マンション売却イメージ
長年払ってきたマンションの管理費と修繕積立金。

合計すると相当な金額ですよね。

この管理費と修繕積立金、マンションを売るときにどうなるのでしょうか。

ハウスくんハウスくん

管理費はともかく、修繕積立金は積立だから戻るんじゃないの?
戻るよね?


家博士家博士

まぁまぁ、このあと説明するから。


この記事では、マンション売却と管理費・修繕積立金の取り扱いについて、分かりやすくまとめました。

今まで支払った管理費・修繕積立金は戻ってこない

結論から言うと、これまでに支払った管理費や修繕積立金は、マンションを売却しても戻ってきません。

ハウスくんハウスくん

えー、なんで戻ってこないの?


家博士家博士

一度支払った管理費・修繕積立金は、管理組合の所有になるからだよ。


ハウスくんハウスくん

修繕積立金は、積立金じゃないの?


家博士家博士

管理組合の中で積み立てているだけなんだ。


ハウスくんハウスくん

そっか、、、じゃあ払わない方が得なの?


家博士家博士

滞納すると、その分だけ売値が下がるよ。

滞納分の支払い義務は買主に

では、逆に管理費や修繕積立金を滞納していた場合はどうなるのでしょうか。

実は、管理費や修繕積立金の滞納分では、マンションを売却すると買主に支払い義務が引き継がれます。

ハウスくんハウスくん

管理費や修繕積立金を滞納していたのは売主なのに、買主が支払うことになるの?

家博士家博士

そう。ただ、滞納分だけ売買価格からマイナスされるんだ

ハウスくんハウスくん

じゃあ、結局売り主が負担するんだね。

税金の滞納は売主に納税義務が残る

一方で、固定資産税や都市計画税といった税金の滞納については、売却後も売主に納税義務があります。

管理費や修繕積立金のように、売却したからといって買主に移るわけではないのです。

そもそも、税金の滞納は自己破産しても残ります。

家博士家博士

税金は免責の対象とならない「非免責債権」なんだ

非免責債権以外の債権(各種ローンなど)については、自己破産することで支払う義務が無くなります。

しかし税金は支払う義務が残るため、支払わずにいるとマンションなどの財産が差し押さえられる可能性も。

差押登記が設定されると、売ることすらできなくなるのです。

ハウスくんハウスくん

税金の支払いが難しくなったら、どうすれば良いの?

家博士家博士

まずは役所に相談すること。
分割払いなどにしてもらえる可能性もあるんだ


支払う意思があることを伝えたり、どういった払い方なら対応できるかなど、役所と相談してみましょう。
ハウスくんハウスくん

マンションを売るのも大変だね。


家博士家博士

実はマンションを売るためには、費用もかかるよ。

マンション売却では費用もかかる

マンション売却では、費用もかかります。

マンション売却費用の目安は売却価格の3.5〜5%程度。

意外に見落としがちなので、注意しておきましょう。

売却費用について、詳しくはこちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

マンションを売ると、費用までかかるのに、何か良いことないの?


家博士家博士

少しいい話だけど、戻ってくるお金もあるよ

マンションを売却して戻ってくるお金もある

売却すると管理費や修繕積立金は戻ってこない一方で、戻ってくるお金もあります。

売却で戻ってくるお金

・先払いした月の管理費・修繕積立金は日割り精算
本来は買主が支払うことになる管理費や修繕積立金を、売主であるあなたが先払いしていた場合。
これは日割り精算して、多く支払った分を買主から受け取ることになります。
・固定資産税や都市計画税
こうした税金は、1月1日時点の所有者に税金の支払い義務があります。
しかし年の途中で売却するので、こちらも日割り精算することに。
日割り精算の起算日は1月1日または、4月1日(関西式)のいずれか。
交渉できるなら起算日を4月1日(関西式)にしてもらうと良いでしょう。
・住宅ローン保証料
住宅ローンの借入時に金融機関に支払った住宅ローン保証料は、売却によって戻ってきます。
ただし、戻ってくるのは保証料を一括で支払っている場合のみ。
分割払いの場合は戻ってきません。
また、フラット35など金融機関によっては保証料がないことも。
気になる返金手続きですが、売却する旨を連絡すれば金融機関で返金手続きをやってくれます。
・売却で損すれば税金が戻る
マンションを売却したことで損失が出た場合は、税金が戻ることもあります。
適用条件については、不動産会社にも相談してみると良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

計算が難しそう


家博士家博士

全部不動産会社が計算してくれるから大丈夫だよ。


戻ってくるお金について、詳しくはこちらで解説しています。

修繕一時金や修繕積立金増額の予定がある場合

売却時点で、修繕積立金の増額や修繕一時金の予定がある場合は、買主へ通知する義務があります。

通知する方法として、売買契約に添付する「重要事項説明」に文書で記載します。

最近は、修繕積立金不足のマンションが急増し社会問題になりつつあります。

そもそもマンションの新築時は、修繕積立金をあえて安く設定している場合がほとんど。

なぜなら修繕積立金が安いほど、マンションを売りやすくなるからです。

その結果、マンションの大規模修繕をきっかけに修繕積立金の不足が判明し、修繕積立金の増額や修繕一時金の支払いが必要になるのです。

ちなみに、最近は2年や3年毎に修繕積立金が自動的に増額されるマンションが一般的。

こういった予定もすべて買い主へ通知する必要があります。

ハウスくんハウスくん

これって、所有者の負担が増えるってことだよね?
売りにくくなりそう・・・

家博士家博士

確かに買い主にはマイナスな話だね。
でも、きちんと通知しないといけないんだ

なお通知義務がいつから発生するが、タイミングは判断が難しいため、不動産会社と相談すると良いでしょう。

修繕積立金の問題は、こちらで解説しています。

家を売っても住宅ローンが返せない場合はどうする?

管理費や修繕積立金が戻ってこないと、家を売却しても住宅ローンが返せない場合、どうすればよいでしょうか。

マンションの売却価格が住宅ローン残高以下になってしまうことを、「オーバーローン」と言います。

通常は、マンションを売るためには、住宅ローンを全額返済しなくてはいけません。

そこでオーバーローンの対処方法として、次のようなものが挙げられます。

オーバーローンの対処方法

  1. 親族から借りたり、他の金融資産で住宅ローンの不足分を支払う
  2. 住宅ローンの不足分を無担保ローンへ借り換え

あなた自身の状況によって、いずれかの方法で対処すると良いでしょう。

どちらも厳しければ、任意売却という方法もあります。

任意売却とは、債権者(家に抵当権を設定している金融機関や人)とあなた(債務者)が協力して、裁判所の関与なしに家を売却する方法。

任意売却については、次の記事で詳しく解説しています。

マンションを少しでも高く売るコツ

ハウスくんハウスくん

管理費や修繕積立金が戻ってこないなら、あきらめてマンションを高く売るしかないね。

マンションを少しでも高く売るために、大前提となるのが「買取」ではなく「仲介」を選ぶこと。

買取は売却に時間がかからないメリットがある一方で、価格は相場の6〜8割となってしまいます。

仲介では売れるまでにある程度(通常3〜6ヶ月程度)の時間が必要ですが、相場通りの価格で売ることも可能。

よほど時間に余裕がない場合を除き、高く売るためにも「仲介」で依頼しましょう。

そのうえで高く売るためのコツとして、以下の6つが挙げられます。

マンションを高く売るコツ

  1. コツ1.最も大切な不動産会社選び
  2. コツ2.売却期間は最低6ヶ月、売り急がない
  3. コツ3.瑕疵保険付きで売る
  4. コツ4.内覧対応で家の魅力を引き出す
  5. コツ5.基本的にリフォームはしない(最低限のリフォームのみ)
  6. コツ6.柔軟に売り出す

マンションを高く売るコツについては、次の記事で解説しています。

まずはいくらで売れるか確認してみては

ここまで、マンション売却によって管理費や修繕積立金がどうなるのかについて見てきました。

「支払った分は戻ってこない」ことに、少しガッカリしたかもしれません。

しかし、今はマンション価格が高騰しています。

あなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年5月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。


ハウスくんハウスくん

マンションはすごい値上がりだね!

まずはあなたのマンションがいくらで売れるのか、確認してみてはいかがでしょうか。

マンションの価格を確認するためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選び、無料査定を依頼します。

家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,759社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S


マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

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