定年退職を機に、家の住み替えを考える人も多いと思います。
しかし、場合によっては定年後ではなく、定年前に住み替えておかないと損してしまうことも！
一体どんな場合に損するのか？そして、損せずに住み替えるために知っておきたいポイントをまとめました。
この記事のもくじ
売却して損する場合は定年前に売る！
今の家を売却して損する場合は、定年前に売ったほうがお得です。
なぜなら損した分だけ、給与から天引された税金が戻ってくるため。
売却損の分だけ最大4年間の所得税が戻ってくる
家を売却して損失が出ると、給与から天引きされていた所得税が戻ってきます。
この特例は、次の2種類の場合に使え、少しずつ条件が違います。
- マイホームを買換えた場合
- 住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合
それぞれ解説します。
ケース1. マイホームを買換えた場合
（売却した年の1月1日時点で）5年以上所有したマイホームを、（住まなくなってから3年目の12月31日までに）売却して、（売却の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に）新しい家を購入した場合です。
次の図の様に、売却損を計算します。
（参考）国税庁・No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
※国税庁サイトでは令和元年12月31日までとなっていますが、令和2年税制改正の大綱で2年延長されています。
ケース2. 住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合
住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたとき。
次の図のようなイメージです。
（参考）国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
※国税庁サイトでは令和元年12月31日までとなっていますが、令和2年税制改正の大綱で2年延長されています。
いずれも家を売った損（譲渡損失）を給与など他の収入と合計（損益通算）することにより、所得税と住民税を節税できるのです。
損益通算できる期間は、売却した年と、その翌年から3年間の合計4年間。
この期間を上手く利用することで、数百万円の節税が可能になります。
家博士本来、自宅を売却した損失は、給与所得等と損益通算できないのが原則だけど、特例によって条件を満たせば損益通算できることになっているんだ
ハウスくん損益通算によって所得を抑えることで、節税するってことだね。でも、どうして定年前の方が良いの？
家博士定年前と定年後では、節約できる税金が大きく変わるからだよ。
定年前の方が多く節税できるからお得なんだ
定年前の方が納税額が多く節税できる
所得税や住民税は、所得によって納税額が変わります。
定年前の方が納税額が多いため、このタイミングで節税できると、節税できる金額も大きくなります。
それが一転、定年を迎えてしまうと再雇用されたとしても年収は大きくダウン。
納税額も少なくなり、節税額もそれなりにしかならなりません。
具体的な事例
具体的な事例を基に、節税額がいくらになるのか見てみます。
- 自宅の売却による売却損…1,500万円
- 年収…額面800万円（課税所得約450万円）
- 所得税・住民税…約90万円
年収800万円の場合、社会保険料の控除（約16万7,000円）やその他控除によって、課税所得は約450万円となります。
この時の税金は、所得税と住民税合わせて年間90万円です。
ここで売却損1,500万円を損益通算することで、売却した年とそれ以降3年間、所得を0円にすることができます。
- ・売却した年
- 課税所得450万円から売却損失1,500万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残りの損失1,050万円は翌年（1年目）に繰り越し。 - ・売却の翌年
- 課税所得450万円から前年に繰り越した売却損失1,050万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残りの損失600万円は翌年（2年目）に繰り越し。 - ・売却の翌々年
- 課税所得450万円から前年に繰り越した売却損失600万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残り損失150万円は翌年（3年目・最終年）に繰り越し。
この例では、売却した年から3年間、損益通算によって所得が0円となり、90万円×3年間で270万円の節税ができました。
なお、退職金の退職所得からも売却損を控除できます。
ハウスくん3年で270万円はすごいね！
でも、家を売って利益がある場合はどうなるの？
家博士家を売って利益がある場合は、定年の前後どちらでも影響はないよ。
売却して利益がある場合は、定年の影響はない
売却して利益がある場合は、定年の影響はありません。
不動産の売却による利益（譲渡所得）は分離課税なので、給与があっても所得税率は上がりません。
また定年後に売却しても、年金が減額される心配もありません。
あなたのライフプランに合わせて、住み替えを考えましょう。
まずは今の価格を確認
売却損失がありそうで、将来的に住み替えを考えているのであれば早めに動きましょう。
まずすべきなのが、今の家の価格を確認する事です。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。
マンションは、この約7年で50％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
長期的には下落する不動産価格
日本では人口が急激に減っていますが、新築住宅が次々と建てられています。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
結果として、空き家率は2013年時点で13.5％に。
シンガポール国立大学の研究によると、
- 日本の住宅は2030年に空き家率30％、空き家戸数2,000万戸を超える。（1/3が空き家に）
- 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
そのため、利便性の高い一部のエリアを除くと、地価は下がり続けています。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
⇒土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは
もし駅徒歩7分以内の好立地な物件の場合は、売却ではなく賃貸に出すという選択肢も。
賃貸は特に立地で選ばれることが多いため、駅徒歩7分以内の物件は有効活用できる可能性もあります。
賃貸についてはこちらで解説しています。
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに現時点で東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション（空き家予備軍）が336万戸あると言われています。
全国では持ち家3179万戸に対し、705万戸が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。
空き家の増加以外にもあるリスク
家が売れなくなる原因として考えられるのは、空き家の増加だけではありません。
都市部であれ地方であれ、それぞれ土地の価値が大幅に下がる可能性のある問題を抱えています。
都市部で問題になるのは生産緑地問題。
現在、あえて農地として残されている土地が、2022年以降に順次宅地として開放される予定があるのです。
一方、地方では立地適正化計画によってある日突然、土地が無価値になるエリアも。
立地適正化計画によって「人が住むのに適さないエリア」となれば、買い手がつかずに家は売れなくなってしまいます。
家博士そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ
例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。
築年数は49年。
建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。
周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。
築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。
「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。
今やるべきは今の家の価格を確認すること
今後売ることが難しくなると予想される以上、（繰り返しになりますが）今やっておくべきことを挙げるなら「今の家の価格を確認すること」でしょう。
複数の不動産会社に無料査定を依頼し、今、いくらで家が売れるのか聞くことを優先することをおすすめします。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
