「家の買い替えでは仮住まいはどうすればいいの？ 避ける方法は？」
家を買い替えるけど、今の家が無事売れるか、理想の新居が見つかるかまだ分からない。
買い替えのタイミング次第で仮住まいになるけどどうすればいい？
そんなあなたのために、家の買い替えの仮住まいについて解説します。
できるなら仮住まいせずに、今の家から新居に直接引っ越したいもの。
しかし仮住まいを無理に避けると、肝心の買い替えで後悔する恐れもあります。
この記事では、上手く仮住まいを避ける方法と、仮住まいするなら知っておきたい仮住まいのコツについてまとめました。
納得の買い替えを実現して、かつご家族の負担と経済的な負担を最小限にすることは、幸せな生活につながります。
あなたの家の買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
仮住まいを避ける6つの方法
家の買い替えでは、費用や手間を考えると、できれば仮住まいは避けたいもの。
仮住まいを上手く避けるための6つの方法をまとめました。
それぞれ解説します。
方法1.買い先行で先に家を買う
仮住まいを避ける方法として確実なのは、買い先行で先に新しい家を買う方法。
買い先行なら先に新しい家に入居できるため、仮住まいの心配は不要です。
ただし買い先行をするためには、次の条件のいずれか1つが必要です
- 今の家の住宅ローンがない、又は新しい家をローン無しで購入できる
- ダブルローンが利用できる
住宅ローンが無ければ買い先行が簡単
住宅ローンが無ければ、買い先行が簡単です。
もし新しい家の購入費用が足りなくても、一時的に住宅ローンを借りて、今の家を売却したタイミングで返済すれば良いでしょう。
次のイメージです。
買い先行で一時的に借りる
ただしローン事務手数料はムダになる
ただ住宅ローンを一時的に使うと、事務手数料がムダになります。
住宅ローンを借りるときは、ローン総額の約2％を金融機関に支払いますが、金融機関によって項目が『保証料』か『事務手数料』のどちらかに。
このうち保証料は、元本を一括返済すると返金されます。
しかし事務手数料は、元本を一括返済しても返金されません。
ネット銀行の多くは事務手数料として支払うので、一括返済しても返金されないため要注意です。
一時的にローンを利用するときは、保証料として支払う金融機関で、一括返済時の返済条件をよく確認してから利用しましょう。
大手不動産会社のつなぎ融資もある
買い先行では、つなぎ融資を使う方法も。
一部の大手不動産会社では『つなぎ融資』というオプションがあり、先に新しい家を購入するための資金を借りることができます。
つなぎ融資のイメージ
ただしつなぎ融資は、一部の大手不動産会社しかありません。
つなぎ融資のある大手不動産会社に話を聞くなら、大手6社が運営する一括査定サイト『すまいValue』が便利です。
つなぎ融資はこちらで詳しく解説しています。
ハウスくん住宅ローンが残っていたら、買い先行はできないの？
家博士住宅ローンが残っている場合は、ダブルローンを使う方法があるよ。
ダブルローンを利用する買い先行
買い先行で今の家の住宅ローンが残っている場合、ダブルローンを使う方法があります。
ダブルローンのイメージ
ダブルローンは、利用できる金融機関が限られます。
多くの金融機関は、今の家を売りに出している書類（不動産会社との媒介契約書）があれば、ダブルローンが可能。
さらに一部の金融機関では、ダブルローンの間は1年など期間限定で住宅ローンの元本返済を猶予してくれる場合も。
ダブルローンは特殊なローンなので、直接金融機関に問い合わせるよりも、不動産会社に紹介してもらった方が良いでしょう。
ダブルローンは金融機関に許可をとる
もしダブルローンを利用する場合は、必ず今の家のローンを借りている金融機関に話をして許可をとりましょう。
もし金融機関に黙ったままダブルローンを使うと、最悪の場合「一括返済」を求められる恐れもあります。
ハウスくんどうして一括返済を求められるの？
家博士ダブルローンはローン規約に違反するからだよ。
一括返済を求められると、家が差し押さえられて競売にかけられる恐れもあるから大変なんだ
ダブルローンについては、こちらで詳しく解説しています。
買い替えの手順はこちらの記事で解説しています。
ちなみにオーバーローンで住み替えローンを利用するなら、売買のタイミングを同時に合わせる必要があります。
住み替えローン利用は同時売買
「住み替えローン」とは、オーバーローンの不足分を新しいローンとまとめる方法です。
オーバーローンとは、今の家の売却代金だけで住宅ローンが完済できない状態のこと。
家の買い替えでオーバーローンの場合は、住み替えローンを利用するのが一般的です。
住み替えローンのイメージ
ただし住み替えローンは、売買のタイミングを同時に合わせる必要があります。
そのため、住み替えローンでは仮住まいの心配はありません。
住み替えローンについてはこちらの記事で解説しています。
もし住み替えローンを使った買い替えを検討しているなら、そもそも本当に住み替えローンが必要なのか、売却価格を正確に査定してみましょう。
今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
マンションは、約8年で54％も値上がりしています。
一戸建ては上昇していないように見えますが、地方で値下がりしているため平均が変わらないだけで、都市部では値上がりしています。
まずは今の家の価格を正確に確認しましょう。
家の価格を正確に知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼します。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
方法2.買主に交渉する
家の買主に交渉して仮住まいを避ける方法。
次のいずれかを交渉し、買主が承諾すれば仮住まいを避けられます。
- 今の家の引き渡しを、新しい家の引き渡しに合わせてもらう
- 引き渡しの後に家賃を支払って、一定の期間だけ住ませてもらう
家の買主に交渉するためには、次の条件が必要です。
- 今の家の売却に合わせて新しい家を購入できること
- 1ヶ月などわずかな期間の調整ですむこと
ただし買主に交渉すると、デメリットとして売却価格の交渉で不利になる恐れがあります。
買主と価格交渉するときは、仮住まい費用を基準にすると良いでしょう。
方法3.トランクルームを利用する
家具などの荷物をトランクルームに預ける方法。
荷物の置き場所を確保できれば、親類の家やホテルを利用して、仮住まいを避けることができます。
ただし長期間は難しいので、今の家の売却のタイミングに合わせて新しい家を購入できる場合に限られます。
できれば1ヶ月未満など僅かな期間の調整で済む方が楽でしょう。
トランクルームは大手ならキュラーズ
トランクルームを利用したことがなければ、大手ではキュラーズが良いでしょう。
トランクルームは大手3社（ハローストレージ・キュラーズ・ライゼボックス）で半分のシェアを占めています。
キュラーズは大手3社の中でも、最短1ヶ月から利用できるトランクルーム。
初期費用も無料なので費用を抑えられます。
荷物の出し入れは24時間いつでもOK。
スタッフ常駐で日中はフロアを巡回、利用するフロアのみのエレベーター制限など、セキュリティ面でも安心です。
都内の一部エリアでは、荷物の出し入れに利用できる無料シャトルバスもあります。
方法4.停止条件付きで購入する
停止条件付きで購入とは、今の家が売れることを条件として新しい家を購入すること。
今の家が新居の引き渡しまでに売れなければ、売買契約は停止されます。
ただし停止条件付きで購入するための条件として、家の買付申込があるなど、売れる見込みがあること。
全く売れるか分からない状態では、断られてしまいます。
また停止条件付売買契約は、買主（あなた）には好都合ですが、売主にとっては不利な契約。
そのため人気物件は購入し難く、抽選のある新築マンションなども難しいでしょう。
方法5.不動産会社に買取ってもらう
仮住まいを避ける方法の5つ目は、新しい家を購入するタイミングに合わせて、不動産会社に家を買い取ってもらう方法。
ただしデメリットとして、買取価格は相場の6〜8割に安くなってしまいます。
よほど急ぐ事情がない限り、他の方法を利用した方が良いでしょう。
少しでも高く売るなら自社買取を数多く当たる
買取で少しでも高く売るには、次の2つを考えましょう。
- 仲介手数料が不要な自社買取の不動産会社を狙う
- 10社20社と数多くの不動産会社に査定を依頼する
数多くの不動産会社に査定を依頼すれば、中には査定ミスや社内事情により、相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかることもあります。
不動産会社の買取については、こちらで詳しく解説しています。
方法6. リースバックを利用する
仮住まいを避ける最後の方法は、売却後も家賃を払い住み続ける『リースバック』。
リースバックは、家を不動産会社に買取ってもらい、買取後は家賃を支払って賃貸として住み続ける方法です。
リースバックのイメージ
ただしリースバックも、価格が相場の6〜8割に安くなってしまいます。
リースバックを扱う不動産会社は増えていますが、買取に比べるとまだ少なく、相見積もりの競争も激化していません。
売却価格は、買取より安くなりがちです。
リースバックを利用する場合は、普通の売却価格と比較し、安くなる金額に納得してから利用しましょう。
ハウス・リースバックについてはこちらで解説しています。
ここまで仮住まいを避ける6つの方法を解説しました。
次に仮住まいについて解説します。
仮住まいにもメリットはある
仮住まいにもメリットがあります。
仮住まいで住み替え満足度が高くなる
仮住まいすることで、買い替えの満足度は高くなる傾向があります。
なぜなら仮住まいに住んだ方が、じっくり時間をかけて理想の家を探せるため。
時間をかけるほど、理想の家が見つかりやすいのです。
ハウスくん確かに、理想の家ってなかなか見つからないよね。
家博士仮住まいするなら、先に仮住まいに引っ越す方法で家が売れやすくなることもある。
先に仮住まいすると家が売れやすくなる
先に仮住まいに移ると、家が売れやすくなる効果があります。
なぜなら即入居可で、内覧対応が不要だから。
やはり即入居可だと購入者には魅力的で、売れやすくなります。
また内覧の対応が不要なことも大きなメリット。
住みながら家を売ると、内覧のたびに家を片付けたり、対応したり、何かと大変です。
不動産会社にとっても、空き家だと内覧の日程調整が不要なので、内覧に案内しやすいもの。
結果として内覧件数が増えます。
内覧についてはこちらで解説しています。
ただし先に仮住まいに移ると、家賃がかかるし、仮住まいが無くなるチャンスを放棄することになります。
まず売り出して、反響を見ながら内覧が多いなら仮住まいに移るという方法でもよいでしょう。
次に仮住まいで賃貸を利用する場合のコツについて解説します。
仮住まいで賃貸を利用する場合のコツ
仮住まいで賃貸を利用する場合は、なるべく費用を抑えることと、ご家族の満足度を高めることを考えましょう。
公営賃貸なら礼金・仲介手数様が不要
公営賃貸では、礼金や仲介手数料が不要です。
また家賃も収入に応じて変動する場合も。
条件さえ合えばお得なので検討してみましょう。
家博士都営や県営、市区町村営の住宅はもちろん、UR賃貸もあるよ。
UR賃貸は全国にあるから、まずは住んでいるエリアに物件があるか探してみよう
仲介手数料は元付けに交渉する
民間賃貸の仲介手数料は、オーナー側の不動産会社（元付け）に直接連絡して交渉すると安くなる可能性が高くなります。
なぜなら客付けを省略した分だけ、元付けが多くを受け取るため。
実は不動産会社には、オーナーをサポートする「元付け」と、入居希望者をサポートする「客付け」の2つの役割があるのです。
通常、オーナーは次を支払います。
- 元付け不動産会社に手数料（家賃1ヶ月分）
- 客付け不動産会社に広告料（地域によって家賃1〜2ヶ月分）
さらに客付け不動産会社は入居者から次を受け取ります。
- 仲介手数料（家賃0.5〜1ヶ月分）
しかし元付け不動産会社が客付けも兼ねると、元付け不動産会社は全てを受け取り、収入は2.5〜4倍に。
元付け不動産会社は多く受け取るため、入居者の値下げ交渉にも応じやすいのです。
ハウスくん元付けはすごい儲かるんだ！
でも元付け不動産会社ってどうやって探すの？
家博士賃貸なら管理の看板を見ると、元付けが分かるね。
あとは不動産ジャパンかな。
管理の看板か不動産ジャパンで元付けが分かる
賃貸物件の物件広告を見ても、数多くの不動産会社が同じ物件を広告しているため、どの不動産会社が元付けか分かりません。
もし物件の入り口などに管理会社の看板があれば、そこが元付け不動産会社です。
看板が無ければ、不動産ジャパンという公共主導のポータルサイトを使っても良いでしょう。
100％ではありませんが、不動産ジャパンでは元付けの不動産会社しか広告を掲載していないことが多いのです。
【参考】不動産ジャパン
フリーレントでは最低入居期間の縛りに注意
賃貸物件の中には、フリーレントといって家賃が1ヶ月無料になるところもあります。
ただしフリーレント物件は入居期間に縛りがあることが多いもの。
「最低入居期間2年」となっていれば、最低でも2年間は住み続けなければなりません。
フリーレントでは、条件までよく確認してから申し込みましょう。
なお、一般的な賃貸住宅以外にも、ウィークリーマンションやマンスリーマンションといった選択肢もあります。
こうした物件も候補に考えると良いでしょう。
長期化なら分譲仕様マンションも
仮住まい期間が長期化しそうなら、分譲仕様のマンションも良いでしょう。
分譲仕様のマンションなら防音がしっかりしたものが多く、設備も充実。
また分譲仕様のマンションは個人オーナーが多く、入退去条件や補修費用など交渉しやすいのもポイントです。
普通の賃貸マンションは壁厚・床スラブ厚が薄く、防音が弱め。
設備も必要最低限で、グレードも低い傾向です。
賃貸専用マンションは賃貸業を経営するプロがオーナーのため、条件や費用が厳しく交渉もしにくいでしょう。
家博士ただし分譲マンションでも、築年数が古かったり、デベロッパーが悪いと防音は弱い。
あくまで傾向として知っておくと良いよ。
まとめ
ここまで家の買い替えで仮住まいを避ける方法を解説しました。
仮住まいを避ける6つの方法
一方で仮住まいを覚悟した方が、住替えの満足度は高くなるかもしれません。
仮住まいをするなら、公営賃貸や仲介手数料を交渉して、費用を押さえてください。
あなたの買い替えが成功することを心よりお祈りしています！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
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