家イメージ
「転勤で家を貸すならリロケーションが良いの? 注意点はないの?」

転勤でリロケーションを利用するか、お悩みでしょうか?

家を買ったのに転勤になった…、家を売るか貸すか…。
家を貸すのは大変そうだけど、リロケーションならどうなの?
本当の注意点とポイントを知りたい…。

そんなあなたに、リロケーションの注意点と知識をまとめました。

リロケーションは、ある条件の転勤には向いています。

しかしよく分からずにリロケーションを利用すると失敗して後悔するおそれも。

この記事は、リロケーションのメリットと注意点を解説します。

またリロケーションの依頼方法と主要な会社を紹介。

さらに今の不動産市況からリロケーション以外の選択肢についても解説します。

あなたとご家族に最適な選択肢を選び、幸せで満足できる生活を手に入れるために、この記事がお役に立てば幸いです。

リロケーションは留守宅を期間限定で貸すサービス

賃貸に出すイメージ
リロケーションとは、転勤などによって留守となった家を、賃貸として期間限定で貸し出すサービス。

リロケーションという名称は、「移転」や「配置転換」を意味する英語のrelocationが由来となっています。

転勤によって留守となっている家なので、赴任期間が終了すれば戻ってきて再び住むことが前提。

そのため、賃貸契約は一定期間経過後に借地・借家関係が終了する「定期借家契約」となります。

ハウスくんハウスくん

定期借家契約って何?


家博士家博士

定期借家契約は、賃貸契約期間終了後に家を確実に明け渡してもらうことができる契約だよ。
2000年に借地借家法という法律が改正されて、定期借家契約が結べるようになったんだ。


ハウスくんハウスくん

普通の賃貸契約はダメなの?


家博士家博士

普通の賃貸契約だと、2年契約などでも入居者の意思で退去するまで更新しないといけないんだ

リロケーションの4つのメリット

リロケーションのメリットはこちら。

メリット1. 賃貸中のトラブルは管理会社にお任せできる

不動産会社の営業イメージ
リロケーションでは、トラブルの対処を管理会社に安心してお任せできます。

なぜならリロケーション会社は、オーナーが遠方に居る前提で動いてくれるため。

転勤や海外赴任で遠方にいる場合、自分で対処するのはほぼ不可能です。

例)エアコンが壊れた場合の対応

  1. 入居者から現状を確認
  2. 業者を探して修理を手配
  3. 入居者と業者の日程を調整
  4. 当日の修理で分かった交換部品や新品入替などの費用確認と承認
  5. 再度入居者と業者の日程を調整
  6. 最終的な支払い

ハウスくんハウスくん

エアコンの修理だけで、こんなに大変なんだね。


家博士家博士

リロケーションでなく普通に賃貸に出す場合、管理会社を使えば手配してくれるけど、サービスの質には差があるよ。

普通の賃貸だと管理会社の質にバラツキがある

リロケーションと同様な方法で、賃貸管理をする不動産会社に管理を依頼する方法もあります。

しかし、個人の住宅の賃貸管理を1戸だけ任せても不動産会社の利益は少ないため、他の大規模大家を優先されてしまいがち。

例えば空室が続き心配になって連絡しても、折返しの返事がもらえない様な扱いです。

また適当な管理会社だと、勝手に修理を済ませて、後から高額な費用を請求したりする場合も。

きちんと管理してくれる不動産会社を探すのは、意外と難しいのが現実です。

メリット2. 空き家にするより家賃収入があってお得

家賃収入イメージ
リロケーションを利用すれば、空き家にするより家賃収入がありお得です。

空き家のままでも次のような支払いは必要です。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 修理や補修・草木の手入れなど
  • (住宅ローンがあれば)住宅ローン返済
  • (マンションでは)管理費・修繕積立金
  • 電気・ガス・水道の基本料金
  • 空き家管理の費用又は、定期的に見に行く交通費

空き家の状態では、負担ばかりが大きくなってしまうのです。

リロケーションの家賃収入があれば、これら支払いやローンの返済など、負担を軽くすることも可能。

「家」という資産を有効活用できるのがリロケーションなのです。

メリット3. 空き家を管理する手間がかからない

空き家イメージ
リロケーションで家を貸すことで、空き家にしていると必要な『管理の手間』がかかりません。

空き家にしていると、次のような心配があります。

  • 締め切ることでカビやダニなどが発生する
  • シロアリ被害で家の建て替えが必要になる
  • イタチ・テン・犬・猫による糞害の恐れ
  • 放火や不法侵入、不法投棄の恐れ
  • 庭の草木の手入れ
  • 台風や大雨で家に被害がある恐れ
  • 外壁や瓦などが強風で飛び、通行人が怪我をする恐れ

ハウスくんハウスくん

最近は台風被害も多いから、色々心配だね。


家博士家博士

空き家を巡回してもらうサービスもあるけど、月1〜2万円かかり月に1回点検してくれるだけなんだ。

メリット4. 帰任が早まった場合も3〜6ヶ月で保証される

スケジュールイメージ
リロケーションでは、(リロケーション会社によりますが)帰任が早まった場合に3〜6ヶ月で入居が保証されます。

普通の賃貸契約だと、入居者が自分の意思で退去するまで、5年でも10年でも待つしかありませんでした。

定期借家契約なら、契約期間が終了すれば大家の意思で退去できますが、契約期間中は待つしかありません。

例えば契約期間が2年間を、途中で1年10ヶ月に変更はできません。

ただしリロケーション会社によって条件が違うので、契約前に確認しましょう。

ハウスくんハウスくん

リロケーションは便利だね。


家博士家博士

ただし注意点もあるよ。

リロケーションの5つの注意点

リロケーションには次の5つの注意点があります。

注意点1. 普通に貸すより家賃が安くなる

安くなるイメージ
リロケーションでは、普通借家契約と比べて家賃は安くなります。

なぜならリロケーションは、住める期間が決まっている定期借家契約になり、入居者に避けられるため。

契約期間が短いほど入居者には敬遠され、家賃は安くなります。

具体的な値引き幅はエリアなどにより違いますが、だいたい下記の様なイメージです。

定期借家で家賃が安くなる例

  • 2年契約の場合…20〜30%引き
    (周辺の家賃相場が10万円の場合、7〜8万円)
  • 3年契約の場合…10〜15%引き
    (周辺の家賃相場が10万円の場合、8万5千円〜9万円)
  • 4年契約の場合…5〜10%引き
    (周辺の家賃相場が10万円の場合、9万円〜9万5千円)

ハウスくんハウスくん

2年だと2〜3割か、結構安くなるんだね。


家博士家博士

安くなるだけじゃなく、管理費の支払いも増えるよ

注意点2. 普通に貸すより管理費が高くなる

費用イメージ
リロケーションでは、普通の賃貸より管理費が高くなります。

リロケーションの管理費の目安は5〜10%程度。

普通の賃貸では、0〜3%程度です。

さらにリロケーションでは、戸建てかマンションか、転勤先が国内か海外かなど、条件によっても変わってきます。

また管理費の他に、家賃を毎月送金してもらう場合は別途手数料が必要になることもあります。

注意点3. 家が傷む

リフォームイメージ
リロケーションでは、入居者次第では家が傷んでしまうことも。

賃貸に住む人は「家をキレイに使おう」という意識が所有者ほど高くありません。

丁寧に住んでくれても、人が生活するとどうしても多少の傷や劣化はあります。

退去時に現状復旧費用を請求できるのでは?と思うかもしれませんが、法律ではほとんどできません。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)
東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン(改訂版)」
でもオーナーが負担することが記載されています。

注意点4. 会社によっては契約期間の変更ができない

変更できないイメージ
管理会社によっては、あらかじめ定められた契約期間以外、設定できないこともあります。

例えば、最低契約期間が決まっている会社。

転勤期間より最低契約期間の方が長いと、帰任後しばらくは別の賃貸住宅で暮らすなどしなければなりません。

契約期間が自由に決められるかどうか、よく確認しておく必要があります。

注意点5. 家賃保証なしの場合、空室では収入がない

空室リスクイメージ
入居者が見つからずに空室となった場合は、当然ながら家賃収入も得られません。

空室が続くと家賃収入はないのに、管理費の支払いだけが続くことに…

これでは空き家を有効活用するどころか、ただの負担になってしまいます。

こうした事態を避けるためには、家賃保証がある管理会社を選ぶのがポイント。

特に定期借家では入居期間が決まっている分、入居者が見つかりにくいこともあります。

会社選びの際には保証面についてもよく確認しておきましょう。

リロケーションの依頼方法

リロケーションの依頼は、遅くとも家を空ける1~2か月前までにはやっておきたいもの。

入居者募集から実際の入居までは数ヶ月かかることもあるため、転勤などが決まったらなるべく早めに動くようにしましょう。

リロケーションを依頼する際の大まかな流れは次の通り。

① リロケーション会社に相談する

② 賃料や敷金、礼金といった契約条件の打合せ

③ リロケーション会社との契約書締結

④ 入居者の募集開始

⑤ 入居者との賃貸借契約締結

⑥ 物件の引き渡し

⑦ 家賃の受取り(管理費等が差し引かれて送金される)

入居者の募集方法などは会社によっても変わります。

入居者がすぐに見つかるかどうかは、会社の腕の見せどころ!

複数のリロケーション会社から話を聞き、管理費などの費用はもちろん、入居者の募集方法なども聞き比べるようにしましょう。

リロケーションが利用できる会社

リロケーションが利用できる主な会社としては、次の3社が挙げられます。

利用できるエリアなど会社によっても異なるため、自分に合った会社を選びましょう。

リロケーション・インターナショナル

リロ
1984年に日本で初めてリロケーションサービスを始めた会社で、実績も豊富です。

取引先は大手企業を中心に法人企業が1万社以上。

入居者の多くがこうした大手企業の社員となります。

メンテナンスサービスも利用でき、全国の広いエリアで対応可能。

3ヶ月前の解約通知で、急な帰任でも安心です。

公式サイトはこちら
リロの留守宅管理

東急住宅リース

東急住宅リース
東急リバブルなど、東急グループの賃貸住宅管理事業を統合してできた東急住宅リース。

大手不動産会社のグループ企業だけあって、安心感があります。

定期借家契約となるリロケーション以外にも、転勤を機に普通借家契約で貸して投資物件とするプランも。

関東および関西エリアで利用できます。

公式サイトはこちら
東急住宅リース

ダーウィン

ダーウィン
契約者の70%が法人企業なので、入居者のほとんどがこうした企業の社員。

対応エリアは関東および関西となります。

解約通知は3ヶ月前なので、急な帰任でも安心して自宅に帰れます。

公式サイトはこちら
ダーウィン

マンションなら一括査定サイトもある

マンションでは、複数の不動産会社へ賃料の査定を依頼できる一括査定サイトが便利です。

一括査定サイト

こちらから査定を依頼できます
マンション貸す.com 無料査定申込

戻る予定が確実ならリロケーションは選択肢の一つ

もし確実に戻る予定がある転勤なら、リロケーションは選択肢の一つです。

しかし、戻らない可能性が高いのであれば、リロケーションだけでなく売却も考えたほうが良いでしょう。

今は不動産価格が高騰している

今はマンションも戸建ても価格が上がっていて、家を売るには良いタイミングです。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年3月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

マンションは、この約7年で45%も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

今後の方針を考えるためには、まず今の家の価格を確認してみると良いでしょう。

家の価格を確認するためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選び、無料査定を依頼します。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたとご家族の幸せに最適な家の選択肢が見つかり、転勤が成功されることを、心よりお祈りしております!