「貸している家を売りたいけど、売れるの？ どうやって売れば良いの？」
賃貸に出している家の売却でお悩みでしょうか？
他人に賃している状態で売却して、本当に売れるのか、退去まで待った方が良いのか。
もしあなたに最適な方法がサクッと分かり、家が高値でスムーズに売れたら理想的ですね。
そんなあなたのために、賃貸中の家の売却について、分かりやすくまとめました。
確かに借主（入居者）がいるままでも家は売却はできます。
ただし賃貸中の家は投資物件として扱われ、売却価格は安くなるのが一般的。
この記事では、賃貸中の家を売却するために知っておきたい注意点、高く売るためのポイントについて解説します。
また具体的な手順と精算方法についても合わせて解説。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
賃貸中の家は売却できるが安くなる
賃貸住宅として第三者に貸している家は、売却できますが、価格は安くなるのが一般的です。
安くなる理由については、後で詳しく解説します。
賃貸中の状態で売ることを、オーナーチェンジといいます。
ハウスくん売却価格が安くなってしまうなら、今住んでいる人に出ていってもらえば良いんじゃないの？
家博士普通の賃貸契約では、所有者の都合で入居者を退去できない。
あくまで入居者の意思が優先されるんだ。
入居者を退去させることは難しい
普通の賃貸契約では、所有者（あなた）の都合だけで、入居者の退去はできません。
さらに普通の賃貸契約では、契約期間が終わっても、所有者は契約更新を拒否できません。
入居者が住み続けたいと思う間は、無期限に住み続けることができます。
所有者に『正当な事由』がない限り、契約は更新されます。
この正当な事由とは、たとえば「建物が老朽化して解体しないと危険だから」などといったもの。
「賃貸に出している家を売却したいから」というのは、正当な事由にはなりません。
これは『借地借家法』という法律で決められています。
家博士所有者の意思で入居者に退去してもらうためには、入居時に定期借家契約という特殊な賃貸契約を結ぶ必要があるんだ、
定期借家契約なら契約満了で退去してもらえる
定期借家契約では、契約期間満了で契約が終了し、所有者の意思で更新するか決める事ができます。
契約期間が1年以上なら、期間満了の1年前〜6ヶ月前までの間に所有者（貸主）から入居者（借主）へ通知することで、退去してもらえます。
ハウスくん賃貸の契約で、定期借家契約にしないといけないんだね。
家博士ただし定期借家契約は入居者にとってデメリットだから、相場より家賃を下げないと、なかなか入居者が決まらないよ
ハウスくんじゃあ普通賃貸契約で仕方ないのか。
家博士普通賃貸契約でも、保証付きで退去をお願いして、話し合いすれば可能性はあるよ。
普通賃貸契約では、話し合い次第
普通借家契約でも、入居者によっては引っ越し費用と迷惑料を払うことで退去してくれる場合もあります。
ただし、あくまでも入居者の意向が優先されます。
家博士入居者がNOと言えば、強制的に退去させることはできないんだ
ハウスくんでも、なんで賃貸中の家は安くなるの？
家博士賃貸中だと投資物件になってしまうからだよ。
賃貸中の家が安くなる理由は投資物件だから
そもそも賃貸中の家は、住居用とは購入者が違います。
住居目的の一般購入者は買わない
賃貸中の家は既に人が住んでいるため、購入者自身は住めません。
また、入居者に退去してもらうことも難しいもの。
購入前の内覧もできないうえ、収益物件なので住宅ローンも利用できません。
ハウスくん家を買うのに、住宅ローンは利用できないの？
家博士住宅ローンは購入者が自分で住むための家にしか利用できないきまり。
だから収益物件に対しては利用できず、投資用の不動産ローンを使うしかないんだ
こうした理由から、自分が住む目的で家を購入する一般購入者は賃貸中の家を買いません。
購入するのは「不動産投資家」になるのです。
投資用物件は住居用より安くなる3つの理由
投資物件が住居用より安くなる3つの理由
- 住宅ローンが使えず、金利が高い事業用ローンを使うため
- 好みではなく、純粋に利回りで割安な物件を選ぶため
- 入居者退去後に住宅用として高値売却を目的とする投資家が多いため
収益物件に対しては住宅ローンが使えないので、不動産投資家は投資用のローンを利用します。
投資用のローンは住宅ローンよりも金利は高く設定されているもの。
この金利差から、基本的に投資用物件は割安になるのです。
またそもそもの目的が投資なので、コスト管理に厳しく相場についても詳しくなります。
家博士投資する以上は利益を出すことが目標になる。
だからなるべく安い物件を、広いエリアから探すんだ。
住居用の場合は、限られたエリアや間取りなどの条件で家を探すため、人気物件は割高でも売れやすいもの。
しかし投資目的だと、広いエリアで数多くの物件の中から利回りを基準に探します。
その結果、投資物件は割安な価格設定でないと売れないため、価格が低く押さえられるのです。
この様な理由から、投資用物件として割安で売られているファミリー物件ですが、購入する投資家はそこに目をつけています。
ファミリータイプの投資物件を購入する投資家の多くが、入居者退去後に住居用として高く売ることが目的。
だから投資家は、住居用に比べて大きく値下がりしている投資物件だけを購入するのです。
結果として、ファミリータイプの投資物件は、住居用に比べて価格を下げないと買われません。
査定方法にも表れている価格差
収益物件の方が安くなることは、査定方法にも表れています。
賃貸中の家は「収益還元法」で査定
収益物件の価格は、収益還元法によって計算されます。
収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類がありますが、一般的には次の直接還元法が利用されます。
査定価格 ＝ 1年間の純利益 ÷ 還元利回り
1年間の純利益 ＝ 1年間の総収入（家賃収入等） − 1年間の諸経費（管理費等）
（15万円×12ヶ月−2万円×12ヶ月）÷ 8％ ＝ 1,950万円
収益物件の場合、ポイントになるのは「不動産がいくらであれば将来にわたって利益が得られるか」という点。
物件価格が高いと利益も得られにくくなるため、収益還元法の方が安くなるのです。
普通の家は「事例比較法」で査定
一方、住居用物件の査定に用いられるのが「事例比較法」という査定方法。
取引事例法では、近隣で条件が似ている複数の成約事例を元に、間取りや方角などの個別要素と売却理由などの個別事情による修正を行い、査定価格を算出します。
この場合、近隣で高額で売れた事例があれば、同じ様に高額で売れることになります。
人気がある物件では、どんどん価格が上がり続けることになるのです。
投資目的の購入もファミリー物件は厳しい
さらに住居用物件としては人気の高いファミリー物件ですが、投資目的だと状況は厳しくなります。
なぜなら、投資目的の場合は同じ金額であれば、戸数が多いアパートや1棟マンションの方が投資効率が高いため。
ハウスくんファミリー物件なら賃貸のニーズも高そうな気がするけど…
家博士確かにニーズはあるけど、投資としてリスクと利回りを考えると戸数が多い方が良いんだ
戸数が多いと投資リスクが低くなる
不動産投資には様々なリスクがあります。
- 空室リスク
- 内装や設備の損傷リスク
- 家賃の滞納リスク
- トラブルリスク
こうしたリスクは、所有する物件の戸数が多いほどリスクも低くなるもの。
空室が出たときや家賃滞納があっても、戸数が多ければトータルで見たときにその影響が小さくなるからです。
① アパート総戸数10戸なら月の家賃収入は20万円、1戸空室となっても18万円の収入あり（満室の場合と比べて90％の家賃収入）
② マンション1戸なら月の家賃収入は20万円、空室となれば収入は0万円になる（満室の場合と比べて0％の家賃収入）
ファミリー物件は収益性が低い
ファミリー物件は、ワンルームなどに比べると収益性が低いため、購入する投資家は多くありません。
収益性が低い理由は、
- 面積あたりの賃料が安いため
- 賃料に比べて、退去後の現状復旧費用が高額になりやすいため。
ハウスくんうーん、貸したまま売ると、やっぱり安くなって売りにくいんだね。
家博士安くなる他に、注意点があと2つあるよ。
賃貸中の家を売る場合の2つの注意点
賃貸中の家を売却する場合の注意点として、価格以外に次の2つがあります。
注意点1. 税金の特例は住まなくなって3年目の年末まで
マイホームの売却では、税金の特例がいくつかありますが、いずれも期限は、住まなくなってから3年目の年末まで。
税金の特例とは、不動産の売却によって利益（譲渡所得）や損失がある場合に、一部の税金が非課税になるお得なルール。
主な税金の特例として、次のようなものがあります。
- 3,000万円の特別控除の特例
- マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例 - 所有期間10年超の軽減税率の特例
- 長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができる。
【参考】国税庁・No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 - マイホームを買い換えたときの税の繰り延べの特例
- 譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
【参考】国税庁・No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例 - 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができ3年まで繰越できるもの。
【参考】国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき - マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、譲渡損失を給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができ3年まで繰越できるもの。
【参考】国税庁・No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき
譲渡所得と特例について、詳しくはこちらで解説しています。
注意点2. 住宅ローンを借りている金融機関に伝えていない場合
住居用として住宅ローンを組んで購入し、他人に貸していることを銀行に伝えていない場合は要注意。
なぜなら、住宅ローンが利用できるのはあくまでも自分が住む不動産のみで、他人に貸すとローン規約に違反するため。
もし規約違反が判明すると、最悪の場合は銀行から一括返済を求められる恐れもあります。
一部の悪質な不動産会社が、フラット35などを使って顧客に投資用不動産を斡旋した事件が2019年8月に住宅金融支援機構からも公表されています。
【参考】住宅金融支援機構・フラット３５の不適正利用懸念事案に係る調査結果の公表
こういった規約違反に対する対応は、同じ銀行でも支店単位で違う場合があります。
支店などの情報は、エリアで売却実績が豊富な不動産会社が詳しいので、まずは不動産会社に相談してみましょう。
賃貸中の家を高く売る5つのポイント
賃貸中の家を高く売るためには、次の5つのポイントがあります。
ポイント1. 現在の入居者へ退去予定と購入意思を確認する
入居者へ意思確認して、退去予定があれば退去後に売り出すようにします。
家博士退去後であれば内覧等も自由にできるからね
また、もし入居者が物件を非常に気に入って購入する意思があれば、これは大きなチャンス。
買主を探す必要がなく、入居者にそのまま購入してもらうことができます。
ちなみに、賃貸中の家であっても売却することは所有者の自由で、売却が決まっても入居者には売買が完了した後に事後通知でOKです。
ポイント2. 賃貸契約書や資料を揃える
賃貸中の家は入居者がいるため、内覧ができません。
そのため、写真や図面などの資料で補う必要があります。
写真や図面以外に、リフォーム履歴や修繕履歴などがあれば準備しておきましょう。
入居者との間で交わした賃貸契約書も必要ですが、契約書がない場合や内容に不備がある場合は作成しておくこと。
賃貸契約の内容に関しては、次のような点を中心にチェックしておきましょう。
賃貸契約のチェックポイント
- 契約期間と更新の定めについて
- 家賃や管理費の額や支払方法、滞納時のルールについて
- 敷金について（金額や返還に関する手続き等）
- 反社会的勢力の排除
- 禁止事項
- 入居中に必要となった修繕についての取決め
- 契約の解除および借主からの解約について
- 原状回復の範囲と内容
- 特約事項
他にも疑問点や気になる点があれば、仲介してもらっている不動産会社に確認しましょう。
なお、賃貸契約書などの他に必要な書類については、普通の売却と同じです。
必要な書類などについてはこちらの記事で解説しています。
ポイント3. オーナーチェンジの相場を確認する
オーナーチェンジの場合の相場は、住居用の家を売る場合の相場とは異なります。
- まずは主要ポータルサイトを使い、近隣の類似物件で賃料相場を確認する
- 収益物件のポータルサイトで類似物件の表面利回りを確認する
- 賃料を表面利回りで割って、投資物件の価格（相場）を確認する
表面利回りの相場は、収益物件のポータルサイトで確認します。
主要収益物件ポータルサイト
表面利回りについては「年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格」で算出できます。
表面利回りには維持管理費などを含んでいないため、実際の利回りとは異なる点に注意しておきましょう。
ポイント4. 売却理由を明確にする
売却理由を明確にしておくのも高く売るためのポイント。
「トラブルがあったから売却するわけではない」ということを、明確にしておきましょう。
ハウスくん確かに、トラブルがあった物件は誰も買いたがらないよね…。でも、どんな理由なら良いのかな？
家博士あまり深く考えずに、資産整理などでOK。
聞かれた際にハッキリ答えられれば大丈夫だよ
ポイント5. 投資物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼する
売却を依頼するときは、必ず投資物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。
不動産会社を選ぶ際には、売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼すること。
査定結果を聞くのはもちろん、その根拠や販売戦略なども確認し、話を聴き比べてから決めることが大切です。
家博士投資物件と住居用物件では、売る相手も売り方も違うんだ。だから、必ず投資用物件の実績が豊富なところを選んでね
賃貸中の家を売る手順
賃貸中の家を売る際の大まかな流れはこちら。
賃貸中の家を売る手順
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
↓（1〜2週間） - 不動産会社を選び媒介契約を結ぶ
↓（数日） - 売却活動（広告・内覧対応・価格調整）
↓（平均2.5ヵ月、通常は3〜6ヶ月を想定） - 価格交渉・買付申込
↓（約1週間） - 売買契約
↓（約1ヶ月） - 引渡し・精算
↓ - 入居者へ通知（地位承継通知）
↓ - 確定申告・納税（精算の翌年2月中旬〜3月中旬）
入居者への通知は事後でOK
前にも説明しましたが、所有者が変わったことを入居者へ知らせるのは事後でOK。
専門的な言葉では地位継承通知といいます。
地位継承通知は不動産会社が用意してくれるため、自分で準備する必要なし。
売主は地位継承通知に署名捺印するだけです。
その後、入居者に通知（郵送）するのは買主となります。
査定依頼は一括査定サイトが便利
最初に査定依頼する際、どこにお願いすれば良いのか悩む人もいるかもしれません。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うのが便利でおすすめ。
登録している不動産会社はサイトによっても違うので、エリアなどの条件に合ったサイトを利用してください。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
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6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
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実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。
SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。
ソニー不動産について詳しくはこちら
⇒SRE不動産（旧ソニー不動産）の評価・口コミ、利用するときの注意点とは
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SRE不動産の無料査定依頼はこちら
⇒SRE不動産
賃貸中の家を売る時の精算方法
賃貸中の家の売却では、入居者から預かっている敷金などを精算しなければなりません。
具体的な精算は、不動産会社が計算してくれるので、ザックリとだけ知っておけば大丈夫です。
入居者から預かっているこれらのお金の精算方法は、次の通りとなります。
敷金は買主へ引き継ぐ
敷金は入居者のお金であり、物件の所有者（オーナー）はあくまでも預かっているだけのもの。
入居者が退去する際には、入居者からオーナーへ敷金の返還が求められるようになっているのです。
ただし、返還を求めるのはあくまでも「退去時のオーナー」。
そのため、売却の際には入居者との間で精算するのではなく、物件の買い主との間で精算します。
具体的には、売買代金から預かり敷金の分を引いた金額を買主から受領することになるのです。
買主から受領するのは1,900万円（2,000万円−100万円）
支払済み賃料は日割り精算
家賃については先払い形式が一般的。
そのため、引渡し時には翌月分の賃料を売主が受領していることもあります。
この場合、引き渡し日以降の賃料については買主にもらう権利が発生するため、その分は買主へ渡す必要があるのです。
売主がすでに受取った「5月分以降の賃料」と「4月15日〜4月30日の日割り賃料」を買主に渡す
なお、賃料についても敷金同様に売買代金から精算します。
過去の滞納はきちんと受け取る
過去に滞納がある場合は、敷金から滞納分を充当することになります。
そのため、敷金の精算時に賃料に充当した分を減額します。
まとめ
賃貸中の物件は売却できますが、価格は安くなってしまいます。
可能であれば、入居者が退去するまで待ってから、住居用として売るほうが高く売れます。
どうしても退去を待てない場合は、不動産会社選びを工夫することがポイントになります。
以上、「賃貸中の家は売却できる？ 知っておきたい注意点と高く売るためのポイント、売却の手順まとめ」として、賃貸中の家の売却について解説しました。
あなたの家の売却が成功することをお祈りしています！
一括査定サイトの定番3社
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すまいValue
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運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
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