一人暮らし高齢者イメージ
「サ高住に住み替えるなら、今の家をどうしよう…。」

サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)への住み替えで、今の家をどうするかお悩みでしょうか。

シニア世代の住み替えでは、万が一のサポートがある安心な住まいが理想ですね。
サ高住なら、状態に合わせて必要なサポートが選べるので、費用も抑えられます。

そんなサ高住への住み替えで悩ましいのは、空き家となってしまう今の家のこと。

終活も考えて今の家をどうすべきか、あなたに最適な選択肢と知っておきたい住宅事情についてまとめました。

あなたの住み替えが満足できる結果になるために、この記事がお役に立てば幸いです。

サ高住(サービス付高齢者向け住宅)とは

最近急増している新しい介護施設

サ高住(サービス付高齢者向け住宅)は、60歳以上の健康な人はもちろん、施設によって要介護者・要支援者も入居できる介護施設。

平成23年(2011年)10月から登録が始まった、比較的新しい介護施設ですが、2019年末時点ですでに25万戸と急増しています。

ここまで急速に増えた最大の理由は、行政の後押しで、運営に補助金や税制優遇があること。

また特養の整備が追いつかず、特養待機者が29万人と大量にいるため、サ高住が受け皿となっていることも理由です。

利用者にも人気

サ高住は利用者にも人気があります。

理由として、他の介護施設に比べて生活の自由度が高く、安否確認や生活相談といったサービスが必要な分だけ選んで受けられるため。

バリアフリー構造で、さらにケアの専門家による安否確認や生活相談も受けられます。

外部の介護サービスを受けることも可能で、外出や外泊、来客の制限がなく、一般的な賃貸住宅のように自由に住めます。

サ高住を探す方法

もしこれからサ高住を探すなら、国が運営するこちらのサイトが便利です。
サービス付き高齢者向け住宅情報提供サービス
サービス付き高齢者向け住宅情報提供サービス

サ高住以外の介護施設については、こちらで解説しています。

サ高住のメリット・デメリット

サ高住のメリット

  1. 日中の外出や外泊、来客などの制限がない。
  2. 台所付きであれば自炊も可能
  3. 介護や支援、食事サービスなどを選んで受けられる
  4. 60歳以上であれば、要介護認定でなくても入居可能
  5. 完全個室でプライバシーが守られる
  6. 夫婦や友人同士で入居も可能
  7. 台所や浴室の有無が選べる
  8. バリアフリーで暮らしやすい
  9. 戸数が多く、選択肢が豊富
  10. 有料老人ホームに比べると初期費用が安い

サ高住のデメリット

  1. 要介護度が高くなると退去を求められる恐れがある。
  2. 配置義務がなく、看護師が常駐しないところが多い。
  3. 夜間の見守り体制などは弱い。
  4. 入居者同士の交流は少ない。
  5. 運営事業者によってサービスの種類や質が違うため分かりにくい。
  6. 介護・医療サービスが増えると総額が高額になる。
  7. 一般的な賃貸よりは家賃が高く、立地によってはかなり高額になる

安心して老後を過ごしたいという人には魅力的なサ高住ですが、ネックとなるのが費用です。

サ高住の利用に必要な費用

サ高住の利用には、初期費用と入居後の費用の2種類が必要です。

初期費用

初期費用は、数十万〜数百万円かかる場合もあります。

  • 敷金や礼金(施設によっては不要なところもある)
  • 月々の利用料金が支払えなくなった場合に備える保証金
  • 家賃前払い分

入居後の費用

入居後の費用は月額10〜30万円です。

  • 家賃
  • 光熱費や管理費
  • 食事や生活支援のサービス料
  • 介護保険料(介護サービスを受ける場合)

安心感があるのは確かですが、普通の賃貸に比べると費用がかかります。

サ高住に住むなら資金計画が大切

サ高住へ住み替えるなら、しっかりとした資金計画が大切です。

なぜなら日本人の平均寿命は、男性80.98年、女性87.14年もあるため。

60歳で入居するなら、20年以上利用することになるかもしれません。

ハウスくんハウスくん

20年分の料金は、結構高額だね。


家博士家博士

そしてもう一つ頭に入れておきたいのが、ケアが必要になる期間。


日常生活に制限のない期間『健康寿命』は、男性で71.19年、女性で74.21年といわれています。

何らかの介護サービスが必要になる平均期間は、男性が約9年、女性が約12年。

これだけの期間は何らかの介護サービスが必要になると考えた方がよいでしょう。

家博士家博士

介護保険でどこまでカバーできるか分からない。
介護サービスを利用すれば、その分利用料が増えるかもしれないよ。

20年間で3,000万円以上に

厚生労働省の調査によると、サ高住の平均月額利用料総額(家賃・光熱費・食費等を含めたもの)は、およそ14万円。

【参考】厚生労働省・高齢者向け住まい及び住まい事業者の運営実態に関する調査研究報告書

20年間利用すれば、総額は3,000万円以上になります。

安心して暮らし続けるためには、資金計画が大切です。

専業主婦は夫に先立たれると厳しい

年金で注意したいのは専業主婦の女性で、夫に先立たれるケース。

夫が亡くなり、夫の厚生年金が遺族年金に変わると、支給額が大幅に減額されるため、注意が必要です。

(参考)日本年金機構・遺族厚生年金(受給要件・支給開始・計算方法)

資金計画の大きなポイントが、これまで住んでいた家をどうするか。

売却、他人に貸す、もしくはそのまま空き家にしておくといった選択肢が考えられます。

家をどうするか判断するために知っておきたい事実

今の家をどうするか決めるために、まず今の住宅事情を理解しておきましょう。

なぜなら住宅や土地の価格は、今後の人口減少や高齢化で大きく変わりつつあるから。

最新の傾向から、住宅相場の今後を解説します。

家博士家博士

ポイントになるのは立地。
さらにマンション特有の問題や、健康に関する問題もある。
一つずつ、詳しく見ていこう

立地の分岐点は最寄り駅から徒歩7分

最寄り駅からの距離が遠いエリアでは、地価が下がり続け、マンションも戸建ても大きく価格が下がっています。

価格が下るだけでなく、一部のエリアではいくら下げても売れないケースも。

地価の動きは、具体的に最寄り駅から徒歩7分以内、距離にすると560m以内かどうかによって、大きな差が出ているのです。

国土交通省が毎年発表している公示地価でも、その傾向が明確です。

最寄り駅距離別の公示地価変動率
(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)


最寄り駅距離別の公示地価変動率
(地方圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

公示地価とは
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは

このように最寄り駅から遠いエリアは地価が下落し続け、どんどん売れなくなっています。

この傾向は、都市も地方も同じで、背景には急速な人口減少と高齢化があります。

急激な人口減でも増え続ける新築住宅

日本の人口と世帯数、そして住宅戸数の変化がこちら。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

日本では、他の先進国と違い新築住宅の建築が規制されていないため、家が余っているのにどんどん新築住宅が建てられています。

結果として、シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46%下がる(価格は半額)と予想されています。

(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

持ち家の27%が空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪(東京・名古屋・大阪圏)エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。

空き家予備軍の割合(2018年時点)

空き家予備軍

徒歩7分以内は「貸す」という選択肢もあり

今住んでいる家が最寄り駅から徒歩7分以内に立地しているなら、他人に貸すという選択肢もありでしょう。

賃貸の場合は立地が特に重視されるため、入居者も比較的見つかりやすいというメリットがあります。

また、築年数が経過し建物自体の資産価値がほぼゼロになっていても、土地の資産価値は残ります。

将来的に家を相続したいと考えている場合は、定期借家として賃貸に出す方法も。

通常の賃貸契約と比べると家賃は安くなりがちですが、契約期間に定めがあるため、相続に関する心配も不要になります。

徒歩7分超は下落前に早く売る

最寄り駅から徒歩7分を超えるエリアに立地しているなら、下落前に売るのが賢明です。

すでに地価が下落している場所も多く、今後はさらに価格が下がる可能性があります。

また、地価の下落には、さらに不安な要因があります。

3大都市圏の場合は、2022年以降に順次開放予定の生産緑地問題で、住宅価格の下落が予想されています。

地方や郊外では、自治体が進める立地適正化計画によって、ある日突然、土地が無価値になり売れなくなることも予想されています。

こうした点から考えても、徒歩7分を超える立地の場合は早く売る方が良いでしょう。

マンション特有の問題

さらにマンションには、マンション特有の問題があります。

平成29年末時点で、全国の分譲マンション数は644.1万戸、国民の約1割はマンション住まい。

ただ分譲マンションが本格的に増えたのは最近のため、分譲マンションの老朽化問題がこれから始まるのです。

これから始まるマンションの高齢化問題

まず懸念されるのが、これから本格化するマンションの高齢化。

竣工当時は最先端だったデザインや耐震設計、防音も時代遅れに…。

築年数の経過とともに、マンションの大規模修繕も次第に増加していきます。

また、住民の高齢化も問題の一つ。

マンションの維持管理に欠かせない管理組合も理事をする人がいなくなり、管理組合自体が機能しなくなるおそれも。

住民の負担となる修繕積立金の増額にも反対する人が増え、本当に必要な修繕や管理ができなくなる可能性も指摘されています。

多くは建て替えできず、解体して売却かスラム化に

必要な修繕や管理ができないマンションは、結果的に売りに出しても売れないマンションになってしまいます。

築古マンションは建て替えという選択肢もありますが、建て替えできるのは駅近のごく一部のマンションのみ。

現時点でも、建替えが必要なマンションのほとんどは建て替えできずに問題を先送りしています。

今後もほとんどのマンションが解体して土地を売却するか、管理できずにスラム化するかのどちらかになるでしょう。

多くのマンションは修繕積立金が不足する

マンションは築後12〜15年周期で大規模修繕を実施します。

大規模修繕はマンションの資産価値を保つためにも重要なもの。

その費用は修繕積立金という名目で、毎月住民が支払います。

しかし、この修繕積立金が不足しているマンションが非常に多くなっているのです。

費用が不足していれば満足のいく修繕ができず、資産価値も下がってしまいます。

不足した分を補うため、修繕一時金としてまとまった金額の支払いを求められることもあるかもしれません。

ハウスくんハウスくん

自分のマンションの修繕積立金が十分かどうか、チェックする方法はあるのかな?

家博士家博士

長期修繕計画をチェックしてみよう。
計画がマンション解体まで、もしくは30年先まであるかどうか。
そして、前回の大規模修繕後に修繕積立金が十分に余っているかどうか。
この2点が主なチェックポイントだよ

リスクを考えると所有せず今のうちに売る方が安全

ここまで見てきたように、マンションには特有の問題から生じる次のようなリスクが潜んでいます。

  • 修繕積立金の増額リスク
  • 修繕一時金のリスク
  • 急激な価格下落リスク

こうしたリスクを考えると、マンションを所有するよりも、今のうちに売却した方が心配は減ります。

幸いなことに、今はマンション価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2021年4月

「不動産価格指数」とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。

年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約8年で54%も値上がりしています。

まずは今、いくらで売れるか確認してみてはいかがでしょうか。

正確な価格を確認するには、不動産会社へ無料査定を依頼します。

あなたのエリアで実績が豊富な不動産会社3〜6社に査定を依頼してください。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

認知症になると家を売ることは難しい

今や65才以上の高齢者の7人に1人が認知症。

認知症になってしまうと家の売却も簡単にはできません。

家庭裁判所で成年後見制度の申立てを行い、成年後見人に代理で売却手続きをしてもらう必要があります。

売却の際には家庭裁判所の許可が必要になり、裁判所の判断次第では売却許可が下りないことも。

成年後見制度の手続きには時間がかかるうえ、裁判所に出向いて面接を受ける必要があるなど、子供にも迷惑がかかります。

時間を割いて子供が申立てを行っても、場合によっては成年後見人として不適格と判断されることも。

そうなると弁護士など専門家が後見人になるため、毎月費用を支払うことになります。

家を売るなら、判断能力がしっかりしているうちに売った方が、子供に迷惑をかけずに済むのです。

認知症で家を売る方法については、こちらの記事で解説しています。

認知症に備えるなら家族信託という方法も

どうしても家を売ることが難しい場合は、家族信託という選択肢もあります。

家族信託で子供に家の管理を任せれば、認知症になっても裁判所の関与なしに子供が家を売ることができます。

家族信託については、こちらで解説しています。

売却益があっても年金や健康保険は影響なし

売却して利益があった場合に、年金が減ったり、健康保険が高くなるのでは?と心配されるかもしれません。

結論から言うと、売却して利益があっても、年金も健康保険には影響しません。

ただし売却翌年の介護保険だけは、少し影響する恐れがあります。

介護保険については、こちらで詳しく解説しています。

家をどうするかの選択肢とメリット・デメリット

サ高住への住み替えにあたって、家をどうするかの選択肢を整理してみましょう。
選択肢は次の3つ。

  • 他人に貸す
  • 売却する
  • 空き家のまま放置

それぞれメリットとデメリットを見ていきます。

他人に貸す場合のメリット・デメリット

メリットは主に次の2点。

他人に貸す場合のメリット

  • 家賃収入がある
  • 家を子供に残せる

デメリットとしては、主に4点が挙げられます。

他人に貸す場合のデメリット

  • 管理の手間がかかる
  • 意外に出費も多い
  • 空室リスクがある
  • 貸している間にも価格が下がる

賃貸住宅の場合、基本的な管理はオーナーが行わなければなりません。

もしあなたが認知症になってしまったら、子供があなたに代わって管理することになります。

近くに住んでいればあまり負担にもなりませんが、遠方に住んでいたりすると迷惑がかかってしまいます。

また、賃貸住宅は入居者がいて初めて収入になるもの。

空室のままでは家賃収入もなく、管理の手間と費用だけがかかります。

なお、50歳以上のシニアを対象とした移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借り上げ制度」などもありますが、現時点ではまだ実用的ではありません。

(参考)一般社団法人移住・住みかえ支援機構「マイホーム借上げ制度」

移住・住みかえ支援機構については、こちらで解説しています。

売却する場合のメリット・デメリット

売却する場合のメリットは主に次の3点。

売却する場合のメリット

  • 今の相場で売ることができる
  • まとまった資金が手に入る
  • 家の管理など面倒な手間やリスクがなくなる

不動産の価格が高騰している今だからこそ、今の相場で売却し、まとまった資金が入るのは大きなメリットと言えます。

一方で、デメリットとして考えられるのは次の1点。

売却する場合のデメリット

  • 家を手放すという心理的な抵抗感がある

住み替えによって今後住む可能性がほとんどないとはいえ、やはり長年暮らして思い出の詰まったマイホームを手放すのは寂しいもの。

悩んでしまうのは仕方ないと言えます。

空き家のまま放置することのメリット・デメリット

賃貸にも出さず、売却にも出さず、そのまま放置するというのも選択肢としてあるでしょう。

その場合のメリットは次の2点。

空き家のまま放置するメリット

  • 心理的に安心感がある
  • 家を子供に残せる

逆にデメリットとしては次のようなものが挙げられます。

空き家のまま放置するデメリット

  • 管理の手間と費用がかかる
  • 認知症になると子供に迷惑がかかる

空き家は適切に維持管理しなければ、急速に老朽化が進みます。

一戸建てでは放火の被害にあう場合もあります。

万が一、空き家対策法における「特定空き家」に指定されてしまうようなことがあれば、費用を負担し解体しなければならなくなります。

特定空き家については、こちらの記事で詳しく解説しています。

ハウスくんハウスくん

どんな選択肢であれ、メリットとデメリットがあるんだね

家博士家博士

そうだね。住宅を取り巻く状況もよく理解したうえで、どの選択肢が一番なのか考えてみてね。

まずはいくらで売れるか確認してみては

家やあなた自身の状況によっても選択肢は変わりますが、今の家がいくらで売れるのか?その価格も判断材料の一つとなります。

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一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U