戸建てイメージ
実は日本中に数多くある「未登記建物」。

特に古い家では、「家を売却しようとしたら未登記だった」なんてこともよくあります。

建物の登記が済んでいるか確認する方法や、未登記だった場合の解決方法、登記の方法をまとめました。

未登記の建物は売れるが、売りにくい

結論から言うと、未登記の建物でも売ることは可能ですが、登記済みの建物(既登記建物)と比べると、売りにくくなります。

そのため、基本的には登記してから売るのがオススメです。

なぜ未登記だと売りにくいのでしょうか。

未登記のままでは住宅ローンが借りられない

未登記の建物を売買する際に困るのは、売主よりも買主の方。

なぜなら、未登記の建物だと住宅ローンを借りられないからです。

ハウスくんハウスくん

未登記の建物ではどうして住宅ローンが借りられないの?

家博士家博士

未登記だと所有権の登記もなく、抵当権が設定できないからだよ。銀行が融資してくれるのは、現地の状況と登記が一致している場合のみ。だから、未登記の建物は買い手も敬遠してしまうんだ

ちなみに、住宅ローンを利用せずに現金で購入する場合は、未登記のままでもとりあえずは問題ありません。

しかし、未登記の建物は所有者がはっきりしないため、後になって第三者が所有する権利を主張してくる可能性も。

この場合も、やはり買った本人が困ってしまいます。

資金の調達方法に関係なく、お互いに安心して売買するためにも登記はしておいた方が良いのです。

依頼先は未登記のタイプによって異なる

未登記の建物を登記する場合は、タイプによって依頼先が変わります。

具体的には、建物表題登記なら土地家屋調査士に、所有権保存登記なら司法書士に依頼します。

費用は床面積が200平方メートル以下の場合で約10万円前後。

依頼先については不動産会社が紹介してくれます。

売却と並行して登記できるので、まずは不動産会社に相談してみるのがオススメです。

まずは実績豊富な不動産会社に相談

相談する不動産会社を選ぶときは、不動産売買の実績が豊富なところを選ぶのがポイント!

売買実績が豊富なので、未登記建物の売買についてもしっかりしたアドバイスがもらえます。

3〜6社程度の不動産会社に相談し、意見を聞き比べるようにしましょう。

不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

そもそも未登記とは

未登記とはその名の通り、登記が行われていないものを指します。

登記とは、土地や建物をはじめ、様々な権利関係を社会に広く示すための制度。

建物が未登記であるということは、「建物の状況や所有者に関する情報が社会に示されていない状態である」と考えることもできます。

家博士家博士

未登記であっても自分が建てた建物ならば、所有者は自分だと言えるかもしれない。近所の人から見ても異論や反論は出ないだろうけど、未登記だと第三者から見た時に証明するのが難しくなる。それをはっきりさせるためのものが登記の情報というわけなんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。登記を行うことで、誰が見ても分かるようにするってことなんだね

ちなみに、一言で「未登記」といってもその内容は様々。

主に次のようなパターンがあります。

全くの未登記

主に古い建物に見られるパターン。

昔は今のように融資制度が整っていなかったこともあり、建物は自己資金で建てるのが一般的でした。

融資を受けないということは登記も不要だったため、古い建物では全くの未登記であることも多くなっています。

増築部分が未登記

新築時に登記が済んでいる建物であっても、その後に増築した際、増築部分が未登記になっていることもあります。

実はこのパターンが意外に多いもの。

基本的には建物表題変更登記を行い、現況と一致するようにすればOKです。

未登記のまま相続した

相続した建物が、もともと未登記だったというパターンもあります。

この場合はそもそも自分自身で建てたものではないうえ、相続自体はできるため、未登記ということに気付きにくかったりもします。

未登記でさらに前の建物が登記されたまま(滅失登記がされていない)

今の建物の登記がされていないだけでなく、前に建っていた建物の登記が残っているというパターンもあります。

通常、建物を取り壊した後には「建物滅失登記」を行うことが義務付けられています。

しかし、滅失登記が行われておらず、その上に新しい建物を建てて登記を行わなかった…ということも十分あり得るのです。

この場合は前の建物の登記名義人を探すか、見つからない場合は利害関係人に滅失登記の申し出を行ってもらうようにします。

本来は1ヶ月以内に登記をしないと10万円以下の過料

実は予想以上に多い未登記の建物ですが、本来は1ヶ月以内に登記を行うように定められています。

しかも、登記を行わなかった場合は10万円以下の過料が発生するという罰則付き!

しかし、実際に罰せられた人はいません。

将来的にどうなるかは分かりませんが、現状では登記を行わなくても「とりあえず問題ナシ」となっています。

未登記かどうか確認する方法

建物が未登記かどうかを確認する方法には、主に2つの方法があります。

登記済証(権利証)が手元にあるかどうか

登記済証(権利証)や建物識別情報が手元にある(確認できる)場合は、登記済の建物です。

これらの書類や情報があるかどうか、まずは確認してみましょう。

法務局で確認する

登記済証などが見当たらない場合は、法務局で確認する方法もあります。

この場合は「全部事項証明書」を請求。

全部事項証明書が取れたら登記済み、ダメなら未登記と判断できます。

申請時には地番や家屋番号が必要

全部事項証明書を申請する際には、必要とする建物の情報を申請書に明記します。

この時に悩むのが「地番」や「家屋番号」といった項目。

住所にも番地がありますが、地番はこれとは別のもの。

法務局に備え付けられているブルーマップで確認する必要があります。

家屋番号が分からない場合は所有者を記載すればOKです。

ハウスくんハウスくん

全部事項証明書を申請するためには、法務局に行く必要があるの?

家博士家博士

地番や家屋番号が分かっていれば、郵送やネットでの申請もできるよ。
法務局へ行く手間が省けるし、ネットの場合は手数料も安くなっているんだ。
利用できるなら、ネットでの申請がオススメだよ

(参考)登記・供託オンライン申請システム

登記の確認については、こちらで解説しています。

未登記の建物を登記する方法

確認してみたら未登記の建物だった!

そんな場合は登記を行いましょう。

全くの未登記の場合

全くの未登記建物の場合は、建物表題登記を行った後に所有権保存登記を行います。

前にも書いた通り、建物表題登記は土地家屋調査士に、所有権保存登記は司法書士に依頼します。

不動産会社に紹介してもらうのが簡単でオススメです。

なお、登記の際にはいくつか書類が必要になります。

建物表題登記に必要な書類

  • 登記申請書
  • 建物図面と各階平面図
  • 所有権証明書(建築確認書、工事完了引渡書、検査済証)
  • 住民票
  • 現地の案内地図(Googleマップなどを印刷したものでOK)
  • 委任状(代理人に申請してもらう場合)

所有権保存登記に必要な書類

  • 登記申請書
  • 住民票
  • 住宅用家屋証明書(なくても申請は可能だが、あると減税される)
  • 委任状(代理人に申請してもらう場合)

相続がからむ場合

登記を行う建物が相続にからんでいる場合は注意が必要!

表題登記申請を行う前にいくつかやるべきことがあります。

相続がからむ場合の登記方法は次の通り。

① 未登記建物を取得する相続人を決める
必ず全員で協議します。
② 遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による押印が必要。
印鑑証明書も添付します。
③ 表題登記申請を行う
申請方法は通常と同じですが、遺産分割協議書も添付。
申請者は建物を取得する相続人となります。
④ 所有権保存登記申請を行う
ハウスくんハウスくん

相続が関係する場合は、相続人全員で協議しておく必要があるんだね

家博士家博士

そう。ただし、相続人が一人しかいない場合は遺産分割協議書の作成などが不要になる。
良く分からない場合は、不動産会社に相談してみるのが一番だよ

未登記でも固定資産税は課税される

「固定資産税が課税されているから、建物の登記は済んでいるはず」と思う人もいるかもしれません。

しかし、未登記であっても固定資産税は課税されます。

「固定資産税が課税されているから登記済み」というわけではないのです。

家博士家博士

固定資産税は登記済かどうかに関係なく、航空写真や現地調査によって自治体が建物を把握すれば、所有者に確認のうえ課税されるようになっている。だから、自治体が建物に気付けば課税されるというわけなんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。でも、所有者についてはどうやって調べるの?登記情報が元になっているわけではないの?

家博士家博士

この場合の所有者は『固定資産補充課税台帳』と呼ばれる台帳に登録された人になる。だから、登記情報が元になっているというわけでもないんだ

未登記かどうかを調べる際には、固定資産税が課税されているかどうかではなく、登記済証があるかどうか、または全部事項証明書が取れるかどうかで判断するようにしましょう。

検査済証がなくても登記はできる

登記を行う際には検査済証が必要ですが、場合によっては検査済証がないこともあるでしょう。

結論から言って、検査済証がなくても登記は可能です。

そもそも登記を行う際には、申請人の所有権を証明する書類2点が必要。

検査済証も申請人の所有権を証明するための書類の1つなので、検査済証がない場合は他の2点の書類を提出すればOKです。

所有権を証明するための書類としては、主に次のようなものが挙げられます。

  • 引渡書
  • 固定資産評価証明書
  • 火災保険証書
  • 第三者による証明書(親戚や隣地所有者の証言書、印鑑証明書も必要)
  • 納税証明書3年分

検査済証がない場合はこうした書類を準備するようにしておきましょう。

ちなみに検査済証がなくても、売却は可能です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

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