家を売るときには費用がかかります。
費用の目安は家を売った価格の3.5%〜5%程度ですが、さらに税金がかかる場合も。
家を売る時の費用と税金、あわせてお得な裏技について徹底解説します。
この記事のもくじ
家を売る費用の一覧表
家を売る費用の一覧表です。
例として、2,500万円で家を売却した場合の費用はこの様になります。
- １. 仲介手数料←費用の大部分がこれ
- 不動産会社に支払う仲介手数料です。
2,500万円×3%+6万円+消費税=874,800円 - 2. 印紙代
- 売買契約書に貼る印紙代です。
10,000円 - 3. 登記代
- 住宅ローンの抵当権抹消の登記代です。
38,000円 - 4. 住宅ローンの返済関係
- 住宅ローンの一括返済事務手数料： 4,320円
固定金利の場合は、違約金が別途必要になります。 - 5. 税金
- 住んでいた家を3,000万円以下で売却するので所得税はかかりません。
固定資産税・都市計画税の日割り： -32,000円（受取） - 6. その他
- 古い家を売りやすくするためにハウスクリーニングや最低限のリフォームなどをする場合があります。
- 合計
- 895,120円
この例だと、2,500万円で家を売る場合、費用として89万5,120円（売却価格の3.6%）がかかることがわかります。
ハウスくん家を売るときの費用って結構高いんだね。
消費税は関係ないの？
家博士家の売り主が個人の場合は、消費税は関係ないよ。
法人だと、建物にだけ消費税がかかるけどね。
詳しく解説します。
1. 仲介手数料
売却費用では、仲介手数料が大部分を占めます。
宅建業法で仲介手数料の上限が決められており、上限以上を受け取ると違法になります。
計算式は、売買価格によって３種類。
| 家の売買価格 | 仲介手数料の計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5％+消費税 |
| 200万〜400万円 | 売買価格×4％+2万円+消費税 |
| 400万円以上 | 売買価格×3％+6万円+消費税 |
家の売買価格ごとに仲介手数料を計算すると、この様になります。
| 家の売買価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 500万円 | 226,800円 |
| 1,000万円 | 388,800円 |
| 1,500万円 | 550,800円 |
| 2,000万円 | 712,800円 |
| 2,500万円 | 874,800円 |
| 3,000万円 | 1,036,800円 |
| 3,500万円 | 1,198,800円 |
| 4,000万円 | 1,360,800円 |
| 5,000万円 | 1,684,800円 |
| 6,000万円 | 2,008,800円 |
| 7,000万円 | 2,332,800円 |
| 8,000万円 | 2,656,800円 |
宅建業法で決まっている仲介手数料は、あくまで上限の金額。
不動産会社は上限より低い金額であれば、自由に仲介手数料を決められますが、実際は法定価格の満額を支払うのが一般的です。
不動産会社へ仲介手数料を支払うタイミングは…
- 売買契約を結ぶ時と引き渡しの時に半金づつ
- 引き渡しの時に全額
のどちらかで、不動産会社によって違います。
売買契約が成立し、家の引き渡しと精算が終わらなければ、手数料を支払う必要はありません。
ローン特約（買い主の住宅ローン審査が通らず売買契約が解除される特約）で売買が成立しない場合も、仲介手数料を支払う必要はありません。
売買が成立しなくても仲介手数料が必要な場合もある
- 売買契約後に売り主又は買い主の事情で契約を解除する場合（手付解除）
- 売買契約の後、手付解除期日（通常30日間）までは、買い主は手付金を放棄することで、売り主は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買い主に支払うことで、契約を解除できます。
手付解除の場合は、売買は成立していませんが、仲介手数料を支払わなくてはいけません。 - 売買契約に対してどちらかが守らず契約を解除する場合（違約解除）
- 売買代金を払わなかったり、家を引き渡さないなど契約違反（債務不履行）の場合は、相手方が損害賠償の請求を行い、催告しても履行されない場合は契約を解除できます。
この場合も不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
手付解除と違約解除について、詳しくはこちらで解説しています。
400万円以下は同額になった
2018年1月1日から宅建業法が改正され、売り主側の不動産会社に限り、売買価格が400万円以下でも400万円と同じ「18万円+消費税」を請求できる様になりました。（低廉な空き家等の売買に関する特例）
これは地方を中心として空き家が増加し、400万円以下の不動産が急増しているため。
400万円以下の不動産を売ろうとしても、仲介手数料が安すぎるために不動産会社が扱ってくれないことが多いのです。
ただし増額されたといっても18万円+消費税だけ。
積極的に広告活動をできる金額ではありません。
地方の空き家を売るのは、引き続き難しいことに変わりありません。
ハウスくん仲介手数料は安くならないの？
家博士仲介手数料が安くなることはほとんど無いね。
そもそも手数料を値切ることは、あまりオススメできないよ。
仲介手数料は値切らない方がトータルでお得
家を売る時には仲介手数料を値切らない方が、結果として得することになります。
不動産会社に仲介手数料が安くなるかを軽く聞いてみる程度であれば問題ありません。
しかし、しつこく仲介手数料を値切ると、不動産会社からの印象が悪くなります。
不動産会社の担当者も人間ですから、「手数料をきちんと払おうとしない客」に忠義を尽くそうとは思いません。
不動産会社の担当者との信頼関係は、家の売却を成功させるためにとても大切です。
担当者の頑張り次第で、家の売却価格は100万円くらい簡単に変わります。
仲介手数料を数万円をケチった結果、家の売却価格が100万円安くなることになりかねません。
仲介手数料について詳しくはこちらで解説しています。
仲介手数料が安い不動産会社は要注意
仲介手数料が安い不動産会社は、安くなった仲介手数料以上に家の価格が下がり、トータルではあなたが損をする恐れがあるので要注意。
最近増えているのが、仲介手数料を半額や無料などとした不動産会社。
仲介手数料を下げている会社は、実績が少なく販売力が弱い不動産会社がほとんどです。
実績豊富な競合不動産会社に負けてしまうため、仕方なく手数料を下げて集客しているのです。
この様な不動産会社は、手数料収入が少ないので、なるべく効率よく家を売ろうとします。
家を売る方法で一番効率よいのは、相場より安く売り出すこと。
だから手数料が安い不動産会社に依頼すると、相場より安い価格で家を売る方針に誘導される可能性があります。
また売り主ではなく買い主からの仲介手数料を狙って、他の不動産会社が見つけた買い手を断わり、長期間売れない場合もあります。
このように仲介料を安くすると、不動産会社は無理をして利益を捻出することになります。
【お得な裏技】家を買うときは仲介手数料が安くなりやすい
もし家を買い替える予定で、個人売り主の中古住宅を購入するなら、買うときの仲介手数料を交渉してみましょう。
（新築住宅や業者売り主の中古住宅では、仲介手数料はそもそもありません。）
家を買う時の仲介手数料は、交渉の手順さえきちんとすれば、高い確率で安くしてもらえます。
なぜなら、家を買うときに、不動産会社はほとんど仕事していないからです。（笑）
不動産の売買では、売却の資料や契約書作成、広告活動など、ほとんどの作業を売り主側の不動産会社が負担しています。
買主側の不動産会社は、価格交渉など電話の伝言と、売買契約に付いて行くだけ。
宅建法で決まっているので仕方ありませんが、同じ手数料を受け取るのに、不動産会社の負担は全く違います。
そのため、家を買うときの仲介手数料は、交渉しやすいのです。
交渉の順番として、家の購入を申し込む前に仲介手数料の値下げ交渉をします。
もし断られたら、「他の不動産会社経由で、その家の購入を申し込む」と言ってみましょう。
はじめから仲介手数料を半額又は無料としている不動産会社もあります。
⇒手数料無料のスターフォレスト
【お得な裏技】仲介手数料並みの金額を受け取る方法
築年数5年以上の戸建住宅に限定される話です。
実はほとんど知られていませんが、築5年以上の戸建住宅の70％以上で平均80万円を受け取る方法があります。
一見被害がない普通の戸建住宅でも、台風・大雨・雪によって軽微な損傷を受けています。
あなたの火災保険で、被害を申請するだけで、平均80万円の見舞金が支払われるというもの。
点検から申請まで、完全に成功報酬で依頼でき、もちろん完全に合法です。
詳しくはこちら
⇒台風・大雪・地震の物件被害調査プログラム
ハウスくんこんなこと本当に可能なの？
家博士ごく一部の人しか知らないけど、多くの人は保険を受け取り損ねているんだ。
不動産投資をしている人なんかは、上手に利用しているよ。
2. 印紙代
売買契約の書類に貼る印紙代です。
| 家を売った価格 | 印紙代（契約書1通あたり） |
|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 60,000円 |
（参考）国税庁・No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
平成32年まではこの金額です。
印紙代は税制改正のたびに頻繁に変わるので、最新情報を確認する必要があります。
不動産会社が印紙の金額を教えてくれるので、印紙自体は郵便局などで購入します。
印紙は不動産売買契約書には必ず貼らないといけません。
貼らなければ脱税で違法になります。
【お得な裏技】印紙代をタダに
契約書は買い主と売り主の双方が１部づつ作成して保管するのが一般的。
しかし法律上は１部あれば良いのです。
売り主にとっては、自分の権利が無くなった書類ですので、本書である必要はありません。
コピーでも良いのです。
これで費用を節約できます。
売り主（あなた）の契約書をコピーにすれば、あなたの印紙代は不要になります。
もちろん買い主は印紙代を払うので、あらかじめコピーすることは契約前に相手にも了承しておいてもらった方が良いでしょう。
ハウスくん契約書はコピーで良いんだね。
家博士特に売った方からすると、コピーで十分だよね。
3. 登記代
登記代は、売り主負担と買い主負担に分かれます。
通常、不動産移転登記は買い主が負担します。
しかしこの様な登記代は売り主（あなた）の負担
- 住宅ローンの抵当権を抹消する登記代
- 登記簿の住所が実際と違う場合は、この変更登記
費用の内訳は…
- 申請にかかる実費: 約2,000円
（住所変更は更に2,000円） - 司法書士の手数料: 5,000円〜20,000円
（住所変更があればこれの倍額） - あとは交通費など
が請求されます。
登記は、相続した場合に特に注意が必要です。
相続登記が完了しないと売却は出来ません。
この費用は20〜30万円かかります。
また権利証や登記識別番号を紛失した場合も、『資格者による本人確認制度』を利用する費用が別途かかります。
登記について詳しくはこちらで解説しています。
ハウスくん司法書士はどうやって探すの？
家博士不動産会社が紹介してくれるよ。
どこで探しても司法書士の手数料は似たようなものだしね。
4. 住宅ローンの返済関係
住宅ローンの一括返済事務手数料が、3,000円〜5,000円。
また固定金利の場合は別途違約金が数％かかる場合もあります。
金額は金融機関毎に違うので、金融機関に聞くのが一番確実です。
売る前に聞いてもトラブルになる事はありません。
電話でも問い合わせ出来ますので、気軽に聞いてみましょう。
5. 税金
費用の他に税金がかかります。
税金はかなり奥が深いです。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、日割りで清算します。
取引日によって金額が変わります。
固定資産税は、1月1日時点の所有者に対して、その年の固定資産税が請求されます。
この1月1日時点の所有者があなたなので、固定資産税の日割り分を買い主から受け取る事が出来ます。
ちょっと嬉しいですね。
細かい話ですが、関東と関西で日割りの起算日が違います。
関東は1月1日、関西は4月1日を起算日として、日割り計算をします。
固定資産税と都市計画税の精算について、詳しくはこちらで解説しています。
所得税、住民税
売却金額によります。
特例が適用できるかどうかで税額も大きく変わります。
かなり難解です。
（1）3,000万円以下の場合
非課税です。
居住用だと3,000万円までの譲渡所得（不動産を売った儲け）には税金がかかりません。
これを「3,000万円の特別控除の特例」といいます。
ただし家を買い換える場合は、後に書いてある様に、新しい家のローン控除が使えなくなるため、注意が必要です。
相続した空き家についても、平成28年から3,000万円までは非課税になりました。
（2）3,000万円以上の場合
5年以上住んだかどうかで、約20％も税率が異なるので、注意しましょう。
５年以上住んだ場合
税額＝（売却金額ー（取得費＋売却費用）ー3000万円）×20.315％
※「5年以上」とは売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以上の場合。
５年以下しか住んでいない場合
税額＝（売却金額ー（取得費＋売却費用）ー3000万円）×39.63％
※「5年以下」とは売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合。
ここで注意しないといけないのは、取得費は昔買った金額そのままではないという事。
建物の価値は年々古くなって減っているので、減価償却という計算をしないといけません。
土地の金額は変わらないので、建物だけ減価償却を計算します。
建物には法定耐用年数というものが決まっていて、住居として利用していた場合はその1.5倍、住居用の木造だと33年、軽量鉄骨造だと40年、鉄筋コンクリート造だと70年となります。
この期間で価値が10％になると考えて下さい。
減価償却についてさらに詳しくはこちら
建物の金額ですが、当時の売買契約書に建物金額と土地金額が記載されている場合はそれを適用します。
契約書に記載がない場合は、固定資産税の土地と建物の比率を参考にします。
あまりにも古くて資料が無い場合や、取得金額が不明な場合は、売却金額の5％を取得費とすることも出来ます。
（これだとかなり取得金額が低いので、当時の標準建築価額から推定する方法もあります。）
また10年以上所有した場合は、税率が少し下がります。
譲渡所得が6000万円以下の部分は20.315％→14.21％となります。
譲渡所得の計算について詳しくはこちら
家の買い替えは要注意
家を買い換える場合は、3,000万円の特例を使うと、新しい家のローン控除が使えない場合があるので要注意。
新しい家のローン控除と比べて、どちらが節税効果があるかで、特例を選ぶ必要があります。
買い替えでは、別に『特定居住用財産の買換え特例』があります。
これは譲渡所得が繰り越せるという特例。
次の不動産を売るまで、税金が待ってもらえるという制度ですね。
もし家を売って損をした場合、その家を５年以上所有していれば、損失を３年間繰り越して節税できます。
平成29年12月までの特例ですが、延長されるかもしれません。
ハウスくん家の買い換えは、どうすれば良いのか難しいね。
家博士本来は税理士に相談するのが一番だけど、この程度の話なら不動産会社の営業マンに聞けば教えてくれるよ
【お得な裏技】夫婦で6,000万円まで節税
マイホームを売った場合、利益（譲渡所得）が3,000万円まで非課税になる「3,000万円の特別控除の特例」。
この特例は、家が夫婦の共同名義だった場合、1人あたり3,000万円で合計6,000万円まで非課税にすることが可能。
値上がりが期待できる家を購入する場合は、共同名義にした方が節税額が大きくなるんです。
ただし今の家がどちらか一方の名義の場合は、共同名義にするかは慎重に検討した方が良いでしょう。
単独の名義から共同名義にすることで、次のような費用がかかってしまいます。
- 贈与税（婚姻期間20年超で2,000万円まで非課税）
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士に支払う登記費用
- 税理士に支払う相談料
【お得な裏技】家を売って損したら税金が戻ってくる
5年以上住んでいたマイホームであれば、家を売って損した分が節税になり、確定申告をすると税金が戻ってきます。
正確には
- 家を売ったことによる損失（図で損失A）
- 売却価格から返済できる住宅ローン残債の不足分（図で損失B）
のどちらか少ない方の金額を、
- 給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できる。
- 1年で損益通算しきれなければ、翌年以降最大3年まで繰り越せる。
というもの。
その結果、サラリーマンなら給与で源泉徴収されていた所得税と住民税が戻ってきます。
ハウスくん税金が戻ってくるのは嬉しいね。
家博士確定申告が必要だから、忘れずにね。
6. その他
測量費
戸建てで築年数が古かったり、隣地との境界があいまいな場合、買主から境界確定測量を求められる場合があります。
土地の境界を確定するためには、隣地の所有者と現地で立ち会い、双方が境界を確認して署名捺印するという作業が必要。
道路や用水路との境界は、市区町村などの立ち会いが必要な場合も。
この様な境界確定測量は、土地家屋調査士に依頼します。
費用は30万円位から、測量の難度や立ち会いの回数などによって変わります。
また地価が高い場合には、公簿面積（登記簿に記載の面積）が正しいか、測量で確認することを求められる場合もあります。
買主が特に要求しない場合は、測量や境界確定をせずに、公簿面積のまま売買できます。
土地家屋調査士は、不動産会社に聞くと紹介してくれます。
測量について詳しくはこちら
家を高く売る費用
測量の他にも、家を高く売るために、こんな費用をかける場合があります。
- 室内の掃除が必要な場合はハウスクリーニングの費用。
- あまりにも室内の損傷がひどい場合は最低限のリフォーム費用。買い主がリフォームを条件に価格交渉してくる事もあります。
- 植栽を綺麗にするための剪定費用
- 家を解体して更地で売る場合は解体費用
- アスベストの心配がある場合はアスベスト調査費用
- 過去に工場やガソリンスタンドだった場合は土壌汚染調査費用
- 地震による液状化や沈下があったエリアでは地盤調査費用
- 建物の検査（インスペクション）を受ける費用や既存住宅売買瑕疵保険の費用
- 旧耐震の家を売りやすくするには、耐震診断や耐震補強工事の費用
ハウスくん古い家を売りやすくするために、どこまで費用をかければいいの？
家博士価格査定を依頼するときに、複数の不動産会社の意見をヒアリングして決めるいいよ。
一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社へ簡単に査定を依頼できる。
ホームステージングという新しい売り方
ホームステージングとは、空き家で売る場合にわざと家具を配置して、家をイメージアップさせる方法。
アメリカなどでは一般的になっている方法ですが、日本ではまだほとんど浸透していません。
ホームステージングについて詳しくはこちら
大手不動産会社では、有料オプションとしてホームステージングを選ぶことができます。
興味がある方は、大手不動産会社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）などに話を聞いてみてください。
一括査定サイトのすまいValueを利用すると、大手不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
引越しや不用品処分
引越しや不用品の処分費用は一括業者見積もりをおすすめします。
なるべく一度に処分した方が費用は安くなります。
戻ってくるお金もある
費用と同時に、売却で戻ってくる金額も知っておきましょう。
信頼できる不動産会社を見つけましょう
不動産の売買は専門的な知識が欠かせません。
家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。
そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…
- エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,798社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
都市部では「おうちダイレクト」を並用で
都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。
おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。
登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。
おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。
- 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
- ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
- 片手仲介に特化したソニー不動産
このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。
エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。
また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。
ただしサービス提供エリアは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。
これ以外のエリアは、NTTデータのHOME４Uを試してみて下さい。
おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
⇒おうちダイレクト一括査定
