「住み替えを仮住まいなしにしたいけど、方法は?」

家の買い替えで、仮住まいについてお悩みですね。

確かに仮住まいは、費用と手間がかかるので、できれば避けたいもの。
仮住まいなしで理想の新居に住み替えられたら…なんて思いますよね。

そんなあなたのために、住み替えと仮住まいについてまとめました。

この記事では、仮住まいを避ける6つの方法を紹介します。

また仮住まいも、上手く利用すればメリットがあるため、この記事では仮住まいのメリットと、仮住まいで役立つ4つのコツも解説。

ご家族の負担と経済的な損失を最小限に抑えて、幸せな生活に役立ててください。

あなたの家の買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

仮住まいなしで住み替える6つの方法

仮住まいなしで住み替える6つの方法はこちら。

それぞれ解説します。

方法1. 買い先行で先に買う

仮住まいを避ける方法として確実なのは、買い先行で先に新しい家を買う方法。

買い先行なら先に新しい家に入居できるため、仮住まいの心配は不要です。

ただし買い先行をするためには、次の条件のいずれか1つが必要です

買い先行に必要な条件

  1. 今の家の住宅ローンがない、又は新しい家をローン無しで購入できる
  2. ダブルローンが利用できる

具体的な方法は、次章の「買い先行で先に買う方法とは」で解説しています。

方法2. 買主に交渉する

家の買主に交渉して仮住まいを避ける方法。

次のいずれかを交渉し、買主が承諾すれば仮住まいを避けられます。

  1. 今の家の引き渡しを猶予してもらい、新しい家の引き渡しに合わせる
  2. 引き渡しの後に家賃を支払って、一定期間だけ住ませてもらう

ただし買主に交渉するためには、次の条件が必要です。

買主に交渉するための条件

  1. 今の家の売却に合わせて新しい家を購入できること
  2. 1ヶ月などわずかな期間の調整ですむこと

買主に交渉するデメリットとして、売却価格の交渉で不利になる恐れがあります。

買主と価格交渉するときは、仮住まい費用を基準にすると良いでしょう。

方法3. トランクルーム

家具などの荷物をトランクルームに預ける方法。

荷物の置き場所を確保できれば、親類の家やホテルを利用して、仮住まいを避けることができます。

ただし長期間は難しいので、今の家の売却のタイミングに合わせて新しい家を購入できる場合に限られます。

できれば1ヶ月未満など僅かな期間の調整で済む方が楽でしょう。

トランクルームは大手ならキュラーズ

トランクルームを利用したことがなければ、大手ではキュラーズが良いでしょう。

トランクルームは大手3社(ハローストレージ・キュラーズ・ライゼボックス)で半分のシェアを占めています。

キュラーズは大手3社の中でも、最短1ヶ月から利用でき、初期費用が無料。

荷物の出し入れは24時間いつでもOK。
スタッフ常駐で日中はフロアを巡回、利用フロアのみのエレベーター制限など、セキュリティ面も安心。
都内の一部エリアでは無料シャトルバスもあります。

キュラーズについて詳しくはこちらの公式サイトへ
キュラーズ

方法4. 停止条件付きで買う

停止条件付きで購入とは、今の家が売れることを条件として新しい家を買う方法。

今の家が新居の引き渡しまでに売れなければ、売買契約は停止されます。

ただし条件として、家の買付申込があるなど、売れる見込みがあること。

全く売れるか分からない状態では、断られてしまいます。

また停止条件付売買契約は、買主(あなた)に好都合ですが、売主には不利な契約。

そのため競合を優先されてしまい、人気物件は買えない恐れがあります。

また抽選のある新築マンションも、断られることが多いでしょう。

方法5. 不動産会社の買取

新しい家を買うタイミングに合わせて、不動産会社に家を買い取ってもらう方法。

ただしデメリットとして、買取価格が相場の6〜8割に安くなってしまいます。

よほど急ぐ事情がない限り、他の方法を利用した方が良いでしょう。

少しでも高く売るなら自社買取を数多く当たる

買取で少しでも高く売るには、次の2つを考えましょう。

  • 仲介手数料が不要な自社買取の不動産会社を狙う
  • 10社20社と数多くの不動産会社に査定を依頼する

数多くの不動産会社に査定を依頼すれば、中には査定ミスや社内事情により、相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかることもあります。

不動産会社の買取については、こちらで詳しく解説しています。

方法6. リースバック

仮住まいを避ける最後の方法は、売却後も家賃を払い住み続ける『リースバック』。

リースバックは、家を不動産会社に買取ってもらい、買取後は家賃を支払って賃貸として住み続ける方法です。

リースバックのイメージ

リースバックのイメージ
ただしリースバックも、価格が相場の6〜8割に安くなってしまいます。

リースバックを扱う不動産会社は増えていますが、買取に比べるとまだ少なく、相見積もりの競争も激化していません。

売却価格は、買取より安くなりがちです。

リースバックを利用する場合は、普通の売却価格と比較し、安くなる金額に納得してから利用しましょう。

リースバックについてはこちらで解説しています。


ここまで仮住まいを避ける6つの方法を解説しました。

次に買い先行で先に買う方法を詳しく解説します。

買い先行で先に買う3つの方法

買い先行で先に家を買う方法として、次の3つがあります。

ただし今の家のローンの状態によって選べる選択肢は違い、次の3つのケースに分かれます。

それぞれ解説します。

方法1. 普通の住宅ローン

今の住宅ローンが無ければ一時的に借りる

今の家の住宅ローンが無ければ、購入費用が足りなくても一時的に住宅ローンを借りても良いでしょう。

返済は、今の家を売却したタイミングでも、住宅ローン控除が終わったタイミングでも、都合に合わせて調整できます。

今の家の売却で返済する場合は、次の手順です。

買い先行で一時的に借りる場合

買い先行で一時的に借りるイメージ

ローン事務手数料は一括返済しても戻らない

ただ住宅ローンを一時的に使うときは、事務手数料がムダになるので注意しましょう。

住宅ローンを借りるときに、ローン総額の約2%を金融機関に支払います。

この費用の大部分は『保証料』又は『事務手数料』のどちらかに振り分けられますが、金融機関によって違います。

ここで注意したいのは、保証料だと一括返済すると返金されますが、事務手数料は一括返済しても返金されないこと。

ネット銀行の多くは事務手数料として支払うので、一括返済しても返金されないため要注意です。

一時的にローンを利用するときは、保証料として支払う金融機関を利用し、一括返済時の返済条件をよく確認しましょう。

方法2. つなぎ融資

今の家の住宅ローンに関係なく使える

つなぎ融資は買い先行で一時的に家の購入資金を借りる融資。

一部の大手不動産会社がオプションとして用意するもので、今の家の住宅ローンに関係なく使えます。

つなぎ融資のイメージ

つなぎ融資イメージ

つなぎ融資は一部の大手しかない

ただしつなぎ融資は、一部の大手不動産会社しかありません。

具体的には、三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産など。

これらつなぎ融資のある大手不動産会社に話を聞くなら、大手6社が共同運営する一括査定サイト『すまいValue』が便利です。

すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

つなぎ融資はこちらで詳しく解説しています。

方法3. ダブルローン

今のローンと新しいローンを並行して借りる

買い先行で今の家の住宅ローンが残っている場合、ダブルローンを使う方法もあります。

ダブルローンのイメージ

ダブルローンのイメージ

ダブルローンの金融機関は不動産会社の紹介で

ダブルローンは利用できる金融機関が限られる特殊なローンなので、直接金融機関に問い合わせるより、不動産会社に紹介してもらった方が良いでしょう。

不動産会社は金融機関と提携しており、有利な条件で借りられるかもしれません。

金融機関の中には、1年など期間限定でダブルローン期間中の元本返済を猶予してくれるところもあります。

ダブルローンを利用できる金融機関なら、今の家を売りに出している書類(不動産会社との媒介契約書)があれば、ローン審査をしてくれます。

今の金融機関に許可をとる

もしダブルローンを利用する場合は、必ず今の家のローンを借りている金融機関に話をして許可をとりましょう。

もし金融機関に黙ったままダブルローンを使うと、最悪の場合「一括返済」を求められる恐れもあります。

ハウスハウス

どうして一括返済を求められるの?

家博士家博士

ダブルローンはローン規約に違反するからだよ。
一括返済を求められると、家が差し押さえられて競売にかけられる恐れもあるから大変なんだ

ダブルローンについては、こちらで詳しく解説しています。


オーバーローンなら「住み替えローン」

オーバーローンで住み替えローンを利用するなら、売買のタイミングを同時に合わせる必要があり、買い先行はできません。

今の家がオーバーローンの場合

「住み替えローン」とは、オーバーローンの不足分を新しいローンとまとめる方法です。

オーバーローンとは、今の家の売却代金だけで住宅ローンが完済できない状態のこと。

家の買い替えでオーバーローンの場合は、住み替えローンを利用するのが一般的です。

住み替えローンのイメージ

住み替えローンのイメージ

売買のタイミングは同時が条件

ただし住み替えローンは、売買のタイミングを同時に合わせる必要があります。

そのため住み替えローンでは買い先行はできません。
住み替えローンの手順

住み替えローンについてはこちらの記事で解説しています。

家が予想外に値上りしているかも

もし住み替えローンを使った買い替えを検討しているなら、そもそも本当に住み替えローンが必要なのか、売却価格を正確に査定してみましょう。

今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2022年8月

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約9年半で79%も値上がりしています。

一戸建ては上昇していないように見えますが、地方で値下がりしているため平均が変わらないだけで、都市部では値上がりしています。

まずは今の家の価格を正確に確認しましょう。

家の価格を正確に知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼します。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

次に仮住まいについて解説します。

仮住まいも悪いことばかりではない

住み替えで仮住まいすることも、悪いことばかりではありません。

仮住まいにもメリットがあります。

仮住まいの2つのメリット

メリット1. 住み替え満足度が高くなる

仮住まいすることで、買い替えの満足度は高くなる傾向があります。

なぜなら仮住まいに住んだ方が、じっくり時間をかけて理想の家を探せるため。

時間をかけるほど、理想の家が見つかりやすいのです。

ハウスハウス

確かに、理想の家ってなかなか見つからないよね。


家博士家博士

仮住まいするなら、先に仮住まいに引っ越す方法で家が売れやすくなることもある。

メリット2. 家が売れやすくなる

先に仮住まいに移ると、家が売れやすくなる効果があります。

なぜなら即入居可で、内覧対応が不要だから。

やはり即入居可だと購入者には魅力的で、売れやすくなります。

また内覧の対応が不要なことも大きなメリット。

住みながら家を売ると、内覧のたびに家を片付けたり、対応したり、何かと大変です。

不動産会社にとっても、空き家だと内覧の日程調整が不要なので、内覧に案内しやすいもの。

結果として内覧件数が増えます。

ただし先に仮住まいに移ると、家賃がかかるし、仮住まいが無くなるチャンスを放棄することになります。

まず売り出して、反響を見ながら内覧が多いなら仮住まいに移るという方法でもよいでしょう。

次に仮住まいで賃貸を利用する場合のコツについて解説します。

仮住まい4つのコツ

住み替えで仮住まいする場合は、なるべく費用を抑えることと、ご家族の満足度を高めることを考えましょう。

コツ1. 公営賃貸なら礼金・仲介手数様が不要

公営賃貸では、礼金や仲介手数料が不要です。

また家賃も収入に応じて変動する場合も。

条件さえ合えばお得なので検討してみましょう。

家博士家博士

都営や県営、市区町村営の住宅はもちろん、UR賃貸もあるよ。
UR賃貸は全国にあるから、まずは住んでいるエリアに物件があるか探してみよう

コツ2. 仲介手数料は元付けに交渉する

民間賃貸の仲介手数料は、オーナー側の不動産会社(元付け)に直接連絡して交渉すると安くなる可能性が高くなります。

なぜなら客付けを省略した分だけ、元付けが多くを受け取るため。

実は不動産会社には、オーナーをサポートする「元付け」と、入居希望者をサポートする「客付け」の2つの役割があるのです。

通常、オーナーは次を支払います。

  • 元付け不動産会社に手数料(家賃1ヶ月分)
  • 客付け不動産会社に広告料(地域によって家賃1〜2ヶ月分)

さらに客付け不動産会社は入居者から次を受け取ります。

  • 仲介手数料(家賃0.5〜1ヶ月分)

しかし元付け不動産会社が客付けも兼ねると、元付け不動産会社は全てを受け取り、収入は2.5〜4倍に。

元付け不動産会社は多く受け取るため、入居者の値下げ交渉にも応じやすいのです。

ハウスハウス

元付けはすごい儲かるんだ!
でも元付け不動産会社ってどうやって探すの?


家博士家博士

賃貸なら管理の看板を見ると、元付けが分かるね。
あとは不動産ジャパンかな。

管理の看板か不動産ジャパンで元付けが分かる

賃貸物件の物件広告を見ても、数多くの不動産会社が同じ物件を広告しているため、どの不動産会社が元付けか分かりません。

もし物件の入り口などに管理会社の看板があれば、そこが元付け不動産会社です。

看板が無ければ、不動産ジャパンという公共主導のポータルサイトを使っても良いでしょう。

100%ではありませんが、不動産ジャパンでは元付けの不動産会社しか広告を掲載していないことが多いのです。

【参考】不動産ジャパン

コツ3. フリーレントでは最低入居期間の縛りに注意

賃貸物件の中には、フリーレントといって家賃が1ヶ月無料になるところもあります。

ただしフリーレント物件は入居期間に縛りがあることが多いもの。

「最低入居期間2年」となっていれば、最低でも2年間は住み続けなければなりません。

フリーレントでは、条件までよく確認してから申し込みましょう。

なお、一般的な賃貸住宅以外にも、ウィークリーマンションやマンスリーマンションといった選択肢もあります。

こうした物件も候補に考えると良いでしょう。

コツ4. 長期化なら分譲仕様マンションも

仮住まい期間が長期化しそうなら、分譲仕様のマンションも良いでしょう。

分譲仕様のマンションなら防音がしっかりしたものが多く、設備も充実。

また分譲仕様のマンションは個人オーナーが多く、入退去条件や補修費用など交渉しやすいのもポイントです。

普通の賃貸マンションは壁厚・床スラブ厚が薄く、防音が弱め。
設備も必要最低限で、グレードも低い傾向です。

賃貸専用マンションは賃貸業を経営するプロがオーナーのため、条件や費用が厳しく交渉もしにくいでしょう。

家博士家博士

ただし分譲マンションでも、築年数が古かったり、デベロッパーが悪いと防音は弱い。
あくまで傾向として知っておくと良いよ。

まとめ

ここまで家の買い替えで仮住まいを避ける方法を解説しました。

仮住まいを避ける6つの方法

  1. 買い先行で先に買う
  2. 買主に交渉する
  3. トランクルーム
  4. 停止条件付きで買う
  5. 不動産会社の買取
  6. リースバック

一方で仮住まいを覚悟した方が、住替えの満足度は高くなるかもしれません。

仮住まいをするなら、公営賃貸や仲介手数料を交渉して、費用を押さえてください。

あなたの買い替えが成功することを心よりお祈りしています!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。