相続イメージ
代償分割とは、不動産など分けにくい遺産の相続で、相続人同士で代償金を支払って精算する方法です。

しかし、代償金をいくらにするのか金額の同意が難しいことから、トラブルになるケースも。

他にも代償分割には注意点があるため、これらの注意点を分かりやすくまとめました。

また代償分割した場合の、相続税の計算方法についても解説します。

代償分割が向いている不動産とは

代償分割が向いているのは、「分けにくい不動産」。

例えば、相続する遺産が自宅不動産だけで、相続人が2人いるような場合。

相続人のうち1人だけがその家に住むとなったとき、もう1人の相続人に代償金を支払うことで公平に分割できます。

家博士家博士

遺産が現金や預貯金だけなら良いけれど、不動産もあると分割が難しい。そんな時に向いている分割方法だよ

ハウスくんハウスくん

確かに、不動産は半分に割って持って行くなんてことができないもんね・・・

遺産の分割方法にはいくつか種類があり、そのうちの1つが代償分割です。

なお、代償分割以外の方法としては次の3種類があります。

1. 現物分割
現物分割が可能であれば、普通はこれを選びます。
例えば遺産が不動産と預貯金の2つだった場合、相続人が2人なら、1人が不動産を、もう1人が預貯金を相続するといったもの。
分割しやすく分かりやすい反面、価値が異なる場合があって不公平になる可能性があります。
ハウスくんハウスくん

現物分割できれば、話は簡単なんだね。

2. 代金分割(換価分割)
遺産を全て換金し、その金額を相続人で分割する方法です。
例えば遺産として不動産と預貯金があった場合、不動産を売却して現金化し、預貯金と合わせた額を相続人で分け合います。
全員が金銭で遺産を相続するため、公平な分割が可能。
しかし、換金に反対する人がいる場合は代金分割も難しくなります。
代金分割については、こちらで解説しています。
3. 共有名義
不動産など分けにくい遺産を、相続人全員の名義にする方法です。
単に名義人を変更するだけなので一番簡単そうに思えますが、後々トラブルになるため、最も避けるべき相続方法だといわれます。
共有名義については、こちらで解説しています。

代償分割の2つのメリット

代償分割のメリットは主に次の2つ。

代償分割のメリット

  1. 分けにくい不動産を遺産分割で公平に分けることができる
  2. 共有名義にした場合に起こりがちな後々のトラブルを避けることができる

遺産分割は思っている以上にモメるもの。

しかし、代償分割なら相続財産をほぼ公平に分割できるので、分割争いを避けることができます。

また、共有名義にすると最初は良くても後にトラブルになりがち。

共有名義の物件を売却する場合は名義人全員の同意が必要で、意見が割れるとまとめるのも一苦労です。

共有名義の物件が更に相続されることで名義人が増え、事態の収拾がつかなくなる恐れもあります。

こうした事態を避けられるのが代償分割の主なメリットです。

代償分割の6つの注意点

代償分割の6つの注意点があります。

それぞれ詳しく解説します。

注意点1. 代償金の金額に全員の同意が必要

代償金の額は、相続税評価額または時価を元に決めることになります。

金額の決め方は後で説明しますが、これによって決めた代償金の金額に同意してもらうことが必要。

そもそも遺産分割協議自体、相続人全員の同意が必要なのです。

もし同意できない場合は、家庭裁判所で調停や審判をすることに。

ただし、家庭裁判所では先に現物分割できないかどうかを検討し、現物分割できない場合に限って代償分割を検討することになります。

【参考】裁判所・裁判手続の案内(家事事件)

注意点2. 相続税の節税にはならない

相続税の総額は、代償分割でも他の方法でも同じ。

つまり、代償分割したからといって、節税にはなりません。

代償分割した場合の相続税は次のように計算します。

  • 代償金を支払った人・・・相続した遺産の価額 − 支払った代償金
  • 代償金を受け取った人・・・相続した遺産の価額 + 受け取った代償金

代償分割によって変わるのは、あくまでも各相続人の相続税の負担割合。

支払う人は代償金を支払った分だけ相続税の負担割合が小さくなり、受け取った人は代償金の分だけ負担割合が大きくなるというわけです。

ただし、ほとんどの人は相続税を収める必要はありません。

なぜなら相続には基礎控除があり、遺産の総額が基礎控除以下だと非課税になるため。

相続税の対象になるのは、相続全体のわずか6〜8%程度です。

基礎控除の計算はこちら。

基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人数
【基礎控除の計算例】
例えば、配偶者1人子供2人がいれば、
3,000万円+600万円×3人=4,800万円
までは相続税の対象外になります。

この基礎控除を超える場合は、自分で計算して10ヶ月以内に相続税を納める必要があります。

土地の評価額
土地の相続財産としての評価は、路線価といわれる土地の価格。
これは国税庁のホームページで確認出来ます。
財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
路線価×土地の面積=土地の価値になります。
建物の評価額
建物の相続財産としての評価は、固定資産税評価額です。
毎年5月に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。
無くしてしまった場合は、市役所や町役場にある名寄帳で確認する事ができます。

ただし相続税には様々な軽減制度があります。

基礎控除を超える場合も、軽減制度を利用すると大幅に控除できます。

主な相続税の軽減制度

1. 配偶者の税額の軽減
配偶者の相続は、法定相続分又は1億6千万円まで非課税
(ただし相続開始10ヶ月以内に遺産分割をして遺産を受け取っている場合)
【参考】国税庁・No.4158 配偶者の税額の軽減
2. 小規模宅地の特例(特定居住用宅地等)
故人の配偶者や同居していた親族などが、居住用の宅地を相続すると、330m2までは土地の評価額が8割減額(他に事業用宅地の減額もあり)
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
3. 未成年者控除
未成年の場合は、満20歳になるまで1年に付き10万円を控除
【参考】国税庁・No.4164 未成年者の税額控除
4. 障害者控除
障害のある方の場合、満85歳になるまで1年につき10万円を控除(特別障害者の場合は20万円)
【参考】国税庁・No.4167 障害者の税額控除
5. 相次相続控除
今回の相続開始前10年以内に相続税を払っていたら、2回目の相続税から一定額を控除
【参考】国税庁・No.4168 相次相続控除
6. 贈与税の控除
相続開始前3年以内に支払った贈与税は相続税から控除
【参考】国税庁・No.4161 贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)

相続税については、こちらも参考に

注意点3. 遺産分割協議書に記載しないと贈与税

代償分割では、遺産を相続しない人に代償金が支払われます。

代償金の支払いが代償分割によるものであることを遺産分割協議書に記載しないと、単なる「贈与」とみなされてしまうのです。

贈与とみなされると贈与税の対象に。

贈与税の基礎控除学は年間110万円以内なので、それを超えると贈与税を支払うことになるのです。

そうならないためにも、遺産分割協議書には代償分割の旨をきちんと記載しておきましょう。

なお、次のようなものが遺産分割協議書のサンプルとなります。

【遺産分割協議書サンプル】

遺産分割協議書サンプル

代償金の支払いが代償分割によるものであることを明記するのがポイントです。

注意点4. 相続後3年以内に売却なら共有名義

遺産となっている不動産を誰も使う予定がなく空き家になってしまう場合など、近いうちに売却する予定があるなら代償分割よりも共有名義にしておく方が得です。

なぜなら、名義人全員が支払った相続税を売却時に取得費として計上できるから。

これによって売却時の税金が節税できる可能性があります。

家博士家博士

ただし共有名義にして売らずに所有し続けると、後々トラブルになりがち。
3年以内という時間的制限もあるし、相続後はなるべく早く売却しよう。

相続した家の売却と税金の特例については、こちらで解説しています。

注意点5. 代償金の負担が大きい

代償金は大きな金額になりがちなので、支払う人にとっては負担が大きくなってしまいます。

代償金の支払いが難しい場合は、双方が納得すれば代償金を分割で払うことも可能。

ただし途中で支払うことができなくなっても、遺産分割協議を取り消すことはできません。

もし代償金の負担が心配なら、生前であれば備える方法として、生命保険の活用があります。

被相続人が生前に生命保険に加入しておき、代償金を支払うことになる相続人を受取人にしておくのです。

生命保険金は原則として相続財産ではなく受取人固有の財産として扱われるため、遺産分割の対象にはなりません。

さらに保険金は受取人が自由に使い道を決められるため、代償分割の際には代償金として使用するのに適しているというわけです。

なお、生命保険を契約する際には、掛金など様々な面から検討することも重要。

不安な場合やよく分からない場合は、専門家に相談してみることをおすすめします。

専門家といっても、生命保険会社の営業マンでは、自社保険の範囲でしか紹介してもらえません。

公平な立場で、各保険会社から一番オトクなプランを選んでくれるファイナンシャルプランナーなどに相談しましょう。

心当たりがなければ、こちらのサービスなどもあります。
一番お得な保険って?―みんなの生命保険アドバイザー

注意点6. 後で売却すると売却費用や税金負担も

代償分割によって不動産の名義人は1人だけになるため、相続後に売却するとその1人だけが売却費用や税金を負担することになります。

代償金を支払った人(不動産を売却した人)は「費用や税負担も公平に」と考える一方、代償金を受け取った人は「自分が売ったわけでもないのに、なぜ支払わないといけないのか?」と考えるかもしれません。

本来は遺産を公平に分けるために選んだ代償分割なのに、こうした部分で不公平になってしまうのです。

売却時の費用や税金については、こちらで解説しています。

代償金の決め方には2種類ある

代償金の決め方には次の2種類があります。

  1. 相続税評価額を元に決める方法
  2. 時価を元に決める方法

当事者同士さえ納得すれば、どちらでも選ぶことができます。

相続税評価額を元に決める方法

相続税評価額を元に代償金の額を決める方法は、

  • 代償金を受け取る方→損しがち
  • 代償金を払う方→得しがち

な方法。

というのも、時価に比べて相続税評価額の方が安くなることが多いからです。

そのため、代償金を受け取る人の了承が必要。

相続税評価額の計算については、注意点2で解説しています。

時価を元に決める方法

2つ目は時価を元に決める方法で、こちらの方が公平です。

将来的に相続した不動産を売却する予定なら、売却費用と税金も考慮しましょう。

なお、時価を知る方法は次の2種類。

  • 不動産鑑定士へ依頼(戸建て13万円〜、マンション15万円〜)
  • 不動産会社へ無料査定を依頼

不動産会社へ無料査定を依頼すると無料ですが、あくまで営業活動なので、売却の可能性が多少ある場合しか査定は依頼できません。

不動産会社へ査定依頼する際には、一括査定サイトを利用すると便利です。

代償分割の代償金には相続税がかかる

代償金は相続税の課税対象ですが、相続税の計算方法は「代償金をどのように決めたか」によって変わります。

例えば、相続税評価額4,000万円、時価5,000万円の自宅(土地+家屋)について、相続人が2人いた場合。

相続人Aが自宅を取得、相続人Bは自宅を取得する代わりにAから代償金として現金2,000万円を受け取った時の、相続税の課税価格は次の通りになります。

代償金が相続税評価額(4,000万円)を元に決められた場合
Aの課税価格は4,000万円 − 2,000万円 = 2,000万円となります。
Bの課税価格は代償金として受け取った2,000万円です。
代償金が時価(5,000万円)を元に決められた場合
Aの課税価格は次の計算式で求めます。
4,000万円 − 2,000万円 × (4,000万円 ÷ 5,000万円)= 2,400万円
一方、Bの課税価格は次の通り。
2,000万円 × (4,000万円 ÷ 5,000万円)= 1,600万円

このように、相続税評価額を元に決めた場合は代償金がそのまま課税価格になります。

しかし、時価で決めた場合は代償金の額がそのまま課税価格になるわけではないので、この点には注意が必要です。

まずは今の不動産価格を確認してみては

代償分割は分けるのが難しい不動産を相続する際に向いている遺産分割方法。

しかし、代償金の決め方によっては相続人間で合意するのが難しいこともあります。

いざという時に備える意味では、今の不動産価格を確認しておくのも大切なこと。

まずは不動産会社へ一括査定を依頼し、今の自宅の価値を知っておくところから始めてみると良いでしょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産


マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

riarie

リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック(3DCG)で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。

さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

パナソニックのリアリエについて詳しくはこちら
リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる! 試すなら急ぐべき理由とは

リアリエの無料査定を試すならこちら
ReaRie(リアリエ)