「築20年のマンションは売りどき?」

築20年のマンションを売るかお悩みですね。

確かに築20年が売りどきになる5つの理由があります。

しかし個々のマンションで売りどきは違うのも事実。

この記事では、築20年のマンションが売りどきになる5つの理由、資産価値と相場について解説。

さらに築20年マンションを高く売る4つのコツをまとめました。

あなたの悩みがスッキリ解決し、マンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

築20年マンションの値下がり率と相場

中古は新築からの値下がり率で決まる

築20年に限らず中古マンションの価格は、新築分譲マンション価格を元に価格差(値下がり率)で決まります。

なぜなら買主は、新築分譲マンションと比較してどれだけお得かで中古マンションの購入を決断するため。

買主の判断目安は-30%〜-40%

例えば国土交通省の資料(2015年首都圏約1000人のアンケート)では、次の価格差が目安とされています。

  • 築5年で新築−20%
  • 築15年で新築−30%
  • 築25年で新築−40%
  • (設備交換等(リフォーム・リノベーション)は、価格への影響が限定的)

【参考】不動産流通市場活性化に向けて・消費者の中古物件への評価、リフォームの実態等

ハウスハウス

確かに新築よりお得だから、中古マンションを買うもんね。

全国では築20年で新築と43%の価格差

国土交通省が全国のマンション売買実績から試算した築年数と値下がり率はこちら。

中古マンションの築年数と値下がり率
(ヘドニック法)

中古マンション値下がり率

築20年のマンションは、新築マンションから-43%の価格差です。

ハウスハウス

4割も下がるのか…。思ったより値下がりするんだね。


家博士家博士

でも地域によって値下がり率は違うんだよ。

築20年の値下がり率は地域によって違う

築20年のマンションの値下がり率は、地域によって違います。

首都圏は−31%〜−42%

首都圏は比較的値下がり率が少なく、築20年マンションは新築-31%〜-42%の値下がり率です。

マンション価格と築年数
(首都圏・2021年)

首都圏のマンション下落率

関西圏は−44%〜−57%

関西圏は少し値下がり率が大きく、築20年マンションは新築の−44%〜−57%です。

マンション価格と築年数
(関西圏・2020年)

関西圏のマンション下落率

中部圏は−57%〜−67%

中部圏では値下がり率が大きく、築20年マンションは新築の−55%〜−65%の値下がり率です。

マンション価格と築年数
(中部圏・2020年)

中部圏のマンション値下がり率

ハウスハウス

地域でこんなに違うんだね!
でも新築の価格って昔買ったときより値上りしてるよね。


家博士家博士

そうだね、今は基準となる新築価格が高騰してるから、中古マンションも値上りしてるよ。

今は中古マンション相場が高騰している

今は中古マンション相場が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2022年8月

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約9年半で79%も値上がりしています。


ハウスハウス

中古マンションはスゴイ値上りだね!


家博士家博士

中古マンション全体が値上りして、もちろん築20年も値上りしている。
中古マンション全体として、今は売りどきといえるね。

特に築20年前後は値上りが大きい

築20年前後(築16年〜25年)のマンションは2012年→2021年の9年間で、なんと2倍以上に値上がりしています。

築年数毎の成約単価変化
(2012年→2021年・首都圏中古マンション)

築年数毎の中古マンション成約単価(首都圏2012年から2021年)

ハウスハウス

築20年前後は値上りが大きいね。
でも築26年以上はあまり値上りしてないのか。


家博士家博士

そうだね。これだけ全体が値上りしてるのに、築26年を過ぎると値上りは少ない。
だから築20年前後は売りどきといえるね。


ハウスハウス

でも自分のマンションの価格はどうやって調べたらいいの?
やっぱり最新のAI査定とかが良いのかな?


家博士家博士

匿名で利用できる価格診断やAI査定は、精度が低いから参考程度に考えた方が良いよ

あなたのマンション価格を知るためには

匿名の価格診断やAI査定は参考程度に

匿名で利用できる価格診断やAI査定は、精度が低いため参考程度に考えましょう。

なぜならこれらのサービスはレインズの成約情報を利用できないため。

中古マンション価格を正確に査定するには、近隣の類似マンションが過去に売れた価格(成約価格)が欠かせません。

しかし過去の成約価格はレインズにしか記録されておらず、匿名の価格診断やAI査定は規約によりレインズを使えません。

やむなくこれらのサービスは、ネット上の無料情報を寄せ集めてマンション価格を推測しているのが現実。

結果として匿名の価格診断やAI査定はマンション価格を正確に査定できず、代わりに自社査定など他のサービスへ誘導する客寄せとして使われています。

レインズとは
国内唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと


ハウスハウス

レインズを使って査定するなら、どうすれば良いの?


家博士家博士

複数の不動産会社に査定を依頼するのが定番だね。

複数(3〜6社)の不動産会社に無料査定を依頼する

あなtのマンションの相場を正確に知るためには、複数(3〜6社)の不動産会社に無料査定を依頼しましょう。

今はマンション価格の値上がりが急激なので、不動産のプロでも査定が難しい状況です。

複数(3〜6社)に査定を依頼することで、より正確に相場を把握できます。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。


ハウスハウス

でもマンションは築20年が売りどきなのかな?
まだまだ値上りしないの?


家博士家博士

個々のマンションによって売りどきは違うんだ。
自分のマンションは、自分で判断するしかない。
築20年が売りどきな5つの理由を参考にすると良いよ。

マンション築20年が売りどき5つの理由

マンションの売りどきは、個々のマンションで違います。

マンションが築20年で売りどきになるには、次の5つの理由があります。

あなたのマンションが売りどきか判断するために、参考にしてください。

それぞれ解説します。

理由1. 価格は年々安くなるため

マンション相場が一定だった場合、築20年マンションは築年数が古くなるにつれて、年々価格が安くなります。

先程の築年数と新築の価格差をもう一度確認してみましょう。

マンション価格と築年数
(首都圏・2021年)

首都圏の中古マンション価格と築年数

マンション価格と築年数
(関西圏・2020年)

関西圏の中古マンション価格と築年数

マンション価格と築年数
(中部圏・2020年)

中部圏の中古マンション価格と築年数

いずれの地域でも、築30年頃までマンション価格が下がり続けています。

ハウスハウス

確かに、価格は築30年くらいまで下がり続けるね。
でも築30年以降はあんまり下がらないなら、そのまま持ち続けても良いんじゃないの?


家博士家博士

築30年を超えると、今度は売りにくくなるんだ。

理由2. 築30年を超えると売れにくくなるため

築30年を超えると、中古マンションは売りにくくなります。

なぜなら売り出す競合が増える一方で、築30年超を買う買主は少ないため。

築30年超で成約率は2割以下に

首都圏の中古マンション成約率(売り出して成約する割合)は、築30年を超えると16%と2割を切ります。

売出しと成約戸数、成約率
(首都圏中古マンション・2021年)

首都圏中古マンションの売り出しと成約

ハウスハウス

売り出しても2割以下しか売れないの?
残りはどうなるの?


家博士家博士

相場の半値などで業者が買取ることが多いね。
レインズのデータには業者買取がカウントされない。
あとレインズの登録漏れもあるけど、相場通りに売れる可能性は半分以下だよ

今後は築20年マンションが大量に売りに出される

さらに築20年マンションは、今後大量に売りに出されます。

なぜなら現在の築20年マンションは、マンションが大量に建築された時期に建てられており、今後築年数が古くなると大量に売りに出されるため。

築年別のマンション戸数(全国)

マンションストック(全国)

中部圏も同じ傾向

築年数が古くなるほど売れにくくなる現象は、中部圏でも同じです。

売出しと成約戸数、成約率
(中部圏中古マンション・2020年)

中部圏中古マンションの売り出しと成約

関西圏はまだ売れにくくなる傾向が見られない

ただし関西圏ではまだ売れにくくなる傾向が見られません。

なぜなら関西圏では築30年超のマンションがまだ少ないためでしょう。

おそらく10年後には首都圏と同じ状況になると予想されます。

売出しと成約戸数、成約率
(関西圏中古マンション・2020年)

関西圏の中古マンション成約と売り出し

ハウスハウス

築30年を超えるとと売れにくいのか。
でも売れないわけではないんだね。


家博士家博士

やはり立地が良いと、築30年以上でも売れている。
逆に立地の良いマンションしか売れないから、平均価格が下がらないともいえる。
今後は空き家が急増するから、立地が悪いとますます売れなくなるよ

人口減少も新築は増え続けて空き家が急増

日本の人口は急速に減少している一方で、新築住宅が年間90万戸ペースで建てられているため、空室率は急激に上昇しています。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

ハウスハウス

なんでこんなに新築が増えているの?


家博士家博士

日本では新築に規制がないから、建て放題なんだ。
他の先進国では住宅の量が規制されて、空き家率は3%未満だったりするけどね。
新築を規制すると景気が悪くなるから、今後も政治的な理由で規制はされない。

高齢化で売りに出るが、買う世代は減る一方

都心部でも高齢化が進み、マンションを売る世代は増える一方で、マンションを購入する世代は減り続けています。

東京都の人口変化予想

東京都の人口変化

2025年には団塊の世代が75歳以上になり多くが施設へ入居するため、空き家が急増します。

すでに2018年時点で、持ち家の779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみで「空き家予備軍」に。

東名阪(東京・名古屋・大阪圏)エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

これだけの家が売りに出ると、立地が悪いマンションは供給過多で売れない恐れがあります。

空き家予備軍の割合(2018年時点)

空き家予備軍

築20年前後のマンションが築40年前後になる20年後には、築40年超が現在の4倍に増えます。

マンションの築年数別戸数

マンションストックの変化2020年末

立地が悪い築20年前後のマンションは、今後はますます売却が難しくなるでしょう。


ハウスハウス

長期的には、あちこちのマンションが空き家だらけになりそうだね。


家博士家博士

将来で確実なのは人口だけ。
その人口を考えると、残念ながらマンションの多くが将来空き家になることは確実なんだ。

理由3. 大規模リフォームは赤字になるため

築20年のマンションは、そろそろ大規模リフォームの時期を迎えます。

しかし将来的に売る予定なら、大規模リフォームする前に売る方が良いでしょう。

なぜなら売却前に大規模リフォームをしても、リフォーム費用を売却価格に上乗せできずトータルで損するため。
リフォームで家の売却に失敗するイメージ

国土交通省の資料でも、リフォームは売却価格に影響しにくいとされています。

中古マンションでは、設備交換等(リフォーム・リノベーション)は、価格への影響が限定的である可能性がある。(リフォーム・リノベーション費用は、物件価格とは別にする方が購買行動に優位に働く可能性がある

理由4. 管理の問題で売りにくくなるため

築20年マンションは、管理の問題が表面化すると売りにくくなるリスクがあります。

なぜなら築20年前後になると管理組合の差が明確になり、問題が表面化すると買主に告知しなくてはいけないため。

せっかく買う気になった買主でも、管理に問題があると分かれば多くが購入を断念するでしょう。

もし購入する場合でも、大幅な指値(値下げ交渉)は避けられません。

3割以上のマンションがすでに修繕積立金不足

国土交通省の調査によると、マンションの34.8%が積立金不足。さらに15.5%が2割以上も不足しています。
修繕積立金不足の割合

ハウスハウス

管理の問題が表面化する前に、どうやったら分かるの?


家博士家博士

長期修繕計画と修繕積立金を確認すれば、なんとなく分かるよ。

長期修繕計画と修繕積立金を確認する

まずは長期修繕計画と修繕積立金の状況を確認しましょう。

マンションの大規模修繕は12〜15年周期で行われるため、築20年前後だと1回目の大規模修繕が終わっているでしょう。

1回目の大規模修繕で修繕積立金に十分な余裕があり、すでに修繕積立金が何回か増額されていれば大丈夫です。

逆に次の場合は、管理組合がうまく機能していない恐れがあります。

  • 1回目の大規模修繕工事で修繕積立金がギリギリだった。
  • 1回目の大規模修繕工事で修繕積立金が不足し一時金を集めたり、金融機関から借りた。
  • 5年毎に長期修繕計画を見直していない。
  • 修繕積立金が新築時から一度も見直されていない。

ハウスハウス

管理組合は大切なんだね。


家博士家博士

管理組合は自分だけで改善できないからね。



理由5. 高騰相場が終わるリスク

築20年のマンションに限らず、高騰してきたマンション相場が終わるリスクについても知っておきましょう。

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧中)2021年10月

出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と世界でも突出した存在に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

ハウスハウス

日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!


家博士家博士

世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、目標の賃金や物価は上がらなかった。
今は世界的なインフレで世界が金利を上げ始めたから、日本だけ金融緩和を続けるのが難しい状況なんだ。

世界が金利を上げ始めた

世界の中央銀行は、世界的な物価高騰(インフレ)が問題になっているため、金利を引き上げつつあります。

ウクライナ危機でインフレが加速しているため、利上げの流れは変わりそうにありません。

世界の中央銀行の動向
米国(FRB)←世界経済に最も影響が大きい

  • 2022年3月 2年ぶりにゼロ金利を解除、0.25%利上げ
  • 2022年5月 22年ぶりに0.5%利上げ、6月に量的引き締め開始
  • 2022年6月 27年ぶりに0.75%利上げ
  • 2022年7月、9月 3回連続0.75%の利上げで金利3.00〜3.25%に
  • 2022年中にさらに1%超の利上げを見込む

【参考】米FRB、0.75%利上げ継続 22年末見通し4%超に
欧州(ECB)

  • 2022年7月 量的緩和を終了
  • 2022年7月に11年ぶりの利上げ、上げ幅0.5%は22年ぶり
  • 2022年9月に史上初の0.75%幅利上げで金利1.25%に

【参考】ECB、初の0.75%利上げを決定 インフレ抑制優先
英国(BOE)

  • 2021年12月 利上げ開始
  • 2022年8月に6回目利上げで金利1.75%に、上げ幅0.5%は27年ぶり

【参考】英中銀0.5%利上げ、国債売却9月にも開始 引き締め加速

ハウスハウス

でもなんで日本だけ金融緩和を続けられないの?


家博士家博士

主要国との金利差が開くと、円安になってしまうんだ。

円安によって金融緩和の継続は難しい

世界の中央銀行が金融緩和を終える中で、日銀だけ金融緩和を続けることは困難です。

なぜなら日銀だけ金融緩和を続けると、金利差の影響で悪い円安を引き起こしてしまうため。

主要国と日本の実効為替レート比較
(2021年1月1日を100)

実効為替レートの比較20220909

悪い円安とは
円安によってガソリンなど輸入品が値上がりし、景気が悪くなること。
世界の主要国で金利が上がり、日本だけ金利が低いことで金利差が大きくなるために起きる。
かつて円安は日本の製造業輸出に有利で『良い円安』といわれたが、今は生産拠点が海外に移り円安のメリットは減っている。

このままでは日本円が下落し続けて、不景気と物価上昇が同時に起きるスタグフレーションに陥り、1970年代のオイルショック後の日本に逆戻りする懸念もあります。

日銀も金融緩和を終える流れに

世界の流れに逆らえず、日銀もいずれ金融緩和を終えると予想されます。

時期として有力なのは、2023年4月の黒田日銀総裁の任期満了。

すでに岸田政権は金融緩和の終了に向けて動き始めました。

2022年7月には、日銀総裁後任の試金石となる審議委員人事で、今までのリフレ派(緩和推進派)に代えてリフレ慎重派を選出。

次の日銀総裁がリフレ慎重派に決まれば、市場は大きく動く恐れがあります。
【参考】日本経済新聞・日銀審議委員、リフレ慎重派に交代 政策への影響注目

ハウスハウス

金融緩和が終わると、不動産はどうなるの?


家博士家博士

金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。


日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2023年 アフターコロナショック? ウクライナ危機?

将来はどうなるか、誰にも分かりません。
しかし永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。


ハウスハウス

今の低金利が永遠に続くと思ってたよ!


家博士家博士

将来のことは誰にも分からないけど、そろそろ動きがあるかもね。
いずれ売る予定があるなら、不動産会社に無料査定を依頼して、相談窓口をもっておくと便利だよ。

築20年マンションを高く売る4つのコツ

築20年マンションを少しでも高く売るためには、次の4つのコツを知っておきましょう。

それぞれ解説します。

コツ1. 売り急がない

築20年前後のマンション売却では、売り急がず、売却期間に余裕を持ちましょう。

なぜなら売り急ぐと売却価格が安くなるため。

ハウスハウス

普通はどれくらいの売れるの?


家博士家博士

平均は3.5ヶ月〜4ヶ月だね。

平均売却期間は3.5〜4ヶ月

中古マンションの平均売却期間は、首都圏4ヶ月、近畿圏3.5ヶ月で内訳は次の通りです。

中古マンションの売却期間
(2021年)

マンション売却期間イメージ2021年

ハウスハウス

売り急ぐと、どれくらい安くなるのかな?


家博士家博士

即時買取だと相場の6〜8割になるね。

即時買取は相場の6〜8割に安くなる

不動産会社による即時買取では、最短1週間で売れますが、売却価格は相場の6〜8割になってしまいます。

買取イメージ

不動産会社は転売して利益を得るため、相場より2割以上安くないと買取りません。

売り急ぐ場合の底値は、不動産会社の買取価格です。

数ヶ月の余裕があれば買取保証(売却保証)

数ヶ月の時間がかけられるのであれば、買取保証という選択肢も。

買取保証とは期間限定で売出し、期間内に家が売却できないと不動産会社が買取ってくれる保証のこと。

買取保証イメージ

売出し期間中は高値で売出すチャンスもあり、売れ残っても「買取保証額」で買い取ってもらえるため安心です。

ただし買取保証は一部の大手しか扱っていません。

買取保証がある大手は、東急リバブル野村の仲介+など。

また小田急沿線であれば、小田急不動産もあります。

買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。

すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。

すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

コツ2. 貸さずに売る

築20年マンションを売るときは、賃貸に出さずに売る方が高く売れます。

貸すと投資物件になり価格が安くなる

賃貸に出すと、住居用でなく投資用になってしまうため、売却価格は1割以上安くなります。

投資物件が安くなる理由はこちら。

  • 住宅ローンより金利が高い投資用ローンになるため
  • 投資家は価格を最優先に幅広いエリアで比較するため
  • 内覧ができずリフォーム費用を多めに見積もるため
  • ファミリー物件は投資効率が悪く、投資として不人気なため


ハウスハウス

じゃあ売る前に入居者に出てもらえば良いんじゃないの?


家博士家博士

普通の賃貸契約では、入居者の意思で退去するまで追い出せないんだ。

入居者はオーナー都合で追い出せない

普通の賃貸契約では、オーナーの都合で入居者を退去できません。

あくまで入居者の意思が優先され、退去してもらうためには費用をオーナが負担するなど話し合いで解決するしかありません。

対策として契約期間を限定する定期借家契約を使えば、契約更新時にオーナーの意思で更新を拒否できます。

しかし入居者には不利な契約なので、家賃は安くなり、家賃を下げても空室が埋まりにくくなるリスクも。

いずれ売却するなら、賃貸に出さない方が高く売りやすいでしょう。

そもそも賃貸中に安くなるのでトータルの利益は少ない

そもそも賃貸に出しても、賃貸中に古くなる分だけ売却価格は安くなってしまいます。

賃貸中にも費用がかかるため手残りは少なく、最終的に売却価格が下がるとトータルの利益はわずか。

貸してから3年を過ぎると税金の優遇措置も無くなるなど、税金も増えます。

下手をすると赤字になる恐れもあるでしょう。

コツ3. リフォームせずに不具合は告知

築20年マンションは、リフォームせずに売るほうが、トータルの手残りは多くなるでしょう。

なぜなら大規模リフォームは、費用を売却価格に上乗せできないため。

国土交通省の調査でも個人売主は失敗する

国土交通省の調査でも、個人売主がリフォームした場合はリフォーム費用を売却価格に反映できない結果に。

個人と不動産会社がリフォームで売却に成功した割合

一方で不動産会社は買取った中古マンションをリノベーション後に販売して利益を出しています。

不動産会社は中古マンションを安く買取り、安い工事費でフルリフォームするため利益が出せるのです。

またリフォームを前提に中古マンションを探す人も多いため、中途半端なリフォームは売却価格が高くなり、売れにくくなる要因になりかねません。

ハウスハウス

でも内装の傷みがひどいと、さすがに売れにくそうだけど。


家博士家博士

最低限の補修はする価値がある。
どこまで必要か、まず不動産会社に相談しよう。

不具合は買主に通知して契約不適合責任を回避する

もし設備や内装に不具合がある場合は、契約書の重要事項説明に記載して、買主に通知します。

買主に通知しないと、引き渡し後に売主の契約不適合責任となり、売主負担で補修したり、最悪の場合は契約破棄になる恐れがあります。

契約不適合(瑕疵かし)とは
契約不適合とは、本来あるべき機能・品質・性能を満足しない欠陥や故障のこと。2020年4月の民法改正で瑕疵→契約不適合に名称が変更。一般的な家の例として、雨漏りや構造的な欠陥、シロアリ被害がある。
契約時に売主の責任期間を定め、引き渡し後から建物3ヶ月間、設備7日間とする場合が多い。この期間内に見つかった場合、売主の負担で補修し、これを契約不適合責任(瑕疵担保責任)という。

コツ4. 売却に強い不動産会社を選ぶ

築20年のマンション売却では、実績豊富で信頼できる不動産会社を選びましょう。

基本は大手3社(首都圏は4社)を中心に選ぶ

築20年のマンションを売却するなら、基本は大手3社(首都圏は4社)を中心に選びます。

売買仲介件数ランキング上位31社
(2021年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2021年3月

圧倒的に大手3社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル)が強いことが分かります。

4位の野村の仲介+も、ほぼ首都圏のみでこの実績なので、首都圏では4位の野村まで入れて大手4社を中心に考えましょう。

大手が強い理由

大手3社の実績がここまで圧倒的な理由はこちら。

大手3社の実績が圧倒的な理由

広告の力が強い
大手不動産会社は主要な不動産ポータルサイトと提携しているため、広告料が安く、その分大量に広告を出せます。だから早く売れやすいという結果につながります。
相場の動きに詳しく、査定精度が高い
大手不動産会社は大量の広告を出しているため、常に購入希望者から多くの問合せを受けています。だから相場の動きをリアルタイムで知ることができ、査定の精度も高くなるのです。
大量の見込み客を抱えているため
大手不動産会社は、多くの問合せを受けているため、購入に至らなかったお客さんのリストを数多く持っています。売り出す時に、これらの購入意欲の高いお客さんへ確実に情報を伝える事ができるのです。
瑕疵保障などのオプションが豊富
大手不動産会社では、瑕疵を保証する「瑕疵保証」や期間内の売却を保障する「売却保障」など、売り主も買い主もメリットが多いオプションが豊富です。これも大手不動産会社が選ばれる理由の1つになっています。

ハウスハウス

じゃあ大手の1社にお任せで良いんじゃないの?


家博士家博士

担当者の当たり外れもあるし、後で後悔しないために3〜6社に話を聞いたほうが良いよ。

3〜6社の不動産会社の話を聞き比べる

信頼できる不動産会社・担当者を選ぶために、3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べましょう。

複数の不動産会社の話を聴き比べることで、信頼できそうな不動産会社・担当者が分かります。

またここで複数の不動産会社に話を聞いておくと、後で迷ったり不安になることが防げます。

「本当にこの査定価格で良かったのだろうか…」
「リフォームした方が高く売れたんじゃないか…」
こういった迷いや不安が、無くなります。

不動産会社の数は、少なくとも3社、できれば最大6社に無料査定を依頼して、話を聞き比べましょう。

不動産会社は、エリアで売買実績が豊富な不動産会社から選びます。

ハウスハウス

エリアで売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探せば良いの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを使うと簡単だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

築20年マンションは専任媒介契約で1社が基本

築20年前後のマンション売却は専任媒介契約で1社に依頼するのが基本です。

なぜなら1社に任せることで、いろいろ相談に乗ってもらえるし、積極的に売却活動をしてくれるため。

1社に任せるなら、専属専任媒介より専任媒介の方が、自由度が高いので売主に有利です。

不動産会社との媒介契約には3種類あります。

【媒介契約の比較】

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任
媒介契約
特徴 自由な契約 一般的な契約 厳しい契約
こんなタイプの人向き 不動産の売却経験がある人 普通の人 多少損でもお任せしたい人
実際の契約数
2021年度実績
37% 48%
一番多い
15%
他社との媒介契約 × ×
自分で見つけた相手との直接契約 ×
契約の有効期間 制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月 最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録 ×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務 規定なし 14日に1回以上 7日に1回以上

一般媒介で2〜3社に依頼する方法もある

一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼する方法もありますが、築20年前後だと少し工夫が必要です。

なぜなら一般媒介契約は、売りやすい物件を早く売るときに向いているため。

また一般媒介では、不動産会社に質問や相談をしにくいため、基本は自分で判断しないといけません。

自分で色々考えて工夫するのが楽しい人は、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼する方法も良いでしょう。

まとめ

築20年前後のマンションは、新築以上の値上がりで、今なら高く売れます。

マンション築20年が売りどき5つの理由は

  1. 価格は年々安くなるため
  2. 築30年を超えると売れにくくなるため
  3. 大規模リフォームは赤字になるため
  4. 管理の問題で売りにくくなるため
  5. 高騰相場の終わりが予想されるため

ほとんどのマンションは賃貸に出すより、売却したほうが利益は大きいでしょう。

特に立地が悪買ったり、管理組合が機能していないマンションは早めに売るほうが有利。

築20年マンションを高く売るコツは

  1. 売り急がない
  2. 貸さずに売る
  3. リフォームせずに不具合は告知
  4. 売却に強い不動産会社を選ぶ

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。