「一戸建てからマンションに買い替えたいけど、何に注意すればいいの？」
一戸建てからマンションへの買い替えをお考えでしょうか。
マンションは一戸建てと違って、耐震性やセキュリティで安心。
立地が良ければ、価格も下落しにくいと思うけど、落とし穴は無いの？
一戸建てからマンションへ買い替える時の注意点を知って、満足できる住み替えをしたい。
そんなあなたのために、一戸建てからマンションへ買い替えるときの注意点についてまとめました。
この記事では、一戸建てからマンションに買い換えるときの注意点とメリット、そして買い換えを成功させるポイントについて解説します。
あなたの住み替えが成功し、幸せなマンションライフを満喫するために、この記事がお役に立てば幸いです。
※逆にマンションから一戸建てへの買い換えは、こちらの記事で解説しています。
⇒マンションから一戸建てへ買い替えを、失敗しないための注意点まとめ
この記事のもくじ
知っておきたい『全てのマンションに共通する注意点』
まず全てのマンションに共通する注意点から知っておきましょう。
基本的な話なので、すでにご存知の方は読み飛ばして下さい。
月々支払う費用があり、高くなるリスクがある
一戸建てと違い、マンションでは毎月支払う費用があります。
具体的にはこちら。
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場や駐輪場の使用料
この中でも、特に2.修繕積立金は、築年数が古くなるほど、値上げされるリスクがあります。
それぞれの内容と相場を解説します。
1. 管理費
管理費は管理組合の運営費。
マンションには「管理組合」というマンション住民の自治組織があります。
管理組合は住民から集めた管理費を使って、マンション管理会社に日常的な業務を委託します。
具体的には、エントランスなど共用部の清掃やエレベーターの点検、管理人の業務など。
国土交通省による「平成30年度マンション総合調査結果」によると、管理費の全国平均は10,862円。
総戸数が少ない方が、管理費が高くなる傾向があります。
首都圏のマンション管理費の調査結果はこちら。
首都圏のマンション管理費（2019年度）
| 月額管理費 | m2当たり管理費 | |
|---|---|---|
| 首都圏合計 | 12,211円 | 189円 |
| 都県・地域別 | ||
| 東京都 | 13,159円 | 217円 |
| 東京都区部 | 13,604円 | 230円 |
| 東京都多摩 | 11,257円 | 166円 |
| 神奈川県 | 11,601円 | 173円 |
| 横浜・川崎 | 11,755円 | 175円 |
| 神奈川他 | 11,184円 | 168円 |
| 埼玉県 | 10,611円 | 156円 |
| 千葉県 | 10,750円 | 148円 |
| 築年別 | ||
| 築10年以内 | 14,665円 | 220円 |
| 築11〜20年 | 13,127円 | 185円 |
| 築21〜30年 | 12,459円 | 197円 |
| 築30年超 | 9,349円 | 165円 |
| 規模別 | ||
| 50戸未満 | 13,471円 | 223円 |
| 50〜99戸 | 12,028円 | 193円 |
| 100〜149戸 | 11,851円 | 175円 |
| 150〜199戸 | 12,527円 | 178円 |
| 200戸以上 | 14,151円 | 190円 |
2. 修繕積立金
修繕積立金は建物の資産価値を長期的に維持するために使われます。
主な用途は、約12〜15年周期で行われる「大規模修繕工事」。
修繕積立金は、マンション管理組合が住民から受け取り管理しています。
修繕積立金の全国平均は11,243円。
（国土交通省・平成30年度マンション総合調査）
国土交通省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」も定めており、修繕積立金の目安も定めています。
修繕積立金の平均値
| 階数、 建築延床面積 |
修繕積立金平均値 （1m2あたり月額） |
|---|---|
| 15階未満、 5,000m2未満 |
218円 |
| 15階未満、 5,000〜10,000m2 |
202円 |
| 15階未満、 10,000m2以上 |
178円 |
| 20階以上 | 206円 |
これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額7,085円〜14,165円が必要になります。
（出典：国土交通省・マンションの修繕積立金に関するガイドライン）
ハウス 修繕積立金は階数や機械式駐車場で違うんだね
家博士 高層マンションでは足場などの仮設費用が高額になる。
機械式駐車場はメンテナンス費がかかるからね。
10階建、5,000m2未満のマンションの場合、60m2の部屋の場合
修繕積立金の平均
218円 × 60m2 ＝ 13,080円/月
30年間では、
13,080円×12ヶ月×30年 ＝ 約470万円
になります。
修繕積立金は増額・一時金のリスクがある
修繕積立金は、ある日突然数倍に増額されたり、一時金として数十万円から百万円以上が徴収されるリスクがあります。
なぜなら、多くのマンションで修繕積立金が不足しており、今後は増額されるため。
特に修繕積立金が国土交通省の目安より安いマンションは要注意です。
修繕積立金が安すぎるマンションでは、大規模修繕で大幅な積立金不足が発覚し、一時金が必要になったり、修繕積立金が2〜4倍になる恐れがあります。
長期修繕計画と修繕積立金の予定を確認する
マンションを購入する際は、長期修繕計画と修繕積立金の予定を確認しましょう。
本来、修繕積立金の金額は、25年〜35年間という長期の修繕計画に基づいて決められるもの。
ただし古いマンションでは長期修繕計画が無かったり、計画期間が10年程度などで、必要な工事が予定に入っていないこともあります。
一方新しいマンションの場合は、長期修繕計画はしっかりあっても、修繕積立金は段階的に値上げされる方式が一般的。
首都圏の修繕積立金を調査した結果はこちら。
首都圏のマンション修繕積立金（2019年度）
| 月額修繕積立金 | m2当たり修繕積立金 | |
|---|---|---|
| 首都圏合計 | 10,683円 | 166円 |
| 都県・地域別 | ||
| 東京都 | 10,374円 | 171円 |
| 東京都区部 | 10,253円 | 174円 |
| 東京都多摩 | 10,890円 | 161円 |
| 神奈川県 | 11,161円 | 167円 |
| 横浜・川崎 | 11,252円 | 168円 |
| 神奈川他 | 10,915円 | 164円 |
| 埼玉県 | 10,530円 | 154円 |
| 千葉県 | 11,234円 | 155円 |
| 築年別 | ||
| 築10年以内 | 8,894円 | 133円 |
| 築11〜20年 | 12,231円 | 172円 |
| 築21〜30年 | 11,422円 | 181円 |
| 築30年超 | 10,468円 | 185円 |
| 規模別 | ||
| 50戸未満 | 11,655円 | 193円 |
| 50〜99戸 | 10,499円 | 169円 |
| 100〜149戸 | 10,679円 | 158円 |
| 150〜199戸 | 10,869円 | 155円 |
| 200戸以上 | 11,416円 | 154円 |
3. 駐車場使用料や駐輪場使用料
マンションでは駐車場や駐輪場の使用料も必要です。
都市部では機械式駐車場となっていることも多く、駐車する位置によっても使用料が変わります。
ハウス マンションはいろんな費用がかかるんだね。
家博士 そうだね。
ただ一戸建てでも、外壁塗装などで約10年毎に補修費用がかかるから、まったく費用がかからないわけじゃないよ。
マンション特有の騒音問題
戸建てと違って、壁一枚で隣家と接しているマンションでは、騒音問題があります。
騒音問題を避けるためには、スラブ（床）と壁のコンクリートの厚さが目安になります。
スラブ厚と壁厚が1つの目安になる
もしマンションのスラブ厚（床のコンクリート厚さ）や壁厚（戸境壁の厚さ）が分かれば安心です。
スラブや壁の厚さでは1つの目安として次があります。
騒音リスクが少ないスラブや壁の厚さ
- ボイドスラブ（コンクリートスラブの中に空洞があるもの）なら300mm以上
- 普通のスラブなら200mm以上
- 戸境壁（隣家との壁厚）は180mm以上でクロス直貼り
※いずれもコンクリートの厚さで、仕上げ材は含まない。
築10年以内ならスラブ厚は十分でしょうが、築30年くらいのマンションになると、スラブ厚が120mmしかないマンションもあります。
また一般的に大手デベロッパーや公団のマンションは、昔から独自仕様でスラブ厚が決まっており、築年数が古くても壁厚やスラブ厚が150mmあったりします。
ただしタワーマンションなど階数が高いマンションは、建物の重量を軽くするために壁や床を薄く設計するため、騒音に弱くなります。
マンションの基準値が分かれば安心
マンションの騒音については、マンションの建物の基準として「日本建築学会」の基準があります。
床衝撃レベルと室間音圧レベルの適用等級基準（マンションの場合）
| 適用 等級 |
説明 | 隣との音 （壁・床） | 重い衝撃音 LH（床） | 軽い衝撃音 LL（床） |
|---|---|---|---|---|
| 特級 | 特別に高い性能が要求された場合の性能水準 | D55 | L-45 (LH-45) |
L-40 (LL-40) |
| 1級 | 建築学会が推奨する好ましい性能水準 | D50 | L-50 (LH-50) |
L-45 (LL-45) |
| 2級 | 遮音性能上標準的である | D45 | L-55 (LH-55) |
L-55 (LL-55) |
| 3級 | やむを得ない場合に許容される性能水準 | D40 | L-60 (LH-60) |
l-60 (LL-60) |
日本建築学会編「建築物の遮音性能基準と設計指針」1999年
マンションによって、この遮音性能が違うので、確認してみましょう。
分譲マンションであれば、最低でも1級、できれば特級レベルが望ましいでしょう。
さらに、表中のそれぞれの数字D値、L値を解説します。
戸境壁の遮音性能はD値で判断する
戸境壁の遮音性能を判断する基準は、D値という指標を使います。
空気音の場合
| 遮音 等級 |
大きな音 ピアノ・ステレオなど | 一般の音 テレビ・ラジオ・会話 | 生活実感 プライバシーの確保 |
|---|---|---|---|
| D65 | 通常では聞こえない | 聞こえない | ピアノやステレオを楽しめる |
| D60 | ほとんど聞こえない | 聞こえない | カラオケパーティーなどが出来る |
| D55 | かすかに聞こえる | 通常では聞こえない | 隣戸の気配を感じない |
| D50 | 小さく聞こえる | ほとんど聞こえない | 日常生活で気兼ねなく生活できる。隣戸をほとんど意識しない。 |
| D45 | かなり聞こえる | かすかに聞こえる | 隣戸住居の有無がわかるが、あまり気にならない。 |
| D40 | 曲がはっきり分かる | 小さく聞こえる | 隣戸の生活がある程度分かる |
| D35 | よく聞こえる | かなり聞こえる | 隣戸の生活行為がかなり分かる |
日本建築学会編「建築物の遮音性能基準と設計指針」1999年
コンクリートの戸境壁には、クロス直貼りと2重構造の2種類があり、クロス直貼りの方が遮音性が高いとされます。
なぜなら2重構造では、壁の間にある空気層が特定の周波数に共鳴する「太鼓現象」があり、遮音性が低下するから。
また一部の高層マンションでは、建物の重量を軽くするために、お隣との戸境壁が「乾式工法」の場合があります。
「乾式工法」とは、コンクリートの壁ではなく、石膏ボードで壁をつくる工法。
乾式工法では、計算上の遮音性能がD50でも、実際はD45程度に遮音性が弱くなってしまうケースがあるので、注意した方が良いでしょう。
床衝撃音はL値で判断する
床衝撃音の指標には、スプーンなどを落としたときの軽量衝撃音（LH）と子供が飛び跳ねたときの重量衝撃音（LL）、そして両方を考慮したL値があります。
床衝撃音の場合
| 遮音 等級 |
人の走り回り、 飛び跳ねなど | 椅子の移動音、| 生活実感 | プライバシーの確保 |
|---|---|---|---|
| L-35 | ほとんど聞こえない | 通常ではまず聞こえない | 上階の気配を感じることがある |
| L-40 | かすかに聞こえるが、遠くから聞こえる感じ | ほとんど聞こえない | 上階で物音がかすかにする程度。気配は感じるが気にはならない |
| L-45 | 聞こえるが、意識することはあまりない | 小さく聞こえる | 上階の生活が多少意識される状態。スプーンを落とすとかすかに聞こえる。大きな動きは分かる。 |
| L-50 | 小さく聞こえる | 聞こえる | 上階の生活状況が意識される。椅子を引きずる音は聞こえる。歩行などが分かる。 |
| L-55 | 聞こえる | 発生音が気になる | 上階の生活行為がある程度分かる。椅子を引きずる音はうるさく感じる。スリッパ歩行音が聞こえる。 |
| L-60 | よく聞こえる | 発生音がかなり気になる | 上階住戸の生活行為が分かる。スリッパ歩行音がよく聞こえる。 |
日本建築学会編「建築物の遮音性能基準と設計指針」1999年
床は直張りと2重床がありますが、一般的には2重床の方が遮音性が高いとされます。
ただし、2重床の場合は間の空気層が共振する「太鼓現象」を防止する工法でないと、直貼りより音が響く場合があります。
音が気になるかは個人の感覚や隣人次第
音が気になるかどうかは、結局個人の感覚によって違います。
どんなにスラブや壁が厚いマンションでも、近隣に大きな音を出す家があれば“うるさい”と感じてしまうということもあります。
あなた自身やご家族の感覚と隣人次第という面もあります。
ハウス どうしても我慢できない時はどうするの？
家博士 管理組合経由で伝えてもらうのが一般的かな。
新築分譲マンションに買い換える場合の注意点
新築分譲マンションは、建築前に抽選で申込むのが基本。
ただし最近は売れ残るマンションも多く、売れ残っているマンションは先着順で申し込みます。
どうせ買うなら人気マンションを抽選で買いたいもの。
しかし建築前に抽選で申込む場合、買い換え客は不利になります。
買い換え客は敬遠されがち
一戸建てからマンションへの買い換えで、一戸建てが売れないとマンションが買えない場合は、マンション販売会社から敬遠されがちです。
具体的には次のような場合。
- 一戸建てのローンがまだ残っている。
- 一戸建ての売却代金をマンション購入資金に充てる。
こういった場合は、マンション購入の条件が「一戸建ての売却」になり、契約停止条件として申し込みにも正式に反映されます。
ハウス でもマンション販売会社の不動産会社に売却を依頼したら、大丈夫じゃないの？
家博士 マンションを売っている営業マンは、確実にマンションを買える客を優先したいのが本音だよ。
抽選といっても、実際は確実に買うお客が優先されるからね。
人気のマンションを狙うなら先に売却する
人気のあるマンションを狙うなら、先に一戸建てを売却した方が、希望するマンションを買える確率が高くなります。
一戸建てを売却することで、あなたは他の購入希望者と同じ扱いになるからです。
問題は、人気の新築分譲マンションでは、完成までまだ1年以上ある「青田売り」で売り出されること。
買い換えで先に一戸建てを売却すると、1年以上の期間を賃貸住宅で暮らすことになります。
ハウス どうせ買うなら人気のマンションが良いよね。
家博士 新築マンションは販売会社が価格を設定しているから、相場より安く販売されるマンションがあるんだ。
こういったマンションは人気がでるし、買ってすぐに売っても購入価格より高くなっていることがあるよ。
解決方法は次の2つ
解決策1.仮住まいに公営住宅を利用する
賃貸にUR賃貸住宅や都道府県の住宅供給公社など公営の賃貸を利用する方法。
公営住宅の場合、仲介手数料や礼金、2年毎の契約更新料などが無料です。
退室時の敷引も最小限なので、退去時の費用も安く済みます。
公営住宅は家賃の割に住宅のグレードが高いので、気に入って長期間住む方も多くいます。
解決策2.一戸建てを少しでも高く売る
一戸建てを少しでも高く売れば、仮住まいの費用も十分元がとれます。
一戸建てはマンションと違い、相場より高く売却できる可能性が高いので、チャレンジする価値はあるでしょう。
一戸建ては近所の物件でも、接道や日当たり、間取りなどが大きく違うため、比較が難しく相場がはっきりしません。
だからあなたの家の気に入った人が見つかれば、相場より高くても買ってくれる可能性があるのです。
ハウス 相場より高く買ってくれる人を見つけるには、どうすれば良いの？
家博士 販売力が強く信頼できる不動産会社に売却を依頼することだね。
販売力が強く信頼できる不動産会社に売却を依頼する
一戸建てを高く売るポイントは、販売力が強く信頼できる不動産会社に売却を依頼すること。
あなたのエリアで販売力が高い不動産会社に売却を依頼しましょう。
販売力が高く、信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社（3〜6社程度）に価格査定を依頼して話を聞き比べることがポイントです。
もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると簡単です。
主要な一括査定サイトはこちらで紹介しています。
ハウス 人気のマンションを狙うなら、先に売った方が良いってことだね。
家博士 逆に売れ残っているマンションを狙う方法もある。
売れ残りマンションを狙う裏ワザ
あまり人気のない売れ残りの新築分譲マンションであれば、買い換えで逆に得をする裏ワザも。
あまり人気のないマンションとは、すでに竣工して残りの数戸を先着順で販売している様なマンション。
特に3月や9月などの決算期は、マンション販売会社も早く売りたくて焦っています。
この様な不人気マンションでは、マンション販売会社が売ることに必死なので、最大限の優遇があります。
狙いはグループに売買仲介がある大手ディベロッパー
中でもグループ企業として不動産売買の仲介会社を持っている大手マンション販売会社では、買い換えも優遇の1つになる場合も。
例えば一戸建ての売却価格を相場より高い価格で査定をしてくれて、売れない場合は買い換え補充という名目で新築マンションの値引きがあるケースです。
具体的な手順はこの様なイメージです。
- 売れ残っている新築分譲マンションを見つける。
- 先に一括査定サイトで一戸建ての査定を依頼し、相場を知っておく。
- マンション販売会社に買い換えで相談し、一戸建ての査定を依頼する。
- 一戸建ての査定価格が相場より高い場合は、値引き覚悟だと判断してマンションの購入を申し込む。
マンション販売会社に買い換えだと伝えると、まず不動産売買を担当するグループ企業が一戸建ての価格査定をしてくれます。
この価格が本来の相場以上に高くなっていれば、値引きが期待できます。
ハウス あえて人気のないマンションを狙って、安く買うんだね。
家博士 人気のないマンションといっても、価格が割高で不人気なら、安く買ってしまえばいいからね。
築10年以下の中古マンション買い替えでの注意点
相場の上昇で高値で買うリスク
築10年くらいまでの中古マンションは、購入後の値下がりに要注意。
なぜならマンションは一般的に築20年過ぎまで価格の下落が大きく、築25年以降は価格が落ち着くため。
築20年過ぎまで価格下落が大きい
（2018年）
もちろん新築分譲マンションも、中古マンションと同様に値下がりが大きい。新築分譲マンションは、購入した瞬間に中古となり10％近く価格が下がることが、国土交通省の分析でも分かっています。
これは新築プレミアムといわれるもので、新築を購入する上では仕方のないこと。
その代わりに、新築分譲マンションでは次のメリットがあります。
- 新築購入後5年又は7年間、固定資産税が安い。
- 新築購入後12年頃まで大規模修繕が無く、修繕積立金が一般的に安い。
- 新築から10年間は瑕疵担保責任があり無償で保障される。
だから新築の価格下落は、ある程度仕方のないことだと考えられます。
築10年までのマンションは、新築分譲マンションほどのメリットがない割に、価格が下がってしまうのです。
今はマンション価格が高騰している
さらに今はマンション相場全体が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
マンションは、約9年で69％も値上がりしています。
今売りに出ている築10年未満の中古マンションは、購入時とほぼ同じか購入時より高い価格で売りに出されていると考えて良いでしょう。
この先もマンション相場の値上がりが続くとは限りません。
もしマンション相場が下落すれば、築浅の中古マンションは「築年数が古くなる価格下落」と「相場の下落」のダブルパンチで、大きく値下がりする恐れがあります。
ハウス 買ってから値下がりするとイヤだね。
家博士 資産価値が高いマンションなら、値下がりしにくいよ。
資産価値が高いマンションは値下がりしにくい
資産価値が高いマンションは、値下がり局面でも、下落幅が少なくて済みます。
具体的には立地が8割で、都心に近いほど、駅に近いほど、資産価値が高く価格下落のリスクが低いでしょう。
ハウス そんなマンションは高すぎてで買えないよ。
家博士 予算の範囲で、立地を重視した方が良いってことだよ。
もし立地が良くないマンションを買うなら、ローンの返済に余裕を持っておこう。
ローン返済には余裕を持つ
マンション価格が下落しても慌てないために、ローン返済には余裕をもっておきましょう。
なぜなら今後は金利が上昇するリスクがあり、マンション価格下落と金利上昇がセットで起きる恐れがあるため。
変動金利で金利が上昇すると、返済額が増えて生活を圧迫します。
このときにマンション価格が値下がりしていると、オーバーローンで売却もできず、任意売却しかできません。
任意売却すると、信用情報に履歴が残り、しばらく住宅ローンの審査に通りません。
なるべく完済まで無理のない計画を立てましょう。
シミュレーションは、住宅金融支援機構の資金計画シミュレーションを利用すると便利です。
ハウス 低金利だからって、あんまり無理しないほうが良いんだね。
家博士 買う前は節約すれば大丈夫と思いがちだけど、節約も大変だからね。
築15年超の中古マンションに買い換える場合の注意点
築15年を超えるマンションでは、管理が大切です。
管理の差で将来の資産価値が大きく変わる
「マンションは管理で買え」といわれます。
なぜならマンションの管理は自分の意思でコントロールできないため。
マンションの管理は住民で結成されたマンション管理組合によって管理され、住民の総意で物事が決まります。
管理が悪いマンションは将来資産価値が下がり、共有部がスラム化して売れなくなる恐れもあります。
たとえ室内がピカピカでも、エレベータが止まり、廊下にゴミが溢れているマンションは、誰も買いません。
マンションの資産価値は、マンション全体の管理に大きく左右されます。
築15年を過ぎると管理組合の質に差が生まれる
マンション管理組合の運営状況はマンションによって差があるもの。
特に築15年を過ぎると管理組合の質に大きな差が生まれています。
なぜなら10年で品確法による売主の瑕疵担保責任が切れ、15年前後に大規模修繕の1回目があるため。
管理組合の質が良いマンションの特徴はこちら。
管理組合の質が良いマンションの特徴
- 長期修繕計画が30年以上あり、定期的に見直されている。
- 修繕積立金が長期修繕計画通りに積み立てられている。
- 第三者の意見を聞くシステムが管理組合にある。
- 管理組合にリーダー的な存在の人が複数居て、積極的に管理をしている。
- 直近の大規模修繕では、相見積もりにより適正価格の工事会社が選定され、結果として大規模改修後の修繕積立金が30％以上ある。
逆に管理組合に問題があるマンションはこの様なマンションです。
管理組合の質が悪いマンションの例
- 長期修繕計画がない又は20年未満で、大規模修繕で修繕積立金が不足して、金融機関から融資を受けている。
- 管理組合にリーダーが不在で、管理会社任せになっている。
- 空き家や賃貸の割合が高く、住民の高齢化が進んでいる。
管理の質が悪いマンションの場合、管理費や修繕積立金の滞納が増えていることも。
こうなると修理や建て替えが難しくなり、最悪の場合は築30年〜40年でスラム化して、売ることもできなくなります。
ハウス 長期修繕計画なんて見れるの？
そもそも見て分かるか不安だし。
家博士 管理組合の資料は、管理人室に保管されている。
購入前は閲覧できないことが多いので、売り主にコピーをもらうといいよ。
内容はポイントを絞ってチェックしよう。
大規模修繕と長期修繕計画のチェック方法
マンションでは12年~15年周期で、外周に足場を組んで大規模修繕を実施するのが一般的。
修繕回数が増える（築年数が経過する）ほど、大規模修繕にかかる費用も増えていきます。
長期修繕計画とは「外壁工事」「屋上の防水工事」など、各種大規模修繕を「いつ」「どの程度の費用で」行うかの計画。
長期修繕計画は次をチェックします。
長期修繕計画のチェックポイント
- ・何年分の計画があるか
- 基本的に、30年以上にわたる長期修繕計画があればOK。
新築分譲時は、修繕積立金を安くするために20年程度の計画しかないマンションが多い。 - ・修繕計画の内容に漏れがないか
- 外壁工事の他に次の項目が含まれているかチェックします。
給排水管の交換、サッシやドアの交換、エレベーターや機械式駐車場の交換等、いずれも定期的な交換や修理が必要な設備です。
国土交通省の標準様式と比較すると良いでしょう。
長期修繕計画は、国土交通省が標準様式を公表しているので、比較すれば分かりやすいでしょう。
ハウス でもなんで修繕積立金が不足するの？
家博士 原因は3つあるよ。
修繕積立金が不足する3つの原因
修繕積立金が不足する原因は次の3つ。
修繕積立金が不足する3つの原因
- そもそも修繕積立金が安すぎる。
- 工事費の高騰で当初の予定より大規模修繕の費用が高くなった。
- 大規模修繕の管理が甘く、割高の工事費用を支払っている。
そもそも修繕積立金が安すぎる
新築分譲時は、修繕積立金が高すぎるとマンションが売れにくくなります。
だからあえて長期修繕計画の期間を20年程度にして、費用がかかるエレベーターや排水管の交換を外し、修繕積立金を安くする場合があります。
そもそも修繕積立金は、住民により組織されたマンション管理組合が決めることで、マンション販売会社が決めることではありません。
ですから必ずしもマンション販売会社が悪いわけでは無いのです。
工事費の高騰
ここ数年工事費が高騰しており、全国平均は15年で20％近く上昇。
（国土交通省の建設工事費デフレーターによる）
都心部ではこれ以上の値上がりです。
国土交通省・建設工事費デフレーター
定期的に当初の長期修繕計画を見直さないと、修繕積立金は不足するのは当然なのです。
大規模修繕の管理が甘く割高の工事費用を支払っている
大規模修繕工事を管理するためには、はきちんと相見積りをとり、第3者や工事に詳しい人が査定しなくてはいけません。
マンション管理会社任せにしていると、割高な工事費用になってしまいます。
場合によっては相場の1.5倍以上の工事費用を支払っている場合も。
これではいくら修繕積立金があっても不足してしまいます。
ハウス 管理組合って本当に大切なんだね。
家博士 マンション住民がみんなで積極的に管理しないと、マンションの資産価値を守ることができないんだよ。
建て替えや解体は思っている以上に難しい
築年数が40年を超えるマンションでは、建て替えの話も検討されます。
しかし建て替えや解体は難しいのが現実。
2017年4月1日現在、マンション建て替え事例数はでわずか256棟。
建て替えが必要と考えられる旧耐震設計マンション104万戸に対して、建て替えられたマンションはわずか2％未満しかありません
さらにマンション問題が本格化するのはこれから。
2016年（平成28年）末時点で築40年超のマンションは63万戸、全体のおよそ10%を占めています。
それが20年後の2036年末には5倍の333.6万戸に。
そのうちの半分以上（172.7万戸）は築50年超という恐ろしい未来が、確実に来るのです。
マンションの建て替えについて詳しくはこちら
家博士 人口減少を考えると、建て替えできるマンションは都市中心部だけと考えた方が良いね
マンションに買い換えるメリット
ここまで注意点を見てきましたが、戸建てからマンションに買い換えるメリットもあります。
戸建てに比べ立地条件の割に安い
マンションのメリットは、非常に便利な場所でありながら、戸建てに比べて安い価格で購入できること。
駅が近いと通勤が楽になるのはもちろん、子供の進学にも便利です。
立地が良いと、売りに出しても成約しやすいので、資産価値が高いといえるでしょう。
固定資産税や水道光熱費も安い
マンションの固定資産税は土地の持ち分が少ないため、戸建てに比べて安くなります。
また水道光熱費も安くなる傾向に。
戸建ては部屋が多く気密性が低いため、電気代がかかります。
さらに庭で水を使うため、水道代も高くなってしまうのです。
耐震性・セキュリテイ・堅牢で安心感がある
マンションは、戸建てと比べて耐震性・セキュリテイ・堅牢で安心感があります。
気密性・耐熱性・防音性が高く、不快な害虫もいません。
木造住宅の場合は耐震性に不安がありますが、鉄筋コンクリート造のマンションならその点も安心。
新耐震設計といわれる、1981年6月1日以降に建築確認申請を提出したマンションは、概ね耐震性も安心です。
オートロックや常駐の管理人、防犯カメラの設置など、セキュリティも万全。
戸建ては段差も多く、歩行が困難になった場合は苦労しがちですが、マンションならバリアフリーが基本なので、年齢を重ねても安心して暮らせます。
設備が充実してとにかく楽
戸建ての場合、夏になると庭の草むしりをしたり、自宅前の道路を掃除したり、何かと管理が必要になります。
それがマンションなら、庭の手入れも廊下やエントランスなど共用部の管理も不要。
自分自身で管理するのは専有部のみでOKです。
また、設備が充実しているのもマンションならでは。
- 24時間ゴミ出し可
- しばらく家を空けるときでも、ゴミ出し日の事を考える必要がありません。
- ディスポーザー（生ごみ処理機）
- ニオイがきになる生ごみも、ディスポーザーがあれば安心です。
- 浴室暖房
- 天気に関係なく洗濯物を乾かせるうえ、冬場の入浴も快適です。
- 宅配ボックス
- 共働きで不在が多い家庭でも、再配達の手間なく荷物をスムーズに受け取れます。
- オートロック
- セキュリティ面でも安心です。
ご近所付き合いも楽
「面倒なご近所付き合いがないから」という理由で、マンションを選ぶ人も大勢います。
マンションはお互いに深入りすることなく、ほどほどの距離感でお付き合いする人が多いので、住んでいて楽。
共働きの家庭が多く、主婦が少ないという傾向もあります。
ハウス やっぱりマンションに住み替えるメリットはあるんだね。
家博士 そうだね。
買い替えるなら、失敗したくないよね。買い替えに成功するコツがあるよ。
マンションへ買い替えに成功するコツ
戸建てからマンションへの買い換えに成功するためには、戸建ての売却を成功すること。
戸建てを少しでも良い条件で売却するために、次の3つを押さえておこう。
コツ1. 戸建ての売却価格を正しく知る
何より大事なのが、今の戸建てがいくらで売れるのか相場を正しく知ること。
なぜなら全ての予算計画は、戸建ての売却価格が元になるためです。
買い替えの流れを把握する
買い替えの流れ
戸建ての売却価格を元に、マンションの予算計画を立てて、マンションを探しましょう。
不動産会社に訪問査定を依頼する
戸建ての売却価格を知るためには、不動産会社に無料査定を依頼します。
このとき訪問査定を選びましょう。
マンションと比べ、戸建ては現地調査が価格に大きく影響します。
そのため、現場を確認しない匿名査定や机上査定は当てになりません。
訪問査定と机上査定については、こちらで詳しく解説しています。
複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼する
また、査定する際は複数の不動産会社に依頼するのがポイント。
最低でも3社、可能であれば6社程度の不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社は、エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選びます。
都市部では大手不動産会社を中心に選ぶと良いでしょう。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると簡単です。
コツ2. ダブルローンは慎重に使う
まだ戸建てのローンが残っている場合、ダブルローンを使う選択肢もありますが、慎重に考えましょう。
ローンが残っていれば売り先行が基本
ローンが残っている買い替えでは、戸建ての売却を先行し、売りながらマンションを探すのが基本です。
なぜならダブルローンで先にマンションを買ってしまうと、なかなか家が売れない場合に、焦って安値で投げ売りする恐れがあるため。
戸建ては、マンションに比べると売却期間が長くかかる傾向があります。
戸建ての売却期間は平均5.5ヶ月（首都圏の2020年実績）。
マンションと戸建ての平均売却期間
（首都圏2020年）
エリアや築年数によっては、さらに長期間かかります。
売却保証を利用する方法もある
3ヵ月程度の時間的余裕があるなら、大手不動産会社の売却保証を利用する方法もあります。
売却保証とは一定期間内に家が売却できなかった場合、不動産会社が買取ってくれる保証のこと。
期限内であれば通常の売却物件として扱われるため、不動産会社による即時買取と比べて高く売れる可能性もあります。
最終的に成約できなかった場合でも、事前に提示される「買取保証額」で買い取ってもらえるため、安心感が違います。
売却保障について詳しくはこちら
コツ3. 売却の不動産会社は慎重に選ぶ
戸建てからマンションへの買い替えは、売却の不動産会社選びで8割が決まります。
優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
売却実績が豊富な不動産会社の話を聴き比べる
優秀な不動産会社は、売却実績が豊富な不動産会社です。
優秀な不動産会社から信頼できる不動産会社を選ぶには、話を聴き比べるしかありません。
具体的には、エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。
仲介の査定価格はあくまで予想価格に過ぎない
不動産会社を選ぶときは、査定価格だけで選ぶと危険です。
なぜなら仲介の査定価格はあくまで売れるであろう予想価格に過ぎず、不動産会社が売れると保証するものではないため。
一部の悪質な不動産会社は、他社より目立つために売れない高値で査定することもあります。
こうした不動産会社に売却を依頼しても売れずに時間がすぎて、結局値下げすることに。
極端に高い査定価格は、査定根拠をしっかり確認した方が良いでしょう。
都市部では大手を中心に選ぶ
不動産の売却実績は、一部の大手不動産会社に大きく偏っています。
売買仲介件数ランキング上位31社
（2021年3月）
マンションを売却するなら、これらの大手上位3社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）は押さえておきましょう。
これら大手にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいＶａｌｕｅ」が便利です。
買い替えでは1社と専任媒介が便利
不動産会社との媒介契約ですが、買い替えの場合は一般媒介より専任媒介契約の方が色々調整ができて便利です。
ここで信頼できる不動産会社を選ぶことに成功すれば、後は不動産会社に相談しながら作業を進めることができます。
もし購入するマンションがまだ決まっていないなら、マンション探しも依頼しましょう。
一般媒介は人気物件を適正価格で売り出すならあり
一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する方法は、人気物件を適正価格で売り出すなら可能です。
なぜなら不人気物件だったり、人気物件でも高めの売り出し価格では、不動産会社がどうせ売れないと考えて、逆効果になるため。
また不動産会社は2〜3社程度にした方が良いでしょう。
多すぎると不動産会社が不信感をもってしまい、動きが悪くなってしまいます。
一般媒介だと複数の不動産会社に売却が依頼ができますが、困った時に相談できる関係を作るのは難しくなります。
不動産会社にとっても、相談に乗ったところで他の業者が買主を見つけてしまえば報酬はゼロ。
一般媒介契約では売却活動へのモチベーションも下がる傾向にあります。
マンション売却は分からないことが多いので、初めてマンションを売却する人は、専任媒介契約で1社に依頼するほうが良いでしょう。
まとめ
ここまで、戸建てからマンションへの買い替えについて解説してきました。
マンション選びは、次の注意点を参考にしましょう。
- 月々の費用を予算に考える。
- 騒音問題のリスクがないか、スラブ厚・壁厚・基準値を確認する。
- （新築では）人気マンションは先に売却するか、あえて不人気マンションを狙う。
- （築10年以内では）値下がりのリスクに備える。
- （築15年超では）管理の質をチェックする。
戸建てからマンションへ買い替えに成功するコツは次の3つ。
- 戸建ての売却価格を正しく知る
- ダブルローンは慎重に使う
- 売却の不動産会社は慎重に選ぶ
あなたの戸建てからマンションへの買い替えが成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
