不動産会社のイメージ
「家の売却では、大手・中小どちらの不動産会社が良いの?」

大手はしっかりしてそうだけど、事務的で冷たそう。
中小は人情味がありそうだけど、なんだか不安。
本当はどうなのか、サクッと知りたい。

そんなあなたのために、家を売るときに大手と中小どちらの不動産会社を選ぶべきか、解説します。

結論からいうと、あなたの希望条件と家のタイプによって、選ぶべき不動産会社は違います。

そのため、まず知るべきは3つのポイント、そして大手と中小それぞれのメリット・デメリット。

その上で、あなたが何を優先したいかで不動産会社を選ぶと良いでしょう。

あなたの家の売却に最適な不動産会社と出会い、売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

この記事のもくじ

不動産会社を選ぶ前に知っておきたい3つのポイント

ポイント1. 売却実績では一部の大手が圧倒

あまり知られていませんが、日本の中古不動産の売買実績は、一部の大手不動産会社に偏っています。

こちらが、大手上位25社の売買実績です。

売買仲介件数ランキング上位25社(2019年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2019年3月
売買仲介件数は圧倒的に大手3社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル)に偏っていることがわかります。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、その3社で決まりだ!


家博士家博士

まぁまぁ、一応ですべての不動産会社は情報を共有してるから。
レインズについても知っておこう。

ポイント2. レインズで情報は共有される

あなたがどこの不動産会社へ売却を依頼しても、(あくまでシステム上は)他の全ての不動産会社もあなたの家を売ってくれます。

なぜなら不動産会社は、レインズというデータベースで情報を共有しているため。

レインズとは
国内唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、どこの不動産会社に売却を依頼しても同じってこと?


家博士家博士

それが、そうでもないんだ。
やっぱり売却を依頼する不動産会社によって、結果は大きく違うよ。

それでも選ぶ不動産会社で8割決まる

レインズで情報は共有されていますが、やはり売却を依頼する不動産会社によって、売却の成功・失敗は8割決まるといわれています。

なぜなら、家の売却を一番熱心にサポートしてくれるのは、あなたが売却を依頼した不動産会社(元付け)だから。

また後で詳しく説明しますが、不動産会社は買主と売主の両方を仲介する『両手仲介』を好みます。

やはり自社で購入希望者を多く抱える大手の方が、売主にはメリットが多いといえるでしょう。

ポイント3. 同時に複数の不動産会社に依頼する方法もある

大手か中小かという2択でなく、同時に複数の不動産会社へ売却を依頼する『一般媒介契約』という方法もあります。

ただし注意点として、次のようなことがあります。

  • 都市部の人気物件を相場より少し安めで売る場合でないと、効果は少ない
  • 不動産会社のサポートが期待できないので、ある程度売却について知識が必要
  • 連絡に手間がかかるので、売却に時間をかけられる人向き

詳しくはこちらで解説しています。

以上、これらを踏まえて、大手と中小のどちらを選ぶべきかを考えていきましょう?

ケース別で大手と中小のどちらが向いているか

さっさと結論を知りたい方のために、ざっくりと参考まで、ケース別で大手と中小のどちらがかを分けてみました。

あくまで目安なので、詳しく知りたい方は後のメリット・デメリットも確認して決めて下さい。

大手に向いているケース

大手向き1. 都市部の中古マンション(築30年以内)や戸建て(築20年以内)

あまり古くない中古マンション・戸建てを都市部で売却する場合は、大手不動産会社が有利でしょう。

なぜなら都心部は大手不動産会社の得意エリアで、購入検討者も大手不動産会社を利用することが多いため。

ただし私鉄沿線は、中堅でも電鉄系の不動産会社が強い場合もあります。

私鉄沿線では、電鉄系も交えて最低3社程度の話を聴き比べてから選ぶと、失敗しにくいでしょう。

大手向き2. サポートが必要な複雑な売却

サポートが必要な複雑な売却では、大手の方が安心でしょう。

具体的には、次のようなケース。

  • 家の買い替えで、売却と購入を同時にしたい場合
  • 相続がらみの売却
  • 借地や共有持分など権利関係が複雑な場合
  • 軟弱地盤や擁壁など専門知識が必要な不安がある場合

大手では、さまざまなサポートがあり、こういった問題にも専門家が対応してくれます。

大手向き3. 広い土地やアパートなど投資物件

投資物件も、大手不動産会社の方が有利。

投資物件の場合は、住居目的と違い一人の買主が長期間に渡って複数の物件を購入します。

さらに投資物件を購入できるのは、銀行からの融資を受けることができる優良な買い手に限られるため、多くの優良顧客を抱える大手不動産会社の方が、買い主を見つけやすいのです。

中小の不動産会社に依頼する場合は、投資物件を専門に扱う不動産会社を探した方が良いでしょう。

普通の中小不動産会社では、「そもそも投資物件を扱ったことがない」なんて恐れもあります。

大手にまとめて話を聞くなら『すまいValue』

「三井のリハウス(三井不動産)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。

大手に無料査定を依頼するなら、これら大手トップ3のいくつかは含めたいところです。

早速、これらの大手トップ3社に、それぞれ連絡しても良いのですが、3回も電話するのは面倒かもしれません。

しかし、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、わずか数分でこれらの大手トップ3社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueイメージ

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

中小に向いているケース

中小向き1. 地方や郊外の戸建

都市部以外での売却なら、中小不動産会社の方が良いでしょう。

そもそも場所によっては、大手不動産会社の営業エリア外ということも。

中小不動産会社に依頼する時は、売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことがポイントになります。

中小向き2. 築年数が古いマンション(築30年超)・戸建て(築20年超)

築年数が古い物件の場合も、どちらかというと中小の不動産会社が向いています。

なぜなら中小不動産会社では、比較的手間がかかる築古物件などの売却を得意とする不動産会社があるため。
中小ならどこでも良いわけではありません。

一方で大手の強みは人気物件を数多く売買することで、築古物件は売りにくく価格が安いこともあり、少し苦手だったりします。


中小の不動産会社を探すなら

中小の不動産会社を探すなら、HOME4UやSUUMOが良いでしょう。

HOME4Uは、大手NTTデータのグループ会社が運営する日本初の一括査定サイトです。
HOME4U

HOME4Uの一括査定はこちらから
【公式】HOME4U

SUUMOは大手リクルートグループが運営する、人気No.1不動産ポータルサイト。
不動産会社の特徴が分かりやすく、選びやすいという特徴があります。
SUUMOイメージ

SUUMOの売却査定(無料)を試すならこちら
SUUMO売却

以上、ここまで大手と中小に向いているケースをそれぞれ紹介しました。

次に大手不動産会社のメリットとデメリットについて見ていきます。

大手不動産会社の5つのメリット

大手不動産会社のメリットはこちら。

それぞれ解説します。

メリット1. 購入希望者を多く抱えている

大手不動産会社には、日々多くの問合せが入ります。

例えば、大手不動産会社の一つである三井のリハウスへの相談件数は、1ヵ月の平均で10,000件以上。

それだけ多くの購入希望者を抱えているのです。

家を売却する立場から考えると、購入希望者が多いほど家を買ってもらえる確率が高くなるということ。

実際に大手では、売却を依頼して1週間以内に売れるケースもよくあります。

売却をスムーズに進められる可能性も高く、大きなメリットと言えます。

ハウスくんハウスくん

確かに、すでに購入希望者を抱えているなら、情報を紹介するだけで家が売れるね

メリット2. 広告力がある

大手不動産会社では、スケールメリットにより広告宣伝費が安く大量に広告してもらえます。

また自社サイトだけでも相当な数の訪問者があります。

例えば、三井のリハウスでは月間アクセス数が1,070万件以上というデータもあるほど。
(2015年4月〜2016年3月の月平均)

不動産広告は、購入希望者が最初に物件の事を知るきっかけになる大事なもの。

たくさん広告宣伝してもらえれば、購入希望者の目に触れる機会も多くなります。

メリット3. 最新の動向に詳しく査定精度も高い

購入希望者を多く抱えているということは、それだけ多くの声を聞いているということ。

自然と購入希望者の最新動向にも詳しくなります。

また、物件を見る機会が非常に多い分、営業マンの相場観も磨かれています。

精度の高い査定が可能となり、売却活動もスムーズに進めやすくなるのです。

メリット4. 会社独自のサービスがある

大手不動産会社では、売却時や購入時に利用できる独自のサービスがあります。

大手不動産会社で利用できる主なサービスはこちら。

サービス1. 建物保証・設備補償
大手不動産会社の瑕疵保証とは、売主・買主に代わって不動産会社が修復などの責任を負ってくれるもの。
引き渡しから3ヶ月間は売主の代わりに、4ヶ月目から2年目までは買主の代わりに不動産会社が修復費用などをサポートしてくれるのです。
中古の不動産物件では、物件引き渡し後に判明した不具合(瑕疵)について、一般的に契約書でどちらが責任を負うかを決めます。
引き渡しから3ヶ月間…売主が責任を負う
引き渡しから4ヶ月目以降…買主が責任を負う
ということが一般的。
サービス2. 売却保証
売却保証は売主をサポートするサービスで、一定期間内に売却ができなかった場合でも、最終的に不動産会社が買い取ってくれる保証です。
一般的に、媒介契約締結後3ヶ月間は通常の売却活動を実施。
この期間中に売却できなかったら、不動産会社が事前に約束した「買取保証額」で買取を行います。
最終的には買い取ってもらえるという保証があるため、買い替えを検討している場合でも安心です。
サービス3. つなぎ融資
こちらは家の買い替えを検討している場合に利用できるオプション。
買い替えでは売却物件の代金を新居購入資金に充てられれば問題ないのですが、売却代金を受取る前に新居の代金支払いが来てしまうこともあります。
この場合に、新居の代金分を不動産会社に立て替えてもらうのが「つなぎ融資」。
資金の心配をせずに、スムーズな買い替えをサポートしてもらえます。
サービス4. ホームステージング
ホームステージングとは、売却物件を家具や調度品で飾り、見栄えを良くしてくれるサービス。
新築マンションのモデルルームや、住宅展示場のモデルハウスをイメージすると分かりやすいでしょう。
内覧時の第一印象を良くして、他の物件との差別化をはかります。
築浅物件や高級物件では、特に効果的な売却手法と言われています。
サービス5. 最新の3D技術を利用したネット広告
大手不動産会社では、最新の3D技術を利用して、360度パノラマや3Dウォークスルー、VR(バーチャルリアリティ)というネットで内覧体験ができるサービスを開始しています。また、バーチャルステージングではイメージ上で家をステージングし、家の魅力を最大限に引き出して、広告できます。

ハウスくんハウスくん

大手だから、こんなサービスを自社でできるんだね。


家博士家博士

資金力が弱い中小には難しいね。
中小でも公的な瑕疵保険があるけど、利用は有料になるからね。

メリット5. 大手ならではの信頼感

大手の不動産会社は、何といっても知名度の高さと信頼感が抜群。

買う人にとっても、大手不動産会社が扱っている物件ということで安心感があり、結果的に高く売れやくなります。

大きな買い物だからこそ、安心して購入できることは大事なポイントといえるでしょう。

ハウスくんハウスくん

うーん、やっぱり大手は強いね。


家博士家博士

そうだね。でもどんな家でも大手に向いているわけじゃないよ。
大手のデメリットを知っておこう。

大手不動産会社の4つのデメリット

大手不動産会社のデメリットです。

デメリット1. 地方ではカバーしていないエリアもある

大手不動産会社は全国各地に支店や支社がありますが、人口密度が低いエリアはカバーしていません。

特に地方の場合、中心部はOKだけどそれ以外は対象外…なんてことも。

対象外のエリアの場合、大手不動産会社は利用できません。
(1棟RCマンションなど大型の投資用物件ならエリアは関係ありません。)
デメリット2. 価格が低い物件は扱ってもらえない

取扱い対象外となるのはエリアだけではありません。

田舎の戸建など、流通量が少なく価格が低い物件は扱ってもらえないのです。

田舎の物件を売買したい場合は、やはり地域密着型の不動産会社の方が話はスムーズに進むでしょう。

デメリット3. 仲介手数料の値引きが少ない

大手不動産会社の場合、仲介手数料の値引きはあまり期待できません。

上限となる「売買代金の3%+6万円」を支払うことが多くなります。

一方、中小の不動産会社では「仲介手数料半額」などを打ち出しているところも。

ただし注意したいのは『仲介手数料が安いのには理由がある』ということ。

仲介手数料は安くても、売買価格がそれ以上に安くなってしまうと、元も子もありません。

よくあるケースは、両手仲介を狙って囲い込むケース。
(詳しくは次のデメリット4で紹介します。)

デメリット4. 両手仲介が多い

大手不動産会社では、両手仲介の比率が50%を超えていることも珍しくありません。

両手仲介とは、1つの不動産会社が「売却者」と「購入者」双方の仲介を行うこと。

この場合、不動産会社は売却者と購入者、合計6%分の仲介手数料が得られます。
両手仲介と片手仲介のイメージ

不動産会社の中には両手仲介を狙って、あえて他の不動産会社が見つけた買主を断る「囲い込み」を行う会社も…。

こうした囲い込みは私たち消費者ではなく会社の利益を優先しているということで、問題視されています。

ただ、大手不動産会社の場合は両手仲介が多いのも事実ですが、これはあくまでも結果論。

囲い込みを行っているから両手仲介になったのではなく、顧客の数が多いために結果的に両手仲介になっていることが多いのです。

両手仲介による不安点を挙げるとすれば、買主側から指値交渉をされた場合にどう折り合いをつけるかという点。

高く売りたい売主と、安く買いたい買主の利益が相反することになるので、対応が難しくなってしまいます。

囲い込みを絶対に避けたい場合の対策

大手の場合、コンプライアンスを重視することから、囲い込みはほとんどありませんが、それでも不安な場合は、媒介契約を結ぶ前に、「囲い込みの噂とか聞きますが、御社は大丈夫ですよね」と釘を指してみましょう。

それでも不動産会社が信じられないというあなたには、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約するという方法があります。

ただしデメリットとして、不動産会社からの手厚いサポートは期待できなくなるため、ある程度売却の知識がある方や、積極的に自分でも色々勉強する人の方が向いているでしょう。

次に中小不動産会社のメリットとデメリットを見ていきます。

ハウスくんハウスくん

中小の不動産会社のイメージは、地域密着型で地元とのつながりが強そうってところかな


家博士家博士

そうだね。一方で規模が小さい分、広告戦略などではどうしても大手に劣ってしまうんだ

中小不動産会社の4つのメリット

中小不動産会社のメリットです。

それぞれ解説します。

メリット1. 地域密着型でエリアの情報に詳しい

中小の不動産会社は規模が大きくない分、地域密着型で事業を行っているところがほとんど。

担当者自身もそのエリアに住んでいることが多いため、地域のことを良く知っています。

特に物件の数があまり多くない郊外エリアでは、より多くの情報を持っているのは地域の中小不動産会社の方。

地元密着型の中小不動産ならではのメリットです。

メリット2. 社長や番頭クラスは優秀な営業マンが多い

不動産会社の社長やその下の番頭クラスのスタッフは、その地域で小さいながらも不動産会社の経営をこれまで続けてきた人たち。

こうした経験から、実は優秀な営業マンが多かったりします。

優秀なうえに地域の実情も良く分かっているのは、中小不動産会社の強みと言えます。

メリット3. 決定権があるので融通がきく

中小不動産会社では、担当者の決定権があり、例えば仲介手数料の割引にも応じてもらいやすいというメリットもあります。

これは店舗の規模があまり大きくない分、何でも自分たちで決められるから。

ちょっとしたお願いでも聞き入れてもらいやすく、融通がきくので、良い担当者に当たればメリットは大きくなります。

メリット4. 人情がある

接客や対応に人情が感じられるのも中小の不動産会社の良いところ。

古くからの付き合いがあったり、実はご近所さんだった…なんて、ちょっとしたことがきっかけで親身に応じてもらえたりすることも。

大手不動産会社はどうしても社内規定などがしっかり決まっており、人情で特別扱いしてもらうことは難しくなります。

中小不動産会社の5つのデメリット

中小不動産会社のデメリットです。

それぞれ解説します。

デメリット1. 広告力が弱い場合がある

中小の不動産会社では、どうしても広告の量が少なくなってしまうもの。

ただし不動産会社によっては、大手と同等の広告力のところもあります。

まずは、次の様な広告を出してもらえるか、確認してみましょう。

  • 大手ポータルサイトへの広告掲載(SUUMO、HOMES、athome、yahoo不動産など)
  • 新聞への折込広告
  • 近隣へのチラシのポスティング
  • オープンハウス

通常、広告費用は不動産会社負担です。
売主が特別に不動産会社へ依頼した場合のみ、売主負担になります。

デメリット2. 個人の能力差が大きい

スタッフ数が少ない中小の不動産会社では、成果も個人の能力に大きく左右されます。

社長や番頭クラスは優秀でも、そのほかのスタッフはまだまだ…なんてことも。

もちろん、大手不動産会社でも個人の能力に差はありますが、採用のハードルが高く、研修等も充実しているため中小ほど差はありません。

デメリット3. 売却が不得意な不動産会社もある

オールマイティな大手不動産会社と違い、中小の不動産会社は得意分野と不得意分野がはっきり分かれることが多いもの。

最近の取引実績を見てみたら「土地の売買が10件、戸建ては2件、マンションは0件」なんて会社も珍しくありません。

この不動産会社にマンションの売却を依頼しても、話がスムーズに進むとは思えませんよね。

売却を依頼する前に、必ず最近の売却実績を確認してみましょう。

デメリット4. 利益優先の会社もある

数こそ少ないものの、顧客の利益ではなく自社の利益を優先する会社があるのも事実。

こうした不動産会社では仲介手数料目的で「囲い込み」を行っている可能性もゼロではありません。

これも不動産会社の得意・不得意同様、私たち自身が注意して見分けることが必要になります。

デメリット5. 知名度がなく不安を感じやすい

地域密着型が多いこともあり、その地域以外では知られていない不動産会社が多いのも事実。

そのため、知名度の低さから不安を感じてしまうかもしれません。

なんとなく「地元の不動産屋には一杯食わされそう」なんて考える人もいるほど。

家を買おうとしている人の中にも、良く分からない小さな不動産会社で本当に大丈夫?と不安に感じる人もいます。

まとめ

ここまで『家を売却するなら、不動産会社は大手と中小どちらを選ぶべき?』として解説してきました。

改めて整理すると、大手と中小のメリット・デメリットはこちら。

大手不動産会社の5つのメリット

大手不動産会社の4つのデメリット

中小不動産会社の4つのメリット

中小不動産会社の5つのデメリット

条件によって選ぶべき不動産会社は違いますが、いずれの場合でも大事なのは「複数の不動産会社の話を聞くこと」

必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、話を聞き比べて不動産会社を選びましょう。

複数の不動産会社へ査定依頼するときは、一括査定サイトが便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!