相続で不動産を代償分割する場合はここに注意!
代償分割は、不動産など分けにくい遺産の相続で、相続人同士で代償金を支払って精算する方法。

しかし、代償金をいくらにするのか金額の同意が難しいことなど、代償分割には6つの注意点があります。

この記事では、代償分割の注意点を分かりやすくまとめました。

また代償分割した場合の、相続税の計算方法についても解説します。

あなたの相続問題がスッキリ解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。

代償分割が向いているのは『分けにくい不動産』

代償分割が向いているのは、『分けにくい不動産』。

例えば、相続人2人で、一軒の家を分ける場合。
相続人の1人がその家を相続し、もう1人の相続人に代償金を支払うことで公平に分割できます。

ハウスくんハウスくん

遺産が現金や貯金なら普通に分ければ良いけど、不動産は分割が難しいってことだね。


家博士家博士

不動産でも分けられる場合は、代償分割以外の方法もあるよ

代償分割以外の3つの分割方法

遺産の分割方法の1つが代償分割で、その他に次の3つの分割方法があります。

1. 現物分割

現物分割が可能であれば、普通はこれを選びます。

例えば遺産が不動産と預貯金の2つだった場合、相続人が2人なら、1人が不動産を、もう1人が預貯金を相続するといったもの。

分割しやすく分かりやすい反面、価値が異なる場合があって不公平になる可能性があります。

ハウスくんハウスくん

現物分割できれば、話は簡単なんだね。

2. 代金分割(換価分割)

遺産を全て換金し、その金額を相続人で分割する方法です。

例えば遺産として不動産と預貯金があった場合、不動産を売却して現金化し、預貯金と合わせた額を相続人で分け合います。

全員が金銭で遺産を相続するため、公平な分割が可能。

しかし、換金に反対する人がいる場合は代金分割も難しくなります。

代金分割については、こちらで解説しています。

3. 共有名義

不動産など分けにくい遺産を、相続人全員の名義にする方法です。

単に名義人を変更するだけなので一番簡単そうに思えますが、後々トラブルになりやすく、最も避けるべき相続方法だといわれます。

共有名義については、こちらで解説しています。

代償分割の2つのメリット

代償分割には2つのメリットがあります。

代償分割のメリット

  1. 1. 分けにくい不動産を公平に分けられる
  2. 2. 共有名義のトラブルを避けられる

それぞれ解説します。

メリット1. 分けにくい不動産を公平に分けられる

代償分割の最大のメリットは、分けにくい不動産を公平に分けられること。

ハウスくんハウスくん

相続でモメるのは大富豪くらいじゃないの?


家博士家博士

ところが遺産が多いと相続前に遺言や相続対策をしているから、トラブルは少ないんだ。
遺産分割でトラブルが多いのは5,000万円以下なんだよ

遺産分割は、金額が大きいほどモメると思われがちですが、金額が少なくてもモメるもの。

2018年度の裁判所の統計によると、遺産分割でモメた『遺産分割事件』の内訳はこちら。

裁判所の遺産分割事件の遺産価格別内訳(2018年度)

遺産分割事件の内訳

遺産総額が

  • 1,000万円以下:33%
  • 1,001万円〜5,000万円:44%

つまり遺産分割でモメている77%が、5,000万円以下の遺産相続で揉めている事がわかります。

代償分割なら相続財産をほぼ公平に分割できるので、分割争いを避けることができます。

メリット2. 共有名義のトラブルを避けられる

代償分割のメリットとして、共有名義のトラブルを避けられることがあります。

共有名義にすると、最初は良くても後にトラブルになりがち。

例えば、売却する場合は、名義人全員の同意が必要で、意見が割れるとまとめるのも一苦労です。

また共有名義の物件が更に相続されることで名義人が増え、事態の収拾がつかなくなる恐れもあります。

共有名義は、一見すると良さそうな選択肢ですが、後々で問題が起きやすいのです。

代償分割の6つの注意点

代償分割には、次の6つの注意点があります。

それぞれ詳しく解説します。

注意点1. 代償金の金額に全員の同意が必要

代償金の額は、相続税評価額または時価を元に決めることになります。

金額の決め方は後の『代償金を決める2つの方法』で説明しますが、これによって決めた代償金の金額に同意してもらうことが必要。

そもそも遺産分割協議自体、相続人全員の同意が必要なのです。

もし同意できない場合は、家庭裁判所で調停や審判をすることに。

ただし、家庭裁判所では先に現物分割できないかどうかを検討し、現物分割できない場合に限って代償分割を検討することになります。

【参考】裁判所・裁判手続の案内(家事事件)

注意点2. 相続税の節税にはならない

相続税の総額は、代償分割でも他の方法でも基本的に同じ。

つまり、代償分割したからといって、ほとんどの場合は節税にはなりません。
(ただしこの後に記載の特例を利用すれば、節税できるケースもあります。)

代償分割した場合の相続税は次のように計算します。

  • 代償金を支払った人・・・相続した遺産の価額 − 支払った代償金
  • 代償金を受け取った人・・・相続した遺産の価額 + 受け取った代償金

代償分割によって変わるのは、あくまでも各相続人の相続税の負担割合。

支払う人は代償金を支払った分だけ相続税の負担割合が小さくなり、受け取った人は代償金の分だけ負担割合が大きくなるというわけです。

9割以上の人は相続税の対象外

ただし、9割以上の人は相続税を収める必要はありません。

なぜなら相続には基礎控除があり、遺産の総額が基礎控除以下だと非課税になるため。

相続税の対象になるのは、相続全体のわずか6〜8%程度です。

基礎控除の計算はこちら。

基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人数
【基礎控除の計算例】
例えば、配偶者1人子供2人がいれば、
3,000万円+600万円×3人=4,800万円
までは相続税の対象外になります。

【参考】国税庁・相続税の申告要否判定コーナー

この基礎控除を超える場合は、自分で計算して10ヶ月以内に相続税を納める必要があります。

不動産の相続税評価額

不動産の相続税評価額は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額が元になり、軽減制度で大幅に減額されます。

土地の評価額
土地の相続財産としての評価は、路線価といわれる土地の価格。
これは国税庁のホームページで確認出来ます。
財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
路線価×土地の面積=土地の価値になります。
建物の評価額
建物の相続財産としての評価は、固定資産税評価額です。
毎年5月に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。
無くしてしまった場合は、市役所や町役場にある名寄帳で確認する事ができます。

軽減制度で多くが非課税になる

相続税には様々な軽減制度があります。

軽減制度を利用すると大幅に控除できるので、相続税の対象者は1割以下なのです。

主な相続税の軽減制度

1. 配偶者の税額の軽減
配偶者の相続は、法定相続分又は1億6千万円まで非課税
(ただし相続開始10ヶ月以内に遺産分割をして遺産を受け取っている場合)
【参考】国税庁・No.4158 配偶者の税額の軽減
2. 小規模宅地の特例(特定居住用宅地等)
故人の配偶者や同居していた親族などが、居住用の宅地を相続すると、330m2までは土地の評価額が8割減額(他に事業用宅地の減額もあり)
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
3. 未成年者控除
未成年の場合は、満20歳になるまで1年に付き10万円を控除
【参考】国税庁・No.4164 未成年者の税額控除
4. 障害者控除
障害のある方の場合、満85歳になるまで1年につき10万円を控除(特別障害者の場合は20万円)
【参考】国税庁・No.4167 障害者の税額控除
5. 相次相続控除
今回の相続開始前10年以内に相続税を払っていたら、2回目の相続税から一定額を控除
【参考】国税庁・No.4168 相次相続控除
6. 贈与税の控除
相続開始前3年以内に支払った贈与税は相続税から控除
【参考】国税庁・No.4161 贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)

相続税については、こちらも参考に

注意点3. 遺産分割協議書に記載しないと贈与税

代償分割では、遺産を相続しない人に代償金が支払われます。

代償金の支払いが代償分割によるものであることを遺産分割協議書に記載しないと、単なる「贈与」とみなされてしまうのです。

贈与とみなされると贈与税の対象に。

贈与税の基礎控除学は年間110万円以内なので、それを超えると贈与税を支払うことになるのです。

そうならないためにも、遺産分割協議書には代償分割の旨をきちんと記載しておきましょう。

遺産分割協議書のサンプルはこちら。

【遺産分割協議書サンプル】

遺産分割協議書サンプル

代償金の支払いが代償分割によるものであることを明記するのがポイントです。

【参考】国税庁・No.4202 相続税の申告のために必要な準備

代償分割を不動産ですると渡した側に所得税

代償分割を、現金でなく所有する不動産で渡した場合は、一旦不動産を売却して現金化したと判断されるため、渡した側に譲渡所得税がかかる場合があります。

【参考】国税庁・代償分割による資産の移転

注意点4. 相続後3年以内に売却なら共有名義

遺産となっている不動産を誰も使う予定がなく空き家になってしまう場合など、近いうちに売却する予定があるなら代償分割よりも共有名義にしておく方が得です。

なぜなら、名義人全員が支払った相続税を売却時に取得費として計上できるから。

これによって売却時の税金が節税できる可能性があります。

家博士家博士

ただし共有名義にして売らずに所有し続けると、後々トラブルになりがち。
3年以内という時間的制限もあるし、相続後はなるべく早く売却しよう。

相続した家の売却と税金の特例については、こちらで解説しています。

注意点5. 代償金の負担が大きい

代償金は大きな金額になりがちなので、支払う人にとっては負担が大きくなってしまいます。

代償金の支払いが難しい場合は、双方が納得すれば代償金を分割で払うことも可能。

ただし途中で支払うことができなくなっても、遺産分割協議を取り消すことはできません。

事前に備えるなら生命保険で

もし代償金の負担が心配なら、生前であれば備える方法として、生命保険の活用があります。

被相続人が生前に生命保険に加入しておき、代償金を支払うことになる相続人を受取人にしておくのです。

生命保険金は原則として相続財産ではなく受取人固有の財産として扱われるため、遺産分割の対象にはなりません。
(ただし非課税限度額(500万円×法定相続人)を超える部分は相続税の対象です。【参考】国税庁・No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金

さらに保険金は受取人が自由に使い道を決められるため、代償分割の際には代償金として使用するのに適しているというわけです。

なお、生命保険を契約する際には、掛金など様々な面から検討することも重要。

不安な場合やよく分からない場合は、専門家に相談してみることをおすすめします。

専門家といっても、生命保険会社の営業マンでは、自社保険の範囲でしか紹介してもらえません。

公平な立場で、各保険会社から一番オトクなプランを選んでくれるファイナンシャルプランナーなどに相談しましょう。

心当たりがなければ、こちらのサービスなどもあります。
一番お得な保険って?―みんなの生命保険アドバイザー

注意点6. 後で売却すると売却費用や税金負担も

代償分割によって不動産の名義人は1人だけになるため、相続後に売却するとその1人だけが売却費用や税金を負担することになります。

代償金を支払った人(不動産を売却した人)は「費用や税負担も公平に」と考える一方、代償金を受け取った人は「自分が売ったわけでもないのに、なぜ支払わないといけないのか?」と考えるかもしれません。

本来は遺産を公平に分けるために選んだ代償分割なのに、こうした部分で不公平になってしまうのです。

売却時の費用や税金については、こちらで解説しています。

代償金を決める2つの方法

代償金を決める方法には次の2つがあります。

  1. 相続税評価額を元に決める方法
  2. 時価を元に決める方法

当事者同士さえ納得すれば、どちらでも選ぶことができます。

方法1. 相続税評価額を元に決める方法

相続税評価額を元に代償金の額を決める方法は、不公平になりがちな問題があります。

なぜなら、時価に比べて相続税評価額の方が安くなるため。

相続税評価額を元に代償金の額を決めと、

  • 代償金を受け取る方→損になる
  • 代償金を払う方→得になる

となってしまうのです。

代償金を受け取る人が損することを了承すれば問題ありません。

相続税評価額の計算については、注意点2で解説しています。

方法2. 時価を元に決める方法

2つ目は時価を元に決める方法で、こちらの方が公平です。

将来的に相続した不動産を売却する予定なら、売却費用と税金も考慮しましょう。

なお、時価を知る方法は次の2種類。

  • 不動産鑑定士へ依頼(戸建て13万円〜、マンション15万円〜)
  • 不動産会社へ無料査定を依頼

不動産鑑定士は査定価格に差があり有料

不動産鑑定士に依頼する場合は、査定価格に個人差があるため、実績が豊富な不動産鑑定士に依頼しましょう。

また査定には費用がかかります。

詳しくはこちらで解説しています。

不動産会社は無料だが営業活動

不動産会社へ無料査定を依頼すると無料です。

ただし不動産会社の無料査定はあくまで営業活動なので、売却の可能性が少しはある場合しか依頼できません。

今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年11月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この7年半で49%も値上がりしています。


戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

不動産会社へ査定依頼する場合は、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

と良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

代償分割の代償金には相続税がかかる

代償金は相続税の課税対象ですが、相続税の計算方法は「代償金をどのように決めたか」によって変わります。

例えば、相続税評価額4,000万円、時価5,000万円の自宅(土地+家屋)について、相続人が2人いた場合。

相続人Aが自宅を取得、相続人Bは自宅を取得する代わりにAから代償金として現金2,000万円を受け取った時の、相続税の課税価格は次の通りになります。

代償金が相続税評価額(4,000万円)を元に決められた場合
Aの課税価格は4,000万円 − 2,000万円 = 2,000万円となります。
Bの課税価格は代償金として受け取った2,000万円です。
代償金が時価(5,000万円)を元に決められた場合
Aの課税価格は次の計算式で求めます。
4,000万円 − 2,000万円 × (4,000万円 ÷ 5,000万円)= 2,400万円
一方、Bの課税価格は次の通り。
2,000万円 × (4,000万円 ÷ 5,000万円)= 1,600万円

このように、相続税評価額を元に決めた場合は代償金がそのまま課税価格になります。

しかし、時価で決めた場合は代償金の額がそのまま課税価格になるわけではないので、この点には注意が必要です。

【参考】国税庁・No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算

まとめ

代償分割は、分けるのが難しい不動産を相続する際に便利な遺産分割方法。

ただし次の6つの注意点があります。

  1. 代償金の金額に全員の同意が必要
  2. 相続税の節税にはならない
  3. 遺産分割協議書に記載しないと贈与税の対象になる
  4. 相続後3年以内に売却するなら共有名義が得
  5. 代償金の負担が大きい
  6. 後で売却する場合は売却費用や税金負担でモメやすい

まずは不動産の価格を確認してみてはいかがでしょうか。

時価を確認するためには、不動産鑑定士に依頼するか、不動産会社へ無料査定を依頼します。

将来、売却する可能性が少しでもあるなら、不動産会社に依頼した方が良いでしょう。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトが便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたの相続がスムーズに解決することを、心からお祈りしております。