ワンルームマンションイメージ
不動産会社に「儲かる」と勧められてワンルームマンションを購入したものの、実際には儲からなかった…。

節税になるといわれたけど、空室になると赤字がキツい…。

実は、新築の投資用ワンルームマンションでは、こうした厳しい現実から、売却を検討する人も多いのです。

しかし投資用ワンルームマンションの売却は簡単ではなく、様々な注意点があります。

投資用ワンルームマンションならではの注意点や高く売るコツ、売り時についてまとめました。

投資用ワンルームマンションを売却する時の3つの注意点

注意点
まずは売却時に注意したい3つの注意点です。

注意点1. ローンは全額返済する必要がある

ローン返済イメージ
新築で購入した投資用ワンルームマンションの場合、売ろうとしても売却代金だけではローン全額が返済できない「オーバーローン」になっている場合がほとんど。

しかしワンルームマンションを売却するためには、ローンを全額返済する必要があります。

なぜなら、ワンルームマンションを売却するためには、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるため。

そのため、まずは売却価格を正確に確認し、オーバーローンなのか不足金額がいくらなのかを確認しましょう。

もしオーバーローンの場合、解決策は次の3つ。

  1. 貯金など他の資産で不足分を補ってローンを返済する。
  2. ローンの不足分だけを無担保ローンに借り換える・
  3. 極端なオーバーローンの場合は任意売却で金融機関にローン残債について交渉する。

「3.任意売却」は、ワンルームマンションを複数所有し極端にオーバーローンになっているケースくらいしか金融機関に認めてもらえないでしょう。

ほとんどの場合は「1.貯金などで補う」か「2.無担保ローンに借り換え」になります。

いずれの場合も、なるべく早めに金融機関に相談し、対応策を検討しましょう。

ハウスくんハウスくん

売りたい! と思っても、ローンが完済できないと売却できないんだね

家博士家博士

売却代金などでローンを完済して、抵当権を抹消して、ようやく売却できるからね。
とにかくまずはワンルームマンションの価格を正確に知ることが大事なんだ

ハウスくんハウスくん

ワンルームマンションの価格を正確に知るためには、どうすれば良いの?


家博士家博士

不動産会社3〜6社に無料査定を依頼するんだ。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定を利用するのが定番だね。


一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定

注意点2. 売却にも費用がかかる

売却には売却代金の3.5〜5%の費用がかかります。

費用の大部分が不動産会社へ支払う仲介手数料。

仲介手数料は上限が決まっており、売買価格が400万円を超えていれば「売買価格の3%+6万円」となっています。

ハウスくんハウスくん

上限、ということは、値切ってもOKってこと?

家博士家博士

交渉はできるけれど、値切らない方がトータルでは得になることが多い。
売却価格は仲介業者の頑張り次第で10%くらい簡単に変わるからね。
むやみに値切り交渉をすると、それ以上に売値が安くなってしまう恐れもある。


既に支払った修繕積立金は戻ってこない

余談ですが、マンションを所有している間に支払った「修繕積立金」は、修繕実施前であっても戻ってきません。

既に支払った修繕積立金は管理組合の財産となっており、返還も出来ないと規約に定められているからです。

また、万が一、積立金を滞納している場合は要注意。

滞納した分については次の所有者(買主)に継承されますが、これが原因でトラブルに発展することも。

トラブルを避けるためにも、事前に精算したうえで売却しましょう。

修繕積立金については、こちらで詳しく解説しています。

注意点3. 利益が出る場合は所有5年超で税率が変わることに注意

売却によって利益が出る場合、所有期間が5年を超えると税率が変わります。

所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年未満なら「短期譲渡所得」となり、税率はそれぞれ次の通りとなります。

  • 長期譲渡所得の税率…所得税15%、住民税5%
  • 短期譲渡所得の税率…所得税30%、住民税9%

※2037年までは上記に加え復興特別所得税として2.1%も必要

譲渡所得の算出方法は次の通り。

譲渡所得=マンションの売却価格−(マンションの取得費+譲渡費用)

このうち、マンションの取得費については減価償却費相当額を差し引いて計算することとなっています。

また、すで家賃収入について確定申告をしていると思いますが、売却でも確定申告は必要です。

この辺りは専門的で難しいことも多いため、不動産会社に相談した方が早くて確実です。

計算が複雑なケースでは、税理士の先生に相談しましょう。

ハウスくんハウスくん

税金も関係してくるんだね。なかなか大変だなぁ

家博士家博士

だからこそ不動産会社に相談しながら進めるのが良いんだ。
まずは売却時の知識として知っておく程度でOKだよ

ワンルームマンションを高く売る3つのコツ

どうせ売却するのであれば、なるべく高く売りたいもの。

高く売るためのコツをチェックしておきましょう。

コツ1. 投資用物件の特徴を利用する

不動産投資イメージ

家賃を高くして売る

相場イメージ

投資用ワンルームマンションは、購入者も投資目的の購入です。

そのため、入居者がいる状態、いわゆる「オーナーチェンジ」の方が高く売れますし、その家賃が高いほど売却価格も高くなります。

なぜなら、投資用物件の場合、価格は収益還元法という計算方法で算出するから。

簡単にいうと「その物件がどれだけ稼げるのか(家賃収入が得られるのか)?」によって、価格も変わってくるということになります。

具体的な計算式は次の通り。

価格=1年間の家賃収入÷表面利回り

例えば1ヵ月の家賃が10万円で表面利回りが5%だった場合、その物件の価格は2,400万円となります。

計算例:10万円×12ヵ月÷5%=2,400万円

ハウスくんハウスくん

投資用物件の場合は、居住用物件の査定方法(事例比較法)と違うんだね!
でも家賃は分かりやすいけれど、表面利回りはどうやって決まるの?

家博士家博士

利回りは相場で決まるんだ。
築年数と立地次第だよ。
例えば、築年数の浅い物件は利回りが下がるし、築古になると利回りは上がる。
立地に関しても、都心部では利回りが下がるし、郊外になるほど利回りは上がるよ

ハウスくんハウスくん

ということは、築年数や立地条件が似た物件について調べていけば、相場も分かるってこと?

家博士家博士

そういうこと。
相場を知っておくと価格が適正かどうかの判断材料になるから、出来る範囲で調べておこう。

家賃が下がる前に売る

価格下落イメージ
ワンルームマンションの家賃は、新築から2回目の入居者で数%、さらに毎年1~2%ずつ下がるのが一般的。

エリアによっては、下落幅がこれ以上になる事もあります。

家博士家博士

具体的にオススメなタイミングとしては、長期間入居していた人が退去する前。
退去のタイミングで家賃を値下げする事も多いから、退去前に売却するのが一番いいんだ

空室になった場合の対処法

空室となってしまった場合は、なるべく新たな入居者を見つけた方が良いでしょう。

新たな入居者を見つける場合は、なるべく家賃を下げないように工夫しましょう。

家賃を下げないと入居者も見つからないのでは?と思うかもしれませんが、次のような方法を使います。

  1. 客付け仲介業者へ支払う広告費を相場の2倍にする
  2. フリーレント1ヵ月やキャッシュバックをつける

広告費については2倍支払うことで、より積極的に内覧へ誘導してもらうことを狙います。

フリーレントやキャッシュバックなどによって、入居者のメリットを増やすことも効果的です。

もし仕方なく空室のまま売る場合は、2018年6月から新しい民泊法が施行されたことから、民泊狙いの購入層を狙うという方法も。

また、設備などが分譲マンション並のグレードであれば、住居用として購入する人が現れる可能性もわずかですがあるかもしれません。

コツ2. 買取ではなるべく多くに査定依頼

ファミリータイプのマンションと違い、投資用ワンルームマンションは普通に売っても売れにくい傾向があります。

これは自分たちが住む家を探す人に比べると、投資用のマンションを探している人がそもそも少なく、競合が多いため。

また厳しい価格調査をして割安物件しか買わない投資家も多いため、居住用物件の売買ほどスムーズに進まないことが多いのです。

そのため、最悪の場合は、不動産会社へ買い取ってもらうことも覚悟しておきましょう。

投資用マンションを専門にしている買取業者は、ローン凱旋とセットで物件を高く売る方法を知っています。

こうした業者を利用するのも、ワンルームマンション売却においては有効な方法です。

買取では10社20社と、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼すると、高く買取ってくれる不動産会社が見つかりやすくなります。

ハウスくんハウスくん

買取って、住むためのマンション売却ではあまり選択肢に入らないよね

家博士家博士

居住用の場合、買取を検討するのはよほど急いで売却したいときくらい。
でも、投資用ワンルームマンションでは、売却が難しい場合もあるから、買取もやむを得ないと考えておこう。

コツ3. 複数の不動産会社に査定を依頼する

高く売るために必ずやっておくべきなのが、複数の不動産会社に査定を依頼すること。

同じ物件でも、不動産会社によって査定額は大きく変わります。

契約を取る目的であえて査定額を高くする不動産会社もあるため、査定額が高ければOKとも言い切れません。

最低でも3社、可能であれば6社程度の不動産会社に査定を依頼し、査定額から販売戦略といった部分までよく比較しましょう。

家博士家博士

複数の不動産会社に査定を依頼するのは、不動産売却の基本とも言えるよ。
一括査定サイトを上手に活用して、手間をかけずに複数の不動産会社に査定をお願いしよう

また、売却に手間と時間をかける余裕がある人や、少しでも高く売りたい人は、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約して、幅広く売ることを検討しましょう。

ワンルームマンションは出口戦略が大切

ワンルームマンション投資は買って終わりではなく、出口戦略が大切だと言われています。

「出口」とは売却のこと。

「売らない」という選択肢は現実的ではありません。

居住用のマンションと違い、投資用マンションには保有するリスクがあります。

  1. 家賃滞納
  2. 建物の劣化
  3. 空室率の上昇による家賃収入減

こうしたリスクを想定したうえで、高値で売れるときに売ることがワンルームマンション投資においては重要です。

多くのワンルームマンションでは管理組合が機能していない

出口戦略に大きく関わってくるのが、マンション全体や共有部の管理。

そもそも、ワンルームマンションの多くは管理組合が機能していないと言われています。

管理組合の組合員になるのは、部屋を借りている居住者ではなくオーナーです。

投資用のワンルームマンションでは、オーナー自身がそこに住んでいません。

そのため、管理組合もうまく機能しないのです。

建物の管理で、重要な意思決定をするのは管理組合ですが、その管理組合が上手く機能していないと、マンションの資産価値が大きく下落します。

ハウスくんハウスくん

管理っていうけれど、マンションには管理会社がついているんだよね?
管理会社に任せておいてはダメなの?

家博士家博士

管理会社が行うのは定期的な清掃くらい。
12年〜15年毎に行う建物全体の大規模修繕などは、管理会社でなく管理組合が決定するんだ。
管理組合で修繕積立金の価格変更や長期模修繕計画を立てて、マンションの資産価値を維持するんだよ。

大規模修繕計画について

マンションを良い状態で維持管理するためには、定期的な修繕が欠かせません。

築12〜15年で1回目の大規模修繕を行うのが一般的で、この時は外壁工事や屋上の防水工事などを行うことが多くなっています。

大規模修繕ができないと、マンションは徐々に荒れて、最終的にはスラム化する結果に。

スラム化したマンションを欲しがる人などいないので、ワンルームマンションの売却すらできなくなります。

こうした事態を避けるためにも、管理組合の議事録と長期修繕計画および修繕積立金については内容をよく確認しておきましょう。

長期修繕計画については30年以上又は解体まであり定期的に見直されていること。

そして修繕積立金が計画通り運用されて滞納がなければ安心ですが、そんな投資用マンションは多くありません。

ハウスくんハウスくん

買った後のことまで考えておくことの大切さが、何となく分かったよ

家博士家博士

せっかく投資用に買ったわけだから、資産価値を維持できないと失敗になってしまう。

ワンルームマンションの売り時は?

ワンルームマンションのような投資用物件を購入する場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用します。

不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しいため、買主側からしてみれば融資が受けられるかどうかが購入決定のポイントに。

つまり、投資用不動産は銀行融資の影響を受けやすいと言えます。

今は低金利で審査が甘くなっている

そんな中、追い風とも言える状況なのがまさに今。

日銀の金融緩和が長期化し、その影響で金利も低い状態が続いています。

国債の利回りも低くなっている一方で融資先も少ないため、融資先が不動産市場に集中。

「サラリーマン大家」という言葉をよく耳にするようになった通り、サラリーマンであっても億単位の融資を受けやすくなっているのです。

融資が受けられるなら購入に踏み切る人も多いため、今はまさに売り時と言えます。

この状況が長く続くとは限らない

注意しておきたいのが、こうした状況が長く続くとは限らないこと。

日銀による金融緩和は長期間続いていますが、同じように金融緩和策を実施してきた欧米では既に引き締めを開始しています。

これに伴い、日本も金融緩和を続けることが難しくなってきているのです。

金融緩和の出口が決まると、追い風だった状況が一転し、投資用不動産は大きく値下がりする恐れも。

2017年6月には「日銀が金融緩和の出口に向かうことを考え始めたのではないか」というニュースが流れただけで、不動産投資信託(REIT)の価格が軒並み下落したという出来事もありました。

憶測に過ぎないニュースに対してもこうした反応を示すほどなので、実際に出口に向かい始めたときの影響は計り知れません。

さらに、最近はかぼちゃの馬車問題、スルガ銀行問題、TATERU問題などの影響で金融庁が動き始めたため、不動産投資への融資環境は厳しくなってきています。

ハウスくんハウスくん

売ると決めたら早めに動くことが大事なんだね

家博士家博士

売り時を逃さないのも重要な出口戦略の一つ。
これまで思うような利益が上がっていなくても、売却で結果的に成功することだってあるからね。

まとめ

期待していたほどの利益が出なかったからと言って、諦めることはありません。

投資用ワンルームマンションは出口が大事。

そのためにも、複数の不動産会社に査定してもらったり、買取業者を探したりすることが大切なのです。

まずは正確な売却価格を確認してみましょう。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定