マンション広告イメージ
「マンションを高く売るなら、どんな広告が良いの?」

「マンションがなかなか売れないけど、ちゃんと広告してくれてるのかな…」

広告は、マンションを高く早く売却できるかを左右する、とても大切な要素。

なぜならあなたのマンションを購入する人は、まず広告を通じてあなたのマンションが売りに出ていることを知るからです。

では、マンションを売却するときに有効な広告とな何なのでしょうか。

マンション売却を成功するための広告について、分かりやすく解説します。

マンション売却で有効な広告ランキング!

マンションを売却するときに有効な公告手段を、国土交通省が調べています。

実際に中古マンションを購入した人が、主な情報収集方法として使っていた広告のランキングはこちら。

中古マンション購入者の物件情報収集方法(複数回答)

  1. 不動産会社…53.2%
  2. インターネット…32.5%
  3. 知人等の紹介…22.1%
  4. 新聞等の折込チラシ…17.5%
  5. 住宅情報誌…10.4%

国土交通省住宅局・H29年度 住宅市場動向調査報告書による)

ハウスくんハウスくん

情報収集方法が不動産会社ってどういうこと?


家博士家博士

不動産会社に行って、探しているマンションの希望条件を伝え、不動産会社に探してもらうことだね。
なぜなら不動産会社には、不動産会社しか使えないデータベース「レインズ」があるからね。

不動産会社しか使えないレインズ

マンションを売る時の不動産会社の正しいイメージ
レインズとは、国土交通省の指定流通機関である「不動産流通機構」が運営する不動産会社専用のデータベース。

このレインズでは、次のことができます。

  • 売出し物件の検索
  • 過去の成約情報の検索
  • 不動産会社の検索

ハウスくんハウスくん

売出し物件は、SUUMOとかHOMESとか、インターネットで見れるよね?


家博士家博士

実は、レインズにしか登録されていない物件も多いんだ。
例えば、近所に内緒で売りたいとか、試しに非公開で売りに出しているとかね

あなたが売却を依頼する不動産会社以外の、他の不動産会社の顧客には、レインズ経由で物件が紹介されます。

レインズについては、こちらで詳しく解説しています。

このレインズで注意したいのは、次の2つ。

  • マイソクがレインズへ登録されているか。
  • マイソクの質。

ハウスくんハウスくん

マイソクって?


家博士家博士

マンションの情報がまとめられた紙で、就職するときの履歴書みたいなものだよ

マンションの履歴書となるマイソク

マイソク例
マイソクは全ての広告の元になる大切な資料で、マンションの履歴書。

聞き慣れない単語かもしれませんが、元はこの資料を作成する会社の名前で、今は資料そのものをマイソクと呼んでいます。

マイソクがレインズに登録されているか

まずマイソクがレインズに登録されているかを確認しましょう。

確認方法は、不動産会社に口頭で確認するだけでも良いでしょう。

もし不安だったら、レインズ登録後にもらえる「登録証明書」で図面が有になっているかを確認します。

登録証明書

レインズ登録証明書
【参考】レインズ・売却依頼主物件確認案内書

マイソクの質

ハウスくんハウスくん

マイソクの質といっても、不動産会社ならきちんと作るんじゃないの?


家博士家博士

ある程度大手ならまず大丈夫だけど、小さな不動産会社だといい加減だったりするんだ


ハウスくんハウスくん

じゃあマイソクの質って、何をチェックすれば良いの?


家博士家博士

次の情報が正しく記載されているかをチェックしてみよう

マイソクの内容

  • マンション名
  • 価格
  • 面積や間取り
  • 間取り図や写真
    間取り図は購入希望者にとって重要なポイント。
    実際の物件と間取り図に違いがないか、チェックしておきましょう。
  • 写真
    カラーの方がイメージしやすいので、カラーが基本です。
  • アピールポイント
    これは超重要!
    不動産会社と相談して、何を書くか決めましょう。
    例えば、南向き・キッチンリフォーム済・花火大会が見える・管理人常駐・新耐震・耐震診断済等々。
  • 部屋の位置(〇階建ての〇階)
  • 最寄り駅と駅からの徒歩距離
    徒歩距離は毎分80mが基本。
  • 住所
  • 土地の権利(所有権or借地権)
  • 用途地域
    第一種低層住居専用地域、商業地域など。
    土地利用の大枠を定めたもので全部で13種類あります。
  • 構造
    鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、鉄骨造(S造)
  • 築年数
  • 管理費と修繕積立金
  • 不動産会社と取引形態(仲介・専任媒介・一般媒介)
  • その他
    耐震診断、耐震補強工事、インスペクション、大規模修繕の予定についてなど

ハウスくんハウスくん

こんなにたくさんチェックするのはメンドウだなぁ。


家博士家博士

隅々までチェックするのは大変だけど、大事な資料だから確認しておこう


ハウスくんハウスくん

わかったよー。
じゃあ2番目のインターネットの広告は?


家博士家博士

インターネットは、大手ポータルサイトだね。
あと大手不動産会社なら自社サイトも有効だよ。

インターネットは大手ポータルサイトの掲載

インターネットでは、まず大手ポータルサイトへの掲載が重要です。

不動産会社を選ぶ際は、大手ポータルサイトにどの程度掲載してもらえるか確認してみましょう。

代表的な大手ポータルサイトはこちら。

民間が運営するポータルサイトの他、公益財団法人不動産流通推進センターが運営する「不動産ジャパン」という公共サイトもあります。

家博士家博士

売却活動期間中は、ポータルサイトの掲載をチェックしよう。
掲載情報に間違いがないか、絞り込み条件が漏れていないか、それだけで問い合わせの件数が変わるからね

大手不動産会社は自社サイトも有効

大手不動産会社では、媒介契約を結んでいる物件を自社サイトでも公開しています。

ハウスくんハウスくん

ポータルサイトに比べて、不動産会社のサイトを利用する人って少ないのでは?


家博士家博士

そうでもないんだ。
例えば、不動産仲介件数1位の三井不動産リアルティ(三井のリハウス)だと、サイトへのアクセス数は月平均1,000万件以上もあるよ。


大手不動産会社のサイトは、意外に見られているのです。

その他の有効な広告

不動産会社とインターネットの他にも、合わせて実施したい有効な広告として次の方法があります。

  1. 折込チラシ・ポスティング
  2. 現地の看板
  3. オープンハウス

それぞれ解説します。

折込チラシ

ポスティング
新聞折り込みチラシについては新聞購読者が減少していることもあり、ニーズも低下中。

マンション購入のターゲット層になる可能性が高い年代(30代~40代)ほど、新聞を読んでいないのです。

しかし親世代がチラシを見て子供に購入を勧めるケースもあるため、完全に無視するのも考えもの。

売り出し当初に1回は実施してみましょう。

意外と効果が高いポステイング

ポスティングは、エリアを決めて郵便ポストに直接広告を投函していく方法。

最近はセキュリティや設備の関係でポスティングができないマンションも増えていますが、効果が高いのも事実。

なぜなら郵便ポストに直接投函するため、新聞を購入していない層にも確実に広告を届けることができるからです。

特にねらい目となるのが、近所にある賃貸マンションに住んでいる人たち。

こうした人たちがマイホームを探す場合、現在住んでいる近所で探すことが多いため、競合が少なく売れやすいのです。

結果的に、多少高い物件であったとしても購入を決めることが珍しくありません。

家博士家博士

小学生の子供がいたりすると、転校しないように近場で探すことが多いんだ。
ポスティングならそうした人たちに直接情報が届くから、広告効果が高くなる。


ハウスくんハウスくん

チラシって見ないまま捨てられることもあるけれど、重要な情報源なんだね。
今どきチラシなんて…と思っていたけれど、侮れないなぁ

現地の看板

現地看板のイメージ
現地や周辺のエリアに看板を設置して広告する方法です。

看板設置についてはマナーも求められますが、そのエリアで物件を探している人が看板を見て興味を持つことは十分あり得ます。

ポスティング同様に、比較的効果の高い広告です。

オープンハウス

オープンハウスは、家を自由に内覧できるように開放する方法。

一般的には、近所を歩く夫婦が多い休日を狙って、1日か2日単位で行います。

オープンハウスを実施するときは、ポスティングや現地看板とセットにするとさらに広告効果も高くなります。

詳しい方法は、不動産会社に相談してみましょう。

ハウスくんハウスくん

マンションを売るときの広告は、自分で出すんじゃないんだ?


家博士家博士

基本は不動産会社に売却を依頼して、不動産会社に広告をだしてもらうんだ。

不動産会社に広告してもらうのが基本

大手不動産会社イメージ
中古マンション購入者の半数以上が不動産会社からの情報を利用しているという結果からも分かるように、マンション売却においては不動産会社に広告してもらうことが基本となります。

なお、不動産会社が広告を出してくれるのは、媒介契約を結んだあと。

そのため、まずは不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ必要があります。

広告費用は不動産会社が負担する

ハウスくんハウスくん

広告を出すときは広告費用が必要だよね?
これって売主が負担するの?

家博士家博士

通常の広告であれば、広告費用は不動産会社が負担することになっているんだ。
これは宅建業法という法律で決められているんだよ

なお、特別な依頼(通常よりも多く広告をする等)である場合、それにかかる広告費用は売主負担。

特別な依頼とは、例えばホームステージングをしてオープンハウスをするなど、通常ではしない広告のこと。

普通に売るなら特別な依頼をする必要はありません。

ホームステージングとは

デザイン家具などを配置して、インテリアで家の魅力を演出する方法。
新築分譲マンションの展示場がイメージとして分かりやすいかも知れません。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、ジャンジャン広告してもらおう!
超最高のマンションです!!ってね


家博士家博士

広告では使ってはいけないNGワードもあるよ

知っておきたい「過大広告禁止」

禁止イメージ
せっかく広告をするのだから、少しでも良く見えるような広告にしてほしい…そう思いますね。

しかし、不動産広告には「書いてはいけないNGワード」が存在します。

次のような用語を使用する場合は、「表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している」ことが必要。

「合理的な根拠」とは表示内容が客観的に実証できることをいい、それ以外の場合は使用できないNGワードになります。

不動産広告のNGワード例

・完全、完璧、絶対、万全、パーフェクトなど
欠けるところが全くないことや、手落ちが全くないことなどを意味する用語はNG。
そもそも、全く落ち度のない不動産物件を建てることは非常に難しいもの。
「施工は完璧です」と言われても、客観的に実証するのは困難です。
・日本一、業界一、超、当社だけ等
客観的な調査手法で実証されている場合を除き、他社よりも優位に立つことを意味する用語もNGとされています。
・特選、厳選等
客観的に見てもきちんとした合理性のある基準によって選別された物件であればOKですが、そうでない場合はNGです。
・完売等
著しく人気が高く、売れ行きが良い印象を与える用語もNG。
例えば新築分譲マンションで数期に分けて販売する場合、第1期分に売れ残りがあるのに「第1期完売御礼!」と表示すると違反になります。
もちろん、完売が事実であれば利用可能です。
家博士家博士

このほか、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を有していて、かつ、根拠となる事実を併せて表示する場合に限って利用できる用語もあるんだ。
例えば次のような用語だよ

  • 最高、最高級、特級等、物件の形質や内容、価格や取引条件に関して最上級を意味する用語
  • 格安、破格、激安、バーゲンセール等著しく安い印象を与える用語

ハウスくんハウスくん

なんだか難しいけど、完璧で超限定!とか書いちゃダメってことね。


家博士家博士

不動産会社に無理に違反広告をお願いしないようにね。


ハウスくんハウスくん

じゃあ正しい広告で、たくさん広告を出してもらうしかないのか。
どこの不動産会社が広告で強いの?


家博士家博士

そうだね。
売却実績が豊富な不動産会社が、広告でも強いよ

売却実績豊富な不動産会社が広告も強い

意見を聞くイメージ
マンション売却実績が豊富な不動産会社=広告が強い不動産会社です。

なぜなら売却実績が多いほど、扱う物件が多く広告を大量に出すため広告費が安くなり、ますます広告を多く出してもらえます。

また常に多くの問い合わせを受けるため、マンション購入を検討している顧客を多く抱えているという点でも有利。

例えば似たようなマンションの問い合わせに対して、あなたのマンションを紹介してもらうことも可能です。

ハウスくんハウスくん

マンション売却実績豊富な不動産会社ってどこなの?

家博士家博士

日本の不動産売買実績は、一部の大手に偏っているんだ。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

日本の不動産業界は、大手3社が圧勝!!

「三井のリハウス(三井不動産)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており、圧倒的です。

これら大手トップ3は、最低限おさえておきたい不動産会社と言って良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

1社で良いんじゃないの?


家博士家博士

エリアや担当者の当たりハズレもあるから、最低3社、できれば6社くらいの話を聞いた方が良いよ。


早速、これらの大手トップ3社に、それぞれ連絡しても良いのですが、3回も電話するのは面倒かもしれません。

しかし、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、わずか数分でこれらの大手トップ3社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産


マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

riarie

リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック(3DCG)で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。

さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

パナソニックのリアリエについて詳しくはこちら
リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる! 試すなら急ぐべき理由とは

リアリエの無料査定を試すならこちら
ReaRie(リアリエ)