「築10年の一戸建て売却で、高く売るコツは？ 失敗しないために何に注意すれば良いの？ 」
築10年の一戸建て売却で、お悩みでしょうか？
まだ築１０年で新しいから、売却で失敗したくないし、なるべく高く売りたい…。
でも家の売却なんて、初めてだし分からないことが多い…。
大切なポイントをサクッと知りたい。
そんなあなたのために、この記事では築10年の一戸建てを売却するために知っておくべき内容をまとめました。
具体的には、次のような内容です。
- 一戸建ての値下がり率
- リフォームはすべきなのか
- 賃貸に出すのと売るなら、どちらが良いか
- 少しでも高く売る方法
あなたの築10年一戸建ての売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
「一戸建ての築10年」は売るには良いタイミング
実は一戸建の築10年は、売るには良いタイミングです。
その理由は主に3つ。
一戸建の築10年が売るには良いタイミングの理由
- 築10年なら建物価格も半額近く残っている
- 住宅ローン控除が終わるタイミングである
- 2000年に変わった最新の耐震基準に対応しているため買い手も多い
木造の一戸建ては、マンションに比べて建物価格の下落スピードが早いですが、築10年なら新築時の50〜70%程度の建物価格が残っています。
ハウスくんえー、そんなに安くなるの？
家博士木造は築22年または築33年で残る価値（残存価値）が1割として計算することが多いんだ。
実際の家の寿命はもっと長いけど、銀行の融資評価がそうなっているからね。
また築10年を超えると住宅ローン控除が無くなることからも、売却のタイミングとしてちょうど良い時期です。
住宅ローン減税は、最大20万円又は40万円の税金が、家の購入後10年間、毎年戻ってくるお得な制度。
サラリーマンの大きな節税方法となっています。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要
ハウスくん確かに10年を超えて住宅ローン控除が無くなると、急に税金が増えるもんね。
そして熊本地震で明らかになった、2000年の耐震基準前後で大きく違う地震耐力。
国土交通省も2000年以前の耐震基準で建てられた木造一戸建てについて、対策を検討しています。
詳しくはこちらで解説しています。
住宅ローンの残りが問題となる築10年
築10年の戸建て住宅を売却する上で、一番の問題となるのが住宅ローンです。
家の売却代金＋貯金などで住宅ローンを全額返済しないと、家を売ることはできません。
なぜなら家を売るためには、住宅ローンを返済して、銀行の抵当権を抹消する必要があるため。
ローンを借りているあなたが、何らかの理由で住宅ローンを返済できなくなった場合に、融資元の金融機関が担保（一戸建て）を差し押さえる権利のこと。
ハウスくんじゃあ家の売却代金で、ローン残高が返済できれば良いんだね
家博士そうだね。
でも築10年の一戸建ては、売却価格よりローン残高が多い「オーバーローン」が多いんだ
売却価格でローンが完済できない場合はどうする？
ローン残高＞売却価格
この様な場合を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの場合は、ローン不足分を貯金などの他の金融資産で補う必要があります。
ローンの不足分を他の金融資産で補なうことが難しい場合は、早めに銀行へ相談しましょう。
ハウスくん銀行に相談したらどうなるの？
家博士住宅ローンの不足分を、違うローンで借り換えることを相談できるよ。
家を買い換える場合は「住み替えローン」、それ以外は「無担保ローン」に借り換えることになるね。
オーバーローンだからといって売却しないと、ますます建物価格が下がって、売りにくくなる恐れがあります。
一戸建ての値下がり率について見てみましょう。
一戸建ての値下がり率
一戸建ての値下がり率については、建物価格と土地価格のそれぞれを別に考えます。
次のようなイメージです。
一戸建ての建物価格と土地価格イメージ
建物価格は築20年過ぎには1割に
戸建て住宅は木造又は軽量鉄骨が多いので、鉄筋コンクリート造の分譲マンションに比べると建物価格の値下がりするスピードは早くなります。
国土交通省の資料によると、一戸建ての建物価格下落はこちらのイメージ。
戸建て住宅は、築20〜25年で建物価格が新築時の10%にまで下落し、ほぼ底値となります。
築10年だと、今後は築20年まで右肩下がりで価格が下落する一方なので、1年でも早く売却する方が高く売れます。
では地価はどうでしょうか。
地価は都市部・駅近が上昇
土地の価格（地価）は、都市部では値上がりしていますが、地方圏ではあまり値上がりしていません。
地価を知るときに便利なのは、国土交通省が毎年3月に発表している公示地価。
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
地価公示（住宅地）の平均値の推移
直近15年を拡大するとこの様になります。
東京圏・大阪圏・名古屋圏では、公示地価の平均値がここ3年ほどは、わずかに上昇している事がわかります。
地方圏では上昇が弱く、利便性が悪い地域では下落が続いています。
最寄り駅からの距離が近いと上昇する傾向
平成30年地価公示で国土交通省がまとめた資料によると、
- 最寄り駅からの距離が近いほど、公示地価も上昇している。
- 逆に最寄り駅からの距離が遠いと3大都市圏でも地価は平均-1.1％の下落。
という傾向が分かっています。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
この様に利便性が悪い地域では、地価の下落が続いています。
値下がりする前になるべく早く売ることで、少しでも高く売れることになります。
さらに地価の値下がりには心配な問題があります。
立地適正化計画で、ある日突然価値が0になり売れなくなる恐れも
郊外や田舎では、立地適正化計画で、ある日突然価値が0になり売れなくなる恐れがあります。
実は現在、多くの自治体で立地適正化計画という計画が進められています。
この計画は簡単にいうと、「人口を集中させるエリア」と「その他エリア」の線引きが行われるもの。
人口を集中させるエリアではインフラや生活サービスが維持されますが、その他エリアは住むのに適さないエリアになってしまいます。
この計画によって「その他エリア」とされた場所は、ある日突然、無価値になってしまう可能性も。
最寄り駅から遠かったり、公共施設などが徒歩圏内にないエリアは要注意です。
3大都市圏では2022年問題
また3大都市圏（首都圏・名古屋圏・近畿圏）では、2022年から順次開放予定の生産緑地の影響で一戸建ての価格が大きく下がる恐れも。
生産緑地とはあえて農地として残されている場所のことで、2022年以降は宅地として順次開放予定。
生産緑地は東京都内だけでも26万戸分の広さがあるため、既存の住宅地の価格が下落することも懸念されます。
ハウスくん土地の価格については都市部や郊外関係なく、不安材料があるんだね
家博士そう。だからこそ、売却を考えるなら早めに動いた方が良いってことなんだ
売却前にリフォームはすべき？
いざ売却を考えると、リフォームすべきかどうかを悩みがちです。
内装リフォームは不要
築10年の一戸建てを売却するにあたって、内装リフォームについては原則として不要。
なぜなら、内装リフォームにかけた費用を売却価格に反映できない可能性が高いからです。
仮にリフォーム費用分を価格に上乗せした場合、相場よりも価格が高くなってしまい買い手がつかない可能性も。
そうなると価格を下げざるを得なくなり、結局費用は自己負担となってしまいます。
ただし、設備などの状態によってはクリーニングや部分的な補修が必要になる事はあります。
外壁塗装や防水は劣化の様子次第
一方で外壁塗装や防水工事については、劣化具合次第。
海に近いエリアや、低コスト住宅では築10年でも外壁塗装をした方が良い場合があります。
外壁塗装は、内装リフォームに比べると価格に反映しやすいので、売却前に済ませる価値はあります。
いずれの場合も自分たちだけで判断せず、不動産会社に相談するのがオススメです。
家博士不動産会社なら買い手のニーズなどもよく把握しているから、買い手目線のアドバイスをもらうことができるよ。
売却で余計な出費をしないためにも、必ず不動産会社に相談するようにしよう
外壁塗装が明らかに必要な場合は、外壁塗装の一括比較サイトを利用すると、費用を押さえることができます。
外壁塗装の一括比較サイトとしては、例えばこちらなどがあります。
⇒プロヌリ
築10年までは売主が補修してくれる
新築住宅では、引き渡しから10年間は、売主が家の主要なトラブルを補修する義務があります。
なぜなら、『住宅瑕疵担保履行法』という法律で、「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」について売主に瑕疵担保責任が義務付けられているため。
具体的にはこの様な部分のトラブルです。
築10年の一戸建てを少しでも高く売る方法
一戸建ての売却を決めたら、次に目指すのは「少しでも高く売る」こと。
少しでも高く売るために注意したい3つのポイントについて、詳しく見ていきます。
- 1. 売却を急がずに時間をかける。
- 2. 内覧で魅力を高める。
- 3. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ。
1. 売却を急がずに時間をかける
築10年の一戸建てを高く売るためには、ある程度の時間が必要です。
ある程度とは、売出しから引き渡しまで、目安として約3〜6ヶ月程度。
例えば、首都圏の一戸建ての場合、売り出して（レインズ登録）から成約（売買契約）までの日数は90.0日（直近5年平均）
首都圏の売却期間
引き渡しにはさらに1ヶ月かかるので、平均4ヶ月。
そもそも不動産の売却方法は、どれくらい時間がかけられるかによっても変わります。
とにかく急ぐなら「買取」
売却にあまり時間をかけられない場合は、不動産会社による買取。
買取と仲介（普通の売買）のイメージ
買取のメリットは、時間的な余裕がなくても確実に買い取ってもらえる点。
しかし買取では、価格が相場の6〜8割に安くなるのが一般的。
ただ最近は、買取転売業者が乱立して買取価格が高騰しているため、もしかしたら高く買取ってくれる不動産会社が見つかるかもしれません。
買取では、とにかく10社、20社と多くの不動産会社へ査定を依頼してみましょう。
家博士数多くの不動産会社に効率よく査定を依頼するためには、複数の一括査定サイトを併用すると良いよ
一括査定サイトはこちらでまとめています。
高く売れる可能性が最も高いのは「仲介（普通の売買）」
築10年の一戸建てが高く売れる可能性が最も高いのは仲介（普通の売買）。
競合次第ですが、相場より高く売れる可能性も十分あります。
ただしあまり高く売り出すと、売却期間が長引く恐れもあるため、競合を確認しながら絶妙な価格付けが必要です。
後に説明しますが、優秀で信頼できる不動産会社が見つけられるかどうかが大きく影響します。
3ヵ月程度の余裕があれば売却保証
3ヵ月程度の時間がかけられるのであれば、売却保証という選択肢も。
3ヵ月程度の一定期間内に家が売却できなかった場合、不動産会社が買取ってくれる保証のこと。
期限内であれば通常の売却物件として扱われるため、即時買取と比べて高く売れる可能性があります。
期限内に成約できなかった場合は事前に提示される「買取保証額」で買い取ってもらえます。
ただし、売却保証がある不動産会社は、一部の大手不動産会社のみ。
具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介など。
これら売却保証が利用できる不動産会社にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利です。
家博士すまいValueは大手不動産会社6社が共同で運営する一括査定サイト。
不動産業界の中でも特に実績豊富な大手不動産会社6社に査定依頼ができるのは、このすまいValueだけなんだ。
2. 内覧で魅力を高める。
築10年の一戸建てでは、内覧が大きなポイントとなります。
特に住みながら売り出す場合は、まず内覧のスケジュールを相手に合わせること。
数少ないチャンスを売却につなげるためには、まず内覧に来てもらうことが大切です。
また、内覧で家の魅力を高めるには水回りや庭、エントランスなど掃除を徹底すること。
必要に応じて、プロのクリーニングを利用しても良いでしょう。
不動産会社に相談すれば、割引価格で提携業者を紹介してもらえます。
3. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
築10年の一戸建てを高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
築10年の一戸建てを売ることは、新築一戸建てを売るより、格段に難しい仕事。
例えば、価格の査定・インスペクションや瑕疵保険の判断・広告戦略・内覧の調整・重要事項説明の内容・価格交渉。
どれも豊富な経験が必要です。
ハウスくん優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士まず優秀な不動産会社だけを選ぶことだね
優秀な不動産会社＝エリアで売却実績が豊富な不動産会社
優秀な不動産会社とは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社。
都市部では、「三井のリハウス（三井不動産）」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
売買仲介件数ランキング上位25社（2019年）
地方では大手の営業エリア外になることも多いため、地元で強い不動産会社を探します。
実績の豊富な不動産会社なら、広告を大量に出しているため問い合わせも多く、購入希望者のニーズも把握しています。
購入希望者を顧客として多く抱えているので、より良い条件で売却できる可能性も高くなります。
3〜6社に無料査定を依頼し、信頼できる不動産会社を選ぶ
優秀な不動産会社を選んだら、その中から3〜6社を選び無料査定を依頼します。
査定価格と話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社を選ぶことができます。
査定価格はもちろん、販売戦略など価格以外の部分もしっかり話を聞いて比較すると、信頼できる不動産会社を選びやすくなります。
ハウスくん不動産会社の心当たりが無かったらどうすれば良いの？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
賃貸に出すよりも売る方がおすすめ
築10年の一戸建ては、売るのではなく、貸家として賃貸に出すのもいいのでは？と考える人もいるかもしれません。
しかし、結論から言うと賃貸に出すより売る方がおすすめです。
貸している間にも価格は下落する
築年数の経過とともに建物価格は下落していきます。
築10年の一戸建ての場合は、建物価格が毎年約5％安くなる計算に。
土地の価格があまり上昇しない現状では、貸している間に売却価格はどんどん下がってしまいます。
今の価格で売れるのは今だけ。
とりあえず無料査定を依頼して、査定価格を確認してはいかがでしょうか。
居住者がいるまま売却すると収益物件となり価格が安くなる
とりあえず賃貸に出した場合、気が変わって入居者が居る状態で売却すると価格が5〜30％下がります。
入居者がいる状態での売却をオーナーチェンジといい、一戸建てでも投資用の「収益物件」として扱われます。
本人が居住する居住物件と投資用の収益物件では、査定方法が異なります。
居住物件と比べて収益物件は価格が安くなるのです。
ハウスくん売却したいからと、居住者に退去を依頼すれば良いんじゃないの？
家博士借地借家法で入居者は守られているため、オーナーの都合で退去はできないんだ。
入居期間の定めがある定期借家契約という賃貸契約もあるけれど、デメリットも多いからあまりおすすめできないよ
参考：賃貸契約について
一戸建てを賃貸に出す場合、契約方法は一般賃貸契約か定期借家契約のいずれかを選びます。
一般賃貸契約の場合、正当な理由がない限り立ち退き依頼ができません。
「物件を売却したいから」というのは、正当な理由には当てはまらないとされています。
一方の定期借家契約は入居期間があらかじめ定められていて、契約更新もない契約方法です。
この契約なら契約期間終了後に居住物件として売却することもできますが、賃貸に出している間の家賃は安くなるのが一般的。
また、居住できる期間が限定されているため、入居者が見つからずに空室となるリスクも高くなります。
まとめ
一戸建ての築10年は売却するには良いタイミングです。
建物の値下がりが大きいため、売却するなら少しでも早いほうが有利。
駅から近いエリアでは地価も高騰しているため、売り時だといえます。
逆に駅から遠いエリアは、引き続き地価が下落する恐れもあります。
賃貸に出すとリスクも多いため、基本的には売却した方が良いでしょう。
築10年の一戸建てを少しでも高く売却する方法は次の3点
- 売却を急がず時間をかける
- 内覧で魅力を高める
- 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
大事なのは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
