「定年後に家を買い替えようか、、、」
定年後の住み替えでお悩みですね。
確かに定年後は生活が大きく変わるので、家の住み替えには良いタイミングです。
しかし定年前に住み替えないと損するケースがあるのをご存知ですか？
老後の家を損せず住み替えるために知っておきたいポイントをまとめました。
この記事のもくじ
定年の前後で大きく違う節税
節税するなら定年前が有利
家の住み替えで節税できるなら、定年前の方が有利です。
なぜなら定年の前後で、節税できる金額が大きく違うため。
定年前だと給与収入があるので、大きな金額が節税できます。
一方で定年後は、年金が主な収入になるため税金が安くなり、節税できる金額も限られることに。
節税を考えると、定年前の方が住み替えないと損するケースがあるのです。
ハウス 住み替えで節税できることってあるの？
家博士 今の家を売って、損するなら節税できるんだ。
売却で損する場合は定年前に売る方が得
今の家を売却して損する場合は、定年前に売ったほうがお得です。
なぜなら損した分だけ、給与から天引された税金が戻ってくるため。
売却損の分だけ最大4年間の税金が戻る
家を売却して損失が出ると、給与から天引きされていた税金（所得税・住民税等）が最大4年間も戻ってきます。
この特例は、次の2種類の場合に使え、少しずつ条件が違います。
- マイホームを買換えた場合
- 住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合
それぞれ解説します。
ケース1. マイホームを買換えた場合
（売却した年の1月1日時点で）5年以上所有したマイホームを、（住まなくなってから3年目の12月31日までに）売却して、（売却の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に）新しい家を購入した場合です。
次の図の様に、売却損を計算します。
（参考）国税庁・No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
ケース2. 住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合
住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたとき。
次の図のようなイメージです。
（参考）国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
いずれも家を売った損（譲渡損失）を給与など他の収入と合計（損益通算）することにより、所得税と住民税を節税できるのです。
損益通算できる期間は、売却した年と、その翌年から3年間の合計4年間。
この期間を上手く利用することで、数百万円の節税が可能になります。
家博士 本来、自宅の売却損と給与所得等は損益通算できないけど、特例の条件を満たせば損益通算できるんだ
ハウス 損益通算できれば、節税できるんだね。
具体的な事例
具体的な事例を基に、節税額がいくらになるのか見てみます。
- 自宅の売却による売却損…1,500万円
- 年収…額面800万円（課税所得約450万円）
- 所得税・住民税…約90万円
年収800万円の場合、社会保険料の控除（約16万7,000円）やその他控除によって、課税所得は約450万円となります。
この時の税金は、所得税と住民税合わせて年間90万円です。
ここで売却損1,500万円を損益通算することで、売却した年とそれ以降3年間、所得を0円にすることができます。
- ・売却した年
- 課税所得450万円から売却損失1,500万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残りの損失1,050万円は翌年（1年目）に繰り越し。 - ・売却の翌年
- 課税所得450万円から前年に繰り越した売却損失1,050万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残りの損失600万円は翌年（2年目）に繰り越し。 - ・売却の翌々年
- 課税所得450万円から前年に繰り越した売却損失600万円を控除し、所得は0円に。
→所得税・住民税…約90万円が0円に
残り損失150万円は翌年（3年目・最終年）に繰り越し。
この例では、売却した年から3年間、損益通算によって所得が0円となり、90万円×3年間で270万円の節税ができました。
なお、退職金の退職所得からも売却損を控除できます。
ハウス 3年で270万円はすごいね！
でも、家を売って利益がある場合はどうなるの？
家博士 家を売って利益がある場合は、定年の前後どちらでも影響はないよ。
売却で損がない場合は、定年の影響は少ない
今の家を売却して損しない場合は、定年の影響は少なくなります。
売却益は特例で控除か分離課税
3,000万円の特例で多くは非課税
今の家を売却して利益があっても、多くの場合は「3,000万円の特例」で税金はかかりません。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例
不動産の譲渡所得は分離課税
また万が一、税金が課税される場合も、不動産売却の譲渡所得は分離課税で、給与の有無によって所得税率は影響しません。
| 所有期間 | 短期譲渡所得 （1月1日で5年以下） | 長期譲渡所得 （1月1日で5年超） | 長期の軽減税率特例 （1月1日で10年超で特例を選択する場合） |
|---|---|---|---|
| 税率 （所得税） |
30.63％ | 15.315％ | 6千万円以下分：10.21％ 6千万円超分：15.315％ |
| 税率 （住民税） |
9.0％ | 5.0％ | 6千万円以下分：4.0％ 6千万円超分：5.0％ |
| 税率 （合計） |
39.63％ | 20.315％ | 6千万円以下分：14.21％ 6千万円超分：20.315％ |
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
年金の影響は無いが、健康保険と介護保険は少し影響あり
定年後に今の家を売却して利益があっても、年金が減額される心配はありません。
ただし健康保険・介護保険の保険料と負担割合が、翌年だけ影響する場合があります。
今の家を売って損しないなら、あなたのライフプランに合わせて、住み替えを考えましょう。
ハウス でも今の家がいくらで売れるか、どうやって調べたらいいの？
家博士 売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼するのが定番だね。
今の家の価格を確認する方法
今の家がいくらで売れるか確認する方法は、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番。
具体的には次の手順です。
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼、査定価格と話を聴き比べる
ハウス 1社だけだとダメなの？
家博士 今は不動産価格が高騰して、プロでも査定が難しいんだ。
今は不動産価格が高騰している
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
マンションは、約10年で82％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
コロナの影響もありプロでも査定が難しい相場なので、3社〜6社程度に査定を依頼する方が安心です。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 エリアによって違うから一概には言えないけど、心当たりが無ければ一括査定サイトを使うと簡単だよ。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
-
おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
-
おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
ハウス 老後の住み替え先はどこが良いのかな？
家博士 人それぞれ、価値観や環境が違うからなんとも言えないけど、長期的な不動産環境については知っておくと良いかもね。
長期的は不動産環境について
人口減と高齢化で空き家が急増
日本の人口は、2008年にピークから急激に減っており、高齢化も進んでいます。
日本の長期人口変化
一方で、新築住宅が次々と建てられているため、空き家は増える一方。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
結果として、空き家率は2018年時点で13.6％に。
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
30年で価格半減の予想もある
シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46％下がる（価格は半額）と予想されています。
また国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
利便性で地価の動きが違う
地価の動きを見ると、利便性で全く違います。
利便性の高い一部のエリアは値上がりしている一方で、利便性の悪いエリアは地価は下がり続けています。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
⇒土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは
好立地なら賃貸もあり
もし駅徒歩7分以内の好立地な物件の場合は、売却ではなく賃貸に出すという選択肢も良いでしょう。
賃貸は特に立地で選ばれることが多いため、駅徒歩7分以内の物件は有効活用できる可能性もあります。
賃貸についてはこちらで解説しています。
家博士 そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ
首都圏でも大きく下落してる
例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。
築年数は49年。
建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。
周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。
築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。
「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。
まとめ
今の家を売却して損するなら、定年前に住み替えた方が節税できるのでお得です。
一方で家を売却しても損しないなら、定年前に無理に売る必要はありません。
売却して利益があれば、翌年の健康保険・介護保険の保険料と負担割合が増えますが、金額は限られます。
今の家がいくらで売れるか調べるなら、売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼して下さい。
今後は人口減少と高齢化で、利便性が悪いエリアの不動産は大きく値下がりします。
住み替えるなら、資産価値の維持できるエリアを検討する考えもあるでしょう。
あなたの定年後の住み替えが成功することを、心よりお祈りいたします！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
-
おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
-
おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
