不動産会社のイメージ
不動産会社も大手から個人経営のような中小まで、規模は様々。

大手と中小、それぞれメリットとデメリットがあり、売却する物件やエリアによっても有利な会社は変わってきます。

家を売却するときは大手と中小、どちらの不動産会社を選ぶべきなのでしょうか。

売却実績では圧倒的な大手不動産会社

日本の中古不動産の売買実績は、圧倒的に大手不動産会社に偏っています。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

このグラフは不動産の売買仲介件数の上位28社をランキングしたものですが、売買仲介件数は圧倒的に大手3社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル)に偏っていることがわかります。

大手不動産会社のメリットとデメリット

まずは大手不動産会社のメリットとデメリットについて見ていきます。

ハウスくんハウスくん

大手不動産会社と聞くと何となく安心感もあるし、メリットばかりのようにも思えるけどなぁ

家博士家博士

確かに安心感があるし、顧客も多いから売却がスムーズに進む可能性が高い点はメリット。
ただ、地域によっては営業対象エリア外となったりすることもあるんだ

大手不動産会社のメリット

大手不動産会社のメリットはこちら。

1. 問い合わせが多く購入希望者を多く抱えている

大手不動産会社には、日々多くの問合せが入ります。

例えば、大手不動産会社の一つである三井不動産(三井のリハウス)への相談件数は、1ヵ月の平均で10,000件以上!

それだけ多くの購入希望者を抱えているのです。

家を売却する立場から考えると、購入希望者が多いほど家を買ってもらえる確率が高くなるということ。

売却をスムーズに進められる可能性も高く、大きなメリットと言えます。

2. 大量に広告を出してもらえる

大手不動産会社では、スケールメリットにより広告宣伝費が安くなります。

結果的に広告も大量に出してもらえるのです。

不動産広告は、購入希望者が最初に物件の事を知るきっかけになる大事なもの。

たくさん広告宣伝してもらえれば、購入希望者の目に触れる機会も多くなります。

3. 最新の動向に詳しく査定精度も高い

購入希望者を多く抱えているということは、それだけ多くの声を聞いているということ。

自然と購入希望者の最新動向にも詳しくなります。

また、物件を見る機会が非常に多い分、営業マンの相場観も磨かれています。

精度の高い査定が可能となり、売却活動もスムーズに進めやすくなるのです。

4. 会社独自のオプションがあるので売りやすい

大手不動産会社では、売却時や購入時に利用できるオプションを用意しています。

大手不動産会社で利用できる主なオプションをいくつか紹介します。

瑕疵保証
大手不動産会社の瑕疵保証とは、売主・買主に代わって不動産会社が修復などの責任を負ってくれるもの。
引き渡しから3ヶ月間は売主の代わりに、4ヶ月目から2年目までは買主の代わりに不動産会社が修復費用などをサポートしてくれるのです。
中古の不動産物件では、物件引き渡し後に判明した不具合(瑕疵)について、一般的に契約書でどちらが責任を負うかを決めます。
引き渡しから3ヶ月間…売主が責任を負う
引き渡しから4ヶ月目以降…買主が責任を負う
ということが一般的。
売却保証
売却保証は売主をサポートするサービスで、一定期間内に売却ができなかった場合でも、最終的に不動産会社が買い取ってくれる保証です。
一般的に、媒介契約締結後3ヶ月間は通常の売却活動を実施。
この期間中に売却できなかったら、不動産会社が事前に約束した「買取保証額」で買取を行います。
最終的には買い取ってもらえるという保証があるため、買い替えを検討している場合でも安心です。
つなぎ融資
こちらは家の買い替えを検討している場合に利用できるオプション。
買い替えでは売却物件の代金を新居購入資金に充てられれば問題ないのですが、売却代金を受取る前に新居の代金支払いが来てしまうこともあります。
この場合に、新居の代金分を不動産会社に立て替えてもらうのが「つなぎ融資」。
資金の心配をせずに、スムーズな買い替えをサポートしてもらえます。
ホームステージング
ホームステージングとは、売却物件を家具や調度品で飾り、見栄えを良くしてくれるサービス。
新築マンションのモデルルームや、住宅展示場のモデルハウスをイメージすると分かりやすいでしょう。
内覧時の第一印象を良くして、他の物件との差別化をはかります。
築浅物件や高級物件では、特に効果的な売却手法と言われています。
最新の3D技術を利用したネット広告
大手不動産会社では、最新の3D技術を利用して、360度パノラマや3Dウォークスルー、VR(バーチャルリアリティ)というネットで内覧体験ができるサービスを開始しています。また、バーチャルステージングではイメージ上で家をステージングし、家の魅力を最大限に引き出して、広告できます。

5. 大手ならではの信頼感がある

4つ目のメリットは、何といっても知名度の高さと信頼感。

買う人にとっても、大手不動産会社が扱っている物件ということで安心感があり、結果的に高く売れやすいのです。

大きな買い物だからこそ、安心して購入できることは大事なポイントと言えます。

大手不動産会社のデメリット

大手不動産会社のデメリットです。

1. 地方ではカバーしていないエリアもある

大手不動産会社は全国各地に支店や支社があると考えてもらってOKですが、場所によってはエリア外となることもあります。

特に地方の場合、都市部はOKだけどそれ以外は対象外…なんてことも。

対象外のエリアであれば、大手不動産会社に仲介を依頼することはできません。

2. 価格が低い物件は扱ってもらえない

取扱い対象外となるのはエリアだけではありません。

田舎の戸建など、流通量が少なく価格が低い物件は扱ってもらえないのです。

田舎の物件を売買したい場合は、やはり地域密着型の不動産会社の方が話はスムーズに進むでしょう。

3. 仲介手数料を安くしてもらえない

大手不動産会社の場合、仲介手数料を安くしてくれることはありません。

上限となる「売買代金の3%+6万円」を支払うことになります。

一方、中小の不動産会社では「仲介手数料半額」などを打ち出しているところも。

ただ、注意したいのは「仲介手数料は安ければいい」わけではないという点。

そもそも仲介手数料は売却活動に対する成功報酬のようなもの。

仲介手数料は安いけれど、積極的な売却活動を行ってくれないなら本末転倒です。

「手数料に見合った売却活動を行ってくれたか」が大事なポイントと言えます。

4. 両手仲介が多い

大手不動産会社では、両手仲介の比率が50%を超えていることも珍しくありません。

両手仲介とは、1つの不動産会社が「売却者」と「購入者」双方の仲介を行うこと。

この場合、不動産会社は売却者と購入者、合計6%分の仲介手数料が得られます。
両手仲介と片手仲介のイメージ

不動産会社の中には両手仲介を狙って、あえて他の不動産会社に物件を取扱わせないようにする「囲い込み」を行う会社も…。

こうした囲い込みは私たち消費者ではなく会社の利益を優先しているということで、問題視されています。

ただ、大手不動産会社の場合は両手仲介が多いのも事実ですが、これはあくまでも結果論。

囲い込みを行っているから両手仲介になったのではなく、顧客の数が多いために結果的に両手仲介になっているのが実際のところ。

両手仲介による不安点を挙げるとすれば、買主側から指値交渉をされた場合にどう折り合いをつけるかという点。

高く売りたい売主と、安く買いたい買主の利益が相反することになるので、対応が難しくなってしまいます。

囲い込みを絶対に避けたい場合の対策

大手の場合、コンプライアンスを重視することから、囲い込みはほとんどありませんが、それでも不安な場合は、媒介契約を結ぶ前に、「囲い込みの噂とか聞きますが、御社は大丈夫ですよね」と釘を指してみましょう。

それでも不動産会社が信じられないというあなたには、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約するという方法があります。

ただしデメリットとして、不動産会社からの手厚いサポートは期待できなくなるため、ある程度売却の知識がある方や、積極的に自分でも色々勉強する人の方が向いているでしょう。

中小不動産会社のメリットとデメリット

次に中小不動産会社のメリットとデメリットを見ていきます。

ハウスくんハウスくん

中小の不動産会社のイメージは、地域密着型で地元とのつながりが強そうってところかな

家博士家博士

そうだね。一方で規模が小さい分、広告戦略などではどうしても大手に劣ってしまうんだ

中小不動産会社のメリット

中小不動産会社のメリットです。

1. 地域密着型でエリアの情報に詳しい

中小の不動産会社は規模が大きくない分、地域密着型で事業を行っているところがほとんどです。

担当者自身もそのエリアに住んでいることが多いため、地域のことを良く知っています。

特に物件の数があまり多くない郊外エリアにおいては、より多くの情報を持っているのは地域の中小不動産会社の方。

地元密着型の中小不動産ならではのメリットです。

2. 社長や番頭クラスは優秀な営業マンが多い

不動産会社の社長やその下の番頭クラスのスタッフは、その地域で小さいながらも不動産会社の経営をこれまで続けてきた人たち。

こうした経験から、実は優秀な営業マンが多かったりするのです。

優秀なうえに地域の実情も良く分かっているのは、中小不動産会社の強みと言えます。

3. 決定権があるので融通がきく

「大手不動産会社では仲介手数料を安くしてもらえない」と書きましたが、中小不動産会社では割引に応じてもらえることもあります。

これは店舗の規模があまり大きくない分、何でも自分たちで決められるから。

ちょっとしたお願いでも聞き入れてもらいやすく、融通がきくのもメリットです。

4. 人情がある

接客や対応に人情が感じられるのも中小の不動産会社の良いところ。

古くからの付き合いがあったり、実はご近所さんだった…なんて、ちょっとしたことがきっかけで親身に応じてもらえたりすることも。

大手不動産会社はどうしても杓子定規的になってしまう部分があるため、人情味や温かさを感じるのは中小の不動産会社の魅力とも言えるでしょう。

中小不動産会社のデメリット

中小不動産会社のデメリットです。

1. 大手ほど広告が出せない

中小の不動産会社では、どうしても広告の量が少なくなってしまうもの。

通常より多く、とにかくたくさんの広告を出してもらいたい! と考えるなら、その分の広告費用を支払うなどの対策が必要になります。

※通常、広告費用は不動産会社負担ですが、売主による特別な依頼の場合は売主が広告費用を負担することとなっています。

2. 個人の能力次第で大きくバラつきがある

スタッフ数が少ない中小の不動産会社では、成果も個人の能力に大きく左右されます。

メリットの項目で書いたように社長や番頭クラスは優秀でも、そのほかのスタッフはまだまだ…なんてことも。

もちろん、大手不動産会社でも個人の能力に差はありますが、研修等も充実しているため「極端に差がある」ことはそこまで多くありません。

3. 得意分野と不得意分野がある

オールマイティな大手不動産会社と違い、中小の不動産会社は得意分野と不得意分野がはっきり分かれることが多いもの。

最近の取引実績を見てみたら「土地の売買が10件、戸建ては2件、マンションは0件」なんて、大きな差が出ていることも珍しくないのです。

この不動産会社にマンションの売却を依頼しても、話がスムーズに進むとは思えませんよね。

もちろん、地域によって物件の種類が偏っていることもあると思いますが、私たち自身が見分けることも重要になってきます。

4. コンプライアンスより利益優先の会社もある

数こそ少ないものの、顧客の利益ではなく自社の利益を優先する会社があるのも事実。

こうした不動産会社では仲介手数料目的で「囲い込み」を行っている可能性もゼロではありません。

これも不動産会社の得意・不得意同様、私たち自身が注意して見分けることが必要になります。

5. 知名度がなく不安を感じる人もいる

地域密着型が多いこともあり、その地域以外では知られていない不動産会社が多いのも事実。

そのため、知名度の低さから不安を感じてしまうかもしれません。

なんとなく「地元の不動産屋には一杯食わされそう」なんて考える人もいるほど。

家を買おうとしている人の中にも、良く分からない小さな不動産会社で本当に大丈夫?と不安に感じる人もいます。

レインズで不動産会社同士はつながっている

ここまで大手と中小のメリットとデメリットを見てきましたが、不動産会社はそれぞれ単体で営業活動をしているわけではありません。

実は保有している物件の情報数自体はあまり変わらないのです。

ハウスくんハウスくん

大手不動産会社が持っている情報を、中小の不動産会社でも見ることができるの?

家博士家博士

そう。実は不動産会社は『レインズ』と呼ばれるネットワークでつながっていて、互いに物件情報を共有できるようになっているんだ。
だから、基本的には大手も中小も保有する情報は同じなんだよ

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。

とはいえ、家の売却を一番熱心にサポートしてくれるのは、あなたが媒介契約を結んだ不動産会社(元付け)です。

そのため、大手であれ中小であれ、販売実績が豊富な不動産会社を選んだ方が「早く」「高く」売れやすいと言えます。

これを踏まえて、大手と中小のどちらを選ぶべきか?

その答えは、売却する物件の種類によって変わってきます。

中古マンションなど都心部で売却を検討している場合

中古マンションをはじめとした都心部での売却は、大手不動産会社が有利です。

都心部は大手不動産会社のエリア内であり、マンションの購入を考えている人も大手不動産会社を利用することが多いため。

当然、需要が高いところで売却した方が話はスムーズに進みやすくなります。

広い土地やアパートなど投資物件の場合

投資物件に関しても、大手不動産会社の方が有利。

投資物件の場合は、住居と違い一人の顧客が複数の物件を購入します。

さらに投資物件を購入できるのは、銀行からの融資を受けることができる優良な買い手に限られるため、多くの優良顧客を抱える大手不動産会社の方が、買い主を見つけやすいのです。

中小の不動産会社に依頼する場合は、投資物件を専門に扱う不動産会社を探した方が良いでしょう。

普通の中小不動産会社では、「そもそも投資物件を扱ったことがない」なんて可能性もあります。

地方や郊外の戸建の場合

都市部以外での売却なら中小の不動産会社を選ぶ方が良いでしょう。

場所によっては、そもそも大手不動産会社の営業エリア外ということも。

中小不動産会社に依頼する時の注意点としては、売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことがポイントになります。

築年数が古い物件の場合

築年数が古い物件の場合も、中小の不動産会社がおすすめ。

この場合も実績があり、築古物件の売却を得意とする不動産会社を選ぶのがポイントです。

大事なことは複数の不動産会社へ査定依頼し話を聞き比べること

物件によって選ぶべき不動産会社は違いますが、いずれの場合でも大事なのは「複数の不動産会社の話を聞くこと」

必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、話を聞き比べるようにします。

ハウスくんハウスくん

査定額を不動産会社選びの決め手にしてはいけないの?

家博士家博士

査定額より大事なのは、金額そのものではなくその根拠。
そして売却が成功するかどうかは売却戦略や広告戦略にかかっているんだ。
だから、単に査定額だけを見て不動産会社を選ぶようなことはやめよう

複数の不動産会社へ査定依頼するときは、一括査定サイトが便利です。

大手不動産会社にまとめて査定依頼する場合は「すまいValue」がおすすめ。

すまいValueは大手不動産会社(三井のリハウスや東急リバブル等)に査定依頼ができる、唯一の一括査定サイトです。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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