「家を売る前にすることは？ 何を準備すれば良いの？」
はじめて家を売るときは、何を準備したら良いのか分からないもの。
この記事では、はじめて家を売る前に「何を」「どうゆう手順で」「何に注意して」準備すれば良いのか、分かりやすく解説します
この記事のもくじ
1. 家を売るときの必要書類
まず家を売る準備として、必要な書類を整理しましょう。
家を売るときに必要な書類は一つだけ。
- 『権利証（登記済権利証）、又は登記識別情報通知書』
ハウス いきなり難しいなぁ。
家博士 まぁまぁ、詳しく解説するよ。
権利証（登記済権利証）又は登記識別情報通知書
権利証（登記済権利証）又は登記識別情報通知書は、不動産の所有者であることが証明する書類です。
取得が平成17年（2005年）の前と後でどちらか違う
不動産を取得した日付けでどちらの書類か違い、
- 平成17年（2005年）3月より前に取得した場合
→「権利証（登記済権利証）」 - 平成17年（2005年）3月以降に取得した場合
「登記識別情報通知書」
になります。
これは平成17年（2005年）3月に「権利証」が廃止され、12桁の番号「登記識別情報」が通知されるという制度に変更されたためです。
権利証とは
権利証（登記済権利証）は、紙が何枚か閉じられているこの様なものです。
登記情報識別番号通知書とは
登記情報識別番号通知書は、紙に12桁の番号が記入されて、保護シールで隠されています。
一度シールをはがすと戻せない特殊なシールなので、このシールが剥がれていなければ登記識別番号が漏れていないということで大丈夫です。
ハウス 失くしちゃったら、家は売れないの？
家博士 そんなことないから大丈夫。
費用はかかるけど方法はあるんだ。
権利証や登記識別番号を紛失してしまったら？
権利証や登記識別番号を紛失してしまった場合は、いくつか方法がありますが、一般的なのは司法書士や土地家屋調査士、弁護士などに依頼して「本人確認情報」という書類を作成してもらうこと。
これは『資格者による本人確認制度』といわれるもの。
平成17年以前は保証書制度という制度だったものが、変更されて現行の制度になりました。
【参考】法務局・新不動産登記法QA
他にも方法はありますが、あまり一般的ではありません。
一応2つ挙げておきます。
- 1. 法務局からの事前通知を利用する方法
- 権利証や登記識別番号をつけずに所有権移転登記を申請することで、法務局から売り主に「本当に不動産を売って登記の申請をしているかどうか」を確認する「事前通知」という書類が送付されます。
これに実印を捺印し法務局に提出すると、所有権移転登記をすることが可能です。
しかし、お金を支払うタイミングが難しいので現実的ではありません。 - 2. 公正証書を利用する方法
- 売り主が登記委任状又は申請書を持参して公証人役場で公証人の面前で署名捺印をすることで、公証人の認証がもらえます。
これで権利証や登記識別番号の代わりになります。
これも不動産会社に依頼すれば、司法書士などを紹介してくれますので、なんとなく知っておく程度で大丈夫です。
家博士 この辺りの話は不動産会社にお任せした方が早いよ。
司法書士などの費用は、どこに頼んでもほとんど同じだしね。
ハウス そもそも登記って何？
不動産登記とは
不動産登記とは、あなたの家が誰のものか分かるように、公の帳簿（登記簿）に記録すること。
普通に購入した家であれば、普通に登記されています。
「権利証（登記済権利証）」又は「登記識別情報」があれば、登記されているということなので大丈夫です。
ただし購入した時期が30年以上前だったり、住宅ローンを借りていない古い家だと、まれに登記されていない場合も。
毎年の固定資産税が徴収されていても、登記されていない場合もあります。
登記を調べる方法
近くの法務局に行けば、登記を確認出来ます。
法務局 http://houmukyoku.moj.go.jp
また、現在はインターネットでも登記情報を確認出来ます。
登記情報提供サービス http://www1.touki.or.jp/
（操作は平日の8:30～21:00のみ可能）
ハウス 自分で調べたほうが良いの？
家博士 先に不動産会社を決めたほうが楽だよ。
不動産会社が登記なども全て調べてくれるから。
不動産登記がない場合
不動産登記がされていない場合は、家の引き渡しまでに、不動産登記をする必要があります。
不動産登記の費用は通常10～20万円くらい。
具体的には法務局に対して土地家屋調査士が表示登記（甲区）を行い、司法書士がその所有権（乙区）を登記します。
ちなみに、後から増築している場合は、この増築部分を追加で登記する必要があります。
（関西など一部地域では、増築していても未登記で売れる場合があります。）
建ぺい率オーバーなど違法な増築でも登記はできます。（建築確認申請はできませんが…）
司法書士や土地家屋調査士も不動産会社が手配してくれるので、知っておく程度で十分です。
登記についてはこちらで解説しています。
未登記建物でも売れますが、売却前に登記するのが基本です。売却と登記について知っておきたい知識をまとめました。
特に相続では登記に注意
亡くなられた方の所有のままでは売却出来ません。
所有者が亡くなって相続者が売却する時は注意が必要。
まず相続登記が必要です。
司法書士に依頼して相続登記をしましょう。
もちろん相続人が複数居る場合は全員で協議する必要があります。
司法書士も不動産会社が紹介してくれるので安心してください。
相続についてはこちらも参考に。
相続で故人の家を売るのはとても難しい作業。気をつけるべき注意点を、税制改正の詳細と合わせて解説します。
先に不動産会社を決めた方が楽
ここまでで、なんだか難しいなぁ…と思われた方は、先に不動産会社を決めた方が良いでしょう。
家を売る時は不動産会社をまず決めたほうが楽。
登記などについても不動産会社が調べて教えてくれます。
必要な手続きがあれば、司法書士も土地家屋調査士も全て不動産会社が手配してくれます。
不動産会社を選ぶ一般的な手順は、
- 複数の不動産会社（3～6社）に売却価格の無料査定を依頼する。
- 査定価格と話を聞き比べて、一番信頼できそうな不動産会社を選ぶ
不動産会社に心あたりがない場合は、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。
主要な一括査定サイトはこちらで紹介しています。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
-
おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
2. 家を売る時にあると有利・便利な書類
次に、家を売るときにあると有利又は便利になる書類です。
これが無くても家は売れます。
あるかどうかを確認し、準備しておきましょう。
マンション・戸建て・土地の書類まとめ
表中の記号は下記を示します。
- ◎： あると売却に有利
- ○： あると売却に有利になる場合がある
- △： 査定時に手間が省ける。売却には影響ない
- ×： 不要
| 書類 | マンション | 一戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| （1）境界確認書 隣地との覚書 |
× | ◎ | ◎ |
| （2）建築確認済証 検査済証 |
× | ◎ | × |
| （あれば） （3）住宅性能評価書 既存住宅性能評価書 |
◎ | ◎ | × |
| （調査をした場合） （4）耐震診断報告書 アスベスト使用調査報告書等 |
◎ | ◎ | × |
| （調査をした場合） （5）土壌汚染調査書 |
× | × | ◎ |
| （6）過去の修繕履歴 | ◯ | ◯ | × |
| （7）建築設計図書（図面・仕様書） 地盤調査報告書 工事記録等 |
× | ◯ | × |
| （8）管理規約・使用細則、維持管理等の記録（管理費・修繕積立金・管理組合費・町内会費等の記録） | ◯ | × | × |
| （9）固定資産税と都市計画税の納税通知書・評価証明書 | ◯ | ◯ | ◯ |
| （中古購入の場合） （10）購入時の売買契約書・重要事項説明 |
◯ | ◯ | ◯ |
| （11）登記簿謄本 公図 地籍測量図 建物図面 |
△ | △ | △ |
| （12）販売時のパンフレット | △ | △ | × |
それぞれの書類の詳細
それぞれ詳しく解説します。
（1）境界確認書・隣地との覚書
マンション× ・ 戸建て◎ ・ 土地◎
境界確認書は筆界確認書ともいい、隣接する土地所有者と立会って署名・捺印した筆界確認図と契印して、双方が一通づつ所有するのが一般的です。
境界確認書は、特に敷地の境界が不明瞭だったり、隣接する土地とトラブルになる可能性がある場合はあったほうが良いでしょう。
最近は特に地価が高い都市部では、買い手に購入条件として要求されることが増えています。
作成は土地家屋調査士に依頼しますが、不動産会社が手配してくれます。
隣地との覚書は、境界について何らかの取り決めがあった場合のみ作成されます。
例えば塀が境界を侵していることが分かった場合に、「塀を壊す」のではなく、「次回作り直すときに正しい境界で作り直す」と双方が合意した場合などに、覚書を交わします。
境界確認書について詳しくはこちら。
土地や戸建住宅の売買に必要になる測量。初心者でも分かりやすく、具体的な内容と費用、実際はどこまでするのかをまとめました。
（2）建築確認済証・検査済証
マンション× ・ 戸建て◎ ・ 土地×
建築確認済証とは、建物を建てる前に、建築する会社が市区町村などに建築確認を申請し認めてもらった証明書。
都市計画区域や準都市計画区域など普通の住宅街では必ず建築確認申請しているはずです。
市街化調整区域の農村で2階建て以下の建物や築50年を超えるような建物は無い可能性があります。
検査済証は、工事完了後に確認申請通りに建築されたことを確認した証明。
これは古い家では多くが取得していません。
建築基準法では取得が義務ですが、1998年の取得率は38%、それ以前は5～20％程度でした。
現在は90%程度の取得率になっています。
特に関西地方では、意図的に違法増築をして検査を受けない事例が多くありました。
建築確認の図面と現状で床面積が違う場合は、このタイプに当てはまります。
台帳記載事項証明書で代用できる
建築確認済証・検査済証は再発行はされませんが、代わりになる書類があります。
市区町村役所の建築指導課に保管されている「台帳記載事項証明書」です。
台帳記載事項証明書とは、建築確認済証と検査済証の交付記録を記載した書類。
不動産会社と媒介契約を結ぶと、事前調査として役所で確認してくれます。
検査済証について詳しくはこちら
家を売却する際に必要な書類のひとつに「検査済証」があります。しかし検査済証がない建物は意外に多いもの。検査済証がない場合の対策についてまとめました。
（3）住宅性能評価書、既存住宅性能評価書
マンション◎ ・ 戸建て◎ ・ 土地×
住宅性能評価書は、最近のグレードの高い家にしかありませんので、あれば販売に有利です。
平成12年に制度が始まり、平成26年現在でも20%程度しか普及していません。
マンションも戸建ても同じような普及率です。
地震保険で優遇されたり、様々なメリットがあります。
新築時に住宅性能評価書がなくても、中古住宅として評価機関に現状の家を検査してもらい、既存住宅性能評価書を受けることが可能です。
しかし売り主が個人の場合は、すまい給付金も適用外のため、この書類は実質のプラス要素はほとんどありません。
どちらかといえば既存住宅売買かし保険の方が、メリットは多いでしょう。
【参考】一般社団法人 住宅性能評価・表示協会 住宅性能表示制度について
既存住宅売買瑕疵保険について詳しくはこちら
既存住宅売買かし保険は売却に有利ですが、2022年改正で税制メリットは消滅。さらに4つの注意点があり、無料で利用できる大手の保証の方が利用者は多いのが現実です。詳しく解説します。
（4）耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等
マンション◎ ・ 戸建て◎ ・ 土地×
耐震診断報告書は、旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認申請提出）の一戸建てやマンションで、あると売却に有利なもの。
マンションの場合、耐震診断報告書は管理組合が保管しているので、代わりに耐震診断の結果（Is値が0.6以上）が分かるもの（住民への通知など）があれば良いでしょう。
マンションの耐震診断についてはこちらで解説しています。
旧耐震基準のマンションは売れますが、なるべく急いだ方が良いでしょう。旧耐震基準のマンションを高く売る3つのコツ、売れない場合の対策などをまとめました。
一戸建てでは、耐震診断をしていれば報告書があるはずなので、用意しておきましょう。
一戸建ての耐震診断についてはこちらで解説しています。
旧耐震基準の一戸建てを売ることは可能ですが、なるべく急いだ方が良いでしょう。旧耐震基準の一戸建てを売る方法、旧耐震の基礎知識についてまとめました。
耐震診断報告書で耐震等級1以上があれば、買主が住宅ローンを借りやすく、住宅ローン減税などの税制優遇を受けられるメリットがあります。
アスベスト調査報告書は、マンションでは不要。
一戸建はアスベスト調査報告書があれば、リフォーム時や解体時に費用が安くなるメリットがあります。
一戸建ての解体について詳しくはこちら
家の解体費用の相場、解体費用を安くする4つのコツを解説。また解体前に知っておきたい5つの注意点をまとめました。
（5）土壌汚染調査書
マンション× ・ 戸建て× ・ 土地◎
土壌汚染調査が必要な土地は、以前にクリーニング店、ガソリンスタンド、工場などで利用されていた土地や、大規模な投資や分譲開発に売却する土地。
こういった履歴がある場合は、その事実だけ不動産会社に伝えましょう。
購入時に土壌汚染調査結果を受け取った場合は、査定時に不動産会社へ見せて下さい。
土壌汚染については、こちらで解説しています。
土地売却で知っておきたい、土壌汚染の知識についてまとめました。
（6）過去の修繕履歴
マンション○ ・ 戸建て○ ・ 土地×
リフォームや戸建住宅の外壁塗装・補修などを行っている場合は、その記録も準備しましょう。
販売時に「〇〇年に外壁補修済！」とアピールできます。
（7）建築設計図書、地盤調査報告書、工事記録等
マンション× ・ 戸建て○ ・ 土地×
新築で購入した場合は、購入時の書類に入っているはず。
建築設計図書は、不動産会社が販売用の図面を作成するのに必要です。
その他書類は、なるべく色々あった方が、購入者に良いイメージを与えるでしょう。
（8）マンションの管理規約や使用細則、維持管理等の記録
マンション○ ・ 戸建て× ・ 土地×
マンションの管理規約、使用細則、維持管理等の記録（管理費・修繕積立金・管理組合費・町内会費等の記録）。
これは管理組合で原本があるので、手元に無ければ必要な物をコピーしましょう。
特に、マンション価格に影響するのは次の様なポイント。
- 管理費・修繕積立金とその改定予定
- 駐車場使用権
- 専有部分の用途制限
- ペット飼育の制限
- フローリングの規制
- 管理費や修繕積立金の収支や滞納額
- 大規模修繕の予定と長期修繕計画
なるべく多くを準備しておいた方が良いでしょう。
（9）固定資産税・都市計画税の納税通知書・評価証明書
マンション○ ・ 戸建て○ ・ 土地○
固定資産税・都市計画税の納税通知書・評価証明書は、毎年1月1日時点の所有者に郵送されます。
ただし紛失しても、特に問題ありません。
再発行はできませんが、役所に行けば名寄帳の写しをもらえるため代用できます。
固定資産税・都市計画税の納税通知書・評価証明書は、家を売る時に、引き渡し後の固定資産税と都市計画税を精算する計算根拠として使います。
固定資産税と都市計画税を精算について詳しくはこちら
不動産売却で戻ってくるお金があります。しかし受け取るための手続きが必要だったり、少しの知識で金額が変わることも。家を売る前に知っておきましょう。
（10）購入時の売買契約書、重要事項説明書
マンション○ ・ 戸建て○ ・ 土地○
中古で購入したマンションや一戸建て、第3者から購入した土地では、あった方が何かと便利。
重要事項説明があると、あなたが購入時に何を通知されたのか分かるため、売却時の瑕疵を防ぐことができます。
例えばあなたが購入した時に、地下に浄化槽が埋設されていることが重要事項説明に記載されていた場合、あなたが黙って売却すると、あなたの瑕疵担保責任になる恐れがあります。
また不動産会社が査定する際にも、査定精度を上げるために役立ちます。
売買契約書は、売却後に確定申告する際に必要。
売買契約書を紛失して、購入時の価格が証明できない場合は、購入価格が売却価格の5％になってしまうため、納税額が膨らんでしまう恐れも。
確定申告については、こちらで解説しています。
不動産を売却すると、人によって確定申告が必要です。確定申告が必要かの判断や簡単に済ませる方法など、不動産売却と確定申告についてまとめました。
売買契約書の再発行などは、こちらで解説しています。
家の売却で購入時の売買契約書がないと要注意です。売買契約書を紛失した場合の2つの注意点とその対策、契約書を再取得する方法をまとめました。
（11）登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面
マンション△ ・ 戸建て△ ・ 土地△
これらは不動産会社が法務局で取り寄せてくれるので、無くても大丈夫です。
もしあれば、不動産会社の手間が省けるため、不動産会社には少しありがたいもの。
また、不動産会社の中には査定の段階でこれらを確認しない不動産会社もいるため、そういった不動産会社の査定精度を上げる効果はあります。
（12）販売時のパンフレット
マンション△ ・ 戸建て△ ・ 土地×
省エネや長寿命、特殊な工法など、家のアピールポイントを漏れなく不動産会社に伝えるために役立ちます。
不動産会社は、アピールポイントから販促効果がありそうな点を選び、販売資料に記載します。
3. 場合によって必要な書類
住所変更が多いと住民票や戸籍の付票
不動産登記の住民票住所が現在と異なる場合は住民票や戸籍の付票が必要になります。
転勤等で住所変更が多いと、全ての住所がつながる公的な書類が必要になり、準備に時間がかかります。
住民票と除票をそろえておきましょう。
また、海外に転勤している場合は在留証明が必要になります。
住宅の所有が共有の場合は、全員分の書類が必要です。
ただし家の引き渡し時点で3ヶ月以内の公的書類が必要なので、あまり先に準備しても期限が切れてしまう可能性も。
この辺りの書類は、不動産仲介業者に相談してから準備する方が良いでしょう。
4. 書類の次に準備すること
ローン残債や経済状況の整理
売却価格を考えるため、経済状況を整理しましょう。
- ローンの残債
- 金融資産（預貯金・保険）
- 1ヶ月の平均的な収支
今の生活の家計を整理し、今後の生活に必要な金額も把握しておくと、売却金額を考えるときに決断しやすくなります。
もし家の売却代金だけで住宅ローンの全額返済が厳しいオーバーローンの場合、つまり
家の売却価格 ＜ 住宅ローンの残り
だった場合は、他の金融資産で補うか、買い替えでは「住み替えローン」を利用することになります。
オーバーローンの売却についてはこちら。
家を売ってもローンの残債が全て返せない…。オーバーローンを解決するための7つの方法を解説します。
住み替えローンについてはこちらで解説しています。
住み替えローンは、オーバーローンの家を買い替えるときに便利な方法。ただし注意点もあります。注意点と対策、そして手順をまとめました。
ちなみに家の売却には、売却費用として売却価格の3.5〜5％程度がかかりますので、ざっくりとだけ知っておきましょう。
売却費用についてはこちら。
家を売るときの費用、税金を徹底解説しました！ 知っておくとお得な裏技もあり。
家の売却方法を決める
家の売却方法は、大きく分けて2種類、「買取」と「一般の売買」があります。
それぞれイメージはこちら。
買取では、不動産会社が最短1週間程度で確実に買取ってくれますが、価格は相場の6〜8割り程度に安くなるデメリットが。
一方で一般の売買では、相場通りに売れますが、売却期間は通常3〜6ヶ月、人気がない物件ではさらに時間がかかる恐れもあります。
買取についてはこちらで解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
一般の売買といっても、実は方法は色々。
一番多い標準の売却方法は、「不動産会社と専任媒介契約を結び売却する方法」ですが、他にも次の様な方法があります。
- 3ヶ月など期間限定で売る「大手不動産会社の売却保証」
- リフォーム＋売却保証で売る「アクセルくん」
- 安心できるアメリカ式の「エージェント制度」
- 頑張って売るなら「一般媒介で複数の不動産会社に」
- 不動産会社を使わない「個人間売買」
- 田舎や郊外の空き家は「空き家バンク」
- 死後に家を処分する「リバースモーゲージ」
- 住んだまま家を売る「リースバック」
- オーバーローンで家を売る「任意売却」
- 高値を狙う売却方法「オークション」
その他の方法について詳しくはこちら。
家の売り方には12通りあり、あなたに最適な売り方を選ぶことが大切です。12の売り方とそれぞれのメリット・dメリット、成功のコツをまとめました。
ここから先は、最も一般的な「不動産会社と専任媒介契約を結び売却する方法」について解説します。
売却手順を確認
売却の手順は次の様な流れになります。
- あなたの地域で売却が得意な不動産会社を3〜6社選び、無料査定を依頼する。
↓（数日） - 不動産会社の査定価格と話を聞き比べて、売却を依頼する不動産会社を決める。
↓（約1〜2週間） - 不動産会社と媒介契約を結ぶ。
↓（数日〜約1週間） - 不動産会社が売却活動（宣伝広告、レインズ登録、内覧）
↓（平均3〜6ヶ月、物件による） - 購入申込を受取り、価格交渉
↓（1〜2周間） - 売買契約
↓（約1ヶ月） - 決済、引き渡し
↓ - 確定申告・納税（翌年2月中旬〜3月中旬）
売却手順については、こちらで解説しています。
不動産投資8年でマンション20戸以上売却の経験から、家を売る7つの手順と応用技を解説します。これで初めての方でも楽々簡単に家が売れるでしょう！
競合物件や不動産相場を確認
あらかじめ自分でも競合物件や不動産相場をチェックしておくと、不動産会社の査定を聞き比べるときに参考になります。
競合物件は、今売りだされている物件の情報をHomes（ホームズ）やSUUMO（スーモ）など不動産ポータルサイトでチェックすればある程度分かります。
主なポータルサイト
注意点は、不動産ポータルサイトで分かるのは、あくまで売り手の希望価格（売れ残っている価格）ということ。
実際に売買が成立した価格（成約価格）が分かるのはこちら。
不動産の査定方法については、こちらで解説しています。
不動産査定には無料査定と有料査定があり、売却を検討しているなら無料査定が一般的です。ただし無料査定には5つの注意点があるので要注意。無料で正確に査定する方法を解説します。
不動産相場についてはこちらを参考に。
「家の売りどき」を判断するためには、2つの要素「家で決まる売りどき」と「相場で決まる売りどき」を考えることが大切です。
各地のマンション相場についてはこちらを参考に
- 東京のマンション売却相場
- 千葉のマンション売却相場
- 横浜・川崎・神奈川のマンション売却相場
- 埼玉のマンション売却相場
- 大阪のマンション売却相場
- 神戸・兵庫のマンション売却相場
- 名古屋・愛知のマンション売却相場
家の掃除や片づけ
家を売り出したら、購入希望者が内覧をします。
掃除と家の片付け次第で、内覧の印象は全く違うものに。
一番効果的なのは、物を減らすことです。
内覧について詳しくはこちら。
家の売却での内覧には15のポイントがあります。内覧で家を売るために、知っておきたい知識をまとめました。
リフォームはしない方が良い
家を売る時にはリフォームをしない方がトータルでお得です。
壊れていたり極端に傷んでいる部分を、最低限直す程度のリフォームで十分。
国土交通省の調査でも、個人の売り主のリフォームは、失敗することが分かっています。
詳しくはこちら
家を売る前にリフォームは必要？ 売却前のリフォームについて、国土交通省の調査結果から検証します。
5. インスペクションと安心R住宅は必要？
インスペクションは、大手不動産会社に売却を依頼すると、『建物保証』の際にチェックしてくれるので、それで代用できます。
安心R住宅については、まだ取得しなくて良いでしょう。
この単語を知っているだけで、相当勉強されている方だと思います。
それほどまだ世間には全く知られていません。
インスペクションとは
インスペクションとは、あなたの家を専門家（インスペクター）に診断してもらうこと。
専門家（インスペクター）とは、国が認定した団体が主催する講習を受講した建築士など。
宅建法が改正され、2018年4月以降は家を売る時にインスペクションについての説明が義務化されることになりました。
ただしインスペクションが義務化された訳ではなく、説明が義務化されただけなので、インスペクションをする必要はありません。
説明が義務化されたとは、具体的にはこちら。
- 不動産会社から売り主への説明
- →「インスペクション業者を紹介しますよ」という斡旋
- 不動産会社から買い主への説明
- →「インスペクションというものがありますよ」という説明
- 売買契約の重要事項説明で
- →「インスペクションの実施をしたかどうか、また結果はどうだったか」を記載する
買い主がどのくらいインスペクションを知っているか、気にしているかは、直接買い主と接触している不動産会社に聞くのが一番確実です。
インスペクションについて詳しくはこちら
インスペクションの説明が宅建業法改正で義務化され、注目されています。売り主の立場でインスペクションについてどう対応するべきか、最新の状況をまとめました。
大手不動産会社に売却を依頼すると、条件さえクリアすれば不動産会社による『建物保証』が付きます。
建物保証が付けば、インスペクションは今のところ不要でしょう。
築年数が古い建物など、大手不動産会社の建物保証が利用できない場合は、インスペクションをして『既存住宅売買瑕疵保険』を利用する方法もあります。
詳しくは不動産会社に相談しましょう。
既存住宅売買かし保険は売却に有利ですが、2022年改正で税制メリットは消滅。さらに4つの注意点があり、無料で利用できる大手の保証の方が利用者は多いのが現実です。詳しく解説します。
安心R住宅とは
安心R住宅とは、国土交通省が進めている中古住宅の認定制度。
2018年4月からスタートしました。
これもしばらくは様子見で良いでしょう。
安心R住宅のマークを取得するためには、様々な条件をクリアする必要があり、費用がかかります。
費用に見合った効果（売れやすくなる、高く売れる）があるのなら、費用を掛けて安心R住宅の認定を受けたほうが良いですが、今の時点ではどこまで効果があるのかは不明です。
これも実際に買い主と接しているう不動産会社の意見を聞くほうが確実でしょう。
安心R住宅で家が売れやすくなるのでしょうか？ 現時点では、まだ始まったばかりで効果は限られます。安心Ｒ住宅のメリットと注意点、そして向いている家について解説します。
まとめ
家を売るときの必要書類は権利証又は登記識別番号通知書のみ。
あとはある書類をなるべく多くまとめておきましょう。
書類がまとまったら、ローンと貯金を確認して、売り方を決めます。
普通は、不動産会社に仲介で売却を依頼するため、まずは不動産会社を探しましょう。
家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。
そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…
- エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
