「マンションを売却したいけど、大変そうで気が重い…。」
マンション売却でお悩みですね。
確かに始めてのマンション売却だと、分からないことが多く考えるだけでも大変。
なんとか楽にマンションを売りたいですね。
しかしプロの力を利用すれば、初めての人でも簡単にマンションを売却できます。
わずか2つのポイントに集中すれば、他のほとんどは手を抜いてもOK。
この記事では、マンション売却を大変と思うあなたが、簡単にマンションを売却するために集中すべき2つのポイントについて解説します。
あなたのマンション売却に対する不安が無くなり、最小限の労力で売却に成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
マンション売却で大変なこと
当サイトにお問い合わせいただくマンション売却についての質問の中から、代表的なものをいくつか挙げてみましょう。
- そもそも何をすれば良いのか調べるのが大変
- 不動産会社を選ぶのが大変
- しつこい営業の相手が大変
- 書類の準備が大変
- 住み替え先探しが大変
- なかなか売れないで大変
- 相場より安く売ってしまい大損して大変
- 掃除や片づけなど内覧の対応が大変
- 不動産会社がミス連発、動きが悪くて大変
- 買主がクレーマーで売却後も大変
- 確定申告が大変
ハウス こんなに大変なことばかりだと、マンション売却なんてしたくないね・・・
家博士 違うんだ。
多くの人は、マンション売却で大切な2つのポイントを間違えて、その結果大変になってるんだ。
まるで穴だらけのバケツに、必死で水を貯めてるイメージだよ。
マンション売却が大変にならない2つのポイント
マンション売却が大変にならないためには、次の2つのポイントに集中しましょう。
- 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
- 内覧の対応
それぞれ解説します。
ポイント1. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
優秀で信頼できる不動産会社を選べば、マンション売却の大変さの大部分が解決します。
なぜならマンションの売却活動は、広告から契約までほとんど全てを不動産会社にお任せするから。
家博士 マンションの売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれるよ。
売却活動はほとんど不動産会社が代行する
マンション売却で、不動産会社があなたに代わって行う売却活動は、次の様なものがあります。
不動産会社が代行する売却活動
- マンションの価格査定、競合調査
- 売却戦略の提案
- 宣伝・広告（マイソク作成、レインズ登録、自社サイト掲載、ポータルサイト掲載、チラシ作成、オープンハウス）
- 必要なリフォームやクリーニングの提案
- 反響のまとめ、競合チェックと売却価格調整の提案
- 問い合わせや購入希望者への対応
- 内覧の予定調整、同行、クロージング
- 価格調整などの交渉から条件同意まで
- 売買契約書・重要事項説明の作成
- 売買契約
- 精算・引き渡し
- 売却後の対応
売主がするのは、最終的な決断だけ
逆にあなたが自分でできることは少なく、せいぜい最終的に決断する程度。
例えば、この様な決断です。
- 売出し価格をいくらにするか
- 反響をみて価格を調整するときの値下げ幅をいくらにするか
- 購入希望者との価格交渉で、いくらなら売るか
しかし、これら最終的な決断すら、不動産会社のアドバイスを元に判断することになります。
この様に、あなたのマンション売却が成功するかどうかは不動産会社次第。
不動産会社選びに失敗すると、マンション売却が大変になってしまうのです。
大変なことも優秀な不動産会社なら解決する
マンション売却で大変なことの大部分は、優秀な不動産会社なら解決できます。
- そもそも何をすれば良いか調べるのが大変
→不動産会社が教えてくれる。優秀な不動産会社なら、手続きの流れから準備するものまで、分かりやすく丁寧に教えてもらえます。 - しつこい営業の相手が大変
→優秀な不動産会社に絞って接触すれば、しつこい営業はない。ただし不動産会社選びだけは時間と手間をかける。 - 書類の準備が大変
→不動産会社が教えてくれて、足りない書類は揃えてくれる
登記などの取得も不動産会社にお任せできます。 - 住み替え先探しが大変
→不動産会社にお任せ - なかなか売れないで大変
→優秀な不動産会社なら普通に売れる - 相場より安く売ってしまい大損して大変
→優秀な不動産会社なら相場通りに売れる - 不動産会社がミス連発、動きが悪くて大変
→優秀な不動産会社なら大丈夫 - 買主がクレーマーで売却後も大変
→優秀な不動産会社ならお任せで大丈夫 - 確定申告が大変
→優秀な不動産会社ならさらっと教えてくれる
ハウス ホントだ！
こうして見ると、自分ですることはほんの少しだけだね。
売却の大部分を不動産会社にお任せするからこそ、優秀で信頼できるところを選ぶことが大切なのです。
家博士 優秀で信頼できる不動産会社の選び方は、後で詳しく解説するよ
ポイント2. 内覧の対応
内覧の対応だけは売主が主役
（住みながら売る場合の）内覧対応だけは売主が主役。
売却活動はほとんど不動産会社が代行してくれますが、内覧は代行できません。
内覧は無理をしてでも、売主のあなたが頑張るポイントなのです。
内覧を楽にする5つの方法
内覧が大事とはいえ、少しでも楽にしたいもの。
内覧をなるべく楽にする方法は次の5つあります。
内覧を楽にする方法1. 少ない内覧で早く売る
売主が内覧で頑張れば、それだけ早く売れるので、内覧の回数が少なくて済みます。
内覧の出来次第で、あなたのマンションの売れやすさは大きく変わるもの。
不動産会社に注意点を聞いて、内覧に時間と労力をかけましょう。
例えば内覧可能日を制限してしまうと、せっかくあなたのマンションを検討している人も、他のマンションを先に内覧し購入してしまうかもしれません。
もし内覧後に断れても、不動産会社に買主の感想を聞いて、次回に向けて改善しましょう。
内覧を楽にする方法2. 先に引越して空き家で売る
空き家の状態であれば、あなた自身が内覧対応する必要はなくなります。
賃貸に引っ越すなら、先に引越すと良いでしょう。
買い替えでは先に家を購入することになりますが、この場合は売れ残りのリスクも考えて判断します。
家の買い替えで「仮住まいなし」で住み替える6つの方法、仮住まいするなら知っておきたい仮住まい4つのコツをまとめました。
内覧を楽にする方法3. 冷やかしの内覧を断ってもらう
マンションを買うつもりはないのに、ただ見に来ただけという冷やかしの内覧客は意外に多いもの。
不動産会社に依頼して、冷やかしの内覧客は断ってもらうと良いでしょう。
特に他の不動産会社が見つけた買主だと、自社物件の内覧前に比較対象で案内されるケースがあります。
内覧を楽にする方法4. ルームクリーニングを利用する
忙しくて掃除まで手が回らない場合は専門業者のルームクリーニングを利用しても良いでしょう。
費用はかかりますが、部屋の印象は断然良くなります。
不安であれば依頼する前に不動産会社に意見を聞くと良いでしょう。
内覧を楽にする方法5. ものを減らして掃除を楽にする
ものが多い部屋は雑多な印象を与えるもの。
不用品は処分しておくと、内覧前の掃除も楽になります。
捨てる以外に、部分的にトランクルームに預けてものを減らすという方法もあります。
内覧で成功するためのポイントはこちらで詳しく解説しています。
家の売却での内覧には15のポイントがあります。内覧で家を売るために、知っておきたい知識をまとめました。
ハウス 内覧だけは自分で頑張るしかないね。
でも優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探すの？
家博士 実績豊富な不動産会社に絞って、話を聴き比べて信頼できそうなところを選ぶんだ
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ方法
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ方法は次の2つのステップです。
- 実績豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼する
- 話を聴き比べて、最も信頼できそうな不動産会社を選ぶ
それぞれ解説します。
1. 実績豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼する
不動産会社は担当者の当たり外れもあるので、少なくとも3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし話を聴き比べるためには多くても6社程度までに押さえた方が現実的。
3社〜6社程度に絞って無料査定を依頼するのが定番です。
ハウス 不動産会社はどうやって選ぶの？
家博士 実績豊富な不動産会社を選ぶ方が良いね。
優秀な不動産会社はマンション売却実績が豊富
優秀な不動産会社とは、マンション売却実績が豊富な不動産会社。
あなたのエリアで、マンション売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
ハウス 売却実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 都市部は大手3社が強いね。
都市部は大手3社を中心に選ぶ
都市部では、大手トップ3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋）を中心に選ぶと良いでしょう。
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
多くの顧客を抱えています。
ハウス 大手3社だとどこがオススメ？
家博士 36年連続で仲介実績1位の「三井のリハウス」、3社の中で1番サービスが充実している「東急リバブル」かな。
大手にまとめて査定なら「すまいValue」が便利
大手にまとめて査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
大手上位4社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。
すまいValueは大手上位4社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋）とその他大手2社（小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイト。
大手上位4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、これらに査定を依頼できる一括査定サイトはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
地方では地域No.1を探す
地方は大手の営業エリア外になるため、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
2. 話を聴き比べて信頼できそうな不動産会社を選ぶ
査定を依頼する不動産会社を決めたら、話を聴き比べて依頼先を決めます。
このとき、査定価格だけで判断するのはNG。
信頼できる不動産会社を探す3つのコツを解説します。
- コツ1. 買取と仲介の2種類の査定を依頼する
- コツ2. こちらからの情報を統一する
- コツ3. 担当者への質問を考えておく
それぞれ解説します。
コツ1. 買取と仲介の2種類の査定を依頼する
買取と仲介の2種類で査定を依頼すると、信頼できる不動産会社が分かります。
悪質な不動産会社の査定例
悪質な不動産会社は、買取と仲介の査定価格の差が大きくなりがち。
なぜなら、「買取」は自社で購入し転売して利益を得る「本音の価格」になるため。
一方で「仲介」の査定価格は、売れるであろう予想価格にすぎません。
ごく一部ですが、悪質な不動産会社は媒介契約（ばいかいけいやく：仲介する契約）をとるために、高すぎて売れない査定価格を提示することがあります。
不動産会社が売主をだます4つの手口と、だまされずに不動産売却を売る3つの方法を解説します。
コツ2. こちらからの情報を統一する
情報を統一するのは、査定の条件を同じにして比較しやすくするため。
また不動産会社の話を聴き比べるときに、違いが分かりやすくなるためです。
コツ3. 担当者への質問を考えておく
売却活動が始まれば担当者とのやりとりも多くなります。
こちらの質問にきちんと答えてくれるかどうか（契約ばかりを進めないか）、面倒そうにしていないかなど、コミュニケーションを通じて判断しましょう。
具体的な質問項目としては、次のようなものが良いでしょう。
不動産会社へ質問する内容
- 査定根拠（取引事例法で査定していれば、根拠となる事例があるはずです）
- 売却にかかる予想期間と売り出し価格などの売却戦略
- 主な購入客層と広告方法
- 最近の周辺の相場
- あなたの家の欠点
- リフォームが必要か？
- クリーニングなどが必要か？
リフォームやクリーニングは、かけた費用分を売却価格に上乗せできないケースがほとんど。
まず不動産会社の意見を聞くのが確実です。
複数の不動産会社に査定を依頼するコツは、こちらで詳しく解説しています。
不動産の売却では、相見積もりは売却成功を左右する大切な作業。しかし多くの人が相見積もりを失敗しています。ここでは不動産売却で間違えやすい「買取」と「仲介」の相見積もりの違いから、相見積もりのコツを分かりやすく解説します。
まとめ
何かと大変な印象のマンション売却ですが、たった2つのポイントに集中すれば、あとは手を抜けます。
- 優秀で信頼できる不動産会社を探す
- 内覧の対応
優秀で信頼できる不動産会社が見つかれば、その他の作業は不動産会社に安心して任せられます。
マンション売却は不動産会社選びから始まるもの。
まずは1つ目の「優秀で信頼できる不動産会社を探すこと」に集中しましょう。
ここで妥協せずに優秀な不動産会社を選べば、その後のマンション売却は確実に楽になります。
あなたのマンション売却が、成功することを心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
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