「転勤で家を貸すならリロケーションが良い？ 注意点は？」
転勤でリロケーションを利用するか、お悩みですね。
家を買ったのに転勤になった…、家を売るか貸すか…。
家を貸すのは大変そうだけど、リロケーションならどうなの？
本当の注意点とポイントを知りたい…。
そんなあなたに、リロケーションの注意点と知識をまとめました。
リロケーションは、特殊な賃貸なので、戻る予定が確実な転勤に最適。
しかし戻る予定が分からない転勤では、リロケーションの注意点も知ってから判断した方が良いでしょう。
この記事では、リロケーションのメリットと注意点、そして依頼方法と主要な会社を解説します。
あなたとご家族に最適な選択肢を選び、幸せで満足できる生活を手に入れるために、この記事がお役に立てば幸いです。
リロケーションは留守宅を期間限定で貸すサービス
リロケーションとは、転勤などによって留守となった家を、賃貸として期間限定で貸し出すサービス。
リロケーションという名称は、「移転」や「配置転換」を意味する英語Relocationが由来となっています。
戻る予定が確実な転勤に向いている
リロケーションは、戻る予定が確実な転勤に向いています。
なぜならリロケーションは、期間限定で貸す代わりに、家賃が普通より安くなってしまうため。
ハウスくんなんでリロケーションは家賃収入が安くなるの？
家博士リロケーションでは、賃貸契約の種類が違うんだ。
リロケーションは定期借家契約
リロケーションの賃貸契約は、『定期借家契約』という特殊な契約。
定期借家契約は、2000年の借地借家法改正で始まった新しい契約です。
定期借家契約のメリットは、賃貸契約の期間が終わったら、確実に家を明け渡してもらえること。
その代わりに、家賃が相場より安くなってしまいます。
【参考】国土交通省・定期建物賃貸借
ハウスくん普通の賃貸契約ではダメなの？
家博士普通の賃貸契約だと、入居者の意思で退去するまで明け渡してもらえないんだ。
普通の賃貸契約は、オーナー都合で家を明け渡してもらえない
普通の賃貸契約では、入居者の意思が優先されるため、オーナーの都合で家を明け渡してもらえません。
なぜなら借地借家法によって、入居者（賃借人）は手厚く保護されているため。
契約期間を2年などにしても、入居者が希望すれば必ず更新されます。
契約の特約に追記しても、入居者に不利な項目は全て無効（借地借家法第30条）。
戻る予定があるなら、普通の賃貸契約でなく、リロケーションなどの定期借家契約を使いましょう
ハウスくん戻る予定が分からなければ、普通の賃貸が良いの？
家博士戻る予定がない転勤なら、まず売却を検討した方が良いね。
戻る予定がない転勤なら売却を検討する
もし戻る予定が分からない転勤なら、まず売却を考えた方が良いでしょう。
なぜならリロケーションでは家賃が安く、賃しても利益が少ないため。
また普通の賃貸だと、いつ明け渡してもらえるか分かりません。
かといって賃貸中で売却すると、投資物件になり価格が安くなってしまいます。
さらに売却を先延ばしにすると、今の売りどきを逃し、さらに築年数が古くなる分だけ不動産価格が安くなる恐れがあります。
家博士そもそも住宅ローンが残る家を貸すと4つのリスクがある。
住宅ローンが残っている家を貸す4つのリスク
住宅ローンが残っている家を賃貸に出すと、次の4つのリスクがあります。
- （空室で家賃収入が無いと）、ローン支払いなど支出が手出しになるリスク
- （金融機関に無断で賃貸すると）、ローン規約違反で一括返済を求められるリスク
- （金融機関に住宅ローン継続が認めらないと）、金利が高いアパートローンに借り換えになるリスク
- （次の家を購入する予定だと）、次の家の住宅ローンが借りられないリスク
賃貸に出すなら、事前に住宅ローンを借りている金融機関に必ず相談しましょう。
金融機関に無断で賃貸に出すと、規約違反でトラブルになる恐れがあります。
詳しくは、こちらの記事を合わせてお読み下さい。
ハウスくん住宅ローンが残っている家は、賃貸じゃなく売却した方が良いんだね。
家博士今は不動産価格が高騰しているから、売却には良いタイミングだよ。
今は不動産価格が高騰している
今は不動産価格が高騰していて、家を売るには良いタイミングです。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。
マンションは、約8年で52％も値上がりしています。
戸建ては上昇していないように見えますが、これは都市部の上昇を、地方の値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
また今後は新型コロナショックにより不動産価格の下落も心配です。
今後の方針を考えるために、まず今の家の価格を確認してみると良いでしょう。
家の価格を確認するためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選び、無料査定を依頼します。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
必ず戻る転勤では、リロケーションを検討する価値があります。
リロケーションのメリットと注意点を整理しましょう。
リロケーションの4つのメリット
リロケーションのメリットはこちら。
メリット1. 賃貸中のトラブルは管理会社にお任せできる
リロケーションでは、賃貸中のトラブルの対処を管理会社にお任せできます。
なぜならリロケーション会社は、オーナーが遠方に居る前提で動いてくれるため。
転勤や海外赴任で遠方にいる人が、トラブルに対処するのは大変です。
- 入居者から現状を確認
- 業者を探して修理を手配
- 入居者と業者の日程を調整
- 当日の修理で分かった交換部品や新品入替などの費用確認と承認
- 再度入居者と業者の日程を調整
- 最終的な支払い
ハウスくんエアコンの修理だけで、こんなに大変なんだね。
家博士リロケーションでなく普通に賃貸に出しても、管理会社を使えば同じ様に手配してくれる。でもサービスの質に差があるよ。
普通の賃貸だと管理会社の質にバラツキがある
リロケーションと同じ様に、不動産会社に管理を依頼する方法もあります。
しかし個人で住宅の賃貸管理を任せても、不動産会社からは適当に扱われがちです。
なぜなら1戸だけの管理では、不動産会社の利益はほとんど無いため。
不動産会社は、1戸だけの大家より、数百戸の管理を任せてくれる大規模大家を優先します。
例えば空室が続き心配になって連絡しても、折返しの返事がない。
また適当な管理会社だと、勝手に修理を済ませて、後から高額な費用を請求することも。
管理会社の当たり外れは大きく、きちんと管理してくれる不動産会社を見つけるのは簡単ではありません。
メリット2. 空き家にするより家賃収入があってお得
リロケーションは、空き家にするより家賃収入がありお得です。
空き家のままでは、負担ばかりが大きくなってしまうことに。
空き家のままでも次のような支払いは必要です。
- 固定資産税・都市計画税
- 修理や補修・草木の手入れなど
- （住宅ローンがあれば）住宅ローン返済
- （マンションでは）管理費・修繕積立金
- 電気・ガス・水道の基本料金
- 空き家管理の費用又は、定期的に見に行く交通費
リロケーションの家賃収入があれば、これら支払いやローンの返済などに充てることができます。
メリット3. 空き家を管理する手間がかからない
リロケーションは、空き家で必要な『管理の手間』がかかりません。
空き家にしていると、次のような心配があります。
- 締め切ることでカビやダニなどが発生する
- シロアリ被害で家の建て替えが必要になる
- イタチ・テン・犬・猫による糞害の恐れ
- 放火や不法侵入、不法投棄の恐れ
- 庭の草木の手入れ
- 台風や大雨で家に被害がある恐れ
- 外壁や瓦などが強風で飛び、通行人が怪我をする恐れ
ハウスくん最近は台風被害も多いから、色々心配だね。
家博士空き家を巡回するサービスもあるけど、月1〜2万円で月1回点検してくれるだけなんだ。
メリット4. 帰任が早まっても3〜6ヶ月で保証される
リロケーションでは、（リロケーション会社によりますが）帰任が早まった場合に3〜6ヶ月で入居が保証されます。
普通の賃貸契約だと、入居者が自分の意思で退去するまで、5年でも10年でも待つしかありませんでした。
定期借家契約なら、契約期間が終了すれば大家の意思で退去できますが、契約期間中は待つしかありません。
例えば契約期間が2年間を、途中で1年10ヶ月に変更はできません。
ただしリロケーション会社によって条件が違うので、契約前に確認しましょう。
ハウスくんリロケーションは便利だね。
家博士ただし注意点もあるよ。
リロケーションの5つの注意点
リロケーションには次の5つの注意点があります。
注意点1. （普通に貸すより）家賃が安くなる
リロケーションでは、普通借家契約と比べて家賃は安くなります。
なぜならリロケーションは、住める期間が決まっている定期借家契約になり、入居者に避けられるため。
契約期間が短いほど入居者には敬遠され、家賃は安くなります。
具体的な値引き幅はエリアなどにより違いますが、だいたい下記の様なイメージです。
定期借家で家賃が安くなる例
- 2年契約の場合…20〜30%引き
（周辺の家賃相場が10万円の場合、7〜8万円） - 3年契約の場合…10〜15%引き
（周辺の家賃相場が10万円の場合、8万5千円〜9万円） - 4年契約の場合…5〜10%引き
（周辺の家賃相場が10万円の場合、9万円〜9万5千円）
ハウスくん2年だと2〜3割か、結構安くなるんだね。
家博士安くなるだけじゃなく、管理費の支払いも増えるよ
注意点2. （普通に貸すより）管理費が高くなる
リロケーションでは、普通の賃貸より管理費が高くなります。
普通の賃貸は、管理費が家賃収入の0〜3％程度。
リロケーションでは、管理費の目安が5〜10%程度。
戸建てかマンションか、転勤先が国内か海外かなど、条件によって違います。
また家賃を毎月送金してもらう振込手数料（法人だと約千円弱）が必要な会社もあります。
契約する前に、手数料などの費用の詳細を確認しましょう。
注意点3. 家が傷む
リロケーションでは、入居者次第で家が傷んでしまうことも。
賃貸に住む人は「家をキレイに使おう」という意識が所有者ほど高くありません。
丁寧に住んでくれても、人が生活するとどうしても多少の傷や劣化はあります。
退去時に現状復旧費用を請求することも、年々難しくなってきました。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）
東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（改訂版）」
でもオーナーが負担することが記載されています。
退去時の現状復旧で数ヶ月分の家賃収入が消えてしまいます。
注意点4. （会社によっては）契約期間が変更できない
管理会社によっては、あらかじめ定められた契約期間が変更できません。
例えば、最低契約期間が決まっている会社。
転勤期間より最低契約期間の方が長いと、帰任後しばらくは別の賃貸住宅で暮らすことになってしまいます。
注意点5. （サブリース以外では）空室リスクがある
リロケーションに出しても、入居者が見つからずに空室の間は、家賃収入が無く、管理費の支払いだけ続くことに…
これでは空き家を有効活用するどころか、ただの負担になってしまいます。
特に定期借家は、入居期間が決まっているため、家賃を下げても入居者が見つかりにくい問題があります。
ハウスくんじゃあ、サブリース契約なら良いの？
家博士サブリースは家賃がさらに安くなるよ
空室リスクを避けるためには、サブリース契約を選ぶ方法もあります。
貸主（サブリース業者）が建物の所有者（オーナー）から借りた物件を入居者に貸す、いわゆる「転貸借」する契約のこと。
空室でも、オーナーに家賃が払われる代わりに、家賃は2〜3割安くなります。
【参考】国土交通省・サブリース住宅標準契約書』について
しかしサブリース契約の家賃は、定期借家よりさらに2〜3割安くなり、相場の半値以下になることも。
入居者が退去した後の現状復旧費用を含めると、元が取れない恐れもあります。
現状復旧費用の目安を確認して、賃貸の収支をシミュレーションした方が良いでしょう。
以上、リロケーションのメリットと注意点を解説しました。
次にリロケーションを利用する場合の依頼方法です。
リロケーションの依頼方法
リロケーションの依頼は、遅くとも家を空ける1〜2か月前までには済ませたいもの。
入居者募集から実際の入居までは数ヶ月かかることもあるため、転勤が決まったらなるべく早めに動きましょう。
リロケーションを依頼する際の大まかな流れは次の通り。
② 賃料や敷金、礼金といった契約条件の打合せ
③ リロケーション会社との契約書締結
④ 入居者の募集開始
⑤ 入居者との賃貸借契約締結
⑥ 物件の引き渡し
⑦ 家賃の受取り（管理費等が差し引かれて送金される）
入居者の募集方法などは会社によっても変わります。
入居者がすぐに見つかるかどうかは、会社の腕の見せどころ。
複数のリロケーション会社から話を聞き、管理費などの費用はもちろん、入居者の募集方法なども聞き比べるようにしましょう。
具体的にリロケーションを利用できる会社を紹介します。
リロケーションが利用できる会社
リロケーションが利用できる主な会社は、次の3社があります。
リロケーション・インターナショナル
1984年に日本で初めてリロケーションサービスを始めた会社で、実績も豊富です。
取引先は大手企業を中心に法人企業が1万社以上。
入居者の多くがこうした大手企業の社員となります。
メンテナンスサービスも利用でき、全国の広いエリアで対応可能。
3ヶ月前の解約通知で、急な帰任でも安心です。
公式サイトはこちら
⇒リロの留守宅管理
東急住宅リース
東急リバブルなど、東急グループの賃貸住宅管理事業を統合してできた東急住宅リース。
大手不動産会社のグループ企業だけあって、安心感があります。
定期借家契約となるリロケーション以外にも、転勤を機に普通借家契約で貸して投資物件とするプランも。
関東および関西エリアで利用できます。
公式サイトはこちら
⇒東急住宅リース
ダーウィン
契約者の70%が法人企業なので、入居者のほとんどがこうした企業の社員。
対応エリアは関東および関西となります。
解約通知は3ヶ月前なので、急な帰任でも安心して自宅に帰れます。
公式サイトはこちら
⇒ダーウィン
マンションなら一括査定サイトもある
マンションでは、複数の不動産会社へ賃料の査定を依頼できる一括査定サイトが便利です。
まとめ
ここまで『リロケーションは転勤に最適？ 失敗しないために知っておきたい注意点とは』として解説してきました。
リロケーションは、戻る予定が確実な転勤に最適な選択肢です。
ただしリロケーション会社によって条件が違うので、複数の会社に話を聴き比べて選びましょう。
一方で、もし戻る予定がない転勤であれば、まず売却を考えてみるのはいかがでしょうか。
普通の賃貸という選択肢もありますが、デメリットも多いのでよく比較してから決断した方が良いでしょう。
あなたとご家族の幸せに最適な家の選択肢が見つかり、転勤が成功されることを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
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