大手不動産会社イメージ
「任意売却は特殊な売却だから、業者も専門業者の方が良いの?」

「『必ず成功するので、任意売却は任せてください』と言われたけれど、信頼して大丈夫?」

任意売却がスムーズに進むかどうか、カギを握るのが業者選びです。

「選んではいけない業者」と「選ぶべき業者」の基準をまとめました。

任意売却でこんな業者は選ばない

禁止イメージ
まずは、任意売却で選んではいけない業者から。

次のような業者は「信用できない」業者であり、「選んではいけない」業者です。

コンサルティング料や申請費用などを要求する

任意売却であっても費用は同じなので、仲介手数料以外の費用を要求する業者は「怪しい」と考えておきましょう。

不動産の売却では、業者があなた(売主)に請求できる費用は仲介手数料のみと宅建業法で決まっています。

仲介手数料は売却価格が400万円以上であれば、売却価格×3%+6万円が上限です。

家博士家博士

悪質なところになると、先に費用だけもらって任意売却しないこともあるんだ。
詐欺業者には注意しよう

「任意売却」と聞くと、普通の売却にはない、何か特別な手続きがあるのではないかと思うかもしれません。

確かに、任意売却は普通の売却とは少し違う点もあります。

それは、住宅ローンが完済できなくても売却できるという点。

普通は住宅ローンを完済し、抵当権の抹消をしてからでなければ家の売却もできません。

しかし、任意売却では債権者と交渉し合意が得られれば、ローンを完済できなくても抵当権を抹消して売却できるのです。

ハウスくんハウスくん

普通の売却と違う点はこれだけ?

家博士家博士

基本的にはそう。
だから任意売却でも、費用は普通の売却と同じなんだ

仲介手数料については、こちらの記事で解説しています。

引越し費用が出ると保証する

引っ越し費用が出るかどうかは、債権者が決めることで、業者には決めることができません。

確かに任意売却では、売却価格から引越し費用が出ることもあります。

しかし、引越し費用が出るのはあくまでも債権者が認めた場合だけ。

そのため、引越し費用が出ると保証している業者は、嘘をついている業者と思ったほうが良いでしょう。

家博士家博士

業者によっては、高額な引越し費用が出ることを売りにする業者もいるんだ。
引越し費用を保証する業者は要注意だよ

ハウスくんハウスくん

もし引越し費用が出るとしたら、だいたいどれくらい出るのかな?

家博士家博士

最近は引越し費用も少なくなってきているんだ。
出してもらえたとしても、せいぜい20〜30万円程度。
全額賄えるほど出るわけではないから、あまり当てにしない方が良いよ

「そのまま住み続けられます」と保証する

「任意売却でも、そのまま家に住み続けられるので大丈夫です」

こうしたことを言う業者も要注意。

そもそも、そのまま家に住み続けられる可能性があるのは、任意売却ではなく個人再生の場合。

個人再生で「住宅ローン特例」を利用すれば、そのまま家に住み続けることも可能です。

一方の任意売却で住み続けることができるのは、親子間や親族間での売買、リースバック形式の投資家による購入のみ。

現実的にこうした売買ができるかどうかは難しいところです。

家博士家博士

任意売却では引越し時期をいつにするかという相談はできるけれど、住み続けられる保証はどこにもないことを頭に入れておこう

個人再生については、こちらで解説しています。

媒介契約をするだけでお金がもらえる

こうした事を言う業者は、明らかに怪しい業者です。

本来、任意売却は不動産会社にとって、手間がかかる割にそこまで利益が出るような商売ではありません。

また任意売却では、家の売却代金だけではローンが全額返せない「オーバーローン」になることが普通で、売却で利益がでることはほとんどありません。

良い話をされても、乗ってしまわないように注意しましょう。

「100%成功する」などと架空の保証をする

任意売却が成功するかどうかは、全て債権者の判断にかかっています。

たとえ売主(あなた自身)や買主などが「これで良い」と思っても、債権者が「NO」と言えば、任意売却すらできず、競売になります。

それなのに、こうした事実を伝えずに「100%成功する」と言うような業者は、信用できる業者ではありません。

家博士家博士

例えば、無事に売買契約が済んだとしても、その後に債権者が『NO』と言えば契約は白紙解除になってしまう。
債権者に最後の最後まで判断する権利が与えられているから、100%成功するなんてありえないんだ

ハウスくんハウスくん

任意売却の良い面だけでなく、注意点まで教えてくれるかどうかが、業者選びのポイントなんだね

任意売却ではこんな業者を選ぶ

選ぶべき業者イメージ
一方、選ぶべき任意売却業者とはどういった業者なのでしょうか。

選ぶべき業者の基準についてもまとめました。

債権者(金融機関)に信用されている

任意売却では債権者の判断が全てになるので、「その業者が債権者に信用されているか?」が重要なポイントになります。

もし同じ債権者で、過去に任意売却の成約実績がある業者がいれば安心。

成約実績があるということは債権者の同意が最後まで得られる取引ができたということになるので、任意売却が成功する可能性も十分あると考えられるからです。

ただ場合によっては、任意売却を債権者の方から提案されることもあり、その場合は業者を債権者が指定することも。

債権者から提案された場合は、その業者を選ぶしかありません。

この債権者からの任意売却では注意点も。

注意するのは、家を売却した残りの債務(住宅ローンの残債務)に対して、公正証書の作成を要求される場合。

なぜなら、公正証書があれば裁判などをせずに、あなたの残りの財産に強制執行をかけられるからです。

良く分からずに言われるがまま公正証書を作成してしまうと、後々取り返しのつかないことになる可能性も…。

自分でも弁護士や別の任意売却業者へ相談することをオススメします。

なお、業者を特に指定されない場合は、自分で業者を選ぶことができます。

相談件数ではなく、成約件数を公表している

業者のホームページには、相談件数や成約件数が掲載されています。

相談件数が多いことをアピールする業者もいますが、相談件数はあてになりません。

相談件数以上に注目したいのが成約件数。

なぜなら、成約できなければ意味がないからです。

ハウスくんハウスくん

確かに、相談件数だけ多くても成約件数が少ないと、任意売却が上手くいくか不安になるね

家博士家博士

ただ、成約件数まで公表している業者は少ないんだ。だから見つけるのは難しいかもしれないけれど、根気よく探してみよう

料金が明確で「仲介手数料のみ」と宣言している

選んではいけない業者の項目でも書いたように、任意売却と言っても業者が請求できる費用は仲介手数料だけ。

そのことを明確にしている業者は、選ぶべき業者と言えます。

不当なコンサル料や手数料には、くれぐれも注意しましょう。

複数の業者の話を聴き比べてから選ぶ

業者を選ぶ際には、あらかじめ複数の業者をピックアップしておいて、話を聴き比べて選ぶのが大切です。

  • アフタフォローまでしっかりやってくれるか
  • 疑問点にしっかり答えてくれるか
  • 実績(成約件数)を教えてくれるか

以上のような点に注意しながら、信頼できる業者を選びましょう。

家博士家博士

実績に関して言うと、繰り返しになるけれど同じ債権者の実績があると安心!
件数だけではなく、どういった債権者の案件を扱ってきたかまで確認しておこう

普通の不動産会社より任意売却専門業者の方がどちらかといえば安心

任意売却は、債権者と協力しながら売却を進めること以外は普通の不動産売却とほぼ同じです。

そのため、普通の不動産会社に仲介を依頼することもできます。

しかし「債権者と協力しながら」という部分が非常に難しいのも事実。

配分案を作成したり、債権者の同意を得るための交渉が必要だったりします。

こうした点を考えると、普通の不動産会社よりも専門業者の方がどちらかといえば安心です。

家博士家博士

普通の不動産会社でも任意売却を専門にしている部署があるところもあるけどね

ハウスくんハウスくん

どうすれば判断できるの?

家博士家博士

任意売却の実績を確認するんだ。
一番簡単に分かるのは実績だから、まず実績を聞いてみると良いよ。

基本的には弁護士や司法書士より不動産会社で選ぶ

任意売却ではどうしても不動産取引の専門的知識が求められるため、弁護士や司法書士では対応できない可能性もあります。

そのため、依頼するならやはり不動産会社の方が安心です。

ただし、任意売却だけではなく任意整理や個人再生、自己破産を予定しているなら話は別。

この場合は弁護士や司法書士主導でも良いでしょう。

家博士家博士

住宅ローン以外の無担保ローンが多くて、結果として住宅ローンの支払いが厳しい場合は、個人再生が向いているから、まず弁護士や司法書士に相談しよう

ハウスくんハウスくん

債務に関することは弁護士や司法書士の方が専門だから?

家博士家博士

そう。それ以外の場合は、やはり不動産会社と直接話して決めた方が安心できるよ

あなた自身の状況によっても選択肢は変わるため、まずは「今、自分がどんな状況なのか」を整理してみることをおすすめします。

おすすめの任意売却専門不動産会社

参考までに、任意売却を専門にしており実績が豊富な不動産会社として、例えばこちらの会社があります。

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あなたの任意売却が成功することをお祈りしています!