定年退職を機に、家の住み替えを考える人も多いと思います。
しかし、場合によっては定年後ではなく、定年前に住み替えておかないと損してしまうことも！
一体どんな場合に損するのか？そして、損せずに住み替えるために知っておきたいポイントをまとめました。
この記事のもくじ
売却して損する場合は定年前に売る！
今の家を売却して損する場合は、定年前に売ったほうがお得です。
なぜなら損した分だけ、給与から天引された税金が戻ってくるため。
売却損の分だけ最大4年間の所得税が戻ってくる
家を売却して損失が出ると、給与から天引きされていた所得税が戻ってきます。
この特例は、次の2種類の場合に使え、少しずつ条件が違います。
- マイホームを買換えた場合
- 住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合
それぞれ解説します。
ケース1. マイホームを買換えた場合
（売却した年の1月1日時点で）5年以上所有したマイホームを、（住まなくなってから3年目の12月31日までに）売却して、（売却の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に）新しい家を購入した場合です。
次の図の様に、売却損を計算します。
（参考）国税庁・No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
ケース2. 住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合
住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたとき。
次の図のようなイメージです。
（参考）国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
いずれも家を売った損（譲渡損失）を給与など他の収入と合計（損益通算）することにより、所得税と住民税を節税できるのです。
損益通算できる期間は、売却した年と、その翌年から3年間の合計4年間。
この期間を上手く利用することで、数百万円の節税が可能になります。
家博士 本来、自宅を売却した損失は、給与所得等と損益通算できないのが原則だけど、特例によって条件を満たせば損益通算できることになっているんだ
ハウス 損益通算によって所得を抑えることで、節税するってことだね。でも、どうして定年前の方が良いの？
家博士 定年前と定年後では、節約できる税金が大きく変わるからだよ。
定年前の方が多く節税できるからお得なんだ
定年前の方が納税額が多く節税できる
所得税や住民税は、所得によって納税額が変わります。
定年前の方が納税額が多いため、このタイミングで節税できると、節税できる金額も大きくなります。
それが一転、定年を迎えてしまうと再雇用されたとしても年収は大きくダウン。
納税額も少なくなり、節税額もそれなりにしかならなりません。
具体的な事例
具体的な事例を基に、節税額がいくらになるのか見てみます。
- 自宅の売却による売却損…1,500万円
- 年収…額面800万円（課税所得約450万円）
- 所得税・住民税…約90万円
年収800万円の場合、社会保険料の控除（約16万7,000円）やその他控除によって、課税所得は約450万円となります。
この時の税金は、所得税と住民税合わせて年間90万円です。
ここで売却損1,500万円を損益通算することで、売却した年とそれ以降3年間、所得を0円にすることができます。
- ・売却した年
- 課税所得450万円から売却損失1,500万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残りの損失1,050万円は翌年（1年目）に繰り越し。 - ・売却の翌年
- 課税所得450万円から前年に繰り越した売却損失1,050万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残りの損失600万円は翌年（2年目）に繰り越し。 - ・売却の翌々年
- 課税所得450万円から前年に繰り越した売却損失600万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残り損失150万円は翌年（3年目・最終年）に繰り越し。
この例では、売却した年から3年間、損益通算によって所得が0円となり、90万円×3年間で270万円の節税ができました。
なお、退職金の退職所得からも売却損を控除できます。
ハウス 3年で270万円はすごいね！
でも、家を売って利益がある場合はどうなるの？
家博士 家を売って利益がある場合は、定年の前後どちらでも影響はないよ。
売却して利益がある場合は、定年の影響はない
売却して利益がある場合は、定年の影響はありません。
不動産の売却による利益（譲渡所得）は分離課税なので、給与があっても所得税率は上がりません。
また定年後に売却しても、年金が減額される心配もありません。
あなたのライフプランに合わせて、住み替えを考えましょう。
まずは今の価格を確認
売却損失がありそうで、将来的に住み替えを考えているのであれば早めに動きましょう。
まずすべきなのが、今の家の価格を確認する事です。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
マンションは、約9年半で79％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
長期的には下落する不動産価格
日本の人口は、2008年にピークから急激に減っており、高齢化も進んでいます。
日本の長期人口変化
一方で、新築住宅が次々と建てられているため、空き家は増える一方。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
結果として、空き家率は2018年時点で13.6％に。
シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46％下がる（価格は半額）と予想されています。
また国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
そのため、利便性の高い一部のエリアを除くと、地価は下がり続けています。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
⇒土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは
もし駅徒歩7分以内の好立地な物件の場合は、売却ではなく賃貸に出すという選択肢も。
賃貸は特に立地で選ばれることが多いため、駅徒歩7分以内の物件は有効活用できる可能性もあります。
賃貸についてはこちらで解説しています。
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
空き家の増加以外にもあるリスク
家が売れなくなる原因として考えられるのは、空き家の増加だけではありません。
都市部であれ地方であれ、それぞれ土地の価値が大幅に下がる可能性のある問題を抱えています。
都市部で問題になるのは生産緑地問題。
現在、あえて農地として残されている土地が、2022年以降に順次宅地として開放される予定があるのです。
一方、地方では立地適正化計画によってある日突然、土地が無価値になるエリアも。
立地適正化計画によって「人が住むのに適さないエリア」となれば、買い手がつかずに家は売れなくなってしまいます。
家博士 そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ
例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。
築年数は49年。
建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。
周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。
築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。
「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。
今やるべきは今の家の価格を確認すること
今後売ることが難しくなると予想される以上、（繰り返しになりますが）今やっておくべきことを挙げるなら「今の家の価格を確認すること」でしょう。
複数の不動産会社に無料査定を依頼し、今、いくらで家が売れるのか聞くことを優先することをおすすめします。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
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HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
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