買い替えイメージ

家博士家博士

今回は、築浅マンションから新築一戸建てに買い替えた体験談だよ

買い替え理由と物件概要、家族構成など

家の買い替えを考え始めたきっかけは、子供が生まれて家族が増えたため。

2人目が生まれて4人家族になり、それまで住んでいた家が手狭になってきたからです。

マンションから一戸建てへの買い替えでした。

売却したマンションと購入した一戸建ての概要は次の通りです。

売却した築浅マンション

購入時期
2011年頃
購入価格
約3,500万円
新築・中古
新築マンション
所在地および駅からの距離
東京都小平市、駅徒歩16分
所有期間
約5年
売却時の築年数
約5年
間取りおよび面積
3LDK、70平米
売却価格
約3,100万円
売却時の住宅ローン残債および金融機関
残債は約2,200万円、金融機関はフラット35

なお、購入時は頭金として数百万円支払っており、5年返済して残債が2,200万円です。

購入した新築一戸建て

購入価格
約3,500万円
所在地および駅からの距離
東京都小平市、駅徒歩20分
新築か中古か
新築(建売、メーカーはT住宅)
間取りおよび面積
4LDK、90平米
住宅ローン
R銀行、変動金利で約0.5%

住宅ローンの金融機関は売主側から提案されることもありますが、今回は自分で探してR銀行に決めました。

世帯年収および職業について

夫は会社員、妻は以前は働いていましたが、今は専業主婦です。

世帯年収は約600万円ほど。

子供が2人の4人家族です。

売却と購入のタイミングについて

先に取り掛かったのはマンションの売却です。

ただ結果としては、先に一戸建てを買い付けて、ほぼ同じタイミングで売却できたという感じ。

引き渡し直前にマンションを退去し、その後すぐに一戸建てに入居。

結構ギリギリでしたが、そのおかげで仮住まいの必要がなく、運が良かったと言えます。

家博士家博士

売却先行で、売りながら家を探したんだね。
結果として気に入った一戸建てが見つかったから、マンションが売れるより先に購入の契約をしている。

ハウスくんハウスくん

マンションの買い付けが入ってから一戸建てを購入したという訳ではないんだ!
売却できるかどうか不安もあったんだろうなぁ・・・

(売却と購入のタイミングについては、こちらで解説しています。)

購入先行の場合の住宅ローンへの影響について

マンション売却が決まる前に一戸建ての購入を決めたので、当然、一戸建て購入のローン審査時もマンションは売れていませんでした。

そのため、ローン審査時には「マンションを売却すること」が条件に。

それでもマンションの売却がちょうど見えてきた時期に審査をかけたので、ギリギリOKという感じでした。

最終的にはローン決済前に売買証明書を見せることで住宅ローンを借りることができましたが、マンションの引き渡しと入居がほぼ同時だったため、同じ日に色々なことをやることに。

例えば、先に売却の手続きを済ませて、その後すぐに売買証明書の写しをR銀行へ提出するといった感じです。

これを同じ日にやったので、かなりの荒技です・・・。

R銀行はネット銀行で実店舗がないので、こうしたやりとりも基本は電話とメール。

だから書類はPDFなどデータ化して送付するなど、大変と言えば大変でした。

もしマンションが売れていなければ、R銀行のローン審査にも落ちていたでしょう。

なお、一戸建ての売買契約時にはローン特約を付けました。

「R銀行のローン審査に落ちたら、購入契約はなし」というものです。

ハウスくんハウスくん

マンションが売れなければ購入も難しくなるから、それに備えてローン特約を付けたってことなんだね

家博士家博士

そうだね。この場合は『R銀行』と銀行を指名した上で、ローン特約を付けたことになるよ

ただ、R銀行というネット銀行であったために、一戸建ての売主側には抵抗がある感じでした。

普通の銀行であれば仮審査が通れば、本審査もまず間違いなく通ります。

ネット銀行は初めてだったので、本当にうまく行くのか? という心配があったようです。

ちなみに、マンション購入時に頭金を支払っていたおかげで、マンション売却時はオーバーローンではありませんでした。

ハウスくんハウスくん

オーバーローン?

家博士家博士

オーバーローンとは家の売却代金でローンが完済できないこと。
ローンを一括返済するために他の金融資産で補ったり、不足分を無担保ローンで借り換えするんだ

ハウスくんハウスくん

今回はオーバーローンではなかったから、スムーズに売却できたんだね

(オーバーローンでの売却については、こちらで解説しています。)

マンション売却について

不動産会社選び

最初は大手M社だけに依頼

売却を考えた時に依頼した不動産会社は、M社1社のみ。

大手で有名だったからという理由だけで選びました。

営業担当者は50代くらいで経験豊富なベテランという感じでしたが、肩書きなどはありませんでした。

もしかすると、他社から転職してきた方かもしれません。

最初にM社と媒介契約を結んだ時は、専属専任媒介契約にしました。

契約前には一般媒介と専任媒介の違いについての説明もあって、専属専任が一番頑張りますという感じでした。

家博士家博士

媒介契約には3種類あるけれど、専属専任媒介が最も一生懸命やってくれるという感じだよ

また、その時にはレインズに登録したことを証明した書類も受け取りました。

ただ、実際にレインズをチェックしたのは1回だけ。

「確かに登録されているな」といった程度です。

ハウスくんハウスくん

確か、レインズって不動産会社しか見られないんじゃないの?

家博士家博士

それが、契約者も見られるようになったんだ。
でも、見られるのはほんの一部の情報だけ。本当に登録されているかどうかの確認や、取引状態を見るくらいしかできないんだ

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

途中で一般媒介に切り替え2社と追加契約

ただ、最初はM社1社にしていましたが、1ヶ月ほど動きが見られない状況で・・・。

M社とは専属専任媒介契約でしたが、途中から一般媒介にしてほしいと話をし、M社含めて3社に依頼しました。

(媒介契約については、こちらで解説しています。)

新たに依頼した2社は、D不動産とT社です。

専属専任媒介から一般媒介に変えたのも、インターネットで調べたことがきっかけ。

「1社に任せてもいいけれど、あまり動きがないと真剣にやってくれているか分からない」という事もあり、それなら・・・という事で決断しました。

ただ、M社からはかなり嫌がられました。

家博士家博士

不動産の売却では、不動産会社選びで8割が決まると言われる。
媒介契約を結ぶ前に、できれば3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べた方が良いよ

他の2社は一括査定サイト経由で

D不動産とT社を探す時に利用したのが、一括査定サイト。

利用した一括査定サイトはHOME4Uです。

公式サイトはこちら
HOME4U

HOME4Uで4〜5社に査定依頼して、メールで査定額が返ってきたのがD不動産とT社でした。

他の会社は査定価格の返信がなく「電話でお話ししましょう」という感じだったので、面倒だったという事もあります。

ハウスくんハウスくん

メールで査定額が返ってきたということは、机上査定だったってことかな?

家博士家博士

そうだね。売却時の査定では最初に簡易査定をして、その後、実際に家を見る訪問査定という流れが一般的だよ

(簡易査定と訪問査定については、こちらで解説しています。)

D不動産もT社も、最初は簡易査定をしてもらい、その後、訪問査定までお願いしました。

訪問査定の際に簡易査定時の価格を現地で修正して、その日のうちに媒介契約を結ぶという流れです。

一般媒介契約だと不動産会社に嫌がられるかな? と心配でしたが、きちんと経緯を説明したおかげなのか、嫌がられることはありませんでした。

(一般媒介契約については、こちらで解説しています。)

査定価格はほぼ同じ

複数の会社に査定を依頼しましたが、価格のバラツキはあまり出ませんでした。

各社の査定額の違いはせいぜい100〜200万円程度。

そのため「これくらいの金額で妥当なんだな」という自信にもなりました。

不動産会社が査定結果を説明する時には、近隣の取引事例や査定根拠の説明もありました。

近隣物件については複数の事例を紹介され、査定根拠は階高、方位を踏まえながら「これくらいの金額帯だろう」という感じです。

家博士家博士

査定結果については、単に価格だけでなく根拠なども確認することが大切なんだ。
きちんと説明してくれる不動産会社なら安心できるよ

ハウスくんハウスくん

査定価格が高ければいいってわけでもないんだね

最終的に売ってくれたのはM社

最終的に売ってくれた不動産会社は、M社でした。

購入者を連れてきてくれたのもM社なので、おそらく両手仲介ではないかと思います。

売却にかかった期間は、トータルで3ヶ月程度。

家博士家博士

大手不動産会社は、集客力も高いから両手仲介が多いんだ

売出し価格と値下げのタイミング

マンションの売出し価格は、査定価格と同じ3,700万円にしました。

最初は様子見という事もあって、強気の価格設定にした感じです。

それでも個人的には売れると思っていました。

実際は売れませんでしたが・・・。

ハウスくんハウスくん

売出し価格は、様子見で強気の設定という事もあるんだね

家博士家博士

競合が少ない場合は、強気の価格設定で売却できる事もあるからね。
実際には売りながら、価格を下げていくパターンが多いんだ

3,700万円くらいで売り出したものの、反響がなかったことから「金額を下げないとダメだ」という話になり、1ヶ月ほど経ってから200万円下げました。

その後も1ヶ月ごとに100万円ずつ、トータルで3回価格を下げました。

そもそもM社の売却戦略は、最初に3,700万で売り出して、段階的に200〜300万円下げて3ヶ月で売り切るというもの。

3,700万で売り出しましたが、段階的に価格を落とすことが前提だったようです。

ちなみに、同じマンション内にM社以外の不動産会社が扱う競合が1件ありました。

競合は方位の関係で価格が安く、それと比較されていた可能性もあります。

結局、先に売れたのは競合の方でした。

家博士家博士

競合があると、どうしても売出し価格で影響をうけるんだ。
今回のように競合の方が価格が安いと、比較されるからね。

ハウスくんハウスくん

競合が多いと、売り方にも工夫が必要だね。

内覧について

最終的な内覧件数は5件くらいでした。

最初の1ヶ月間、売出し価格3,700万円の時は内覧ゼロ。

その後200万円下げましたが、それでも内覧はゼロでした。

動きが見られなかったので、そこで専属専任媒介契約から一般媒介に変えて3社と契約。

すると、M社が「頑張ります」といって、3ヶ月目になっていきなり内覧希望者が増えました。

いずれの内覧も他社の担当者などはいなかったので、来たのはM社が見つけた購入希望者だけ。

結局、内覧者を連れてきたのはM社だけでしたね。

内覧時の対応

内覧時には夫婦どちらかが対応しました。

その時に家にいた方が対応していたという感じです。

内覧時には「どの辺りのスーパーを利用しているか」など、生活圏に関することをよく聞かれました。

どの内覧者も「買う気満々」というよりは、冷静に色々なものを見ているという感じ。

もちろん押入れなど含めて室内は全て見せました。

内覧時に不動産会社からアドバスされたことは次の通り。

  • よく換気をしておく
  • 掃除はしておいた方がいい
  • 照明は全部つけて、部屋は全て明るくしておく

築年数が浅くリフォームも不要だったので、こうした基本的なアドバイスだけでした。

ハウスくんハウスくん

築年数が古いとリフォームしておくべきなのかな・・・

家博士家博士

売却前のリフォームはあまりおすすめできないんだ。気になるようであれば、先に不動産会社の意見を聞こう

(リフォームについては、こちらも参考に。)

購入希望者との交渉について

マンションを購入した方は、一度内覧に来てすぐに「買いたい」という話になりました。

値下げ交渉はありましたが、細かい話をするのではなく、サシで「この金額で良いですか」と。

こちらが金額を了承すれば即断するという感じでした。

最終的な売却価格は、最初の売出し価格と比べてマイナス500万円ほど。

購入者が内覧したときの売出し価格と比べると、マイナス100万円ほどでしたが、即決しました。

売買契約を結んだのは、購入申し込みから1週間後くらい。

その後、売買契約から3週間くらで引き渡しという流れでした。

ハウスくんハウスくん

引き渡しまでは3週間くらいで済ませられるものなんだ!

家博士家博士

これは少し早いかな。
一般的には売買契約から1ヶ月程度かかるよ

契約から3週間程度で引き渡しが済んだのは、お互いのスケジュールによるもの。

私たちが一戸建てに引っ越すタイミングに、買主もおおよそ合わせてきた感じです。

おそらく買主も早く引っ越ししたかったのではないかと思います。

なお、築浅ということもあって、売却時にインスペクションについての説明はありませんでした。

税金について

税金に関しては、住宅ローン減税しか使っていません。

それ以外の特例などは特に使いませんでした。

家博士家博士

住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで家を購入した場合に、所得税が軽減されるものだね

ハウスくんハウスくん

不動産を売却した時って、確か税金の特例が受けられるんだよね

家博士家博士

そうだね。売却時には3,000万円控除の特例を始め、様々な軽減措置があるんだ。ただ、3,000万円の特例と住宅ローン減税は併用ができないんだ。だから、今回は新しい住宅ローン減税を選んだという事になるね

不動産会社からのアドバイスについて

売却時のアドバイスとして、まずは「あまり焦ると良いことはない」と言われました。

また、マンション内にチラシを撒いた方がいいとも言われました。

「親戚など身近な人に住んでもらうために探している人も中にはいるかもしれないから」ということでしたが、私はやりませんでした。

やらなかったのは、近所に売却することが広がるのがあまり好きではなかったから。

でも、不動産会社からは効果的な方法だとは言われました。

オープンハウスについても同じ理由でやっていませんが、これについては不動産会社からの提案もありませんでした。

一方で、近隣へのチラシのポスティングはしました。

ただし、本当に近い方からの内覧はなく、一駅二駅離れている方が多かったです。

ハウスくんハウスくん

不動産の売却広告にも、色々なものがあるんだね

家博士家博士

そう。単にポータルサイトに掲載したり、抱えている購入希望者に情報提供するだけではないんだよ

言われたけれど実際は違ったこと

最初にM社と媒介契約した時には、内覧は月に4〜5件程度、週に1〜2回はないと厳しいと言われました。

なので、そのくらいを目標に頑張りましょうとのことでしたが、実際には全然来なかった。

それがきっかけで、専任媒介から一般媒介にした方がいいかな・・・と思うようにはなりました。

不動産会社に対して感じたこと

専任媒介から一般媒介に変えはしたものの、特に大きなトラブルなどはありませんでした。

ただ、定期的な連絡というのはなく、あったのは手紙での通知くらい。

インターネットに掲載している物件情報がどれだけ見られているか、といった通知だけでした。

それ以外の話を聞きたかったというのはあります。

売却で後悔していること、次回改善したいこと

最初から一般媒介で十分だったのではないか、という点です。

そんなにサポートもなかったので、専任媒介と一般媒介の違いもあまり分かりませんでした。

ただ、これについては担当者が忙しそうな感じがあったので、他に多くの案件を抱えているなどの理由があったのかもしれません。

もちろん、そうした話が出たわけではないので、実際のところは全然わかりませんが。

ハウスくんハウスくん

一般媒介だとサポートが期待できないのも分かるけれど、専任媒介でもサポートがないこともあるんだ・・・

家博士家博士

これは担当者によって大きく左右されるね。
基本的にはサポートが必要な場合は、やはり専任媒介が安心だよ。

売却で工夫して成功したこと

専任媒介から一般媒介に切り替えたおかげか、M社のやる気が変わった点は良かったと思っています。

媒介契約の変更は、法律上の縛りもないので、場合によっては切り替えるのもありかなと。

また、パンフレットなど自分のマンションの物件資料をなるべく残しておいたのも良かった点です。

内覧の時に、こうした資料を一緒に見ている方もいました。

ハウスくんハウスくん

資料などはつい捨ててしまいたくなるけれど、役に立つこともあるんだね

家博士家博士

特に売却の時には、パンフレットなどが説明資料代わりになることもあるんだ。
できるだけ資料は残しておくのがおすすめだよ

今後買い替える人へのアドバイス

家の買い替えでは、諸経費がかかるので、諸費用を抑えるために色々やりました。

自分でネット銀行を探したのもその一つ。

購入時に、「自分でできることは自分でやります」と言って、安くしてもらったこともありました。

家博士家博士

登記も自分でできることの一つ。
自分で登記すれば司法書士費用を節約できるんだ

ハウスくんハウスくん

でも、登記とかって難しそう・・・

家博士家博士

そうだね。
住宅ローンが絡むと、司法書士でないと銀行が了承してくれないことも多いよ


一戸建ての購入について

住宅ローンについて

購入時の住宅ローンについては、手数料を安くするために銀行を自分で探しました。

ネット銀行が一番安かったので、少し大変でしたが、ネット銀行を使うことに。

銀行探しに使ったのは、ネット銀行の比較サイトで、手数料の一覧を出してみたところ、R銀行は「率」ではなく「定額」だったんです。

いくら借りても定額だったので、これなら安いと思ってR銀行に決めました。

他の金融機関と同様に、団信は必須。

火災保険も必須でしたが、地震保険はおそらく必須ではありませんでした。

ハウスくんハウスくん

住宅ローンを借りるのに、火災保険や地震保険も必要なの?

家博士家博士

そう。住宅ローンといえば生命保険(団信)はおなじみだけど、火災保険も実は必要。地震保険はあんまり要求されないかな

ちなみに、R銀行とのやり取りは全て電話とメール。

誰かに会うことはありませんでした。

新しい家について

新しい家は、インターネットとポスティングされるチラシを見ながら探していました。

実際に物件を見たのは4〜5物件ほど。

そんなにたくさんは見ていません。

金額帯と間取りは同じようなもので、違うメーカーのものを・・・という感じで見に行きました。

購入した一戸建てのメーカーはT住宅ですが、他に見たメーカーとしては、I産業や聞いたことがない地元の工務店をいくつか。

チェーン店のような工務店や有名な工務店だと、作りはどれも一緒のような感じ。

地元の工務店は明らかに見た目が違う感じでした。

ただ、間取りについてはそんなに大きくは変わらなかったです。

ちなみに、最終的に購入した一戸建てを見つけたのはインターネット。

建売だったのですが、建売だと「この辺りに出来ました」というのが、20棟30棟とまとまって出るんです。

ご近所さん皆、新しい人という感じですね。

建売新築なので、購入後は即入居出来ました。

住宅の等級などについて

最近は住宅の等級などがチラシに書かれていることもありますが、そうしたものは気にしませんでした。

ハウスくんハウスくん

住宅にも等級があるんだね

家博士家博士

平成12年に施行された『住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)』に基づいて、住宅性能表示制度ができたんだ。構造の安定性や火災時の安全など、10分野について等級を表示するんだよ

住宅の等級などがあった方がいいのかもしれませんが、私の場合はそれよりも間取り・立地・日当たりを重視して家を選んだ感じです。

まとめ

家の買い替えは、売却と購入を同時に進めるため、とても難しい作業です。

買い替えを成功させるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが最大のポイント。

エリアで売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選び、無料査定を依頼して話を聴き比べましょう。

話を聴き比べることで、不動産会社の違いがよく分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

(マンションから一戸建てへの買い替えは、こちらで詳しく解説しています。)

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

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