「戸建ての査定前に、何をすればいい？ 査定で何を見られる？」
一戸建ての査定について、お悩みですね。
この記事では、戸建て査定前に知っておきたい知識をまとめました。
あなたが一戸建ての査定を安心して利用でき、売却成功までスムーズに進めるために、この記事がお役に立てば幸いです。
一戸建て査定の3つのポイント
まず一戸建ての査定で知っておきたいポイントは次の3つ。
それぞれ解説します。
ポイント1. 査定価格は3ヶ月で売れる予想価格
不動産会社は、基本的に3ヶ月程度で売れると予想される価格を査定します。
3ヶ月という期間は、売主が不動産会社へ売却を依頼する「
つまり不動産会社の査定価格は「当社と契約したら、この価格で契約期間中に売りますよ」という価格になります。
ただしあくまで予想価格にすぎない
不動産会社の査定価格は、あくまで売れるであろう予想価格で、その査定価格で売れると不動産会社が保証するものではありません。
査定価格はあくまで目安なので、計画を立てるときはある程度の幅を見ておきましょう。
特に一戸建ては、マンションに比べると買主が少ないエリアもあるため、適正価格で売り出しても3ヶ月以上かかる恐れがあります。
ハウス 売れにくいエリアだと、時間がかかるのか。
普通はどのくらいの期間で売れるの？
家博士 一戸建てだと平均で約2.5ヶ月〜3ヶ月だね。
一戸建ての平均成約期間は約3ヶ月
一戸建ての平均成約期間は、
- 首都圏（2023年）： 83.3日
- 近畿圏（2020年）： 91.7日
ただし売却の前後にさらに約1.5ヶ月かかるので、全体では約4.5ヶ月かかります。
一戸建ての平均売却期間
（首都圏・近畿圏）
今はコロナで競合が減って早く売れる
今はコロナの影響で売り出す競合が減っているため、成約日数が短くなっています。
平均成約日数の推移（首都圏）
ハウス コロナで早く売れても、4ヶ月〜4.5ヶ月もかかるのか。
家博士 あくまで平均だから、人気のエリアは数日で売れることもある。
どうしても急ぐなら、安く売り出すか、買取を使う方法もあるよ。
急ぐなら値下げ・買取・買取保証
相場より1割程度値下げすれば早く売れる
もしどうしても一戸建ての売却を急ぐなら、まず値下げして普通に仲介で売り出します。
目安として査定価格より1割程度値下げすれば、ある程度売れやすいエリアなら、3ヶ月以内に売れる可能性が高いでしょう。
最短なら買取だが、相場より2割以上安くなる
3ヶ月も待てないなら、不動産会社に「買取」をお願いすることに。
ただし買取は最短1週間程度で売れますが、相場より2割以上安くなるのが大きなデメリット。
買取では、業者が相場価格で転売し差額を利益にするため、相場より2割以上安くなるのです。
よほど事情がないかぎり、買取でなく普通に仲介で売る方が良いでしょう。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
期間限定で売る買取保証（売却保証）
もしどうしても売れ残りが不安なら期間限定で売る買取保証もあります。
買取保証は一定期間だけ仲介で普通に売り、売れなければ査定価格の90％などで不動産会社が買取るもの。
仲介期間中は高値で売り出せることがメリットです。
ただし買取保証はどんな物件でも使えるわけでなく、普通に売り出して3ヶ月以内に売れそうな物件しか使えません。
万が一の売れ残りに備える保険だと思ったほうが良いでしょう。
実際に例えば野村の仲介＋では、買取保証（買換保証）で売り出して買取した例は、過去10年間でゼロ。（2022年10月現在）
また大手の三井のリハウスと住友不動産販売は買取保証を中止しています。
買取保証について、詳しくはこちらで解説しています。
不動産会社の買取保証（売却保証）は期間限定で家を売り出すもので、売れ残る心配がありません。ただし注意点もあります。買取保証の5つの注意点、代表的な不動産会社と選び方を解説します。
ハウス 結局、仲介で価格を調整するのが現実的だね。
家博士 売却力のある不動産会社を選んで、反響をみながら価格を調整すれば、そこまで大きく値下げしなくても売れるよ。
ポイント2. 一戸建ては訪問査定が基本
不動産会社の査定方法には、次の2つがあります。
不動産会社の査定方法
- 1. 簡易査定（机上査定）
- 住所や築年数、登記簿などのデータだけで、一戸建ての概算価格を査定する方法。
- 2. 訪問査定（現場査定）←こちらを選ぶ
- 簡易査定に加えて、現地で建物の状態や立地などを確認して価格を査定する方法
一戸建てを正確に査定するためには、訪問査定を選びましょう。
ハウス なんで一戸建ては訪問査定なの？
家博士 マンションと違って、現地を見ないと正確に査定できないからだよ。
一戸建ては現地を見ないと正確な査定はできない
一戸建ては現地を見ないと正確な査定ができません。
なぜならマンションと違って現地を確認しないと分からないことが多いため、
マンションは同じマンション内や近隣の成約価格からほぼ正確に査定できますが、一戸建てはそれぞれ条件が全く違います。
一戸建ての査定に影響するものとして具体的には
- 建物のグレードと傷みの状態
- リフォームの有無とグレード
- 敷地の形状
- 前面道路の幅員と接道
- 崖地、法地、擁壁の有無と高さ
- 採光、通風、臭気、騒音、振動の状況
- 嫌悪施設（高圧線など）
- 街並み、雰囲気
などなど。
訪問査定では、不動産会社に色々質問されますが、このヒアリング内容も査定価格に反映されます。
一戸建ての査定では、現地を見て、オーナーにヒアリングして、ようやく正確な査定ができるのです。
ハウス でも不動産会社が家に来るのは、なんか面倒だなぁ。
家博士 もちろん売却の予定があることが前提だよ。
売る予定なら訪問査定で話を聞いて、本当に信頼できそうか不動産会社を審査した方が良いからね。
訪問査定で不動産会社を審査する
一戸建ての訪問査定では、売主として不動産会社を審査するつもりで対応しましょう。
一戸建ての売却では、売却を依頼する不動産会社によって、売却の成否が8割決まります。
もし一戸建ての売却が苦手だったり、悪質な不動産会社に売却を依頼すると、相場より3割〜5割安くなってしまう恐れも。
担当者にも当たり外れがあるので、直接話しを聞いて、信頼できると確信してから売却を依頼しましょう。
ハウス でも話を聞いて、信頼できそうか見分けられるかな。
家博士 詳しくは後で解説するけど、できれば3社以上に査定を依頼して話を聴き比べよう。
比較すれば違いがよく分かるので、信頼できそうな会社が選べるよ。
ポイント3. 査定価格は不動産会社によって違う
一戸建ての査定はプロでも難しい
戸建ての査定価格は、不動産会社によって違います。
なぜなら戸建ての査定は難しく、さらに不動産会社や担当者個人の能力差で査定価格が異なるため。
ハウス でもプロなんだから、ある程度正確だよね？
家博士 マンションならともかく、一戸建てはプロでも正確な査定が難しいんだ
一戸建ての査定価格は、不動産会社によって差が出やすく、時には数百万円の差になるケースもあります。
複数（3社〜6社）に査定を依頼するのが基本
正確な査定価格を知るためには、複数（3〜6社）程度の不動産会社へ査定を依頼しましょう。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると簡単です。
主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
査定価格の相場は、各社の平均か、または信頼できそうな不動産会社の査定価格を使うと良いでしょう。
ハウス 一番高い査定価格じゃダメなの？
家博士 話を聴き比べて信頼できそうなら良いけど、ただ高いだけの査定定価格は怪しいと考えたほうが良いね。
高額な査定価格だけで不動産会社を選ぶと、なかなか家が売れずに時間だけが経ち、結局値下げして売る結果になりかねません。
わざと高い査定価格を出す不動産会社に注意
不動産会社の中には、ごく一部ですが他社より目立つために、相場より明らかに高い査定価格を提示する悪質な会社があります。
ハウス 相場より高い査定価格で契約しても、売れないんじゃないの？
家博士 数カ月後に売り主へ値下げの提案をして、結局相場以下の価格で売るつもりなんだ。
でもそんな悪質な不動産会社を見抜く裏技があるよ。
悪質な不動産会社を見抜く裏技
悪質な不動産会社を見抜く裏技として、「買取と仲介（普通の売買）の両方で査定を依頼する」という方法があります。
なぜなら悪質な不動産会社は、買取価格がそのままで、仲介価格だけが高くなるため。
買取では、自社（または提携先）が買い取るため、相場より2割以上安くなります。
一方、仲介（普通の売買）では、あくまで予想価格なのでライバルより目立つために高く査定することに。
つまり買取と仲介の査定価格の差が大きすぎる不動産会社は、怪しいと考えられます。
ハウス 確かに買取で1,000万円なのに、仲介で2,000万円とか怪しいね。
ここまで一戸建て査定の3つのポイントを解説しました。
家博士 次に査定前の注意点「余計なお金をかけない」ってことだけ知っておこう。
査定前に余計なお金はかけない
戸建ての査定前に、査定価格を上げる目的で費用をかけない方が良いでしょう。
なぜなら多くの場合、かけた費用を売却価格に上乗せできず、トータルで損するため。
査定価格を上げる目的で費用をかける場合は、先に不動産会社に意見を聞く方が確実です。
エリアで売却実績が豊富な不動産会社なら、高く売るために効果的な費用のかけ方を知っています。
国交省の調査でもリフォームは損
国土交通省の調査でも、個人が売り主の中古住宅では、リフォームをするとトータルで損をすることが分かっています。
特に高額なリフォーム費用は、売却価格に上乗せすることが難しいため、基本的にしない方が良いでしょう。
ただしリフォームでも、部分的な補修や、壁紙の張替えなど、目安として30万円以内の小規模なものは有効な場合も。
不動産会社に実際に見てもらい、意見を聞いてから最低限のリフォームをするのが良いでしょう。
家を売る前にリフォームは必要？ 売却前のリフォームについて、国土交通省の調査結果から検証します。
ハウス でも最近はリノベーションが流行っているから、リフォームしたら良さそうだけど
家博士 リノベーション物件は、買取再販業者が相場より安く買い取って、安いリフォーム単価で工事しているから利益が出せるんだ。
外壁塗装・屋根防水も同じ
外壁塗装・屋根防水は、内装リフォームに比べると売却価格に上乗せできる可能性は高くなります。
ただし築年数が古いと買主が建物を建て替えるケースもあるため、やはり不動産会社の意見を聞いた方がよいでしょう。
家の売却前に外壁塗装すべきか、間違えず正しく判断する方法について解説します。また外壁塗装が成功しやすい3つの理由、外壁塗装する場合の2つの注意点についてもまとめました。
解体すると売れなくなる土地もある
建物を解体すると、最悪の場合は土地を売れなくなる恐れもがあるので要注意。
建物を解体する前に、必ず複数の不動産会社に意見を聞きましょう。
解体のリスクとして次があります。
- 再建築不可で、解体すると土地が売れなくなる。
- 既存不適格やセットバックで、解体すると狭い家しか建てられない
- 2m以上の擁壁があると、建て替えに擁壁の再築が必要になり、売れなくなる恐れも
古い家を売る方法には8つあります。特に迷いがちな「解体するか」は３つの条件で判断しましょう。特殊な方法やテクニックも解説しました。
ハウス 建物を解体すると、売れなくなる場合があるんだ！
家博士 土地の接道が2m未満など、再建築不可の土地だと売れなくなるよ
掃除は査定に影響しない
掃除は査定に影響しないので、専門業者のホームクリーニングなども不要です。
不動産会社が査定で評価するのは、掃除では改善できないような、建物の劣化や損傷。
査定前の掃除は、来客前に家を掃除する程度の常識的な掃除でかまいません。
掃除が大切なのは、売り出した後の内覧です。
家の査定に掃除は必要？ 家の売却で必要な掃除と、査定価格を高くするための2つのポイントをまとめました。
ハウス 査定前は素人の判断で、余計なことはしない方が良いんだね。
じゃあ高く査定されるために何をすれば良いの？
家博士 一戸建ての査定価格を高くする4つの方法がある。
一戸建ての査定価格を高くする4つの方法
一戸建ての査定価格はあくまで3ヶ月で売れる予想価格ですが、複数の不動産会社が高く評価する家は実際に高く売れます。
査定価格を高くする方法はこちら。
それぞれ解説します。
方法1. 家のアピールポイントをまとめる
一戸建ての査定では、不動産会社が査定で見落とさないように、家のアピールポイントをまとめておきましょう。
具体的には、例えば次のようなアピールポイントです。
- 近所の医者、小児科などの評判が良い
- 家から花火大会や桜、富士山などが見える
- 近所のスーパーが遅くまで営業しているので便利
- 夜も静か、治安が良い
- 最近リフォームをした、保証期間も残っている
- エネファームや太陽光発電など設備が充実している
- 積水ハウスなど一流メーカーの建築
- ○年前に外壁塗装をした
- 近隣も良い人ばかりで、トラブルがない
こういった住まないと分からないことは、不動産会社がヒアリングで聞き出してくれますが、とっさにその場で思い出せない場合もあります。
不動産会社にもれなく伝わるように、リスト化しておくと良いでしょう。
不動産会社によっては、売却時のアピールポイントとして活用してくれます。
方法2. 安くなる要素をつぶしておく
一戸建ての査定では、不動産会社が不明な点や不安な点があると、念のため査定価格をその分安くすることがあります。
査定価格を高くするためには、分かる範囲で良いので手持ちの資料や書類をまとめて、不動産会社が不明や不安に感じないようにしましょう。
査定で安くなる要素として、具体的には次のような内容です。
安くなる要素1. 私道の通行掘削許可証
一戸建ての接している道路が私道であれば、所有者の通行掘削許可証が必要になります。
私道の共有持分があるならほぼ問題ありませんが、持ち分がなく私道所有者に許可証をもらえない場合、最悪売れない土地になることも。
過去に許可証をもらっているなら、書面を用意しておきましょう。
また所有者と挨拶するような仲であれば、簡単に下話をしておくのも良いでしょう。
私道に接した不動産売却では通行・掘削承諾書が必要になるケースがあります。通行・掘削承諾書や私道の基礎知識と簡単に解決する方法をまとめました。
安くなる要素2. 隣地との境界確定
隣地と境界で揉めると、一戸建ては売りにくくなってしまいます。
過去に境界確定をしているなら、境界確定図を用意しておきましょう。
境界確定がまだなら、事前にお隣と良好な関係を築いておきます。
隣地との塀がどちらの所有かも、確認しておきましょう。
土地や戸建住宅の売買に必要になる測量。初心者でも分かりやすく、具体的な内容と費用、実際はどこまでするのかをまとめました。
安くなる要素3. 相続では遺産分割協議
相続された一戸建ては、遺産分割協議が終わり、相続登記をしないと売れません。
相続登記は終わっていなくても問題ありませんが、遺産分割協議が終わっていなければ、目処だけでもつけておいた方が良いでしょう。
また相続で共有名義になった物件は、共有者も売却に賛成でないと売れません。
事前に共有者と話をつけて、売却に賛成だと不動産会社に伝えましょう。
不動産会社によっては、相続が揉めそうな物件は扱いたくないため、お断りの意味で安値の査定価格を出す場合もあります。
相続で故人の家を売るのはとても難しい作業。気をつけるべき注意点を、税制改正の詳細と合わせて解説します。
安くなる要素4. リフォームや改修の履歴
リフォームや改修をしている場合は、履歴をまとめておきましょう。
一戸建てでは、建物のメンテナンスをきちんとしているかで、建物の寿命が大きく変わります。
例えば定期的に外壁塗装や屋根防水をしていると、柱や梁などに雨水が侵入せずに長持ちするもの。
また旧耐震の一戸建てでも、耐震診断や耐震改修をしていれば、新耐震と同様に評価されます。
わざわざリフォームや改修をする必要はありませんが、すでにしたものはまとめてアピールしましょう。
安くなる要素5. 地中埋設物、土壌汚染、軟弱地盤、埋蔵文化財包蔵地など
土地に過去の建物基礎や浄化槽、古井戸など地中埋設物が埋まっていると、撤去費用がかかります。
また昔クリーニング店やガソリンスタンドだった土地では、土壌汚染があることも。
土壌汚染では、土の入れ替えや浄化の費用がかかる恐れもあります。
また軟弱地盤や液状化など、過去の地震でトラブルがあれば、新しい建物の基礎工事が高額になる恐れも。
近隣で遺跡が見つかったり、埋蔵文化財包蔵地であれば、新しい建物の工事が遅れるリスクがあります。
こういった話が全くなければ、はっきりと明言しましょう。
またもし何か情報を知っているなら、正直に不動産会社へ話すしかありません。
故意に隠すと売主の説明義務違反になり、売買後に判明してトラブルになると賠償金や契約解除の恐れがあります。
安くなる要素6. 購入時の資料
ここまでの情報が、購入時の契約書や重要事項説明に記載されている場合があります。
中古で一戸建てを買った場合は、何らかの情報が契約書にあるので、購入時の資料は、査定時に揃えておきましょう。
また新築で購入した場合も、購入時の資料に地盤などの情報があるかもしれません。
手元にある資料はまとめておきましょう。
方法3. プロのアドバイスを集める
一戸建ての査定価格を高くするためには、訪問査定で不動産会社にアドバイスをもらうのが効果的です。
不動産会社に高く売る方法を聞いてみましょう。
不動産会社によっては、プロでも思わず唸るような高度な裏技を教えてくれる場合もあります。
良さそうな方法があれば、他の不動産会社にも伝えて、査定価格に反映できないか聞いてみると良いでしょう。
複数の不動産会社に話を聞けば、より多くの選択肢が知れるためより効果的です。
高く売る方法として具体的な例はこちら。
- 最低限のリフォームや補修をする。
- 耐震診断やフラット35適合証明をとる。
- インスペクションと既存住宅売買かし保険などを使う。
- 売却期間を長く予定して、じっくり売る。
- 建物解体や古家付き土地で売り出す。
- 賃貸に出して、入居が決まった後に投資物件で売り出す。
- 借地では底地とセットで売る。
- 隣地と等価交換して、接道を確保する。
いずれも一戸建ての条件によって高く売る方法は違うので、まず聞いてみましょう。
方法4. 実績豊富な3〜6社に査定を依頼する
一戸建てを高く査定するためには、実績豊富な不動産会社3社〜6社に査定を依頼しましょう。
実績豊富な不動産会社は、ギリギリ売れる高値で査定できる
実績豊富な不動産会社は販売力が高く、高値でも売る自信があるため、ギリギリ売れる高値で査定してくれます。
逆に販売力が弱い不動産会社は、安くしないと売れないと考え、安めに査定しがち。
査定を依頼する不動産会社選びも、査定価格の違いに影響するのです。
ハウス 実績豊富な不動産会社ってどこなの？
家博士 都市部では大手3社だね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ここまで一戸建ての査定価格を高くする方法を解説しました。
次に査定前の2つの準備について解説します。
一戸建て査定前の2つの準備
一戸建ての査定前に準備したいのは次の2つ。
準備1. 資料をまとめる
一戸建ての訪問査定の前に、次の資料をまとめておきましょう。
査定前に用意すると良い書類
- 権利証（登記済権利証）又は登記識別情報
- 建築確認済証・検査済証
- （あれば）住宅性能評価書
- （あれば）耐震診断報告書
- （あれば）アズベスト使用調査報告書
- 過去の修繕履歴
- 建築設計図書（図面・仕様書）、地盤調査報告書・工事記録等
- 固定資産税と都市計画税の納税通知書
- （中古購入の場合）購入時の売買契約書・重要事項説明書
- （あれば）登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面
- （あれば）販売時のパンフレット
いずれの書類も、無くても査定には問題ありませんが、もしあれば査定でプラス評価になる可能性があります。
詳しくは、前述の「一戸建てを高く査定する4つの方法」で解説しました。
個別の資料については、こちらの別記事で詳しく解説しています。
家を売る前に必要な準備、書類などについて完全にまとめました！ これを読めば、準備は完璧です。
準備2. ローン残債と資産、住替え予算をまとめる
査定価格を知る前に、今のローン残債と貯金などの資産をまとめておきましょう。
ローンは全額返済しないと売却できない
一戸建てを売却するためには、売却代金などで住宅ローンを全額返済しないといけません。
もし家を売った代金だけではローンを全額返済できない「オーバーローン」であれば、貯金などで補うか、住み替えローンなどの対策が必要になります。
不動産会社によって提携する金融機関が違うので、訪問査定でオーバーローンにどこまで対応してもらえるか聞きましょう。
オーバーローンのイメージ
家を売ってもローンの残債が全て返せない…。オーバーローンを解決するための7つの方法を解説します。
住み替えのタイミングと資金繰り
今の一戸建てを売って、新しい家を購入する住み替えでは、新しい家を購入するタイミングが難しくなります。
資金が十分にあれば先に家を買えますが、ローンが残っていたり、売却代金を購入資金に充てる場合は、先に家を売り出すのが基本。
ただし住みながらの売却は内覧対応が大変ですし、先に家が売れてしまうと仮住まいが必要になるリスクも。
不動産会社によっては、つなぎ融資やダブルローンも紹介してもらえるので、訪問査定の前に住み替えの予算をまとめておくと話がスムーズに進みます。
家の買い替えで失敗しないためには、最適な方法を選ぶことが大切。7つの手順で買い替えの失敗を防げます。
ここまで一戸建ての査定前の2つの準備について解説しました。
最後に一戸建ての査定で、不動産会社が何を見るか、査定の内容について解説します。
一戸建ての査定は何を見るか
一戸建ての査定で見られる内容
不動産会社が一戸建ての査定でみる内容として、訪問前に事前に調べるものと売主からヒアリングするもの、そして訪問査定で現地で確認するものがあります。
1. 事前に調べる査定項目
一戸建ての査定で、不動産会社が訪問前に調べる項目として次があります。
- 駅からの距離、近隣の生活施設
- 前面道路の種類
- 法令上の制限（土地の都市計画区分・用途地域の種類と法規制、防火区分、建ぺい率・容積率、高さ制限、斜線制限）
- 都市計画道路、埋設文化財包蔵地、土壌汚染対策法指定区域、土地区画整理事業などの有無
- ライフライン（上下水道・電気・ガス）の状況
- 登記情報・地図情報・図面情報など法務局で入手出来るもの
- 造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、土砂災害警戒区域、ハザードマップなどの災害関係
2. 売主からヒアリングする査定項目
売主からヒアリングする査定項目として次があります。
- 敷地面積、延床面積、土地面積、築年数などの基本情報
- 建物の遵法性、建築確認と検査済証の有無、増改築の有無など
- 耐震診断適合証明の有無など
- 付加価値設備の有無（太陽光発電や蓄電池、床暖房など）
- 売り主の売却動機、残債務などの財務状況、売却後の予定など売却期間の余裕
- 建物・設備類の不具合、過去の修繕やリフォーム履歴
- 隣地との境界・越境物の有無と、取り決めや覚書があるか
- 過去の建物の基礎・浄化槽・古い井戸などの地中埋設物、土壌汚染や軟弱地盤の有無
- 火災・浸水・自殺・事故などの有無
- 騒音・悪臭・振動・電波障害・近隣トラブル・町内会の有無
- 嫌悪施設などの有無（下水処理場・廃棄物処理場・墓地・火葬場・暴力団事務所など）
一部は査定を申し込むときに書き込んだり、電話などで質問されます。
また訪問査定をする場合は、査定時、現地で聞かれる場合も。
机上査定では、ここまでの内容で一戸建ての査定をします。
3. 現地で確認する査定項目
さらに訪問査定では、現地で次の項目を調べて査定に考慮します。
- 建物のグレード、状態、リフォームの有無とグレード
- 敷地の実際の形状、越境の有無
- 前面道路の幅員と接道状況
- 崖地、法地、擁壁の有無と高さ
- ライフライン（水道管の口径、電力の契約容量、都市ガスの有無、下水の有無）
- 採光、通風、臭気、騒音、振動の状況
- 嫌悪施設（高圧線など）
- 街並み、雰囲気
- 門や塀の程度、植栽の手入れ状態
ハウス 査定で見る項目は色々あるんだねー。
家博士 専門的な内容も多いので、ザックリ知っておけば大丈夫だよ。
これらの査定項目を使って、土地と建物をそれぞれ別で計算するんだ。
土地と建物を別で計算し、流通性で補正する
不動産会社が一戸建てを査定する際は、まず土地と建物を別に査定し、それぞれの価格を合計します。
なぜなら一戸建ての土地と建物は、それぞれ違う要素で価格が決まるため。
詳しくは後で解説しますが、土地は利便性や環境などで価格が決まり、建物は築年数とグレードで価格が決まります。
最後にその合計を、流通性で補正するのが一般的。
流通性とは「売れやすさ」で、購入希望者が多く見込めたり、逆に競合する売出し物件が少ないと売れやすく高めの査定に補正します。
逆に購入希望者が少なかったり、競合が多いなど売れにくい一戸建ては安めの査定に補正することに。
最後の補正は、不動産会社の担当者による相場勘になるので、実績が豊富な不動産会社ほど査定価格が正確になりがちです。
土地の査定価格
基本は近隣の取引事例
一戸建ての土地を査定する際は、最近の近隣で土地が売れた成約価格を参考にする「取引事例比較法」が基本です。
取引事例比較法では、参考になりそうな最近の成約事例をいくつか選び、査定する一戸建てとの条件の違いから価格差を推定することで、土地の価格を査定します。
この成約事例を選ぶ時点で、不動産会社によって違う事例を選ぶことも多く、査定価格の違いに大きく影響します。
不動産会社の査定根拠を確認するときは、比較対象となった成約事例を必ず確認しましょう.
路線価と公示価格も参考にされる
一戸建ての土地の査定では、相続税路線価と公示価格も参考にされます。
また固定資産税評価額を利用する場合もあり、それぞれ価格と関係は次のイメージ。
土地の価格の種類
- 資産価値は「公示地価・基準地価」
- 相続税や贈与税の計算に使う「相続税路線価」
→目安として公示地価×約80％ - 固定資産税や都市計画税などの計算に使う「固定資産税評価額」
→目安として公示地価×約70％ - 実際の売買価格は「実勢価格」
→目安として公示地価±約20%。 - 裁判などに使う価格は「鑑定評価額」
→目安として公示地価±約20%。
土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。
土地が高く査定されるポイント
一戸建ての土地が高く査定されるのは、次のような条件の場合です。
交通の便が良い
最寄り駅に近いほど、査定価格は高くなります。
また最寄り駅がターミナル駅で特急や急行が停まる方が高評価。
駅からバス便だと評価は下がります。
車が重視される地方では、車の主要道路からアクセスが良いほど評価は高くなります。
近隣の利便性が良い
店舗や公共施設への利便性が高いと、査定価格も高くなります。
また街並みは、大きな一戸建てが建ち並び、公園や緑地などが多く、治安が良く整然としているほど高評価。
小学校の学区や保育園の利便性も影響し、便利で暮らしやすいほど、評価は高くなります。
環境が良い
静かで日当たりが良く、眺望や景観が良いほど査定価格は高くなります。
日当たりや眺望が良くても坂が多いとマイナス要素。
高圧線などの嫌悪施設があると評価は下がります。
さらに津波や洪水のハザードマップによる影響も考慮されます。
下水とガス供給がある
公共下水が接続でき、都市ガスの引き込みがある方が評価は高くなります。
電気は必須ですが、受電容量の制限などがあると、評価が下がる恐れもあります。
接道が良い
幅の広い公道に接し、接する間口が広いほど評価は高くなります。
道路が土地の四方にあれば最も評価が高くなり、三方、二方（角地）、一面の順。
接する道路の向きは南が高評価で、東、西、北と続きます。
道路は公道で幅員が広いほど評価は高く、私道では所有者の通行掘削許可証が必要で、許可が無いと最悪売れない恐れも。
歩道があり、幹線道路に近く、しかし交通量が少ない方が高評価です。
また前面道路との高低差がなく、路面が良いほうが評価も高くなります。
土地の形状が良い
整形で間口と奥行きのバランスが良いほど、評価は高くなります。
また高低がなく平坦の方が評価は高く、崖地や法地は評価が下がる傾向に。
隣地との擁壁が老朽化していると、再構築が必要になり、多額の費用がかかる恐れもあります。
建物の査定価格
建物の査定法はグレードと築年数
一戸建ての建物の査定は、グレードと築年数で評価する「原価法」が一般的です。
原価法では、査定する建物と同様の建物を新築する場合の価格を計算。
そこから年数の経過による建物・設備の劣化分を差し引くことで建物の価格を算出する方法です。
具体的な計算方法
建築単価はその建物が建築された年によって変わります。
国税庁のサイトにある「建物の標準的な建築価額表」でチェックしましょう。
耐用年数は建物の構造で決まります。
自己居住用の建物は、事業用×1.5で計算する場合もあります。
建物の耐用年数
| 構造 | 事業用（賃貸） | 自己居住用 ※1.5倍の場合 |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 | 33年 |
| 鉄骨造（鉄骨肉厚3mm超） | 27年 | 40年 |
| 鉄骨造（鉄骨肉厚4mm超） | 34年 | 51年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 | 57年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 70年 |
大手と中小では査定の計算ツールが違う
大手不動産会社は自社ソフトで査定
大手不動産会社の多くは、自社開発ソフトで査定しています。
自社開発ソフトといっても、土地と建物を分けて計算する基本的な方法は同じ。
ただ大手では、中小と違って膨大な自社の取引データを利用でき、特に実績が多い都市部では査定精度が高くなる傾向があります。
中小規模の不動産会社の場合
中小規模の不動産会社では、大きく次の2つに分けられます。
- 営業マンの勘と経験で査定する場合
- 基本の計算をエクセルなどでそのまま使う場合
1の場合は営業マンの実績や経験にかなり左右されます。
もちろん経験も実績も豊富な営業マンなら、それなりに査定も確かです。
担当者の実績を確かめるために、本人の過去の実績を具体的に数字で確認した方が良いでしょう。
2の場合は、最終的な数字を営業マンの感覚で補正することが多いため、補正の根拠についてよく聞く必要があります。
一戸建てを自分で査定する簡易的な計算方法
次の方法で、一戸建てを自分で簡易的に査定できます。
土地と建物を分けて、それぞれ計算します。
土地の計算
実勢価格については「路線価」を利用しますが、路線価は実勢価格の80％。
そのため、路線価が20万円／m2の土地の実勢価格は、次の通りとなります。
20万円／m2 ÷ 80％ ＝ 25万円
土地評価額 ＝ 20万円／m2 ÷ 80％ × 150m2 ＝ 3,750万円
建物の計算
計算式は、前述の「具体的な計算方法」で解説しています。
建築単価：15万6,000円／m2
耐用年数：33年
建物評価額 ＝ 15万6,000円／m2 × 100m2 ×（1 － 10 ÷ 33）＝1,087万2,727円
ハウス 何か計算ソフトを使って、簡単に計算できないの？
家博士 一般の人でも3,000円で利用できる『価格査定マニュアル』もあるけど、あまりオススメしないかな
既存住宅価格査定マニュアルはまだ問題あり
利用している宅建業者は15.6％のみで少ない
公益財団法人不動産流通センターが、国土交通省の意向で『既存住宅価格査定マニュアル』というソフトを作成しています。
このマニュアルは、リフォームを価格に反映することで、築年数が古くなっても建物価値が落ちにくい計算方法にしたもの。
ただ現状で利用する宅建会社は15.6％と多くありません。
【参考】国土交通省・住宅に関する価格評価手法
個人でも利用できるが、現実的ではない
この「既存住宅価格査定マニュアル」ですが、利用料（年間3,000円）を支払えば個人でも利用できます。
【参考】既存住宅価格査定マニュアル
ただし価格査定マニュアルを購入しても、残念ながら不動産会社と同じように査定できません。
理由は次の2点。
- 個人ではレインズが利用できないので、取引事例が分からない
- 仕上げのグレード等で専門的な判断が必要
土地の評価に使う「取引事例法」では、比較対象となる成約情報が必要。
成約情報は「レインズ」にありますが、個人ではレインズが利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
また建物の評価に使う「原価法」では、建物グレードや部位別リフォーム・維持管理状態など入力しますが、一般の人には難しいでしょう。
まとめ
ここまで一戸建ての査定について解説してきました。
一戸建て査定の3つのポイントは、
査定前にお金をかけても、売却価格に上乗せできない恐れがあるので要注意。
一戸建ての査定価格を高くする4つの方法は、
査定前の2つの準備は、資料をまとめることと、ローン残債と資産、住替えの予算をまとめること。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
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