家の買い替えイメージ
「家を買い替えることにしたけど、子どもはできるだけ転校させたくない…」

「せっかく近所で友人が増え得たから、近所で買い替えたい…」

やはり同じ学区内や近所だと、家を買い替えるのも安心ですよね。

しかし、こうした学区内や近所での買い替えでは、失敗しがちな落とし穴も。

学区内や近所で家を買い替える場合に、注意するべき落とし穴と解決策、買い替えの知識をまとめました。

学区内や近所の買い替えで注意すべき落とし穴

同じ学区内や近所で家を買い替える場合は、普通に買い替えるのと比べエリアが非常に限定されてしまいます。

落とし穴1. 相場より高値で購入しがち

不動産の購入では、条件を絞れば絞るほど物件も限られてしまい、比較検討できなくなります。

そのため、同じ学区内や近所で家を買い替える場合は、条件を絞りすぎてしまうと、結果として相場よりも高値で売っている物件を買ってしまうことも。

人間の心理として、「自分が求める条件に合う物件はここしかない」となれば、多少価格が高くても仕方ない…と考えてしまうのです。

家博士家博士

家を買う時には予算などの資金計画も大事!
希望する家が見つかっても予算オーバーだと、結果的に買い替えが失敗してしまう可能性だってあるからね

ハウスくんハウスくん

確かに、あとから住宅ローンの返済で苦しくなったら、買い替えなければ良かったと思うかもしれない…

このように相場より高値で購入することを避けるためにも、エリアを絞って探す場合は他の条件にゆとりを持つのが成功するコツ。

具体的には、買い替えにかける期間にゆとりを持つか、家の条件にゆとりを持つようにしましょう。

家博士家博士

期間にゆとりを持つのは、今は条件に合う家がなくても待っている間に売りに出される可能性があるから。家の条件については選択肢を広げることにつながるからだよ

落とし穴2. 希望に合う物件がないことも

同じ学区内や近所で家を買い替える場合、限られたエリアの中で物件を探すため、そもそも希望する条件の物件が存在しないか極めて少ないケースもあります。

今の売出し物件を見て、あまり条件に当てはまらない場合は、希望条件の家がどの程度の頻度で売りに出されるか、複数の不動産会社に直接聞いてみましょう。

もし売りに出る可能性が低い場合は、中古物件を買ってリノベーションするといった別の手段も考えておく方が良いでしょう。

落とし穴3. 住宅ローンがあると売却と購入のタイミングに注意

今の家の住宅ローンが残っている場合は、家の売却と購入のタイミングに要注意。

一般的に、住宅ローンが残っている場合の家の買い替えでは、先に家を売り出す「売り先行」が基本です。

なぜなら、先に家を買ってしまうと、今の家が売れない間はローンを2重に支払うダブルローンになってしまうため。

この様なイメージです。
家の買い替えのダブルローンイメージ

ダブルローンについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

ダブルローンを避ける「売り先行」では、自分の家に購入申し込みが入ったタイミングで、新しい家に自分も購入申し込みを入れて、売買のタイミングをなるべく合わせるのが理想。

なぜなら売却と購入のタイミングを合わせることで、一時的に仮住まいする無駄を避けることができるからです。

しかし同じ学区内や近所での買い替えでは、希望条件に合う家がなかなか見つからない事が多く、いざ家を買おうとしても買えない場合が多くなります。

そのため、同じ学区内や近隣での買い替えでは、仮住まいになるリスクが高くなってしまいます。

家の買い替えの手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。

仮住まいを避ける方法は、こちらで解説しています。

オーバーローンでの住み替えローンはさらに難しい

さらに問題になるのは、オーバーローンの場合。

オーバーローンとは、次の状態のこと。
家の売却価格 < 住宅ローンの残債

今の家を売却するためには、売却代金+貯金などで今のローンを完済する必要がありますが、手元の余裕資金はある程度置いておきたいもの。

そのため、オーバーローンでは「住み替えローン」を利用して今の住宅ローンを返済するのが一般的になります。

住み替えローンとは、今のローンの不足分を新しい住宅ローンにまとめるもので、この様なイメージです。
住み替えローンのイメージ

住替えローンの条件として一般的に、家の購入と売却のタイミングを合わせる必要があります。

しかし同じ学区内や近所で買い替えをする場合、購入する家を見つけにくいため、購入と売却のタイミングをあわせることが難しくなります。

結果として、学区内や近所での買い替えでは、住み替えローンが使いにくくなるのです。

住み替えローンについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

ハウスくんハウスくん

オーバーローンでも、同じ学区内や近所で買い替えをしたい場合はどうすれば良いの?


家博士家博士

まず今の家を高く売ることに専念すると良いよ。


ハウスくんハウスくん

家を高く売るなんて、そんなことできるの?


家博士家博士

まず家の価格を確認してみよう

人気の学区なら今の家が高値で売れる可能性も

現在、不動産の価格は都市部を中心に高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年3月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以来、マンションは大きく上昇しています。

また一戸建てはあまり上昇していないように見えますが、これは地方も含んでいるためで、都市部や人気のエリアの一戸建ては、マンションと同様に値上りしています。

つまり相場通りに売り出しても、あなたが考えている以上に、この数年で大きく値上りしている可能性があります。

さらに人気の高い学区内の物件は、相場より高値で売れる可能性も。

家博士家博士

注意点の最初に書いた通り、学区限定で探す人は、相場より高値でも買う人が多いんだ

もし今の家が高値で売れるのであれば、オーバーローンを解消できる可能性も。

まずは一度、今の家の価格を確認してみましょう。

ハウスくんハウスくん

どうやって家の価格を確認すれば良いの?


家博士家博士

エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べると正確な価格が分かるよ。


不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定


マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

riarie

リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック(3DCG)で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。

さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

パナソニックのリアリエについて詳しくはこちら
リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる! 試すなら急ぐべき理由とは

リアリエの無料査定を試すならこちら
ReaRie(リアリエ)

学区とは

ここで学区内で買い替えということについて、少し掘り下げて考えてみましょう。

学区とは、学校単位で設けられた通学区域のこと。

学区を決めるのは各地方自治体の教育委員会で、小中学校なら市区町村の教育委員会が決めています。

学区をまとめたサイトもある

学区は市区町村の教育委員会のホームページなどを見れば分かります。

しかし、自治体によって書き方が異なっていたり、地名だけ見てもピンと来なかったり…。

そんな場合に便利なのが、学区をまとめた「ガッコム」というサイトです。

【参考】ガッコム

このサイトなら学区の範囲を地図で確認できます。

家博士家博士

地図上で学区が分かるから、そのエリアに詳しくない人でも利用できて便利。
学校の基本情報など、口コミもチェックできるんだ

最近増えている学校選択制

これまで、公立の小中学校はあらかじめ決められた学校にしか通えませんでした。

しかし最近は公立学校でも学校を選べる「選択制」が増えています。

選択制では、学校の選び方は自治体によって様々。

例えば、

  • どこの学校でも自由に選んでOK
  • 徒歩圏内の学校であればどこでもOK
  • 自治体をブロックに分けて、ブロック内にある学校ならOK

など。

学校選択制を取り入れているかどうかや、どういったしくみなのかは、各自治体の教育委員会に問合せれば教えてもらえます。

小学校の学区で引越し先を選ぶ「公立小移民」という言葉も

教育環境が整った学校といえば、私立学校を思い浮かべる人も多いかもしれません。

しかし最近は小学校の学区で引越し先を選ぶ「公立小移民」と呼ばれる人が増えているのです。

ハウスくんハウスくん

どうして公立小学校なんだろう?
公立小学校はどこに行っても大きく変わらない気がするけれど…

家博士家博士

実は学校の教育環境というよりは、住んでいる地域の生活環境や教育環境が整っているから学区で選ぶという感じなんだ。
公立だと自宅から近いから子供も安全だし、親の負担も減らせるからね

都市部には中学受験者の多い公立小学校がいくつか存在します。

こうした小学校は公立ながら偏差値が高いのです。

更に、偏差値が高い小学校は学区内の世帯年収が高く、住宅価格も高い傾向にあることが分かっています。

世帯年収が高いゆえに子供を塾に通わせることができ、住宅価格が高くてもそれに耐えられる…というわけです。

  • 偏差値が高い小学校の学区には教育熱心な親が集まる(住民の価値観が似ている)
  • 子供も勉強熱心でしっかりした子が多く、生活環境も良い
  • 公立学校なので自宅から学校が近い

学区を優先させて引っ越す「公立小移民」が増えている背景には、以上のようなことがあると考えられています。

小学校だけなら賃貸という選択肢も

学区を優先させて引っ越す家庭が増えているのは事実ですが、学区に縛られる時間は長くありません。

小学校に通うのは6年間。

その間だけなら「賃貸」という選択肢もあるのです。

ハウスくんハウスくん

確かに、6年間と限られた期間だけ学区内で過ごせばいいわけだから、賃貸でも良いかもしれないね

家博士家博士

子供が多いと事情も変わるけれど、長くても7〜8年程度だったりするからね。
賃貸なら選択肢も増えるし、学区に縛られる期間が終われば家の条件にもゆとりが持てる。
賃貸を挟むけれど、結果的に家の買い替えもうまくいく可能性が高くなるんだ

隣の学区という選択肢も

学区に関してもう一つ。

自治体によっては、隣の学区なら自転車通学が可能という場合もあります。

こうした自治体ならエリアの選択肢が広がる分、家が見つかりやすくなる可能性も。

まずは自治体の教育委員会に問合せてみると良いでしょう。

優先順位を決めよう

同じ学区内や近所の買い替えは、難易度が高くなりますが、まず優先順位を決めましょう。

「我が家はなにを優先するのか」ということを、まずは家族で話し合ってみてください。

話し合った結果、評判のいい小学校に入ることが最優先! となれば、小学校に通う間だけは賃貸でも…という選択肢が生まれます。

賃貸ではなくマイホームであることが最優先! となれば、購入価格を相場よりも高めに見積もっておくなどの対策が必要でしょう。

「どういった学校に通うか」は、子供の進路や将来にも大きく関わること。

だからこそ、家の事も含めてしっかり話し合って決めましょう。

あなたの家の買い替えが成功することをお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定