「サ高住に住み替えるなら、今の家をどうしよう…。」
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）への住み替えで、今の家をどうするかお悩みですね。
確かにサ高住なら、状態に合わせて必要なサポートが選べ、費用が抑えられます。
ただしサ高住への住み替えで悩ましいのは、空き家となってしまう今の家。
終活も考えて今の家をどうすべきか、あなたに最適な選択肢と知っておきたい住宅事情についてまとめました。
あなたの住み替えが満足できる結果になるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
サ高住（サービス付高齢者向け住宅）とは
最近急増している新しい介護施設
サ高住（サービス付高齢者向け住宅）は、60歳以上の健康な人はもちろん、施設によって要介護者・要支援者も入居できる介護施設。
平成23年（2011年）10月から登録が始まった、比較的新しい介護施設ですが、2019年末時点ですでに25万戸と急増しています。
ここまで急速に増えた最大の理由は、行政の後押しで、運営に補助金や税制優遇があること。
また特養の整備が追いつかず、特養待機者が29万人と大量にいるため、サ高住が受け皿となっていることも理由です。
利用者にも人気
サ高住は利用者にも人気があります。
理由として、他の介護施設に比べて生活の自由度が高く、安否確認や生活相談といったサービスが必要な分だけ選んで受けられるため。
バリアフリー構造で、さらにケアの専門家による安否確認や生活相談も受けられます。
外部の介護サービスを受けることも可能で、外出や外泊、来客の制限がなく、一般的な賃貸住宅のように自由に住めます。
サ高住を探す方法
もしこれからサ高住を探すなら、国が運営するこちらのサイトが便利です。
サービス付き高齢者向け住宅情報提供サービス
サ高住以外の介護施設については、こちらで解説しています。
親が施設へ入居した後の家をどうするか、判断する手順と選択肢、知っておきたい住宅事情の変化について、分かりやすくまとめました。
サ高住のメリット・デメリット
サ高住のメリット
- 日中の外出や外泊、来客などの制限がない。
- 台所付きであれば自炊も可能
- 介護や支援、食事サービスなどを選んで受けられる
- 60歳以上であれば、要介護認定でなくても入居可能
- 完全個室でプライバシーが守られる
- 夫婦や友人同士で入居も可能
- 台所や浴室の有無が選べる
- バリアフリーで暮らしやすい
- 戸数が多く、選択肢が豊富
- 有料老人ホームに比べると初期費用が安い
サ高住のデメリット
- 要介護度が高くなると退去を求められる恐れがある。
- 配置義務がなく、看護師が常駐しないところが多い。
- 夜間の見守り体制などは弱い。
- 入居者同士の交流は少ない。
- 運営事業者によってサービスの種類や質が違うため分かりにくい。
- 介護・医療サービスが増えると総額が高額になる。
- 一般的な賃貸よりは家賃が高く、立地によってはかなり高額になる
安心して老後を過ごしたいという人には魅力的なサ高住ですが、ネックとなるのが費用です。
サ高住の利用に必要な費用
サ高住の利用には、初期費用と入居後の費用の2種類が必要です。
初期費用
初期費用は、数十万〜数百万円かかる場合もあります。
- 敷金や礼金（施設によっては不要なところもある）
- 月々の利用料金が支払えなくなった場合に備える保証金
- 家賃前払い分
入居後の費用
入居後の費用は月額10〜30万円です。
- 家賃
- 光熱費や管理費
- 食事や生活支援のサービス料
- 介護保険料（介護サービスを受ける場合）
安心感があるのは確かですが、普通の賃貸に比べると費用がかかります。
サ高住に住むなら資金計画が大切
サ高住へ住み替えるなら、しっかりとした資金計画が大切です。
なぜなら思っている以上に長生きする事が多く、長生きするほど費用負担が大きくなるため。
例えば65歳の平均余命は、男性19.85年、女性24.73年もあります。
半数以上の人は、20年以上長生きするのです。
【参考】厚生労働省・令和3年簡易生命表
ハウス 20年分の料金は、結構高額だね。
家博士 そしてもう一つ頭に入れておきたいのが、ケアが必要になる期間。
何らかの介護サービスが必要になる平均期間は、男性が約9年、女性が約12年もあります。
日常生活に制限のない期間『健康寿命』は、男性で72.68歳、女性で75.38歳まで。
それ以降は何らかの介護サービスが必要になると考えた方がよいでしょう。
家博士 介護保険でどこまでカバーできるか分からない。
介護サービスを利用すれば、その分利用料が増えるかもしれないよ。
20年間で3,000万円以上に
厚生労働省の調査によると、サ高住の平均月額利用料総額（家賃・光熱費・食費等を含めたもの）は、およそ14万円。
【参考】厚生労働省・高齢者向け住まい及び住まい事業者の運営実態に関する調査研究報告書
20年間利用すれば、総額は3,000万円以上になります。
安心して暮らし続けるためには、資金計画が大切です。
専業主婦は夫に先立たれると厳しい
年金で注意したいのは専業主婦の女性で、夫に先立たれるケース。
夫が亡くなり、夫の厚生年金が遺族年金に変わると、支給額が大幅に減額されるため、注意が必要です。
（参考）日本年金機構・遺族厚生年金（受給要件・支給開始・計算方法）
資金計画の大きなポイントが、これまで住んでいた家をどうするか。
売却、他人に貸す、もしくはそのまま空き家にしておくといった選択肢が考えられます。
家をどうするか判断するために知っておきたい事実
今の家をどうするか決めるために、まず今の住宅事情を理解しておきましょう。
なぜなら住宅や土地の価格は、今後の人口減少や高齢化で大きく変わりつつあるから。
最新の傾向から、住宅相場の今後を解説します。
家博士 まず人口が急減し高齢化が進んでいるのに、新築は建てられている現状を知っておこう。
これから空き家が急増する
これからの日本は、空き家が急増します。
なぜなら人口は急減し高齢化が進む一方で、新築住宅は毎年80万戸以上のペースで建てられているため。
急激な人口減でも増え続ける新築住宅
日本の人口と世帯数、そして住宅戸数の変化がこちら。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
ハウス 人口は減り続けてるのに、家は増え続けてるんだ！
家博士 日本は他の先進国と違って、新築住宅の制限が無いからね。
日本では、他の先進国と違い新築住宅の建築が規制されていないため、家が余っているのに毎年80万戸以上も新築住宅が建てられています。
新築住宅を規制すると景気が悪くなるため、今後も政治的な判断から規制される見込みはありません。
日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46％下がる（価格は半額）と予想する海外の研究もあります。
ハウス えー！ 空き家が増えて、価格が半値になるの？
家博士 すでに持ち家の27％が空き家予備軍だからね。
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
ハウス 空き家予備軍だけでそんなにあるのか。
でも田舎の家はともかく、都会は大丈夫だよね。
家博士 都会でも立地が大切だね。
特に最寄り駅からの距離で、地価の動きが全然違うよ。
立地の分岐点は最寄り駅から徒歩7分
最寄り駅からの距離が遠いエリアでは、地価が下がり続け、マンションも戸建ても大きく価格が下がっています。
価格が下るだけでなく、一部のエリアではいくら下げても売れないケースも。
地価の動きは、具体的に最寄り駅から徒歩7分以内、距離にすると560m以内かどうかによって、大きな差が出ているのです。
国土交通省が毎年発表している公示地価でも、その傾向が明確です。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
⇒土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは
このように最寄り駅から遠いエリアは地価が下落し続け、どんどん売れなくなっています。
この傾向は、都市も地方も同じで、背景には急速な人口減少と高齢化があります。
徒歩7分以内は「貸す」という選択肢もあり
今住んでいる家が最寄り駅から徒歩7分以内に立地しているなら、他人に貸すという選択肢もありでしょう。
賃貸の場合は立地が特に重視されるため、入居者も比較的見つかりやすいというメリットがあります。
また、築年数が経過し建物自体の資産価値がほぼゼロになっていても、土地の資産価値は残ります。
将来的に家を相続したいと考えている場合は、定期借家として賃貸に出す方法も。
通常の賃貸契約と比べると家賃は安くなりがちですが、契約期間に定めがあるため、相続に関する心配も不要になります。
徒歩7分超は下落前に早く売る
最寄り駅から徒歩7分を超えるエリアなら、下落前に売ることも検討した方が良いでしょう。
すでに地価が下落している場所も多く、今後はさらに価格が下がる可能性があります。
また地価の下落には、さらに不安な要因が。
例えば3大都市圏（首都圏・関西圏・中部圏）は、2022年以降に生産緑地が一部解除されるため、郊外の住宅価格下落が加速する恐れがあります。
2022年以降に生産緑地が宅地化され、都市部の住宅価格が値下がりする問題。不動産業界でも意見が2分されていましたが、ようやく影響が見えてきました。信頼できる統計から地域別の影響を解説します。
また地方では、自治体が進める立地適正化計画によって、土地がさらに売れにくくなるかもしれません。
立地適正化計画で居住誘導区域外になると、家の売却が難しくなる恐れがあります。あなたの家が居住誘導区域外になるのか、立地適正化計画の現状と将来について要点をまとめました。
ハウス 立地は大切なんだね。
家博士 ただしマンションはまた別の問題があるんだ。
マンションは建替えできずスラム化のリスク
さらにマンションは建替えできず、スラム化する恐れがあります。
2021年末時点で、全国の分譲マンション数は685.9万戸、国民の1割超はマンション住まい。
ただ分譲マンションが本格的に増え始めたのは1970年代以降のため、分譲マンションの老朽化問題がこれから始まるのです。
マンションの築年数別戸数（全国）
これから始まるマンションの高齢化問題
まず懸念されるのが、これから本格化するマンションの高齢化。
竣工当時は最先端だったデザインや耐震設計、防音も時代遅れに…。
築年数の経過とともに、マンションの大規模修繕も次第に増加していきます。
また、住民の高齢化も問題の一つ。
マンションの維持管理に欠かせない管理組合も理事をする人がいなくなり、管理組合自体が機能しなくなるおそれも。
住民の負担となる修繕積立金の増額にも反対する人が増え、本当に必要な修繕や管理ができなくなる可能性も指摘されています。
多くは建て替えできず、解体して売却かスラム化に
必要な修繕や管理ができないマンションは、結果的に売りに出しても売れないマンションになってしまいます。
築古マンションは建て替えという選択肢もありますが、建て替えできるのは駅近のごく一部のマンションのみ。
（2022年4月時点で建て替えたマンションは270棟）
本来は建替え時期の旧耐震マンションは約103万戸ありますが、この内98％は建て替えできずに問題を先送りしています。
今後もほとんどのマンションが解体して土地を売却するか、管理できずにスラム化するかのどちらかになるでしょう。
マンションの寿命は個々で違い、寿命が尽きても建替えできるのはごく一部です。あなたのマンションの寿命と建替えの可能性をチェックリストで調べてみましょう。
すでに3割以上のマンションで修繕積立金が不足
国土交通省の調査によると、すでに34.8％のマンションで修繕積立金が不足しています。
大規模修繕はマンションの資産価値を保つためにも重要なもの。
マンションは築後12〜15年周期で大規模修繕を実施し、その費用は修繕積立金という名目で毎月住民が支払います。
費用が不足していれば満足のいく修繕ができず、スラム化する恐れも。
不足分を補うために、修繕一時金としてまとまった金額の支払いを求められるかもしれません。
ハウス 自分のマンションの修繕積立金が十分か、どうすれば分かるの？
家博士 長期修繕計画を確認してみよう。
計画期間がマンション解体まで、もしくは30年先まであるか。
そして前回の大規模修繕後に修繕積立金が十分に余っているか。
この2つがポイントだよ
リスクを考えると所有せず売る方が安心
ここまで見てきたように、マンションには特有の問題から生じる次のようなリスクが潜んでいます。
- 修繕積立金の増額リスク
- 修繕一時金のリスク
- 急激な価格下落リスク
こうしたリスクを考えると、マンションを所有するよりも、今のうちに売却した方が心配は減ります。
幸いなことに、今はマンション価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約10年で85％も値上がりしています。
まずは今、いくらで売れるか確認してみてはいかがでしょうか。
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一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
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実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
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おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
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- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
認知症になると家を売れなくなる
今や65才以上の高齢者の7人に1人が認知症。
認知症になってしまうと家の売却も簡単にはできません。
家庭裁判所で成年後見制度の申立てを行い、成年後見人に代理で売却手続きをしてもらう必要があります。
売却の際には家庭裁判所の許可が必要になり、裁判所の判断次第では売却許可が下りないことも。
成年後見制度の手続きには時間がかかるうえ、裁判所に出向いて面接を受ける必要があるなど、子供にも迷惑がかかります。
時間を割いて子供が申立てを行っても、場合によっては成年後見人として不適格と判断されることも。
そうなると弁護士など専門家が後見人になるため、毎月費用を支払うことになります。
家を売るなら、判断能力がしっかりしているうちに売った方が、子供に迷惑をかけずに済むのです。
認知症で家を売る方法については、こちらの記事で解説しています。
認知症になった親の家でも、親が同意していれば子供が売れる場合もあります。認知症の親の家を売る3つの注意点、成年後見制度の4つの注意点などをまとめました。
認知症に備えるなら家族信託という方法も
どうしても家を売ることが難しい場合は、家族信託という選択肢もあります。
家族信託で子供に家の管理を任せれば、認知症になっても裁判所の関与なしに子供が家を売ることができます。
家族信託については、こちらで解説しています。
認知症になる前に用意しておきたい家族信託について、仕組みや注意点、始める方法について、分かりやすく解説します。
売却益があっても年金や健康保険は影響なし
売却して利益があった場合に、年金が減ったり、健康保険が高くなるのでは？と心配されるかもしれません。
結論から言うと、売却して利益があっても、年金も健康保険には影響しません。
ただし売却翌年の介護保険だけは、少し影響する恐れがあります。
介護保険については、こちらで詳しく解説しています。
不動産売却によって年金が減額されることはありません。ただし不動産売却によって、健康保険、介護保険、税金などに影響があるため、これらを分かりやすくまとめました。
家をどうするか3つの選択肢とメリット・デメリット
サ高住への住み替えにあたって、家をどうするかの選択肢を整理してみましょう。
選択肢は次の3つ。
それぞれメリットとデメリットを見ていきます。
選択肢1. 賃貸に出す
賃貸に出すメリット
- 家賃収入がある
- 家を子供に残せる
賃貸に出すデメリット
- 管理の手間がかかる
- 意外に出費も多い
- 空室リスクがある
- 貸している間に価格が下がる
賃貸に出すと、基本的な管理はオーナーが行わなければなりません。
もしあなたが認知症になってしまったら、子供があなたに代わって管理することになります。
近くに住んでいればあまり負担にもなりませんが、遠方に住んでいたりすると迷惑がかかってしまいます。
また、賃貸住宅は入居者がいて初めて収入になるもの。
空室のままでは家賃収入もなく、管理の手間と費用だけがかかります。
なお、50歳以上のシニアを対象とした移住・住みかえ支援機構（JTI）の「マイホーム借り上げ制度」などもありますが、現時点ではまだ実用的ではありません。
（参考）一般社団法人移住・住みかえ支援機構「マイホーム借上げ制度」
移住・住みかえ支援機構については、こちらで解説しています。
移住・住みかえ支援機構はとても良い制度ですが、利用率は高くありません。原因となっているデメリットなどについて解説します
NTTデータグループのHOME4Uならまとめて相談できる
賃貸を検討するなら賃貸が得意な不動産会社（管理会社）へ相談してみましょう。
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マンションを8年間貸した経験を元に、あなたがマンションを貸すべきか・売るべきか簡単に分かる診断チャートを用意しました。また賃貸と売却のそれぞれについて、知っておきたい知識から具体的な試算例まで網羅し、分かりやすくまとめています。
選択肢2. 売却する
売却するメリット
- 今の相場で売ることができる
- まとまった資金が手に入る
- 家の管理など面倒な手間やリスクがなくなる
不動産の価格が高騰している今だからこそ、今の相場で売却し、まとまった資金が入るのは大きなメリットです。
売却するデメリット
- 家を手放すという心理的な抵抗感がある
住み替えによって今後住む可能性がほとんどないとはいえ、やはり長年暮らして思い出の詰まったマイホームを手放すのは寂しいもの。
悩んでしまうのは仕方ないかもしれません。
不動産投資8年でマンション20戸以上売却の経験から、家を売る7つの手順と応用技を解説します。これで初めての方でも楽々簡単に家が売れるでしょう！
選択肢3. 空き家のまま放置する
賃貸にも出さず、売却にも出さず、そのまま放置するというのも選択肢としてあるでしょう。
空き家のまま放置するメリット
- 心理的に安心感がある
- 家を子供に残せる
空き家のまま放置するデメリット
- 管理の手間と費用がかかる
- 認知症になると子供に迷惑がかかる
空き家は適切に維持管理しなければ、急速に老朽化が進みます。
一戸建てでは放火の被害にあう場合もあります。
空き家で心配な放火。その事例と対策についてまとめました。
万が一、空き家対策法における「特定空き家」に指定されてしまうようなことがあれば、費用を負担し解体しなければならなくなります。
特定空き家については、こちらの記事で詳しく解説しています。
住まなくなった家（空き家）の固定資産税・都市計画税が増える「特定空き家」の指定が始まっています。空き家でも簡単にできる対策とお得な裏技について解説します。
ハウス どんな選択肢であれ、メリットとデメリットがあるんだね
家博士 そうだね。住宅を取り巻く状況もよく理解したうえで、どの選択肢が一番なのか考えてみてね。
まとめ
ここまでサ高住に移るあとの家をどうするか、判断するための現状と、3つの選択肢について解説しました。
選択肢は次の3つ。
今後は空き家が急増し、マンションは高齢化が進みます。
家やあなた自身の状況によっても選択肢は変わりますが、今の家がいくらで売れるのかも判断材料の一つ。
総合的に判断して、最適な選択肢を選んで下さい。
あなたのサ高住への住替えが成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
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さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
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HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
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