築10年の一戸建てを高く売るコツと失敗しないための注意点

「築10年の一戸建てを売却したいけど、失敗しないためにはどうすれば良い？」

「どうせ売るなら高く売りたいけど、築10年の一戸建てを売るコツってあるの？」

大切な家ですから、どうせ売るなら少しでも高く売りたいし、失敗したくないですよね。

でも不動産の売却なんて、一生に一度あるかないかのことで、分からないことが多く大変。

さらに金額が金額なので失敗できません。

そんなあなたのために、この記事では築10年の一戸建てを売却するために知っておくべき内容をまとめました。

具体的には、一戸建ての値下がり率、リフォームについて、賃貸はどうなのか、高く売る方法といった内容です。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

「一戸建ての築10年」は売るには良いタイミング

実は一戸建の築10年は、売るには良いタイミングです。

その理由は主に3つ。

木造の一戸建ては、マンションに比べて建物価格の下落スピードが早いですが、築10年なら新築時の50〜70%程度の価格がつきます。

ハウスくん

えー、そんなに安くなるの？

家博士

木造は築22年または築33年で残る価値が1割として計算することが多いんだ。
実際の家の寿命はもっと長いけど、銀行の融資評価がそうなっているからね。

また住宅ローン控除の適用期間は最大10年。

築10年を超えると住宅ローン控除が無くなることからも、売却のタイミングとしてちょうど良い時期です。

ハウスくん

確かに10年を超えて住宅ローン控除が無くなると、急に税金が増えるもんね。

そして熊本地震で明らかになった、2000年の耐震基準前後で大きく違う地震耐力。

国土交通省も2000年以前の耐震基準で建てられた木造一戸建てについて、対策を検討しています。

詳しくはこちらで解説しています。

2000年以前（築17年以上）の一戸建てを売るなら急ぐべき理由とは

もしあなたが築17年以上（2000年6月1日以前に着工）の一戸建てを売る予定なら、急いだ方が良いでしょう。なぜなら近い将来、耐震性が不足しているとして売れにくくなり、売れたとしても耐震診断や耐震改修工事が必要になる可能性があるからです。2000年以前の一戸建てを売るなら急ぐべき理由をまとめました。

住宅ローンの残りが問題となる築10年

築10年の戸建て住宅を売却する上で、一番の問題となるのが住宅ローンです。

家の売却代金などで住宅ローンを全額返済しないと、家を売ることはできません。

なぜなら家を売るためには、住宅ローンを返済して、銀行の抵当権を抹消する必要があるため。

ハウスくん

じゃあ家の売却代金で、ローン残高が返済できれば良いんだね

家博士

そうだね。
でも築10年だと、多くの場合で売却価格よりローン残高が多い「オーバーローン」なんだ

売却価格でローンが完済できない場合はどうする？

ローン残高＞売却価格
この様な場合を「オーバーローン」と言います。

オーバーローンの場合は、ローン不足分を貯金などの他の金融資産で補う必要があります。

ローンの不足分を他の金融資産で補なうことが難しい場合は、早めに銀行へ相談しましょう。

ハウスくん

銀行に相談したらどうなるの？

家博士

住宅ローンの不足分を、違うローンで借り換えることを相談できるよ。
家を買い換える場合は「住み替えローン」、それ以外は「無担保ローン」に借り換えることになるね。

知らないと損する、家を買い替える時の「ローン控除と特例」とは

家の買換えで、簡易判断チャートを元に、あなたが損をしないための税金対策について解説します。

オーバーローンだからといって売却しないと、ますます建物価格が下がって、売りにくくなる恐れがあります。

一戸建ての値下がり率について見てみましょう。

一戸建ての値下がり率

一戸建ての値下がり率については、建物価格と土地価格のそれぞれを別に考えます。

次のようなイメージです。

一戸建ての建物価格と土地価格イメージ

建物価格について

戸建て住宅は木造又は軽量鉄骨が多いので、鉄筋コンクリート造の分譲マンションに比べると建物価格の値下がりするスピードは早くなります。

国土交通省の資料によると、一戸建ての建物価格下落はこちらのイメージ。

戸建て住宅は、築20〜25年で建物価格が新築時の10%にまで下落し、ほぼ底値となります。

築10年だと、今後は築20年まで右肩下がりで価格が下落する一方なので、1年でも早く売却する方が高く売れます。

では地価はどうでしょうか。

地価は都市部・駅近が上昇

土地の価格（地価）は、都市部では値上がりしていますが、地方圏ではあまり値上がりしていません。

地価を知るときに便利なのは、国土交通省が毎年3月に発表している公示地価。

土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは

土地の価格の調べ方と、公示地価や成約事例から価格を比較する場合の修正点について、分かりやすくまとめました。

地価公示（住宅地）の平均値の推移

直近15年を拡大するとこの様になります。

東京圏・大阪圏・名古屋圏では、公示地価の平均値がここ3年ほどは、わずかに上昇している事がわかります。

地方圏では上昇が弱く、利便性が悪い地域では下落が続いています。

最寄り駅からの距離が近いと上昇する傾向

平成30年地価公示で国土交通省がまとめた資料によると、

• 最寄り駅からの距離が近いほど、公示地価も上昇している。
• 逆に最寄り駅からの距離が遠いと3大都市圏でも地価は平均-1.1％の下落。

という傾向が分かっています。

最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）

最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）

この様に利便性が悪い地域では、地価の下落が続いています。

値下がりする前になるべく早く売ることで、少しでも高く売れることになります。

さらに地価の値下がりには心配な問題があります。

立地適正化計画で、ある日突然価値が0になり売れなくなる恐れも

郊外や田舎では、立地適正化計画で、ある日突然価値が0になり売れなくなる恐れがあります。

実は現在、多くの自治体で立地適正化計画という計画が進められています。

この計画は簡単にいうと、「人口を集中させるエリア」と「その他エリア」の線引きが行われるもの。

人口を集中させるエリアではインフラや生活サービスが維持されますが、その他エリアは住むのに適さないエリアになってしまいます。

この計画によって「その他エリア」とされた場所は、ある日突然、無価値になってしまう可能性も。

最寄り駅から遠かったり、公共施設などが徒歩圏内にないエリアは要注意です。

田舎は要注意！ 突然家が売れなくなる立地適正化計画が次々と公表！

田舎の家がある日突然売れなくなるかもしれません。「立地適正化計画」について知っておきましょう。

3大都市圏では2022年問題

また3大都市圏（首都圏・名古屋圏・近畿圏）では、2022年から順次開放予定の生産緑地の影響で一戸建ての価格が大きく下がる恐れも。

生産緑地とはあえて農地として残されている場所のことで、2022年以降は宅地として順次開放予定。

生産緑地は東京都内だけでも26万戸分の広さがあるため、既存の住宅地の価格が下落することも懸念されます。

2022年に不動産が暴落？　生産緑地は大量放出されるのか？

2022年問題は、都市部の生産緑地が指定を解除されて一気に住宅地になる問題。都市部の住宅価格が下落すると予想されます。

ハウスくん

土地の価格については都市部や郊外関係なく、不安材料があるんだね

家博士

そう。だからこそ、売却を考えるなら早めに動いた方が良いってことなんだ

売却前にリフォームはすべき？

いざ売却を考えると、リフォームすべきかどうかを悩みがちです。

内装リフォームは不要

築10年の一戸建てを売却するにあたって、内装リフォームについては原則として不要。

なぜなら、内装リフォームにかけた費用を売却価格に反映できない可能性が高いからです。

仮にリフォーム費用分を価格に上乗せした場合、相場よりも価格が高くなってしまい買い手がつかない可能性も。

そうなると価格を下げざるを得なくなり、結局費用は自己負担となってしまいます。

ただし、設備などの状態によってはクリーニングや部分的な補修が必要になる事はあります。

家を売る前にリフォームは必要？

家を売る前にリフォームは必要なのでしょうか？　どの程度の人が売る前のリフォームに成功しているのか、国土交通省の調査結果から検証します。

また最近では、あのパナソニックがリフォームプラン付きで売却をする新しい方法「リアリエ」を始めて話題になっています。

複数のリフォームプランを3DのCGで演出するため、幅広いニーズに応える売り方ができます。

リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる！ 試すなら急ぐべき理由とは

リアリエは、あのパナソニックが始めた「中古住宅の売却（購入）＋リフォーム」をセットにした新しい売り方。リフォームプランが複数あるため、幅広い層に家の魅力を伝えられます。

外壁塗装や防水は劣化の様子次第

一方で外壁塗装や防水工事については、劣化具合次第。

海に近いエリアや、低コスト住宅では築10年でも外壁塗装をした方が良い場合があります。

外壁塗装は、内装リフォームに比べると価格に反映しやすいので、売却前に済ませる価値はあります。

いずれの場合も自分たちだけで判断せず、不動産会社に相談するのがオススメです。

家博士

不動産会社なら買い手のニーズなどもよく把握しているから、買い手目線のアドバイスをもらうことができるよ。
売却で余計な出費をしないためにも、必ず不動産会社に相談するようにしよう

外壁塗装が明らかに必要な場合は、外壁塗装の一括比較サイトを利用すると、費用を押さえることができます。

外壁塗装の一括比較サイトとしては、例えばこちらなどがあります。
⇒プロヌリ

築10年の一戸建てを少しでも高く売る方法

一戸建ての売却を決めたら、次に目指すのは「少しでも高く売る」こと。

少しでも高く売るために注意したい3つのポイントについて、詳しく見ていきます。

• 1. 売却を急がずに時間をかける。
• 2. 内覧で魅力を高める。
• 3. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ。

1. 売却を急がずに時間をかける

築10年の一戸建てを高く売るためには、ある程度の時間が必要です。

ある程度とは、売出しから引き渡しまで、目安として約3〜6ヶ月程度。

例えば、首都圏の一戸建ての場合、売り出して（レインズ登録）から成約（売買契約）までの日数は90.0日（直近5年平均）

首都圏の売却期間

引き渡しにはさらに1ヶ月かかるので、平均4ヶ月。

そもそも不動産の売却方法は、どれくらい時間がかけられるかによっても変わります。

とにかく急ぐなら「買取」

売却にあまり時間をかけられない場合は、不動産会社による買取。

買取と仲介（普通の売買）のイメージ

買取のメリットは、時間的な余裕がなくても確実に買い取ってもらえる点。

しかし買取では、価格が相場の6〜8割に安くなるのが一般的。

ただ最近は、買取転売業者が乱立して買取価格が高騰しているため、もしかしたら高く買取ってくれる不動産会社が見つかるかもしれません。

買取では、とにかく10社、20社と多くの不動産会社へ査定を依頼してみましょう。

不動産の「買取」が丸分かり！ 注意点・高く売るコツを分かりやすく解説

「買取（かいとり）」は不動産を売る方法の一つ。メリットや注意点、高く売るコツを分かりやすく解説します。

家博士

数多くの不動産会社に効率よく査定を依頼するためには、複数の一括査定サイトを併用すると良いよ

一括査定サイトはこちらでまとめています。

不動産一括査定サイトを徹底比較してランキング

不動産一括査定サイト、主要14社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

高く売れる可能性が最も高いのは「仲介（普通の売買）」

築10年の一戸建てが高く売れる可能性が最も高いのは仲介（普通の売買）。

競合次第ですが、相場より高く売れる可能性も十分あります。

ただしあまり高く売り出すと、売却期間が長引く恐れもあるため、競合を確認しながら絶妙な価格付けが必要です。

後に説明しますが、優秀で信頼できる不動産会社が見つけられるかどうかが大きく影響します。

3ヵ月程度の余裕があれば売却保証

3ヵ月程度の時間がかけられるのであれば、売却保証という選択肢も。

ただし、売却保証がある不動産会社は、一部の大手不動産会社のみ。
具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介など。

これら売却保証が利用できる不動産会社にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利です。

家博士

すまいValueは大手不動産会社6社が共同で運営する一括査定サイト。
不動産業界の中でも特に実績豊富な大手不動産会社6社に査定依頼ができるのは、このすまいValueだけなんだ。

不動産会社の買取保障（売却保証）はこれに注意！　売却に失敗しないために知っておきたいこと

不動産会社による買取保障は、期限付きで家を売り出せる便利なオプション。ただし注意点としてこれだけは知っておきましょう。

2. 内覧で魅力を高める。

築10年の一戸建てでは、内覧が大きなポイントとなります。

特に住みながら売り出す場合は、まず内覧のスケジュールを相手に合わせること。

数少ないチャンスを売却につなげるためには、まず内覧に来てもらうことが大切です。

また、内覧で家の魅力を高めるには水回りや庭、エントランスなど掃除を徹底すること。

必要に応じて、プロのクリーニングを利用しても良いでしょう。

不動産会社に相談すれば、割引価格で提携業者を紹介してもらえます。

住みながら家を売る場合に失敗しないための「内覧のポイント14選」

内覧はあなたの家をアピールする最大のチャンス。家の売却では、内覧のコツであなたの家の印象を3割増しにすることも可能です。詳しく解説します。

3. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ

築10年の一戸建てを高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

築10年の一戸建てを売ることは、新築一戸建てを売るより、格段に難しい仕事。

例えば、価格の査定・インスペクションや瑕疵保険の判断・広告戦略・内覧の調整・重要事項説明の内容・価格交渉。
どれも豊富な経験が必要です。

ハウスくん

優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの？

家博士

まず優秀な不動産会社だけを選ぶことだね

優秀な不動産会社＝エリアで売却実績が豊富な不動産会社

優秀な不動産会社とは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社。

都市部では、「三井のリハウス（三井不動産）」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。

売買仲介件数ランキング上位28社（2018年）

地方では大手の営業エリア外になることも多いため、地元で強い不動産会社を探します。

実績の豊富な不動産会社なら、広告を大量に出しているため問い合わせも多く、購入希望者のニーズも把握しています。

購入希望者を顧客として多く抱えているので、より良い条件で売却できる可能性も高くなります。

3〜6社に無料査定を依頼し、信頼できる不動産会社を選ぶ

優秀な不動産会社を選んだら、その中から3〜6社を選び無料査定を依頼します。

査定価格と話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社を選ぶことができます。

査定価格はもちろん、販売戦略など価格以外の部分もしっかり話を聞いて比較すると、信頼できる不動産会社を選びやすくなります。

ハウスくん

不動産会社の心当たりが無かったらどうすれば良いの？

家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ

賃貸に出すよりも売る方がおすすめ

築10年の一戸建ては、売るのではなく、貸家として賃貸に出すのもいいのでは？と考える人もいるかもしれません。

しかし、結論から言うと賃貸に出すより売る方がおすすめです。

貸している間にも価格は下落する

築年数の経過とともに建物価格は下落していきます。
築10年の一戸建ての場合は、建物価格が毎年約5％安くなる計算に。

土地の価格があまり上昇しない現状では、貸している間に売却価格はどんどん下がってしまいます。

今の価格で売れるのは今だけ。

とりあえず無料査定を依頼して、査定価格を確認してはいかがでしょうか。

居住者がいるまま売却すると収益物件となり価格が安くなる

とりあえず賃貸に出した場合、気が変わって入居者が居る状態で売却すると価格が5〜30％下がります。

入居者がいる状態での売却をオーナーチェンジといい、一戸建てでも投資用の「収益物件」として扱われます。

本人が居住する居住物件と投資用の収益物件では、査定方法が異なります。

居住物件と比べて収益物件は価格が安くなるのです。

ハウスくん

売却したいからと、居住者に退去を依頼すれば良いんじゃないの？

家博士

借地借家法で入居者は守られているため、オーナーの都合で退去はできないんだ。
入居期間の定めがある定期借家契約という賃貸契約もあるけれど、デメリットも多いからあまりおすすめできないよ

【決定版】マンション8年貸して分かった「貸す・売る」の診断チャート

マンションを8年間貸した経験を元に、あなたがマンションを「貸す・売る」を判断するための診断チャートをつくりました。賃貸と売却のそれぞれについて、知っておきたい知識と具体的な試算例についても完全に網羅して、まとめています。

まとめ

一戸建ての築10年は売却するには良いタイミングです。

建物の値下がりが大きいため、売却するなら少しでも早いほうが有利。

駅から近いエリアでは地価も高騰しているため、売り時だといえます。

逆に駅から遠いエリアは、引き続き地価が下落する恐れもあります。

賃貸に出すとリスクも多いため、基本的には売却した方が良いでしょう。

築10年の一戸建てを少しでも高く売却する方法は次の3点

1. 売却を急がず時間をかける
2. 内覧で魅力を高める
3. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ

大事なのは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！