家イメージ
「まさの転勤… 家を買ったのに…」

まさかの転勤辞令でも、社命であれば従うしかないのがサラリーマンの宿命。

そんなサラリーマンの「せっかく買ったマイホームをどうしよう…」という悩みを解決してくれるのが、リロケーションです。

リロケーションは、転勤するサラリーマンのマイホームを、空き家にせず特別な賃貸として有効活用できる方法。

リロケーションの、メリットや注意点、主要な運営会社を分かりやすく解説します。

リロケーションとは?

リロケーションとは、転勤などによって留守となった家を賃貸として貸し出すシステム。

リロケーションという名称は、「移転」や「配置転換」を意味する英語のrelocationが由来となっています。

転勤によって留守となっている家なので、赴任期間が終了すれば戻ってきて再び住むことが前提。

そのため、賃貸契約は一定期間経過後に借地・借家関係が終了する「定期借家契約」となります。

ハウスくんハウスくん

定期借家契約って何?


家博士家博士

定期借家契約は、賃貸契約期間終了後に家を確実に明け渡してもらうことができる契約だよ。
2000年に借地借家法という法律が改正されて、定期借家契約が結べるようになったんだ。


ハウスくんハウスくん

普通の賃貸契約はダメなの?


家博士家博士

普通の賃貸契約だと、2年契約などでも入居者の意思で退去するまで更新しないといけないんだ

リロケーションの3つのメリット

リロケーションのメリットはこちら。

メリット1. 賃貸中のトラブルは管理会社にお任せできる

賃貸物件で心配なのが、トラブル発生時の対処。

通常の賃貸契約で自主管理する場合は、設備の不具合等のトラブルは大家が対応しなければなりません。

転勤や海外赴任などで遠方にいる場合、自分たちで対処するのはほぼ不可能です。

リロケーションなら、トラブルへの対処は管理会社にお任せできます

だから、貸し出している間も安心。

リロケーションと同様な方法で、賃貸管理をする不動産会社に管理を依頼する方法もあります。

しかし、個人の住宅の賃貸管理を1戸だけ任せても不動産会社の利益は少ないため、客付けなど地元の大規模大家を優先されてしまいがち。

きちんと管理してくれる不動産会社を探すのは難しいという現実があります。

メリット2. 空き家にするより家賃収入があってお得

一時的に自宅を離れるだけなので、空き家のままにしておくという選択肢もあるでしょう。

しかし、空き家のままでも固定資産税等の支払いは必要です。

ローンが残っている場合は返済も続けなければなりません。

空き家の状態では、負担ばかりが大きくなってしまうのです。

リロケーションでは、家賃収入が得られます。

家賃収入があれば、固定資産税などの支払いやローンの返済など、負担を軽くすることも可能。

「家」という資産を有効活用できるのがリロケーションなのです。

家博士家博士

空き家のままだと湿気がたまりやすく、カビなどが発生しやすくなるんだ。
人が住んでいれば、湿気やカビによる劣化を防ぐこともできるよ

ハウスくんハウスくん

空き家のままにしておくよりは、防犯でも誰か住んでいた方が安心だよね

メリット3. 帰任が早まった場合も3〜6ヶ月で保証される

定期借家契約では、原則として契約の変更ができません。

そのため、例えば契約期間が2年間のところを1年10ヶ月にするようなことは、基本的にはNGとされています。

ただし、やむを得ない事情がある場合は別。

一般的には最低でも6ヶ月前、会社によっては3ヶ月前に入居者へ通知すれば、契約解除が可能なところもあります。

会社によっても対応が異なるため、転勤や海外赴任期間が変更になる可能性がある場合は、あらかじめ管理会社と相談しておくと安心です。

リロケーションの注意点

リロケーションには注意点もあります。

注意点1. 普通に貸すより家賃が安くなる

契約期間に定めのある定期借家契約では、期間の定めがない普通借家契約と比べて家賃は安くなるのが一般的です。

どれくらい安くなるかというと、契約期間が短くなるほど値引き率も大きくなります。

具体的な値引き幅はエリアなどにより違いますが、だいたい下記の様なイメージです。

定期借家で家賃が安くなる例

  • 2年契約の場合…20~30%引き
    (周辺の家賃相場が10万円の場合、7〜8万円)
  • 3年契約の場合…10~15%引き
    (周辺の家賃相場が10万円の場合、8万5千円〜9万円)
  • 4年契約の場合…5~10%引き
    (周辺の家賃相場が10万円の場合、9万円〜9万5千円)

契約期間が短いほど借主の負担が大きくなってしまうため、家賃は低めに設定されると考えておきましょう。

注意点2. 普通に貸すより管理費が高くなる

リロケーションで賃貸に出している間は管理をお任せできますが、そのためには管理費を支払わなければなりません。

リロケーションの管理費の目安は5〜10%程度。

戸建てかマンションか、転勤先が国内か海外かなど、条件によっても変わってきます。

管理費の他に、家賃を毎月送金してもらう場合は別途手数料が必要になることもあります。

注意点3. 家が傷む

人が住むことで「建物の劣化を防げる」ともいえますが、入居者次第では逆に家が傷んでしまうことも。

そもそも、賃貸に住む人は「家をキレイに使おう」という意識が所有者ほど高くありません。

マイホームなら大事に使おうという気持ちも生まれますが、そうでなければ扱いも雑になってしまいます。

明け渡してもらった後にトラブルになる事がないよう、原状回復はどこまでやるのか?等、事前にきちんと決めておくことをおすすめします。

注意点4. 会社によっては契約期間の変更ができない

管理会社によっては、あらかじめ定められた契約期間以外、設定できないこともあります。

例えば、最低契約期間が決まっている会社。

転勤期間より最低契約期間の方が長いと、帰任後しばらくは別の賃貸住宅で暮らすなどしなければなりません。

契約期間が自由に決められるかどうか、よく確認しておく必要があります。

注意点5. 家賃保証なしの場合、空室では収入がない

入居者が見つからずに空室となった場合は、当然ながら家賃収入も得られません。

空室が続くと家賃収入はないのに、管理費の支払いだけが続くことに…

これでは空き家を有効活用するどころか、ただの負担になってしまいます。

こうした事態を避けるためには、家賃保証がある管理会社を選ぶのがポイント。

特に定期借家では入居期間が決まっている分、入居者が見つかりにくいこともあります。

会社選びの際には保証面についてもよく確認しておきましょう。

リロケーションの依頼方法

リロケーションの依頼は、遅くとも家を空ける1~2か月前までにはやっておきたいもの。

入居者募集から実際の入居までは数ヶ月かかることもあるため、転勤などが決まったらなるべく早めに動くようにしましょう。

リロケーションを依頼する際の大まかな流れは次の通り。

① リロケーション会社に相談する

② 賃料や敷金、礼金といった契約条件の打合せ

③ リロケーション会社との契約書締結

④ 入居者の募集開始

⑤ 入居者との賃貸借契約締結

⑥ 物件の引き渡し

⑦ 家賃の受取り(管理費等が差し引かれて送金される)

入居者の募集方法などは会社によっても変わります。

入居者がすぐに見つかるかどうかは、会社の腕の見せどころ!

複数のリロケーション会社から話を聞き、管理費などの費用はもちろん、入居者の募集方法なども聞き比べるようにしましょう。

リロケーションが利用できる会社

リロケーションが利用できる主な会社としては、次の3社が挙げられます。

利用できるエリアなど会社によっても異なるため、自分に合った会社を選びましょう。

リロケーション・インターナショナル

リロ
1984年に日本で初めてリロケーションサービスを始めた会社で、実績も豊富です。

取引先は大手企業を中心に法人企業が1万社以上。

入居者の多くがこうした大手企業の社員となります。

メンテナンスサービスも利用でき、全国の広いエリアで対応可能。

3ヶ月前の解約通知で、急な帰任でも安心です。

公式サイトはこちら
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 

東急住宅リース

東急住宅リース
東急リバブルなど、東急グループの賃貸住宅管理事業を統合してできた東急住宅リース。

大手不動産会社のグループ企業だけあって、安心感があります。

定期借家契約となるリロケーション以外にも、転勤を機に普通借家契約で貸して投資物件とするプランも。

関東および関西エリアで利用できます。

公式サイトはこちら
東急住宅リース

ダーウィン

ダーウィン
契約者の70%が法人企業なので、入居者のほとんどがこうした企業の社員。

対応エリアは関東および関西となります。

解約通知は3ヶ月前なので、急な帰任でも安心して自宅に帰れます。

公式サイトはこちら
ダーウィン

今は売りどき! 戻らないなら売った方がお得かも

ハウスくんハウスくん

転勤が決まったらリロケーションを使わない手はない気がしてきたよ

家博士家博士

確実に戻る予定があるなら、リロケーションは有効だよ。
ただし、戻らない可能性が高いのであれば、リロケーションよりも売却の方がお得。
合わせて今の売却価格を確認した方が良いね。



せっかく購入したマイホームだから、できることなら手放したくはない…

そう考える気持ちも分かります。

しかし、戻ってくるかどうかはっきりしない場合は、思い切って売却するのも一つの方法。

というのも、今はマンションも戸建ても価格が上がっていて、まさに家の売り時なのです。

「手放すのはもったいない」と思って賃貸に出している間にも、家の価値はどんどん下がっていきます。

数年後に「結局戻らなかったから売却しよう」と思ったときには、価格がグッと下がっている可能性も十分あるのです。

将来売るくらいなら、今売った方がお得。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼して、家の価格を知るところから始めてみませんか。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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