住宅ローンの支払いが厳しい…
家を売ってもローンが返せない…
とても辛いですよね。
家はとても大きな買い物です。
だからこそ、ちょっとした不運や予定外のトラブルで、住宅ローンが厳しい状況になると、元に戻すことが難しいもの。
そんな辛い状況を解決してくれる救済策として「任意売却」があります。
ただ任意売却は、普通の売却とは少し違います。
だから失敗を防ぐために「任意売却の流れ」をまず知っておきましょう。
また大変な状況では、気分が落ち込みやすく、なにかと不安になりがち。
しかし任意売却の流れを知ることで、任意売却に対しての不安が軽くなります。
この記事を読めば、「巨大な岩を背負って底なし沼に入るよう」に不安だった任意売却が、「軽やかに羽ばたく小鳥」のように軽く感じることができます。
この記事のもくじ
任意売却の流れ
任意売却の流れはこちら。
任意売却の流れ
- 一括査定で売却価格を確認
↓ - 任意売却することを決断
↓ - 任意売却業者選び
↓ - 事前相談・不動産価格詳細査定
↓ - 任意売却業者決定・媒介契約
↓ - 債権者との売出し価格交渉
↓ - 販売活動
↓ - 配分案作成、抵当権抹消承認
↓ - 売買契約
↓ - 引越し
↓ - 決済・引き渡し
↓ - 新しいスタートへ
ただし任意売却には法律などで決まったルールがありません。
一般的には住宅金融支援機構の任意売却手続きをベースに、手続きが進められます。
ハウスくん明確なルールがないということは、場合によっては変わるってこと？
家博士そうだね。
でも基本の流れを知っていれば、大丈夫。
一つずつ詳しく見ていこう
1.一括査定で売却価格を確認
最初にすることは、どれくらいの価格で売却できるかを確認すること。
不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼し、査定価格の平均を売却価格とします。
不動産会社は、エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶのがポイント。
ハウスくんそんな不動産会社なんて知らないよ。
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
ちなみに一括査定サイトでは、メールなどで概算を査定する「簡易査定」と実際に家を見て査定する「訪問査定」の2種類を選ぶことができます。
住宅ローンの滞納前であれば時間的な余裕もあるため、訪問査定でしっかり見てもらうのがオススメ。
既に住宅ローンを滞納している状態なら、すぐに査定価格が分かる簡易査定がオススメです。
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,798社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
都市部では「おうちダイレクト」を並用で
都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。
おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。
登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。
おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。
- 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
- ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
- 片手仲介に特化したソニー不動産
このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。
エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。
また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。
ただしサービス提供エリアは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。
これ以外のエリアは、NTTデータのHOME４Uを試してみて下さい。
おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
⇒おうちダイレクト一括査定
2.任意売却することを決断
不動産会社に査定を依頼すると同時に、あなたが本当に任意売却をするべきなのか判断しましょう。
実は住宅ローンの返済が厳しい場合の選択肢は、任意売却だけではないのです。
ハウスくん他の選択肢は何があるの？
家博士リスケジュールと個人再生、自己破産だね。
自己破産するなら、競売の方が良い場合もあるんだ。
一時的に返済を減らすリスケジュール
「この数年間だけ返済が厳しくなりそう」だけど、「その後は返済できる」という場合は、一時的に返済を猶予してもらう「リスケジュール」が良いでしょう。
リスケジュールなら返済期間の延長による返済額の減額や、ボーナス返済の変更が可能です。
リスケジュールの方法は、今の住宅ローンを借りている金融機関に相談すると教えてくれます。
他のローンが多い場合は個人再生
住宅ローン以外の無担保ローン返済が多く、結果として住宅ローン返済が厳しい場合は、個人再生の方が良いでしょう。
個人再生は債務整理のひとつで、裁判所を通じて債務を減額してもらえるもの。
個人再生を選ぶ場合は、弁護士や司法書士に相談します。
任意売却後も返済が厳しいなら、競売後に自己破産
任意売却をしても、その後で自己破産になってしまう場合は、任意売却せずに自己破産という選択肢もあります。
自己破産を前提とすると、競売なら住宅ローンを支払わずに1年近く家に住むことができるので、任意売却より競売を選ぶひとも多いのです。
任意売却以外の方法については、こちらで詳しく解説しています。
以上のように複数の選択肢を知って、それでも「任意売却する」と決めたら、次は業者選び。
3.任意売却業者選び
任意売却業者を選ぶときに大切な事は、業者からのアプローチには乗らず、自分自身で探すこと。
「業者からのアプローチなんてあるの？」と思うかもしれませんが、競売の申立て後は業者からのアプローチが増えます。
中には悪質な詐欺業者もいて、手数料だけ取って任意売却しないなんてことも。
また「特殊な方法だから」と根拠のない手数料などを請求するような業者には、特に注意しましょう。
任意売却の手数料は、通常の不動産売買と同じ仲介手数料（売買価格×3％+6万円）です。
家博士不動産取引では、仲介手数料以外の手数料を受取ることが禁止されているんだ。
これは任意売却であっても同じだよ
任意売却業者を探すのが難しいなら、最初に一括査定を依頼した不動産会社に任意売却の実績を聞いてみましょう。
無料査定を依頼した不動産会社の中に、任意売却の実績があるところがあれば、選択肢の一つになります。
家博士もう一つ大切なのが、複数の業者の話を聴き比べて選ぶこと。
最初から1社に絞るのではなく、複数選んで話を聞き比べることが大事だよ
任意売却は明確なルールがないので、業者によって言うことが違うこともあります。
特に売却後の転居先選びやアフターフォローがしっかりしているかなど、売却以外についてもよく聞いておきましょう。
任意売却専門業者の例
任意売却の業者選びについては、こちらで詳しく解説しています。
4.事前相談・不動産価格詳細査定
候補の業者をある程度絞ったら、どの業者を選ぶか事前相談や詳細査定を行います。
事前相談の際のポイントは、とにかく正直に全て話すこと。
お金に関することは話しづらいと感じるかもしれませんが、隠しても結局あなたが困ることに。
トラブルを防ぐためにも、正直に話しておきましょう。
事前相談について
事前相談では、主に次のようなことを聞かれます。
【事前相談で聞かれること】
- ① 自宅の状況について
- 自宅住所や地番、家屋番号
- 所有者に関すること
- 使用状況について
- ② 滞納状況について
- 現在の住宅ローンの支払い状況（滞納中なら、何ヶ月滞納しているか等）
- 抵当権などの設定状況
- 住宅ローンの残債と返済額、月収や支出額など
- 住宅ローン以外に借りているローンの有無
- 固定資産税等、税金関係の滞納の有無
- （マンションの場合）管理費や修繕積立金の金額と滞納の有無
- ③ 連帯保証人について
- 住宅ローンの連帯保証人の有無
- ④ 不動産について
- 敷地と道路の関係
- 建物の状態（増改築の有無）
- 近隣トラブルの有無
ハウスくん単に住宅ローンに関することだけ、というわけではないんだね
家博士そう。
色々なことを聞かれるから、あらかじめ調べておくといいよ
不動産価格詳細査定について
一括査定によって査定価格が出ますが、一括査定で分かるのはあくまでも「大まかな」査定価格。
事前相談の内容も踏まえて、詳細査定を行います。
詳細査定では一括査定よりも低い価格になるのが一般的。
これは売却の難易度も価格に反映させるためで、より現実的な価格になっていると考えてください。
5.任意売却業者決定・媒介契約
任意売却業者を決める際、詳細査定結果だけで判断してはいけません。
査定結果ではなく、実際に話して一番信頼できそうな業者を選ぶのがポイント。
任意売却という特殊な方法だからこそ、お互いが信頼できることが何よりも重要です。
住宅ローンをわざと滞納する
住宅ローンをまだ支払っている場合は、住宅ローンの返済を3〜5ヶ月程度、わざと滞納します。
実は任意売却は、誰でもすぐに手続きができるものではありません。
住宅ローンの滞納が3〜5ヶ月程続き、債権者から一括弁済を迫られた時点から、任意売却の手続きができるようになります。
ハウスくんただ返済が苦しくなったというだけでは、任意売却は出来ないんだね
家博士そう。だからわざと住宅ローンの返済を滞納することも必要なんだ
滞納したくてする人はいないと思いますが、任意売却の場合は「滞納」という事実がなければ手続きに進めません。
金融機関への交渉準備の一つと考えておきましょう。
ただし住宅金融支援機構については「任意売却に関する申出書」を提出するだけで、滞納なしで任意売却を始められます。
媒介契約について
任意売却では、業者との媒介契約は専任媒介契約か専属専任媒介契約が一般的。
ただし、債権者の意向次第では一般媒介になるケースもあります。
一般媒介になるのは、債権者が指定する不動産会社が並行して売却する場合。
媒介契約を結んだら、その後の手続きなどは基本的に全て業者にお任せでOKです。
媒介契約については、こちらで詳しく解説しています。
6.債権者との売出し価格交渉
債権者との売出し価格交渉は、あなたの代わりに業者が全て仕切ってくれます。
ただし、税金を滞納している場合の役所との交渉は、本人が同席することが多く、この辺りは業者が教えてくれます。
7.販売活動
売出し価格が決まれば、いよいよ販売活動が始まります。
ハウスくん買主が見つかるまで、販売活動が続くの？
家博士任意売却の場合は、債権者の許可した期間だけ販売活動ができるんだ。
通常は3〜6ヶ月程度だね
販売活動中は購入希望者による内覧があるため、内覧対応は必要です。
すでに競売が申し立てられていて、期間入札まで余裕がない場合は、買取専門業者に売る場合も。
また、買主がなかなか見つからずに売出し価格を下げることもありますが、この場合は債権者の許可が必要になります。
内覧対応については、こちらで詳しく解説しています。
任意売却では、売却の条件として次の２つがあります。
任意売却特有の条件
瑕疵担保免責
任意売却では、売却後に何らかの補修が必要になったとしても売主は対応できないため、瑕疵担保責任は免責となります。
瑕疵担保責任とは、家になんらかの欠陥（瑕疵）があったことが売却後に分かった場合、売り主の責任として補修などの費用を負担すること。
通常は３ヶ月などの期間限定で瑕疵担保責任を売買契約書へ記載しますが、任意売却では瑕疵担保責任はなし（免責）とするのが一般的です。
家博士瑕疵担保免責になるからといって、既に分かっている欠陥を隠して売るようなことはしないこと。
分かっていることは買主にもきちんと伝えておこう
瑕疵担保責任については、こちらで詳しく解説しています。
司法書士の売主指定
登記簿の名義人変更や抵当権抹消などを行う司法書士は、通常の売買では買主が指定します。
しかし、任意売却では「債権者との交渉」という特別な作業が発生するため、売主が司法書士を指定します。
司法書士は業者が紹介してくれるので、お任せで大丈夫です。
8.配分案作成、抵当権抹消承認
任意売却物件の購入希望者が見つかれば、業者が配分案を作成します。
配分案とは、売却代金を誰にどのように配分するかを示したもの。
債権者の同意を得るために作成される資料です。
売却代金の配分は、家に抵当権がある債権者のみで、無担保ローンなどは配分の対象外。
売却代金から必要な費用を控除し、その残りを配分します。
売却に必要な費用について
売却に必要な費用としては、主に次のようなものがあります。
売却に必要な費用
- 後順位の抵当権抹消承諾料
- 破産財団組入額（破産している場合）
- 仲介手数料
- 登記費用
- 公租公課
- 管理費滞納分
- 転居費用
- 印紙代
「ハンコ代」と呼ぶこともあり、順位によって金額が異なります。
これらの費用は全て控除できるわけではありません。
債権者によっては控除を認めないこともあるので、詳しくは業者が説明してくれます。
家博士配分案の他にも書類の提出を求められることがあるんだ。
具体的には生活状況申出書や分割弁済申出書といった書類で、任意売却後も債務が残る場合に提出することになるんだ
生活状況申出書は、現在の収入や支出、勤務先や借入金額などを記載するもの。
分割弁済申出書は「なるべく早く弁済します」ということを申し出る書類になります。
また、債権者によってはこの時点で面談ヒアリングがあることも。
「滞納している」という負い目もあるので、どんなことを聞かれるのかと不安になるかもしれません。
しかし、厳しく問い詰められたりすることはないので、あまり心配しなくて大丈夫。
抵当権抹消は、担当者レベルで承認という流れになります。
9.売買契約
任意売却の売買契約では、債権者の意向次第で白紙解除できる特約を付けます。
これは債権者がギリギリまで協議できるようにするため。
債権者が1者だけなら特に揉めることもありませんが、複数いる場合には協議が難航することもあります。
配分案に納得できない債権者がいれば、抵当権の抹消を承認しないこともあるのです。
ハウスくん協議するってことは、配分に関する明確なルールなどはないってこと？
家博士そう。競売と違って任意売却の配分には強制力もないから、協議によって決めるしかないんだ。
納得いかない債権者がいれば抵当権も抹消できなくなってしまうから、こうした場合に備えて白紙解除の特約を付けるんだよ
10.引越し
売買契約を結び、債権者の本承認が確定すれば引越しです。
任意売却では売却代金から転居費用を確保できることもあります。
とは言え、最近は転居費用が出たとしても、せいぜい10〜30万円程度。
債権者の意向次第で出ないことも多くなっています。
11.決済・引き渡し
決済と物件の引き渡しが終われば任意売却も完了。
ここでは債権者も立ち会うので、決済日が決まったら債権者へも日時を伝えておきます。
なお、売却代金で全額弁済できない場合は、この場で今後の返済について打合せを行うこともあります。
12.新しいスタートへ
任意売却によって全額弁済できなかった場合、残りの借金については可能な範囲での返済が続きます。
返済額は交渉によって減額も可能なので、あなた自身が返済できる金額で交渉するのがポイント。
そもそも毎月のローン返済が難しくなったために任意売却を選択したのに、売却前と同じだけ返済していては苦しい状況が続くだけ。
どれくらいなら返済できるのか、自分自身で整理しておきましょう。
家博士ちなみに、任意売却後に残ったローンは、最終的にサービサーと呼ばれる債権回収会社に売却されるんだ。
サービサーに売却された場合はローンを借りた金融機関に対してではなく、サービサーに返済していくことになるよ
サービサーは債権金額の2〜5％で買い取るため、かなり減額された金額の返済で済むことが多くなっています。
ハウスくん債券金額の2〜5％ということは、それだけ残債務が減ると考えていいのかな？
家博士そうだね。仮に1,000万円の残債務があったとしても、返済は月1万円×50回で済む…なんてこともあるんだ
なお、住宅ローン以外の無担保ローンが多い場合は、任意売却だけでは問題も解決できません。
個人民事再生（個人再生）または自己破産のいずれかを選択することになります。
まずは一括査定から
以上のように任意売却の流れを見てきましたが、まず最初は売却価格を確認すること。
大まかな売却価格が分からなければ、その先の手続きに進むことはできません。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用して、いくらで売れるのかを確認することから始めましょう。
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,798社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
都市部では「おうちダイレクト」を並用で
都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。
おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。
登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。
おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。
- 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
- ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
- 片手仲介に特化したソニー不動産
このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。
エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。
また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。
ただしサービス提供エリアは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。
これ以外のエリアは、NTTデータのHOME４Uを試してみて下さい。
おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
⇒おうちダイレクト一括査定
あなたの任意売却が成功することをお祈りしています！
