「マンションの売却には、どんな広告が良いの？」
マンション売却で広告についてお悩みですね。
確かにマンションの売却には、正しい広告が大切です。
この記事では、マンション売却で効果的な広告、広告が強い不動産会社についてまとめました。
また広告で注意すべき点、広告費用の負担などについても解説。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
マンション売却の広告の基礎知識
まずマンション売却の広告について、基礎知識をまとめました。
それぞれ解説します。
広告は不動産会社が出す
ハウス マンションを売る広告は、自分で出すんじゃないんだ？
家博士 基本は不動産会社に売却を依頼して、広告してもらうんだ。
マンション売却の広告は、自分で出すのでなく不動産会社に広告してもらうもの。
そのため、まずは不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約とは、あなたのマンションの売却活動を不動産会社に依頼する契約です。
広告費用は不動産会社が負担する
一般的な広告は仲介手数料に含まれる
マンション売却の広告費用は、不動産会社が負担します。
なぜなら一般的な広告は、売主が支払う仲介手数料に含まれるため。
売主（買主）が売買を仲介した不動産会社へ支払う手数料。
売買契約が成立した時点で支払う成果報酬で、宅建業法で上限が下記に決まっている。
『売買価格×3％＋6万円＋消費税』（売買価格400万円以上の場合）
ハウス じゃあテレビCMを流してもらおう！
家博士 特別な広告は、売り主の負担になるんだ。
特別な広告は売り主負担
特別な依頼（通常よりも費用がかかる広告をする等）では、費用は売主負担になります。
特別な依頼の例として、ホームステージングなどがあります。
ホームステージングとはデザイン家具などを配置して、インテリアで家の魅力を演出する方法。
新築分譲マンションの展示場がイメージとして分かりやすいかも知れません。
普通に売るなら特別な依頼をする必要はありません。
ハウス じゃあ、ジャンジャン広告してもらおう！
超最高のマンションです！！ってね
家博士 広告では使ってはいけないNGワードもあるよ
過大広告はできない
せっかく広告をするのだから、少しでも良く見えるような広告にしたいもの。
しかし不動産広告には「書いてはいけないNGワード」が存在します。
基準は、業界で取り決めている「不動産の表示に関する公正競争規約」。
次の用語を使用する場合は、「表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している」ことが必要ですが、実際は示せないので使用できないNGワードになります。
不動産広告のNGワード例
- ・完全、完璧、絶対、万全、パーフェクトなど
- 欠けるところが全くないことや、手落ちが全くないことなどを意味する用語はNG。
そもそも、全く落ち度のない不動産物件を建てることは非常に難しいもの。
「施工は完璧です」と言われても、客観的に実証するのは困難です。 - ・日本一、業界一、超、当社だけ等
- 客観的な調査手法で実証されている場合を除き、他社よりも優位に立つことを意味する用語もNGとされています。
- ・特選、厳選等
- 客観的に見てもきちんとした合理性のある基準によって選別された物件であればOKですが、そうでない場合はNGです。
- ・完売等
- 著しく人気が高く、売れ行きが良い印象を与える用語もNG。
例えば新築分譲マンションで数期に分けて販売する場合、第1期分に売れ残りがあるのに「第1期完売御礼！」と表示すると違反になります。
もちろん、完売が事実であれば利用可能です。
家博士 このほか、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を有していて、かつ、根拠となる事実を併せて表示する場合に限って利用できる用語もあるんだ。
例えば次のような用語だよ
- 最高、最高級、特級等、物件の形質や内容、価格や取引条件に関して最上級を意味する用語
- 格安、破格、激安、バーゲンセール等著しく安い印象を与える用語
ハウス 完璧で超限定！とか書いちゃダメってことね。
じゃあどんな広告が効果的なの？
家博士 効果的な広告は、実は直接営業なんだ。
マンション売却で効果的な広告
1位は不動産会社の直接営業
中古マンション売却で効果があった公告について、国土交通省が調べています。
実際に中古マンションを購入した人が、主な情報収集方法としていた広告はこちら。
中古マンション購入者の物件情報収集方法
（複数回答）
ハウス 情報収集方法が不動産会社ってどういうこと？
家博士 不動産会社に希望条件を伝えて探してもらうことだね。
だから顧客を多く抱える大手だと、売却に有利なんだ。
顧客を多く抱える大手は売却に有利
顧客を多く抱える大手は、マンション売却に有利です。
なぜならすでに購入意欲が高く、探している条件が近い購入希望者に、直接営業できるため。
直接営業で非公開情報（クローズド）を知った購入希望者は、情報が広がる前に即断するため、高値でも売れやすいメリットもあります。
実際に大手に売却を依頼すると、即日で希望価格で売れることもよくあるほど。
ハウス じゃあ、中小不動産会社だと全然ダメなの？
家博士 顧客が少ない中小でも、レインズ経由で他の不動産会社が買主を探してくれるよ
レインズ経由で他の不動産会社が買主を見つける
不動産会社同士はレインズで情報を共有しているため、レインズ経由で他の不動産会社が買主を探してくれます。
国内唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
ハウス レインズで他の不動産会社も売ってくれるなら安心だね。
家博士 ただしレインズで効果的に売るには、売主のチェックが大切だよ。
不動産会社の中には、両手仲介を狙ってレインズ登録に消極的な会社もあるからね。
売り主だけでなく、買い主を自社で見つけることで、2倍の仲介手数料を稼ぐ方法。
自然に両手仲介になるのはよくあることで、悪いことではありません。
しかし意図的に両手仲介を狙って、他社の見つけた購入希望者を拒否する「囲い込み」は売主への裏切り行為。
売主にとって、せっかく見つかった購入希望者が知らない間に断られていたことになります。
悪質な不動産会社の行為は、こちらで解説しています。
レインズでチェックしたい2つのポイント
このレインズで注意したいのは、次の2つ。
- マイソクがレインズへ登録されているか。
- マイソクの質。
ハウス マイソクって？
家博士 マンションの情報がまとめられた紙で、就職するときの履歴書みたいなものだよ
マイソクは全ての広告の元になる大切な資料で、マンションの履歴書。
聞き慣れない単語かもしれませんが、元はこの資料を作成する会社の名前で、今は資料そのものをマイソクと呼んでいます。
check1. マイソクがレインズに登録されているか
まずマイソクがレインズに登録されているかを確認しましょう。
確認方法は、不動産会社に口頭で確認するだけでも良いでしょう。
もし不安だったら、レインズ登録後にもらえる「登録証明書」で図面が有になっているかを確認します。
登録証明書
check2. マイソクの質
ハウス マイソクの質といっても、不動産会社ならきちんと作るんじゃないの？
家博士 ある程度大手ならまず大丈夫だけど、小さな不動産会社だといい加減だったりするんだ
ハウス じゃあマイソクの質って、何をチェックすれば良いの？
家博士 次の情報が正しく記載されているかをチェックしてみよう
マイソクの内容
- マンション名
- 価格
- 面積や間取り
- 間取り図や写真
間取り図は購入希望者にとって重要なポイント。
実際の物件と間取り図に違いがないか、チェックしておきましょう。 - 写真
カラーの方がイメージしやすいので、カラーが基本です。 - アピールポイント
これは重要。不動産会社と相談して、何を書くか決めましょう。
例えば、南向き・キッチンリフォーム済・花火大会が見える・管理人常駐・新耐震・耐震診断済等々。 - 部屋の位置（〇階建ての〇階）
- 最寄り駅と駅からの徒歩距離
徒歩距離は毎分80mが基本。 - 住所
- 土地の権利（所有権or借地権）
- 用途地域
第一種低層住居専用地域、商業地域など。
土地利用の大枠を定めたもので全部で13種類あります。 - 構造
鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）、鉄骨造（S造） - 築年数
- 管理費と修繕積立金
- 不動産会社と取引形態（仲介・専任媒介・一般媒介）
- その他
耐震診断、耐震補強工事、インスペクション、大規模修繕の予定についてなど
ハウス こんなにたくさんチェックするのはメンドウだなぁ。
家博士 隅々までチェックするのは大変だけど、大事な資料だから確認しておこう
ハウス わかったよー。
じゃあ2番目のインターネットの広告は？
家博士 インターネットは、大手ポータルサイトだね。
あと大手不動産会社なら自社サイトも有効だよ。
2位はインターネット
基本は大手ポータルサイトの掲載
インターネットでは、まず大手ポータルサイトへの掲載が重要です。
不動産会社を選ぶ際は、大手ポータルサイトにどの程度掲載してもらえるか確認してみましょう。
これらの大手ポータルサイトをまとめて検索できるニフティ不動産も便利です。
また公益財団法人不動産流通推進センターが運営する「不動産ジャパン」という公共サイトもあります。
家博士 売却活動期間中は、ポータルサイトの掲載をチェックしよう。
掲載情報に間違いがないか、絞り込み条件が漏れていないか、それだけで問い合わせの件数が変わるからね
大手不動産会社は自社サイトも効果的
大手不動産会社では、媒介契約を結んでいる物件を自社サイトでも公開しています。
ハウス 自社サイトで探す人なんているの？
家博士 実は大手の自社サイトで探す人は多い。
例えば仲介件数1位の三井のリハウスだと、月平均1,000万件以上もアクセスがあるよ。
大手不動産会社のサイトは、意外に見られているのです。
特に最近は最新の3D技術で、バーチャル内見ができる不動産会社も増えて、人気が出ています。
その他の有効な広告
不動産会社とインターネットの他にも、合わせて実施したい有効な広告として次の方法があります。
- 折込チラシ・ポスティング
- 現地の看板
- オープンハウス
それぞれ解説します。
折込チラシ
新聞折り込みチラシについては新聞購読者が減少していることもあり、ニーズも低下中。
マンション購入のターゲット層になる可能性が高い年代（30代~40代）ほど、新聞を読んでいないのです。
しかし親世代がチラシを見て子供に購入を勧めるケースもあるため、完全に無視するのも考えもの。
売り出し当初に1回は実施してみましょう。
意外と効果が高いポステイング
ポスティングは、エリアを決めて郵便ポストに直接広告を投函していく方法。
最近はセキュリティや設備の関係でポスティングができないマンションも増えていますが、効果が高いのも事実。
なぜなら郵便ポストに直接投函するため、新聞を購入していない層にも確実に広告を届けることができるからです。
特にねらい目となるのが、近所にある賃貸マンションに住んでいる人たち。
こうした人たちがマイホームを探す場合、現在住んでいる近所で探すことが多いため、競合が少なく売れやすいのです。
結果的に、多少高い物件であったとしても購入を決めることが珍しくありません。
家博士 小学生の子供がいたりすると、転校しないように近場で探すことが多いんだ。
ポスティングならそうした人たちに直接情報が届くから、広告効果が高くなる。
ハウス チラシって見ないまま捨てられることもあるけれど、重要な情報源なんだね。
今どきチラシなんて…と思っていたけれど、侮れないなぁ
現地の看板
現地や周辺のエリアに看板を設置して広告する方法です。
看板設置についてはマナーも求められますが、そのエリアで物件を探している人が看板を見て興味を持つことは十分あり得ます。
ポスティング同様に、比較的効果の高い広告です。
オープンハウス
オープンハウスは、家を自由に内覧できるように開放する方法。
一般的には、近所を歩く夫婦が多い休日を狙って、1日か2日単位で行います。
オープンハウスを実施するときは、ポスティングや現地看板とセットにするとさらに広告効果も高くなります。
詳しい方法は、不動産会社に相談してみましょう。
ハウス 広告に強い不動産会社はどこなの？
家博士 基本的にマンションの売却実績が豊富なほど、広告も上手だよ。
広告が強い不動産会社
マンションの売却実績が豊富な会社
広告が強い不動産会社＝マンション売却実績が豊富な不動産会社と考えて良いでしょう。
理由として、売却実績が多いほど、扱う物件が多く広告を大量に出すので、広告費が安く出せるため。
また常に多くの問い合わせを受けるため、マンション購入を検討している顧客を多く抱える点でも有利。
条件が近いマンションの問い合わせに対して、あなたのマンションを紹介してもらえます。
ハウス マンション売却実績豊富な不動産会社ってどこなの？
家博士 日本の不動産売買実績は、一部の大手に偏っているんだ。
大手トップ3社が圧倒的
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
日本の不動産業界は、大手3社が圧勝！！
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており、圧倒的です。
また首都圏では「野村の仲介＋」を含めて大手4社が強くなります。
これら大手トップ3、首都圏はトップ4は優先して話を聞くべきでしょう。
ハウス 1社で良いんじゃないの？
家博士 エリアや担当者の当たりハズレもあるから、最低3社、できれば6社くらいの話を聞いた方が良いよ。
すまいValueならまとめて無料査定を依頼できる
早速、これらの大手トップに、それぞれ連絡しても良いのですが、個別に連絡するのは面倒なもの。
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すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。
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まとめ
マンション売却では、まず広告に強い不動産会社を選ぶことが大切です。
あとは基本的にお任せになりますが、要所をチェックして、不動産会社と協力しながら売却を進めましょう。
レインズの登録、マイソクの質、ポスティングやチラシなど、気になったことは不動産会社にどんどん質問しましょう。
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
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実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
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さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
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