「儲かるといわれてワンルームマンションを購入したが、儲からない…。」
「節税になるといわれたけど、赤字がキツい…。」
ワンルームマンションの売却でお悩みでしょうか？
実は今、投資用ワンルームマンションの売却を検討する人が増えています。
なぜなら、2013年から上昇し続けてきたマンション相場が、そろそろ風向きが変わりそうなため。
もしあなたもワンルームマンションの売却を検討しているなら、良いタイミングかもしれません。
ただしワンルームマンションの売却には3つの注意点があります。
この記事では、ワンルームマンション売却の3つの注意点、高く売る3つのコツについてまとめました。
またワンルームマンション売却で知っておきたい出口戦略の大切さ、売りどきについても解説しています。
あなたのワンルームマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
ワンルームマンションを売却する時の3つの注意点
まずは売却時に注意したい3つの注意点です。
注意点1. ローンは全額返済する必要がある
ワンルームマンションを売却するためには、売却代金などでローンを全額返済する必要があります。
なぜならローンを完済して、ワンルームマンションの抵当権（金融機関が差し押さえる権利）を抹消しないと、第3者へ売却できないため。
オーバーローンでの3つの解決策
もし売却代金だけではローン全額が返済できない「オーバーローン」になっている場合、解決策として次の3つがあります。
- 貯金など他の資産で不足分を補ってローンを返済する。
- ローンの不足分だけを無担保ローンに借り換える。
- 極端なオーバーローンの場合は任意売却で金融機関にローン残債について交渉する。
ほとんどの場合は「1.貯金などで補う」か「2.無担保ローンに借り換え」になります。
「3.任意売却」は、ワンルームマンションを複数所有し極端にオーバーローンになっているケースくらいしか金融機関に認めてもらえないでしょう。
いずれの場合も、なるべく早めに金融機関に相談し、対応策を検討しましょう。
ハウスくん売りたいと思っても、ローンが完済できないと売却できないんだね
家博士売るか判断するためにも、まずワンルームマンションの価格を正確に知ることが大事なんだ。
今はマンション相場が高騰しているから、1年で数百万円値上がりしている可能性もある。
ハウスくんそんなに違うんだ！
ワンルームマンションの価格を正確に知るためには、どうすれば良いの？
家博士不動産会社3〜6社に無料査定を依頼するんだ。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定を利用すると簡単だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
注意点2. 売却にも費用がかかる
売却には売却代金の3.5〜5％の費用がかかります。
費用の大部分が不動産会社へ支払う仲介手数料。
仲介手数料は上限が決まっており、「売買価格の3％+6万円+消費税」。
（※売却価格400万円超の場合）
ハウスくん上限、ということは、値切ってもOKってこと？
家博士交渉はできるけれど、値切らない方がトータルでは得になることが多い。
不動産会社の頑張り次第で売値は10％くらい簡単に変わるからね。
むやみに値切り交渉をすると、それ以上に売値が安くなってしまう恐れもある。
既に支払った修繕積立金は戻ってこない
ちなみにマンションを所有している間に支払った「修繕積立金」は、修繕実施前であっても戻ってきません。
既に支払った修繕積立金は管理組合の財産となっており、返還も出来ないと規約に定められているからです。
また積立金を滞納している場合は、売却前になんとか頑張って精算しましょう。
滞納があると、イメージが悪くなり買主に敬遠される恐れがあります。
また滞納分は次の所有者（買主）に継承されますが、その分だけ値下げするように買主から交渉されてしまいます。
修繕積立金については、こちらで詳しく解説しています。
敷金・固定資産税・都市計画税は精算
ワンルームマンションの売買時に次の費用も精算します。
- 入居者から預かった敷金（売主→買主）
- 入居者から預かった敷金は、全額を買主へ払います。
- 固定資産税・都市計画税（買主→売主）
- 固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者が全額を支払うため、売買引き渡し日以降の分を買主から受け取ることができます。すこし嬉しいですね。
- その他未払いの費用（売主→買主）
- あなたの所有期間中に発生した修理費用や管理費、修繕積立金など未払いのものがあれば、精算するか又は買主へ支払います。
注意点3. 利益が出る場合は所有5年超で税率が約半分になる
ワンルームマンションを売却して利益が出る場合、所有期間が5年を超えると税率が約半分になります。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年未満なら「短期譲渡所得」となり、税率はそれぞれ次の通りとなります。
| 所有期間 | 短期譲渡所得 （1月1日で5年以下） | 長期譲渡所得 （1月1日で5年超） |
|---|---|---|
| 税率 （所得税） | 30.63％ | 15.315％ |
| 税率 （住民税） | 9.0％ | 5.0％ |
| 税率 （合計） | 39.63％ | 20.315％ |
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
ワンルームマンションの譲渡所得の計算方法はこちら。
譲渡所得＝売却価格−（取得費+譲渡費用）
このうちマンションの取得費はこちら。
取得費＝購入価格−購入費用−減価償却費
取得費は、購入価格から減価償却費と取得費用を差し引いて計算します。
また、すで家賃収入について確定申告をしていると思いますが、売却でも確定申告は必要です。
この辺りは専門的で難しいことも多いため、不動産会社に相談した方が早くて確実です。
計算が複雑なケースでは、税理士の先生に相談しましょう。
ハウスくん税金も関係してくるんだね。なかなか大変だなぁ
家博士だからこそ不動産会社に相談しながら進めるのが良いんだ。
まずは売却時の知識として知っておく程度でOKだよ
ワンルームマンションを高く売る3つのコツ
どうせ売却するのであれば、なるべく高く売りたいもの。
高く売るためのコツをチェックしておきましょう。
コツ1. 投資用物件の特徴を利用する
家賃を高くして売る
投資用ワンルームマンションは、購入者も投資目的の購入です。
そのため、入居者がいる状態、いわゆる「オーナーチェンジ」の方が高く売れますし、その家賃が高いほど売却価格も高くなります。
なぜなら、投資用物件の場合、価格は収益還元法という計算方法で算出するから。
簡単にいうと「その物件がどれだけ稼げるのか（家賃収入が得られるのか）？」によって、価格も変わってくるということになります。
具体的な計算式は次の通り。
価格=1年間の家賃収入÷表面利回り
例えば1ヵ月の家賃が10万円で表面利回りが5%だった場合、その物件の価格は2,400万円となります。
計算例：10万円×12ヵ月÷5%=2,400万円
ハウスくん投資用物件の場合は、居住用物件の査定方法（事例比較法）と違うんだね！
でも家賃は分かりやすいけれど、表面利回りはどうやって決まるの？
家博士利回りは相場で決まるんだ。
築年数と立地次第だよ。
例えば、築年数の浅い物件は利回りが下がるし、築古になると利回りは上がる。
立地に関しても、都心部では利回りが下がるし、郊外になるほど利回りは上がるよ
ハウスくんということは、築年数や立地条件が似た物件について調べていけば、相場も分かるってこと？
家博士そういうこと。
相場を知っておくと価格が適正かどうかの判断材料になるから、出来る範囲で調べておこう。
投資用物件の相場を調べる場合は、投資用のポータルサイトを利用すると、利回りが分かり便利です。
注意したい点として、ポータルサイトの売出し価格は、あくまで売主の希望価格にすぎません。
多くの物件は高値を狙って売り出してみたものの売れずに、売れ残りの価格ともいえます。
正確な価格を知るためには、やはり不動産会社に査定を依頼する方が確実です。
家賃が下がる前に売る
ワンルームマンションの家賃は、新築から2回目の入居者で数％、さらに毎年1~2%ずつ下がるのが一般的。
エリアによっては、下落幅がこれ以上になる事もあります。
家博士具体的にオススメなタイミングとしては、長期間入居していた人が退去する前。
退去のタイミングで家賃を値下げする事も多いから、退去前に売却するのが一番いいんだ
空室になった場合の対処法
空室となってしまった場合は、なるべく新たな入居者を見つけた方が良いでしょう。
新たな入居者を見つける場合は、なるべく家賃を下げないように工夫しましょう。
家賃を下げないと入居者も見つからないのでは？と思うかもしれませんが、次のような方法を使います。
- 客付け仲介業者へ支払う広告費を相場の2倍にする
- フリーレント1ヵ月やキャッシュバックをつける
広告費については2倍支払うことで、より積極的に内覧へ誘導してもらうことを狙います。
フリーレントやキャッシュバックなどによって、入居者のメリットを増やすことも効果的です。
もし仕方なく空室のまま売る場合は、2018年6月から新しい民泊法が施行されたことから、民泊狙いの購入層を狙うという方法も。
また、設備などが分譲マンション並のグレードであれば、住居用として購入する人が現れる可能性も。
ワンルームマンションの売却実績が豊富な不動産会社であれば、それぞれの購入層に合わせて広告してくれます。
ハウスくんやっぱり不動産会社は大切なんだね
コツ2. 買取ではなるべく多くに査定依頼
ワンルームマンションを売却する方法として、『普通に売却する』又は『買取』のどちらかになります。
不動産会社の買取では、手間をかけずに最短1週間で売却できますが、価格は相場の6〜8割に安くなってしまいます。
買取で少しでも高く売るためには、10社20社となるべく多くの不動産会社へ査定を依頼しましょう。
今は買取業者が乱立しており、なかには高く買取ってくれる不動産会社が見つかる可能性もあります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単です。
自社買取では仲介手数料が無料
なお買取では、自社で買取する不動産会社であれば、仲介手数料が無料になります。
そのため、同じ買取価格であれば、自社買取の方が仲介手数料の分だけお得に。
買取価格を比較するときは、自社買取なのか、他社への仲介なのか、よく確認しましょう。
ハウスくん買取ではなくて、普通に売る場合は？
家博士普通に売る場合は、とにかく優秀で信頼できる不動産会社を探すことが大切だよ
コツ3. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
買取ではなく普通に売る場合、最も大切なことは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶこと。
ワンルームマンションの売却では、不動産会社選びで成否が8割が決まるといわれます。
ハウスくん不動産会社選びで8割も決まるんだ！
家博士ワンルームマンションの売却では、不動産会社の売却力が必要なんだ。
ワンルームマンションは売却力が必要
ワンルームマンションの売却では、不動産会社の売却力が必要です。
なぜならワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションより売れにくいため。
ワンルームマンションが売れにくい理由はこちら。
ワンルームマンションが売れにくい理由
- ファミリータイプに比べると、居住目的が少なく投資目的に限られるため購入者が少ない。
- 買主は投資目的なので、厳しく価格が比較され、相場より割安な物件に人気が集中する。
- 広いエリアから投資対象を検討して購入するため、競合が多い
- 住宅ローンが利用できず投資用ローンになるため、ローン審査が厳しい。
ハウスくんワンルームマンションを売るのって大変なんだね
家博士だからこそ売却力のある不動産会社に依頼することが大切なんだ
売却力のある不動産会社は、金融機関とも連携しており、ローンの凱旋とセットで物件を高く売る方法を知っています。
こうした業者を利用することで、ワンルームマンションを高く売却できるのです。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順はこちら。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順
- ワンルームマンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べる
同じワンルームマンションでも、不動産会社によって査定額は違います。
ただし不動産会社のなかには、契約を取る目的で相場より高い査定価格を出す不動産会社もあるため、査定額が高ければOKとも言い切れません。
不動産会社から話を聞くときは、査定価格だけでなく、相場の動きや販売戦略など詳しく聞いてみましょう。
話を聴き比べることで、自然と信頼できる不動産会社が分かります。
査定を依頼する不動産会社の数は、最低でも3社、多すぎても話を聞くのが大変なので6社程度までが良いでしょう。
ハウスくんワンルームマンションの売却実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを活用すると簡単だよ。
一般媒介で複数に依頼する方法もある
もしあなたが、
- ワンルームマンションの売却に手間と時間をかける余裕がある
- ワンルームマンションを少しでも高く売りたい
という場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約して、幅広く売ることを検討しましょう。
詳しくはこちらで解説しています。
ワンルームマンションは出口戦略が大切
ワンルームマンション投資は買って終わりではなく、出口戦略が大切です。
「出口」とは売却のこと。
「売らない」という選択肢は現実的ではありません。
居住用のマンションと違い、投資用マンションには保有するリスクがあります。
- 家賃滞納
- 建物の劣化
- 空室率の上昇による家賃収入減
こうしたリスクを想定したうえで、高値で売れるときに売ることがワンルームマンション投資においては重要です。
多くのワンルームマンションでは管理組合が機能していない
出口戦略に大きく関わってくるのが、マンション全体や共有部の管理。
そもそも、ワンルームマンションの多くは管理組合が機能していません。
管理組合の組合員になるのは、部屋を借りている居住者ではなくオーナー。
投資用のワンルームマンションでは、オーナー自身がそこに住んでいないため、管理組合がうまく機能しないのです。
建物の管理で、重要な意思決定をするのは管理組合ですが、その管理組合が上手く機能していないと、マンションの資産価値が大きく下落します。
ハウスくん管理っていうけれど、マンションには管理会社がついているんだよね？
管理会社に任せておいてはダメなの？
家博士管理会社が行うのは定期的な清掃くらい。
12年〜15年毎に行う建物全体の大規模修繕などは、管理会社でなく管理組合が決定するんだ。
管理組合で修繕積立金の価格変更や長期模修繕計画を立てて、マンションの資産価値を維持するんだよ。
長期修繕計画が30年又は解体まであるか
長期修繕計画については30年以上又は解体まであり定期的に見直されていること。
そして修繕積立金が計画通り運用されて滞納がなければ安心ですが、そんな投資用マンションは多くありません。
マンションを良い状態で維持管理するためには、定期的な修繕が欠かせません。
築12〜15年で1回目の大規模修繕を行うのが一般的で、この時は外壁工事や屋上の防水工事などを行うことが多くなっています。
大規模修繕ができないと、マンションは徐々に荒れて、最終的にはスラム化する結果に。
スラム化したマンションを欲しがる人などいないので、ワンルームマンションの売却すらできなくなります。
こうした事態を避けるためにも、管理組合の議事録と長期修繕計画および修繕積立金については内容をよく確認しておきましょう。
ハウスくん買った後のことまで考えておくことの大切さが、何となく分かったよ
家博士せっかく投資用に買ったわけだから、資産価値を維持できないと失敗になってしまう。
ワンルームマンションの売り時は？
ワンルームマンションのような投資用物件を購入する場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用します。
不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しいため、買主側からしてみれば融資が受けられるかどうかが購入決定のポイントに。
つまり、投資用不動産は銀行融資の影響を受けやすいと言えます。
今は低金利で審査が甘くなっている
そんな中、追い風とも言える状況なのがまさに今。
日銀の金融緩和が長期化し、その影響で金利も低い状態が続いています。
国債の利回りも低くなっている一方で融資先も少ないため、融資先が不動産市場に集中。
「サラリーマン大家」という言葉をよく耳にするようになった通り、サラリーマンであっても億単位の融資を受けやすくなっているのです。
融資が受けられるなら購入に踏み切る人も多いため、今はまさに売り時と言えます。
この状況が長く続くとは限らない
注意しておきたいのが、こうした状況が長く続くとは限らないこと。
日銀による金融緩和は長期間続いていますが、そろそろ限界です。
もし金融緩和の出口が決まると、追い風だった状況が一転し、投資用不動産は大きく値下がりする恐れも。
2017年6月には「日銀が金融緩和の出口に向かうことを考え始めたのではないか」というニュースが流れただけで、不動産投資信託（REIT）の価格が軒並み下落したという出来事もありました。
憶測に過ぎないニュースに対してもこうした反応を示すほどなので、実際に出口に向かい始めたときの影響は計り知れません。
さらに、最近はかぼちゃの馬車問題、スルガ銀行問題、TATERU問題などの影響で金融庁が動き始めたため、不動産投資への融資環境は厳しくなってきています。
また世界的な経済危機のリスクも高まってきています。
ハウスくん売ると決めたら早めに動くことが大事なんだね
家博士売り時を逃さないのも重要な出口戦略の一つ。
これまで思うような利益が上がっていなくても、売却で結果的に成功できるからね。
まとめ
ここまで『ワンルームマンション売却の注意点や税金、高く売るコツとは』として、解説してきました。
ワンルームマンション売却の3つの注意点は、
- ローンは全額返済する必要がある
- 売却にも費用がかかる
- 利益がある場合は所有5年超で税率が半分になる
ワンルームマンションを高く売る3つのコツは、
- 投資用物件の特徴を利用する
- 買取ではなるべく多くに査定を依頼
- 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
もし期待していたほどの利益が出なかったからと言って、諦めることはありません。
投資用ワンルームマンションは出口が大事。
幸い今はマンション相場が高騰しています。
まずは正確な売却価格を確認してみましょう。
あなたのワンルームマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
