築10年のマンションは人気が高く価格も高騰しています。
しかし間違った売り方をすると、思わぬ安値で手放してしまう恐れも。
築10年のマンション売却で、知っておくべき注意点と高く売るコツを分かりやすくまとめました。
この記事のもくじ
築10年のマンション売買事情とは
買い手の半数以上は築10年以内で検索する
ポータルサイト等のアンケート結果によると、中古マンションを探す人の約6割が築10年以内で物件を探しています。
マンションを探す人は新築にこだわって探しているかというと、実はそうではありません。
新築と中古の両方を比較しながら探す人も多いのです。
その際、特に人気が高いのが築10年以内の物件。
築10年以内の物件は築浅ですが、新築と比べると価格は下がることが多く、マンションを探す人も「良い物件があれば築10年程度の中古でも…」と考える人が多いためです。
ハウスくん築10年って人気が高いんだね！
家博士築10年はまだ新しい物件だし、2000年に厳格化された新しい耐震基準も満たしているから、その点でも安心感が違うんだ。
「築10年」は売る人も多い
しかし一方で、実は築10年という年数は、マンションを売る人も多くなります。
築10年のマンションを売る人が多い理由はこちら。
築10年のマンションを売る理由
- 住宅ローン控除が10年で終わるため。
- 12年頃にある1回目の大規模改修とそれに伴う修繕積立金の値上げを避けるため。
- 大きく値上がりしたので、売ることで利益を確定するため。
- 10年固定の住宅ローン金利で契約している人が多いため。
- デベロッパーの瑕疵担保責任が10年で切れるため。
- 固定資産税の優遇期間5年（長期優良住宅7年）が終わったため。
売買される1／3が築10年前後
結果として、中古マンションの売買で築10年前後のマンションが占める割合は、約3分の1（33.8％・首都圏2017年）とかなり多くなっています。
築10年のマンションは、売りに出す人も多いけれど買う人も多いので、間違った売り方さえしなければ、適正価格で売れます。
では適正価格は、どの程度なのでしょうか。
マンションの相場
まずマンション相場の動きについて知っておきましょう。
国土交通省が発表している「不動産価格指数」によると、2013年1月の日銀金融緩和発表以降、この約6年で中古マンション価格は約45%値上がりしました。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。
家博士マンション価格は順調に上昇してきたけれど、そろそろ流れが変わると見ている専門家も多いんだ
ハウスくんなんで変わるの？
家博士今の中古マンション価格高騰の原因は、2013年1月の日銀の金融緩和発表だからね。
そろそろ金融緩和の出口が近いと予想されているんだ。
まずは今のマンション価格を確認してみよう
まずは今のあなたのマンション価格を確認してみましょう。
家の価格を正確に知る方法は、複数（3〜6社程度）の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,798社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
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都市部では「おうちダイレクト」を並用で
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おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。
登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。
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このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。
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マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も
首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie（リアリエ）」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。
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オーバーローンの場合は他で補うか住み替えローン
今のマンション価格を確認して、残念ながら値下がりしてしまった場合は、住宅ローンが問題になります。
マンションを売るためには、住宅ローンを完済（完全に返済）する必要があります。
理由は、ローンを完済しなければ抵当権を抹消できないため。
抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に「購入したマンションがローンを組んだ金融機関のものになる権利」のこと。
マンションを売却するためには、抵当権を抹消する必要があるのです。
もちろんローンの完済には、マンションを売った代金を充てることができます。
しかしマンションの代金だけではローン残債に足りない場合、他の金融資産を使ってローンを返済する必要があるのです。
このように、「マンション代金＜住宅ローン」の状態をオーバーローンと呼びます。
オーバーローンとなった場合は、不足分を貯金などの他の資産で補うか、住み替えローンを検討する必要があります。
ハウスくん住み替えローンってなに？
家博士住み替えする場合に、今の住宅ローンの不足分を新しい住宅ローンとまとめるローンなんだ。
家を買い替えず、賃貸などに移る場合は、無担保ローンで不足分を借り換える方法もあります。
不動産会社の査定でマンション価格が下がっていたとしても、あまりショックを受けないでください。
今のマンション相場高騰では、値上りして当然だと考える方も多いのですが、本来はマンション価格は築年数が古くなると値下がりするもの。
今の中古マンション価格高騰は、新築マンション価格が高騰しているから起きているのです。
オーバーローンだからといって、売却を先延ばしにすると、マンション価格はますます下落してしまいます。
マンションの築年数と値下がり率
築10年での、マンション価格の値下がり率は…
- 首都圏では、平均-24〜-32％
- 近畿圏では、平均-34〜-42％
となっています。
マンションの築年数と価格下落
| 築年数 | 首都圏 平均m2単価 （下落率） | 近畿圏 平均m2単価 （下落率） |
|---|---|---|
| 新築 | 86.4万円 | 63.6万円 |
| 築0〜5年 | 77.0万円 （-11％） | 52.6万円 （-17％） |
| 築5〜10年 | 65.5万円 （-24％） | 41.8万円 （-34％） |
| 築11〜15年 | 58.7万円 （-32％） | 36.9万円 （-42％） |
| 築16〜20年 | 49.7万円 （-43％） | 28.4万円 （-55％） |
| 築21〜25年 | 35.0万円 （-60％） | 19.5万円 （-69％） |
| 築26〜30年 | 29.5万円 （-66％） | 20.6万円 （-68％） |
| 築31〜 | 31.2万円 （-64％） | 20.9万円 （-67％） |
国土交通省の資料によると、新築マンションは人が入居した瞬間に中古マンションになり、その時点で価格は10%程度下落します。
その後も築20年までは5年間の平均で10%程度ずつ下落し、築20〜25年頃にほぼ底値となり、価格が落ち着きます。
築10年頃は価格下落のスピードが早いため、いずれ売る予定なら1年でも早く売る方がお得な時期なのです。
一方で、千代田区・中央区・港区などの都心部を中心に、中古マンションであっても価格が上昇している物件も多数あります。
こうした物件では含み益が発生するため、売却によって含み益を実現し、次の住宅購入資金に充てることも可能。
ただし、この場合も価格は変動するので「できるだけ早く売る」ことがポイントになります。
売却前にリフォームは不要
マンションはリフォームしてから売却した方が良いのでは、と考えている方も多いです。
しかし、売却前のリフォームは基本的に不要。
なぜなら、リフォームにかけた費用を売却価格に反映できない可能性が高いからです。
国土交通省の調査でも、個人がリフォームしてもトータルで損をすることが分かっています。
もしリフォーム費用分を売出し価格に上乗せした場合、相場よりも価格が高くなってしまい買い手がつかない可能性も。
そうなると価格を下げざるを得なくなり、結局費用は自己負担となってしまいます。
ただ、全体的なリフォームは不要ですが、状態によってはクリーニングや部分的な補修が必要になることはあります。
この場合、不動産会社とよく相談するのがオススメです。
家博士例えば、キッチンや浴室、トイレなど自分でキレイに掃除するのが難しい部分などは、ハウスクリーニングを利用すれば印象も良くなる。
この辺は不動産会社に相談して、アドバイスをもらった方が確実だよ
大規模修繕の計画前が売却時期の一つの目安
大規模修繕の計画前も売却時期の1つの目安になります。
なぜなら、大規模修繕をきっかけに、修繕積立金が大幅に増額されるケースが増えているためです。
大規模修繕をきっかけに修繕積立金の大幅な不足が発覚するのです。
修繕積立金の不足が発覚する理由は次の4つの理由から
修繕積立金の不足が発覚する理由
- 近年の工事費高騰のため。
- そもそも長期修繕計画が甘く、修繕積立金が安すぎたため。
- 管理組合が人任せになり、大規模修繕工事の工事費が割高になったため。
- 外壁タイルなどの補修が予想以上に増えたため。
大規模修繕は、築12〜15年を経過した頃が1回目の実施時期の目安となります。
「12〜15年」という期間は外壁のシーリングの耐用年数から決まっており、国土交通省の長期修繕計画の標準様式でも定められているタイミングです。
また特に近年問題になっているのが、外壁タイルの剥がれ。
そもそも新築住宅には、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」によって、10年間は売主側に修繕等の責任があります。
ただし対象となるのは「構造耐力上主要な部分（構造躯体）」と「雨水の侵入を防止する部分」のみ。
外壁タイルは対象外となるため、何らかのトラブルがあった時も管理組合（所有者側）の責任で修繕する必要があるのです。
外壁タイルの交換費用は3〜5%程度で見積もるのが一般的。
しかし、打音検査の結果次第では20%程度に増えるケースもあります。
このように、当初の見積額と実際の補修費用が大きく変わることで積立金が不足し、増額されることも多いのです。
ハウスくん修繕積立金は増額されることがあるんだね
家博士実は修繕積立金が不足しているマンションが増えているんだ。
1回目の大規模修繕で資金不足が発覚して、それから積立金が増額されることもよくある話なんだよ
ハウスくん積立金が増額されることが分かれば、マンション価格をその分、値下げしてもらいたくなっちゃうな…
家博士普通はそう考えるよね。
つまり、修繕積立金の増額はマンション価格にも悪い影響があるってこと。
こうした事態を避けるには、具体的な大規模修繕の計画が始まる前にマンションを売却することがポイントになるよ
ハウスくん計画が始まる前ってことは、やっぱり10年くらいで売却した方が良いってことになるね
家博士そうだね。具体的な計画が始まってしまうと、修繕積立金が増額するか分かるから、売買契約の重要事項説明に記載する必要がある。
だから、具体的な計画が始まる前の段階でマンションを売る人が多いんだ。
賃貸に出すよりも売る方がトータルではお得
所有しているマンションを売るのではなく、賃貸に出すのもいいのでは？と考える人もいるかもしれません。
しかし、結論から言うと賃貸に出すより売る方がおすすめです。
貸している間にも価格は下落する
「マンションの築年数と値下がり率」で見たとおり、築年数の経過とともにマンションの価格はどんどん下落します。
今の価格で売れるのは今だけ！
もちろん、都市部では将来的に価格が上昇する可能性もありますが、都心以外のマンション価格は基本的に下落するものと考えておきましょう。
居住者がいるままの売却は価格が安くなる
仮に賃貸に出して入居者が見つかったとしても、もしかすると「やはり売却を…」と考えることがあるかもしれません。
入居者がいても売却できないことはありませんが、この場合は「収益物件」として扱われます。
物件を購入した本人が居住する居住物件と収益物件では、そもそも査定方法から異なります。
居住物件と比べて収益物件は価格が安くなるのが一般的です。
ハウスくん売却したいから、居住者に退去を依頼すれば良いんじゃないの？
家博士残念ながら、立ち退きは簡単にはお願いできないんだ。
入居期間の定めがある賃貸契約もあるけれど、デメリットも多いからあまりおすすめできないよ
参考：賃貸契約について
マンションを賃貸に出す場合、契約方法は一般賃貸契約か定期借家契約のいずれかを選びます。
一般賃貸契約の場合、2年契約などになっていても、更新する義務があります。
正当な理由がない限り立ち退き依頼ができません。
「物件を売却したいから」というのは、正当な理由には当てはまらないとされています。
一方の定期借家契約は入居期間があらかじめ定められていて、契約更新の義務がない契約方法です。
この契約なら契約期間終了後に居住物件として売却することもできますが、入居者からはリスクが高いため敬遠されます。
定期借家契約では、家賃が安くなり、それでも入居者が見つからずに空室リスクが高くなります。
特に住宅ローンが残った状態であれば、賃貸に出すよりも売却した方がトータルでは得することが多いのです。
築10年マンションを高く売るコツ
築10年のマンションは、売り方さえ間違えなければ適正な価格で売れます。
高く売るコツはこちら。
築10年マンションを高く売るコツ
- 売却期間に余裕を持つ
- 販売力の高い不動産会社3〜6社の話を聞き比べる
- 一般媒介契約で複数の不動産会社と契約することも考える
- 不動産会社選びで8割が決まると考え、じっくり時間をかける
売却期間に余裕をもつ
築10年の中古マンションを高く売るためには、売却時間に余裕をみておきましょう。
具体的には、競合の数次第ですが、なるべく6ヶ月は欲しいところ。
実際にマンションの売却期間は、平均で約4ヶ月（2017年首都圏）かかります。
特に一戸建てと違ってマンションの場合は、今売り出している競合、特に同じマンション内で競合がいると、どうしても売却期間が長くなる傾向があります。
まずはポータルサイトで、今売り出している競合の数をチェックしてみましょう。
とにかく急ぐなら即時買取
売却にあまり時間をかけられない場合は不動産会社による即時買取を検討します。
即時買取のメリットは、時間的な余裕がなくても確実に買い取ってもらえる点。
しかし、買取価格は相場の6〜8割になってしまいます。
家博士即時買取では、マンションの査定価格が買取価格となるんだ。
だから、即時買取で少しでも高く売りたい場合は、1社でも多くの不動産会社に査定してもらうことがポイントになるよ
ハウスくん相場の6〜8割という限られた範囲の中でも、査定額が良い不動産会社を探すってことだね
3ヵ月程度の余裕があれば大手不動産会社の売却保証
3ヵ月程度の時間がかけられるのであれば、大手不動産会社の売却保証が便利です。
売却保証とは3ヵ月程度の一定期間内に家が売却できなかった場合、不動産会社が買取ってくれる保証のこと。
期限内であれば通常の売却物件として扱われるため、即時買取と比べて高く売れる可能性があります。
期限内に成約できなかった場合は事前に提示される「買取保証額」で買い取ってもらえるため、安心感が違います。
販売力の高い不動産会社を選ぶ
販売力の高い不動産会社は、中古マンションの販売実績を見れば分かります。
こちらが2018年の不動産売買仲介件数で上位28社のランキング。
不動産会社の上位28社ランキング
圧倒的に大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が強いことが分かります。
マンション売却では、この3社を優先に考えた方が良いでしょう。
なぜ大手3社がここまで圧倒的な実績なのでしょうか。
次のような理由があります。
大手3社の実績が圧倒的な理由
- 広告の力が強い
- 大手不動産会社は主要な不動産ポータルサイトと提携しているため、広告料が安く、その分大量に広告を出せます。だから早く売れやすいという結果につながります。
- 相場の動きに詳しく、査定精度が高い
- 大手不動産会社は大量の広告を出しているため、常に購入希望者から多くの問合せを受けています。だから相場の動きをリアルタイムで知ることができ、査定の精度も高くなるのです。
- 大量の見込み客を抱えているため
- 大手不動産会社は、多くの問合せを受けているため、購入に至らなかったお客さんのリストを数多く持っています。売り出す時に、これらの購入意欲の高いお客さんへ確実に情報を伝える事ができるのです。
- 瑕疵保障などのオプションが豊富
- 大手不動産会社では、瑕疵を保証する「瑕疵保証」や期間内の売却を保障する「売却保障」など、売り主も買い主もメリットが多いオプションが豊富です。これも大手不動産会社が選ばれる理由の1つになっています。
3〜6社の不動産会社の話を聞き比べる
複数の不動産会社の話を聞き比べることで、後で迷ったり不安になることが防げます。
「本当にこの査定価格で良かったのだろうか…」
「リフォームした方が高く売れたんじゃないか…」
こういった迷いや不安があると、不動産会社のことが信用できなくなります。
しかし、複数の不動産会社の意見を聞き比べると、同じことを言っていたり、違う意見があったり、色々な気付きがあるもの。
査定価格にも自信が持てるので、たまたま問合せが少なくても、不安になることがありません。
不動産会社の数は、少なくとも3社、できれば6社くらいは査定を依頼して話を聞き比べましょう。
一般媒介契約で複数の不動産会社と契約することも考える
不動産会社を決めたら、不動産会社に家を売ってもらうために「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3種類あり、契約の自由度が違います。
【媒介契約の比較】
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 自由な契約 | 一般的な契約 | 厳しい契約 |
| こんなタイプの人向き | 不動産の売却経験がある人 | 普通の人 | 多少損でもお任せしたい人 |
| 実際の契約の多さ （2015年東日本の実績） | 29％ | 46％ 一番多い | 25％ |
| 他社との媒介契約 | ◯ | × | × |
| 自分で見つけた相手との直接契約 | ◯ | ◯ | × |
| 契約の有効期間 | 制限なし （行政指導により3ヶ月が一般的） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | × 登録義務なし | ◯ 契約から7日以内 | ◯ 契約から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
初めてマンションを売る場合は、1社と専任媒介契約を結ぶのが一般的です、
理由は、１社だけに任せることで、いろいろ相談に乗ってもらえるし、積極的に売却活動をしてくれるから。
しかし築10年マンションでは、一般媒介契約で複数の不動産会社に売ってもらう方法も選択肢として有効です。
なぜなら、築10年マンションでは、競合が少ないタイミングを狙って短期間に売れば、高く売れる可能性もあるため。
一般媒介契約では、広範囲に早く情報が広がるため、短期間で売れる可能性が高くなります。
ただし一般媒介契約の注意点として、不動産会社に質問や相談をしてもあまり相手をしてもらえません。
ある程度は自分で勉強して、不動産会社に頼らない姿勢も必要になります。
不動産会社選びで8割が決まると考え、じっくり時間をかける
不動産の売却は、不動産会社選びで8割が決まると言われます。
ここに一番力を入れれば、あとは不動産会社にお任せで良いのです。
販売力の高い不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。
あなたのマンション売却が、成功することをお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
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首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
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実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
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都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。
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また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。
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