戸建てイメージ
「家を売りたいけど、建物が未登記だと登記が必要?」

家の売却で、未登記の建物についてお悩みでしょうか?

古い家だけど、今さら登記できるの?
登記せずにそのまま売却できないの?

そんなあなたのために、家の売却と登記について、分かりやすくまとめました。

この記事では、未登記の建物の売却について、知っておきたい登記の確認方法、登記する方法について解説。

また登記で誤解しがちな、固定資産税と検査済証についても解説します。

あなたの登記への不安がスッキリ解消して、家がスムーズにトラブルなく売却できるために、この記事がお役に立てば幸いです。

未登記の建物は売れるが、売りにくい

結論から言うと、未登記の建物でも売れますが、先に登記してから売るのが基本です。

いくつか理由がありますが、最大の理由は住宅ローンが借りられないこと。

未登記では住宅ローンを借りられない

未登記の建物では、住宅ローンを借りられません。

なぜなら未登記の建物には、住宅ローンの抵当権が設定できないため。

住宅ローンを借りるためには、銀行が対象不動産に抵当権を設定する必要があります。

もし未登記のまま売却しようとしても、まず不動産会社が登記をチェックして未登記に気づき、登記手続きをしてくれます。

ハウスくんハウスくん

住宅ローンを借りないで現金払いなら、登記しなくていいの?


家博士家博士

ローンを使わなくても、トラブルを避けるために登記した方が良いよ。

ローンを利用しない場合も登記した方が安心

住宅ローンを利用せずに現金で購入する場合も、やはり登記した方が安心です。

なぜなら、未登記の建物では買い主が所有権を主張できないため。

最悪の場合は、後から第三者が所有権を主張してくる恐れもあります。

トラブルを避け安心して売買するためには、売買する前に登記しておいた方が良いのです。

登記の依頼は不動産会社経由で可能

未登記の建物を登記する依頼先は、売買する予定なら不動産会社にお任せすると手間が省けます。

不動産会社は、常に登記などの手続きをしているので、信頼できる依頼先を持っています。

費用は床面積が200平方メートル以下の場合で約10万円前後。

不動産会社を経由しても、価格はほとんど変わりません。

不動産会社を経由しない場合は、個人で次の士業の依頼先を探して依頼します。

  • 建物表題登記→土地家屋調査士
  • 所有権保存登記→司法書士

自分で探す場合は、先に相見積もりを取ってから依頼すると良いでしょう。

ホームページの価格が安いところへ依頼しても、別途交通費や諸経費を請求される恐れがあります。

売却ではまず優秀で信頼できる不動産会社を探す

もし売却を考えているなら、まず優秀で信頼できる不動産会社を探したほうが良いでしょう。

なぜなら未登記の不動産は、登記の他に問題があるケースも多いため。

例えば、違法建築や既存不適格、再建築不可、隣地との境界、私道の掘削許可など、全ての問題をクリアにしないと家を売却できません。

家の売却では、不動産会社がこういった問題をすべてチェックし、必要な手配を代行してくれます。

さらに不動産会社にも実力差があるため、優秀で信頼できる不動産会社に依頼した方が売却はスムーズに進みます。

ハウスくんハウスくん

優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの?


家博士家博士

エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べるんだ。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

未登記の4タイプ

未登記とはその名の通り、登記が行われていないこと。

登記とは、土地や建物をはじめ、様々な権利関係を社会に広く示すための制度です。

建物が未登記ということは、「建物の状況や所有者に関する情報が社会に示されていない状態」といえるでしょう。

家博士家博士

未登記でも自分が建てた建物なら、所有者は自分だし、近所の人からも異論はない。
だけど第三者には証明が難しいんだ。
それをはっきりさせるのが登記情報なんだ

未登記には、主に次のような4タイプがあります。

タイプ1. 全くの未登記

古い建物によく見られるパターン。

昔は今のように融資制度が整っていなかったこともあり、建物は自己資金で建てるのが一般的でした。

自己資金なら登記を強制されないため、古い建物は全くの未登記が多いのです。

タイプ2. 増築部分が未登記

新築時に登記が済んでいる建物であっても、その後に増築した際、増築部分が未登記になっていることもあります。

実はこのパターンが意外に多いもの。

基本的には建物表題変更登記を行い、現況と一致するようにすればOKです。

タイプ3. 未登記のまま相続した

相続した建物が、もともと未登記だったというパターンもあります。

この場合はそもそも自分自身で建てたものではないうえ、相続自体はできるため、未登記ということに気付きにくかったりもします。

タイプ4. 未登記でさらに前の建物が登記されたまま(滅失登記がされていない)

今の建物の登記がされていないだけでなく、前に建っていた建物の登記が残っているというパターンもあります。

通常、建物を取り壊した後には「建物滅失登記」を行うことが義務付けられています。

しかし、滅失登記が行われておらず、その上に新しい建物を建てて登記を行わなかった…ということも十分あり得るのです。

この場合は前の建物の登記名義人を探すか、見つからない場合は利害関係人に滅失登記の申し出を行ってもらうようにします。

本来は1ヶ月以内に登記をしないと10万円以下の過料

実は予想以上に多い未登記の建物ですが、本来は1ヶ月以内に登記を行うように定められています。

しかも、登記を行わなかった場合は10万円以下の過料が発生するという罰則付き。

しかし、実際に罰せられた人はいません。

将来的にどうなるかは分かりませんが、現状では登記を行わなくても「とりあえず問題ナシ」となっています。

未登記かどうか確認する方法

建物が未登記かどうかを確認する方法には、主に2つの方法があります。

方法1. 登記済証(権利証)が手元にあるかどうか

登記済証(権利証)や建物識別情報が手元にある(確認できる)場合は、登記済の建物です。

これらの書類や情報があるかどうか、まずは確認してみましょう。

方法2. 法務局で確認する

登記済証などが見当たらない場合は、法務局で確認する方法もあります。

この場合は「全部事項証明書」を請求。

全部事項証明書が取れたら登記済み、ダメなら未登記と判断できます。

申請時には地番や家屋番号が必要

全部事項証明書を申請する際には、必要とする建物の情報を申請書に明記します。

この時に悩むのが「地番」や「家屋番号」といった項目。

住所にも番地がありますが、地番はこれとは別のもの。

法務局に備え付けられているブルーマップで確認する必要があります。

家屋番号が分からない場合は所有者を記載すればOKです。

ハウスくんハウスくん

全部事項証明書を申請するためには、法務局に行く必要があるの?

家博士家博士

地番や家屋番号が分かっていれば、郵送やネットでの申請もできるよ。
法務局へ行く手間が省けるし、ネットの場合は手数料も安くなっているんだ。
利用できるなら、ネットでの申請がオススメだよ

(参考)登記・供託オンライン申請システム

登記の確認については、こちらで解説しています。

未登記でも固定資産税は課税される

「固定資産税が課税されているから、建物の登記は済んでいるはず」と思う人もいるかもしれません。

しかし、未登記であっても固定資産税は課税されます。

未登記かどうかを調べる際は、固定資産税ではなく、登記済証があるか、または全部事項証明書が取れるかで判断するようにしましょう。

家博士家博士

固定資産税と登記は関係ないんだ。
航空写真や現地調査で自治体が建物を把握して、所有者を確認して課税するからね。


ハウスくんハウスくん

でも登記情報がないのにどうやって所有者を調べるの?


家博士家博士

ヒアリングなどで調べて、所有者を『固定資産補充課税台帳』と呼ばれる台帳に登録するんだ。
だから、登記情報と別に固定資産税が請求されるんだよ。

未登記の建物を登記する方法

未登記の建物を登記する方法です。

相続が絡むと、遺産分割協議が必要になります。

相続なしで未登記の場合

未登記建物の場合は、建物表題登記を行った後に所有権保存登記を行います。

建物表題登記は土地家屋調査士に、所有権保存登記は司法書士に依頼します。

売却する予定なら、不動産会社に手配を依頼した方が手間が省けます。

なお、登記の際にはいくつか書類が必要になります。

建物表題登記に必要な書類

  • 登記申請書
  • 建物図面と各階平面図
  • 所有権証明書(建築確認書、工事完了引渡書、検査済証)
  • 住民票
  • 現地の案内地図(Googleマップなどを印刷したものでOK)
  • 委任状(代理人に申請してもらう場合)

所有権保存登記に必要な書類

  • 登記申請書
  • 住民票
  • 住宅用家屋証明書(なくても申請は可能だが、あると減税される)
  • 委任状(代理人に申請してもらう場合)

相続がからむ場合

登記を行う建物が相続にからんでいる場合は注意が必要!

表題登記申請を行う前にいくつかやるべきことがあります。

相続がからむ場合の登記方法は次の通り。

① 未登記建物を取得する相続人を決める
必ず全員で協議します。
② 遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による押印が必要。
印鑑証明書も添付します。
③ 表題登記申請を行う
申請方法は通常と同じですが、遺産分割協議書も添付。
申請者は建物を取得する相続人となります。
④ 所有権保存登記申請を行う
ハウスくんハウスくん

相続が関係する場合は、相続人全員で協議しておく必要があるんだね

家博士家博士

相続人が一人しかいない場合は遺産分割協議書が不要になる。
良く分からない場合は、不動産会社に相談すると早いよ

検査済証がなくても登記はできる

登記を行う際には検査済証が必要ですが、検査済証がなくても登記は可能です。

そもそも登記を行う際には、申請人の所有権を証明する書類2点が必要。

検査済証も申請人の所有権を証明するための書類の1つなので、検査済証がない場合は他の2点の書類を提出すればOKです。

所有権を証明するための書類としては、主に次のようなものが挙げられます。

  • 引渡書
  • 固定資産評価証明書
  • 火災保険証書
  • 第三者による証明書(親戚や隣地所有者の証言書、印鑑証明書も必要)
  • 納税証明書3年分

検査済証がない場合はこうした書類を準備するようにしておきましょう。

ちなみに検査済証がなくても、家は売却できます。

まとめ

いかがでしょうか?

ここまで『未登記の建物は売れるのか? 売れるが事前に登記するのが正解』として解説してきました。

未登記の建物は、トラブルを防ぐため売却前に登記しましょう。

未登記では住宅ローンを借りられず、所有権も主張できません。

相続では、先に遺産分割協議が必要です。

売却する予定なら、先に優秀で信頼できる不動産会社を選び、お任せした方が確実です。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

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SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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