築20年のマンション売却イメージ
「築20年前後のマンションを売却するなら、注意点は? 高く売る方法はある?」

築20年前後のマンション売却でお悩みですね。

築20年だとリフォームは必要? 賃貸はどうなの?
まだ築20年だから少しでも高く売りたい。

そんなあなたに朗報です。
築20年前後のマンションは今なら高値で売れます。

ただし売り方を間違えると大きく値下がりする恐れも。

この記事では、築20年前後のマンション売却で知っておきたい現状や知識をまとめました。

この記事を読めば、築20年前後のマンション売却の悩みはスッキリ解消するでしょう。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

築20年前後のマンションは高く売れる

築20年前後のマンションは、正しい方法で売れば高く売れます。

築20年前後は新築より値上がりしている

新築は8年で4割超の値上がり

新築分譲マンションは2012年→2020年の8年間で、首都圏で+44%、関西圏で+41%と大きく値上がりしています。

新築分譲マンション価格の推移

新築分譲マンション価格の推移
日銀の金融緩和をきっかけに、新築分譲マンション価格は大きく値上がりしていることが分かります。

ハウスくんハウスくん

やっぱり新築分譲マンションはスゴい値上がりだね。


家博士家博士

ところが築20年前後は、もっと値上がりしているんだ

築20年前後は8割超の値上がり

築20年前後(築16年〜25年)のマンションは2012年→2020年の8年間で、なんと8割超も値上がりしています。

首都圏マンション成約単価の築年別変化
(2012年→2020年)

マンション成約単価の築年数別変化(2012年、2020年)

ハウスくんハウスくん

なんと8割超って、スゴい値上がりだね!
自分のマンション価格はどうやって調べたらいいの?
やっぱり最新のAI査定とかが良いのかな?


家博士家博士

匿名で利用できる価格診断やAI査定は、精度が低いから参考程度に考えた方が良いよ

匿名の価格診断やAI査定は参考程度に

匿名で利用できる価格診断やAI査定は、精度が低いため参考程度に考えましょう。

なぜならこれらのサービスはレインズの成約情報を利用できないため。

マンション価格を正確に査定するには、近隣の類似マンションが過去に売れた価格(成約価格)が欠かせません。

しかし過去の成約価格はレインズにしか記録されておらず、匿名の価格診断やAI査定は規約によりレインズを使えません。

やむなくこれらのサービスは、ネット上の無料情報を寄せ集めてマンション価格を推測しているのが現実。

結果として匿名の価格診断やAI査定はマンション価格を正確に査定できず、代わりに自社査定など他のサービスへ誘導する客寄せとして使われています。

レインズとは
国内唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと


ハウスくんハウスくん

レインズを使って査定するなら、どうすれば良いの?


家博士家博士

複数の不動産会社に査定を依頼するのが定番だね。

複数(3〜6社)の不動産会社に無料査定を依頼する

あなtのマンションの相場を正確に知るためには、複数(3〜6社)の不動産会社に無料査定を依頼しましょう。

今はマンション価格の値上がりが急激なので、不動産のプロでも査定が難しい状況です。

複数(3〜6社)に査定を依頼することで、より正確に相場を把握できます。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。
家博士家博士

築20年前後のマンションは人気で、よく売れているよ

築20年前後は売れている

成約件数の4件に1件は築20年前後

中古マンションの売買成約件数のうち、築20年前後(16〜25年)は4件に1件(25.3%)を占めます。

中古マンション売買件数の
築年別割合(2020年首都圏)

2020年首都圏中古マンションの築年数別成約割合

ハウスくんハウスくん

4件に1件は築20年前後のマンションなんだね!


家博士家博士

築20年前後までは、売れる割合も高いんだ

築20年までは成約率も高い

売り出して売れる割合(成約率)も築20年までは高く、築20年を過ぎると売れにくくなります。

中古マンションの成約率
築年別(2020年首都圏)

2020年首都圏中古マンションの築年数別成約率

ちなみに実際の成約率はもう少し高いのですが、傾向は同じです。

家博士家博士

築20年前後のマンションはメリットがあるから、あえて選ぶ人も多いんだ

築20年前後のマンションが選ばれる3つの理由

築20年前後のマンションが選ばれる理由はこちら。

築20年前後のマンションが選ばれる理由

  1. 新築マンションの価格高騰
  2. 購入後の値下がりが少ない
  3. 築25年以内なら住宅ローン控除あり

それぞれ解説します。

理由1.新築マンションの価格高騰

築20年前後のマンションが選ばれている理由の一つは、新築マンションの価格高騰。

2013年1月の日銀による金融緩和の発表以来、新築マンション価格は大きく値上りしています。

さらに今の新築マンション市場は、大手デベロッパーが市場を独占し、当面は価格が下落しずらい状況。

そのため新築マンションをあきらめて、中古マンションを検討する人が増えているのです。

ただ中古マンションといっても築30年を超えると、耐久性や耐震性に不安を抱く人が多いもの。

かといって築10年未満のマンションは、新築の価格高騰に合わせて、価格が高騰しています。

この点、築20年前後のマンションなら、お手頃な価格でありながらまだ長く住めるイメージもあり人気があるのです。

理由2.購入後の値下がりが少ない

築20年前後のマンションは、購入後の値下がりが少ないというメリットがあります。

首都圏と近畿圏のマンション価格と築年数の関係をまとめたものがこちら。

マンションの築年数と価格
(2019年)

マンション築年数と価格(2019年度)

マンション価格は新築購入時が最も高く、その後は基本的に5年間で約10%のペースで下落する一方。

しかし築20年を経過するとマンション価格の下落幅は緩やかに。

築26年以降のマンションでは-60〜-70%程度まで下がり、ほぼ底値となります。

理由3.築25年以内なら住宅ローン控除あり

築25年以内のマンションでは、買主が住宅ローン控除を利用できます。

住宅ローン控除は、中古マンションで最大200万円の控除が受けられるので、買主には大きなメリット。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要

築25年以上でも条件を満たせば控除を受けられますが、ハードルが高くなります。

※築25年超の物件で住宅ローン控除を受ける場合の条件

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入

ちなみに築25年を超えると、所有権移転登記や抵当権設定登記の税率も不利になります。

築25年を超えると不利な税金

  • 所有権移転登記の税率は0.3%→2.0%
  • 抵当権設定登記の税率は0.1%→0.4%
  • 住宅ローン控除の適用あり→適用なし

ハウスくんハウスくん

築20年前後のマンションはメリットが多いんだね!
でも賃貸に出すのはどうなの?


家博士家博士

ほとんどは賃貸より売却した方が良いね

築20年前後のマンションは賃貸より売却

築20年前後のマンションは、ほとんどが賃貸に出すより売却すべきでしょう。

賃貸できる築20年前後のマンションの条件

賃貸に出しても大丈夫なのは、次の条件をクリアしたマンションだけでしょう。

賃貸できる築20年前後マンション

  • 住宅ローンが完済している。
  • 駅徒歩7分以内で、立地が良い
  • 管理組合がしっかりしており、長期修繕計画が30年以上又は取り壊しまである。

多くのマンションは、築30年〜40年で売ることが難しくなってきます。
築30年を超えると修繕一時金などの予想外の費用も増えてくるもの。
マンションの寿命を考えると、今売ったほうが手元に残るお金は多くなるでしょう。

賃貸でなく売却すべき理由

普通の築20年前後マンションを賃貸に出さない方が良い理由は次の3つ。

売却すべき理由1.住宅ローンの一括返済を求められる恐れがある

家を他人に貸すと、金利の高い「アパートローン」に借り換える必要があります。

もし銀行に無断で家を他人に貸した場合、住宅ローンの一括返済を求められる恐れがあります。

銀行に黙っていても、銀行からの郵便物や信用機関のローン情報で、銀行に分かるもの。

賃貸にチャレンジするなら、先ず銀行に相談しましょう。

条件次第では、住宅ローンのまま賃貸を認めてもらえるケースもあります。

売却すべき理由2.空室や原状復旧費で結局赤字になる事が多い

マンションを貸すと、様々な費用がかかる一方で、空室期間は収入がゼロ。
長期的には赤字になるケースが多いのです。

マンションを貸す費用はこちら。

  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • さらに

  • 入居者が入れ替わる度に、内装のリフォーム・現状復旧
    →家賃2〜6ヶ月分
  • 入居者を見つけるための広告費
    →家賃1〜3ヶ月分
  • 契約更新費用
    →家賃0.5ヶ月分
  • 家賃収入に対する税金(他の収入との合計で税率が上がる)、確定申告の費用
  • 入居中の設備の修理費

マンションを貸しても、手取りの収入は多くないことが分かります。

売却すべき理由3.今の売り時を逃す

マンション価格は日銀の金融緩和をきっかけに高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2021年6月

「不動産価格指数」とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。

年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約8年で58%も値上がりしています。


しかし、次のように予想する専門家も増えてきました。

  • 日銀の金融緩和もそろそろ出口が近い。
  • その前に世界的な景気の悪化が来る可能性も高い

金融緩和が終わると住宅ローン金利が上昇し、マンション価格がもとの水準まで大きく下げる恐れがあります。また景気が悪化しても同じことが起きるでしょう。

家博士家博士

もう少し様子を見てから…と考えるかもしれないけれど、この先どうなるかは誰にも分からないんだ。
分かっているのは、今、マンションの価格は高騰していることだけ。


ハウスくんハウスくん

やっぱり築20年前後のマンションは、ほとんどが賃貸より売却した方が良いんだね。


家博士家博士

特に早めに売ったほうが良いマンションもあるね。

早めに売った方が良いマンション

築20年前後のマンションの中でも、次のようなマンションは特に早めに売っておくのが安心です。

早めに売った方が良いマンション

  1. 立地が悪い
  2. 管理組合が機能していない

1. 立地が悪い

  • 駅から徒歩7分より遠い
  • 近隣が高齢化し、空き家が増えている

こうした立地が悪いマンションは、早めに売った方が有利です。

なぜなら人口減少と高齢化が急激に進み、立地が悪いエリアの不動産価格が下落し続けているため。

史上初の人口減少で空き家が急増

日本の人口は2008年のピーク後、史上初の減少期に入り、その勢いは急激です。

しかし新築住宅が年間90万戸ペースで建てられているため、空室率は急激に上昇。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

特に立地が悪い戸建てやマンションは、売却が難しくなると予想されます。

ハウスくんハウスくん

駅徒歩7分以上だと、立地が良くないの?


家博士家博士

5年ほど前までは『駅徒歩10分以内』だったけど、最近は『駅徒歩7分以内』が目安といわれる。
人口が減少すると都心や駅近へ集中して、郊外はさらに人口が減るんだ。

都市部でも高齢化で大量のマンションが売りに出される

2025年には団塊の世代が75歳以上になり多くが施設へ入居するため、空き家が急増します。

すでに2018年時点で、持ち家の779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみで「空き家予備軍」に。

東名阪(東京・名古屋・大阪圏)エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないと予想されます。

空き家予備軍の割合(2018年時点)

空き家予備軍

築20年前後のマンションが築40年前後になる20年後には、築40年超が現在の4倍に増えます。

マンションの築年数別戸数

築年数別マンションストック

都心部でも高齢化が進み、マンションを売る世代は増える一方で、マンションを購入する世代は減り続けています。

東京都の人口変化予想

東京都の人口変化

立地が悪い築20年前後のマンションは、今後はますます売却が難しくなるでしょう。

2. 管理組合が機能していない

管理組合が形骸化して機能していないマンションも早めに売った方が良いでしょう。

なぜなら築20年前後になると管理組合の差が明確になり、管理組合が悪いとマンションの寿命が短くなるため。

まずは長期修繕計画と修繕積立金の状況を確認しましょう。

マンションの大規模修繕は12〜15年周期で行われるため、築20年前後だと1回目の大規模修繕が終わっているでしょう。

1回目の大規模修繕で修繕積立金に十分な余裕があり、修繕積立金が何回か増額されていれば大丈夫です。

逆に次の場合は、管理組合がうまく機能していない恐れがあります。

  • 修繕積立金がギリギリだった。
  • 修繕積立金が不足して一時金を集めたり、金融機関から借りた。
  • 5年毎に長期修繕計画を見直していない


ハウスくんハウスくん

立地と管理組合は大切なんだね。


家博士家博士

自分で改善できないから、早めに売る方が有利なんだ。
次は築20年前後のマンションを売却するときの注意点を解説しよう。

築20年前後のマンション売却の6つの注意点

築20年前後のマンションを売却するときの注意点はこちら。

それぞれ解説します。

注意点1. 売却前に大規模なリフォームは不要

築20年前後のマンションで売却前に大規模リフォームは不要です。

なぜならリフォーム費用を売却価格に上乗せできず、トータルで損するため。
リフォームで家の売却に失敗するイメージ

国土交通省の調査でも個人売主は失敗する

国土交通省の調査でも、個人売主がリフォームした場合はリフォーム費用を売却価格に反映できない結果に。

個人と不動産会社がリフォームで売却に成功した割合

一方で不動産会社は買取った中古マンションをリノベーション後に販売して利益を出しています。

不動産会社は中古マンションを安く買取り、安い工事費でフルリフォームするため利益が出せるのです。

またリフォームを前提に中古マンションを探している人も多く、中途半端なリフォームは売却価格が高くなり、売れにくくなる要因になりかねません。。

売却保証付きでリフォームする方法もある

アクセル君
東急リバブルのアクティブ売却パッケージ「アクセル君」は、マンションをリフォームし、家具を使ってモデルルームのように演出。
さらに売却保証をつけて売り出します。

リフォーム(税抜400万円〜)と家具の演出(税抜30万円)は有料ですが、支払いは売却後なので初期投資は不要。

一定期間内に売れなかった場合は、「査定価格+リフォーム費用」で買取る売却保証なので、損する恐れもありません。

例:査定価格3,000万円、リフォーム費用に450万円かかった場合
→売却保証額は3,450万円になる

アクセル君の対象不動産

  • サービス適用時に「空き家」の区分所有マンション
     (原則、残置物がないこと)
  • 最寄駅より徒歩10分以内
  • 昭和58年(1983年)1月以降の築年
  • 専有面積(壁芯)50㎡以上
  • 査定価格2,500万円以上6,000万円未満

東急リバブルの無料査定を試すならこちら
東急リバブルの売却査定

※売却保証が査定価格の最大90%→100%キャンペーン中(2021年6月1日〜7月31日)関西除く


ただし小規模リフォームや補修は必要

ここでの大規模リフォームとは、100万円以上の本格的なリフォームです。

壁紙を一部貼替えたり床を補修するなど、小規模なリフォームや補修は必要なこともあります。

家博士家博士

小規模なリフォームや部分的な補修は、判断する前に複数の不動産会社の意見を聴き比べよう。

注意点2. 1社だけの話で決断しない

築20年前後のマンション売却では、1社だけの話で決断しない方が良いでしょう。

なぜなら築20年前後は微妙な時期で、プロでも判断に迷うことが多いため。

プロでも判断に迷うことは複数の意見を聞く

プロでも判断に迷うこととして、具体的には次があります。

  • 小規模なリフォームや部分的な補修をどこまでするか。
  • 競合に対して何を差別化してアピールするか。
  • 競合に対して売り出し価格をいくらにするか。
  • あなたの希望する売却期間で売るための戦略。

複数の不動産会社に話を聴き比べると、自信を持って判断できますし、後で後悔することもありません。

担当者の当たり外れもある

1社だけの話を聞くだけだと、担当者の当たり外れで失敗することもあります。

なぜなら不動産会社の担当者には、新入社員や他社から中途採用で入ったばかりの社員もいるため。

中古マンションの売却では、担当者1人がほぼ全てを判断し、部署内での連携などはほとんどありません。

実績が豊富な不動産会社ほど優秀な社員が多いですが、それでも中には微妙な社員もいます。

複数の不動産会社に話を聴き比べると、違いは明らかで失敗を避けられるでしょう。

注意点3. 売り急がない

築20年前後のマンション売却では、売り急がず、売却期間に余裕を持ちましょう。

なぜなら売り急ぐと売却価格が安くなるため。

築20年前後のマンションは普通に売れる

築20年前後のマンションは、相場通りの価格で売り出せば普通に売れます。

一方で築30年を超えると、相場通りの価格で売り出しても売却は長期化します。

なぜなら築30年超のマンションは、購入する人に対して売出し物件が多すぎるため。

築年数別の成約率でも、築30年を超えると成約率は低迷しています。

中古マンションの成約率
築年別(2020年首都圏)

2020年首都圏中古マンションの築年数別成約率

※成約率は不動産会社の買取を含まない数字です。

ハウスくんハウスくん

普通はどれくらいの売れるの?


家博士家博士

平均は4.5ヶ月だね。

平均売却期間は4.5ヶ月

首都圏の中古マンションの平均売却期間は4.5ヶ月で、内訳は次の通りです。

中古マンションの売却期間
(首都圏・2020年)

マンション売却期間イメージ

ハウスくんハウスくん

売り急ぐと、どれくらい安くなるのかな?


家博士家博士

即時買取だと相場の6〜8割になるね。

即時買取は相場の6〜8割に安くなる

不動産会社による即時買取では、最短1週間で売れますが、売却価格は相場の6〜8割になってしまいます。

不動産会社は転売して利益を得るため、相場より安くないと買取りません。

売り急ぐ場合の底値は、不動産会社の買取価格です。

3ヵ月程度の余裕があれば大手不動産会社の買取保証

3ヵ月程度の余裕があれば、大手不動産会社の買取保証(売却保証)が便利です。

買取保証とは、一定期間は普通に売り出し、期間内に売却できなかった場合は不動産会社が買取る保証。
買取保証イメージ

一定期間は普通に売り出せるので高く売れる可能性があり、期限内に売れなくても「保証額」で買い取ってもらえます。

さらに一部の不動産会社では、転売した利益を売主に還元するところも。

なお売却保証があるのは一部の大手の不動産会社に限られます。

注意点4. 値下がりではオーバーローンの恐れも

築20年前後のマンションで、値下がりしていた場合は、オーバーローンの恐れがあります。

オーバーローンとは売却しても住宅ローンが返済できない状態のこと。

オーバーローンのイメージ

オーバーローンイメージ

特にオーバーローンになりやすいのは、繰り上げ返済をしていなかったり、低金利のローンに乗り換えずに固定の高い金利のままの人。

オーバーローンでは、貯金などで不足分を補う必要があります。

住宅ローンを完済しないとマンションは売れない

マンションを売るためには、売却代金+貯金などで、住宅ローンを完済(完全に返済)しなくてはいけません。

なぜならローンを完済しなければマンションの抵当権を抹消できないため。

マンションを売却するためには、抵当権を抹消する必要があるのです。

オーバーローンの3つの解決策

オーバーローンの場合、次の3つの解決策のどれかを選ぶことになります。

オーバーローンの3つの解決策

  • 貯金などでローン不足分を補う。
  • 不足分を無担保ローンで借り換える。
  • 住み替えローンを利用して、新しい住宅ローンにまとめる。

いずれにしても、早めに銀行へ相談した方が良いでしょう。

新しい家を購入して住み替える場合は、今の住宅ローンの不足分を新しい住宅ローンとまとめる『住み替えローン』が便利です。

マンションを売却するだけなら、住み替えローン以外の2つの選択肢を選ぶしかないでしょう。


ハウスくんハウスくん

住替えローンは、どこに申し込めば良いの?


家博士家博士

今の住宅ローンを借りている金融機関にまず相談してみよう。
あとは不動産会社に相談すれば、提携している金融機関を紹介してもらえるよ。

オーバーローンで損失があった場合、税金が戻ってくる場合もあるので、不動産会社に聞いてみて下さい。

注意点5. 買い替えなら税金も考える

築20年前後のマンションで買い替えする場合は税金も考えておきましょう。

売却だけなら3,000万円の特別控除で非課税

築10年前後のマンションを売却するだけなら、ほとんどの人は税金がありません。

なぜなら3,000万円の特別控除で、利益(譲渡所得)が3,000万円まで非課税になるため。

3,000万円の特別控除とは

マイホームを売却した場合は、売却した利益(譲渡所得)が3,000万円まで非課税になるという税法の特例。
夫婦で共有している自宅なら、最大6,000万円まで非課税になります。
特例を適用するためには確定申告が必要なので、翌年2月中旬〜3月中旬に忘れず済ませましょう。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

しかし買い替えでは新しい家の住宅ローン控除と併用できない

しかし買い替えでは、3,000万円の特別控除は新しい家の住宅ローン控除と併用できません。

住宅ローン控除は最大400万円以上の節税になるお得な制度。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要

買い替えでは、どちらかお得な方を選んで利用します。

詳しくはこちらで解説しています。

築20年前後では減価償却費が大きい

注意したいのは、築20年前後のマンションでは減価償却が大きいこと。

売却した利益(譲渡所得)を計算するには減価償却を考慮します。
譲渡所得イメージ

新築で購入した分譲マンションを自宅で利用した場合は、次の式で計算できます。

償却費=建物購入価格×0.9×0.015×経過年数

ただしマンション購入価格を建物と土地に分け、建物分だけ償却します。

詳しくはこちらで解説しています。

税金について詳しくは税理士や税務署に確認してください。
簡単な質問であれば、不動産会社でも教えてくれます。

注意点6. 実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶ

築20年前後のマンション売却では、実績豊富で信頼できる不動産会社を選びましょう。

築20年前後のマンション売却は専任媒介契約で1社に依頼

築20年前後のマンション売却は専任媒介契約で1社に依頼するのが基本です。

不動産会社との媒介契約には3種類あります。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
2020年実績
16%46%
一番多い
38%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

1社だけに任せることで、いろいろ相談に乗ってもらえるし、積極的に売却活動をしてくれます。

1社に任せるなら、専属専任媒介より専任媒介の方が、自由度が高いので売主に有利です。

一般媒介で複数に依頼は向いていない

一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼する方法もありますが、築20年前後だと失敗しがち。

なぜなら一般媒介契約は、売りやすい物件を早く売るときに向いているため。

築10年程度までのマンションを、相場通りかやや安めに売るなら一般媒介も良いでしょう。

また一般媒介では、不動産会社に質問や相談をしてもまともに答えてもらえず、自分ですべてを判断しないといけません。

売り出し価格の設定、価格調整のタイミング、広告方法の相談、内覧の注意点など、不動産会社からのアドバイスが不要な人は、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼する方法も良いでしょう。

基本は大手3社を中心に選ぶ

築20年前後のマンションを売却するなら、基本は大手3社を中心に選びます。

こちらが不動産売買仲介件数で上位30社のランキング。

売買仲介件数ランキング上位30社
(2020年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2020年3月

圧倒的に大手3社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル)が強いことが分かります。

マンション売却では、この3社を優先に考えた方が良いでしょう。

大手が強い理由

大手3社の実績がここまで圧倒的な理由はこちら。

大手3社の実績が圧倒的な理由

広告の力が強い
大手不動産会社は主要な不動産ポータルサイトと提携しているため、広告料が安く、その分大量に広告を出せます。だから早く売れやすいという結果につながります。
相場の動きに詳しく、査定精度が高い
大手不動産会社は大量の広告を出しているため、常に購入希望者から多くの問合せを受けています。だから相場の動きをリアルタイムで知ることができ、査定の精度も高くなるのです。
大量の見込み客を抱えているため
大手不動産会社は、多くの問合せを受けているため、購入に至らなかったお客さんのリストを数多く持っています。売り出す時に、これらの購入意欲の高いお客さんへ確実に情報を伝える事ができるのです。
瑕疵保障などのオプションが豊富
大手不動産会社では、瑕疵を保証する「瑕疵保証」や期間内の売却を保障する「売却保障」など、売り主も買い主もメリットが多いオプションが豊富です。これも大手不動産会社が選ばれる理由の1つになっています。

ハウスくんハウスくん

じゃあ大手の1社にお任せで良いんじゃないの?


家博士家博士

担当者の当たり外れもあるし、後で後悔しないために3〜6社に話を聞いたほうが良いよ。

3〜6社の不動産会社の話を聞き比べる

信頼できる不動産会社・担当者を選ぶために、3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べましょう。

複数の不動産会社の話を聴き比べることで、信頼できそうな不動産会社・担当者が分かります。

またここで複数の不動産会社に話を聞いておくと、後で迷ったり不安になることが防げます。

「本当にこの査定価格で良かったのだろうか…」
「リフォームした方が高く売れたんじゃないか…」
こういった迷いや不安が、無くなります。

不動産会社の数は、少なくとも3社、できれば最大6社に無料査定を依頼して、話を聞き比べましょう。

不動産会社は、エリアで売買実績が豊富な不動産会社から選びます。

ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探せば良いの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを使うと簡単だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

まとめ

築20年前後のマンションは、新築以上の値上がりで、今なら高く売れます。

ほとんどのマンションは賃貸に出すより、売却したほうが利益は大きいでしょう。

特に立地が悪買ったり、管理組合が機能していないマンションは早めに売るほうが有利。

築20年前後のマンション売却6つの注意点はこちら。

  1. 売却前に大規模なリフォームは不要
  2. 1社だけの話で決断しない
  3. 売り急がない
  4. 値下がりではオーバーローンの恐れも
  5. 買い替えなら税金も考える
  6. 実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶ

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。