「築10年の一戸建て売却で、高く売るコツは？ 何に注意すれば良い？ 」
築10年の一戸建て売却でお悩みですね。
確かにまだ築10年で新しい家ですから、売却で失敗したくないし、なるべく高く売りたいもの。
でも家の売却なんて、初めてだと分からないことが多いですね。
そんなあなたのために、築10年の一戸建て売却で知っておくべき知識をまとめました。
- 一戸建ての値下がり率
- リフォームはすべきなのか
- 少しでも高く売る方法
- 賃貸に出すのと売るなら、どちらが良いか
あなたの築10年一戸建ての売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
「一戸建ての築10年」は売るには良いタイミング
実は一戸建の築10年は、売るには良いタイミングです。
その理由は主に3つ。
- 築10年なら建物価格もまだ高い
- 住宅ローン控除が終わるタイミング
- 2000年耐震基準に対応している
木造の一戸建ては、マンションに比べて建物価格の下落スピードが早いですが、築10年なら新築時の50〜70%程度の建物価格が残っています。
ハウス えー、そんなに安くなるの？
家博士 木造は築22年または築33年で残る価値（残存価値）が1割として計算することが多いんだ。
実際の家の寿命はもっと長いけど、銀行の融資評価がそうなっているからね。
また築10年を超えると住宅ローン控除が無くなることからも、売却のタイミングとしてちょうど良い時期。
住宅ローン減税は、最大20万円又は40万円の税金が、家の購入後10年間、毎年戻ってくるものです。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要（令和3年まで）
ハウス 確かに10年を超えて住宅ローン控除が無くなると、急に税金が増えるもんね。
ちなみに令和4年（2022年）以降の購入では、住宅ローン控除が変更されています。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税（令和4年以降）
そして熊本地震で明らかになった、2000年の耐震基準前後で大きく違う地震耐力。
国土交通省も2000年以前の耐震基準で建てられた木造一戸建てについて、対策を検討しています。
詳しくはこちらで解説しています。
住宅ローンの残りが問題となる築10年
築10年の戸建て住宅を売却する上で、一番の問題となるのが住宅ローンです。
家の売却代金＋貯金などで住宅ローンを全額返済しないと家を売れません。
なぜなら家を売るためには、住宅ローンを返済して、銀行の抵当権を抹消する必要があるため。
ローンを借りているあなたが、何らかの理由で住宅ローンを返済できなくなった場合に、融資元の金融機関が担保（一戸建て）を差し押さえる権利のこと。
ハウス じゃあ家の売却代金で、ローン残高が返済できれば良いんだね
家博士 そうだね。
でも築10年の一戸建ては、売却価格よりローン残高が多い「オーバーローン」が多いんだ
売却価格でローンが完済できない場合はどうする？
貯金などで補えれば問題なし
ローン残高＞売却価格
この様な場合を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンでも、ローン不足分を貯金などの他の金融資産で補えれば問題ありません。
難しければ、無担保ローンか住み替えローン
ローンの不足分を他の金融資産で補なうことが難しい場合は、早めに銀行へ相談しましょう。
ハウス 銀行に相談したらどうなるの？
家博士 住宅ローンの不足分を、違うローンで借り換えることを相談できるよ。
家を買い換える場合は「住み替えローン」、それ以外は「無担保ローン」に借り換えることになるね。
住み替えローンは不足分を新しい家のローンにまとめる
住み替えローンは、今のローンの不足分を新しい家の住宅ローンにまとめる方法です。
住み替えローンは、多くの金融機関で扱っています。
オーバーローンだからといって売却しないと、ますます建物価格が下がって、売りにくくなる恐れがあります。
一戸建ての値下がり率について見てみましょう。
一戸建ての値下がり率
一戸建ての値下がり率については、建物価格と土地価格のそれぞれを別に考えます。
次のようなイメージです。
一戸建ての建物価格と土地価格イメージ
建物価格は築20年過ぎには1割に
戸建て住宅は木造又は軽量鉄骨が多いので、鉄筋コンクリート造の分譲マンションに比べると建物価格の値下がりするスピードは早くなります。
国土交通省の資料によると、一戸建ての建物価格下落はこちらのイメージ。
戸建て住宅は、築20〜25年で建物価格が新築時の10%にまで下落し、ほぼ底値となります。
築10年だと、今後は築20年まで右肩下がりで価格が下落する一方なので、1年でも早く売却する方が高く売れます。
では地価はどうでしょうか。
地価は都市部・駅近が上昇
土地の価格（地価）は、都市部では値上がりしていますが、地方圏ではあまり値上がりしていません。
地価を知るときに便利なのは、国土交通省が毎年3月に発表している公示地価。
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
地価公示（住宅地）の平均値の推移
直近を拡大するとこの様になります。
全国的に公示地価の平均値が、2013年頃からわずかに上昇している事がわかります。
ただし地方圏では上昇が弱く、利便性が悪い地域では下落が続いています。
最寄り駅からの距離が近いと上昇する傾向
平成30年地価公示で国土交通省がまとめた資料によると、
- 最寄り駅からの距離が近いほど、公示地価も上昇している。
- 逆に最寄り駅からの距離が遠いと3大都市圏でも地価は平均-1.1％の下落。
という傾向が分かっています。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
この様に利便性が悪い地域では、地価の下落が続いています。
個別の地価を見るなら、日本経済新聞の地価マップが分かりやすいでしょう。
【参考】日本経済新聞・地価マップ
さらに地価の値下がりには心配な問題があります。
立地適正化計画で、ある日突然価値が0になり売れなくなる恐れも
郊外や田舎では、立地適正化計画で、ある日突然価値が0になり売れなくなる恐れがあります。
実は現在、多くの自治体で立地適正化計画という計画が進められています。
この計画は簡単にいうと、「人口を集中させるエリア」と「その他エリア」の線引きが行われるもの。
人口を集中させるエリアではインフラや生活サービスが維持されますが、その他エリアは住むのに適さないエリアになってしまいます。
この計画によって「その他エリア」とされた場所は、ある日突然、無価値になってしまう可能性も。
最寄り駅から遠かったり、公共施設などが徒歩圏内にないエリアは要注意です。
3大都市圏では2022年問題
また3大都市圏（首都圏・名古屋圏・近畿圏）では、2022年から順次開放予定の生産緑地の影響で一戸建ての値下がりが加速する恐れも。
生産緑地とは、都市部に残されている農地のことで、2022年以降に一部が解除されます。
| 2022年に解除見込みの生産緑地面積 | 新築住宅着工床面積2021年度 | 割合 | |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 156万m2 | 870万m2 | 18% |
| 埼玉県 | 133万m2 | 440万m2 | 30% |
| 千葉県 | 98万m2 | 378万m2 | 26% |
| 神奈川県 | 63万m2 | 493万m2 | 13% |
| 首都圏合計 | 450万m2 | 2,181万m2 | 21% |
| 愛知県 | 152万m2 | 514万m2 | 30% |
| 大阪府 | 124万m2 | 485万m2 | 26% |
| 京都府 | 54万m2 | 128万m2 | 42% |
| 兵庫県 | 41万m2 | 258万m2 | 16% |
| 奈良県 | 79万m2 | 60万m2 | 132% |
| 関西圏合計 | 298万m2 | 931万m2 | 32% |
この表で25％を超える地域は、生産緑地の開放が住宅価格に影響する恐れがあります。
ハウス 土地の価格については都市部や郊外関係なく、不安材料があるんだね
家博士 そう。だからこそ、売却を考えるなら早めに動いた方が良いってことなんだ
売却前にリフォームはすべき？
いざ売却を考えると、リフォームすべきかどうかを悩みがちです。
内装リフォームは不要
築10年の一戸建てを売却するにあたって、内装リフォームについては原則として不要。
なぜなら、内装リフォームにかけた費用を売却価格に反映できない可能性が高いからです。
仮にリフォーム費用分を価格に上乗せした場合、相場よりも価格が高くなってしまい買い手がつかない可能性も。
そうなると価格を下げざるを得なくなり、結局費用は自己負担となってしまいます。
ただし、設備などの状態によってはクリーニングや部分的な補修が必要になる事はあります。
外壁塗装や防水は劣化の様子次第
一方で外壁塗装や防水工事については、劣化具合次第。
海に近いエリアや、低コスト住宅では築10年でも外壁塗装をした方が良い場合があります。
外壁塗装は、内装リフォームに比べると価格に反映しやすいので、売却前に済ませる価値はあります。
いずれの場合も自分たちだけで判断せず、不動産会社に相談するのがオススメです。
家博士 不動産会社なら買い手のニーズなどもよく把握しているから、買い手目線のアドバイスをもらうことができるよ。
売却で余計な出費をしないためにも、必ず不動産会社に相談するようにしよう
外壁塗装が明らかに必要な場合は、外壁塗装の一括比較サイトを利用すると、費用を押さえることができます。
築10年までは売主が補修してくれる
新築住宅では、引き渡しから10年間は、売主が家の主要なトラブルを補修する義務があります。
なぜなら、『住宅瑕疵担保履行法』という法律で、「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」について売主に瑕疵担保責任が義務付けられているため。
具体的にはこの様な部分のトラブルです。
築10年の一戸建てを高く売る3つの方法
築10年の一戸建てを高く売る3つの方法はこちら
それぞれ解説します。
方法1. 売却を急がずに時間をかける
築10年の一戸建てを高く売るためには、ある程度の時間が必要です。
ハウス 具体的にはどれくらいの期間なの？
家博士 高く売るなら、できれば6ヶ月は欲しいかな。
平均だと成約まで2.5ヶ月〜3ヶ月で、売却期間全体でさらに1.5ヶ月かかるよ。
一戸建ての平均成約期間は約2.5〜3ヶ月
一戸建ての平均成約期間は、
- 首都圏（2022年）： 81.2日
- 近畿圏（2020年）： 91.7日
ただし売却の前後にさらに約1.5ヶ月かかるので、全体では約4.0ヶ月〜4.5ヶ月かかります。
一戸建ての平均売却期間
（首都圏・近畿圏）
今はコロナで競合が減って早く売れる
今はコロナの影響で売り出す競合が減っているため、成約日数が短くなっています。
平均成約日数の推移（首都圏）
ハウス けっこうかかるんだね。
家博士 相場より高く売りだすほど、時間はかかりやすいね。
どうしても事情があって急ぐなら、売り方を変える方法もある。
とにかく急ぐなら「買取」
売却にあまり時間をかけられない場合は、不動産会社による買取。
買取と仲介（普通の売買）のイメージ
買取のメリットは、時間的な余裕がなくても確実に買い取ってもらえる点。
しかし買取では、価格が相場の6〜8割に安くなるのが一般的。
買取で少しでも高く売るなら、とにかく10社、20社と多くの不動産会社へ査定を依頼してみましょう。
家博士 数多くの不動産会社に効率よく査定を依頼するためには、複数の一括査定サイトを併用すると良いよ
一括査定サイトはこちらでまとめています。
高く売れる可能性が最も高いのは「仲介（普通の売買）」
築10年の一戸建てが高く売れる可能性が最も高いのは仲介（普通の売買）。
競合次第ですが、相場より高く売れる可能性も十分あります。
ただしあまり高く売り出すと、売却期間が長引く恐れもあるため、競合を確認しながら絶妙な価格付けが必要です。
後に説明しますが、優秀で信頼できる不動産会社が見つけられるかどうかが大きく影響します。
数ヶ月の余裕があれば買取保証（売却保証）
数ヶ月の時間がかけられるのであれば、買取保証という選択肢も。
買取保証とは期間限定で売出し、期間内に家が売却できないと不動産会社が買取ってくれる保証のこと。
売出し期間中は高値で売出すチャンスもあり、売れ残っても「買取保証額」で買い取ってもらえるため安心です。
ただし買取保証は一部の大手しか扱っていません。
また小田急沿線であれば、小田急不動産もあります。
買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。
すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、買取保証のある大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
方法2. 内覧で魅力を高める。
築10年の一戸建てでは、内覧が大きなポイントとなります。
特に住みながら売り出す場合は、まず内覧のスケジュールを相手に合わせること。
数少ないチャンスを売却につなげるためには、まず内覧に来てもらうことが大切です。
また、内覧で家の魅力を高めるには水回りや庭、エントランスなど掃除を徹底すること。
必要に応じて、プロのクリーニングを利用しても良いでしょう。
不動産会社に相談すれば、割引価格で提携業者を紹介してもらえます。
方法3. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
築10年の一戸建てを高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
理由として、築10年戸建ての売却は新築戸建てより格段に難しく、不動産会社の力量に左右されるため。
例えば、価格の査定・インスペクションや瑕疵保険の判断・広告戦略・内覧の調整・重要事項説明の内容・価格交渉。
どれも豊富な経験が必要です。
ハウス 優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士 実績が豊富な不動産会社を3社〜6社選んで、話を聴き比べると良いよ。
優秀な不動産会社＝エリアで売却実績が豊富な不動産会社
優秀な不動産会社とは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社です。
実績の豊富な不動産会社なら、築10年戸建ての売却経験も豊富。
また広告を大量に出しているため問い合わせが多く、購入希望者を多く抱えています。
これらに直接営業できるので、売却を依頼したら数日で売れる可能性も期待できるでしょう。
3〜6社に無料査定を依頼し、信頼できる不動産会社を選ぶ
優秀な不動産会社を選んだら、その中から3〜6社を選び無料査定を依頼します。
査定価格と話を聴き比べると、信頼できる不動産会社が自然と分かるでしょう。
ハウス 実績豊富な不動産会社ってどこなの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
賃貸に出すよりも売る方がおすすめ
築10年の一戸建ては、売るのではなく、貸家として賃貸に出すのもいいのでは？と考える人もいるかもしれません。
しかし、結論から言うと賃貸に出すより売る方がおすすめです。
貸している間にも価格は下落する
築年数の経過とともに建物価格は下落していきます。
築10年の一戸建ての場合は、建物価格が毎年約5％安くなる計算に。
土地の価格があまり上昇しない現状では、貸している間に売却価格はどんどん下がってしまいます。
今の価格で売れるのは今だけ。
とりあえず無料査定を依頼して、査定価格を確認してはいかがでしょうか。
賃貸中で売ると5〜30％安くなる
賃貸に出したまま売却すると、価格が5〜30％下がります。
なぜなら賃貸中（オーナーチェンジ）では、投資物件になってしまうため。
投資物件は、次の理由から住居用より安くなります。
- 投資用ローンで金利が高い
- 買主が投資家で相場観がある
- 幅広いエリアから利回りで比較して物件を購入する
- 利回りで売却価格を決めるため割高では売れない
ハウス 売る前に、入居者に退去してもらえば良いんじゃないの？
家博士 普通の賃貸契約だと、オーナーの都合で退去はできないんだ。
定期借家契約という特殊な契約なら契約期間で退去できるけど、家賃が安くなるよ。
賃貸契約の期間が終わると、確実に家を明け渡してもらえる契約。普通の賃貸契約では入居者が希望すれば契約が更新されてしまう。
ただし定期借家は普通の賃貸契約より家賃が安くなるデメリットがある。
【参考】国土交通省・定期建物賃貸借
まとめ
一戸建ての築10年は売却するには良いタイミングです。
建物の値下がりが大きいため、売却するなら少しでも早いほうが有利。
駅から近いエリアでは地価も高騰しているため、売り時だといえます。
逆に駅から遠いエリアは、引き続き地価が下落する恐れもあります。
賃貸に出すとリスクも多いため、基本的には売却した方が良いでしょう。
築10年の一戸建てを少しでも高く売却する方法は次の3点
大事なのは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
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