転勤イメージ
家を買ったのに、転勤の内示が…
単身赴任というわけにもいかない…

転勤はサラリマンの宿命とはいえ、家持ちにとっては大変なことです。

そんなあなたのために、転勤で家を売る時に、家の売却を失敗しないための注意点、成功への手順をまとめました。

転勤で家を売却するより賃貸に出す方が良い場合

転勤で迷うのは、家を売却するか賃貸に出すか。

しかし賃貸に出した方がメリットがあるのは、この様な場合に限られます。

賃貸に出した方がメリットがある場合

  • 3年以内に戻る予定がある場合
  • 将来戻る予定は決まって無いが、次の条件を両方満たす場合
    • 住宅ローンが無い、または残り数年で完済する。
    • 駅徒歩7分以内など、今後も資産価値が落ちない立地。

3年以内に戻るなら定期借家で貸す

3年以内に戻る予定がある場合は、定期借家で貸すと良いでしょう。
戻ってきたら、再び家に住むことができます。

3年程度であれば、住宅ローンのまま他人に貸しても、金融機関は認めてくれるケースがほとんどです。
一応、事前に金融機関へ話だけしておきましょう。

転勤の場合に、定期借家で賃貸に出す方法として、リロケーションを利用する方法が一般的です。

リロケーションとは、賃貸の手間(客付け・トラブル対応など)を全ておまかせできるサービス。

その分管理費は少し高くなりますが、リスクや手間は大幅に軽減されます。

リロケーションについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

定期借家とは
定期借家とは、2年など期間を限定した賃貸契約。
定期借家契約では、契約期間が終われば、オーナーは契約を修了することができます。
もちろん双方が望めば新たに定期借家契約を結ぶことも可能です。
一方で一般賃貸契約では、2年契約などとなっていても、オーナーは契約更新を拒否することができません。
入居者の意思で退去するまで、オーナーは戻ることができないのです。
定期借家のデメリットは、入居者に不利な契約として敬遠されやすいため、相場より家賃を下げる必要があること。
空室リスクは高くなります。

住宅ローンが残っている家を貸すリスク

住宅ローンが残っている場合は、家を貸すのはやめましょう。

住宅ローンが残っている家を貸すリスク

  • そもそも住宅ローンは自宅用のローンなので、 金利の高いアパートローンに借り換えるか、銀行に特例として認めてもらう必要がある。
  • 家を新しく買う場合は、住宅ローン審査に通らなくなる。又は借入可能額が少なくなる。
  • 空室リスク、リフォーム費用、維持管理費と手間、老朽化による価格下落を考えるとトータルでは損することが多い。
  • 住まなくなって3年目の12月31日以降は売却時の税金の特例が使えなくなる。
  • 貸した状態で家を売ると、収益物件扱いになり、売却価格が安くなる。

賃貸のリスクについて、詳しくはこちらもあわせてお読み下さい。

税制の特例は後で詳しく解説します。

ハウスくんハウスくん

銀行に黙って、家を他人に貸すとどうなるの?


家博士家博士

最悪の場合、銀行にバレると「期限の利益喪失」という状態になり、ローンの一括返済を求められる。
結果として、家は任意売却で失うし、住宅ローンが残れば無担保ローンとして返済し続けることになる。


任意売却について詳しくはこちら

資産価値が落ちにくい立地とは

資産価値が落ちにくい立地とは、

  • 都市部の通勤30分圏内で駅徒歩7分以内
  • 周囲の住居が売買されて若い世代が多く入居しているエリア

などが条件になります。

さらにマンションでは、立地が良くてもマンション自体がスラム化しないために

  • 長期修繕計画が30年以上、または建物解体まである。
  • 修繕積立金が計画通り管理されている。
  • 入居者が高齢化していない

などの条件が必要になります。

残念ながら長期的には、都市中心部を除いて、不動産の価値は加速的に下落していきます。

不動産価格が下落する理由は、

  • 人口減少と高齢化が急速に進むため。
  • それにもかかわらず新築住宅建設が続くため。

グラフで見ると、今後の空き家急増が明確にわかります。

日本の人口・世帯数と住宅戸数の推移

住宅戸数と世帯数の変化

すでに過疎化したエリアでは、家を売りたくても売れないエリアが増えています。

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  1. 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  2. 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

またシンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅は2030年に空き家率30%、空き家戸数2,000万戸を超える。(1/3が空き家に)
  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

都市部は高騰している今が売り時

都市部では中古マンションを中心に相場が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年5月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

しかし、次のように予想する専門家も増えてきました。

  • 日銀の金融緩和もそろそろ出口が近い。
  • その前に世界的な景気の悪化が来る可能性も高い

金融緩和が終わると住宅ローン金利が上昇し、マンション価格がもとの水準まで大きく下げる恐れがあります。また景気が悪化しても同じことが起きるでしょう。

家博士家博士

もう少し様子を見てから…と考えるかもしれないけれど、この先どうなるかは誰にも分からないんだ。
分かっているのは、今、マンションの価格は高騰していることだけ。

転勤で家を売る注意点

転勤で家を売る場合の注意点です。

  1. 住宅ローンは完済しないと売れない
  2. いくらで売れるか複数に査定依頼
  3. スケジュール優先なら買取りも検討する
  4. 高く売りたいなら6ヶ月を覚悟
  5. 税制の優遇を活用する

詳しく解説します。

1.住宅ローンを完済しないと売れない

家を売る時は、住宅ローンを完全に返済しないと売ることができません。

銀行が家に「抵当権」を設定しているため、家を第3者へ引き渡す時に、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるのです。

家を売った代金で住宅ローンが全額返済できれば良いのですが、不足する場合は、貯金などで不足分を返済しなくてはいけません。

住宅ローン不足イメージ

忘れがちですが、家を売る時は売却費用も必要です。

売却費用は、売却価格の4%程度で計算します。
売却費用の主な内容は、不動産会社に支払う仲介手数料(3%+6万円)です。

売却費用について詳しくはこちら


ハウスくんハウスくん

ローンが返せない場合はどうすればいいの?


家博士家博士

なるべく手持ちの金融資産や親族に借りるとかで工面した方が良いけど、無理ならこんな方法がある。

住宅ローンを完済できない場合の解決策

住宅ローンの不足分を貯金などで完済するのが難しい場合は、住み替えローン無担保ローンを利用します。

住み替えローンとは、家を買い換える場合に、新しく借りる住宅ローンと今のローンの不足分をまとめるローンです。
住み替えローンはほとんどの銀行にあるので、まず今住宅ローンを借りている銀行に相談してみましょう。

住み替えローンのイメージ

住み替えローンについて詳しくはこちら

新しく家を買う予定がない場合は、今住宅ローンを借りている銀行に相談してみて下さい。

通常は、住宅ローンの不足分を、無担保ローンに借り換えることができます。

今までローン返済を滞納していないなら、任意売却などを心配する必要はありません。

無担保ローンの金利は住宅ローンに比べるとかなり高いですが、ローンの総額が少なくなるので、返済金額ははかなり少なくなります。

ローンの返済についてはこちらも参考に


ハウスくんハウスくん

とにかく銀行に相談したら、なんとかなるんだね。


家博士家博士

転勤の場合は仕方ないので、銀行も理解してくれるよ。
今までの返済実績もあるから、金利を優遇してくれる可能性もあるしね。

2.いくらで売れるか複数に査定依頼

今の家がいくらで売れるか、不動産会社に査定を依頼します。

査定は必ず複数の不動産会社へ依頼しましょう。

具体的な手順としては…

  1. あなたのエリアの売買相場に詳しい不動産会社をリストアップ。
  2. その中から3社〜6社を選んで無料査定を依頼。
ハウスくんハウスくん

エリアで売買相場に詳しい不動産会社なんてどこか分からないよ。

家博士家博士

心当たりの不動産会社がなければ、ネットの一括査定サイトを使えば簡単だよ。

一括査定サイトでは…

  • あなたのエリアで売買相場に詳しい不動産会社がリストアップ。
  • あなたはリストから不動産会社を選んで査定を依頼するだけ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,759社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

3.スケジュール優先なら買取りも検討する

もしあなたが、「価格は多少安くなっても構わないので、売却のスケージュールを重視したい」という場合は、不動産会社による買取も検討しましょう。

不動産会社の買い取りでは、相場より2割〜4割安くなりますが、完全に希望するスケジュールで家を売却することができます。

不動産会社による即時買取について詳しくはこちら

ハウスくんハウスくん

買取だと、相場の6〜8割に価格が下がるんだ!


家博士家博士

買取業者は転売して利益を出すから、どうしても安い価格で買い取ることになるんだ。

3ヶ月以上期間があるなら大手不動産会社の売却保障で

大手の不動産会社では3ヶ月〜1年程度売り出して、売れない場合に不動産会社が買い取ってくれる「売却保証(買取保証)」という制度があります。

売却保証サービスでは、査定価格をベースに買取価格が決まります。

複数の大手不動産会社に競争してもらい、高い査定価格を付けた不動産会社に売却保障をしてもらいましょう。

大手不動産会社の売却保証の例として三井のリハウスの場合はこちら。

三井のリハウスの売却保障

対象物件首都圏・関西圏・中部圏の営業エリア内
土地・戸建・マンション(専用住宅)
物件基準【土地・戸建】
・敷地面積40㎡以上
・指定の建物調査を実施する場合あり。
【マンション】
・専有面積40㎡以上
・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
対象者専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人の方(宅建業者除く)
保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
保証期間3ヶ月間
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更。
他にも諸条件あり。

※売却前でも新居への入居ができるつなぎ融資の利用が可能。

他に、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介+が売却保証を用意しています。

これら4社にまとめて査定を依頼する場合は、一括査定サイト「すまいValue」を利用すると便利です。

一度にまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

不動産会社の売却保証について詳しくはこちら


ハウスくんハウスくん

買取より売却保証の方が、高く売れるチャンスがあるんだね


家博士家博士

期間さえなんとかなれば、なるべく売却保証を利用した方が良いね。

4.高く売るなら6ヶ月を覚悟

売却期間は少なくとも3ヶ月、できれば6ヶ月を見込んでおきましょう。

急いで売る場合は、売却価格を下げることになります。

実際に首都圏中古マンション・中古戸建て住宅が売却にかかった平均日数のデータです。
成約までの平均日数

東日本レインズより

レインズ登録から成約まで、5年間の平均で

  • マンション: 72.4日(約2ヶ月半)
  • 戸建て住宅: 88.8日(約3ヶ月)

実際はさらに1ヶ月半(査定〜媒介契約〜レインズ登録、成約〜引き渡し・精算)が必要。
査定から引き渡しまでの期間

つまりマンション査定から引き渡しまでの合計期間は

  • マンション:平均約4ヶ月
  • 戸建て住宅:平均約4.5ヶ月

が必要なのです。

レインズとは
不動産会社専用のデータベースで、各社がお互いの情報を共有しています。
レインズに登録することで、他社の顧客へも情報が伝わる効果があります。
国土交通省の指定流通機関である不動産流通機構が運営。

レインズについては詳しくはこちらを参考に


ハウスくんハウスくん

意外と売る期間って長いんだね。


家博士家博士

あくまで平均だから、人気がある立地や築浅の家だと、もっと短い期間で売れるけどね。

売却時期は気にする必要なし

家は3月や9月が売れやすいという話がありますが、あまり気にする必要はありません。

実際に首都圏の中古マンションの売買成約件数と価格の季節変動がこちら。

首都圏の中古マンション成約件数と価格

首都圏の中古マンション成約件数と価格

東日本レインズより

成約件数は、最大で2割程度の差はありますが、価格の変動はほとんどありません。

家の売却では、売れやすい季節を狙うよりも、あなたやご家族の都合を優先した方が良いでしょう。

引っ越した後でも売ることはできる

引っ越した後でも、家は普通に売れます。

不動産会社と媒介契約を結んで家を売りだしたけれど、家が売れる前に引越してしまった場合も問題ありません。

逆に引っ越した後の方が、内覧がしやすいメリットがあるくらいです。

例えば大手不動産会社では、ホームステージングという、家具をレイアウトすることで家の魅力を演出するサービスがあります。

ホームステージングのサービスがある不動産会社は、住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介など大手不動産会社。

これらの不動産会社に無料査定を依頼するなら、一括査定サイトのすまいValueを利用すると便利。
まとめて査定を依頼できます。

住宅ローンの支払いさえなんとかなれば、売り急がずにじっくり売った方が、高く売れます。

少々面倒なのは、売り手のあなた(又は親族など代理人)が「売買契約」と「引き渡し」の際に、現地最寄りの不動産会社へ行く必要があること。

代理人に依頼する場合は、不動産会社に聞けば委任状などの書き方を教えてくれます。

代理人について詳しくはこちら

ただ遠隔地で買い手が了承してくれた場合は、持ち回りで現地に行かず売買契約や引き渡しをすることができます。

詳しくは不動産会社の担当者に相談してみて下さい。

5.税制の優遇を活用する

家を売ると利用できる税制の優遇制度があります。

優遇制度は、

  • A.家を売って利益があった
  • B.家を売って損をした

のどちらの場合にも利用できて、

  • a.次の家を買う(買い換える)
  • b.次の家を買わない

でそれぞれ優遇制度が違います。

具体的には、家を売って利益があった場合は…

  • 1.マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除
  • 2.特定のマイホームの買換え特例

のいずれかが利用できます。

逆に家を売って損をした場合は…

  • 3.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 4.マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

のいずれかが利用できます。

注意点として、家を買い換える場合は、特例と新しい家の住宅ローン控除が併用できない場合があります。

2と4の特例と住宅ローン控除について、詳しくはこちらをお読み下さい。

家を売った時の利益の計算は、減価償却や費用を考慮する必要があります。

1と3の特例と利益の計算方法について、詳しくはこちらをお読み下さい。


ハウスくんハウスくん

税金はいろんな特例があるんだね。


家博士家博士

特例で税金がない場合も確定申告はする必要がある。
本来は税理士に依頼するのが良いんだけど、費用がかかってしまう。
税金がかからないなら、不動産会社の担当者に聞けば教えてくれるよ。

確定申告についてはこちら

国外に転勤した場合も納税義務はあり

国外に転勤した場合も、家を売って利益(譲渡所得)がある場合は納税義務があります。

1年以上前から国外に住んで「非居住者」扱いになった場合も、日本国内で得た所得は課税対象になります。

少しでも高く早く売るために

少しでも高く早く売るためには、優秀な不動産会社の担当者との出会うことが大切。

優秀な担当者と出会うことができれば、不動産の売却は8割成功したといっても良いでしょう。

優秀な不動産会社の担当者と出会うためには、複数の不動産会社に見積り査定を依頼して、担当者の話を聞き比べることが必要です。

転勤準備で忙しくても一括査定サイトを使えば簡単です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,759社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

転勤で色々大変だと思いますが、このサイトを上手く利用して、家の売却を成功させて下さい。