一戸建てからマンションへ買い換え
一戸建てからマンションに買い換える方が、徐々に増えています。

一戸建てからマンションに買い換える理由で多いのは、

  • 退職によるライフスタイルの変化
  • 子供の独立

ハウスくんハウスくん

暮らしに合わせて、住まいを賢く替える人が増えているんだね。


家博士家博士

一戸建てからの住み替えは、マンション購入者の約2割もいるんだ。
(※平性28年住宅市場動向調査による)

この記事では、一戸建てからマンションに買い換えるときの注意点や、買い換えを成功させるポイントをまとめました。

逆にマンションから一戸建てへ買い換える場合はこちらの記事をお読み下さい。
マンションから一戸建てへ買い替えを、失敗しないための注意点まとめ

マンションならではの注意点

タワーマンションイメージ
まずマンションに共通する注意点から。
基本的な話なので、すでに分かっている方は読み飛ばして下さい。

月々支払う費用がある

一戸建てと違いマンションでは、様々な費用を毎月支払うことになります。

具体的にはこの様なもの。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 駐車場や駐輪場の使用料

管理費

マンションには「管理組合」というマンション住民の自治組織があります。

この管理組合の運営費が「管理費」と呼ばれるもの。

管理組合は住民から集めた管理費を使って、マンション管理会社に日常的な業務を委託します。

具体的には、エントランスなど共用部の清掃やエレベーターの点検、管理人の業務など。

国土交通省による「平成30年度マンション総合調査結果」によると、管理費の全国平均は10,862円。

総戸数が少ない方が、管理費が高くなる傾向があります。

首都圏のマンション管理費の調査結果はこちらです。

首都圏のマンション管理費(2017年度)

月額管理費 m2当たり管理費
首都圏合計 12,086円 188円
都県・地域別
東京都 12,961円 217円
 東京都区部 13,395円 231円
 東京都下 11,097円 165円
神奈川県 11,661円 174円
 横浜・川崎 11,676円 174円
 神奈川他 11,620円 171円
埼玉県 10,487円 154円
千葉県 10,744円 146円
築年別
築10年以内 14,476円 214円
築11〜20年 12,734円 183円
築21〜30年 12,025円 200円
築30年超 9,160円 161円
規模別
50戸未満 13,169円 226円
50〜99戸 11,888円 193円
100〜149戸 11,962円 178円
150〜199戸 12,230円 174円
200戸以上 14,153円 188円

修繕積立金

修繕積立金は建物の資産価値を長期的に維持するために使われます。

主な用途は、約12年周期で行われる「大規模修繕工事」。

修繕積立金は、マンション管理組合が住民から受け取り管理しています。

修繕積立金の全国平均は11,243円。
国土交通省・平成30年度マンション総合調査

国土交通省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」も定めており、修繕積立金の目安も定めています。

修繕積立金の平均値

階数、
建築延床面積
修繕積立金平均値
(1m2あたり月額)
15階未満、
5,000m2未満
218円
15階未満、
5,000〜10,000m2
202円
15階未満、
10,000m2以上
178円
20階以上206円

これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額7,085円〜14,165円が必要になります。

(出典:国土交通省・マンションの修繕積立金に関するガイドライン

修繕積立金の計算例

10階建、5,000m2未満のマンションの場合、60m2の部屋の場合

修繕積立金の平均
218円 × 60m2 = 13,080円/月

30年間では、
13,080円×12ヶ月×30年 = 約470万円
になります。

修繕積立金はマンションによって違い、新築時から築年数が古くなるにつれて段階的に高くなる方式が一般的。

もし修繕積立金が国土交通省の目安より大きく安いマンションは要注意です。

なぜなら修繕積立金が安すぎるマンションでは、大規模修繕のタイミングで大幅な積立金不足が発覚して、修繕一時金が必要になったり、修繕積立金が2〜4倍になる恐れがあるため。

この修繕一時金の額は1戸あたり100万円以上かかることもあります。

ハウスくんハウスくん

修繕積立金は階数や設備によっても変わるんだね

家博士家博士

高層マンションでは外壁補修の際に足場などの仮設費用が高額になるし、機械式駐車場があればその分のメンテナンス費用が余計にかかるからね。

首都圏の修繕積立金を調査した結果はこちら。

首都圏のマンション修繕積立金(2017年度)

月額修繕積立金 m2当たり修繕積立金
首都圏合計 10,013円 156円
都県・地域別
東京都 9,570円 160円
 東京都区部 9,429円 163円
 東京都下 10,179円 152円
神奈川県 10,610円 158円
 横浜・川崎 10,659円 159円
 神奈川他 10,482円 155円
埼玉県 9,872円 145円
千葉県 10,827円 147円
築年別
築10年以内 8,661円 128円
築11〜20年 11,028円 158円
築21〜30年 10,337円 172円
築30年超 10,351円 182円
規模別
50戸未満 10,598円 182円
50〜99戸 9,975円 162円
100〜149戸 9,959円 148円
150〜199戸 10,175円 144円
200戸以上 10,887円 145円

駐車場使用料や駐輪場使用料

マンションでは駐車場や駐輪場の使用料も必要です。

都市部では機械式駐車場となっていることも多く、駐車する位置によっても使用料が変わります。

ハウスくんハウスくん

マンションはいろんな費用がかかるんだね。


家博士家博士

そうだね。
ただ一戸建てでも、外壁塗装などで約10年毎に補修費用がかかるから、まったく費用がかからないわけじゃないよ。

マンション特有の騒音問題

騒音イメージ
戸建てと違って、壁一枚で隣家と接しているマンション。

音漏れに不安を感じる人も多いようです。

スラブ厚と壁厚が1つの目安になる

もしマンションのスラブ厚(床のコンクリート厚さ)や壁厚(戸境壁の厚さ)が分かれば安心です。

スラブや壁の厚さでは1つの目安として次の様な数字が挙げられます。

騒音問題の心配が少ないとされるスラブや壁の厚さ

  • ボイドスラブ(コンクリートスラブの中に空洞があるもの)なら300mm以上
  • 普通のスラブなら200mm以上
  • 戸境壁(隣家との壁厚)は180mm以上でクロス直貼り

※いずれもコンクリートの厚さで、仕上げ材は含まない。

この程度あれば良いと言われています。

築年数では、築10年以内ならスラブ厚は十分でしょうが、築30年くらいのマンションになると、スラブ厚が120mmしかないマンションもあります。

分譲元では、一般的に大手デベロッパーや公団のマンションの方が、昔から独自仕様でスラブ厚が決められていたため、築年数が古くても壁厚やスラブ厚が150mmなど厚めのものが多くなります。

建物の種類では、タワーマンションなど階数が高いマンションほど、建物の重量を軽くするために壁や床が薄くなり、騒音に弱くなります。

マンションの基準値が分かれば安心

安心イメージ
マンションの騒音については、マンションの建物の基準として「日本建築学会」の基準があります。

床衝撃レベルと室間音圧レベルの適用等級基準(マンションの場合)

適用
等級
説明隣との音
(壁・床)
重い衝撃音
LH(床)
軽い衝撃音
LL(床)
特級特別に高い性能が要求された場合の性能水準D55L-45
(LH-45)
L-40
(LL-40)
1級建築学会が推奨する好ましい性能水準D50L-50
(LH-50)
L-45
(LL-45)
2級遮音性能上標準的であるD45L-55
(LH-55)
L-55
(LL-55)
3級やむを得ない場合に許容される性能水準D40L-60
(LH-60)
l-60
(LL-60)

日本建築学会編「建築物の遮音性能基準と設計指針」1999年

マンションによって、この遮音性能が違うので、確認してみましょう。

分譲マンションであれば、最低でも1級、できれば特級レベルが望ましいでしょう。

さらに、表中のそれぞれの数字D値、L値を解説します。

戸境壁の遮音性能はD値で判断する

戸境壁の遮音性能を判断する基準は、D値という指標を使います。

空気音の場合

遮音
等級
大きな音
ピアノ・ステレオなど
一般の音
テレビ・ラジオ・会話
生活実感
プライバシーの確保
D65通常では聞こえない聞こえないピアノやステレオを楽しめる
D60ほとんど聞こえない聞こえないカラオケパーティーなどが出来る
D55かすかに聞こえる通常では聞こえない隣戸の気配を感じない
D50小さく聞こえるほとんど聞こえない日常生活で気兼ねなく生活できる。隣戸をほとんど意識しない。
D45かなり聞こえるかすかに聞こえる隣戸住居の有無がわかるが、あまり気にならない。
D40曲がはっきり分かる小さく聞こえる隣戸の生活がある程度分かる
D35よく聞こえるかなり聞こえる隣戸の生活行為がかなり分かる

日本建築学会編「建築物の遮音性能基準と設計指針」1999年

コンクリートの戸境壁には、クロス直貼りと2重構造の2種類があり、クロス直貼りの方が遮音性が高いとされます。

なぜなら2重構造では、壁の間にある空気層が特定の周波数に共鳴する「太鼓現象」があり、遮音性が低下するから。

また一部の高層マンションでは、建物の重量を軽くするために、お隣との戸境壁が「乾式工法」の場合があります。

「乾式工法」とは、コンクリートの壁ではなく、石膏ボードで壁をつくる工法。

乾式工法では、計算上の遮音性能がD50でも、実際はD45程度に遮音性が弱くなってしまうケースがあるので、注意した方が良いでしょう。

床衝撃音はL値で判断する

床衝撃音の指標には、スプーンなどを落としたときの軽量衝撃音(LH)と子供が飛び跳ねたときの重量衝撃音(LL)、そして両方を考慮したL値があります。

床衝撃音の場合

遮音
等級
人の走り回り、
飛び跳ねなど
椅子の移動音、生活実感
プライバシーの確保
L-35ほとんど聞こえない通常ではまず聞こえない上階の気配を感じることがある
L-40かすかに聞こえるが、遠くから聞こえる感じほとんど聞こえない上階で物音がかすかにする程度。気配は感じるが気にはならない
L-45聞こえるが、意識することはあまりない小さく聞こえる上階の生活が多少意識される状態。スプーンを落とすとかすかに聞こえる。大きな動きは分かる。
L-50小さく聞こえる聞こえる上階の生活状況が意識される。椅子を引きずる音は聞こえる。歩行などが分かる。
L-55聞こえる発生音が気になる上階の生活行為がある程度分かる。椅子を引きずる音はうるさく感じる。スリッパ歩行音が聞こえる。
L-60よく聞こえる発生音がかなり気になる上階住戸の生活行為が分かる。スリッパ歩行音がよく聞こえる。

日本建築学会編「建築物の遮音性能基準と設計指針」1999年

床は直張りと2重床がありますが、一般的には2重床の方が遮音性が高いとされます。

ただし、2重床の場合は間の空気層が共振する「太鼓現象」を防止する工法でないと、直貼りより音が響く場合があります。

音が気になるかは個人の感覚や隣人次第

悩むイメージ
音が気になるかどうかは、結局個人の感覚によって違います。

どんなにスラブや壁が厚いマンションでも、近隣に大きな音を出す家があれば“うるさい”と感じてしまうということもあります。

あなた自身やご家族の感覚と隣人次第という面もあります。

ハウスくんハウスくん

どうしても我慢できない時はどうするの?


家博士家博士

管理組合経由で伝えてもらうのが一般的かな。

新築分譲マンションに買い換える場合の注意点

注意点
新築分譲マンションでは、多くの購入検討者がマンションショールームを訪れて、抽選や先着順で部屋を申し込むことになります。

人気があるマンションになると、購入希望者同士が希望する部屋を買うために競うことになるのですが、ここで買い換え客は不利になります。

買い換え客は敬遠されがち

敬遠イメージ
一戸建てからマンションへの買い換えで、一戸建てが売れないとマンションが買えない場合は、マンション販売会社から敬遠されがちです。

具体的には次のような場合。

  • 一戸建てのローンがまだ残っている。
  • 一戸建ての売却代金をマンション購入資金に充てる。

こういった場合は、マンション購入の条件が「一戸建ての売却」になり、契約停止条件として申し込みにも正式に反映されます。

ハウスくんハウスくん

マンション販売会社と同じグループ会社の不動産会社に一戸建ての売却を依頼したら、仲介手数料もグループ会社に入るよね。
企業グループとしては、良いお客さんじゃないの?


家博士家博士

確かにそうだけど、実際にマンションを売っている営業マンにとっては、グループの利益よりマンションを確実に売る方が優先なんだ。
確実にマンションを買える客を優先したいのが、営業マンの本音だよ。

人気のマンションを狙うなら先に売却する

ポイントのイメージ
人気のあるマンションを狙うなら、先に一戸建てを売却した方が、希望するマンションを買える確率が高くなります。

一戸建てを売却することで、あなたは他の購入希望者と同じ扱いになるからです。

問題は、人気の新築分譲マンションでは、完成までまだ1年以上ある「青田売り」で売り出されること。

買い換えで先に一戸建てを売却すると、1年以上の期間を賃貸住宅で暮らすことになります。

ハウスくんハウスくん

どうせ買うなら人気のマンションが良いよね。


家博士家博士

新築マンションは販売会社が価格を設定しているから、相場より安く販売されるマンションがあるんだ。
こういったマンションは人気がでるし、買ってすぐに売っても購入価格より高くなっていることがあるよ。

解決策としておすすめな方法は次の2つ

解決策1.仮住まいに公営住宅を利用する

賃貸にUR賃貸住宅など公営の賃貸を利用する方法。

公営住宅の場合、通常は家賃1ヶ月分が必要な仲介手数料が無料です。
さらに2年毎の契約更新料なども無料。
退室時の敷引も無いので、退去時の費用も安く済みます。

公営住宅は家賃の割に住宅のグレードが高いので、気に入って長期間住む方も多くいます。

解決策2.一戸建てを少しでも高く売る

高く売るイメージ
一戸建てを少しでも高く売れば、仮住まいの費用も十分元がとれます。

一戸建ての場合はマンションと違って、相場より高く売却できる可能性が高いので、チャレンジする価値はあるでしょう。

一戸建ては近所の物件でも、接道や日当たり、間取りなどが大きく違うため、比較が難しく相場がはっきりしません。

だからあなたの家の気に入った人が見つかれば、相場より高くても買ってくれる可能性があるのです。

ではそういった「相場より高く買ってくれる購入希望者」を見つけるためには、どうすれば良いでしょうか。

一戸建てを高く売るポイントは、販売力が強く信頼できる不動産会社に売却を依頼すること。

あなたのエリアで販売力が高い不動産会社に売却を依頼しましょう。

販売力が高く、信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社(3〜6社程度)に価格査定を依頼して話を聞き比べることがポイントです。

もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると簡単です。

一括査定サイトでは、住所を記入するとそのエリアで販売力の強い不動産会社がリストアップされます。

都市部であれば、大手トップ3社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル)が圧倒的に強いので、3社にまとめて査定を頼めるすまいValueで、一括査定を依頼してみましょう。

地方では、その他の一括査定サイトを利用すると、地域で不動産売却が得意な不動産会社が見つかります。

主要な一括査定サイトはこちらで紹介しています。

ハウスくんハウスくん

人気のマンションを狙うなら、先に売った方が良いってことだね。


家博士家博士

販売力が強い不動産会社3社〜6社くらいに査定を依頼して、話を聞き比べることがポイントだね。

売れ残りマンションを狙う裏ワザ

競合イメージ
あまり人気のない売れ残りの新築分譲マンションであれば、買い換えで逆に得をする裏ワザも。

あまり人気のないマンションとは、すでに竣工して残りの数戸を先着順で販売している様なマンション。

特に3月や9月などの決算期は、マンション販売会社も早く売りたくて焦っていることが多くなります。

この様な不人気マンションでは、マンション販売会社が売ることに必死なので、買ってくれるお客には最大限の優遇があります。

中でもグループ企業として不動産売買の会社を持っている大手マンション販売会社では、買い換えも優遇の1つになる場合も。

例えば一戸建ての売却価格を相場より高い価格で査定をしてくれて、売れない場合は買い換え補充という名目で新築マンションの値引きがあるケースです。

具体的な手順はこの様なイメージです。

  1. 売れ残っている新築分譲マンションを見つける。
  2. 先に一括査定サイトで一戸建ての査定を依頼し、相場を知っておく。
  3. マンション販売会社に買い換えで相談し、一戸建ての査定を依頼する。
  4. 一戸建ての査定価格が相場より高い場合は、値引き覚悟だと判断してマンションの購入を申し込む。

マンション販売会社に買い換えだと伝えると、まず不動産売買を担当するグループ企業が一戸建ての価格査定をしてくれます。

この価格が本来の相場以上に高くなっていれば、値引きが期待できます。

この時に、先に複数の不動産会社に価格査定を依頼して、相場を知っておく必要があります。

一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社の査定をうけておきましょう。

不動産の査定についてはこちらで詳しく解説しています。

ハウスくんハウスくん

あえて人気のないマンションを狙って、安く買うということだね。


家博士家博士

人気のないマンションといっても、価格が割高なことが不人気の原因なら、安く買ってしまえばいいからね。

築10年くらいまでの中古マンションに買い換える場合の注意点

マンションイメージ

相場の上昇で高値で買うリスク

築10年くらいまでの中古マンションは、購入後の値下がりに注意が必要です。

マンションは一般的に築20年過ぎまで価格の下落が大きく、築25年以降は価格が落ち着いてきます。

マンションの築年数と価格下落

マンションの築年数と価格下落率

レインズ2017年データ他より

新築分譲マンションの価格下落について

もちろん新築分譲マンションも、中古マンションと同様に値下がりが大きい。新築分譲マンションは、購入した瞬間に中古となり10%近く価格が下がることが、国土交通省の分析でも分かっています
これは新築プレミアムといわれるもので、新築を購入する上では仕方のないこと。
その代わりに、新築分譲マンションでは次の様なメリットもあります。

  • 新築購入後5年又は7年間、固定資産税が安い。
  • 新築購入後12年頃まで大規模修繕が無く、修繕積立金が一般的に安い。
  • 新築から10年間は瑕疵担保責任があり無償で保障される。

だから新築の価格下落は、ある程度仕方のないことだと考えられます。

築10年までのマンションは、新築分譲マンションほどのメリットがない割に、価格が下がるという注意点が。

さらに今はマンション相場全体が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

今売りに出ている築10年未満の中古マンションは、購入時とほぼ同じか購入時より高い価格で売りに出されていると考えて良いでしょう。

この先もマンション相場の値上がりが続くとは考えにくく、近いうちにマンション価格が下がると予想も多いのです。

もしマンション相場が下落すれば、築浅の中古マンションは「築年数が古くなることによる価格下落」と「相場の下落」のダブルパンチを受けるため、大きく値下がりする恐れがあります。

一戸建てを先に売却し、相場が落ち着いてからマンション購入も

価格を最優先で考えると、マンション相場が落ち着くまでマンションの購入を延期するという選択肢もあります。

ただし一戸建ての売却も延期すると、一戸建ての価格も値下がりしてしまうかもしれません。

一戸建ての売却だけを先に済ませて、一時的に賃貸住宅へ仮住まいするという方法が、今の相場では賢い選択だといえます。

まず今の一戸建てがいくらで売れるのか、一括査定サイトで価格を無料査定してみると判断しやすくなります。

ハウスくんハウスくん

先に一戸建てを売ってしまうのも勇気がいるよね。


家博士家博士

一括査定は無料だから、まず今の価格を確認してみると良いよ。
査定価格を見てから、売るかどうかをじっくり考えればいい。

築15年超の中古マンションに買い換える場合の注意点

マンションイメージ
築15年を超えるマンションになってくると、いくつか注意点があります。

何よりも管理が大切

「マンションは管理で買え」と言われます。

マンションを探すとき、一番気になるのは自分自身が暮らす専有部ですが、専有部はリフォームなどであなたが思うようにコントロールできます。

ところが「マンション全体の管理」はあなただけではどうすることもできません。

住民により結成されたマンション管理組合によって、住民の総意で物事が決まります。

中古マンションでは築15年を過ぎる頃には、管理組合の質に大きな差が生まれています。

管理組合の質が良いマンションの見分け方はこちら。

管理組合の質が良いマンションの特徴

  • 長期修繕計画が30年以上あり、定期的に見直されている。
  • 修繕積立金が長期修繕計画通りに積み立てられている。
  • 第三者の意見を聞くシステムが管理組合にある。
  • 管理組合にリーダー的な存在の人が複数居て、積極的に管理をしている。
  • 直近の大規模修繕では、相見積もりにより適正価格の工事会社が選定され、結果として大規模改修後の修繕積立金が30%以上ある。

逆に管理組合に問題があるマンションとはこの様なマンションです。

管理組合の質が悪いマンションの例

  • 長期修繕計画がない又は20年未満で、大規模修繕で修繕積立金が不足して、金融機関から融資を受けている。
  • 管理組合にリーダーが不在で、管理会社任せになっている。
  • 空き家や賃貸の割合が高く、住民の高齢化が進んでいる。

管理の質が悪いマンションの場合、管理費や修繕積立金の滞納が増えていることも。

こうなると修理や建て替えが難しくなり、最悪の場合は築30年〜40年でスラム化して、売ることもできなくなります。

家博士家博士

管理組合は目に見えない部分だからこそ、マンションを探すときはよく確認しておこう

ハウスくんハウスくん

聞けば教えてもらえるのかな?

家博士家博士

管理組合の総会資料などは、管理人室などに保管されている。
購入前の部外者が閲覧できない場合は、売り主に依頼してコピーを取ってもらうのが一般的だね。

大規模修繕と長期修繕計画のチェック方法

マンションでは12年~15年周期で、外周に足場を組んで大規模修繕を実施するのが一般的。

修繕回数が増える(築年数が経過する)ほど、大規模修繕にかかる費用も増えていきます。

長期修繕計画とは「外壁工事」「屋上の防水工事」など、各種大規模修繕を「いつ」「どの程度の費用で」行うかといった計画のこと。

長期修繕計画をチェックするときは、次のような点に注意します。

長期修繕計画のチェックポイント

・何年分の計画があるか
基本的に、30年以上にわたる長期修繕計画があればOK。
新築分譲時は、修繕積立金を安くするために20年程度の長期修繕計画しかないマンションが多い。
・修繕計画の内容に漏れがないか
外壁工事などは分かりやすいですが、その他に次のような項目もきちんと含まれているかチェックしておきます。
給排水管の交換、サッシやドアの交換、エレベーターや機械式駐車場の交換等、いずれも定期的な交換や修理が必要な設備です。
国土交通省の標準様式と比較すると良いでしょう。
家博士家博士

長期修繕計画については、国土交通省が標準様式をインターネット上で公表しているんだ。
これに沿った長期修繕計画があるかどうかをチェックしておこう

ハウスくんハウスくん

国が公表している様式があると、分かりやすいから助かるね

なぜ修繕積立金の増額や不足があるのか

修繕積立金の増額や不足がある原因は次の3つ。

修繕積立金の増額や不足の原因

  • そもそも修繕積立金が安すぎる。
  • 工事費の高騰で当初の予定より大規模修繕の費用が高くなった。
  • 大規模修繕の管理が甘く、割高の工事費用を支払っている。
そもそも修繕積立金が安すぎる

新築分譲時は、修繕積立金が高すぎるとマンションが売れにくくなります。

だからあえて長期修繕計画の期間を20年程度にして、費用がかかるエレベーターや排水管の交換を外し、修繕積立金を安くする場合があります。

そもそも修繕積立金は、住民により組織されたマンション管理組合が決めることで、マンション販売会社が決めることではありません。

ですから必ずしもマンション販売会社の責任というわけでは無いのです。

工事費の高騰

ニュースなどで耳にしたことがある人も多いと思いますが、ここ数年、工事費が高騰しています。

工事費はここ15年で20%近く上昇。
(国土交通省の建設工事費デフレーターによる)

都心部ではこれ以上の値上がりとなっています。

国土交通省・建設工事費デフレーター

建設工事費デフレーター

この結果、当初の長期修繕計画よりも修繕費がかさんでしまい、修繕積立金が不足するマンションも。

中には修繕積立金だけでは賄えずに、金融機関から借りているマンションもあるほどです。

借入を行っている場合は返済の義務も生じるため、修繕積立金が増額となる可能性大!

長期修繕計画の内容と合わせて、会計状況もよくチェックしておきましょう。

大規模修繕の管理が甘く割高の工事費用を支払っている

大規模修繕工事を管理するためには、はきちんと相見積もりをとり、第3者や工事に詳しい人が査定をする必要があります。

何もせずにマンション管理会社任せにしていると、割高な工事費用になってしまいます。

場合によっては相場の1.5倍以上の工事費用を支払っている場合も。

これではいくら修繕積立金があっても不足してしまいます。

ハウスくんハウスくん

管理組合って本当に大切なんだね。


家博士家博士

マンション住民がみんなで積極的に管理しないと、マンションの資産価値を守ることができないんだよ。

建て替えや解体は思っている以上に難しい

築年数がかなり経過した建物では、建て替えという選択肢もあります。

マンションを建て替える際には建物の解体も行うわけですが、想像する以上に建て替え・解体は難しいのが現実。

2017年4月1日現在、マンション建て替え事例数はでわずか256棟だけ。

建て替えが必要と考えられる旧耐震設計マンション104万戸に対して、建て替えられたマンションはわずか2%未満という数字が、その難しさを物語っています。

しかし、マンション問題が本格化するのはこれから。

2016年(平成28年)末時点で築40年超のマンションは63万戸、全体のおよそ10%を占めています。

それが20年後の2036年末には5倍の333.6万戸に。

そのうちの半分以上(172.7万戸)は築50年超という恐ろしい未来が、確実に来るのです。

マンションの建て替えについて詳しくはこちら

家博士家博士

ただでさえ難しいマンションの建て替えだから、人口減少による過疎化や居住ニーズを考えても、マンションの建て替えが可能なのは都市中心部だけと考えておこう

マンションに買い換えるメリット

マンションイメージ
ここまで注意点を見てきましたが、戸建てからマンションに買い換えるメリットもあります。

戸建てに比べ立地条件の割に安い

駅が近いイメージ
都心の駅近には非常に多くのマンションが建っています。

非常に便利な場所でありながら、戸建てに比べて安い価格で購入できるのがマンションのメリット。

駅が近いと自分自身の通勤が楽になるのはもちろん、子供の進学にもプラスになります。

さらに、売りに出した時に成約しやすいのも駅近物件の強み。

実は資産価値が高いのもマンションのメリットの一つなのです。

固定資産税や水道光熱費も安い

お得なイメージ
マンションであっても固定資産税は必要です。

しかし、マンションの場合は土地の持ち分が少ないため、戸建てに比べて税金は安くなるのが一般的。

また戸建ては部屋が多く、気密性も低いため、その分電気代がかかります。

庭で水を使うことも多く、水道代も高くなりがち。

それがマンションなら部屋数も少なく、外で水道を使う機会もほとんどありません。

その分、水道光熱費が安く済むのです。

耐震性・セキュリテイ・堅牢で安心感がある

マンションイメージ
戸建てと比べて安心感があるのもマンションならでは。

戸建ての場合は不意に補修が必要になることもありますが、マンションでは基本的にその必要なし。

気密性・耐熱性・防音性が高く、不快な害虫もいません。

また、木造住宅の場合は耐震性に不安がありますが、鉄筋コンクリート造のマンションならその点も安心。

新耐震設計といわれる、1981年6月1日以降に建築確認申請を提出したマンションは、概ね耐震性も安心です。

オートロックや常駐の管理人、防犯カメラの設置など、セキュリティも万全です。

戸建ての場合は段差も多く、歩行が困難になった場合は苦労しがち。

これも、マンションならバリアフリーが基本なので、年齢を重ねても安心して暮らせます。

設備が充実してとにかく楽

充実した設備イメージ
戸建ての場合、夏になると庭の草むしりをしたり、自宅前の道路を掃除したり、何かと管理が必要になります。

それがマンションなら、庭の手入れも廊下やエントランスなど共用部の管理も不要!

自分自身で管理するのは専有部のみでOKなんです。

また、設備が充実しているのもマンションならでは。

24時間ゴミ出し可
しばらく家を空けるときでも、ゴミ出し日の事を考える必要がありません。
ディスポーザー(生ごみ処理機)
ニオイがきになる生ごみも、ディスポーザーがあれば安心です。
浴室暖房
天気に関係なく洗濯物を乾かせるうえ、冬場の入浴も快適です。
宅配ボックス
共働きで不在が多い家庭でも、再配達の手間なく荷物をスムーズに受け取れます。
オートロック
セキュリティ面でも安心です。

ご近所付き合いも楽

「面倒なご近所付き合いがないから」という理由で、マンションを選ぶ人も大勢います。

お互いに深入りすることなく、ほどほどの距離感でお付き合いする人が多いので、住んでいて楽なのもマンションならではのメリットです。

ハウスくんハウスくん

戸建てにはない、マンションならではのメリットもたくさんあるんだね

家博士家博士

だから、ライフスタイルの変化に合わせて戸建てからマンションに買い換える人も増えているんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。メリットを知ると早くマンションに買い換えたくなるけれど、買い換えを成功させる秘訣とかあるのかな?

家博士家博士

もちろん。買い換えを成功させるために知っておきたいことをチェックしておこう!

マンションへの買い換えを成功させるために

買い換えが成功するかどうかは、戸建ての売却が上手くいくかにかかっているとも言えます。

戸建てを少しでも良い条件で売却するためにも、次の3点に注意しておきましょう。

まずは今の戸建てがいくらで売れるか確認する

何より大事なのが、今の戸建てがいくらで売れるのか相場を正しく知ること。

価格を知るには査定が必要ですが、不動産会社による訪問査定を選ぶことが重要です。

マンションと比べ、戸建て住宅は所有者によって管理状態が大きく異なります。

そのため、現場を確認しない匿名査定や机上査定ではほとんど当てにならないと考えておきましょう。

また、査定する際は複数の不動産会社に依頼するのがポイント。

最低でも3社、可能であれば6社程度の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶ際も、営業エリア内であれば大手不動産会社を選ぶ方が有利。

大手不動産会社は顧客や情報を多く持っている分、売れる確率も自然に高くなります。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

住宅ローンが残っていたり、売却費用を購入に充てる場合

この場合はとにかく戸建ての売却を先行し、売りながらマンションを探すのが基本です。

先に売却できれば、残ったローンの返済やマンションの購入資金に対する不安も解消されます。

しかし場合によっては購入するマンションが先に決まっていることもあるでしょう。

その場合は大手不動産会社の「つなぎ融資」を活用する方法も。

つなぎ融資なら、戸建てが売れる前でもマンションの購入が可能です。

つなぎ融資について詳しくはこちら

また3ヵ月程度の時間的余裕があるなら、大手不動産会社の売却保証が便利。

売却保証とは一定期間内に家が売却できなかった場合、不動産会社が買取ってくれる保証のこと。

期限内であれば通常の売却物件として扱われるため、不動産会社による即時買取と比べて高く売れる可能性もあります。

最終的に成約できなかった場合でも、事前に提示される「買取保証額」で買い取ってもらえるため、安心感が違います。

売却保障について詳しくはこちら

買い換えでは税金の特例などもある

自宅などの不動産を売却すると、譲渡所得が発生します。

譲渡所得は所得税や住民税の課税対象になりますが、通常は3,000万円まで非課税になる特例があり、ほとんどの場合、税金はかかりません。

しかし買い換えで新たに住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン控除が利用できなくなってしまうことから、節税メリットの大きな方を選ぶことが大切です。

ハウスくんハウスくん

どちらがお得か計算して選ぶってこと?

家博士家博士

一般の人にはなかなか難しいかもしれないね。
早めに不動産会社を決めておけば相談もできるから、とにかくまずは査定して、不動産会社を決めるのがおすすめだよ

ハウスくんハウスくん

不動産会社に聞けば教えてもらえるのかな?

家博士家博士

もちろん。特に大手不動産会社なら実績も豊富だし、分かりやすい資料も準備してくれる。
利用できるエリアに住んでいるなら、やはり大手不動産会社が便利だよ

ハウスくんハウスくん

何かと難しいイメージのある買い換えも、信頼できる不動産会社が見つかれば安心だね。
まずは不動産会社を決めるところから始めなきゃ!