家の買い替えは何かと心配です。
今の家が無事に売れるのか？
新しく良い家が見つかるのか？
さらに、買い替えのタイミングで心配になるのは仮住まいをどうするか？ということ。
ただ「仮住まいは絶対イヤ！」と無理をすると、肝心の買い替えで後悔する恐れもあります。
上手く仮住まいを避ける方法と、仮住まいするなら知っておきたい仮住まいのコツについてまとめました。
この記事のもくじ
仮住まい覚悟が買い替え満足度を高くする
多くの人は売り先行
家の買い替えには、次の2つのパターンがあります。
- 先に今の家を売却してから新しい家を探す「売り先行」
- 新しい家を買ってから今の家を売る「買い先行」
このうち多くの人が選ぶのが「売り先行」。
買い替えの流れ（売り先行）
なぜなら今の家の住宅ローンがまだ残ったまま、家を買い換えることが多いからです。
というのも、新しい家の住宅ローンを借りるためには、今の家の住宅ローンを先に完済（全て返済）しなくてはいけません。
そのため今の家の売買契約後にしか、新しい家を購入することができないのです。
売り先行で問題になる仮住まい
ここで、売り先行の問題となるのが、「一時的に仮住まいになる恐れがある」という点。
売却した家の引き渡しから新しい家の購入までの間が空くほど、仮住まいの期間も長くなります。
家博士もし仮住まいを避けたいなら、今の家の購入希望者が見つかったら、急いで家を買わないといけないんだ
ハウスくんなるほど。とにかく間を空けなければ、仮住まいにならずに済むんだね
できることなら仮住まいは避けたいですよね。
やはり仮住まいには家賃がかかり、さらに無駄な引越しの手間と費用までかかってしまいます。
しかし悩ましいことに、仮住まいを覚悟した方が、買い替えの満足度は高くなる傾向があるんです。
なぜなら理想の家を買うことを考えると、賃貸住宅などに住みながら時間をかけて家を探した方が、満足度が高くなるからです。
家博士仮住まいを避けようとすると、どうしても急いで家を見つけないといけない。
そうなると焦ってしまい、満足のいく買い替えができない恐れもあるんだ
ハウスくんそうか。
じゃあ仮住まいの家も、満足できる家を探したいね。
仮住まいを覚悟した場合、仮住まいに移るタイミングは、何も今の家の買い手が見つかってからである必要はありません。
売りに出す前に仮住まいに移っておくのも選択肢の一つ。
先に仮住まいに移って売り出す選択肢も
先に仮住まいに移ることには、次の様なメリット・デメリットがあります。
先に仮住まいに移るメリット
- 即入居可となり売りやすい
- 内覧の対応が不要
やはり家が空き家だと、即入居可能なので購入者にとってメリットが増えるため、売れやすくなります。
また住みながら売ると大変な内覧の対応がいらないことも大きなメリットでしょう。
不動産会社にとっても、調整が不要なので、内覧に案内しやすくなります。
内覧についてはこちらで解説しています。
先に仮住まいに移るデメリット
- 住宅ローンが残っていれば、売れるまで家賃と二重払いになる
- 引越しと仮住まいの費用と手間がかかる
デメリットは、費用がかかるということですね。
まず売り出して、反響を見ながら内覧が多いようなら先に仮住まいに移るという方法もあります。
ちなみに、住替えローンの利用を予定しているなら、売買のタイミングを同時に合わせる必要があります。
住み替えローン利用は売買同時
「住み替えローン」は今の家の売却価格が住宅ローン残高より安いオーバーローンだった場合に、不足分を新しいローンとまとめる方法。
この様なイメージです。
住み替えローンは、売買のタイミングが同時でなければ利用できません。
つまり、仮住まい期間中にゆっくり家を探すことができないのです。
ハウスくん住み替えローンでは、売却と購入のタイミングが同時なんだ！
住み替えローンについてはこちらの記事で解説しています。
もし住み替えローンを使った買い替えを検討しているなら、そもそも本当に住み替えローンが必要なのか、売却価格を正確に査定してみましょう。
今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
都市部のマンションは、この6年で45％も値上がりしています。
一戸建ては上昇していないように見えますが、地方で値下がりしているため平均が変わらないだけで、都市部では値上がりしています。
まずは今の家の価格を、正確に確認しましょう。
家の価格を正確に知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼しましょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も
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さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。
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仮住まいを避ける6つの方法
やはり費用面などを考えるとできれば仮住まいは避けたいもの。
デメリットを減らして、仮住まいを上手く避けるための6つの方法をまとめました。
方法1.家の買い主に交渉する
1つ目は家の買い主に交渉して仮住まいを避ける方法。
次のいずれかを交渉し、買い主の承諾が得られれば仮住まいを避けられます。
- 売買のタイミングを、あなたが新しい家を購入するタイミングに合わせる
- 引き渡しの後も家賃を支払って一定の期間だけ住ませてもらう
家の買い主に交渉するための条件はこちら。
【家の買い主に交渉するための条件】
- 今の家の売却のタイミングに合わせて新しい家を購入できること
- 1ヶ月などわずかな期間の調整ですむこと
家の買い主に交渉する場合は、このようなデメリットがあります。
【買い主に交渉するデメリット】
- 買い主の判断次第
- あまり長期だと認められにくい
- 価格交渉で不利になるため、価格が安くなる場合もある
方法2.トランクルームを利用する
2つ目は家具などの荷物をトランクルームに預ける方法。
買い替えで仮住まいが必要になるのは、自分たちが暮らす場所を確保するためという面もありますが、家具などの荷物を置いておく場所がなくなってしまうため。
荷物の置き場所を確保できれば、親類の家やホテルを利用して、仮住まいを避けることができます。
【トランクルームを利用する条件】
- 今の家の売却のタイミングに合わせて新しい家を購入できること
- 1ヶ月未満など僅かな期間の調整ですむこと
【トランクルームを利用するデメリット】
- トランクルームの費用、引っ越し費用は余計にかかる
- ホテルや親族の家などに滞在しなくてはいけない
トランクルームはどこがいい？
これまでトランクルームを利用したことがなければ、どこを選べばいいのか分からないかもしれません。
トランクルームは大手3社（ハローストレージ・キュラーズ・ライゼボックス）で半分のシェアを占めています。
ハウスくんということは、このうちのどれかを選べば安心ってこと？
家博士そうだね。
短期の利用に向いているのは『キュラーズ』だよ
キュラーズは大手3社の中でも、最短1ヶ月から利用できるトランクルーム。
初期費用も無料なので費用を抑えられます。
荷物の出し入れは24時間いつでもOK。
スタッフ常駐で日中はフロアを巡回、利用するフロアのみのエレベーター制限など、セキュリティ面でも安心です。
都内の一部エリアでは、荷物の出し入れに利用できる無料シャトルバスもあります。
方法3.買い先行で先に家を買う
3つ目の方法は、買い先行で先に新しい家を買う方法。
これなら先に新しい家に入居できるため、仮住まいの心配は不要です。
【買い先行で先に家を買う条件】
- 今の家の住宅ローンがないこと
買い先行の場合は、とにかく住宅ローンが残っていないことが大前提。
もし住宅ローンが残っていると、新しい家のローン審査に通りにくくなってしまいます。
仮にローン審査に通ったとしても、今の家のローンと新しい家のローンのダブルローン状態に。
今の家が売れない状態が長く続くと、あなた自身の負担が重くなってしまうのです。
さらに、今の家のローンを借りている金融機関に黙ったままだと、最悪の場合「一括返済」を求められる恐れもあります。
ハウスくんどうして一括返済を求められてしまうの？
家博士ダブルローンはローン規約に違反するからだよ。
一括返済を求められると、家が売れていなくても返済しなければならなくなるから、それこそ大変なんだ
先に家を買ってしまえば仮住まいしなくて済むから楽だと考えてしまいますが、ローンが残っているのであれば買い先行は避けましょう。
買い替えの手順はこちらの記事で解説しています。
【買い先行で先に家を買うデメリット】
- 購入費用として売却代金を利用できない
売り先行であれば売却で得たお金を購入費用に回せますが、買い先行ではそれができません。
家の購入費用は高額なため、一時的に出費が増え負担も大きくなってしまうのです。
こうした負担を軽減するためには、大手不動産会社のつなぎ融資を利用する方法も。
つなぎ融資では、先にいくらかお金を借りて購入費用にあて、今の家が売却できたら返済します。
つなぎ融資については、こちらの記事で解説しています。
方法4.停止条件付きで購入する
停止条件付きで購入するというのは、新しい家の引き渡しまでに今の家が売れることを条件とした売買契約で購入するということ。
新しい家の売買契約は結びますが、今の家が新居の引き渡しまでに売れなければ「契約は初めからなかったもの」として取り扱われるのです。
【停止条件付きで購入する条件】
- 家が売れる見込みがあること
- 購入する家を他の競合に奪われないこと
【停止条件付きで購入するデメリット】
- 売主には不利な契約なので、避けられる
- だから人気物件は購入しにくい
- 抽選のある新築マンションなども厳しい
停止条件付売買契約は、買主（あなた）にとっては安心できる契約内容ですが、売主にとっては不利な内容です。
というのも、契約はしたものの条件を満たさなかった場合は「契約がなかったもの」になってしまうため。
売主としては、1ヶ月を無駄にした後、また新たな購入希望者を探すことになってしまいます。
また売買契約後は、他に好条件の買い手が現れても契約はできません。
仮に停止条件付で売買契約が流れても、他の買い手はすでに別の物件を契約していた・・・なんてこともあるのです。
ハウスくん家が売れるかどうかなんて、よほど人気の物件じゃないとわからないよね・・・
家博士そう。せめて購入申込があるとかじゃないと、売主にも敬遠されがちなんだ
なお、ローン特約も停止条件付売買契約の一つ。
ローン特約は「買い手がローン審査に通らなかった場合に契約を白紙撤回できる」というもの。
同じ停止条件付でも、ローン特約は仮審査の結果を聞くことで大まかな見通しが立ち、そもそも多くの人が利用しているので、売り主に避けられることもありません。
方法5.不動産会社に買取ってもらう
5つ目は新しい家を購入するタイミングに合わせて、不動産会社に家を買い取ってもらう方法。
買い主を探す手間が省けるので、タイミングを合わせやすい方法とも言えます。
【不動産会社に買取ってもらう条件】
- 売却価格が安くなっても大丈夫なこと
【不動産会社に買取ってもらうデメリット】
- 価格が相場の6〜8割に安くなってしまう
不動産会社の買取については、こちらで詳しく解説しています。
方法6.ハウス・リースバックを利用する
最後は家を買い取ってもらうものの、自分たちは家賃を支払ってそのまま住み続ける「ハウス・リースバック」と呼ばれる方法。
方法5と同様でタイミングを合わせやすい方法です。
【ハウス・リースバックを利用する条件】
- 売却価格が安くなっても大丈夫なこと
【ハウス・リースバックを利用するデメリット】
- 価格が相場の6〜8割になってしまう
ハウス・リースバックについてはこちらで解説しています。
仮住まいで賃貸を利用する場合のコツ
仮住まいで賃貸住宅を利用する場合は、次のようなポイントに注目して選びましょう。
賃貸の仲介手数料は安くできる場合もある
賃貸住宅で契約する際、物件を仲介した不動産会社に仲介手数料を支払います。
この仲介手数料、少し工夫すれば安くしてもらえる可能性も。
仲介手数料を安くする方法は、オーナー側の不動産会社（元付け）に直接連絡して交渉するのがポイント。
実は不動産会社には、オーナーをサポートする「元付け」と、入居希望者など客をサポートする「客付け」の2つの役割があるのです。
通常の場合、元付け不動産会社はオーナー側から広告料として、家賃1ヶ月分などを受け取ります。
さらにオーナーは、客付け不動産会社へ広告料（地域によって家賃1〜2ヶ月分）を支払っています。
客付けとなった不動産会社は入居者から仲介手数料をもらえますが、元付けは客のサポートをしたわけではないため仲介手数料は受け取れません。
しかし、元付け不動産会社が客付けも兼ねると、元付け不動産会社が受け取るのは
- オーナーからの広告料（元付け分）家賃1ヶ月分
- オーナーからの広告料（客付け分）家賃1〜2ヶ月分
- 入居者からの仲介手数料家賃0.5〜1ヶ月分
これら全てが受け取れるようになるのです。
ハウスくん元付けはすごい儲かるんだ！
家博士元付けだけのときよりも、すでに十分儲かっているから、入居者は交渉しやすいんだ
元付けはもともと受け取れない予定だった仲介手数料なので、仲介手数料の価格交渉も承諾してくれやすいというわけです。
とはいえ、賃貸物件の物件広告を見ても、数多くの不動産会社が同じ物件を広告しているため、どの不動産会社が元付けか分かりません。
そこで、不動産ジャパンという公共主導のポータルサイトで検索を使います。
100％ではありませんが、不動産ジャパンでは元付けの不動産会社しか広告を掲載していないことが多いのです。
【参考】不動産ジャパン
フリーレントでは最低入居期間の縛りに注意
賃貸物件の中には、フリーレントといって家賃が1ヶ月無料になるようなところもあります。
「1ヶ月分の家賃が節約できて良さそう」と考えるかもしれませんが、こうした物件は入居期間に縛りがあることが多いもの。
「最低入居期間2年」となっていれば、最低でも2年間は住み続けなければなりません。
フリーレントでは、条件までよく確認してから申し込みましょう。
なお、一般的な賃貸住宅以外にも、ウィークリーマンションやマンスリーマンションといった選択肢もあります。
こうした物件も視野に入れながら物件探しを進めると良いでしょう。
長期化の可能性があるならマンションは分譲仕様が狙い目
仮住まい期間が長期化する可能性があるなら、分譲仕様のマンションが狙い目です。
そもそも賃貸仕様のマンションは壁厚・床スラブ厚が薄く、防音も弱いことが多いもの。
設備も必要最低限といった感じで、グレードも低いのです。
それに対して分譲仕様のマンションは防音もしっかりしたものが多く、設備も充実しています。
また、分譲仕様のマンションの場合はオーナーが個人の場合が多く、入退去条件や補修費用など交渉しやすいのもポイント。
賃貸専用マンションは賃貸業を経営するプロがオーナーのため、条件や費用が厳しいことも多いのです。
家博士分譲仕様のマンションは、そもそも居住物件として購入したものの、長期出張などで住めなくなったような事情で賃貸に出されていることも多いんだ。
もともと分譲用に造られているから、設備なども充実しているんだね
敷金・礼金が不要の公的な賃貸もある
賃貸住宅の中には、公的な機関が運営している物件もあります。
こうした物件は敷金・礼金が不要。
家賃も収入に応じて変動することも多いので、検討してみる価値はあります。
ハウスくん公的な賃貸ってどんなの？
家博士都営や県営、市区町村営の住宅はもちろん、UR賃貸もあるよ。
UR賃貸は全国にあるから、まずは住んでいるエリアにどんな物件があるか探してみよう
できることなら、仮住まいの期間は短くしたいもの。
しかし、満足のいく買い替えができれば「仮住まい期間があって良かった」と感じることもあるでしょう。
仮住まいの選び方も買い替えを成功させるために重視しておきたいポイント。
民間だけでなく公的なものも視野に入れながら、家探しを進めていくと良いですよ。
あなたの買い替えが成功することをお祈りしています！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も
首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie（リアリエ）」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。
リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック（3DCG）で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。
さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。
パナソニックのリアリエについて詳しくはこちら
⇒リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる！ 試すなら急ぐべき理由とは
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