「住み替えを仮住まいなしにしたいけど、方法は？」
家の買い替えで、仮住まいについてお悩みですね。
確かに仮住まいは、費用と手間がかかるので、できれば避けたいもの。
仮住まいなしで理想の新居に住み替えられたら…なんて思いますよね。
そんなあなたのために、住み替えと仮住まいについてまとめました。
この記事では、仮住まいを避ける6つの方法を紹介します。
また仮住まいも、上手く利用すればメリットがあるため、この記事では仮住まいのメリットと、仮住まいで役立つ4つのコツも解説。
ご家族の負担と経済的な損失を最小限に抑えて、幸せな生活に役立ててください。
あなたの家の買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
仮住まいなしで住み替える6つの方法
仮住まいなしで住み替える6つの方法はこちら。
それぞれ解説します。
方法1. 買い先行で先に買う
仮住まいを避ける方法として確実なのは、買い先行で先に新しい家を買う方法。
買い先行なら先に新しい家に入居できるため、仮住まいの心配は不要です。
ただし買い先行をするためには、次の条件のいずれか1つが必要です
- 今の家の住宅ローンがない、又は新しい家をローン無しで購入できる
- ダブルローンが利用できる
具体的な方法は、次章の「買い先行で先に買う方法とは」で解説しています。
方法2. 買主に交渉する
家の買主に交渉して仮住まいを避ける方法。
次のいずれかを交渉し、買主が承諾すれば仮住まいを避けられます。
- 今の家の引き渡しを猶予してもらい、新しい家の引き渡しに合わせる
- 引き渡しの後に家賃を支払って、一定期間だけ住ませてもらう
ただし買主に交渉するためには、次の条件が必要です。
- 今の家の売却に合わせて新しい家を購入できること
- 1ヶ月などわずかな期間の調整ですむこと
買主に交渉するデメリットとして、売却価格の交渉で不利になる恐れがあります。
買主と価格交渉するときは、仮住まい費用を基準にすると良いでしょう。
方法3. トランクルーム
家具などの荷物をトランクルームに預ける方法。
荷物の置き場所を確保できれば、親類の家やホテルを利用して、仮住まいを避けることができます。
ただし長期間は難しいので、今の家の売却のタイミングに合わせて新しい家を購入できる場合に限られます。
できれば1ヶ月未満など僅かな期間の調整で済む方が楽でしょう。
方法4. 停止条件付きで買う
停止条件付きで購入とは、今の家が売れることを条件として新しい家を買う方法。
今の家が新居の引き渡しまでに売れなければ、売買契約は停止されます。
ただし条件として、家の買付申込があるなど、売れる見込みがあること。
全く売れるか分からない状態では、断られてしまいます。
また停止条件付売買契約は、買主（あなた）に好都合ですが、売主には不利な契約。
そのため競合を優先されてしまい、人気物件は買えない恐れがあります。
また抽選のある新築マンションも、断られることが多いでしょう。
方法5. 不動産会社の買取
新しい家を買うタイミングに合わせて、不動産会社に家を買い取ってもらう方法。
ただしデメリットとして、買取価格が相場の6〜8割に安くなってしまいます。
よほど急ぐ事情がない限り、他の方法を利用した方が良いでしょう。
少しでも高く売るなら自社買取を数多く当たる
買取で少しでも高く売るには、次の2つを考えましょう。
- 仲介手数料が不要な自社買取の不動産会社を狙う
- 10社20社と数多くの不動産会社に査定を依頼する
数多くの不動産会社に査定を依頼すれば、中には査定ミスや社内事情により、相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかることもあります。
不動産会社の買取については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
方法6. リースバック
仮住まいを避ける最後の方法は、売却後も家賃を払い住み続ける『リースバック』。
リースバックは、家を不動産会社に買取ってもらい、買取後は家賃を支払って賃貸として住み続ける方法です。
リースバックのイメージ
ただしリースバックも、価格が相場の6〜8割に安くなってしまいます。
リースバックを扱う不動産会社は増えていますが、買取に比べるとまだ少なく、相見積もりの競争も激化していません。
売却価格は、買取より安くなりがちです。
リースバックを利用する場合は、普通の売却価格と比較し、安くなる金額に納得してから利用しましょう。
リースバックについてはこちらで解説しています。
住んだまま家を売るリースバック。ローン返済の解決策として増えていますが、利用には5つの注意点もあります。リースバックのメリット・注意点、そしてリースバック会社20社をまとめました。
ここまで仮住まいを避ける6つの方法を解説しました。
次に買い先行で先に買う方法を詳しく解説します。
買い先行で先に買う3つの方法
買い先行で先に家を買う方法として、次の3つがあります。
ただし今の家のローンの状態によって選べる選択肢は違い、次の3つのケースに分かれます。
- 今の家のローンが無いケース
→方法1.普通の住宅ローン、又は方法2.つなぎ融資を使う。 - 今の家のローン残あり、売却で完済できるケース
→方法2.つなぎ融資、又は方法3.ダブルローンを使う。 - 今の家のローン残あり、売却しても完済できないケース
→住み替えローンを使う。（※買い先行はできない）
それぞれ解説します。
方法1. 普通の住宅ローン
今の住宅ローンが無ければ一時的に借りる
今の家の住宅ローンが無ければ、購入費用が足りなくても一時的に住宅ローンを借りても良いでしょう。
返済は、今の家を売却したタイミングでも、住宅ローン控除が終わったタイミングでも、都合に合わせて調整できます。
今の家の売却で返済する場合は、次の手順です。
買い先行で一時的に借りる場合
ローン事務手数料は一括返済しても戻らない
ただ住宅ローンを一時的に使うときは、事務手数料がムダになるので注意しましょう。
住宅ローンを借りるときに、ローン総額の約2％を金融機関に支払います。
この費用の大部分は『保証料』又は『事務手数料』のどちらかに振り分けられますが、金融機関によって違います。
ここで注意したいのは、保証料だと一括返済すると返金されますが、事務手数料は一括返済しても返金されないこと。
ネット銀行の多くは事務手数料として支払うので、一括返済しても返金されないため要注意です。
一時的にローンを利用するときは、保証料として支払う金融機関を利用し、一括返済時の返済条件をよく確認しましょう。
方法2. つなぎ融資
今の家の住宅ローンに関係なく使える
つなぎ融資は買い先行で一時的に家の購入資金を借りる融資。
一部の大手不動産会社がオプションとして用意するもので、今の家の住宅ローンに関係なく使えます。
つなぎ融資のイメージ
つなぎ融資は一部の大手しかない
ただしつなぎ融資は、一部の大手不動産会社しかありません。
具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋、小田急不動産など。
これらつなぎ融資のある大手不動産会社に話を聞くなら、大手6社が共同運営する一括査定サイト『すまいValue』が便利です。
つなぎ融資はこちらで詳しく解説しています。
家の買い替えの「つなぎ融資」はメリットの多い便利なローン。ただし利用する場合はデメリットにも注意が必要です。
方法3. ダブルローン
今のローンと新しいローンを並行して借りる
買い先行で今の家の住宅ローンが残っている場合、ダブルローンを使う方法もあります。
ダブルローンのイメージ
ダブルローンの金融機関は不動産会社の紹介で
ダブルローンは利用できる金融機関が限られる特殊なローンなので、直接金融機関に問い合わせるより、不動産会社に紹介してもらった方が良いでしょう。
不動産会社は金融機関と提携しており、有利な条件で借りられるかもしれません。
金融機関の中には、1年など期間限定でダブルローン期間中の元本返済を猶予してくれるところもあります。
ダブルローンを利用できる金融機関なら、今の家を売りに出している書類（不動産会社との媒介契約書）があれば、ローン審査をしてくれます。
今の金融機関に許可をとる
もしダブルローンを利用する場合は、必ず今の家のローンを借りている金融機関に話をして許可をとりましょう。
もし金融機関に黙ったままダブルローンを使うと、最悪の場合「一括返済」を求められる恐れもあります。
ハウス どうして一括返済を求められるの？
家博士 ダブルローンはローン規約に違反するからだよ。
一括返済を求められると、家が差し押さえられて競売にかけられる恐れもあるから大変なんだ
ダブルローンについては、こちらで詳しく解説しています。
家の買い替えでダブルローンを利用するために必要な条件、ダブルローンを利用する場合の注意点、そして利用する方法について、分かりやすくまとめました。
家の買い替えで失敗しないためには、最適な方法を選ぶことが大切。7つの手順で買い替えの失敗を防げます。
オーバーローンなら「住み替えローン」
オーバーローンで住み替えローンを利用するなら、売買のタイミングを同時に合わせる必要があり、買い先行はできません。
今の家がオーバーローンの場合
「住み替えローン」とは、オーバーローンの不足分を新しいローンとまとめる方法です。
オーバーローンとは、今の家の売却代金だけで住宅ローンが完済できない状態のこと。
家の買い替えでオーバーローンの場合は、住み替えローンを利用するのが一般的です。
住み替えローンのイメージ
売買のタイミングは同時が条件
ただし住み替えローンは、売買のタイミングを同時に合わせる必要があります。
そのため住み替えローンでは買い先行はできません。
住み替えローンについてはこちらの記事で解説しています。
住み替えローンは、オーバーローンの家を買い替えるときに便利な方法。ただし注意点もあります。注意点と対策、そして手順をまとめました。
家が予想外に値上りしているかも
もし住み替えローンを使った買い替えを検討しているなら、そもそも本当に住み替えローンが必要なのか、売却価格を正確に査定してみましょう。
今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約10年で85％も値上がりしています。
一戸建ては上昇していないように見えますが、地方で値下がりしているため平均が変わらないだけで、都市部では値上がりしています。
まずは今の家の価格を正確に確認しましょう。
家の価格を正確に知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼します。
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
36年連続1位の業界No.1
- 店舗数 287店舗
（首都圏185、関西圏46、中部圏28、札幌8、東北8、中国８、九州8）
三井のリハウスは、36年連続で売買仲介件数が1位と圧倒的。
豊富な実績を使った査定は精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
正確な査定をするなら、まず抑えたい候補といえるでしょう。
また担当者の平均レベルが高く、外れが少ないことにも定評あり。
やはり業界トップだけあり、優秀な人材が集まっています。
ハウス 36年間も連続1位はスゴイね。
家博士 業界トップ企業だから、初めての売却でも安心してお任せできる。
実際に多くの人が利用してるし、満足度も96％と高いよ。
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 249店舗
（首都圏138、関西圏66、中部東海18、北海道9、東北5、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
大手3社でサービスNo.1
- 店舗数 210店舗
（首都圏139、関西圏41、名古屋11、札幌8、仙台6、福岡5）
東急リバブルは大手3社で最もサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと、査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、売れ残る心配がなく買い替えで安心なサービス。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
大手3社のサービス比較
| 三井のリハウス | 住友不動産販売 | 東急リバブル | |
|---|---|---|---|
| 建物調査・保証 | ○ | ○ | ○ |
| 設備調査・保証 | ○ | ○ | ○ |
|
買取保証 （売却保証） |
× | × | ○ |
| 自社買取 | × | × | ○ |
| リースバック | × | × | ○ |
| アクティブ売却パッケージ | × | × | ○ |
| つなぎ融資 | ○ | ○ | ○ |
| 除菌・消臭 | × | × | ○ |
| 補修（リペア） | × | ○ | ○ |
| 掃除 | × | ○ | ○ |
| 3D広告 | ○ | ○ | ○ |
| 土地保証（埋設・地盤） | × | × | ○ |
| 擁壁調査保証 | × | × | ○ |
| 仮測量 | × | ○ | ○ | 相続税立替 | × | ○ | ○ |
※各サービスは各社で適用条件あり
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞く価値はあるよ。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却を考えているなら、大手以外も何社か話を聞いたほうが良い。
具体的には、首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社がオススメだね。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と合わせて査定を依頼したいのはSRE不動産（旧ソニー不動産）。
SRE不動産は業界初のエージェント制で売主だけを担当し、大手で問題になりがちな両手仲介がありません。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
エージェント制のメリットは、無数にある他の不動産会社が積極的に買主を探すため、早く高く売れやすいこと。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス とりあえず不動産会社に無料査定を依頼してみた方が良いんだね。
でもつなぎ融資やダブルローンしないなら、仮住まいは仕方ないのかな？
家博士 仮住まいも悪いことばかりじゃないよ。
仮住まいについても、一応整理しておこう。
仮住まいも悪いことばかりではない
住み替えで仮住まいすることも、悪いことばかりではありません。
仮住まいにもメリットがあります。
仮住まいの2つのメリット
メリット1. 住み替え満足度が高くなる
仮住まいすることで、買い替えの満足度は高くなる傾向があります。
なぜなら仮住まいに住んだ方が、じっくり時間をかけて理想の家を探せるため。
時間をかけるほど、理想の家が見つかりやすいのです。
ハウス 確かに、理想の家ってなかなか見つからないよね。
家博士 仮住まいするなら、先に仮住まいに引っ越す方法で家が売れやすくなることもある。
メリット2. 家が売れやすくなる
先に仮住まいに移ると、家が売れやすくなる効果があります。
なぜなら即入居可で、内覧対応が不要だから。
やはり即入居可だと購入者には魅力的で、売れやすくなります。
また内覧の対応が不要なことも大きなメリット。
住みながら家を売ると、内覧のたびに家を片付けたり、対応したり、何かと大変です。
不動産会社にとっても、空き家だと内覧の日程調整が不要なので、内覧に案内しやすいもの。
結果として内覧件数が増えます。
家の売却での内覧には15のポイントがあります。内覧で家を売るために、知っておきたい知識をまとめました。
ただし先に仮住まいに移ると、家賃がかかるし、仮住まいが無くなるチャンスを放棄することになります。
まず売り出して、反響を見ながら内覧が多いなら仮住まいに移るという方法でもよいでしょう。
次に仮住まいで賃貸を利用する場合のコツについて解説します。
仮住まい4つのコツ
住み替えで仮住まいする場合は、なるべく費用を抑えることと、ご家族の満足度を高めることを考えましょう。
コツ1. 公営賃貸なら礼金・仲介手数様が不要
公営賃貸とは、
などがあります。
公営賃貸は多くが礼金や仲介手数料不要、復旧費用などもほとんどかかりません。
高齢者も普通に入居でき、家賃も収入に応じて安くなる場合があります。
条件さえ合えばお得なので検討してみましょう。
家博士 公営賃貸は全国にあるから、まずは住んでいるエリアに空き物件があるか探してみよう
コツ2. 仲介手数料は元付けに交渉する
民間賃貸の仲介手数料は、オーナー側の不動産会社（元付け）に直接連絡して交渉すると安くなる可能性が高くなります。
なぜなら客付けを省略した分だけ、元付けが多くを受け取るため。
実は不動産会社には、オーナーをサポートする「元付け」と、入居希望者をサポートする「客付け」の2つの役割があるのです。
通常、オーナーは次を支払います。
- 元付け不動産会社に手数料（家賃1ヶ月分）
- 客付け不動産会社に広告料（地域によって家賃1〜2ヶ月分）
さらに客付け不動産会社は入居者から次を受け取ります。
- 仲介手数料（家賃0.5〜1ヶ月分）
しかし元付け不動産会社が客付けも兼ねると、元付け不動産会社は全てを受け取り、収入は2.5〜4倍に。
元付け不動産会社は多く受け取るため、入居者の値下げ交渉にも応じやすいのです。
ハウス 元付けはすごい儲かるんだ！
でも元付け不動産会社ってどうやって探すの？
家博士 賃貸なら管理の看板を見ると、元付けが分かるね。
あとは不動産ジャパンかな。
管理の看板か不動産ジャパンで元付けが分かる
賃貸物件の物件広告を見ても、数多くの不動産会社が同じ物件を広告しているため、どの不動産会社が元付けか分かりません。
もし物件の入り口などに管理会社の看板があれば、そこが元付け不動産会社です。
看板が無ければ、不動産ジャパンという公共主導のポータルサイトを使っても良いでしょう。
100％ではありませんが、不動産ジャパンでは元付けの不動産会社しか広告を掲載していないことが多いのです。
【参考】不動産ジャパン
コツ3. フリーレントでは最低入居期間の縛りに注意
賃貸物件の中には、フリーレントといって家賃が1ヶ月無料になるところもあります。
ただしフリーレント物件は入居期間に縛りがあることが多いもの。
「最低入居期間2年」となっていれば、最低でも2年間は住み続けなければなりません。
フリーレントでは、条件までよく確認してから申し込みましょう。
なお、一般的な賃貸住宅以外にも、ウィークリーマンションやマンスリーマンションといった選択肢もあります。
こうした物件も候補に考えると良いでしょう。
コツ4. 長期化なら分譲仕様マンションも
仮住まい期間が長期化しそうなら、分譲仕様のマンションも良いでしょう。
分譲仕様のマンションなら防音がしっかりしたものが多く、設備も充実。
また分譲仕様のマンションは個人オーナーが多く、入退去条件や補修費用など交渉しやすいのもポイントです。
普通の民間賃貸マンションは壁厚・床スラブ厚が薄く、防音が弱め。
設備も必要最低限で、グレードも低い傾向です。
賃貸専用マンションは賃貸業を経営するプロがオーナーのため、条件や費用が厳しく交渉もしにくいでしょう。
家博士 ただし分譲マンションでも、築年数が古かったり、デベロッパーが悪いと防音は弱い。
あくまで傾向として知っておくと良いよ。
まとめ
ここまで家の買い替えで仮住まいを避ける方法を解説しました。
仮住まいを避ける6つの方法
一方で仮住まいを覚悟した方が、住替えの満足度は高くなるかもしれません。
まずは今のマンションがどのくらい値上がりしているか、確認してみると良いでしょう。
正確に査定するためにはあ、売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼します。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外の地域では一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
あなたの不動産の売却が成功することをお祈りしております！
全国対応の主要な一括査定サイト
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
