マンションイメージ
「トラブルのあったマンションだけど、売却したい…」

そんな時、不安に感じるのがトラブルがあったのに売れるのかどうか。

そして、トラブルについて購入者へどこまで伝えれば良いのか。

トラブルのあったマンションを売却する場合の売却方法、購入者への告知などについて、まとめました。

どんなマンションでも売れるが価格は安くなる

まず結論からいうと、トラブルのあったマンションでも売却できます。

ただし、トラブルの程度にあわせて、価格は安くなってしまいます。

最安値だけど楽なのは不動産会社の即時買取

もしあなたが色々疲れてしまい、

「とにかくマンションを手放して楽になりたい…」

「いますぐに確実に売ってしまいたい」

と思っているなら、不動産会社によるマンションの即時買取が良いでしょう。
買取と売買の違いイメージ
不動産会社による即時買取は、確実に買い取ってもらえる点がメリット。

家具や残置物が残ったままのマンションでも買取ってもらえます。

ただし、買取価格は売却方法として最安に。

一般的に不動産会社によるマンション買取では相場の6~8割程度が目安となりますが、トラブルの内容によってはそれ以下となる事もあります。

ハウスくんハウスくん

価格より何より、売ることが最優先なら選択肢としてありって感じかな?

家博士家博士

そうだね。
残置物もそのままでいいから、処分などの手間をかけずに売ってしまいたいならマンション買取は便利だね

住宅ローンを代金+貯金で完済できることが条件

確実に買い取ってもらえる不動産会社による即時買取ですが、住宅ローンを完済しないと売却できません。

なぜ住宅ローンを完済しないと売れないのか?
これには住宅ローンの抵当権が関係しています。
抵当権は、仮にあなたが住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに、あなたの家がローンを組んだ金融機関のものになってしまう権利の事。
「ローンの返済ができなくなったときの備え」なので、ローンを完済してしまえば抵当権は抹消できます。
買い手側が安心して家を購入できるように、抵当権が抹消できないと売却もできないようになっているのです。

ローン残高>売却価格
これをオーバーローンといいますが、オーバーローンの場合は、どう対処すれば良いのでしょうか。

具体的には次の2つの方法が考えられます。

対策1. 不足分を無担保ローンで借り換える

オーバーローン対策の1つは、足りない分を無担保ローンで借り換える方法。

住宅ローン不足イメージ

担保なしでローンが組めるため、マンション売却によって担保となる不動産がなくてもOK。

まず住宅ローンを借りている銀行へ相談してみましょう。

これまでのローン返済実績など、あなた自身の信用情報に問題がなければ審査に通る確率も高くなります。

金利は高くなりますが、ローンの総額は減るため、月々の返済は大分楽になります。

対策2. 買い替えなら住み替えローンを利用

オーバーローン対策のもう一つの方法は「不動産の買い替え」が条件ですが、住み替えローンを利用する方法。

住み替えローンでは、新居の購入に必要な額に売却予定マンションのローン残債分を上乗せして借りることができます。
住み替えローンのイメージ

例)ローン残債が500万円、次の新居の購入額が3,500万円の場合
→借入額は500万円+3,500万円=4,000万円となる

住み替えローンを利用すれば、売却予定のマンションの住宅ローンは一括返済できるため、抵当権も抹消できて売却できるようになります。

大手不動産会社の売却保証で3ヵ月は普通に売ってみる方法もある

「マンション売却に3ヶ月くらいは余裕がある」
こういう場合は、大手不動産会社の売却保証を利用してみる方法もあります。

売却保証とは、一定期間(3ヵ月程度)は広告を出すなどして普通に売却活動を行いますが、期間内に買い手が現れなかった場合は不動産会社が買取を保証してくれるもの。

一定期間は通常の売却活動を行うため、その時に運よく買い手が見つかれば不動産会社による即時買取よりも高値で売れる可能性もあります。

最終的には不動産会社が買取るという保証がある分、売却活動中も安心です。

ハウスくんハウスくん

最終的に不動産会社が買取ってくれるけど、買取価格はどうなるの?

家博士家博士

売却保証を使わない即時買取よりは高くなる可能性もあるよ。
基本的には不動産会社による査定額が最終的な買取価格となるから、複数の不動産会社に査定を依頼するのが重要なんだ

まずやるべきは価格の確認

とにかく最初にやるべきなのは、マンションの価格を確認すること。

査定は1社だけでなく、必ず複数の不動産会社に依頼します。

不動産会社によって査定額は大きく異なるうえ、会社によって得意分野も違うからです。

このときに便利なのが一括査定サイト。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定

瑕疵にあたるトラブルは隠さない

瑕疵とは、売却するマンションなどに明らかな欠陥があること。

瑕疵は、買い主に口頭で説明するだけでなく、売買契約に添付する重要事項説明で文書として残さなくてはいけません。

瑕疵を隠して売買すると、最悪の場合、買い主の判断で売買契約を解消できることも。

ちなみに売買契約後に買い主が瑕疵に気付き、売り主へ保証を請求できることを「瑕疵担保責任」といい、通常は期間を引き渡しから3ヶ月で契約します。
(築古なら瑕疵担保は免責とする場合もあります。)

しかし売り主が瑕疵をわざと隠して売買した場合は、瑕疵担保責任の期間は、

  • 被害者が損害及び加害者を知った時から3年。
  • 不正行為の時から20年。

になってしまいます。
(最近の判例によるので、詳しくは不動産会社や弁護士へ相談してください。)

ハウスくんハウスくん

書類に残して、お互い確認したうえで売買するってことなんだね

家博士家博士

そうだね。
瑕疵にあたるかどうかの判断については、不動産会社とよく相談するのがおすすめだよ

瑕疵になる例

こういった欠陥は瑕疵にあたります。

構造上主要な欠陥やマンションの性能を満たしていない欠陥

この様な欠陥です。

  • 外壁タイルの落下がある
  • 水漏れが多発している
  • 雨漏りがある
  • 地盤沈下がある
  • 虫害、鳥害がある
  • 建物にアスベストが使われている

水漏れ・雨漏りについては、こちらで解説しています。

心理的瑕疵

こちらは外観などからは分からないものの、心理的に安心して暮らせない可能性があるもの。

  • 自殺や孤独死、殺人などがあった
  • 近隣で火災や事件がおきた
  • 暴力団やカルト宗教など反社会的組織の事務所や関係者がいる

建物本体の欠陥などと違って、心理的瑕疵は「気にする人もいれば、気にしない人もいる」非常にあいまいなもの。

それでも、該当することがあれば重要事項説明書には残しておきましょう。

判断が難しい例

人によって感じ方が変わる事柄については、瑕疵にあたるかどうかの判断が難しくなります。

近隣トラブル

例えば騒音。

あなた自身は「たまに隣から音が聞こえるけれど、全く気にならなかった」かもしれません。

しかし音の許容範囲は人によっても違うため、購入を考えている人も同じように感じるとは限りません。

ペットに関するトラブルも好き嫌いが関係している可能性があるため、瑕疵にあたるか判断が微妙なところ。

また、最近はベランダでの喫煙が原因でトラブルに発展することも増えています。

タバコを吸わない人は不快に感じることが多いですが、喫煙者なら気にしないかもしれません。

同じマンションにゴミ屋敷となっている部屋がある場合も、判断が難しいところ。

近隣にゴミ屋敷がある場合、一戸建てなら瑕疵として伝える必要があるとされています。

しかし、マンションに関してはこうした義務は今のところありません。

ベランダのタバコ同様、最近は話題になる事が多いゴミ屋敷なので「一応瑕疵として載せる」こともありますが、不動産会社によっても対応は分かれるようです。

売却予定の部屋がゴミ屋敷だったら?

親からマンションを相続したら、ゴミ屋敷化していた!

高齢者が暮らしていたマンションでは、認知症などが原因でこうした事も増えています。

部屋の清掃は業者に依頼すればやってもらえますが、綺麗になったとはいえ「元ゴミ屋敷」

状態によっては構造部まで腐食が進んでいたりすることもあるそうで、その場合は瑕疵にあたると判断できるでしょう。

それ以外の場合は瑕疵にあたるかどうか微妙なところなので、不動産会社に相談しましょう。

ゴミ屋敷の売却についてはこちらで解説しています。

瑕疵にあたらない例

普通に見れば分かること、次のような場合は瑕疵にあたりません。

誰の目から見ても明らかに分かること

例えば、エレベーターがないことや、駅から離れているといったこと。

これは誰が見てもすぐに分かる事であり、欠陥でもありません。

設備の有無や立地条件によるものなので、そもそも買主側がこうした条件で探しているかどうかになります。

近所の人間関係やいじめといった主観的な事

客観的に見ても問題がある近隣トラブルではなく、主に個人間の人間関係やいじめといった事は瑕疵にはあたりません。

人が変われば、問題と思われることも解消される可能性が高いためです。

瑕疵にあたるのは「誰がどう見ても問題があるだろう」という場合となります。

ハウスくんハウスくん

気になる事はいろいろあっても、瑕疵にあたる場合とそうでない場合があるんだね

家博士家博士

そうなんだ。
明らかな欠陥については分かりやすいけれど、判断が難しいものについては要注意!
自分だけで判断せず、必ず不動産会社に相談してみよう。
瑕疵にあたらないかな、と思うことも、気になる事があれば聞いておくと安心だよ

ハウスくんハウスくん

瑕疵について、しっかり伝えなかった場合はどうなるの?

家博士家博士

瑕疵を伝えていなかったことが原因で売却がキャンセルになったり、補修費用を請求されたりするんだ。
こうなると対応するのも大変だから、売る側の責任としてきちんと伝えよう

トラブルをどこまで告知するかは、不動産会社へ相談

トラブルを買い主へどこまで告知するかは、不動産会社の意見を聞いたほうが良いでしょう。

もちろん気になるトラブルは、なるべく買い主へ伝えたほうが良いですが、その分価格は安くなることに。

この微妙なバランスは、経験豊富な不動産会社の意見が参考になります。

まずは無料で査定して相談から

「トラブルがあった物件はどうせ売れないだろう」

そう考えてとりあえず所有し続けたり、親から相続した場合は放置してしまうこともあるかもしれません。

しかし、そのままでは自分自身の負担が増えるだけ。

どんな物件でも価格さえ適切にすれば売却できます。
まずは不動産会社に無料査定を依頼し、相談することから始めましょう。

大切なのは複数の不動産会社に査定依頼して、意見を聞き比べること。

気になる事は相談し、話を聞き比べたうえで不動産会社を選ぶのが売却成功のポイントです。

家博士家博士

特にトラブルのあった物件は普通の物件と比べて、不動産会社と協力が大切になります。
一括査定サイトを活用して、良きパートナーになってくれる不動産会社を見つけよう


一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定