「築10年の一戸建てを売却したいけど、失敗しないためにはどうすれば良い？」
「どうせ売るなら高く売りたいけど、築10年の一戸建てを売るコツってあるの？」
様々な事情で売ることになってしまったのは残念ですが、どうせ売るなら少しでも高く、失敗せずに売りたいですよね。
この記事では、築10年の一戸建てを売却するときに注意したいポイント、高く売るためのコツをまとめました。
この記事のもくじ
「築10年の一戸建」は売るには良いタイミング
築10年の一戸建は、売るには良いタイミングです。
その理由は主に3つ。
築10年の一戸建が売るには良いタイミングの理由
- 築10年なら建物価格も半額近く残っている
- 住宅ローン控除が終わるタイミングである
- 2000年に変わった最新の耐震基準に対応しているため買い手も多い
木造の一戸建ては、マンションに比べて建物価格の下落スピードが早いですが、築10年なら新築時の50~60%程度の価格がつきます。
また住宅ローン控除の適用期間は最大10年。
築10年を超えると住宅ローン控除が無くなることからも、売却のタイミングとしてちょうど良い時期です。
住宅ローンの残りが問題となる築10年
築10年の戸建て住宅を売却する上で、一番の問題となるのが住宅ローンです。
住宅ローンを全額返済しないと、家を売ることはできません。
家を売るためには、住宅ローンを返済して、銀行の抵当権を抹消する必要があるのです。
ローンを借りているあなたが、何らかの理由で住宅ローンを返済できなくなった場合に、融資元の金融機関が担保（一戸建て）を差し押さえる権利のこと。
ハウスくんなるほど。
じゃあ、家の売却価格がローン残高よりも高くなれば安心だね
家博士そうだね。
逆にローン残高よりも売却価格が安かった場合は要注意！
売却価格でローンが完済できない場合はどうする？
ローン残高＞売却価格
この様な場合を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの場合は、ローン不足分を貯金などの他の金融資産で補う必要があります。
ローンの不足分を他の金融資産で補なうことが難しい場合は、早めに銀行へ相談しましょう。
ハウスくん銀行に相談したらどうなるの？
家博士住宅ローンの不足分を、違うローンで借り換えることを相談できるよ。
家を買い換える場合は「住み替えローン」、それ以外は「無担保ローン」に借り換えることになるね。
オーバーローンだからといって売却しないと、ますます建物価格が下がって、売りにくくなる恐れがあります。
一戸建ての値下がり率
一戸建ての値下がり率については、建物価格と土地価格のそれぞれを別に考えます。
一戸建ての建物価格と土地価格イメージ
建物価格について
戸建て住宅は木造又は軽量鉄骨が多いので、鉄筋コンクリート造の分譲マンションに比べると建物価格の値下がり率は高くなります。
国土交通省の資料によると、一戸建ての建物価格下落はこちらのイメージ。
戸建て住宅は、築20年で建物価格が新築時の10%にまで下落し、その時点でほぼ底値となります。
築10年だと、今後は築20年まで右肩下がりで価格が下落する一方なので、1年でも早く売却する方が高く売れます。
では地価はどうでしょうか。
地価は都市部・駅近が上昇
土地の価格（地価）は、都市部では値上がりしていますが、地方圏ではあまり値上がりしていません。
地価を知るときに便利なのは、国土交通省が毎年3月に発表している公示地価。
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
地価公示（住宅地）の平均値の推移
直近15年を拡大するとこの様になります。
東京圏・大阪圏・名古屋圏では、公示地価の平均値がここ3年ほどは、わずかに上昇している事がわかります。
地方圏では上昇が弱く、利便性が悪い地域では下落が続いています。
最寄り駅からの距離が近いと上昇する傾向
平成30年地価公示で国土交通省がまとめた資料によると、
- 最寄り駅からの距離が近いほど、公示地価も上昇している。
- 逆に最寄り駅からの距離が遠いと3大都市圏でも地価は平均-1.1％の下落。
という傾向が分かっています。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
この様に利便性が悪い地域では、地価の下落が続いています。
値下がりする前になるべく早く売ることで、少しでも高く売れることになります。
さらに地価の値下がりには心配な問題があります。
立地適正化計画で、ある日突然価値が0になり売れなくなる恐れも
郊外や田舎では、立地適正化計画で、ある日突然価値が0になり売れなくなる恐れがあります。
実は現在、多くの自治体で立地適正化計画という計画が進められています。
この計画は簡単にいうと、「人口を集中させるエリア」と「その他エリア」の線引きが行われるもの。
人口を集中させるエリアではインフラや生活サービスが維持されますが、その他エリアは住むのに適さないエリアになってしまいます。
この計画によって「その他エリア」とされた場所は、ある日突然、無価値になってしまう可能性も。
最寄り駅から遠かったり、公共施設などが徒歩圏内にないエリアは要注意です。
3大都市圏では2022年問題
また3大都市圏（首都圏・名古屋圏・近畿圏）では、2022年から順次開放予定の生産緑地の影響で一戸建ての価格が大きく下がる恐れも。
生産緑地とはあえて農地として残されている場所のことで、2022年以降は宅地として順次開放予定。
生産緑地は東京都内だけでも26万戸分の広さがあるため、既存の住宅地の価格が下落することも懸念されます。
ハウスくん土地の価格については都市部や郊外関係なく、不安材料があるんだね
家博士そう。だからこそ、売却を考えるなら早めに動いた方が良いってことなんだ
売却前にリフォームはすべき？
いざ売却を考えると、リフォームすべきかどうかを悩みがちです。
内装リフォームは不要
築10年の一戸建てを売却するにあたって、内装リフォームについては原則として不要。
なぜなら、内装リフォームにかけた費用を売却価格に反映できない可能性が高いからです。
仮にリフォーム費用分を価格に上乗せした場合、相場よりも価格が高くなってしまい買い手がつかない可能性も。
そうなると価格を下げざるを得なくなり、結局費用は自己負担となってしまいます。
ただし、設備などの状態によってはクリーニングや部分的な補修が必要になる事はあります。
また最近では、あのパナソニックがリフォームプラン付きで売却をする新しい方法「リアリエ」を始めて話題になっています。
外壁塗装などは劣化の様子次第
一方で外壁塗装や防水工事については、劣化具合次第。
海に近いエリアや、低コスト住宅では築10年でも外壁塗装をした方が良い場合があります。
外壁塗装は、内装リフォームに比べると価格に反映しやすいので、売却前に済ませる価値はあります。
いずれの場合も自分たちだけで判断せず、不動産会社に相談するのがオススメです。
家博士不動産会社なら買い手のニーズなどもよく把握しているから、買い手目線のアドバイスをもらうことができるよ。
売却で余計な出費をしないためにも、必ず不動産会社に相談するようにしよう
外壁塗装が明らかに必要な場合は、外壁塗装の一括比較サイトを利用すると、費用を押さえることができます。
外壁塗装の一括比較サイトとしては、例えばこちらなどがあります。
⇒プロヌリ
築10年の一戸建てを少しでも高く売る方法
一戸建ての売却を決めたら、次に目指すのは「少しでも高く売る」こと。
少しでも高く売るために注意したい3つのポイントについて、詳しく見ていきます。
- 1. 売却を急がずに時間をかける。
- 2. 販売実績の豊富な不動産会社に依頼する。
- 3. 複数の不動産会社へ無料査定を依頼し、価格や販売戦略を比較する。
1. 売却を急がずに時間をかける
売却を決めたら、少しでも早く売れてほしいと思うもの。
しかし、高く売るためには時間をかける方が良いのです。
首都圏の一戸建ての場合、売り出して（レインズ登録）から成約までの日数は90.0日（直近5年平均）
首都圏の売却期間
引き渡しにはさらに1ヶ月かかるので、平均4ヶ月と考えておきましょう。
そもそも不動産の売却方法は、どれくらい時間がかけられるかによっても変わります。
とにかく急ぐなら即時買取
売却にあまり時間をかけられない場合は、不動産会社による即時買取を検討します。
即時買取のメリットは、時間的な余裕がなくても確実に買い取ってもらえる点。
しかし即時買取では、価格が相場の6~8割に安くなってしまいます。
家博士即時買取で少しでも高く売りたい場合は、複数の一括査定サイトを使って1社でも多く査定してもらうことがポイントになるよ
ハウスくん相場の6~8割という限られた範囲の中でも、査定額が良い不動産会社を探すってことだね
3ヵ月程度の余裕があれば大手不動産会社の売却保証
3ヵ月程度の時間がかけられるのであれば、大手不動産会社の売却保証が便利です。
3ヵ月程度の一定期間内に家が売却できなかった場合、不動産会社が買取ってくれる保証のこと。
期限内であれば通常の売却物件として扱われるため、即時買取と比べて高く売れる可能性があります。
期限内に成約できなかった場合は事前に提示される「買取保証額」で買い取ってもらえるため、安心感が違います。
ただし、売却保証がある不動産会社は、一部の大手不動産会社のみ。
具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介など。
これら売却保証が利用できる不動産会社にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利です。
家博士すまいValueは大手不動産会社6社が共同で運営する一括査定サイト。
不動産業界の中でも特に実績豊富な大手不動産会社6社に査定依頼ができるのは、このすまいValueだけなんだ。
ハウスくん最終的に買い取ってもらえることが保証されているだけでも、気持ちに余裕ができそうだね
2. 販売実績の豊富な不動産会社に依頼する
築10年の一戸建てを高く売るなら、販売実績の豊富な不動産会社に依頼するのがポイント！
築10年の一戸建てを売ることは、新築一戸建てを売るより、格段に難しい仕事です。
例えば、価格の査定・インスペクションや瑕疵保険の判断・広告戦略・内覧の調整・重要事項説明の内容・価格交渉。
どれも豊富な経験が必要です。
また販売実績の豊富な不動産会社なら、広告を大量に出しているため問い合わせも多く、購入希望者のニーズも把握しています。
購入希望者を顧客として多く抱えているので、より良い条件で売却できる可能性も高くなります。
3. 複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や販売戦略等を比較する
一戸建て売却の第一歩は、不動産会社に無料査定してもらい、現在の価格を確認すること。
このとき重要なのが、複数の不動産会社に査定依頼することです。
最低でも3社、可能であれば6社程度に依頼しましょう。
査定価格はもちろん、販売戦略など価格以外の部分もしっかり話を聞いて比較するのがオススメです。
不動産会社の話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社を選びやすくなります。
家博士実は査定価格そのものよりも、信頼できる不動産会社を選びやすいというメリットの方が大きいくらいなんだ。
ハウスくん価格よりも大事なことがあるんだね！
でも、複数の不動産会社ってどうやって探せばいいの？
家博士普段からお付き合いのある不動産会社があれば良いけれど、そうでなければ一括査定サイトが便利だよ
不動産会社の心当たりがなければ一括査定サイトが便利
一戸建ての売却が成功するかどうかは、不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。
だからこそ複数の不動産会社に依頼して比較するわけですが、心当たりがなければ一括査定サイトを利用するのが便利！
ネットで検索すると様々な一括査定サイトが出てきますが、定番のサイトはほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2018年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,712社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
首都圏ならソニー不動産も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の場合は、ソニー不動産もおすすめです。
ソニー不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。
ソニー不動産について詳しくはこちら
⇒ソニー不動産の評価・口コミ、利用するときの注意点とは
ソニー不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。
ソニー不動産の無料査定依頼はこちら
⇒ソニー不動産の売却エージェントサービス
ハウスくんソニーが不動産会社をしていたんだ！
家博士AIでマンション価格を診断するサービスもおすすめだよ
ソニー不動産を利用しようか迷っている場合は、まずはソニー不動産が新しくリリースした「マンションAIレポート」であなたのマンション価格を診断してみてはいかがでしょうか？
⇒ソニー不動産 マンションAIレポート
賃貸に出すよりも売る方がおすすめ
築10年の一戸建ては、売るのではなく、貸家として賃貸に出すのもいいのでは？と考える人もいるかもしれません。
しかし、結論から言うと賃貸に出すより売る方がおすすめです。
貸している間にも価格は下落する
築年数の経過とともに建物価格は下落していきます。
築10年の一戸建ての場合は、建物価格が毎年約5％安くなる計算に。
土地の価格があまり上昇しない現状では、貸している間に売却価格はどんどん下がってしまいます。
今の価格で売れるのは今だけ。
とりあえず無料査定を依頼して、査定価格を確認してはいかがでしょうか。
居住者がいるまま売却すると収益物件となり価格が安くなる
とりあえず賃貸に出した場合、気が変わって入居者が居る状態で売却すると価格が5〜30％下がります。
入居者がいる状態での売却をオーナーチェンジといい、一戸建てでも投資用の「収益物件」として扱われます。
本人が居住する居住物件と投資用の収益物件では、査定方法が異なります。
居住物件と比べて収益物件は価格が安くなるのです。
ハウスくん売却したいからと、居住者に退去を依頼すれば良いんじゃないの？
家博士借地借家法で入居者は守られているため、オーナーの都合で退去はできないんだ。
入居期間の定めがある定期借家契約という賃貸契約もあるけれど、デメリットも多いからあまりおすすめできないよ
参考：賃貸契約について
一戸建てを賃貸に出す場合、契約方法は一般賃貸契約か定期借家契約のいずれかを選びます。
一般賃貸契約の場合、正当な理由がない限り立ち退き依頼ができません。
「物件を売却したいから」というのは、正当な理由には当てはまらないとされています。
一方の定期借家契約は入居期間があらかじめ定められていて、契約更新もない契約方法です。
この契約なら契約期間終了後に居住物件として売却することもできますが、賃貸に出している間の家賃は安くなるのが一般的。
また、居住できる期間が限定されているため、入居者が見つからずに空室となるリスクも高くなります。
まずは複数の不動産会社に価格査定の依頼から
一戸建ての売却は不動産会社へ査定依頼することから始まります。
き大事なのは複数の不動産会社に査定依頼すること。
一括査定サイトを利用して、効率よく複数の不動産会社に査定をお願いしましょう。
ハウスくん一括査定サイトってどこを使っても同じではないんだね
家博士売却が成功するかどうかは、どの不動産会社と契約するかにかかっていると言っても良いくらいなんだ。
だから、査定サイトも提携している不動産会社に注目して選ぶのが大事。
すまいValueは大手不動産会社6社が運営しているサイトだから、利用できるならここが一番確実だよ。
良い査定サイトを使って、一戸建ての売却を成功させよう！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2018年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,712社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
首都圏ならソニー不動産も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の場合は、ソニー不動産もおすすめです。
ソニー不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。
ソニー不動産について詳しくはこちら
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