「マンションを売りに出したけれど、いつまでも売れない…」
マンションが売れなくてお悩みですね。
確かに売り出しても内覧が無かったり反響が少ないと、本当に売れるのか不安になるもの。
さらに不動産会社から値下げの提案があると『あの査定価格は何？』とダマされた気分になってしまいます。
しかし安心して下さい！
マンションが売れない場合は、まず原因を見つけて、その原因を解決すれば大丈夫。
なぜならマンションが売れない場合は、必ずどこかに「理由」があるからです。
- あなたのマンションが売れない理由
- マンションを売るための具体的な方法
（※一戸建てについては、こちらの別記事をお読み下さい。
⇒一戸建てが売れない場合のチェックポイントと売るための対策）
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
マンションが売れない場合のチェックポイント
売りに出しているマンションがなかなか売れないときは、次のチェックポイントから売れない原因を探ってみましょう。
それぞれ解説します。
1. 競合の数と売り出し価格、売れ行きに変化はないか
内覧が無かったり、あっても数が少ない場合は、まず競合の数と売り出し価格、売れ行きに変化はないかチェックしてみましょう。
ポータルサイトで競合をチェック
競合するマンションを確認するためには、まず不動産ポータルサイトをチェックします。
ハウス そんなの当たり前じゃないの？
売り出す前にチェックしたよ。
家博士 売り出す前に一度チェックしただけだと、その後に競合が売り出していることも多い。
また1サイトしか確認していないと、他のサイトの競合を見落としている恐れもあるよ。
ポータルサイトは、最低でもSUUMO（スーモ）、HOME’S（ホームズ）、at home（アットホーム）の3サイトは確認しましょう。
主なポータルサイト
ポータルサイトで確認するのは次のポイント。
具体的には、次の条件で絞り込んで確認します。
ポータルサイトで絞り込む条件
- 最寄り駅
- あなたのマンションと同じ最寄駅
（競合が少ない場合は近くの隣も含む） - 間取り
- あなたのマンションと同じ間取りで確認
（競合が少ない場合は、±1部屋） - 駅からの距離
- あなたのマンションと同じ条件（徒歩10分以内など）
- 築年数
- あなたのマンションと同じ条件（築20年以内など）
ハウス これで検索して、どう判断するの？
家博士 家を買う人の気持になって、自分の家より良さそうな物件があれば、要注意だね。
まず競合をチェックしてみよう。
広告なしで売り出す競合がいる場合も
競合物件がポータルサイトに掲載されず、レインズだけに掲載される場合があります。
例えば、売り主の希望で近所に内緒で売る場合や、広告せずに希少性を出して紹介客限定で売るケースなど。
こういった物件はレインズに掲載されているため、売却を依頼している不動産会社に確認してもらいましょう。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
ちなみにレインズにも載せずに、完全に非公開物件として売り出しているケースもありますが、これは影響も少ないので無視して良いでしょう。
同じマンションの競合が多く売り出すと悪影響になるケースも
同じマンションで多くの競合が売りに出ていると、購入希望者のマンションに対する印象が悪くなる恐れがあります。
なぜなら、管理や近隣環境など、マンション全体に問題があるのでは？と疑われがちなため。
たまたまタイミングが重なってしまっただけなら、一旦売り止めて競合が売れてから再び売り出す方法もあります。
しかし常に売り出している部屋が多く、長期間売れ残っている場合は、競合物件も含めて売り出し価格が高すぎる恐れも。
不動産会社と相談して、近隣マンションの成約事例から価格を再検討してみましょう。
競合がいる場合の売り方については、こちらで解説しています。
競合がいるマンションを売る3つの方法を解説。さらに値下げせず競合より売れやすくなる「5つの差別化」を分かりやすく解説します。
競合の動きをチェックすると相場が分かる
あなたの家より安い又は条件が良い競合がいれば、まず売り出した時期をチェックしましょう。
もし競合が4ヶ月以上前に売り出している場合は、その価格でも高すぎる可能性があります。
ただし同じ物件を毎月新規物件として出し直す不動産会社も多いので、あくまで参考程度です。
そしてこの後、できれば1週間毎にポータルサイトで競合をチェックします。
もし競合が売れていれば、次はあなたの家が売れるかもしれません。
逆に競合も2〜3ヶ月売れていない場合は、エリア全体で売る人が多いのに買う人が少ない「受給バランスが崩れている状態」の可能性もあります。
需給バランスを確認するために、実際に売買が成立した成約価格をチェックしてみましょう。
成約価格で売れる価格が分かる
実は売り出したマンションの内、実際に買われるのは半分以下というデータも。
不動産ポータルサイトで分かる価格は、あくまでも売り出し価格（売り手が希望する価格）なので、売れずに残っている価格の恐れもあります。
つまり実際に売買される価格（成約価格）も知っておかないと、売れ残る価格で家を売り続けることになりかねません。
売り出し価格と成約価格について、9割の人が知らない驚きの事実について解説します。
ハウス 成約価格はどうやって調べるの？
家博士 不動産会社に聞くしか方法はないんだ。
新しい成約価格がレインズに登録されていないか、不動産会社に調べてもらおう。
成約価格が分かるのは不動産会社だけ
成約価格は、レインズという国内唯一の不動産データベースに記録されています。
しかし、残念ながらレインズは不動産会社しか見ることができません。
個人でも成約価格の一部が見れますが、個人を特定できる詳細を除いた概要なので、参考程度にしかなりません。
個人で見れる成約情報の概要
|
レインズ マーケットインフォメーション |
国土交通省 土地総合情報システム |
|
|---|---|---|
| 不動産の種類 | 中古マンション・戸建 | 中古マンション等、土地と建物、宅地、土地、農地、林地 |
| 住所 | 町名まで（番地不明） | 町名まで（番地不明） |
| 成約価格 |
（戸建）100万円単位 （マンション）1万円単位／m2 |
100万円単位 |
| 面積（土地・建物・専有） | 5m2単位 | 5m2単位 |
| 間取り | ○ | マンションのみ |
| リフォームの有無と程度 | 不明 | 不明（マンションは有無のみ） |
| マンションの所在階・向き・眺望 | 不明 | 不明 |
| 業者買取・仲介 | 不明 | 不明 |
| 成約時期 | 過去1年分（3ヶ月単位） | 過去5年分（3ヶ月単位） |
| その他 | 最寄り駅の距離、築年、構造、用途地域 |
（マンション）最寄り駅の距離、築年、構造、建ぺい率、容積率、用途地域、取引の事情等 （戸建）最寄り駅の距離、築年、用途、今後の利用目的、土地形状、前面道路、建ぺい率、容積率、構造、用途地域、取引の事情等 |
| 情報元 | レインズの成約登録情報 | 国土交通省のアンケート |
不動産会社の査定価格が間違っている場合もある
「でも媒介契約をする前に、不動産会社に査定価格を聞いたけど…」と思われるかもしれません。
実は次の様なケースでは、不動産会社の査定価格が間違っている場合があります。
- 不動産会社1社にしか査定を依頼していない。
- 複数に依頼したが、話を聞かずに一番高い査定価格の不動産会社と媒介契約を結んだ。
もしあなたが今の売り出し価格を決める際に、このケースだった場合は、もう一度複数の不動産会社へ査定を依頼し直した方が良いでしょう。
不動産会社へ無料査定を依頼する正しい方法とは
不動産会社へ無料査定を依頼して、正しい査定結果を知り、信頼できる不動産会社を見つける正しい方法はこちら。
- 一戸建て売却の実績が豊富な不動産会社に査定を依頼する
- 複数の不動産会社（3〜6社）に無料査定を依頼して、話を聴き比べる
もし不動産売却の実績が豊富な不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
2. エリアの需給バランスが崩れていないか
エリア内で家を購入する人が少ないのに、売り出す人が極端に多い場合は、普通に売ってもなかなか家は売れません。
具体的には、この様なエリアです。
需給バランスが崩れている例
- 地域を代表する工場や企業が撤退したエリア
- 郊外のニュータウンや一部の地方などの過疎化・高齢化が進んでいるエリア
- 最寄り駅から遠いエリア
地域を代表する工場や企業が撤退したエリア
具体的にはこの様な例があります。
東京都日野市は、人口：18.5万人、世帯数：8.8万世帯。
この日野市を代表する日野自動車が、本社工場閉鎖を2011年に発表。
従業員の家族2300世帯と数多くの下請け企業が移転しつつあります。
埼玉県狭山市は人口15.1万人、6.8万世帯。
ホンダ狭山工場は2021年度内に閉鎖予定と2018年に発表。
従業員の家族4600世帯と数多くの下請け企業が移転する見込み。
人口減少と高齢化が急激に進む日本国内では、多くの企業が工場や物流センターを次々と閉鎖・統合しているため、この様な例は今後ますます増えるでしょう。
郊外のニュータウンや一部の地方などの過疎化・高齢化が進んでいるエリア
例えば多摩ニュータウンのある八王子市、町田市、稲城市を含む多摩中央部南地区では、65才以上の人の割（老年人口比率）が、
- 2000年 13.7％
- 2005年 17.0％
- 2015年 25.1％
- 2025年 27.9％
と急激に増えています。
さらに多摩ニュータウンといっても、入居時期が早かったエリアでは、老人人口比率が、和田 50.2％、東寺方 43.1％などすでに30％を大きく上回っています。
最寄り駅から遠いエリア
都市部でも地方でも、最寄り駅から遠いエリアの家を買う人が減っており、価格が下がっています。
国土交通省が毎年まとめている地価公示がこちら。
公示地価の推移（3大都市圏）
公示地価の推移（地方圏）
最寄駅から500メートル以内の土地の価格（地価）は、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）と地方圏、ともにプラスで推移。
しかし、5キロ以上離れてしまうと、三大都市圏も地方圏も1%のマイナスで推移しているのです。
駅から遠い物件の場合は、広告の部分でも書いた通り「バス本数が多い」ことなどを併せて明示するなどの工夫が必要になります。
3. 管理費や修繕積立金が相場より高くないか
マンションでは、管理費と修繕積立金が相場より高いと、売れにくくなります。
国土交通省が修繕積立金の標準価格を公表しています。
国土交通省による修繕積立金の標準価格
※これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額4,645円〜7,210円が必要になります。
また東日本レインズが首都圏マンションの管理費と修繕積立金の平均をまとめています。
首都圏マンションの管理費と修繕積立金の平均
|
管理費 （m2当たり） |
修繕積立金 （m2当たり） |
|
|---|---|---|
| 首都圏全体 |
12,321円 （191円） |
11,164円 （173円） |
| 築10年以内 |
14,690円 （223円） |
9,061円 （137円） |
| 築11〜20年 |
13,860円 （194円） |
13,331円 （187円） |
| 築21〜30年 |
12,487円 （190円） |
12,569円 （192円） |
| 築30年超 |
9,619円 （169円） |
10,704円 （188円） |
| 50戸未満 |
13,185円 （224円） |
11,694円 （198円） |
| 50〜99戸 |
12,035円 （194円） |
11,048円 （178円） |
| 100〜149戸 |
12,134円 （181円） |
11,179円 （166円） |
| 150〜199戸 |
12,880円 （182円） |
11,594円 （164円） |
| 200戸以上 |
14,178円 （192円） |
11,795円 （160円） |
ハウス 管理費も修繕積立金も毎月支払うものだから、住宅ローンの返済額と合わせると負担も大きくなるよね
家博士 そう。だから、管理費や修繕積立金の分だけ住宅ローンの返済額が減ると考えて、マンションの価格を調整することも大事だよ
4. 内覧でイメージが悪くなっていないか
すでに内覧がある場合は、内覧でイメージが悪くなっていないか確認してみましょう。
実際に物件を確認できる内覧は、購入の決め手になるとても大事なもの。
ここでイメージが悪くなってしまった結果、なかなか売れない…なんてこともあるのです。
内覧のイメージが悪くなってしまう原因としては、次の4点が考えられます。
- ・物が多くスッキリ感がない
- 住みながらの売却では仕方のない部分もありますが、物が多いと部屋も狭く感じてしまいます。
トランクルームを利用して一時的に物を減らすのもオススメです。 - ・水回りなどの汚れが気になる
- これも人が住んでいる以上は仕方のないことですが、出来る限りきれいに掃除して清潔感を出しておくのが重要です。
リフォームまでは不要ですが、ハウスクリーニングは有効。
普通の掃除では落ちない汚れもきれいにしてもらえます。 - ・内覧のスケジュールを相手に合わせていない
- 意外に感じるかもしれませんが、内覧のスケジュールを相手に合わせることも実は大事なポイント。
「内覧したい」と申し出てくれるということは、あなたが売ろうとしているマンションに興味を持ってくれているということ。
せっかく都合をつけて部屋を見に来てくれるわけなので、可能な限り、相手のスケジュールに合わせるようにしましょう。 - ・内覧者との受け答えに問題がある
- マンションを買うために内覧に来てくれる内覧者は、部屋を見ながらいろいろな質問をしてきます。
その時の受け答えによって印象が悪くなっている可能性もゼロではありません。
内覧時は不動産会社の担当者も立ち会ってくれるので、やり取りもしっかり聞いてくれています。
受け答えに問題なかったかどうか内覧終了後に担当者に確認して、アドバイスをもらうようにすると良いでしょう。
内覧については、こちらの記事も合わせてお読み下さい。
家の売却での内覧には15のポイントがあります。内覧で家を売るために、知っておきたい知識をまとめました。
家博士 このほかにも、既に空き部屋となっていて内装がきれいな部屋の場合は、ホームステージングなども内覧時には有効だよ
ハウス ホームステージング？
家博士 空き部屋を家具や調度品で飾って、印象を良くするためのサービスだよ。
新築マンションのモデルルームのような感じで、購入後の暮らしをイメージする手助けをしてくれるんだ。
ライバル物件との差別化が期待できるよ
ホームステージングについては、こちらで解説しています。
ホームステージングは家を早く高く売るために有効ですが、注意点もあります。ホームステージングの効果と費用、お得にホームステージングを利用する方法などを徹底解説します。
5. マンション内で事故などなかったか
住人にはあまり知られていないけれど、実は何らかの事故があり避けられている可能性もゼロではありません。
いわゆる「事故物件」になっている可能性もあるのです。
事故物件かどうかを調べるなら、こちらのサイトが便利。
事故物件情報サイト： 大島てる
実際にサイトを見てみると分かりますが、事故物件の情報は予想以上に多いものなのです。
6. 広告がきちんとされているか
ポータルサイトなどに広告が出ているか確認する
主要な不動産ポータルサイトで、きちんと広告が出ているかどうか確認しましょう。
絞り込み条件も利用して、検索結果から漏れていないかどうかも確認しま。
折込チラシやオープンハウスなどを依頼してみる
インターネット上の広告以外にも、近隣に直接アピールできる折込チラシや実際に物件を見てもらえるオープンハウスを依頼してみる方法もあります。
近隣で物件を探している人にとっては非常に有益な情報となり、アピール効果も高くなります。
広告が悪く魅力が伝わっていない可能性も
どんなに広告を出せていたとしても、内容が悪ければ見づらく、魅力も伝わりません。
例えば、使われている写真が少なければ、見ている人もどんな物件なのかイメージしづらいもの。
暗い写真が多ければ、日当たりが悪い部屋なのでは？と思われてしまうかもしれません。
写真の数自体を増やしたり、明るい写真を利用したりするだけでも印象は良くなるものです。
また、一見すると欠点になるようなところも、伝え方次第では魅力になることも。
例えば駅から遠い物件の場合。
バスの本数が多いことを明示すれば、決して不便な場所ではないとアピールできます。
同時に「閑静な住環境である」とアピールすれば、ある程度の利便性がありつつ、静かに暮らすのに最適なマンションだということを伝えられるわけです。
また、築年数が古いマンションであったとしても、適切に管理し修繕が実施されていることをアピールすれば「安心できるマンション」に。
エレベーターが無いマンションも「管理費が安い」「ビンテージ仕様」といったアピールができます。
ハウス エレベーターがあると管理費も変わるの？
家博士 もちろん、定期的なメンテナンスが必要な機械だから、エレベーターがあると費用がかかるんだ。何事も、捉え方次第だね
マンション売却の成功には、広告に強い不動産会社を選び、正しく広告をしてもらうことが大切。広告で注意すべき点、広告費用の負担など、マンション売却で知っておきたい広告の知識をまとめました。
7. 不動産会社に問題がないか
依頼している不動産会社はしっかり売却活動をしてくれているはず…と思いたいものですが、場合によっては不動産会社に問題があることも。
他の不動産会社にもきちんと情報が伝わっているかどうかや、広告についても確認してみましょう。
ハウス 他の不動産会社に情報が伝わっているかどうかって、自分で確認できるものなの？
家博士 2016年から、売主もレインズで取引状況が確認できるようになったんだ。
不動産会社から『登録証明書』を受取れば、レインズにアクセスして状況の確認ができるよ。
登録証明書に書かれたIDとパスワードでアクセスして、取引状況が『公開中』になっているかどうか確認しよう
ハウス 『公開中』以外になっていたらどうするの？
家博士 『公開中』になっていないと、他社からの問合せも入りにくくなるんだ。
特に理由もなく『公開中』になっていない場合は、不動産会社に問合せてみよう
不動産会社が売主をだます4つの手口と、だまされずに不動産売却を売る3つの方法を解説します。
ハウス そもそもどのくらいのマンションの売却期間ってどのくらいかかるの？
家博士 売り出してから成約まで2.5ヶ月で、合計約4ヶ月かかる。
もちろん、1ヶ月以内に売れることもあるよ。
目安として内覧が月に数件は無いと厳しいね。
マンション売却にかかる期間は平均4ヶ月
マンション売却にかかる期間は平均で約4ヶ月。
内訳は、売り出してから成約するまで約2.5ヶ月、その前後で1.5ヶ月です。
マンションの売却期間イメージ
（首都圏・2021年）
マンション売却の場合、売り出し始めて約1ヶ月で情報は広まります。
そのため売り出してから1ヶ月間で内覧の申込みがない場合は、価格設定や広告に問題があるかもしれません。
問合せがないときは、売却条件や広告戦略について見直しましょう。
売却期間については、こちらも合わせてお読み下さい。
マンションの売却期間は3ヶ月ではありません。なぜなら個々のマンションによって売却期間は違い、売り方でも違うため。あなたのマンションがどのくらいで売れるのか目安を紹介し、早く売るための6つの方法も合わせて解説します。
ハウス 普通でも結構時間がかかるんだね。
なかなか売れない場合は、どうすれば良いの？
家博士 マンションが売れないときの対策を紹介しよう。
マンションが売れないときの対策
マンションが売れないときの対策として、次の方法が考えられます。
それぞれ解説します。
対策1. まず今の不動産会社に相談する
最初にできる簡単な対策は、とにかく今、契約している不動産会社に相談すること。
主に次のようなポイントについて相談してみると良いでしょう。
内覧が無いなら競合の動きと直近の成約事例
内覧が無い場合は、競合の動きと直近の成約事例をレインズで調べてもらいましょう。
競合の数が増えていたり、競合が売り出し価格を下げているなら、あなたも広告や売却戦略を見直す必要があります。
近隣へのポスティングやオープンハウスなど、できることがないか不動産会社に相談してみましょう。
また直近の成約事例で近隣のマンションが売れているなら、スペックと価格を確認しましょう。
近隣のマンション成約事例を知ることで、相場感覚を再確認できます。
内覧があるなら購入に至らなかった理由をヒアリング
内覧者は来るものの購入には至らない状況であれば、不動産会社経由で理由を確認してみましょう。
理由が分かれば対策も出来ます。
内覧があるということは、少なくとも購入希望者にとって検討の対象になっているということ。
購入に至らなかった理由をしっかり解決し、買主が「買いたい！」と思うマンションにすることを目指しましょう。
対策2. マンションの付加価値を高める
そのまま売るのではなく、少し工夫して家の付加価値を高めるのも有効です。
- インスペクションを受け、既存住宅売買瑕疵保険に入る
- 大手不動産会社の瑕疵保証をつける
- フラット35適合証明書を取得する
- 複数のリフォームプランをセットにして売却する
インスペクションは家の健康診断のようなもの。
インスペクションを受けると、既存住宅売買瑕疵保険が適用できるメリットがあります。
インスペクションについては、こちらで解説しています。
インスペクションの説明が宅建業法改正で義務化され、注目されています。売り主の立場でインスペクションについてどう対応するべきか、最新の状況をまとめました。
瑕疵保険については、こちらで解説しています。
既存住宅売買かし保険は売却に有利ですが、2022年改正で税制メリットは消滅。さらに4つの注意点があり、無料で利用できる大手の保証の方が利用者は多いのが現実です。詳しく解説します。
大手不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社独自の建物保証・設備保証がつきます。
詳しくはこちらで解説しています。
マンション売却はどこの不動産会社がいいか？ 売却に強い不動産会社を2023年最新ランキングで解説します。マンションを売る前に知っておきましょう。
フラット35適合証明書をとると、フラット35限定で探す購入希望者には貴重な物件になります。
詳しくはこちらで解説しています。
フラット35適合証明は家を高く売るために有効ですが、家のタイプによって効果も違います。フラット35で売れやすくなる家について分かりやすく解説します。また知っておきたい注意点、適合証明を取得する方法についてもまとめました。
また、家の新しい売り方として、複数のリフォームプランをセットにして売る方法もあります。
マンションの付加価値を高める方法は色々あり、不動産会社によって対応できる範囲が違うので、まず今の不動産会社に相談してみましょう。
対策3. 時期を空ける
タイミングが悪く、一時的に競合が増えてしまった場合、あなたのスケジュールに余裕があれば時期を空けるという方法もあります。
その後、競合が減ったタイミングで売り出す方が、売却は有利になります。
売り止めている期間は、内覧スケジュールを気にする必要もなく、売れずに売れ残っているイメージを払拭できるというメリットがあります。
時期は気にする必要なし
ちなみに3月が売りやすいなどという意見もありますが、実際には2〜3割増える程度で、わざわざタイミングを合わせるほどの違いはありません。
こちらのマンション売買の季節変動を見ても、2倍3倍も違わないことが分かります。
特に価格を見ると、季節の変動より長期的なトレンドの方が影響が大きいことが分かります。
マンション売買の季節変動（首都圏）
ポータルサイトの広告だけ止めるという選択肢もあり
また別の方法として、完全に売るのを止めるのでなく、不動産ポータルサイトの広告だけ止めて、レインズには引き続き掲載するという方法も。
レインズに絞ることで、情報が伝わる対象が『不動産会社にマンションを探してもらっている購入意欲の高い客層』に絞ることができます。
面倒な内覧も、ひやかし客を避け、可能性が高い客層に絞ることができます。
対策4. 期間優先なら即時買取も検討する
スケジュールに余裕が無く、とにかく早く売却してしまいたいのであれば、不動産会社による即時買取も選択肢の一つ。
ただし即時買取では、買取価格が相場の6〜8割に安くなってしまうのが一般的です。
なぜなら不動産会社は買い取ったマンションをリフォームして再販売するため、相場より少なくとも2割以上安く、できればさらに安く仕入れる必要があるため。
買取については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
家博士 一部の大手不動産会社では、売却保証といったサービスもある。
一定期間内に売却できなければ不動産会社が買取ってくれるので、いつまでも売れないという悩みは解消できるよ
不動産会社の買取保証（売却保証）は期間限定で家を売り出すもので、売れ残る心配がありません。ただし注意点もあります。買取保証の5つの注意点、代表的な不動産会社と選び方を解説します。
買取ではとにかく数多くの不動産会社へ査定を依頼する
即時買取を選ぶ場合は、今の不動産会社だけでなく、とにかく数多くの不動産会社に査定を依頼しましょう。
自社で買い取る不動産会社なら、仲介手数料は不要です。
また最近は買取再販業者が乱立して仕入れ競争が激化しているため、相場に近い価格で買い取ってくれる業者が見つかる可能性もあります。
とにかく10社、20社と数多くの不動産会社へ査定を依頼してみましょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを複数併用すると良いでしょう。
主要な一括査定サイトは、こちらで紹介しています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
対策5. 売り出し価格を見直す
売り出し価格を見直す場合は、場当たり的に見直すのでなく、戦略的に見直しましょう。
戦略的に見直すとは、相場より高く売り出して、反響と競合をみながら価格を下げること。
きちんとした不動産会社であれば、査定価格にいくらか上乗せした価格で売り出すことを提案してくれたでしょう。
売り出してから1ヶ月以上過ぎても内覧が無い場合は、競合と直近の成約事例を見て、価格を見直しても良いでしょう。
見直す際には、500万円や1,000万円のラインを超えて下げるのがポイント。
たとえば、現在の売り出し価格が4,000万円であれば3,900万円にするといった感じです。
売却戦略については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の売り出し価格の決め方、価格調整のタイミングなど、売却戦略の考え方について分かりやすく解説します。
対策6. 不動産会社を変更する
マンション売却が成功するかは、不動産会社選びで8割決まるとも言われます。
相談しても対応がイマイチであったり、売却活動がスムーズに進まないようであれば、思い切って不動産会社を変更しましょう。
家博士 不動産会社を変更する場合、契約期間や契約方法について確認しよう
不動産会社との媒介契約は3種類。
契約期間は3ヶ月間が一般的です。
【媒介契約の比較】
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 自由な契約 | 一般的な契約 | 厳しい契約 |
| こんなタイプの人向き | 不動産の売却経験がある人 | 普通の人 | 多少損でもお任せしたい人 |
| 実際の契約数 （2022年実績） |
33％ | 51％ 一番多い |
16％ |
| 他社との媒介契約 | ◯ | × | × |
| 自分で見つけた相手との直接契約 | ◯ | ◯ | × |
| 契約の有効期間 | 制限なし （行政指導により3ヶ月が一般的） |
最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | × 登録義務なし |
◯ 契約から7日以内 |
◯ 契約から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
契約期間中に一方的に契約を破棄すると、広告費用を請求される恐れもあるので、できれば契約期間の終了を待って切り替えた方が良いでしょう。
もし不動産会社の対応に落ち度がある場合は、交渉する余地はあります。
不動産会社を変更するときの注意点については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の売却で不動産会社は変更できます。ただし変更には4つの注意点が。不動産会社を変更した方が良い4つのケース、トラブルの相談先、実際に変更して売却した人の体験談をまとめました。
まず優秀で信頼できる不動産会社を探しましょう
契約終了までまだ日がある場合は、とりあえず新しく依頼する不動産会社を探してみましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶポイントは次の2つ。
- エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社に絞る
- 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格を話を聴き比べる
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
まとめ
マンションが売れない場合は、何か理由があるはずです。
まず次のチェックポイントで確認してみて下さい。
マンションが売れない場合のチェックポイント
- 競合の数と売り出し価格、売れ行きに変化はないか
- エリアの需給バランスが崩れていないか
- 管理費や修繕積立金が相場より高くないか
- 内覧でイメージが悪くなっていないか
- マンション内で事故などなかったか
- 広告はきちんとされているか
- 不動産会社に問題がないか
売れない原因がわかったら、対策として次を試してみましょう。
マンションが売れないときの対策
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
