「住宅ローンの返済が厳しいけど、競売になったらどうなるの？」
家が競売にかけられてしまうと、どうなるのか不安になるもの。
その不安を軽くするには『競売がどんなものか知る』ことが効果的です。
実は競売にはメリットもあり、競売期間中はローンの支払を停止できます。
また公正証書に捺印するなど間違った対応をしなければ、競売になっても給与や貯金などは差し押さえされません。
この記事では、競売の余計な不安を無くすために、競売について正しい情報を分かりやすく解説します。
あなたの競売に対する不安が軽くなり、前向きに解決へ動きだすために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
競売と住宅ローンの疑問
まず競売と関係が深い住宅ローンについて、競売で住宅ローンがどうなるのかについて解説します。
それぞれ解説します。
1. 競売でローンは無くなるの？
不足分は残る
結論から言うと、競売によって住宅ローンが無くなるわけではありません。
住宅ローン−（売却価格−売却費用）＝不足分（これが残る）
上の図で赤い部分（不足分）はローンが残ります。
住宅ローン残債が1,500万円
売却価格が1,200万円
売却費用100万円だった場合
1500万円−（1,200万円−100万円）＝400万円
400万円のローンが残る
ハウス この場合だと、残った400万円は返済しないといけないんだよね
家博士 そうだね。この400万円をどのように返済していくかは、債権者との話し合いになるんだ
競売中の債権者は保証会社
競売の段階では、住宅ローンの「債権者」はローンを借りた金融機関から、ローン保証会社に移ります。
というのも、住宅ローン滞納が一定期間続くと、「期限の利益喪失（きげんのりえきそうしつ）」といって、金融機関が債務者（あなた）に対してローン全額の一括返済を請求します。
しかし、あなたは全額払えないため、金融機関はあなたの代わりに保証会社にローン全額を支払ってもらいます。
保証会社は請求に応じて、金融機関へ住宅ローンを一括返済し、代わりにあなたに請求を始めます。
このため、あなた（債務者）の債権者は、金融機関から保証会社に変わるのです。
家博士 保証会社が債務者の代わりに残債を支払うことを、代位弁済と言うんだ
ハウス 保証会社が代位弁済しているから、残ったローンの支払い方法についても保証会社と話し合うことになるんだね
2. ローンが残ったら貯金や給与は差し押さえられる？
注意点を知れば、差し押さえはほぼ避けられる
競売後にローンが残ってしまうと、貯金などの財産や給与が差し押さえられるのでは・・・と不安になるかもしれません。
しかし結論から言うと、民間のローン滞納で貯金や給与が差し押さえられる恐れは、いくつか注意点を知っておけばかなり低いでしょう。
ただし住宅ローンを借りている金融機関の口座は、凍結されて引き出せなくなります。
なぜなら他の金融機関に預けている預貯金、また給与などを差押さえすることは、法的に面倒な手続きがあるため。
差し押さえには『債務名義』が必要
差押えは、正式には「強制執行手続（きょうせいしっこうてつづき）」といい、『債務名義』という書面が必要になります。
（ただし税金の滞納では、債務名義なしで差押えできますので要注意。税金だけは絶対に滞納しないようにしましょう。）
【参考】裁判所・民事執行手続
ハウス 債務名義ってなに？
家博士 債務名義は次のような法的な書類だよ。
- 裁判所による確定判決や和解調書
- 調停調書
- 公正証書（執行証書）
上級の裁判所によって取り消される余地のなくなった判決のこと。
判決が出てから2週間以内に不服の申し立て（上告）をしなければ、その判決は確定判決となります。
和解調書・調停調書とは
問題解決のための合意内容が記載されているもの。
当事者同士で問題を解決するのが「和解」で、第三者が介入するのが「調停」です。
裁判は時間と費用がかかるうえ、債務者によって強制執行前に財産を処分されてしまう恐れも。
和解や調停も時間がかかるため、これらによって貯金や給与などが差し押さえられる可能性は低いと言えるのです。
公正証書へ署名捺印は危険！ 裁判なしで全てを差押えられる
ただし公正証書に署名・捺印してしまうと、債権者は裁判や調停なしで、簡単に貯金や給与を差し押さえできます。
債務名義の中で、公正証書だけは要注意です。
公正証書に署名捺印する前に、弁護士や行政書士に相談しましょう。
家博士 支払いなどについて取り決めた内容を公正証書で作成すると、滞納した場合に公正証書が強制執行機能を持つ書類になるんだ
ハウス だから簡単に差し押さえができてしまうんだね
競売後の債権者はサービサー（債権回収業者）に
競売後にローンが残った場合、債権者からサービサー（債権回収業者）へ安い価格で債権譲渡されるのが一般的。
例えば、競売後に500万円のローンが残った場合、サービサーが50万円で「あなたから取り立てる権利（債権）」を買い取るイメージです。
ただし、あなたに対してサービサーは全額の返済を求めます。
サービサーによって、この後の対応は違いますが、多くの場合は債務が大幅に圧縮され、あなたが支払い可能な金額を少しずつ支払うことになります。
債権回収会社（サービサー）とは、金融機関等から委託を受けまたは譲り受けて、特定金銭債権の管理回収を行う法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門業者。
日本では、弁護士法により、弁護士または弁護士法人以外のものがこの業務を行うことは禁じられていましたが、不良債権の処理等を促進するために「債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）」が施行されて、弁護士法の特例としてこのような民間会社の設立ができるようになりました。
出典：一般社団法人 全国サービサー協会
税金は裁判なしで差押えでき、自己破産後も残るので要注意
また税金の滞納は、裁判無しでいきなり差押え（強制執行）されます。
さらに競売後に自己破産や個人再生をしても、税金だけは免除されません。
だから他の支払いが厳しい状態でも、税金だけは優先して支払いましょう。
【参考】国税庁・強制執行による差押え
競売と引っ越しの疑問
次は競売になったら引っ越しはどうなるのか？という疑問です。
それぞれ解説します。
1. 競売になったらいつまで家に住めるの？
申し立てから半年〜1年程度
競売になっても、すぐに退去となるわけではありません。
競売申し立てから半年〜1年程度は住み続けられます。
また賃貸契約で住んでいる場合（大家さんが競売になった場合）は、半年の猶予が与えられた後、退去することになります。
ハウス 急いで引っ越す必要はないんだね。
ちなみに、退去せずに抵抗するとどうなるの？
家博士 そのときは強制執行で退去させられる。
2ヶ月後には出て行くことになるんだ
場合によっては住み続けられる可能性も
ただし田舎などの不人気エリアでは、買受人が現れずにずっと住み続けられる可能性も。
競売の結果どうなるかは「買受人が見つかるかどうか」に左右されます。
また稀なケースですが、競売で落札した買受人が、あなたに賃貸契約を提案してくれることも。
この場合は、1年更新など期限付きの定期借家契約になるものの、家賃を払い続ければ住み続けられます。
2. 競売で退去するときは引越し費用が出る？
落札した買受人の判断次第
競売で引っ越し費用が出してもらえるかどうかは、あくまで落札した買受人の判断次第。
買受人が何を判断するかというと、強制執行とどちらがお得かということ。
もしあなたが退去できなければ、買受人は強制執行手続きをするため、強制執行費用がかかります。
一方で買受人がお金を出すことで、あなたが素直に引っ越しするなら、引っ越し代を負担してくれる可能性は高いでしょう。
ハウス 強制執行にはどれくらいの費用がかかるの？
家博士 マンションで50万円程度、一戸建てで100万円程度かかると言われているよ
引っ越し費用がこれより安ければ、いくらか出してもらえる可能性があります。
引っ越し費用は、3〜4人家族なら近隣でも10万円以上かかるので、費用を出してもらえると助かりますよね。
あくまで買受人の判断次第ですが、可能性がありそうなら買受人と交渉してみて下さい。
3. 競売後の引っ越し先はどうやって見つける？
公営賃貸がオススメ
競売後、次に住む家ですが、民営賃貸は断られる恐れがあります。
なぜなら、住宅ローン滞納が信用情報機関に登録されているため、一般の賃貸住宅では保証会社の審査に通りにくいため。
そのため、競売後の住居には、UR賃貸や公営住宅を選ぶと良いでしょう。
UR賃貸は収入面での要件があるものの、「礼金」「仲介手数料」「更新」「保証人」が不要です。
【参考】UR賃貸住宅
公営住宅とは都道府県や市町村の運営する住宅で、各自治体で入居要件などが異なりますが、民間賃貸より安い費用で入居できます。
【参考】都営住宅（東京都）
収入が基準に満たない場合
UR賃貸や公営住宅で収入が基準に満たない場合は、国が実施している「生活困窮者自立支援制度」を利用すると良いでしょう。
【参考】厚生労働省・生活困窮者支援制度
ハウス 生活困窮者自立支援制度では、どんな支援が受けられるの？
家博士 住居確保給付金の支給や、一時生活支援事業などがあるんだ。各自治体に相談窓口があるから、一度相談してみよう
この制度は社会福祉協議会のほか、自治体から委託を受けたNPOなどの団体が相談窓口となっています。
母子家庭の場合
また、18歳未満の子どもがいる母子家庭の場合は、支援施設が利用できることも。
各地域の福祉事務所が窓口となり、住居を提供してもらったり、自立のためのサポートをしてもらえます。
光熱費は実費負担ですが、利用料金は住民税や所得税に応じて決まる仕組みで、無料〜低額で住居を確保。
日中は施設内の保育室に子どもを預けられるところもあります。
このように一般の賃貸住宅以外に利用できる住宅や相談窓口があるので、自身の状況に応じて利用すると良いでしょう。
【参考】母子生活支援施設とは
競売が生活に与える影響の疑問
競売になると、あなたの生活にどんな影響があるか、またどんな人が訪問してくるのかという疑問です。
それぞれ解説します。
1. 競売になったら近所や会社に知られる？
入札予定者が調査が来るため近所に知られる
競売になってしまったことは、近所や会社にはできるだけ知られたくないもの。
しかし近所には知られることが多いでしょう。
なぜなら入札予定者が現地調査に来て、近所に聞き込み調査をするため。
都市部など人気があり入札者が多いほど、近隣に聞き込みをする入札予定者の数も増えます。
近隣へ調査に訪問されることを避けるためには、なるべくあなた自身が入札予定者の対応をすること。
ただしあなたの留守中に訪問した入札予定者が、お隣へ話を聞きに行く可能性もあります。
絶対に近隣へ知られないようにするのは難しいでしょう。
会社に知られることは少ない
一方、会社に競売が知られる可能性は低いでしょう。
競売になったことは、氏名などは伏せられて、インターネットの不動産競売物件情報サイトなどに掲載されます。
【参考】BIT 不動産競売物件情報サイト
しかしわざわざ会社がこのサイトの住所を調べることはないので、会社に知られる可能性は低いのです。
ただ「絶対に知られない」わけではありません。
近隣や、あなたが競売のことを話した知人などから、噂が伝わることはありえます。
2. 競売になったら怖い人が家に訪問してくる？
怖い人は少ないが、様々な人が来る
ドラマなどで目にすることもある「怖い人が取り立てに来る」シーン。
競売になると、同じように怖い人（反社会的な人）が家に来るのでは・・・と不安に思うかもしれません。
しかし、今どきの入札では反社会的な人は来ません。
あくまでもドラマの中での話なので安心してください。
ただ、競売の前後で訪問者が来ることはあります。
競売前は債権者が来ることも
ローンを滞納している手前、債権者とは顔を合わせにくいと感じるかもしれません。
しかし居留守などを使わず、なるべく会って話しましょう。
会ってきちんと説明すれば、任意売却やリスケなど競売以外の選択肢で解決できる事もあります。
競売申し立て後は裁判所から執行官と評価人が来る
競売が決まると、現況調査報告書や評価書を作成するために、裁判所の執行官と不動産の評価人
による調査が行われます。
こうした調査によって、競売の基準価格が決まります。
この時もきちんと対応するのがポイント。
家の状況に関する聞き取りがあるので、聞かれたことにはしっかり答えましょう。
きちんと対応すれば、競売の基準価格が高くなり、競売後に残るローンが減る可能性もあります。
ハウス 執行官が来る前には連絡があるの？
家博士 もちろん。事前に通知されるから、都合がつかなければ裁判所に連絡して日程変更してもらおう
なお現況調査は法律に基づいた手続きなので、強制的に行われます。
鍵がかかっていても執行官は開錠して立ち入ることができるので、立ち会えない場合は必ず事前に裁判所に連絡しておきましょう。
閲覧開始後はいろんな人が来る
競売の閲覧開始後に来る人は、入札予定者や不動産関係者、債権整理を勧める営業など。
入札予定者については誰が落札するかは分からないものの、面倒でもなるべく丁寧に対応するようにしましょう。
そのほうが落札価格が高くなりやすく、良い関係を築くことで退去時にも配慮してもらいやすくなります。
ハウス どうして入札予定者が来るの？
家博士 入札価格をいくらにするかを判断するためなんだ。
事情をヒアリングしに来るから色々聞かれるけど、できるだけ丁寧に対応しよう
任意売却業者を選ぶなら自分で選んだ方が安心
訪問してくる不動産関係では、任意売却を勧める不動産会社が来ることも。
「競売より良い方法」と言って任意売却を勧められるかもしれませんが、任意売却するなら自分で業者を探したほうが安心です。
なぜなら、一部に悪質な業者がいるから。
「任せてもらえれば、全てうまくいきます」などと言い、着手金名目でお金を騙し取る詐欺もあります。
不安を感じていると、ついお任せしたくなりますが、調子のいい言葉に乗せられないよう注意しましょう。
任意売却業者の選び方については、こちらも参考に。
任意売却がスムーズに進むかどうか、カギを握るのが業者選びです。「選んではいけない業者」と「選ぶべき業者」の基準をまとめました。
弁護士や司法書士も自分で探す方が安心
債務整理を勧める営業が来るかもしれません。
しかし債務整理も、自分で弁護士や司法書士を探した方が、詐欺リスクは低くなります。
安心できる相談先としては、公的な相談窓口「法テラス（日本司法支援センター）」があります。
【参考】法テラス
法テラスでは相談内容に応じて、解決に役立つ法制度や相談窓口などを無料で案内。
弁護士・司法書士費用を立て替えてもらうこともできます。
法テラスへの相談は電話や窓口の他、メールでもOKです。
競売後の解決方法
競売後に競売を避ける方法についてです。
1. 競売になった後でも他に解決策はある？
競売になってしまった後の解決策としては主に次の2つあります。
- 任意売却
- 個人再生
それぞれ解説します。
任意売却で裁判所の関与なしに売却する
1つ目の方法は、裁判所の関与なしに家を売却する「任意売却」。
任意売却では、競売より高く売れる可能性があるため、売却後のローン残額が小さくなることが期待できます。
ただし任意売却には条件があります。
任意売却には競売の取下げが必要
任意売却には、競売を取り下げる必要があるため債権者の同意が必要です。
債権者の同意が得られるかは、任意売却業者に交渉してもらうと良いでしょう。
任意売却について、詳しくはこちらで解説しています。
任意売却について、単なる宣伝ではない本当の注意点や、それでも選ぶ場合のメリット、競売との違いなどを分かりやすくまとめました。
自己破産する予定なら、任意売却より競売
任意売却や競売の後、最終的に自己破産する予定の場合は、競売のほうがメリットがあります。
なぜなら競売の方が長く家に住めるため。
ハウス 競売だと半年から1年は住み続けられるって事だったよね
家博士 そう。この間は家賃を払うことなく住み続けられるんだ。
一方の任意売却では3ヶ月程度で退去になる。
そう考えると、自己破産の場合は競売の方が良いんだよ
個人再生で競売を強制的に止める
個人再生（個人民事再生）とは、裁判所の元で住宅ローン以外の無担保ローンを最大10分の1まで圧縮する方法。
住宅ローン以外にもローンがあり、それが原因で住宅ローンが返済できなくなった場合に利用できます。
個人再生では、「住宅ローンに関する特則」があり、競売を止めることもできます。
ただし競売を止めることができるのは、保証会社の代位弁済から6ヶ月以内まで。
個人再生では、住宅ローン自体は減額されませんが、その他の借金が減る分、負担は軽減されます。
詳しくはこちらで解説しています。
競売を止めるには2つの方法があります。利用するための条件や具体的な方法について、分かりやすく解説します。
まとめ
家が競売にかけられると、つらい気分になりますし、色々対応することも多く大変です。
しかしここまで紹介してきたように、日本では様々な支援制度があります。
法的な窓口は、法テラス。
引越し先は、UR賃貸や公営住宅。その他に生活困窮者支援制度なども。
どんなに最悪の場合でも、自己破産すれば、また新たな生活を再スタートできます。
また競売前で、まだローンを滞納していないなら、まず金融機関に返済猶予（リスケ）などを交渉してみましょう。
時間を稼げたら、その間に家を普通に売却する選択肢もあります。
試しに今の家がいくらで売れるか、売買実績が豊富な不動産会社に相談してみると良いでしょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
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さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
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