「未登記の家を売りたいけど、登記が必要？」
家の売却で、未登記の建物についてお悩みですね。
古い家だけど、今さら登記できる？
登記せずにそのまま売却できない？
そんなあなたのために、家の売却と登記について、分かりやすくまとめました。
この記事では、未登記の建物と売却について、知っておきたい知識、登記の確認と登記する方法について解説。
また登記で誤解しがちな、固定資産税と検査済証についても解説します。
あなたの登記への不安がスッキリ解消し、家をスムーズに売却するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
未登記の建物でも売れるが、売りにくい
結論から言うと、未登記の建物でも売れますが、先に登記してから売るのが基本です。
売却前に登記した方が良い2つの理由
- 買主が住宅ローンを借りられないため
- 買主が所有権を主張できないため
それぞれ解説します。
理由1. 買主が住宅ローンを借りられない
未登記の建物では、住宅ローンを借りられません。
なぜなら未登記の建物には、住宅ローンの抵当権が設定できないため。
住宅ローンを借りるためには、銀行が対象不動産に抵当権を設定しないといけません。
しかし未登記だと、抵当権を設定できないのです。
住宅ローンを貸す金融機関など債権者（貸主）が債務者（借主）の担保不動産に設定する権利のこと。ローンの返済が滞った場合、債権者（貸主）は競売などで不動産を売却して、債権（ローン）を回収できる。
不動産売却では、抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記の方法は3つあり、今の住宅ローンが残っているか、売却でローンが返済できるかで違います。初めて不動産を売却する人が知っておきたい、抵当権と抵当権抹消の知識について解説します。
ハウス 住宅ローンを借りないで現金払いなら、登記しなくていいの？
家博士 ローンを使わなくても、トラブルを避けるために登記した方が良いよ。
理由2. 買主が所有権を主張できない
住宅ローンを利用せずに現金で売買する場合も、やはり登記した方が安心です。
なぜなら未登記の建物は、買主が所有権を主張できないため。
最悪の場合は、売買後に第三者が所有権を主張してくる恐れもあります。
未登記だと買主が反論できず、裁判や調停で所有権を争うしかありません。
トラブルを避け安心して売買するためには、売買する前に登記しておいた方が良いのです。
ハウス 怖いね！
未登記だと、見知らぬ人が自分の物だと言ってくるかもしれないんだ。
家博士 買主がトラブルに巻き込まれると、売主も責任を問われる恐れがある。
だからなるべく登記した方が安全なんだ。
古家付き土地で売るなら、未登記もあり
解体を前提に、古家付き土地として売る場合は、未登記のままで売っても良いでしょう。
買主が価格交渉の条件として、登記費用分の値下げを要求するかもしれませんが、その場合は登記すれば良いだけ。
登記の必要性は、建物の状態によるので、まず不動産会社に相談すると良いでしょう。
古い家を売る方法には8つあります。特に迷いがちな「解体するか」は３つの条件で判断しましょう。特殊な方法やテクニックも解説しました。
売却ではまず優秀で信頼できる不動産会社を探す
もし売却を考えているなら、まず優秀で信頼できる不動産会社を探したほうが良いでしょう。
なぜなら未登記の不動産は、登記の他に問題があるケースも多いため。
例えば、違法建築や既存不適格、再建築不可、隣地との境界、私道の掘削許可など、全ての問題をクリアにしないと家を売却できません。
家の売却では、不動産会社がこういった問題を事前にすべてチェックし、必要な手配を代行してくれます。
未登記のまま売却しようとしても、まず不動産会社が登記をチェックして未登記に気づき、登記してくれます。
ただし不動産会社にも実力差があるため、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ方が、スムーズに売却が進むでしょう。
ハウス 優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士 エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べるんだ。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
ハウス そもそも登記って必要なの？
家博士 じゃあ改めて登記について解説しよう。
未登記建物の売却で知っておきたい知識
そもそも登記とは
登記とは、土地や建物をはじめ、様々な権利関係を社会に広く示すための制度。
建物が未登記だと、「建物の状況や所有者に関する情報が社会に示されていない状態」なので、第3者に所有権を主張できません。
【参考】法務省・不動産登記のABC
家博士 未登記でも自分が建てた建物なら、所有者は自分だし、近所の人からも異論はない。
だけど第三者には証明が難しいんだ。
それをはっきりさせるのが登記情報なんだ
未登記建物の主な4タイプ
未登記建物として、主に次の4タイプがあります。
それぞれ解説します。
タイプ1. 全くの未登記
古い建物によく見られるのが、建物が全く未登記のケース。
昔は今のように融資制度が整っていなかったこともあり、建物は自己資金で建てるのが一般的でした。
そのため金融機関から登記を強制されることもなく、今まで全くの未登記という建物が多いのです。
このタイプの場合は、建物表題登記と所有権保存登記をすれば登記できます。
（詳細は後の「未登記の建物を登記する方法」で解説します。）
タイプ2. 増築部分が未登記
新築時に建物を登記したが、後で増築した増築部分が未登記になっているタイプ。
昔は登記意識が低かったため、古い増築ではこのパターンが多くなります。
このタイプでは、建物表題変更登記を行い、現況と一致させればOKです。
（詳細は後の「未登記の建物を登記する方法」で解説します。）
タイプ3. 未登記のまま相続した
相続した建物が未登記だったケース。
そもそも自分自身で建てておらず、相続自体はできるため、未登記に気付きにくい恐れも。
このタイプは、遺産分割協議を終えた後で、建物表題登記と所有権保存登記をします。
（詳細は後の「未登記の建物を登記する方法」で解説します。）
タイプ4. 前の建物が登記されたまま（滅失登記されていない）
今の建物の登記がされていないだけでなく、前に建っていた建物の登記が残っているタイプ。
本来、建物を解体した後は「建物滅失登記」が義務付けられています。
しかし昔は、滅失登記が行われないことも多く、その上に新しい建物を建てて登記しないことも普通にありました。
この場合は、前の建物の登記名義人を探すか、見つからない場合は利害関係人に滅失登記を申し出てもらう必要があります。
本来は1ヶ月以内に登記をしないと10万円以下の過料
建物の登記は、本来1ヶ月以内に登記を行うように定められています。
登記しなかった場合は、罰則として10万円以下の過料が発生。
【参考】不動産登記法・第164条（過料）
今のところ制度だけで、罰せられるリスクは低い
しかし実際には、建物を登記せずに罰せられた人はほぼいません。
将来的にどうなるかは分かりませんが、現状では登記を行わなくても罰せられないでしょう。
ハウス 本当は登記すべきだけど、現実は登記しないままでも大丈夫そうだね。
でも登記してるかってどうやって確認するの？
家博士 手元に登記済証があれば分かるし、法務局でも確認できるよ。
未登記か確認する方法
建物が未登記か確認する方法として、主に3つの方法があります。
方法1. 権利証・登記識別情報通知書
権利証（登記済権利証）、又は登記識別情報通知書が手元にある（確認できる）場合は、登記済の建物です。
平成17年（2005年）3月に「権利証」が廃止され、12桁の番号「登記識別情報」が通知されるという制度に変更されました。
それ以前に取得した不動産は「権利証（登記済権利証）」、それ以降に取得した不動産は「登記識別情報通知書」になります。
これらの書類や情報があるかどうか、まずは確認してみましょう。
家を売る前に必要な準備、書類などについて完全にまとめました！ これを読めば、準備は完璧です。
方法2. 法務局で確認する
登記済証などが見当たらない場合は、法務局で確認する方法もあります。
この場合は「全部事項証明書」を請求。
全部事項証明書が取れたら登記済み、ダメなら未登記と判断できます。
申請時には地番や家屋番号が必要
全部事項証明書を申請する際には、必要とする建物の情報を申請書に明記します。
この時に悩むのが「地番」や「家屋番号」といった項目。
住所にも番地がありますが、地番はこれとは別のもの。
法務局に備え付けられているブルーマップや、地番検索サービスで確認します。
家屋番号が分からない場合は所有者を記載すればOKです。
ハウス 全部事項証明書を申請するためには、法務局に行く必要があるの？
家博士 地番や家屋番号が分かっていれば、郵送やネットでの申請もできるよ。
法務局へ行く手間が省けるし、ネットの場合は手数料も安くなっているんだ。
利用できるなら、ネットでの申請がオススメだよ
（参考）登記・供託オンライン申請システム
登記の確認については、こちらで解説しています。
不動産売却で「そういえば登記はどうなっていたっけ？」と思ったら。あなたが登記を確認した方が良いのか、そして登記を調べる方法、具体的にチェックすべきポイントについてまとめました。
方法3. 売却なら不動産会社に任せる
売却することが決まっているなら、先に不動産会社を探した方が良いでしょう。
売却を依頼したら不動産会社が登記をチェックしてくれます。
不動産会社は登記にも詳しいので、任せたほうが安心です。
登記の確認は不動産会社の仲介業務に含まれているので、追加料金はかかりません。
未登記でも固定資産税は課税される
ちなみに未登記でも固定資産税は課税されます。
未登記か調べる際は、固定資産税ではなく、登記済証があるか、または全部事項証明書が取れるかで判断するようにしましょう。
家博士 固定資産税と登記は関係ないんだ。
航空写真や現地調査で自治体が建物を把握して、所有者を確認して課税するからね。
ハウス でも登記情報がないのにどうやって所有者を調べるの？
家博士 ヒアリングなどで調べて、所有者を『固定資産補充課税台帳』と呼ばれる台帳に登録するんだ。
だから、登記情報と別に固定資産税が請求されるんだよ。
ここまで登記を調べる方法について解説しました。
最後に未登記の建物を登記する方法について解説します。
未登記の建物を登記する方法
未登記の建物を登記する方法です。
相続が絡むと、遺産分割協議が必要になります。
登記の依頼は不動産会社経由が楽
売買予定なら未登記建物の登記も不動産会社に任せると良いでしょう。
不動産会社は、頻繁に登記手続きをしているので、信頼できる専門家と提携しています。
費用は床面積が200平方メートル以下の場合で約10万円前後。
不動産会社を経由しても、個人で司法書士へ依頼しても価格はほとんど変わりません。
個人で依頼する場合
不動産会社を経由しない場合は、個人で次の士業の依頼先を探して依頼します。
- 建物表題登記→土地家屋調査士
- 所有権保存登記→司法書士
自分で探す場合は、先に相見積もりを取ってから依頼すると良いでしょう。
相続なしで未登記の場合
未登記建物の場合は、建物表題登記を行った後に所有権保存登記を行います。
建物表題登記は土地家屋調査士に、所有権保存登記は司法書士に依頼します。
なお、登記の際にはいくつか書類が必要になります。
建物表題登記に必要な書類
- 登記申請書
- 建物図面と各階平面図
- 所有権証明書（建築確認書、工事完了引渡書、検査済証）
- 住民票
- 現地の案内地図（Googleマップなどを印刷したものでOK）
- 委任状（代理人に申請してもらう場合）
所有権保存登記に必要な書類
- 登記申請書
- 住民票
- 住宅用家屋証明書（なくても申請は可能だが、あると減税される）
- 委任状（代理人に申請してもらう場合）
相続がからむ場合
登記を行う建物が相続にからんでいる場合は手続きが複雑。
表題登記申請を行う前にいくつかやるべきことがあります。
相続がからむ場合の登記方法は次の通り。
- ① 未登記建物を取得する相続人を決める
- 必ず全員で協議します。
- ② 遺産分割協議書を作成する
- 遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による押印が必要。
印鑑証明書も添付します。 - ③ 表題登記申請を行う
- 申請方法は通常と同じですが、遺産分割協議書も添付。
申請者は建物を取得する相続人となります。 - ④ 所有権保存登記申請を行う
【参考】法務局・相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ
相続で故人の家を売るのはとても難しい作業。気をつけるべき注意点を、税制改正の詳細と合わせて解説します。
ハウス 相続が関係する場合は、相続人全員で協議しておく必要があるんだね
家博士 相続人が一人しかいない場合は遺産分割協議書は要らない。
良く分からない場合は、不動産会社に相談すると早いよ
検査済証がなくても登記できる
登記を行う際には検査済証が必要ですが、検査済証がなくても登記は可能です。
そもそも登記を行う際には、申請人の所有権を証明する書類2点が必要。
検査済証も申請人の所有権を証明するための書類の1つなので、検査済証がない場合は他の2点の書類を提出すればOKです。
所有権を証明するための書類として次があります。
- 引渡書
- 固定資産評価証明書
- 火災保険証書
- 第三者による証明書（親戚や隣地所有者の証言書、印鑑証明書も必要）
- 納税証明書3年分
検査済証がない場合はこうした書類を準備しましょう。
ちなみに検査済証がなくても、家は売却できます。
家を売却する際に必要な書類のひとつに「検査済証」があります。しかし検査済証がない建物は意外に多いもの。検査済証がない場合の対策についてまとめました。
まとめ
ここまで『未登記の建物は売れるのか？ 売れるが事前に登記するのが正解』として解説してきました。
未登記の建物は、トラブルを防ぐため売却前に登記しましょう。
未登記では住宅ローンを借りられず、所有権も主張できません。
相続では、先に遺産分割協議が必要です。
売却する予定なら、先に優秀で信頼できる不動産会社を選び、お任せした方が確実です。
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
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