新生myway
「新生銀行のリースバック『新生MyWAY』はどうなの?」

銀行だから他のリースバックより安心感はあるけど、本当に良いの?
何か落とし穴がありそうで不安…。

そんなあなたのために、新生MyWAYについて、徹底分析しました。

この記事を読めば、次の3つが分かります。

  1. リースバックが、あなたに最適な方法か?
  2. そして新生MyWAYが、あなたに最適な方法か?
  3. 決断した後に後悔しないため、大切なこと

あなたに最適な方法で、あなたの悩みがスッキリ解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。

『新生MyWAY』は新生銀行のリースバック

『新生MyWAY』は、新生銀行グループが提供するリースバック。

リースバックとは、家に住んだまま家を売却し売却代金を受け取る方法。

どうしても家を引っ越したくないけれど、お金が必要という難しい問題を解決する方法として、最近注目されています。

リースバックのイメージ

リースバックのイメージ

新生MyWAYは、新生銀行とそのグループ会社の昭和リース、そして伊藤忠ハウジングの3社が協力して運営しています。

事業スタートは2017年9月と、リースバックでは後発のサービスです。

ハウスくんハウスくん

他にリースバックで主要な会社はどこ?


家博士家博士

2013年にリースバックを始めたハウスドゥが最大手だね。

リースバックの最大手はハウスドゥ

リースバックの最大手は、不動産会社のハウスドゥです。

元プロ野球選手の古田敦也氏がイメージキャラクターでおなじみかもしれません。

ハウスドゥでは、2013年にリースバックをスタートし、『ハウス・リースバック』の登録商標も取得しています。

ただし最大手といっても、リースバックの件数はそれほど多くありません。

最大手でも累計1,500件程度しかない

ハウスドゥでは、リースバックの実績が2019年6月時点で次の通り。

  • 年間問合せ件数: 13,000件
  • 累計契約件数: 1,500件
  • 保有件数: 397件



ハウスくんハウスくん

最大手でも、今までの累計契約件数が1,500件しかないんだ。
問合せが年間13,000件もあるのに、リースバックを利用する人は少ないってこと?


家博士家博士

リースバックを検討する人は増えているけど、結局リースバックを利用しない人も多いんだ。
リースバックはメリットが大きいけど、それ以上に注意点があるからね。

リースバックのメリットと注意点

リースバックのメリットと注意点をまとめました。

リースバックの4つのメリット

リースバックのメリットはこちら。

リースバックの4つのメリット

  1. 住みながら家を売って売却代金が受け取れる
  2. 売却代金を自由に使える
  3. 年齢や年収の制限なし、保証人も不要
  4. 同居人の制約なし

リースバックは、住みながら家を売って、売却代金が受け取れるというのが最大のメリット。

またリースバックは、利用する人の制約(年収や年齢など)が少ないため、多くの人が利用できる方法です。
(※ただし、一部業者では、年齢に制限がある場合もあります。)

ハウスくんハウスくん

メリットは大きいね。
特に悪いことは無さそうだけど。


家博士家博士

次に注意点を見てみよう。

リースバックの4つの注意点

リースバックの注意点はこちら。

リースバックの4つの注意点

  1. 定期借家なので更新できず追い出されるリスクがある
  2. 毎月の家賃が必要
  3. 家の所有権がなくなる
  4. 買取価格が安い←これが最大の注意点!

リースバックでは賃貸契約が定期借家契約なので、2年〜3年の契約期間で契約更新できない場合は引っ越すことになってしまいます。

売却時は住み続けられると言われても、新しい購入者の投資事情が変わったり、購入者が別の投資家へ転売すると、契約更新できない可能性もあります。

そして最大の注意点は、リースバックの売却価格は、普通に売却するより大幅に安くなること。

ハウスくんハウスくん

うーん、安くなるのは嫌だなー。
リースバックは、そんなに安くなるの?


家博士家博士

家の条件によって違うから、普通に売った場合の価格と比較した方が良いね。

【後悔しないために大切!】普通に売却した価格と比較する

リースバックで後悔しないために大切なのは、リースバックを利用する前に、必ず普通に売却した価格と比較すること。

リースバックでは、普通に売った場合よりも価格が安くなります。

リースバックと普通の売却との価格差が、あなたが納得できるレベルなのかを、確認してから決断しましょう。


ハウスくんハウスくん

どうやって、普通に売却した価格を調べるの?


家博士家博士

エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に、無料査定を依頼するんだ。


普通に売却した価格を知るためには、次の手順が定番です。

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

家博士家博士

無料査定を依頼したら、次に新生MyWAYについて見ていこう

『新生MyWAY』の3つのメリット

『新生MyWAY』のメリットとして、次の3点があります。

それぞれ詳しく解説します。

メリット1. 新生銀行系列の安心感

リースバックを扱っている銀行は、今のところ新生銀行のみ。

やはり銀行だと、倒産のリスクも低く、常識外れの悪質なことはしないという『安心感』があります。

新生銀行は2000年に「日本長期信用銀行」から名前を変更して誕生した銀行。

当時はまだ珍しかったインターネットバンキングに本格参入し、ATM手数料や送金手数料の無料化、ATMの24時間365日稼動など、様々な「日本初」の取り組みを行ってきました。

2004年2月には東証一部へ上場。

東証一部に上場しているということは、社会的に信頼されていて一定以上の利益が出ているということの目安になります。

他にリースバックを扱う会社で、東証1部上場企業としては、次のような会社があります。

  • ハウスドゥ
  • セゾングループ
  • インテリックス
  • SBIグループ
  • ムゲンエステート

他のリースバックについては、こちらで詳しく解説しています。


ハウスくんハウスくん

銀行だから信頼感はあるよね


家博士家博士

特に売却後の賃貸期間を長くしたい場合は、安定している会社の方が安心だね。

メリット2. 高く売れたら差額が還元

新生MyWAYでは、リースバックが終わり最終的に転売したときに高く売れたら、元の売却価格との差額が還元されます。

この元になる最初の売却価格は、不動産評価額の50%または70%のいずれかから選ぶことができます。

例)不動産評価額が6,000万円で評価額の50%を選んだ場合
売却価格(受け取る額)は3,000万円になる

リースバックの賃貸期間が終了すると第三者へ家が売却されますが、この価格(転売価格)が当初の売却価格を上回った場合、利益分があなたに還元されます。

例)その後の転売価格が5,000万円だった場合
売却価格(3,000万円)との差額2,000万円が還元される

もし逆に転売価格が売却価格を下回った場合は、損失分を支払う必要はありません。

ハウスくんハウスくん

高く売れた場合だけ、差額が還元されるんだね。


家博士家博士

他のリースバックにはない、大きなメリットだね

メリット3. 相続で有利

新生MyWAYは、リースバックに比べて、相続で資産が圧縮できるため有利です。

なぜなら新生MyWAYは、ファイナンスリース取引として相続時の評価が「不動産+借入金」になるため。

借入金はマイナス財産なので、相続財産から差し引けて、さらに宅地は80%減額評価できます。
【参考】国税庁・小規模宅地等の特例

新生MyWAYは、相続ではリバースモーゲージと同じ扱いになるのです。

リバースモーゲージについては、こちらで解説しています。

普通のリースバックでは、100%が評価額になる

普通のリースバックは、相続税を計算するときに、不動産を売却したときと同じ扱いです。

そのため、売却代金を相続すると、お金として100%が相続税評価額になってしまいます。

相続税は基礎控除が大きいため、課税対象になる人は8%程度ですが、金額が大きいと要注意です。

相続税の対象になるかは、こちらの国税庁のサイトで確認できます。
【参考】国税庁・相続税申告要否の簡易判定シート

新生MyWAYの3つの注意点

一方で新生MyWAYには次のような注意点もあります。

それぞれ詳しく解説します。

注意点1. 対応エリアが限られる

新生MyWAYの取扱地域は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の1都3県のみ。

全国どこでも利用できるわけではありません。

他の主要なリースバックは、ほとんどが全国対応していますので、新生MyWAYの今後に期待したいところです。

注意点2. 利用条件が厳しい

新生MyWAYは、他のリースバックに比べて条件が厳しく、次の条件をすべて満たす必要があります。

新生MyWAYの利用条件

  • 物件評価額が4,000万円以上2億円未満(昭和リース所定の方法による)
  • 区分所有(マンション)のみ。戸建てや土地は不可
  • 所有権が契約者単独。共有名義は不可
  • 敷地権が所有権。借地は不可
  • 新耐震基準物件(交付日が「昭和56年(1981年)6月1日」以降)。旧耐震は不可
  • 申込時に満50歳以上。
  • 売却後の金融資産2,000万円以上

他のリースバックでは年齢制限や金融資産の制限がないため、新生MyWAYは利用できる人が限定されるリースバックです。

注意点3. 受け取れるのは査定価格の50%または70%

『新生 My WAY』で売却時に受け取れる金額は、査定価格の50%または70%のいずれかになります。

最終的な転売価格との差額は戻ってきますが、はじめに受け取れる価格はかなり少なくなります。

さらに元になる査定価格も、厳しめの評価で安くなりがち。

必ず普通に売却したときの価格と比較して、価格差が納得できるレベルなのか確認しましょう。

ハウスくんハウスくん

やっぱり普通に売却した価格を知っておかないと、判断できないね。


家博士家博士

新生MyWAYは転売した利益が戻るから、ある程度は安心だけどね。
他のリースバックとも比較した方が良いね。

リースバックの一括査定で比較

リースバックを利用すると決めている場合は、新生MyWAYと他のリースバックを比較してみましょう。

他のリースバックと比較するなら、一括査定サイト『家まもルーノ』を使うと便利です。

全国100社以上のリースバック会社に、まとめて無料査定を依頼できます。

今のところ、リースバックの一括査定サイトは、家まもルーノしかありません。

家まもルーノ

家まもルーノを試してみるならこちら
家まもルーノ

まとめ

2017年から新生銀行・昭和リース・伊藤忠ハウジングの3社が協力してスタートした新生MyWAY。

メリットと注意点は次の通りです。

新生MyWAYの3つのメリット

  1. 新生銀行系列の安心感
  2. 高く売れたら差額が還元
  3. 相続で有利

新生MyWAYの3つの注意点

  1. 対応エリアが限られる
  2. 取扱物件の条件が厳しい
  3. 受け取れるのは査定価格の50%または70%

新生MyWAYは査定価格4,000万円以上のマンションで利用できますが、受け取れるのは査定価格の50%または70%。

査定結果が高くても、満額受け取れるわけではありません。

後悔しないために、普通に売却した価格、他社のリースバック価格と比較してみましょう。

いずれも査定依頼は無料なので、まずは気軽に相談してみましょう。

あなたの家の問題が解決することを、心からお祈りしております!

新生MyWAYの詳細はこちら
新生MyWAYの詳細カタログ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
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