「トラブルのあるマンションを売りたい…」
マンションのトラブルで売却をお考えですね。
そんなあなたに朗報です！
今は中古マンションが高騰しているので、売却には良いタイミングです！
万が一トラブルで価格を下げることになっても、十分に高値で売れるでしょう。
この記事では、欠陥・事故・近隣トラブルのマンションを売る3つの方法と注意点をまとめました。
あなたのマンションを高値で売却して、住み替えにも役立てましょう。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
どんなトラブルでも売れる
まず結論からいうと、どんなトラブルのマンションでも売却できます。
もちろんトラブルの程度によっては相場より安くなることもありますが、今はマンション相場全体が高騰しているため、相場より安くなっても十分に高値。
マンションの売りどきと言えるでしょう。
ハウス マンションはそんなに値上がりしてるの？
家博士 全国的に大きく値上がりしているよ。
今はマンション相場が高騰している
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で92％も値上がりしています。
ハウス マンションはスゴイ値上がりしてるんだね！
家博士 今の相場なら、トラブルで多少値下げしても十分に高値で売れるよ。
今の相場なら1〜2割値下げしても高値
今はマンション相場が高騰しているので、仮に1〜2割値下げしたとしても、十分に高値で売却できます。
まず今いくらで売れるか価格を確認しよう
まず今のマンション相場で、あなたのマンションの価格を確認してみましょう。
ハウス どうやってマンションの価格を確認するの？
家博士 不動産会社へ無料査定を依頼すると良いよ。
実績が豊富な3社〜6社に無料査定を依頼する
今の中古マンション相場は、コロナの影響もあり不動産のプロでも査定が難しいといわれます。
さらにトラブルによるマンション査定への影響は担当者によって判断が分かれるところ。
正確な価格を知るためには、次の手順で無料査定を依頼しましょう。
- マンション売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ。
- その中から複数（3〜6社）へ無料査定を依頼して、話を聴き比べる
売却実績が豊富な方が、トラブルのあるマンションの売却経験があり、相場を正確に把握できます。
さらに3社以上に査定を依頼すれば、担当者の当たり外れも避けられ、より正確な査定に。
ただし査定価格を受け取るだけでなく、せっかくの機会なので話を聴き比べて、トラブルの影響や対策を相談した方が良いでしょう。
話を聴き比べるためには、査定を依頼する不動産会社は多くても6社程度にしておいた方が現実的です。
ハウス マンション売買実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部では大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
東急リバブルの無料査定はこちらから
⇒
東急リバブル
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス しかしマンションはスゴイ値上がりだね！
よし！ マンションを売るにはどうすればいいの？
家博士 マンションを売るには3つの方法がある。
事情に合わせて選ぶと良いよ。
トラブルのあったマンションを売る3つの方法
トラブルのあったマンションを売るには3つの方法があります。
それぞれ解説します。
方法1. 不動産会社の買取
不動産会社の買取は、不動産会社がマンションを買い取る方法。
即時買取ともいわれます。
手間がかからず確実に売れるが、2割以上安くなる
買取は手間がかからず、確実に売れます。
ただし買取価格は、相場より2割以上安くなってしまうことに。
なぜなら不動産会社は買取ったマンションを相場価格で転売するためです。
リスクや手間を考えると、不動産会社は相場より2割以上安くないと買い取るメリットはありません。
トラブルの内容によっては、さらに安くなってしまう恐れもあるでしょう。
ハウス 買取はそんなに安くなるんだ！
家博士 だからなるべく方法2の仲介で普通に売却する方が良いね。
どうしても買取するなら、なるべく多くに査定を依頼しよう。
買取なら10社以上なるべく多くに無料査定を依頼する
買取で売るなら、少しでも高値で売るために10社20社となるべく多くの不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。
多くに査定を依頼すれば、中には相場に近い価格で買い取る不動産会社が見つかるかもしれません。
不動産会社の中には、単純な査定ミスや決算などの社内事情により、相場価格に近い高値で買い取る会社もあります。
今はマンションが高騰しているので、相場より2割以上安くなっても、2013年以前よりは高く売れる可能性もあるでしょう。
ハウス そんなに多くの不動産会社なんて知らないよ。
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると便利だよ。
主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
まず机上査定で依頼して、本命3社程度に訪問査定
買取で多くの不動産会社に査定を依頼するときは、訪問査定だと対応が大変なので、まず机上査定で依頼します。
トラブルの内容を査定価格に反映してもらうため、査定を依頼するときにきちんと備考欄に記入して下さい。
不動産会社から机上査定の結果が届いたら、買取条件が良い順に3社程度に絞って、改めて訪問査定を依頼します。
訪問査定と机上査定の違いと選び方、それぞれのメリット・デメリットについてまとめました。どちらを選ぶかは、売り方によって違います。
自社買取なら仲介手数料が不要
買取の査定価格を比較するときは、自社買取と提携業者の買取の違いに要注意。
直接自社で買い取る不動産会社は仲介手数料が無料ですが、提携業者の買取だと仲介手数料が余計にかかります。
仲介手数料は、「売却価格×3％+6万円+消費税」です。
（※売買価格が400万円以上の場合）
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
ハウス 価格は安くなっても、手間なく確実に売りたいなら買取も選択肢としてありかな？
家博士 そうだね。
買取と仲介で迷っているなら、両方で査定を依頼して、価格差を見てから判断するのも良いよ。
方法2. 仲介で普通に売る
不動産会社に売却を依頼して、仲介で一般の買主へ売却する方法です。
相場通りの高値で売れるが、売れ残るリスクがある
仲介は基本的に相場通りの高値で売れます。
しかしトラブルの内容や売出し価格によっては売れ残るリスクも。
売り出し価格をいくらに設定するかがポイントになります。
実績が豊富な不動産会社であれば、売り出し価格について的確なアドバイスがもらえます。
複数の不動産会社に無料査定を依頼する際に、各社の担当者から話を聞いておくと安心でしょう。
ハウス 査定価格が高い会社だと、高く売れるのかな？
家博士 いや、あくまで査定価格は予想価格だから、各社の平均が相場だと思ったほうが良いよ。
仲介の査定価格は3ヶ月で売れる予想価格
仲介の査定価格は、3ヶ月で売れる予想価格で、不動産会社が保証する価格ではありません。
一部の悪質な不動産会社は、競合より目立つために明らかに売れないほど高値で査定することも。
相場より高値で査定する不動産会社に依頼しても、結局売れずに、数ヶ月後には値下げするハメになります。
ハウス 普通に売ればどのくらいで売れるの？
家博士 成約から引き渡しまでの1ヶ月を含めると、平均で3.5ヶ月〜4ヶ月かな。
売却期間は4ヶ月〜4.5ヶ月
マンションの平均売却期間は、4ヶ月〜4.5ヶ月。
最短でも成約から引き渡しまで1ヶ月かかり、内訳は次になります。
平均売却期間
（首都圏2023年）
マンションの売却期間は長期的に伸びていますが、今はコロナで競合が減って早く売れる傾向があります。
平均成約日数の推移（首都圏）
マンションの売却期間は3ヶ月ではありません。なぜなら個々のマンションによって売却期間は違い、売り方でも違うため。あなたのマンションがどのくらいで売れるのか目安を紹介し、早く売るための6つの方法も合わせて解説します。
ハウス 売れ残るのはイヤだね。
早く売るためには、どうすればいいの？
家博士 仲介では不道産会社選びが大切だよ。
仲介の成否は、不動産会社選びで8割決まる
トラブルのあるマンションを高値で短期間で売却するためには、販売力の高い不動産会社へ依頼することが大切。
仲介の成否は、不動産会社選びで8割決まるといわれます。
都市部は大手トップ3社（首都圏は4社）を中心に選ぶ
都市部では、大手トップ3社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）、首都圏は野村の仲介を加えて4社を中心に選ぶと良いでしょう。
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
数多くの顧客を抱えています。
首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。
早速、これらの大手トップ3社（首都圏は4社）にそれぞれ連絡しても良いのですが、何回も電話や訪問するのは時間もかかり大変。
しかし一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、これらの大手トップ4社を含む最大6社に、わずか数分でまとめて無料査定を依頼できます。
すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。
大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社に査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
すまいValueについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
地方では地域No.1を探す
地方は大手の営業エリア外になるため、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
不動産会社は1社と専任媒介契約
トラブルのあったマンションの場合、優秀で信頼できる不動産会社を1社選び、専任媒介契約を結びましょう。
他に、一般媒介契約で複数の不動産会社と同時に契約する方法もありますが、トラブルのあったマンションには不向きです。
1社に任せて、相談しながら売却を進めたほうが成功しやすいでしょう。
家を売るときには、不動産会社と媒介契約を結びます。この時に、最低限知っておきたい媒介契約の種類と選び方、そして注意点についてまとめました。
方法3. 買取保証で売る
もしどうしても売れ残りが不安なら期間限定で売る買取保証もあります。
仲介で一定期間だけ売る買取保証
買取保証は仲介で一定期間だけ普通に売り、売れなければ査定価格の90％などで不動産会社が買取るもの。
高値の売出しにもチャレンジでき、売れ残る心配もありません。
人気物件しか使えず、段階的に強制値下げされる
ただし買取保証は、3ヶ月以内に売れる人気物件しか使えません。
また売出し価格は段階的に強制値下げされ、最後は相場より安く売り出すことに。
人気物件が相場より1割安くなれば即完売するので、そもそも必要なサービスなのか疑問の声もあります。
買取になった事例は10年間でゼロ、大手は相次いで中止
実際に例えば野村の仲介＋では、買取保証（買換保証）で売り出して買取した例は、過去10年間でゼロ。（2022年10月現在）
また大手の三井のリハウスと住友不動産販売は買取保証を中止しています。
買取保証について、詳しくはこちらで解説しています。
不動産会社の買取保証（売却保証）は期間限定で家を売り出すもので、売れ残る心配がありません。ただし注意点もあります。買取保証の5つの注意点、代表的な不動産会社と選び方を解説します。
まだ使えるのは一部の大手のみ
買取保証をまだ扱っている不動産会社は少なく、一部の大手不動産会社しかありません。
また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産（旧ソニー不動産）もあります。
買取保証のある大手に無料査定を依頼するなら
買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。
すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、買取保証の大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
ハウス でもマンション相場はまだまだ値上がりしないの？
家博士 相場は誰にも分からないから、あくまで自己責任で判断するしかない。
これから金利が上がれば、マンション相場はどうなるか分からないよ
マンション価格の今後について
マンション相場で心配な金利の上昇
トラブルのあったマンションを高値で売るためには、今の高騰している中古マンション相場を逃さないことが大切です。
今の相場高騰がいつまで続くかは、誰にも分かりません。
今は金利上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。
17年ぶりに金利引き上げ
日銀が17年ぶりとなる金利の引き上げを開始しました。
日銀が2024年3月19日に発表した金融政策の修正で、2013年から始まった異次元金融緩和を終わらせるもの。
具体的には次の3つがある。
- マイナス金利の解除
- YCC（長短金利操作）の終了
- 株式（ETF）の購入終了
金利が上がると不動産にはマイナス効果
金利が上がると、不動産は値下がりする傾向があります。
理由として、金利が上がると住宅ローンの返済額が増え、家が売れにくくなるため。
ただし今の金利レベルでは、まだ不動産に大きな影響はありません。
この先日銀が金利の引き上げを続けると、徐々に影響が現れると予想されます。
金利上昇による不動産価格への影響は次の3段階が予想されています。
1. まず固定金利が上がり始める
まだマンション価格に影響なし
↓
（日銀のマイナス金利解除で）
2. 新たに借りる変動金利が上がり始める【今はココ】
買う人が減りマンション価格に影響が出始める
↓
（日銀の金利引き上げで短プラが上がり）
3. 今すでに借りている変動金利も上がり始める
売る人が増えマンション価格が大きく動き始める
ハウス でも金利はそんなに上がるのかな？
家博士 専門家の意見も割れているけど、2026年度に4.0％という予想もあるよ。
みずほが3年後に固定4.8％、変動4.0％と予想
みずほ系シンクタンクの予想では、2023年度から2026年度の3年間で
- 住宅ローン金利（変動）： 0.4％→4.0％（返済は約1.7倍）
- 住宅ローン金利（固定）： 1.8％→4.8％
にそれぞれ金利が上がると予想しています。
【参考】みずほリサーチ＆テクノロジーズ・「金利のある世界」への日本経済の適応力
ハウス 金利4％だと月々の返済が1.7倍か！
家博士 金利が上がると、売る人が増えて買う人は減るから値下がりする。
すでに海外の一部では値下がりが始まっているよ。
すでに海外の一部で不動産が値下がりした
ドイツでは前年同期比で1割以上値下がり
金利が上がっているドイツの住宅価格は、すでに2023年第3四半期（7月〜9月）に前年比-10.5％〜-24.0％値下がりしています。
ドイツの住宅価格指数の推移
住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始める恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定があるなら、準備しておいたほうが良いでしょう。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
家博士 分かっているのは、今はマンション相場が高騰していることだけだよ。
次にいずれにしても知っておきたい注意点について、解説します。
注意点1. 住宅ローンを完済することが条件
マンションを売却するためには、売却代金＋貯金などで住宅ローンを完済しないと売却できません。
なぜなら住宅ローンを完済して、抵当権（金融機関が差し押える権利）を抹消しないと、第3者へ売却できないため。
ローン残高＞売却価格
これをオーバーローンといいますが、オーバーローンの場合は対策が必要です。
具体的には次の2つの対策があります。
対策1. 不足分を無担保ローンで借り換える
オーバーローン対策の1つは、足りない分を無担保ローンで借り換える方法。
担保なしでローンが組めるため、マンション売却によって担保となる不動産がなくてもOK。
まず住宅ローンを借りている銀行へ相談してみましょう。
これまでのローン返済実績など、あなた自身の信用情報に問題がなければ審査に通る確率も高くなります。
金利は高くなりますが、ローンの総額は減るため、月々の返済は大分楽になります。
家を売ってもローンの残債が全て返せない…。オーバーローンを解決するための7つの方法を解説します。
対策2. 買い替えなら住み替えローンを利用
オーバーローン対策のもう一つの方法は、買い替えで住み替えローンを利用する方法。
住み替えローンでは、新居の購入に必要な額に売却予定マンションのローン残債分を上乗せして借りることができます。
→借入額は500万円+3,500万円=4,000万円となる
ただし住み替えローンでは、売りと買いを同日に合わせる必要があるため、新しい家を買うタイミングが制限されます。
住み替えローンは、オーバーローンの家を買い替えるときに便利な方法。ただし注意点もあります。注意点と対策、そして手順をまとめました。
注意点2. 契約不適合（瑕疵 ）にあたるトラブルは隠さない
契約不適合（瑕疵 ）とは
契約不適合とは、本来あるべき機能・品質・性能を満足しない欠陥や故障のこと。
2020年4月の民法改正で瑕疵→契約不適合に名称が変更されました。
瑕疵は、買い主に口頭で説明するだけでなく、売買契約に添付する重要事項説明で文書として残さなくてはいけません。
契約時に売主の責任期間を定め、この期間内に見つかった場合、売主の負担で補修します。
これを契約不適合責任（瑕疵担保責任）といい、引き渡し後から建物3ヶ月間、設備7日間が一般的。
瑕疵を隠して売買すると、契約解消になる恐れも
瑕疵を隠して売買すると、最悪の場合は、売買契約を解消できることも。
売主が瑕疵をわざと隠して売買した場合、瑕疵担保責任の期間は、
- 被害者が損害及び加害者を知った時から3年。
- 不正行為の時から20年。
になってしまいます。
（最近の判例によるので、詳しくは不動産会社や弁護士へ相談してください。）
ハウス 書類に残して、お互い確認したうえで売買するってことだね
家博士 そうだね。
瑕疵にあたるかどうかの判断は、不動産会社とよく相談するのがおすすめだよ
瑕疵になる例
次のような欠陥は瑕疵にあたります。
構造上主要な欠陥やマンションの性能を満たしていない欠陥
この様な欠陥です。
- 外壁タイルの落下がある
- 水漏れが多発している
- 雨漏りがある
- 地盤沈下がある
- 虫害、鳥害がある
- 建物にアスベストが使われている
水漏れや雨漏りのあるマンションは売却できるのか？ 2つのケースで、売却の注意点と高く売る方法をまとめました。
心理的瑕疵
こちらは外観などからは分からないものの、心理的に安心して暮らせない可能性があるもの。
- 事故死、殺人などがあった
- 近隣で火災や事件がおきた
- 暴力団やカルト宗教など反社会的組織の事務所や関係者がいる
建物本体の欠陥などと違って、心理的瑕疵は「気にする人もいれば、気にしない人もいる」非常にあいまいなもの。
それでも、該当することがあれば重要事項説明書には残しておきましょう。
心理的瑕疵はガイドラインができた
今まで明確なルールがなかった心理的瑕疵ですが、国土交通省が2021年10月にガイドラインを作成しています。
あくまで強制力のないガイドラインですが次のルールに。
- 自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）による死亡は告知の対象外
- 賃貸・マンション共有部は発生から3年経過すれば原則不要
- 事件性、周知性、社会的影響が高い事案、取引相手の判断に影響を及ぼす場合、買主・借主から問われた場合は告知すべき
【参考】国土交通省・「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました
判断が難しい例
人によって感じ方が変わる事柄については、瑕疵にあたるかどうかの判断が難しくなります。
近隣トラブル
例えば騒音。
あなた自身は「たまに隣から音が聞こえるけれど、全く気にならなかった」かもしれません。
しかし音の許容範囲は人によっても違うため、購入を考えている人も同じように感じるとは限りません。
近隣とのトラブルで代表的な「騒音」。その解決は、実はとても難しいのです。あなたにできる対処法を、法律も含めて詳しく解説します。
ペットに関するトラブルも好き嫌いが関係している可能性があるため、瑕疵にあたるか判断が微妙なところ。
また、最近はベランダでの喫煙が原因でトラブルに発展することも増えています。
タバコを吸わない人は不快に感じることが多いですが、喫煙者なら気にしないかもしれません。
同じマンションにゴミ屋敷となっている部屋がある場合も、判断が難しいところ。
近隣にゴミ屋敷がある場合、一戸建てなら瑕疵として伝える必要があるとされています。
しかし、マンションに関してはこうした義務は今のところありません。
ベランダのタバコ同様、最近は話題になる事が多いゴミ屋敷なので「一応瑕疵として載せる」こともありますが、不動産会社によっても対応は分かれるようです。
売却予定の部屋がゴミ屋敷だったら？
親からマンションを相続したら、ゴミ屋敷化していた！
高齢者が暮らしていたマンションでは、認知症などが原因でこうした事も増えています。
部屋の清掃は業者に依頼すればやってもらえますが、綺麗になったとはいえ「元ゴミ屋敷」
状態によっては構造部まで腐食が進んでいたりすることもあるそうで、その場合は瑕疵にあたると判断できるでしょう。
それ以外の場合は瑕疵にあたるかどうか微妙なところなので、不動産会社に相談しましょう。
ゴミ屋敷の売却についてはこちらで解説しています。
ゴミ屋敷でもちゃんと売却できます。ゴミ屋敷を売却する前に知っておきたい5つのコツと、4つの売却方法についてまとめました。
瑕疵にあたらない例
普通に見れば分かること、次のような場合は瑕疵にあたりません。
誰の目から見ても明らかに分かること
例えば、エレベーターがないことや、駅から離れているといったこと。
これは誰が見てもすぐに分かる事であり、欠陥でもありません。
設備の有無や立地条件によるものなので、そもそも買主側がこうした条件で探しているかどうかになります。
近所の人間関係やいじめといった主観的な事
客観的に見ても問題がある近隣トラブルではなく、主に個人間の人間関係やいじめといった事は瑕疵にはあたりません。
人が変われば、問題と思われることも解消される可能性が高いためです。
瑕疵にあたるのは「誰がどう見ても問題があるだろう」という場合となります。
ハウス 気になる事はいろいろあっても、瑕疵にあたる場合とそうでない場合があるんだね
家博士 そうなんだ。
明らかな欠陥については分かりやすいけれど、判断が難しいものについては要注意！
自分だけで判断せず、必ず不動産会社に相談してみよう。
瑕疵にあたらないかな、と思うことも、気になる事があれば聞いておくと安心だよ
ハウス 瑕疵について、しっかり伝えなかった場合はどうなるの？
家博士 瑕疵を伝えていなかったことが原因で売却がキャンセルになったり、補修費用を請求されたりするんだ。
こうなると対応するのも大変だから、売る側の責任としてきちんと伝えよう
家の売却で心配な「瑕疵（かし）」、売却後に修理費などを請求される「契約不適合責任」。その具体例と対策について解説します。
トラブルをどこまで告知するかは、不動産会社へ相談
トラブルを買い主へどこまで告知するかは、不動産会社の意見を聞いたほうが良いでしょう。
もちろん気になるトラブルは、なるべく買い主へ伝えたほうが良いですが、その分価格は安くなることに。
この微妙なバランスは、経験豊富な不動産会社の意見が参考になります。
マンションを売る時、売却理由はどこまで正直に説明すべきなのでしょうか。具体的な事例とフローチャートで判断方法を解説します。
まとめ
ここまで『欠陥・事故・近隣トラブルのマンションを売る3つの方法と注意点』を解説してきました。
トラブルのマンションを売る方法は、
注意点として、
- 住宅ローンを完済することが条件
- 契約不適合（瑕疵）にあたるトラブルは隠さない
今はマンション相場が高騰しているため、相場より値下げしても十分に高値で売却できる可能性があります。
まず今の売却価格を確認してみましょう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
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