「家を買い替えても、子どもは転校させたくない…」

「近所の友人も多いから、近所で買い替えたい…」

やはり家を買い替えるなら、同じ学区内や近所だと安心ですよね。

しかし、こうした学区内や近所での買い替えでは、注意点も。

学区内や近所で家を買い替える場合の、4つの注意点と解決策、買い替えの知識をまとめました。

あなたの買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

学区内や近所での買い替えの4つの注意点

同じ学区内や近所で家を買い替える場合、4つの注意点があります。

それぞれ解説します。

注意点1. 相場より高値で購入しがち

選択肢が少ないと割高でも買ってしまう

同じ学区内や近所で家を買い替える場合、相場より高値で購入してしまいがち。

なぜなら、家を探すエリアを同じ学区内や近所に絞ることで、選択肢が減ってしまうため。

一般的に不動産の購入では、条件を絞るほど物件数が限られてしまい、比較しにくくなります。

さらに「求める条件に合う物件はこれしかない」と感じて、価格が相場より高くても購入してしまう傾向があります。

ハウスハウス

確かに、選択肢が少ないと、少々高くても焦って買っちゃいそう…


家博士家博士

売出し価格は売主の希望価格で、売れ残ってる価格ともいえるからね。

売り出し価格は成約価格と大きな差がある

売出し価格は売主の希望価格で、実際に売買される成約価格とは違います。

なぜなら多くの物件は、相場より高く売り出して、売りながら価格を下げるため。

実際に売り出し価格と成約価格の差を築年数別にまとめたのがコチラです。

売出し価格と成約価格の差
(中古マンション・首都圏2022年)

首都圏2022年マンション売り出し価格と成約価格の差

売出し価格と成約価格の差
(中古戸建て・首都圏2022年)

首都圏中古戸建ての築年数毎売り出し価格と成約価格2022年


ハウスハウス

スゴイ差だね! こんなに違うんだ!


家博士家博士

だから焦って高値で買ってしまわないことが大切だよ。
視野が狭くならないように、まず探す条件を広げて比較しよう。

条件や期間にゆとりを持って検索してみる

相場より高値で購入しないためには、エリアを絞る代わりに他の条件にゆとりを持って検索してみましょう。

条件を広げて多くの物件を比較するほど、相場観が磨かれて、高値で購入する失敗を避けられます。

また買い替えにかける『期間』に幅を持つのも良いでしょう。

期間に幅を持つと、理想の家が売りに出される可能性が高くなります。

家博士家博士

良い家ほどすぐに売れてしまう。
だから今売りに出ている家から選ぶより、これから売りに出る家を待つ方が良いこともあるんだ。

注意点2. 希望に合う物件がないことも

売出される可能性を聞いてみる

同じ学区内や近所で家を買い替える場合、そもそも希望する条件の物件がエリアに無かったり、極めて少ない恐れがあります。

今の売出し物件を見て、条件に当てはまらない場合は、希望条件の家がどの程度の頻度で売りに出されるか、複数の不動産会社に聞いてみましょう。

もし売りに出る可能性が低い場合は、中古物件を買ってリノベーションするなどといった手段もあります。

非公開の売出し物件も確認する

売出し物件の中には、近所で内緒で売りたいなどの理由から、広告せずに非公開で売り出している物件もあります。

こうした物件は、不動産会社専用のデータベース『レインズ』だけに掲載されており、ネットには出回っていません。

レインズとは
国内唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

非公開の売出し物件を確認するためには、不動産会社へ希望条件を伝え、『非公開物件』もチェックしてもらいましょう

不動産会社の心当たりが無ければ、複数の不動産会社へ一括依頼できるサービス『タウンライフ不動産販売』もあります。

タウンライフ不動産売買

試してみるならこちらから
タウンライフ不動産販売

注意点3. ローン残ありなら売り先行が安全

今の家の住宅ローンが残っている場合、先に家を売り出す「売り先行」の方が安全です。

なぜなら家が売れるタイミングは運次第の面もあり、自分でコントロールが難しいため。

買い先行で運悪く家が売れないと、焦って値下げして売るハメになりかねません。

ハウスハウス

買い先行と売り先行で何が違うの?


家博士家博士

それぞれメリット・デメリットを解説しよう。

買い先行と売り先行の違い

家を購入するタイミングとして、次の2つがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。

●買い先行
今の家が売れる前に新しい家を購入する方法

【メリット】
  • 売れる前に引っ越せるため、仮住まいが不要
  • 空き家で売れば、内覧対応が楽で即入居可となり売れやすい
【デメリット】
  • ローンが残っている場合は、家が売れるまでダブルローンになる。
  • 売却価格が分からないまま家を購入するため、資金計画が難しい。
  • なかなか売れないと売り急いで、安値で手放す恐れがある。
●売り先行
今の家が売れてから新しい家を購入する方法

【メリット】
  • 売却価格が分かるので資金計画が確実
  • ダブルローンにならないため、ローン審査に通りやすい
  • 売り急がないので高値売却を狙える
【デメリット】
  • 売却と同時に新居を購入するか、仮住まいになる

買い先行の2つのリスク

買い先行には次の2つのリスクがあります。

買い先行のリスク1. 売れないと大幅値下げのリスク

もし先に家を買ってしまい、なかなか家が売れないと、焦って相場より2割引、3割引と値下げすることになりかねません。

家の売買では、買主がたった一人でも見つかれば良いのですが、相場通りに売り出しても運が悪いと時間がかかる場合があります。

もし想定価格より安くなってしまうと、住宅ローンの返済が厳しくなる恐れもあります。

買い先行のリスク2. ダブルローンになる

買い先行の場合、今の家が売れない間はローンを2重に支払うダブルローンになってしまいます。

ダブルローンのイメージ

ダブルローンのイメージ

ダブルローンは金融機関の審査基準が厳しく、それなりの年収や属性でないと審査に通りません。

まずは今の住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせてみましょう。

金融機関によっては、ダブルローン期間中は、新しい家の住宅ローンの元本返済を猶予してくれる場合もあります。

いずれにしても今のローンを借りている金融機関に話を通しておきましょう。

ダブルローンについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

仮住まい覚悟の方が成功しやすい

同じ学区内や近隣での買い替えでは、仮住まいリスクが高いと覚悟した方が、満足できる買い替えが実現しやすいでしょう。

ダブルローンを避ける「売り先行」では、自分の家に購入申し込みが入ったタイミングで、新しい家に自分も購入申し込みを入れて、売買のタイミングをなるべく合わせるのが理想。

なぜなら売却と購入のタイミングを合わせることで、一時的に仮住まいする無駄を避けることができるからです。

しかし同じ学区内や近所での買い替えでは、希望条件に合う家がなかなか見つからない事が多く、いざ家を買おうとしても買えない場合が多くなります。

無理に希望条件に合わない家を買うよりは、諦めて仮住まいを利用した方が、満足できる買い替えにつながるでしょう。


ハウスハウス

買い先行で仮住まいせず、リスクが低い方法は無いの?


家博士家博士

普通に売り出して、反響を見ながら価格を調整する方法が一般的だね。
最悪でも相場より1割下げれば短期間で売れる。
どうしても不安なら買取保証を利用する方法もあるよ。

仲介で一定期間だけ売る買取保証

買取保証は仲介で一定期間だけ普通に売り、売れなければ査定価格の90%などで不動産会社が買取るもの。

高値の売出しにもチャレンジでき、売れ残る心配もありません。
買取保証イメージ

人気物件しか使えず、段階的に強制値下げされる

ただし買取保証は、3ヶ月以内に売れる人気物件しか使えません。

また売出し価格は段階的に強制値下げされ、最後は相場より安く売り出すことに。

人気物件が相場より1割安くなれば即完売するので、そもそも必要なサービスなのか疑問の声もあります。

買取になった事例は10年間でゼロ、大手は相次いで中止

実際に例えば野村の仲介+では、買取保証(買換保証)で売り出して買取した例は、過去10年間でゼロ。(2022年10月現在)

また大手の三井のリハウス住友不動産販売は買取保証を中止しています。

買取保証について、詳しくはこちらで解説しています。

まだ使えるのは一部の大手のみ

買取保証をまだ扱っている不動産会社は少なく、一部の大手不動産会社しかありません。

買取保証がある大手は、東急リバブル野村の仲介+など。

また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産(旧ソニー不動産)もあります。

買取保証のある大手に無料査定を依頼するなら

買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。

すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、買取保証の大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。

すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
SRE不動産

注意点4. 住み替えローンは同時売買

もし住み替えローンを使う場合は、家の売却と購入を同時にしなくてはいけません。

住み替えローンはオーバーローンの解決策

オーバーローンとは、次の状態のこと。
オーバーローンイメージ
今の家を売却するためには、売却代金+貯金などで、今のローンを全額返済しなくてはいけません。

住宅ローンの不足分を、貯金などで補えない場合は『住み替えローン』を利用します。

住み替えローンは、今のローンの不足分を新しい住宅ローンにまとめるもので、次の様なイメージ。
住み替えローンのイメージ

住み替えローンは同じ日に売買

住み替えローンの条件として一般的に、家の購入と売却のタイミングを同じ日にすることが求められます。

住み替えローンの手順

同じ学区内や近所で買い替えをする場合、購入する家を見つけにくいため、購入と売却のタイミングをあわせることが難しいことに。

結果として、学区内や近所での買い替えでは、住み替えローンが使いにくくなるのです。

住み替えローンについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

ハウスハウス

オーバーローンでも、同じ学区内や近所で買い替えたいなら、どうすれば良いの?


家博士家博士

まず今の家を高く売ることに専念すると良いよ。
今は不動産価格が値上りしてるから、まず価格を確認してみよう

人気の学区なら今の家が高値で売れる可能性も

現在、不動産の価格は都市部を中心に高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国202312)

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。

中古マンションは約10年半で88%も値上がりしています。

一戸建てはあまり上昇していないように見えますが、これは地方も含んでいるためで、都市部や人気のエリアの一戸建ては、マンションと同様に値上りしています。

つまり相場通りに売り出しても、あなたが考えている以上に、この数年で大きく値上りしている可能性があります。

さらに人気の高い学区内の物件は、相場より高値で売れる可能性も。

家博士家博士

注意点の最初に書いた通り、学区限定で探す人は、相場より高値でも買う人が多いんだ

もし今の家が高値で売れるのであれば、オーバーローンを解消できる可能性も。

まずは一度、今の家の価格を確認してみましょう。

実績豊富な3〜6社に無料査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が、正確な査定を期待できます。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上の方が安心です。

ただし多すぎると対応が大変なので、多くて6社程度が現実的でしょう。

ハウスハウス

実績が豊富な不動産会社はどこ?


家博士家博士

都市部なら大手3社が強いね。
売却の予定があるなら、両手仲介の無いSRE不動産(旧ソニー不動産)など大手以外にも話を聞いた方が良い。


実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

    大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

    大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

    すまいValueは、大手上位6社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット)が共同運営する一括査定サイトです。


    すまいValue

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    ハウスハウス

    とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


    家博士家博士

    売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
    首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産(旧ソニー不動産)、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    売主だけを担当するエージェント制

    SRE不動産
    大手と比較するならSRE不動産(旧ソニー不動産)が良いでしょう。

    なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
    (※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。)

    SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
    買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

    結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

    ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

    家博士家博士

    SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
    大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
    SRE不動産

    その他エリアは地域No.1を探す

    大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

    実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

    不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

    全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    以上、学区内や近所の買い替えについて4つの注意点を解説しました。

    次に学区内の買い替えで知っておきたい知識について解説します。

    学区内の買い替えで知っておきたい知識

    学校選択制ならエリアも広げられる

    最近は公立学校でも学校を選べる「選択制」が増えています。

    【参考】文部科学省・学校選択制等について

    学校選択制を利用すれば、少し学区を外れても大丈夫なので、家を探すエリアも広げることができます。

    選択制では、学校の選び方は自治体によって様々。

    例えば、

    • どこの学校でも自由に選んでOK
    • 徒歩圏内の学校であればどこでもOK
    • 自治体をブロックに分けて、ブロック内にある学校ならOK

    など。

    学校選択制を取り入れているか確認するためには、各自治体の教育委員会に問合せれば教えてもらえます。

    【参考】都道府県教育委員会・政令指定都市教育委員会

    隣の学区なら許可される可能性も

    また自治体によっては、学校選択制でなくても隣の学区なら自転車通学が可能という場合もあります。

    こうした自治体ならエリアの選択肢が広がる分、家が見つかりやすくなる可能性も。

    まずは自治体の教育委員会に問合せてみると良いでしょう。

    小学校だけなら賃貸という選択肢も

    学区を優先させて引っ越す家庭が増えているのは事実ですが、学区に縛られる時間は長くありません。

    小学校に通うのは6年間。

    その間だけなら「賃貸」という選択肢もあります。

    ハウスハウス

    確かに数年だけだから、賃貸でも良いかもね


    家博士家博士

    賃貸なら選択肢も増えるし、学区に縛られる期間が終われば家の条件にもゆとりが持てる。
    結果的に家の買い替えが成功する可能性が高くなるんだ

    賃貸なら、URや都道府県営住宅など公的サービスがお得

    賃貸では、UR都市機構や都道府県営住宅供給公社がお得です。

    これらの公的サービスでは、仲介手数料無料、礼金無料で、敷金も低額。

    ただし人気のエリアは、空きが出ても先着順ですぐに埋まるため、毎日チェックしないと申込みできません。

    【参考】 UR賃貸住宅

    【参考】公社賃貸住宅

    学区を確認する方法

    学区は市区町村の教育委員会のホームページなどを見れば分かります。

    しかし、自治体によって書き方が異なっていたり、地名だけ見てもピンと来なかったり…。

    そんな場合に便利なのが、学区をまとめた「ガッコム」というサイトです。

    【参考】ガッコム

    このサイトなら学区の範囲を地図で確認できます。

    家博士家博士

    地図上で学区が分かるから、そのエリアに詳しくない人でも利用できて便利。
    学校の基本情報など、口コミもチェックできるんだ

    小学校の学区で「公立小移民」も増加

    最近は小学校の学区で引越し先を選ぶ「公立小移民」と呼ばれる人が増えています。

    ハウスハウス

    どうして公立小学校なの?
    公立はどこに行っても同じ気がするけれど…


    家博士家博士

    実は学校だけでなく、地域の生活環境や教育環境が整っていることも大きい。
    公立だと自宅から近いから子供も安全だし、親の負担も減らせるからね


    都市部には中学受験者の多い公立小学校がいくつか存在します。

    こうした小学校は公立ながら偏差値が高いのです。

    更に、偏差値が高い小学校は学区内の世帯年収が高く、住宅価格も高い傾向にあることが分かっています。

    世帯年収が高いゆえに子供を塾に通わせることができ、住宅価格が高くてもそれに耐えられる…というわけです。

    • 偏差値が高い小学校の学区には教育熱心な親が集まる(住民の価値観が似ている)
    • 子供も勉強熱心でしっかりした子が多く、生活環境も良い
    • 公立学校なので自宅から学校が近い

    学区を優先させて引っ越す「公立小移民」が増えている背景には、以上のようなことがあると考えられています。

    優先順位を決めると判断しやすい

    同じ学区内や近所の買い替えは、難易度が高くなりますが、まず優先順位を決めてみてはいかがでしょうか。

    「我が家はなにを優先するのか」ということを、まずは家族で話し合ってみるのです。

    話し合った結果、良い小学校に入ることが最優先なら、小学校に通う間だけは賃貸でも…という選択肢があるかもしれません。

    また賃貸ではなくマイホームが最優先なら、購入価格が相場よりも高めでも納得できます。

    子供を育てる期間は20年程度しかありません。

    お金では替えられない、貴重な期間だと言えるでしょう。

    まとめ

    学区内や近所での買い替えの4つの注意点はこちら。

    1. 相場より高値で購入しがち
    2. 希望に合う物件がないことも
    3. ローン残ありなら売り先行が安全
    4. 住み替えローンは同時売買

    また最近は学校選択制だったり、隣校区なら通学を許可されるケースもあります。

    小学校だけなら賃貸という選択肢も。

    ご家族で話し合って、優先順位を決めると、満足できる買い替えが出来るでしょう。

    まずは今の家の価格を、確認してみてはいかがでしょうか。

    実績豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼すれば、正確な相場が分かります。

    都市部なら大手3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)が実績豊富。

    とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。

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    首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

    全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!