ワンルームマンションイメージ
「ワンルームマンションを売却したいけど、どうすれば高く売れるの?」

ワンルームマンションの売却をお考えですね。

実は今、投資用ワンルームマンションの売却を考える人が増えています。

なぜなら2013年から上昇し続けてきたマンション相場が、そろそろ終わりそうなため。

もしあなたもワンルームマンションの売却を検討しているなら、良いタイミングかもしれません。

ただしワンルームマンション売却には注意点もあります。

この記事では、ワンルームマンション売却の3つの注意点、高く売る5つのコツについてまとめました。

またワンルームマンション売却で知っておきたい出口戦略の大切さ、売りどきについても解説しています。

あなたのワンルームマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

ワンルームマンションを高く売る5つのコツ

それぞれ解説します。

コツ1. 家賃をなるべく高くする

ワンルームマンションなど投資物件を売却するときは、家賃をなるべく高くして売りましょう。

なぜなら家賃が1割高くなれば売却価格も1割高くなるため。

売却価格は収益還元法で決まり、収益還元法の計算式はこちら。

売却価格 = 1年間の家賃収入 ÷ 表面利回り

※厳密には収益還元法として「直接還元法」と「DCF法(Discounted Cash Flow法)」の2つがありますが、は簡単な直接還元法を使うのが一般的です。

例)家賃10万円、表面利回り5%の場合
10万円 × 12ヵ月 ÷ 0.05 = 2,400万円

表面利回りは競合をチェックする

表面利回りは、新しい物件や資産価値が高い物件ほど低くなり、築古や資産価値が低い物件ほど高くなります。

あなたのワンルームマンションの適正利回りは、投資用不動産のポータルサイトで同じ様な築年数と立地の競合をチェックすると良いでしょう。

投資用不動産のポータルサイト

ハウスハウス

でも家賃を高くするってどうするの?


家博士家博士

まず家賃が下がる前に売ることだね。

長期入居者が退去する前に売る

家博士家博士

オススメなタイミングは、長期間入居していた人が退去する前。
退去のタイミングで家賃が大幅に値下がりするから、退去前に売却するのが一番いいんだ

ワンルームマンションの家賃は、新築から2回目の入居者で新築プレミアムが無くなるため5%〜10%下がります。

さらに築年数が古くなるため、毎年1〜2%ずつ下がるのが一般的。

そのため長期間入居していた人が退去すると、大幅に値下げする事になりがちです。

下落幅はエリアによって違うので、管理会社に再募集家賃の相場を確認すると良いでしょう。。

ハウスハウス

もう退去してしまったらどうすれば良いの?


家博士家博士

なるべく高い家賃で空室を埋めることだね。

コツ2. 空室は埋めてから売る

ワンルームマンションを売却する前には、なるべく空室を埋めてから売りましょう。

もし空室の場合は、なるべく家賃を高くして埋めることを考えます。

家賃を下げずに空室を埋める方法

家賃を下げずに空室を埋めるためには、次の方法を使います。

  1. 客付け仲介業者へ支払う広告費を相場の2倍にする
  2. フリーレント1ヵ月やキャッシュバックをつける

どうしても空室が埋まらない場合は

民泊物件として売る

もしどうしても空室が埋まらず、空室で売る場合は、民泊狙いの購入層を狙う方法もあります。

住宅宿泊事業の届出を出せるか、管理規約などを確認してみましょう。

【参考】民泊制度ポータルサイト

住居用として単身者に売る

設備が分譲マンション並のグレードであれば、住居用として購入する人が現れる可能性もあります。

今の入居者に購入の意志があるか、確認しても良いでしょう。

生活保護や偽装入居はオススメしない

高値で売却するために、生活保護の受給者を入居させる手法や入居を偽装する手法などもありますが、オススメしません。

こういった悪質な手法は、後々の訴訟リスクになりかねないもの。

悪質な業者に勧められても、断りましょう。
【参考】NHK・不動産ブームの陰で損失相次ぐ “生活保護アパート投資”

ワンルームマンションの売却実績が豊富な不動産会社であれば、物件に合った最適な売り方を色々提案してくれます。

ハウスハウス

やっぱり不動産会社は大切なんだね

コツ3. なるべく買取より仲介で売る

買取は相場より2割以上安くなる

ワンルームマンションをなるべく高く売却するなら、買取でなく仲介で売りましょう。

なぜなら不動産会社の買取では、手間をかけずに最短1週間で売却できますが、価格は相場の6〜8割に安くなってしまうため。

ワンルームマンションを売却する方法として、『不動産会社の買取』と『仲介(普通に売却)』の2種類があります。

仲介と買取のイメージ

仲介と買取のイメージ

仲介
(普通の売買)
買取
買主 一般の人 不動産会社
(買取業者)
売却期間 場合による
(目安3〜6ヶ月程度)
最短1週間
売却価格 ほぼ相場通り 相場より
2〜4割安い

コツ4. 買取なら10社以上へ査定を依頼

もし時間が無いなどの理由で買取を選ぶしかないなら、買取で少しでも高く売るために10社以上の不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。

今は買取業者が乱立しており、なかには高く買取ってくれる不動産会社が見つかる可能性もあります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単です。

自社買取では仲介手数料が無料

なお買取では、自社で買取する不動産会社であれば、仲介手数料が無料になります。

そのため、同じ買取価格であれば、自社買取の方が仲介手数料の分だけお得に。

買取価格を比較するときは、自社買取なのか、他社への仲介なのか、よく確認しましょう。

コツ5. 仲介なら不動産会社2〜3社へ依頼

ワンルームマンションを仲介で売るなら、一般媒介契約で2〜3社に同時に売却を依頼しましょう。

詳しくはこちらで解説しています。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ

買取ではなく普通に売る場合、最も大切なことは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶこと。

ワンルームマンションの売却では、不動産会社選びで成否が8割が決まるといわれます。

ハウスハウス

不動産会社選びで8割も決まるんだ!


家博士家博士

ワンルームマンションの売却では、不動産会社の売却力が必要なんだ。

ワンルームマンションは売却力が必要

ワンルームマンションの売却では、不動産会社の売却力が必要です。

なぜならワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションより売れにくいため。

ワンルームマンションが売れにくい理由はこちら。

ワンルームマンションが売れにくい理由

  • 投資目的に限られるため購入者が少ない。
  • 投資目的なので、厳しく価格が比較され、相場より割安な物件に人気が集中する。
  • 広いエリアから投資対象を検討して購入するため、競合が多い
  • 住宅ローンが利用できず投資用ローンになるため、ローン審査が厳しい。

ハウスハウス

ワンルームマンションを売るのって大変なんだね


家博士家博士

だからこそ売却力のある不動産会社に依頼することが大切なんだ

売却力のある不動産会社は、金融機関とも連携しており、ローンの凱旋とセットで物件を高く売る方法を知っています。

こうした業者を利用することで、ワンルームマンションを高く売却できるのです。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順はこちら。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順

  1. ワンルームマンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  2. 3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べる

同じワンルームマンションでも、不動産会社によって査定額は違います。

ただし不動産会社のなかには、契約を取る目的で相場より高い査定価格を出す不動産会社もあるため、査定額が高ければOKとも言い切れません。

不動産会社から話を聞くときは、査定価格だけでなく、相場の動きや販売戦略など詳しく聞いてみましょう。

話を聴き比べることで、自然と信頼できる不動産会社が分かります。

査定を依頼する不動産会社の数は、最低でも3社、多すぎても話を聞くのが大変なので6社程度までが良いでしょう。

ハウスハウス

ワンルームマンションの売却実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの?


家博士家博士

都市部なら大手3社が投資用不動産も強いね。


実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

    大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

    大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

    すまいValueは、大手上位6社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所の住まいリレー)が共同運営する一括査定サイトです。


    すまいValue

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    ハウスハウス

    とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


    家博士家博士

    売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
    首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産(旧ソニー不動産)、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    売主だけを担当するエージェント制

    SRE不動産
    大手と比較するならSRE不動産(旧ソニー不動産)が良いでしょう。

    なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
    (※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。)

    SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
    買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

    結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

    ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

    家博士家博士

    SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
    大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
    SRE不動産

    その他エリアは地域No.1を探す

    大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

    実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

    不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

    全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    ワンルームマンション売却の3つの注意点

    それぞれ解説します。

    注意点1. ローンは全額返済する必要がある

    オーバーローンイメージ
    ワンルームマンションを売却するためには、売却代金などでローンを全額返済する必要があります。

    なぜならローンを完済して、ワンルームマンションの抵当権(金融機関が差し押さえる権利)を抹消しないと、第3者へ売却できないため。

    オーバーローンでの3つの解決策

    もし売却代金だけではローン全額が返済できない「オーバーローン」になっている場合、解決策として次の3つがあります。

    オーバーローンの3つの解決策

    1. 貯金などで補ってローンを返済
    2. ローン不足分を無担保ローンに借り換え
    3. 任意売却で金融機関と交渉

    ほとんどの場合は「1.貯金などで補う」か「2.無担保ローンに借り換え」になります。

    「3.任意売却」は、極端にオーバーローンになっているケースしか金融機関に認めてもらえないでしょう。

    いずれの場合も、なるべく早めに金融機関に相談し、対応策を検討しましょう。

    ハウスハウス

    売りたくても、ローンを完済できないとダメなんだね


    家博士家博士

    判断するために、まずワンルームマンションの価格を正確に知ることが大事なんだ。
    今はマンション相場が高騰しているから、1年で数百万円値上がりしている可能性もある。

    今は投資用不動産が値上がりしている

    今は投資用不動産が高騰しています。

    不動産相場の変動は、国土交通省が発表する「不動産価格指数」がよく分かります。

    不動産価格指数(マンション・アパート(一棟))

    不動産価格指数(マンション・アパート一棟)2024年1月

    不動産価格指数とは
    不動産価格の推移が純粋に分かる指数。国土交通省が年間30万件の成約価格から、築年数や立地などの余計な要素を取り除きまとめたもの。投資用不動産では四半期毎。

    2023年12月28日発表のデータが最新で、2023年第3四半期(9月)までの実績。

    不動産価格指数によると、投資用マンション・アパートの価格指数は、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降の約11年で、地方でも都市部でも約50〜70%も値上がりしています。


    ハウスハウス

    この1年で50〜70%も値上がりなんてスゴイね!
    でも2017年からは停滞してたの?


    家博士家博士

    スルガ銀行の不正融資問題で、不動産投資の融資が止まった影響だね。
    でも2020年のコロナ以降は再上昇している。
    売却するならタイミングを逃さない方が良いよ

    正確な価格は不動産会社3社以上の無料査定で

    ワンルームマンションの正確な価格を知るなら、不動産会社3社以上に無料査定を依頼しましょう。

    なるべく投資物件の売買実績が豊富な不動産会社の方が、査定の精度が高くなります。

    注意点2. 売却にも費用がかかる

    売却には売却代金の3.5〜5%の費用がかかります。

    費用の大部分が不動産会社へ支払う仲介手数料。

    仲介手数料は上限が決まっており、「売買価格の3%+6万円+消費税」。
    (※売却価格400万円超の場合)

    ハウスハウス

    上限、ということは、値切ってもOKってこと?

    家博士家博士

    交渉はできるけれど、値切らない方がトータルでは得になることが多い。
    不動産会社の頑張り次第で売値は10%くらい簡単に変わるからね。
    むやみに値切り交渉をすると、それ以上に売値が安くなりがちだよ。


    支払った修繕積立金は戻ってこない

    ちなみにマンションを所有している間に支払った「修繕積立金」は、修繕実施前であっても戻ってきません。

    既に支払った修繕積立金は管理組合の財産となっており、返還も出来ないと規約に定められているからです。

    また積立金を滞納している場合は、売却前になんとか頑張って精算しましょう。

    滞納があると、イメージが悪くなり買主に敬遠される恐れがあります。

    また滞納分は次の所有者(買主)に継承されますが、その分だけ値下げするように買主から交渉されてしまいます。

    修繕積立金については、こちらで詳しく解説しています。

    敷金・固定資産税・都市計画税は精算

    ワンルームマンションの売買時に次の費用も精算します。

    入居者から預かった敷金(売主→買主)
    入居者から預かった敷金は、全額を買主へ払います。
    固定資産税・都市計画税(買主→売主)
    固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者が全額を支払うため、売買引き渡し日以降の分を買主から受け取ることができます。すこし嬉しいですね。
    その他未払いの費用(売主→買主)
    あなたの所有期間中に発生した修理費用や管理費、修繕積立金など未払いのものがあれば、精算するか又は買主へ支払います。

    注意点3. 利益があれば5年超で税率が約半分になる

    ワンルームマンションを売却して利益が出る場合、所有期間が5年を超えると税率が約半分になります。

    売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年未満なら「短期譲渡所得」となり、税率はそれぞれ次の通りとなります。

    【譲渡所得の税率】
    所有期間 短期譲渡所得
    (1月1日で5年以下)
    長期譲渡所得
    (1月1日で5年超)
    税率
    (所得税)
    30.63% 15.315%
    税率
    (住民税)
    9.0% 5.0%
    税率
    (合計)
    39.63% 20.315%

    参考:No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
    参考:No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
    ワンルームマンションの譲渡所得の計算方法はこちら。

    譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)

    このうちマンションの取得費はこちら。

    取得費=購入価格−購入費用−減価償却費

    取得費は、購入価格から減価償却費と取得費用を差し引いて計算します。

    また、すで家賃収入について確定申告をしていると思いますが、売却でも確定申告は必要です。

    この辺りは専門的で難しいことも多いため、不動産会社に相談した方が早くて確実です。

    計算が複雑なケースでは、税理士の先生に相談しましょう。

    ハウスハウス

    税金も関係してくるんだね。なかなか大変だなぁ

    家博士家博士

    だからこそ不動産会社に相談しながら進めるのが良いんだ。
    まずは売却時の知識として知っておく程度でOKだよ

    ワンルームマンションは出口戦略が大切

    ワンルームマンション投資は買って終わりではなく、出口戦略が大切です。

    「出口」とは売却のこと。

    「売らない」という選択肢は現実的ではありません。

    居住用のマンションと違い、投資用マンションには保有するリスクがあります。

    1. 家賃滞納
    2. 建物の劣化
    3. 空室率の上昇による家賃収入減

    こうしたリスクを想定したうえで、高値で売れるときに売ることがワンルームマンション投資においては重要です。

    多くは管理組合が機能していない

    ワンルームマンションの多くは管理組合が機能していません。

    なぜなら投資用ワンルームマンションは、管理組合の組合員(オーナー)がそこに住んでいないため。

    お互いが顔を合わすこともなく、積極的に管理組合をリードするキーマンも居ないことがほとんどです。

    管理組合が機能しないと、建物の管理で重要な意思決定ができません。

    多くのワンルームマンションでは修繕積立金が不足していますが、修繕積立金の値上げもできません。

    結果として、必要な大規模修繕ができず、マンションがスラム化して、資産価値が大きく下落するのです。

    ハウスハウス

    管理っていうけれど、マンションには管理会社がついているんだよね?
    管理会社に任せておいてはダメなの?

    家博士家博士

    管理会社が行うのは定期的な清掃くらい。
    12年〜15年毎に行う建物全体の大規模修繕などは、管理会社でなく管理組合が決定するんだ。
    管理組合で修繕積立金の価格変更や長期模修繕計画を立てて、マンションの資産価値を維持するんだよ。

    長期修繕計画が30年又は解体まであるか

    長期修繕計画については30年以上又は解体まであり定期的に見直されていること。

    そして修繕積立金が計画通り運用されて滞納がなければ安心ですが、そんな投資用マンションは多くありません。

    マンションを良い状態で維持管理するためには、定期的な修繕が欠かせません。

    築12〜15年で1回目の大規模修繕を行うのが一般的で、この時は外壁工事や屋上の防水工事などを行うことが多くなっています。

    大規模修繕ができないと、マンションは徐々に荒れて、最終的にはスラム化する結果に。

    スラム化したマンションを欲しがる人などいないので、ワンルームマンションの売却すらできなくなります。

    こうした事態を避けるためにも、管理組合の議事録と長期修繕計画および修繕積立金をよく確認しておきましょう。


    ハウスハウス

    買った後のことまで考えておくことの大切さが、何となく分かったよ

    家博士家博士

    せっかく投資用に買ったわけだから、資産価値を維持できないと失敗になってしまう。

    ワンルームマンションの売り時は?

    ワンルームマンションのような投資用物件を購入する場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用します。

    不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しいため、買主側からしてみれば融資が受けられるかどうかが購入決定のポイントに。

    つまり、投資用不動産は銀行融資の影響を受けやすいと言えます。

    今は低金利で審査が甘くなっている

    そんな中、追い風とも言える状況なのがまさに今。

    日銀の金融緩和が長期化し、その影響で金利も低い状態が続いています。

    国債の利回りも低くなっている一方で融資先も少ないため、融資先が不動産市場に集中。

    「サラリーマン大家」という言葉をよく耳にするようになった通り、サラリーマンであっても億単位の融資を受けやすくなっているのです。

    融資が受けられるなら購入に踏み切る人も多いため、今はまさに売り時と言えます。

    この状況が長く続くとは限らない

    注意しておきたいのが、こうした状況が長く続くとは限らないこと。

    日銀による金融緩和は長期間続いていますが、そろそろ限界です。

    もし金融緩和の出口が決まると、追い風だった状況が一転し、投資用不動産は大きく値下がりする恐れも。

    また世界的な経済危機のリスクも高まってきています。

    ハウスハウス

    売ると決めたら早めに動くことが大事なんだね

    家博士家博士

    売り時を逃さないのも重要な出口戦略の一つ。
    これまで思うような利益が上がっていなくても、売却で結果的に成功できるからね。

    まとめ

    ここまで『ワンルームマンション売却の注意点や税金、高く売るコツとは』として、解説してきました。

    ワンルームマンションを高く売る5つのコツは、

    1. 家賃を高くして売る
    2. 空室は埋めてから売る
    3. なるべく買取より仲介で売る
    4. 買取なら10社以上へ査定を依頼
    5. 仲介なら不動産会社2〜3社へ依頼

    ワンルームマンション売却の3つの注意点は、

    1. ローンは全額返済する必要がある
    2. 売却にも費用がかかる
    3. 利益があれば5年超で税率が約半分になる

    投資用ワンルームマンションは出口が大事。

    幸い今はマンション相場が高騰しています。

    まずは正確な売却価格を確認してみましょう。

    都市部なら大手3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)が実績豊富。

    とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。

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    三井のリハウス

    大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の無料査定はこちらから
    SRE不動産

    首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

    全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!