「内覧の準備は掃除するだけ？」
「内覧は押し入れや寝室も見せないといけないの？」
内覧ではちょっとしたコツで、あなたの家の印象を2割増し3割増しにすることができます。
特に住みながら家を売る場合、内覧が決まる前から準備を始める必要があります。
家の売却を成功させるためには、売り出してから1〜2ヶ月が勝負。
そのタイミングの内覧に万全の体制で望みましょう。
「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。
都市部なら、大手トップ3社（三井・住友・東急）に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue」を使うと、まとめて査定を依頼できます。
地方では大手3社の営業エリア外になるため、テレビCMでもおなじみのHOME'S（ホームズ）が運営する一括査定サイト「HOME'S売却査定」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。
不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。
信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
この記事のもくじ
内覧のポイント
住みながら内覧を成功させるには、次の点に注意しましょう。
1 とにかく物を減らす
内覧では、とにかく物を減らしましょう。
物を減らすメリット
- 家が広く感じる。
- 生活感が消える。
買い主は一生に一度の大きな買い物を決断するために内覧します。
大切なことは、買い主にとって、あなたの家が理想の生活を送るために最適な家だと感じてもらうこと。
物を減らすことで、買い主に家を広く快適に感じてもらえます。
また生活感がなくなることで、買い主がこれから始める理想の日々をイメージしやすくなります。
物を減らす時に重視するのは、この3箇所。
- リビング
- （第一印象の）玄関から廊下
- マンションならバルコニー、戸建てなら庭や車庫など外回り
リビングを広く見せる
買い主に最も重視されるのがリビング。
リビングは、とにかく物を片付けて広くみせましょう。
新聞雑誌・子供のオモチャはもちろん、ソファーやカーペット、マガジンラック、観葉植物など家具も減らしたほうが広く感じます。
物が無いほど、生活感がなくなり部屋が広く明るいイメージになります。
第一印象の玄関から廊下
もう1つのコツは、内覧者が家に入った第一印象。
人間は第一印象のイメージが一番記憶に残ります。
玄関は靴を全て片付け、靴が出ていない状態で、廊下も物を置かない状態が理想です。
ホームステージングは特殊な方法
内覧では「ホームステージング」といわれる、家具をわざと配置する手法もあります。
しかしホームステージングは、すでに家具や生活用品のある「住みながらの内覧」ではなく、家具がない空き家の内覧で効果がある方法。
ホームステージングでは、計算されたレイアウトによって実際の生活感ではなく、夢の生活感を演出します。
小さめの高級家具を少なめに配置することで、生活感がないまま部屋をイメージアップして、広く見せるのです。
住んでいる家であれば、とにかく物を減らすことを優先しましょう。
もし空き家で内覧を考えている場合は、ホームステージングをオプションでサービスしてくれる大手不動産会社に相談してみましょう。
住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介などがホームステージングを用意しています。
これらの不動産会社に相談する場合は、一括査定サービスのすまいValueを利用すると、一度にまとめて連絡できます。
ホームステージングについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。
マンションならバルコニー、戸建てなら庭や車庫など外回り
住んでいると油断しがちですが、バルコニーや外回りも重視されるところ。
マンションでは眺望や日当たりを確認するために、必ずバルコニーに出ます。
最近の新築マンションはバルコニーが広いため、すこしでもバルコニーを広く見せた方が、新築からのイメージダウンを抑えられます。
戸建てでは、まず車庫や外周りが第一印象になります。
古びた物が置いてあると、家の印象まで悪くなってしまいます。
ハウスくんとにかく物を減らしたほうが良いってことね
家博士友人などに見てもらって意見聞くのもありだね。
毎日生活している人が気にならない家具や荷物でも、はじめて見る人にはすごい気になるものなんだ。
2 全ての部屋と収納を見せる
意外と忘れがちですが、内覧者には全ての部屋と収納を見せることが大切。
家中の物を収納にすべて隠したから、収納の中身は見せられないという事態は避けましょう。
トランクルームを利用する選択肢も
片付けた物を置く場所が無ければ、数ヶ月だけトランクルームを借りるという選択肢もあります。
トランクルーム代は月々数千円〜数万円の出費。
内覧に失敗して家が売れないと、家を数百万円値下げすることにもなりかねません。
数百万円を失うことを考えると、安い出費です。
トランクルーム業界は大手3社（ハローストレージ、キュラーズ、ライゼボックス）でシェア50％を占めます。
大手3社の内、短期で1ヶ月から利用可能なキュラーズが使いやすいでしょう。
キュラーズの公式サイトはこちら
⇒キュラーズ
ハウスくんトランクルームって1ヶ月から借りられるんだ。
家博士キュラーズならね。大手以外にも月単位で借りられるトランクルームはあるから、近所で探してみるといいよ。
3 スケジュールは相手に合わせる
スケジュールは、内覧者の都合に合わせるのが鉄則。
内覧を申し込んだ時点では、内覧者にとってあなたの家は、数多くの候補のひとつ。
同時に数件の家を検討していることもよくあることです。
あなたが断ったために、代わりに内覧に行った別の家を気に入って購入するかもしれません。
次の購入予定者が見つからなければ、数百万円値下げせざるを得ない可能性も。
そのスケジュール調整が、数百万円の価格の違いにつながるかもしれないと考えましょう。
ハウスくん内覧は何件くらいあるものなの？
家博士これは物件によるね。
都心で相場通りに売り出した場合は、1ヶ月で3〜5件くらいはあるかな。
あまりにも内覧がない場合は、次の記事も合わせてお読みください。
一戸建てはこちら。
マンションはこちら。
4 掃除は徹底的に（ベランダも）
掃除は徹底的にしましょう。
特にキッチンやトイレ、お風呂などの水回りを重点的にするのがコツです。
手がまわらないようだったら、クリーニング業者に依頼することも出来ます。
クリーニング費用の目安は…
- 浴室： 12,000〜20,000円
- キッチン： 13,000〜20,000円
- レンジフード： 12,000〜18,000円
- フローリングワックス（6畳）： 8,000円〜15,000円
ハウスクリーニングはどこに頼めばいいのかよく分からない…なんて場合は、全国チェーンのサービスを選べばよいでしょう。
全国チェーンのハウスクリーニングの例として、おそうじ本舗などがあります。
おそうじ本舗は、全国1,400店舗で、47都道府県に対応。
2018年のオリコン顧客満足度調査（ハウスクリーニング部門）第1位のハウスクリーニング業者です。
忙しくて掃除が出来なかったということだけは避けましょう。
ベランダも必ず見られます。
余計な物は捨て、物を置かないこと。
水洗いをしてホコリを洗い流すことを意識しましょう。
5 空気は入れ替えて空調、玄関は消臭
内覧前に空気は入れ替えておきましょう。
春や秋だと窓はなるべく開けたままで。
冬や夏でもなるべく直前まで換気するのがコツです。
あなたは気にならなくても、他人は玄関に入った瞬間にどうしても家の匂いが気になります。
玄関に消臭スプレーを念入りに吹いて、無臭か上品な香りの芳香剤を置くこと。
夏と冬の内覧では、普段は空調をしない人でも、家中を快適な温度に保ちましょう。
エアコンは使っていないとカビ臭くなるので、事前に匂いをチェックしておきましょう。
エアコンが臭う場合は、夏なら温度を最低にして窓を空け、強風運転で1時間おくと、かなり匂いは消えます。
それでもダメならクリーニング業者に依頼しましょう。
エアコンのクリーニングは、2台以上をまとめて依頼するとお得です。
エアコンクリーニングは様々な会社があります。
例えばこちらなどが有名です。
⇒ハウスクリーニングなら【おそうじ本舗】
6 電球は全て交換・全て点灯、カーテンも開ける
明るいイメージの方が、清潔感があり好印象を与えます。
LEDでない普通の電球は、切れていなくても全て交換しましょう。
電球を交換するだけで、照度はアップします。
間接照明より、とにかく明るい方がイメージは良くなります。
内覧時、照明は昼でも全て点灯しておきます。
窓もカーテンを開けて、なるべく明るくしておきましょう。
家博士LEDは交換しなくても大丈夫。
蛍光灯や白熱球は交換した方が良いよ。
照明のカバーを掃除するだけでも印象は良くなる。
7 奥さん一人で迎えるのがベスト
内覧では奥さんが一人で出迎えるのがコツ。
子供さんやご家族がいると、内覧者が落ち着いて家を見れません。
特に男性が居ると、悪気はなくても威圧感を感じられてしまいます。
内覧者側のキーマンは女性である確率が高いのです。
女性同士の会話で家の魅力をアピールすることが、一番効果的です。
8 ペットも外へ、消臭に注意
ペットも外へ連れていきましょう。
たとえ可愛いペットでも、内覧者は動物嫌いかもしれません。
内覧者が動物好きだとしても、動物アレルギーがあったりすると家の印象が悪くなります。
匂いの原因にもなります。
トイレも片付けておきましょう。
ハウスくんペットは外…
家博士ええっと…次はなんだっけ（汗）
ペットを飼っている場合は、こちらも合わせてお読み下さい。
9 スリッパを用意
意外なポイントはスリッパ。
あなたの家では履かない風習だとしても、スリッパは用意しておきましょう。
スリッパを必ず履く習慣の人にとっては、スリッパ無しでの内覧は不快に感じる可能性もあります。
どちらが多数かというと、履く方が多いでしょう。
10 あなたしか知らない情報を提供
陽当りが良いなど「見て分かるような情報」については説明する必要ありません。
長年住んだあなただからこそ知っている、「見えない情報」が内覧者の背中を後押しします。
例えばこの様な情報です。
- ●マンションなら上下左右の住民、戸建てならお隣や向かいの住民
- 内覧者が一番気になるのはこれ。ご近所の情報です。特にマンションなら上下左右の騒音について。騒音が特に気にならないレベルなら、是非伝えて上げましょう。
また、戸建ても含めて、隣人がどんな人なのかも気になるもの。年代や職業、雰囲気を教えてあげるだけで、内覧者の不安を大きく軽減できます。 - ●ご近所の雰囲気や年代、交流、自治会など
- ご近所付き合いが難しくないことを説明してあげましょう。年代が近いご家族が近くに居れば、そういう情報も喜ばれます。自治会や子供会の雰囲気なども興味がありそうなら説明してあげましょう。
- ●マンションなら管理組合についても
- マンションなら管理組合の状況は気になるところです。理事長が回ってくるか、リーダー的な人が居るのか、大規模修繕の予定など、良い情報はなるべく教えてあげましょう。
- ●買い物や生活の利便性
- 買い物や生活の利便性でも、住民ならではの情報は喜ばれます。農家の直売所が近くにあったり、長時間営業のスーパーや、特売品や品揃えに特徴のある地元スーパーなどの話。また、評判の良い歯医者や小児科、公共スポーツ施設など、地図では分からない情報をいろいろ教えてあげましょう。
- ●学校の雰囲気
- お子さんが居れば、気になるのは学校の雰囲気。ネットの掲示板などでは分からない評判や進学事情などについて、教えてあげましょう。
- ●花火や桜が見えるなど住民ならではの、四季の見どころ
- 窓から見える景色で、季節が変わると見どころなもの、桜や紅葉、花火などはイメージアップにつながります。また、近所にそういう名所があれば、教えてあげましょう。
ハウスくんアピールすることを忘れない様にメモしたほうが良さそうだね
家博士話題を提供すれば、不動産会社の担当者が話を上手く盛り上げてくれるよ。
11 売る理由はポジティブに説明
あなたが家を得る理由を聞かれることも多いです。
理由を話すコツは、「ポジティブな理由で内覧者の購入意欲を後押しすること」。
例えば、「不便だから」とか「狭くなったから」とかネガティブな理由だと内覧者にとっては、気持ちが萎えます。
「ライフスタイルを変えるため」とか、「家族が増える嬉しい誤算」など、前向きな理由で説明しましょう。
理由の説明について詳しくはこちら。
12 どうしてもみすぼらしい所は補修交換
掃除をしても、どうしても壁がひどく汚れている場合などは、一面だけ壁紙を張り替えたり、清掃業者を頼む選択肢もあり。
数万円でイメージがガラリと変わります。
ただし費用に見合う効果があるのかは、経験豊富な不動産会社担当者の意見を聞いてみるのがおすすめ。
第三者からはあまり気にならないケースも多いのです。
リフォームについて詳しくはこちら。
内装が古くなっている場合は、リフォームして売却保証付きで売るという選択肢もあります。
リフォーム＋売却保証という選択肢
東急リバブルのアクティブ売却パッケージ「アクセル君」は、マンションをリフォームし、家具を使ってモデルルームのように演出。
さらに売却保証をつけて売り出します。
リフォーム（税抜400万円〜）と家具の演出（税抜30万円）は有料ですが、支払いは売却後なので初期投資は不要。
一定期間内に売れなかった場合は、「査定価格＋リフォーム費用」の100％で買取ってもらえる売却保証なので、売れないリスクも回避できます。
→売却保証額は3,450万円になる
ただし対象マンションには下記の制限があります。
アクセル君の対象不動産
- サービス適用時に「空き家」の区分所有マンション
（原則、残置物がないこと） - 最寄駅より徒歩10分以内
- 昭和58年（1983年）1月以降の築年
- 専有面積（壁芯）50㎡以上
- 査定価格2,500万円以上6,000万円未満
13 説明資料やボードを用意するのもあり
家の図面や近隣の地図を用意しておくと、話をする時に便利です。
中には、ボードに図面を貼って、アピールポイントなどを書く人も居ます。
14 ダメなら理由を聞いて次に繋げる
残念ながら、内覧したけれど購入申込みに至らなかった場合、「購入しなかった理由」を必ず聞きましょう。
必ず理由があるはずです。
理由によっては、次回の内覧の参考になります。
思ったより狭いという感想だったら、家具をもっと減らしたり、壁紙を白系に変えるという方法もあります。
暗いという感想だったら、部屋の照明を増やしたり照度の高いものに交換するとイメージが変わります。
駅から遠いという感想なら、バスの時刻表でピーク時の本数を教えてあげるという方法も。
少しの工夫で、イメージを大きく変えることも出来るのです。
ハウスくんダメだったら落ち込んじゃいそうだね
家博士住んでいる家の内覧は、空き家の内覧に比べて本気度が高いことが多いから、そんなに回数は多くないはず。
ダメだった理由を聞くことで、次の内覧の成約率を上げることができるよ。
一度、オープンハウスに行ってみるのもお勧め
こういった内覧の工夫について、イメージが湧かない場合、一度近くのオープンハウスに行ってみるのがおすすめ。
あなたの家の内覧に来る人が、比較する相手はどういった物件なのか実際に見てみると、自然と感じることもあるはずです。
不動産会社が売り主のオープンハウスは、特に家の見せ方なども上手です。
見本の家具や照明など、細かい点も参考になります。
信頼できる不動産会社と相談
家博士この様な内容は、しっかりした不動産会社であれば、聞かなくても教えてくれるよ。
家の売却が成功するかは、不動産会社で8割決まると言われているんだ。
家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。
そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…
- エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。
SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。
ソニー不動産について詳しくはこちら
⇒SRE不動産（旧ソニー不動産）の評価・口コミ、利用するときの注意点とは
SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。
SRE不動産の無料査定依頼はこちら
⇒SRE不動産
