築20年のマンション売却とは？　失敗しない注意点・高く売るためのコツ

築20年のマンション売却は、簡単ではありませんが、正しい手順を踏めば高値で売ることも可能です。

「リフォームはした方が良い？」
「売るよりも賃貸に出す方が良い？」
「住宅ローンはどうする？」

様々な疑問点に対する対処方法と、売却で失敗しないための注意点をまとめました。

築20年のマンションは売れる

築20年のマンションだと「少し古いし、買い手もなかなか見つからないのでは」と考えるかもしれません。

しかし、築20年のマンションも正しい方法で売れば普通に売れます。

成約件数の4〜5件に1件は築20年前後

2017年の首都圏における中古マンション売買成約のうち、22.7％は築20年前後（16~25年）のマンション。
4〜5件に1件は築20年前後のマンションです。
（※公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）による）

首都圏中古マンションの築年数別成約割合（2017年）

ハウスくん

4〜5件に1件は築20年くらいのマンションなんだね！ もっと少ないと思っていたよ

家博士

築浅を選ぶ人が多いと思いきや、意外でしょ？
築20年前後のマンションは価格などのメリットもあるから、あえてそうした物件を選ぶ人もいるんだ

築20年のマンションが選ばれる理由

築20年のマンションが選ばれる理由はこちら。

理由1.新築マンション価格の高騰により中古マンションのお手頃価格が魅力に

築20年のマンションの魅力は、やはりもお手頃な価格。
お手頃な価格でありながら、まだ長く住める中古マンションとして、築20年前後のマンションを検討する人が増えています。

最大の理由は、新築マンションの価格高騰。
新築マンション価格は、特に都心部において高止まりの状態が続いています。

新築マンションの平均価格

2018年も価格が下落することはなく、この状態が続くと予想されるため、新築マンションには手が出ないという人が増えているのです。

理由2.これ以上は下がらない“底値”というメリット

築20年のマンションは、購入後の値下がりが少ないというメリットがあります。

首都圏と近畿圏のマンション価格と築年数の関係をまとめたものがこちら。

マンションの築年数別の平均成約m²単価

マンション価格は新築購入時が最も高く、その後は基本的に5年間で約10％のペースで下落する一方。

しかし築20年を経過するとマンション価格の下落幅は緩やかに。

築21~25年のマンションでは-60〜-70％程度まで下がり、ほぼ底値となります。

理由3.新耐震設計という安心感

もう一つ見逃せないのが、新耐震基準を満たしている建物である点です。

新耐震基準が適用されたのは1981年6月。

築20年のマンションが建てられたのは1997年~1998年前後なので、当然、この新しい基準に基づいて設計・建築されています。

マンションの耐震性能という面でも安心感があるのです。

理由4.築25年以内なら住宅ローン控除も利用できる

住宅ローンを組んで住宅を購入すると、ローンの借入から最大10年間、ローン残高の1%分が所得税から控除されます。

中古マンションを購入した場合の控除額は、年間最大20万円。

期間は10年間なので、最大200万円の控除が受けられる仕組みです。

この住宅ローン控除が受けられるのは、築25年以内の物件を購入した場合。

築20年の物件でも控除が受けられるため、買い手にとっても“手頃なうえに住宅ローン控除が受けられる嬉しい物件”となるのです。

ハウスくん

築25年以上になると住宅ローン控除は受けられないの？

家博士

条件を満たせば控除が受けられるけれど、ハードルが高いね。
他には登記に関する税率といった部分でも、築25年を超える物件は売り手にとって不利となることが多いんだ

ハウスくん

築20年のマンションでも、こうしてみると魅力が多いんだね！

家博士

そう。だから築年数が経っているからと諦める必要もないんだ

築20年マンションは賃貸より売却

築20年マンションを賃貸するか売却するか迷うかもしれませんが、ほとんどの築20年マンションは売却すべきです。

賃貸して良い築20年マンションの条件

築20年マンションを賃貸に出しても大丈夫なのは、次の条件をクリアしたマンションだけでしょう。

多くのマンションは、築30年〜40年で売ることが難しくなってきます。
築30年を超えると修繕一時金などの予想外の費用も増えてくるもの。
マンションの寿命を考えると、今売ったほうが手元に残るお金は多くなるでしょう。

マンションは古くなる前に売る？　マンションの寿命と建替えの真実

あなたのマンションの寿命、建替えの可能性を判断する方法について解説します。売却のタイミングを逃さないで下さい！

賃貸でなく売却すべき理由

普通の築20年マンションを賃貸に出さない方が良い理由は次の3つ。

売却すべき理由1.住宅ローンの一括返済を求められる恐れがある

家を他人に貸す場合は、金利の低い「住宅ローン」ではなく、金利の高い「アパートローン」に借り換える必要があります。

もし銀行に無断で家を他人に貸した場合、住宅ローン残額の一括返済を求められる恐れがあります。

では銀行に黙っていれば大丈夫なのかというと、銀行からの郵便物が未着になったり、信用機関のローン情報などをきっかけに、やはり銀行にバレる恐れがあるでしょう。

どうしても賃貸にチャレンジしたいなら、とにかく先ず銀行に相談してみましょう。
運が良ければ、先に銀行にきちんと相談することで、目をつむってもらえるケースもあります。

売却すべき理由2.空室や原状復旧費で結局赤字になる事が多い

マンションを貸すと、様々な費用がかかる一方で、空室期間は収入がゼロ。
長期的には赤字になるケースが多いのです。

マンションを貸した場合の費用は、

• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税

ここまでは自分が住んでいる場合と同じです。

さらに

• 入居者が入れ替わる度に、内装のリフォーム・現状復旧
  →家賃2〜6ヶ月分
• 入居者を見つけるための広告費
  →家賃1〜3ヶ月分
• 契約更新費用
  →家賃0.5ヶ月分
• 家賃収入に対する税金（他の収入との合計で税率が上がる）、確定申告の費用
• 入居中の設備の修理費

なども必要になります。

【決定版】マンション8年貸して分かった「貸す・売る」の診断チャート

マンションを8年間貸した経験を元に、あなたがマンションを「貸す・売る」を判断するための診断チャートをつくりました。賃貸と売却のそれぞれについて、知っておきたい知識と具体的な試算例についても完全に網羅して、まとめています。

売却すべき理由3.今の売り時を逃す

マンション価格は日銀の金融緩和をきっかけに高騰しています。

不動産価格指数（全国）

国土交通省・不動産価格指数2019年5月29日発表

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45％も値上がりしています。

• 日銀の金融緩和もそろそろ出口が近い。
• その前に世界的な景気の悪化が来る可能性も高い

金融緩和が終わると住宅ローン金利が上昇し、マンション価格がもとの水準まで大きく下げる恐れがあります。また景気が悪化しても同じことが起きるでしょう。

家博士

もう少し様子を見てから…と考えるかもしれないけれど、この先どうなるかは誰にも分からないんだ。
分かっているのは、今、マンションの価格は高騰していることだけ。

マンション価格高騰はいつまで？　警戒すべき「金利上昇の引き金」と「景気の悪化」とは

マンション相場が高騰していますが、いつ終わるのでしょうか？　きっかけになりそうな「金融引締め」と「景気の悪化」について解説します。

築20年マンションで売却前にまず知っておきたい注意点

築20年のマンションを売却する前に次の点をまず知っておきましょう。

1.オーバーローンを解決する

築20年のマンションの場合、繰り上げ返済をしていないと、住宅ローンの残債がマンション売却価格より多いケースがあります。

このように、
住宅ローン　＞　マンション価格
の状態を、「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンの解決方法は、次のいずれか。

特に2,3の場合は、なるべく早く銀行に相談する必要があります。

できれば今の銀行で、住み替えローンや無担保ローンを借りるほうが、手続きや金利面で有利でしょう。

他にローンがあったり、すでにローンを滞納しているなどで、無担保ローンを借りるのが厳しい場合は、任意売却になります。

任意売却入門！ 宣伝ではないホントの注意点・メリットと競売との違い

任意売却について、単なる宣伝ではない本当の注意点や、それでも選ぶ場合のメリット、競売との違いなどを分かりやすくまとめました。

家博士

引越し先で新しい住宅を購入することが決まっているなら、住み替えローンがオススメだよ。

住み替えローンはほとんどの銀行で用意されているので、先ず相談してみましょう。

「家の買い替えでローンが返せない」は「住み替えローン」で解決！

家を売ってもローンが返せない場合、買い替えでは「住み替えローン」を利用します。デメリットも理解して上手く利用しましょう。

オーバーローンで損失があった場合、税金が戻ってくる場合もあるので、不動産会社に聞いてみて下さい。

家の売却でオーバーローンなら使わないと損！ 税金が戻る裏技とは

家を売っても住宅ローンが返せないオーバーローン。そんなあなたに税金が戻ってくる方法があります。確定申告しないと使えないので要注意です！

2.売却前にリフォームは不要

売却するならリフォームしてきれいな状態の方が売れるのでは？と思うかもしれませんが、実はこれもオススメできません。

国土交通省の調査によると、個人でリフォームした場合はリフォーム費用を売却価格に反映できない可能性が高いことが分かっています。

仮に200万円かけてリフォームしても、その分を上乗せできるとは限らないのです。

また、自分でリフォームすることを前提に物件を探している人にとっては、リフォーム済みの物件は購入対象外。

買い手の幅を自ら狭めてしまうことにもなりかねません。

家博士

とはいえ、20年も経てば部分的に補修が必要な場所が出てくるもの。
こうした部分的な補修については、実際にリフォームする前に不動産会社に相談することをオススメするよ

家を売る前にリフォームは必要？

家を売る前にリフォームは必要なのでしょうか？　どの程度の人が売る前のリフォームに成功しているのか、国土交通省の調査結果から検証します。

リフォームプラン付きの新しい売り方もある

リフォーム大手のパナソニックが始めた「リアリエ」では、複数のリフォームプランを3DCGで提案して家とセットで売ることができます。

査定は無料なので、首都圏・名古屋圏・近畿圏のエリアであれば、試してみると良いでしょう。

リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる！ 試すなら急ぐべき理由とは

リアリエは、あのパナソニックが始めた「中古住宅の売却（購入）＋リフォーム」をセットにした新しい売り方。リフォームプランが複数あるため、幅広い層に家の魅力を伝えられます。

築20年のマンションを少しでも高く売る方法

築20年のマンションを「少しでも高く売る」ためには、次のポイントに注意しましょう。

詳しく解説します。

1.時間をかける方が高く売れる

売却を決めたら、少しでも早く売れてほしいと思うもの。
しかし、高く売るためには時間をかける方が良いのです。

そもそも、不動産の売却方法はどれほどの時間がかけられるかによっても変わります。

とにかく急ぐなら即時買取

売却にあまり時間をかけられない場合は不動産会社による即時買取を検討します。

即時買取のメリットは、時間的な余裕がなくても確実に買い取ってもらえる点。

しかし、買取価格は相場の6〜8割になってしまいます。

不動産の「買取」が丸分かり！ 注意点・高く売るコツを分かりやすく解説

「買取（かいとり）」は不動産を売る方法の一つ。メリットや注意点、高く売るコツを分かりやすく解説します。

家博士

即時買取では、マンションの査定価格が買取価格となるんだ。
だから、即時買取で少しでも高く売りたい場合は、1社でも多くの不動産会社に査定してもらうことがポイントになるよ

ハウスくん

相場の6〜8割という限られた範囲の中でも、査定額が良い不動産会社を探すってことだね

3ヵ月程度の余裕があれば大手不動産会社の売却保証

3ヵ月程度の時間がかけられるのであれば、大手不動産会社の売却保証が便利です。

売却保証とは3ヵ月程度の一定期間内に家が売却できなかった場合、不動産会社が買取ってくれる保証のこと。

期限内であれば通常の売却物件として扱われるため、即時買取と比べて高く売れる可能性があります。

期限内に成約できなかった場合は事前に提示される「買取保証額」で買い取ってもらえるため、安心感が違います。

不動産会社の買取保障（売却保証）はこれに注意！　売却に失敗しないために知っておきたいこと

不動産会社による買取保障は、期限付きで家を売り出せる便利なオプション。ただし注意点としてこれだけは知っておきましょう。

売却保証が利用できる大手の不動産会社を探すなら、一括査定サイトのすまいValueが便利です。

家博士

すまいValueは大手不動産会社6社が共同で運営する一括査定サイト。
マンション取扱実績TOP4の大手不動産会社に査定依頼ができるのは、このすまいValueだけなんだ。

ハウスくん

最終的に買い取ってもらえることが保証されているだけでも、気持ちに余裕ができそうだね

家博士

ちなみに、売却保証などを利用せず普通に売るなら、最低でも6ヵ月程度の時間がかかると覚悟しておこう。その分、不動産会社との付き合いも長くなるから、不動産会社選びも高く売るためには重要なポイントになるんだ

2.販売実績の豊富な不動産会社に依頼する

マンションを売る時は不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

不動産会社を選ぶポイントは、販売実績の豊富な不動産会社に依頼するのがポイント！

販売実績の豊富な不動産会社を選ぶメリットとして、

などがあります。

3.複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や販売戦略等を比較する

マンション売却の第一歩は、不動産会社に査定してもらい、現在の価格を確認すること。

このとき重要なのが、複数の不動産会社に査定を依頼し、話を聞き比べること。

不動産会社は最低でも3社、可能であれば6社程度に査定を依頼しましょう。

不動産会社から査定価格を受け取ったら、販売戦略など価格以外の部分もしっかり話を聞き比べましょう。

すると話を聞き比べることで、不動産会社や営業マンの違いが自然と分かり、信頼できそうな不動産会社が判断できる様になります。

また、この段階で複数の不動産会社の意見を聞いておくことにより、売り出した後で後悔したり不安になる事を防ぐ効果もあります。

具体的には、不動産会社1社だけの話を聞いた場合、売り出して反響が悪いと、
「本当はリフォームをした方が良かったんじゃないか…」
「売り出し価格が高すぎたんじゃないか…」
と思ってしまいます。
逆にすぐに売れてしまうと
「もっと高い価格で売り出したほうが良かったんじゃないか…」
こういった後悔を感じてしまうものです。

ハウスくん

査定価格と同時に不動産会社の話を聞き比べることが大切なんだね。
でも、不動産会社ってどうやって探せばいいの？

家博士

心辺りがあれば良いけれど、そうでなければ一括査定サイトが便利だよ

不動産会社の心当たりがなければ一括査定サイトが便利

複数の不動産会社といっても心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利。

一括査定サイトでは、

• あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社が自動でリストアップされます。
• あなたはそのリストから選び、まとめて査定を依頼するだけ。
• 利用は無料です。

家博士

査定サイトも、提携している不動産会社に注目して選ぶのが大事。すまいValueは大手不動産会社6社が運営しているサイトだから、利用できるならここが一番確実だよ

ハウスくん

査定サイトも、どこでも良いってわけではないんだね！

不動産会社は１社と専任媒介契約がおすすめ

不動産会社との媒介契約には３種類あります。

【媒介契約の比較】

初めてマンションを売る場合は、1社と専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう、

理由は、１社だけに任せることで、いろいろ相談に乗ってもらえるし、積極的に売却活動をしてくれるから。

他の方法として、一般媒介契約で複数の不動産会社に売ってもらう方法をすすめる意見もありますが、不動産売却の経験がある人以外は避けた方が良いでしょう。

なぜなら、一般媒介契約では、不動産会社に質問や相談をしても、専任媒介のお客を優先して忙しいので答えてくれません。

売り出し価格の設定、価格調整のタイミング、広告方法の相談、内覧の注意点など、不動産会社からのアドバイスが一切不要な人は、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼する方法も良いでしょう。

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する時の注意点・コツまとめ

一般媒介契約は、複数の不動産会社と並行して契約できるので、早く高く売れやすいという意見もあります。しかし一般媒介には注意点も多く、売却を成功するにはちょっとしたコツも必要。失敗しないための注意点、向いている物件などをまとめました。

築20年マンションの売却と税金

マンションを無事に売却したら、次に気になるのが税金。

築20年のマンションを売却した場合の税金についても簡単にチェックしておきます。

マンションを売却すると譲渡所得が発生します。

譲渡所得は課税対象なので利益が出ると税金が発生しますが、ほとんどの場合は「3,000万円の特別控除」により非課税となります。

家を売るときの税金まる分かり！譲渡所得・税金の計算方法まとめ

家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家を売るのが初めての人でも、税金についてよく分からなくても、この記事を読めば安心！！　家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます！

買い換えの場合は、次のマンション（または戸建て）を購入する際にローンを組むのが一般的。

この場合、住宅ローンを組むと「住宅ローン控除」が受けられますが、これは売却時の3,000万円の特別控除と併用できません。

そのため、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除を比較し、お得な方を選ぶことになります。

知らないと損する、家を買い替える時の「ローン控除と特例」とは

家の買換えで、簡易判断チャートを元に、あなたが損をしないための税金対策について解説します。

ハウスくん

どちらがお得か比較するのは難しそう…

家博士

税金は専門的な知識が必要だし、個人で計算するのはかなり大変！ この場合も不動産会社に聞いた方が早いから、不動産会社を選ぶときに相談してみると良いよ

ハウスくん

不動産会社は良き相談相手でもあるんだね！ 不動産会社選びが大事と言われる理由も、何となく分かった気がするよ

築20年でも早めに売った方が良いマンション

築20年のマンションの中でも、次のようなマンションは特に早めに売っておくのが安心です。

立地条件が良くない

• 駅から徒歩7分より遠い
• 人口が減少しているエリア

こうした立地条件のマンションは、早めに売っておくべき物件と言えます。

日本では人口が2004年にピークとなった後、急激に減っています。
世帯数も減っているにもかかわらず、新築住宅が次々に建てられているため、空室率は急激に上昇中。
立地の悪い中古マンションは、さらに大きく価格が下がる恐れもあります。

世帯数と住宅戸数の推移と予想

ハウスくん

駅徒歩10分でも早めに売っておくべきなの？

家博士

5年ほど前までは『駅徒歩10分以内』であれば良かったけれど、最近は『駅徒歩7分以内』が目安と言われているんだ。
そして人口減少が本格化すると都心や都市部への集中が起き、郊外は中心地以上の人口減少が進むと言われている。
こうしたエリアの物件は資産価値がなくなる可能性もあるんだ

個性的な間取りのマンション

面積が小さく部屋数が多い4DKなど、一昔前の様な間取りが個性的な物件も、早めに売っておいた方が無難です。

最近の一般的な間取り2LDK、3LDKのマンションと比べて住みにくいため、価格が下がりやすいことが多いのです。

できるだけノーマルな間取りの方が、資産価値としては高くなると考えておきましょう。

管理組合が形骸化しているマンション

マンションの管理組合が「形だけ」になっているところも要注意。

まずは長期修繕計画と修繕積立金の状況を確認しましょう。

マンションの大規模修繕は12〜15年周期で行われるのが一般的。

そのため、築20年のマンションでは、1回目の大規模修繕が終わっているでしょう。

1回目の大規模修繕で修繕積立金に十分な余裕があれば、大丈夫です。

逆に次の様な場合は、管理組合がうまく機能していないと考えられます。

• 修繕積立金がギリギリだった。
• 修繕積立金が不足して住民から一時金として集めた。
• 修繕積立金が不足して金融機関から借りた。

また長期修繕計画の計画期間が30年以上あるか、取り壊しまで計画されていれば、大丈夫でしょう。

築20年を超えると売りにくくなる

築20年を超えるとマンションは売りにくくなります。

首都圏で売り出された中古マンションが、成約（売れた）した割合を、築年数別にまとめています。

マンションの築年数による成約率

成約した割合が最高25.9％だと低いと感じるかもしれませんが、「試しに高値で売り出してみる」という方が多いため、実際にこのくらいの数字になります。

注目すべきは、築年数が20年を超えると、急激に成約した割合が低くなること。

• 築16〜20年：成約した割合22.6％
• 築21〜25年：成約した割合18.7％
• 築26〜30年：成約した割合14.1％

築30年くらいになると、マンションを売るのも難しくなることが分かります。

いずれ売却を考えているなら、まずいくらで売れそうか確認してみることをおすすめします。