「家を買い替えても、子どもは転校させたくない…」

「近所の友人も多いから、近所で買い替えたい…」

やはり家を買い替えるなら、同じ学区内や近所だと安心ですよね。

しかし、こうした学区内や近所での買い替えでは、注意点も。

学区内や近所で家を買い替える場合の、4つの注意点と解決策、買い替えの知識をまとめました。

あなたの買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

学区内や近所での買い替えの4つの注意点

同じ学区内や近所で家を買い替える場合、4つの注意点があります。

それぞれ解説します。

注意点1. 相場より高値で購入しがち

選択肢が少ないと割高でも買ってしまう

同じ学区内や近所で家を買い替える場合、相場より高値で購入してしまいがち。

なぜなら、家を探すエリアを同じ学区内や近所に絞ることで、選択肢が減ってしまうため。

一般的に不動産の購入では、条件を絞るほど物件数が限られてしまい、比較しにくくなります。

さらに「求める条件に合う物件はこれしかない」と感じて、価格が相場より高くても購入してしまう傾向があります。

ハウスハウス

確かに、選択肢が少ないと、少々高くても焦って買っちゃいそう…


家博士家博士

売出し価格は売主の希望価格で、売れ残ってる価格ともいえるからね。

売り出し価格は成約価格と大きな差がある

売出し価格は売主の希望価格で、実際に売買される成約価格とは違います。

なぜなら多くの物件は、相場より高く売り出して、売りながら価格を下げるため。

実際に売り出し価格と成約価格の差を築年数別にまとめたのがコチラです。

売出し価格と成約価格の差
(中古マンション・首都圏2021年)

首都圏2021年マンション売り出し価格と成約価格の差

売出し価格と成約価格の差
(中古戸建て・首都圏2021年)

首都圏中古戸建ての築年数毎売り出し価格と成約価格2021年


ハウスハウス

スゴイ差だね! こんなに違うんだ!


家博士家博士

だから焦って高値で買ってしまわないことが大切だよ。
視野が狭くならないように、まず探す条件を広げて比較しよう。

条件や期間にゆとりを持って検索してみる

相場より高値で購入しないためには、エリアを絞る代わりに他の条件にゆとりを持って検索してみましょう。

条件を広げて多くの物件を比較するほど、相場観が磨かれて、高値で購入する失敗を避けられます。

また買い替えにかける『期間』に幅を持つのも良いでしょう。

期間に幅を持つと、理想の家が売りに出される可能性が高くなります。

家博士家博士

良い家ほどすぐに売れてしまう。
だから今売りに出ている家から選ぶより、これから売りに出る家を待つ方が良いこともあるんだ。

注意点2. 希望に合う物件がないことも

売出される可能性を聞いてみる

同じ学区内や近所で家を買い替える場合、そもそも希望する条件の物件がエリアに無かったり、極めて少ない恐れがあります。

今の売出し物件を見て、条件に当てはまらない場合は、希望条件の家がどの程度の頻度で売りに出されるか、複数の不動産会社に聞いてみましょう。

もし売りに出る可能性が低い場合は、中古物件を買ってリノベーションするなどといった手段もあります。

非公開の売出し物件も確認する

売出し物件の中には、近所で内緒で売りたいなどの理由から、広告せずに非公開で売り出している物件もあります。

こうした物件は、不動産会社専用のデータベース『レインズ』だけに掲載されており、ネットには出回っていません。

レインズとは
国内唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

非公開の売出し物件を確認するためには、不動産会社へ希望条件を伝え、『非公開物件』もチェックしてもらいましょう

不動産会社の心当たりが無ければ、複数の不動産会社へ一括依頼できるサービス『タウンライフ不動産販売』もあります。

タウンライフ不動産売買

試してみるならこちらから
タウンライフ不動産販売

注意点3. ローン残ありなら売り先行が安全

運悪く売れないと大幅値下げのリスクも

今の家の住宅ローンが残っている場合、先に家を売り出す「売り先行」の方が安全です。

なぜなら家が売れるタイミングは運次第で、自分でコントロールが難しいため。

家の売買では、買主がたった一人でも見つかれば良いのですが、相場通りに売り出しても運が悪いと時間がかかる場合があります。

もし先に家を買ってしまい、なかなか家が売れないと、焦って相場より2割引、3割引と値下げすることになりかねません。

また想定価格より安くなってしまうと、住宅ローンの返済が厳しくなる恐れもあります。

買い先行と売り先行の違い

家を購入するタイミングとして、次の2つがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。

●買い先行
今の家が売れる前に新しい家を購入する方法

【メリット】
  • 売れる前に引っ越せるため、仮住まいが不要
  • 空き家で売れば、内覧対応が楽で即入居可となり売れやすい
【デメリット】
  • ローンが残っている場合は、家が売れるまでダブルローンになる。
  • 売却価格が分からないまま家を購入するため、資金計画が難しい。
  • なかなか売れないと売り急いで、安値で手放す恐れがある。
●売り先行
今の家が売れてから新しい家を購入する方法

【メリット】
  • 売却価格が分かるので資金計画が確実
  • ダブルローンにならないため、ローン審査に通りやすい
  • 売り急がないので高値売却を狙える
【デメリット】
  • 売却が決まってすぐに新居を購入するか、仮住まいが必要になる

買い先行はダブルローンの問題がある

先に家を買う『買い先行』の場合、今の家が売れない間はローンを2重に支払うダブルローンになってしまいます。

ダブルローンのイメージ

ダブルローンのイメージ

ダブルローンは金融機関の審査基準が厳しく、それなりの年収や属性でないと審査に通りません。

まずは、今の住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせてみましょう。

金融機関によっては、ダブルローン期間中は、新しい家の住宅ローンの元本返済を猶予してくれる場合もあります。

ダブルローンについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

仮住まい覚悟の方が成功しやすい

同じ学区内や近隣での買い替えでは、仮住まいリスクが高いと覚悟した方が、満足できる買い替えが実現しやすいでしょう。

ダブルローンを避ける「売り先行」では、自分の家に購入申し込みが入ったタイミングで、新しい家に自分も購入申し込みを入れて、売買のタイミングをなるべく合わせるのが理想。

なぜなら売却と購入のタイミングを合わせることで、一時的に仮住まいする無駄を避けることができるからです。

しかし同じ学区内や近所での買い替えでは、希望条件に合う家がなかなか見つからない事が多く、いざ家を買おうとしても買えない場合が多くなります。

無理に希望条件に合わない家を買うよりは、諦めて仮住まいを利用した方が、満足できる買い替えにつながるでしょう。


注意点4. 住み替えローンは同時売買

もし住み替えローンを使う場合は、家の売却と購入を同時にしなくてはいけません。

住み替えローンはオーバーローンの解決策

オーバーローンとは、次の状態のこと。
オーバーローンイメージ
今の家を売却するためには、売却代金+貯金などで、今のローンを全額返済しなくてはいけません。

住宅ローンの不足分を、貯金などで補えない場合は『住み替えローン』を利用します。

住み替えローンは、今のローンの不足分を新しい住宅ローンにまとめるもので、次の様なイメージ。
住み替えローンのイメージ

住み替えローンは同じ日に売買

住み替えローンの条件として一般的に、家の購入と売却のタイミングを同じ日にすることが求められます。

住み替えローンの手順

同じ学区内や近所で買い替えをする場合、購入する家を見つけにくいため、購入と売却のタイミングをあわせることが難しいことに。

結果として、学区内や近所での買い替えでは、住み替えローンが使いにくくなるのです。

住み替えローンについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

ハウスハウス

オーバーローンでも、同じ学区内や近所で買い替えたいなら、どうすれば良いの?


家博士家博士

まず今の家を高く売ることに専念すると良いよ。
今は不動産価格が値上りしてるから、まず価格を確認してみよう

人気の学区なら今の家が高値で売れる可能性も

現在、不動産の価格は都市部を中心に高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2022年8月

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約9年半で79%も値上がりしています。

一戸建てはあまり上昇していないように見えますが、これは地方も含んでいるためで、都市部や人気のエリアの一戸建ては、マンションと同様に値上りしています。

つまり相場通りに売り出しても、あなたが考えている以上に、この数年で大きく値上りしている可能性があります。

さらに人気の高い学区内の物件は、相場より高値で売れる可能性も。

家博士家博士

注意点の最初に書いた通り、学区限定で探す人は、相場より高値でも買う人が多いんだ

もし今の家が高値で売れるのであれば、オーバーローンを解消できる可能性も。

まずは一度、今の家の価格を確認してみましょう。

ハウスハウス

どうやって家の価格を確認すれば良いの?


家博士家博士

エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べると正確な価格が分かるよ。


不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

以上、学区内や近所の買い替えについて4つの注意点を解説しました。

次に学区内の買い替えで知っておきたい知識について解説します。

学区内の買い替えで知っておきたい知識

学校選択制ならエリアも広げられる

最近は公立学校でも学校を選べる「選択制」が増えています。

【参考】文部科学省・学校選択制等について

学校選択制を利用すれば、少し学区を外れても大丈夫なので、家を探すエリアも広げることができます。

選択制では、学校の選び方は自治体によって様々。

例えば、

  • どこの学校でも自由に選んでOK
  • 徒歩圏内の学校であればどこでもOK
  • 自治体をブロックに分けて、ブロック内にある学校ならOK

など。

学校選択制を取り入れているか確認するためには、各自治体の教育委員会に問合せれば教えてもらえます。

【参考】都道府県教育委員会・政令指定都市教育委員会

隣の学区なら許可される可能性も

また自治体によっては、学校選択制でなくても隣の学区なら自転車通学が可能という場合もあります。

こうした自治体ならエリアの選択肢が広がる分、家が見つかりやすくなる可能性も。

まずは自治体の教育委員会に問合せてみると良いでしょう。

小学校だけなら賃貸という選択肢も

学区を優先させて引っ越す家庭が増えているのは事実ですが、学区に縛られる時間は長くありません。

小学校に通うのは6年間。

その間だけなら「賃貸」という選択肢もあります。

ハウスハウス

確かに数年だけだから、賃貸でも良いかもね


家博士家博士

賃貸なら選択肢も増えるし、学区に縛られる期間が終われば家の条件にもゆとりが持てる。
結果的に家の買い替えが成功する可能性が高くなるんだ

賃貸なら、URや都道府県営住宅など公的サービスがお得

賃貸では、UR都市機構や都道府県営住宅供給公社がお得です。

これらの公的サービスでは、仲介手数料無料、礼金無料で、敷金も低額。

ただし人気のエリアは、空きが出ても先着順ですぐに埋まるため、毎日チェックしないと申込みできません。

【参考】 UR賃貸住宅

【参考】公社賃貸住宅

学区を確認する方法

学区は市区町村の教育委員会のホームページなどを見れば分かります。

しかし、自治体によって書き方が異なっていたり、地名だけ見てもピンと来なかったり…。

そんな場合に便利なのが、学区をまとめた「ガッコム」というサイトです。

【参考】ガッコム

このサイトなら学区の範囲を地図で確認できます。

家博士家博士

地図上で学区が分かるから、そのエリアに詳しくない人でも利用できて便利。
学校の基本情報など、口コミもチェックできるんだ

小学校の学区で「公立小移民」も増加

最近は小学校の学区で引越し先を選ぶ「公立小移民」と呼ばれる人が増えています。

ハウスハウス

どうして公立小学校なの?
公立はどこに行っても同じ気がするけれど…


家博士家博士

実は学校だけでなく、地域の生活環境や教育環境が整っていることも大きい。
公立だと自宅から近いから子供も安全だし、親の負担も減らせるからね


都市部には中学受験者の多い公立小学校がいくつか存在します。

こうした小学校は公立ながら偏差値が高いのです。

更に、偏差値が高い小学校は学区内の世帯年収が高く、住宅価格も高い傾向にあることが分かっています。

世帯年収が高いゆえに子供を塾に通わせることができ、住宅価格が高くてもそれに耐えられる…というわけです。

  • 偏差値が高い小学校の学区には教育熱心な親が集まる(住民の価値観が似ている)
  • 子供も勉強熱心でしっかりした子が多く、生活環境も良い
  • 公立学校なので自宅から学校が近い

学区を優先させて引っ越す「公立小移民」が増えている背景には、以上のようなことがあると考えられています。

優先順位を決めると判断しやすい

同じ学区内や近所の買い替えは、難易度が高くなりますが、まず優先順位を決めてみてはいかがでしょうか。

「我が家はなにを優先するのか」ということを、まずは家族で話し合ってみるのです。

話し合った結果、良い小学校に入ることが最優先なら、小学校に通う間だけは賃貸でも…という選択肢があるかもしれません。

また賃貸ではなくマイホームが最優先なら、購入価格が相場よりも高めでも納得できます。

子供を育てる期間は20年程度しかありません。

お金では替えられない、貴重な期間だと言えるでしょう。

まとめ

学区内や近所での買い替えの4つの注意点はこちら。

  1. 相場より高値で購入しがち
  2. 希望に合う物件がないことも
  3. ローン残ありなら売り先行が安全
  4. 住み替えローンは同時売買

また最近は学校選択制だったり、隣校区なら通学を許可されるケースもあります。

小学校だけなら賃貸という選択肢も。

ご家族で話し合って、優先順位を決めると、満足できる買い替えが出来るでしょう。

あなたの家の買い替えが成功することをお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。