売却成功のカギを握るマンション売却の広告とは？

「マンションを高く売るなら、どんな広告が良いの？」

「マンションがなかなか売れないけど、ちゃんと広告してくれてるのかな…」

広告は、マンションを高く早く売却できるかを左右する、とても大切な要素。

なぜならあなたのマンションを購入する人は、まず広告を通じてあなたのマンションが売りに出ていることを知るからです。

では、マンションを売却するときに有効な広告とな何なのでしょうか。

マンション売却を成功するための広告について、分かりやすく解説します。

マンション売却で有効な広告ランキング！

マンションを売却するときに有効な公告手段を、国土交通省が調べています。

実際に中古マンションを購入した人が、主な情報収集方法として使っていた広告のランキングはこちら。

不動産会社しか使えないレインズ

レインズとは、国土交通省の指定流通機関である「不動産流通機構」が運営する不動産会社専用のデータベース。

このレインズでは、次のことができます。

• 売出し物件の検索
• 過去の成約情報の検索
• 不動産会社の検索

あなたが売却を依頼する不動産会社以外の、他の不動産会社の顧客には、レインズ経由で物件が紹介されます。

レインズについては、こちらで詳しく解説しています。

このレインズで注意したいのは、次の2つ。

• マイソクがレインズへ登録されているか。
• マイソクの質。

マンションの履歴書となるマイソク

マイソクは全ての広告の元になる大切な資料で、マンションの履歴書。

聞き慣れない単語かもしれませんが、元はこの資料を作成する会社の名前で、今は資料そのものをマイソクと呼んでいます。

マイソクがレインズに登録されているか

まずマイソクがレインズに登録されているかを確認しましょう。

確認方法は、不動産会社に口頭で確認するだけでも良いでしょう。

もし不安だったら、レインズ登録後にもらえる「登録証明書」で図面が有になっているかを確認します。

登録証明書

【参考】レインズ・売却依頼主物件確認案内書

マイソクの質

マイソクの内容

• マンション名
• 価格
• 面積や間取り
• 間取り図や写真
  間取り図は購入希望者にとって重要なポイント。
  実際の物件と間取り図に違いがないか、チェックしておきましょう。
• 写真
  カラーの方がイメージしやすいので、カラーが基本です。
• アピールポイント
  これは超重要！
  不動産会社と相談して、何を書くか決めましょう。
  例えば、南向き・キッチンリフォーム済・花火大会が見える・管理人常駐・新耐震・耐震診断済等々。
• 部屋の位置（〇階建ての〇階）
• 最寄り駅と駅からの徒歩距離
  徒歩距離は毎分80mが基本。
• 住所
• 土地の権利（所有権or借地権）
• 用途地域
  第一種低層住居専用地域、商業地域など。
  土地利用の大枠を定めたもので全部で13種類あります。
• 構造
  鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）、鉄骨造（S造）
• 築年数
• 管理費と修繕積立金
• 不動産会社と取引形態（仲介・専任媒介・一般媒介）
• その他
  耐震診断、耐震補強工事、インスペクション、大規模修繕の予定についてなど

インターネットは大手ポータルサイトの掲載

インターネットでは、まず大手ポータルサイトへの掲載が重要です。

不動産会社を選ぶ際は、大手ポータルサイトにどの程度掲載してもらえるか確認してみましょう。

代表的な大手ポータルサイトはこちら。

• SUUMO
• HOME’S
• Yahoo! 不動産
• at home

民間が運営するポータルサイトの他、公益財団法人不動産流通推進センターが運営する「不動産ジャパン」という公共サイトもあります。

大手不動産会社は自社サイトも有効

大手不動産会社では、媒介契約を結んでいる物件を自社サイトでも公開しています。

大手不動産会社のサイトは、意外に見られているのです。

その他の有効な広告

不動産会社とインターネットの他にも、合わせて実施したい有効な広告として次の方法があります。

1. 折込チラシ・ポスティング
2. 現地の看板
3. オープンハウス

それぞれ解説します。

折込チラシ

新聞折り込みチラシについては新聞購読者が減少していることもあり、ニーズも低下中。

マンション購入のターゲット層になる可能性が高い年代（30代~40代）ほど、新聞を読んでいないのです。

しかし親世代がチラシを見て子供に購入を勧めるケースもあるため、完全に無視するのも考えもの。

売り出し当初に1回は実施してみましょう。

意外と効果が高いポステイング

ポスティングは、エリアを決めて郵便ポストに直接広告を投函していく方法。

最近はセキュリティや設備の関係でポスティングができないマンションも増えていますが、効果が高いのも事実。

なぜなら郵便ポストに直接投函するため、新聞を購入していない層にも確実に広告を届けることができるからです。

特にねらい目となるのが、近所にある賃貸マンションに住んでいる人たち。

こうした人たちがマイホームを探す場合、現在住んでいる近所で探すことが多いため、競合が少なく売れやすいのです。

結果的に、多少高い物件であったとしても購入を決めることが珍しくありません。

現地の看板

現地や周辺のエリアに看板を設置して広告する方法です。

看板設置についてはマナーも求められますが、そのエリアで物件を探している人が看板を見て興味を持つことは十分あり得ます。

ポスティング同様に、比較的効果の高い広告です。

オープンハウス

オープンハウスは、家を自由に内覧できるように開放する方法。

一般的には、近所を歩く夫婦が多い休日を狙って、1日か2日単位で行います。

オープンハウスを実施するときは、ポスティングや現地看板とセットにするとさらに広告効果も高くなります。

詳しい方法は、不動産会社に相談してみましょう。

不動産会社に広告してもらうのが基本

中古マンション購入者の半数以上が不動産会社からの情報を利用しているという結果からも分かるように、マンション売却においては不動産会社に広告してもらうことが基本となります。

なお、不動産会社が広告を出してくれるのは、媒介契約を結んだあと。

そのため、まずは不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ必要があります。

広告費用は不動産会社が負担する

なお、特別な依頼（通常よりも多く広告をする等）である場合、それにかかる広告費用は売主負担。

特別な依頼とは、例えばホームステージングをしてオープンハウスをするなど、通常ではしない広告のこと。

普通に売るなら特別な依頼をする必要はありません。

知っておきたい「過大広告禁止」

せっかく広告をするのだから、少しでも良く見えるような広告にしてほしい…そう思いますね。

しかし、不動産広告には「書いてはいけないNGワード」が存在します。

次のような用語を使用する場合は、「表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している」ことが必要。

「合理的な根拠」とは表示内容が客観的に実証できることをいい、それ以外の場合は使用できないNGワードになります。

不動産広告のNGワード例

・完全、完璧、絶対、万全、パーフェクトなど

欠けるところが全くないことや、手落ちが全くないことなどを意味する用語はNG。
そもそも、全く落ち度のない不動産物件を建てることは非常に難しいもの。
「施工は完璧です」と言われても、客観的に実証するのは困難です。

・日本一、業界一、超、当社だけ等

客観的な調査手法で実証されている場合を除き、他社よりも優位に立つことを意味する用語もNGとされています。

・特選、厳選等

客観的に見てもきちんとした合理性のある基準によって選別された物件であればOKですが、そうでない場合はNGです。

・完売等

著しく人気が高く、売れ行きが良い印象を与える用語もNG。
例えば新築分譲マンションで数期に分けて販売する場合、第1期分に売れ残りがあるのに「第1期完売御礼！」と表示すると違反になります。
もちろん、完売が事実であれば利用可能です。

• 最高、最高級、特級等、物件の形質や内容、価格や取引条件に関して最上級を意味する用語
• 格安、破格、激安、バーゲンセール等著しく安い印象を与える用語

売却実績豊富な不動産会社が広告も強い

マンション売却実績が豊富な不動産会社＝広告が強い不動産会社です。

なぜなら売却実績が多いほど、扱う物件が多く広告を大量に出すため広告費が安くなり、ますます広告を多く出してもらえます。

また常に多くの問い合わせを受けるため、マンション購入を検討している顧客を多く抱えているという点でも有利。

例えば似たようなマンションの問い合わせに対して、あなたのマンションを紹介してもらうことも可能です。

売買仲介件数ランキング上位28社（2018年）

日本の不動産業界は、大手3社が圧勝！！

「三井のリハウス（三井不動産）」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており、圧倒的です。

これら大手トップ3は、最低限おさえておきたい不動産会社と言って良いでしょう。

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