「安心R住宅で、家が売れやすくなるの？」
家の売却で『安心R住宅』を取得するかお悩みでしょうか？
安心R住宅なんて聞いたことないけど、本当に家が売りやすくなるのか…。
費用をかけて取得しても、効果がなくて無駄になったら損だし、本当はどうなのか知りたい。
そんなあなたに、安心Ｒ住宅について、実情をまとめました。
安心R住宅は、一定のメリットがありますが、今の時点では向いている家が限られます。
今回は安心R住宅の概要とメリット、注意点について解説します。
あわせて、どんな家が安心R住宅に向いているかも解説。
これを読めば、あなたが安心R住宅を取得するべきかが分かります。
あなたの家の売却成功のために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
安心R住宅は国が積極的に進めている制度
安心R住宅は、国土交通省が積極的にPRしている新しい制度。
スタートは2017年（平成29年）12月1日で、家を売るときの義務ではなく、利用するかは売主の意思で選べます。
なぜ国が安心R住宅を推し進めるているのかというと、増え続ける空き家を減らすことが目的。
国としては、空き家を減らすために中古住宅の売買を増やしたいので、その政策の一つが安心R住宅です。
3つの要件をクリアする
安心R住宅では、家を購入する人が中古住宅に対して抱くマイナスイメージを無くすため、3つの要件（安心・きれい・分かりやすい）をクリアする必要があります。
【安心R住宅の認定を受けるための3つの要件】
- 耐震性をはじめとした基礎的な品質がある（安心）
- リフォームを実施している、もしくはリフォームプランが付いている（きれい）
- これまでの点検記録などの保管状況に関する情報提供がある（わかりやすい）
安心R住宅の特徴は「安心」「きれい」「わかりやすい」こと。
「安心」とは耐震性があり、構造上の不具合や雨漏りがないことが確認されているという意味です。
「きれい」とはリフォーム工事済み、もしくは費用情報を含むリフォームプランが付いていることと、水回りや外装などの写真が閲覧できることを指します。
「わかりやすい」とは、これまでの点検や修繕の記録や、保険や保証についての情報が開示されているということです。
こうした情報が分かるので、買い手にも安心感があります。
なお、安心R住宅の「R」は「Reuse（リユース）」「Reform（リフォーム）」「Renovation（リノベーション）」を意味します。
【参考】国土交通省・安心R住宅
ハウスくんなんだかすごい良さそうな制度だけど、どうすれば安心R住宅に認定されるの？
家博士不動産会社に依頼すれば、必要な準備をしてくれるよ
ほぼ全ての不動産会社で安心R住宅は利用できる
今は実質ほぼ全ての不動産会社で、安心R住宅を利用できます。
決められた基準をクリアしていると不動産会社が確認できれば、広告などで安心R住宅のマークを付けます。
国の登録事業者団体に所属していることが条件
安心R住宅の制度が利用できるのは、国からの審査を受け登録された事業者団体に加盟している不動産会社のみ。
といっても、不動産会社であれば、多くが全宅連やその他いずれか団体に所属しているため、ほぼ全ての不動産会社で安心R住宅を利用できます。
2020年6月現在で11団体が制度に登録しています。
- 一般社団法人優良ストック住宅推進協議会（スムストック）
- 一般社団法人リノベーション協議会
- 公益社団法人全日本不動産協会
- 一般社団法人石川県木造住宅協会
- 一般社団法人日本住宅リフォーム産業協会（JERCO）
- 一般社団法人住まい管理支援機構（HMS機構）
- 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合（全宅連）
- 一般社団法人全国住宅産業協会（全住協）
- 一般社団法人ステキ信頼リフォーム推進協会
- 一般社団法人耐震住宅１００パーセント実行委員会
- 一般社団法人住宅不動産資産価値保全保証協会
ハウスくん不動産会社にお願いするだけなら簡単だね。
でも費用はかかるんでしょ？
家博士まあ、その前にまず安心R住宅のメリットから知っておこう
安心R住宅のメリット
安心R住宅のメリットとして、次の2点が挙げられます。
安心R住宅のメリット
- 家が売れやすくなる
- 比較的簡単に取得できる
それぞれ解説します。
メリット1. 家が売れやすくなる
安心R住宅に認定されることで、家が売れやすくなります。
ただし、全く売れない家が、劇的に売れやすくなるレベルではありません。
少しだけ売れやすくなりますが、場合によっては、効果がほとんど無いこともあります。
何で効果が違うかというと、次の理由に買主がどの程度当てはまるかで、安心R住宅の魅力が変わってくるため。
安心R住宅で家が売りやすくなる理由として、次の様な理由があります。
安心R住宅で家が売れやすくなる理由
- インスペクション済だと分かる
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入できる
- 木造築20年超（マンション築25年超）でも住宅ローン控除などが受けられる
- 次世代住宅ポイントの上限が引き上げられる（2020年3月までに請負契約が必要）
それぞれ解説します。
売れやすくなる理由1. インスペクション済だと分かる
安心R住宅は、インスペクションに合格する必要があります。
資格者による住宅の健康診断のこと。
主に目視で、住宅の基礎や外壁等のひび割れ・雨漏りなど不具合の有無、劣化状況を調べます。
あくまで目視なので、見て分かる範囲の不具合だけの診断になります。
インスペクションは、2018年4月から売買時の説明が義務化されましたが、2019年9月時点でまだ実施率4％程度と低く、あまり普及していません。
普及していないことから、ポジティブに考えると、インスペクションは競合との差別化につながり、売れやすくなる効果があります。
しかしネガティブに考えると、多くの買主はインスペクションを知らないため、売れやすくなる効果は限られます。
売れやすくなる理由2. 既存住宅売買瑕疵保険に加入できる
インスペクションに合格すると、既存住宅売買瑕疵保険（きぞんじゅうたくばいばいかしほけん）に加入できます。
ちなみにインスペクションに合格すれば、安心Ｒ住宅に認定されなくても、既存住宅売買瑕疵保険は加入できます。
売買引き渡し後に保険対象部分に瑕疵（不具合）が見つかった場合に、補修費用等がカバーされる保険。保証期間は1年〜5年。保証対象は、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分。オプションで給排水設備・電気設備が追加できます。インスペクションに合格する必要があります。
一般的に家の売買では、引き渡しから3ヶ月程度の『瑕疵担保責任』を設け、この期間中に買主が気付いた瑕疵（かし）は、売主の負担で補修します。
このため、既存住宅売買瑕疵保険では、売主と買主に次のメリットがあります。
- 売主は通常3ヶ月の瑕疵担保責任がカバーされる。
- 買主は瑕疵保証期間が通常3ヶ月から1〜5年に長くなる。
ハウスくんこれはスゴく良い保険だね。
家博士まぁ、無いよりは良い程度かな。
実は大手不動産会社が独自に用意する保証の方が手厚いし、認知されているからね。
大手不動産会社では、さらに設備などもカバーした『建物保証・設備保証』を独自に用意しています。
大手不動産会社に売却を依頼すると、一定の条件をクリアすれば無料で保証が付きます。
詳しくはこちらで解説しています。
売れやすくなる理由3. 木造築20年超（マンション築25年超）でも住宅ローン控除などが受けられる
既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、木造築20年超（マンション築25年超）でも住宅ローン控除などが受けられます。
通常、築20年超の木造住宅や築25年超のマンション（耐火建築物）は、住宅ローン控除の対象外。
しかし保険に加入することで、この築年数要件が緩和されて住宅ローン控除が利用できるのです。
住宅ローン控除は、10年間で最大200万円の節税効果があるため、買主に大きなメリットとなります。
ちなみに既存住宅売買瑕疵保険に加入することが条件であり、安心R住宅だけでは住宅ローン控除は受けられません。
売れやすくなる理由4. 次世代住宅ポイントの上限が引き上げられる
もう一つ注目したいのが、次世代住宅ポイントの上限が引き上げられる点。
安心R住宅を購入してリフォームすると、次世代住宅ポイントの上限が通常30万ポイント/戸から45万ポイント/戸に引き上げられます。
これは期間限定で、リフォーム工事の請負契約・着工が2019年4月〜2020年3月、引き渡しが2019年10月以降になる住宅が対象。
付与されたポイントは家電やインテリア、食料品、防災・避難用品など様々な商品と交換できます。
【参考】国土交通省・次世代住宅ポイント
メリット2. 比較的簡単に取得できる
安心R住宅は、比較的簡単に取得できる点もメリットです。
耐震基準は2000年基準の前でOK
安心R住宅で必要な耐震性は、1981年6月1日以降の「新耐震基準」。
木造建築物は2000年に耐震基準が大きく改正されていますが、そこは満たしていなくても良いとされています。
点検記録等も『不明』でOK
安心R住宅で必要な点検記録等についても、求められているのは「情報開示」という点だけ。
もし書類が無くても、「不明」と書けば審査に通ります。
ハウスくん不明で良いんだ…
リフォームもプランを付けるだけ
安心R住宅で必要なリフォームですが、リフォーム工事を実施する必要はなく、プランを付けるだけでOK。
購入者このプラン通りにリフォームする必要はありません。
耐震基準適合証明やインスペクションも業者次第
安心R住宅に必要な他の条件、例えば耐震基準適合証明書やインスペクションも、業者によっては判断が緩い場合があります。
これらの判断は、厳格な基準が設けにくいため、どうしても業者によって差が出てしまうのです。
ハウスくんなんだか安心R住宅って、かなり緩い基準なんだね。
家博士せっかく良い制度なんだけど、抜け道が多くて、今後どれだけ普及するか心配だね。
次に注意点を解説しよう。
安心R住宅の注意点
安心R住宅には次のような注意点があります。
安心R住宅の注意点
- まだ買主の認知度が低く、今後も不明
- インスペクションなどが必要
- 補修工事や耐震改修が必要になる恐れ
それぞれ解説します。
注意点1. まだ買主の認知度が低く、今後も不明
安心R住宅は制度開始が2017年12月と最近なので、まだ認知度が低いのが現状です。
利用は0.12％しかない
安心R住宅の売り出された物件は、中古住宅全体の0.12％しかありません。
国土交通省の発表によると、2019年4月〜2020年3月の間に安心R住宅の標章で広告された中古住宅は1,424件。
一方で、同期間に全国のレインズに新規登録された件数は1,156,359件なので、全体の0.12％だけでした。
累計でも、安心R住宅は2,690件しか利用されていません。（2020年3月現在）
制度の利用が、なかなか進んでいないことが分かります。
不動産ポータルサイトで絞り込み条件になっていない
例えばSUUMOなどの不動産のポータルサイトで、絞り込み条件の中に「安心R住宅」はありません。
SUUMOなど不動産のポータルサイトでは
「住宅ローン控除が利用できる」
「瑕疵保険付き」
「修繕・点検の記録あり」
など、条件を絞り込んで検索できるようになっています。
条件に安心R住宅が含まれないのは、「安心R住宅が良い」と思って探す買主が少ないことを反映しています。
簡単に取得できるため信頼性が低くなる
また、メリットの一つである「比較的簡単に取得できる」という点も、見方を変えると「信頼されない」ことになりかねません。
たとえば点検記録も、買主が知りたいのは単なる書類の有無ではなく、その内容のはず。
このように改善の余地がある制度なので、今後に期待したいところです。
今後もどうなるか不明
安心R住宅は良い制度ですが、このまま認知度が低迷する恐れもあります。
過去に国が進めた制度の中には、認知度が低迷している制度もあり、同じ状況にならないか心配されます。
ハウスくん国の制度でも認知度が低いものがあるの？
家博士2002年から始まった既存住宅の住宅性能表示制度は、認知度が低くほとんど利用されていないんだ
住宅性能表示制度は新築住宅では利用実績が伸びているものの、既存住宅についてはかなり低迷しています。
2002年度から2012年度までの12年間で、一戸建ては1,004戸、共同住宅等では2,429戸（36棟）しか利用されていません。
安心R住宅も、
注意点2. インスペクションなどが必要
安心R住宅の認定を受けるためには、インスペクションが必要になります。
インスペクションは、30坪の住宅で2〜3時間、5万円程度の費用がかかります。
インスペクション費用は、不動産会社によって負担してくれるところもあるので、相談してみましょう。
ただし不動産会社に負担してもらう場合は、専任媒介契約を結ぶことになります。
旧耐震の戸建ては耐震基準適合証明が必要
旧耐震基準の戸建てでは、新耐震基準に適合していることを証明する『耐震基準適合証明』が必要です。
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認がおりて建てられた建物の基準。
耐震基準適合証明書の取得にかかる費用は、図面があり構造的に問題なければ、10万円〜15万円程度です。
注意点3. 補修工事や耐震改修が必要になる恐れ
耐震基準を満たしていない場合は、耐震改修工事が必要です。
またインスペクションで不具合が見つかった場合は、補修工事が必要になります。
工事にかかる費用は売主が負担します。
耐震改修工事は、戸建住宅で100万円〜200万円程度。
自治体から補助金がでることも多いので、こちらで確認してみましょう。
【参考】住宅·建築物の耐震化に関する支援制度
インスペクションで補修工事の対象になるのは、多くが外壁や雨樋など。
これらの工事費用には、火災保険が適用できる場合も多いので、チェックしてみましょう。
安心R住宅に向いている家
新耐震で状態の良い一戸建て
安心R住宅に向いている家として「新耐震で状態の良い一戸建て」が挙げられます。
その理由は次の3点。
- 補修工事や耐震改修が不要
- 築20年超でも住宅ローン控除が利用できる
- 瑕疵保険が利用できる
新耐震基準で建てられており、状態が良い一戸建てであれば、改修工事等は不要です。
その分の余計な出費もありません。
また築年数が20年を超えていても安心R住宅が取得できれば住宅ローン控除が適用され、瑕疵保険も利用可能に。
他の競合物件と差別化することもできます。
新耐震のマンション
また、新耐震のマンションも安心R住宅に向いています。
マンションでは、インスペクションが通りやすいので、安心R住宅の取得は簡単です。
ただし旧耐震のマンションでは、耐震基準適合証明書の取得が難しいでししょう。
まとめ
中古住宅のマイナスイメージを払拭するため、国土交通省が進める「安心R住宅」制度。
安心R住宅のメリットは次の2点です。
- 家が売れやすくなる
- 比較的簡単に取得できる
とくに住宅ローン控除の築年数要件が緩和される点は、買主としても嬉しいポイントに。
国が進める制度の一つなので、安心R住宅を取得することで他の競合物件との差別化もできます。
一方で注意点もあります。
- 買主の認知度が低く、今後も不明
- 取得にはインスペクションが必要
- 補修工事や耐震改修が必要になる恐れがある
安心R住宅の制度は、まだ認知度が低く、今後もまだ分かりません。
改修工事が必要と判断されると、内容によっては工事費用が高額になることもあります。
安心R住宅に以外に、家が売れやすくなる方法はあります。
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