「家の売却で内覧の準備は何をすれば良い？ 当日の注意点は？」
家の売却で内覧についてお悩みですね。
確かに内覧は、家が売れるか決まる大切なイベント。
でも準備は面倒なので最小限にしたいもの。
そもそも何を準備すれば良いか分かりにくいですね。
そんなあなたのために内覧のポイント15選をまとめました。
ポイントを押さえて、なるべく手間をかけずに売却を成功しましょう。
内覧ではちょっとしたコツで、あなたの家の印象を2割増し3割増しにできます。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
都市部なら、大手トップ3社（三井・住友・東急）に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue
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」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。
信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
内覧のポイント15選
住みながら内覧を成功させるには、次の点に注意しましょう。
それぞれ解説します。
内覧までに準備するポイント
1. スケジュールは相手に合わせる
他の物件を買ってしまうかもしれない
内覧のスケジュールは、なるべく内覧者の都合に合わせましょう。
なぜならあなたが断った日程で、代わりに内覧した別の家を気に入り購入するかもしれないため。
内覧者にとってあなたの家は候補のひとつで、同時に他も検討している可能性があります。
家が売れず次の内覧者が現れなければ、最悪の場合、数百万円の値下げにつながる恐れも。
そのスケジュール調整が、ご縁を逃すことになるかもしれないのが、内覧の怖さです。
特に両手仲介の内覧は決まりやすい
内覧者には両手仲介と片手仲介の2種類の内覧者がおり、特に両手仲介は購入する可能性が高くなります。
なぜなら両手仲介だと、不動産会社が熱心に売り込んでくれるため。
両手仲介とは、あなたが売却を依頼した不動産会社が買主も見つけること。
両手仲介だと不動産会社は手数料収入が2倍になるため、不動産会社が頑張って内覧者を説得してくれます。
逆に片手仲介の場合、買主側の不動産会社があなたの家をアテ物件として、本命の物件を見る前の比較のために連れてくる恐れもあります。
ハウス 内覧も両手と片手で違うんだね。
内覧は何件くらいあるものなの？
家博士 これは物件によるね。
都心で相場通りに売り出した場合は、1ヶ月で3〜5件くらいはあるかな。
あまりにも内覧がない場合は、次の記事も合わせてお読みください。
2. とにかく物を減らす
内覧期間は、とにかく物を減らしましょう。
- 家が広く感じる。
- 生活感が消える。
- 内覧前の片付けや掃除が楽。その後の引っ越しも楽になる。
買主は一生に一度の大きな買い物を決断するために内覧します。
大切なことは、買主にとってあなたの家が理想の生活を送るために最適な家だと感じてもらうこと。
物を減らすことで、買主に家を広く快適に感じてもらえます。
また生活感がなくなることで、買主がこれから始める理想の日々<をイメージしやすくなります。 物を減らす時に重視するのは、この3箇所。
特に物を減らす場所1. リビング
買主に重視されるのがリビング。
リビングは、とにかく物を片付けて広くみせましょう。
新聞雑誌・子供のオモチャはもちろん、ソファーやカーペット、マガジンラック、観葉植物など家具も減らしたほうが広く感じます。
物が無いほど、生活感がなくなり部屋が広く明るいイメージになります。
特に物を減らす場所2. 第一印象の玄関から廊下
もう1つは、内覧者が家に入った第一印象。
人間は第一印象のイメージが一番記憶に残ります。
玄関は靴を全て片付け、靴が出ていない状態で、廊下も物を置かない状態が理想です。
特に物を減らす場所3. マンションならバルコニー、戸建てなら庭や車庫など外回り
油断しがちですがバルコニーや外回りも重視されるところ。
マンションでは眺望や日当たりを確認するために、必ずバルコニーに出ます。
最近の新築マンションはバルコニーが広いため、すこしでもバルコニーを広く見せた方が、新築からのイメージダウンを抑えられます。
戸建ては、まず車庫や外周りが第一印象になるので、古びた物が置いてあると、家の印象まで悪くなってしまいます。
ハウス とにかく物を減らしたほうが良いってことね
家博士 友人などに見てもらって意見聞くのもありだね。
毎日生活していると気にならない物でも、他の人には気になるものなんだ。
4. 場合によってはホームステージング
ホームステージングとは
ホームステージングとは、家（ホーム）をインテリアや調度品を使って演出（ステージング）し、見栄えを良くするサービスの事。
米国では一般的な中古住宅の販売手法で、最近は日本でも少し増えてきました。
販売日数が短くなる効果があると言われています。
空き家で売却する家に向いている
ホームステージングは「住みながらの内覧」より、家具がない空き家の内覧に向いています。
ホームステージングでは、小さめの高級家具を少なめに配置。
計算されたレイアウトで、夢の生活感を演出します。
大手ならオプションでサービスもある
もしホームステージングを考えているなら、オプションでサービスしてくれる大手不動産会社に相談してみましょう。
住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋などがホームステージングを用意しています。
ホームステージングについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。
4. 最低限のリフォーム・補修、クリーニング
最低限のリフォーム・補修は費用の割に効果が大きい
内覧前に、最低限のリフォームや補修をするのも効果的です。
具体的には、50万円未満のリフォームのイメージ。
壁紙の一部張り替え、床のコーティングなど、比較的安い費用で、イメージは大きく改善します。
具体的な内容は、不動産会社と相談すると良いでしょう。
優秀な不動産会社なら、黙っていてもポイントリフォームや補修を提案してくれます。
掃除の時間がなかったり、落としにくい汚れはクリーニング業者に
また忙しくて掃除の時間がなかったり、掃除しても落とせない汚れにはクリーニング業者を頼む選択肢もあり。
特に浴室やキッチンなど水回りは効果的。
数万円でイメージがガラリと変わります。
大規模リフォームはしない
ただし50万円以上かかるような大規模リフォームはしない方が良いでしょう。
国土交通省の調査でも、売却前のリフォームは、費用を上乗せできずに失敗することが分かっています。
5. 説明資料やボードを用意するのもあり
余裕があれば、家の図面や近隣の地図を用意しておくと、話をする時に便利です。
新築時のパンフレットなどがあれば、内覧者にもメリットを説明しやすいでしょう。
中には、ボードに図面を貼って、アピールポイントなどを書く人も居ます。
内覧当日のポイント
6. 全ての部屋と収納を見せる
意外と忘れがちですが、内覧者には全ての部屋と収納を見せるのが基本です。
特に収納は、見られたくない物をぎっしり詰め込んでしまうと見せられなくなるので要注意。
トランクルームを利用する選択肢も
片付けた物を置く場所が無ければ、数ヶ月だけトランクルームを借りるという選択肢もあります。
トランクルーム代は月々数千円〜数万円の出費。
内覧に失敗して家が売れないと、家を数百万円値下げすることにもなりかねません。
数百万円を失うことを考えると、安い出費です。
トランクルーム業界は大手3社（ハローストレージ、キュラーズ、ライゼボックス）でシェア50％を占めます。
大手3社の内、短期で1ヶ月から利用可能なキュラーズが使いやすいでしょう。
キュラーズの公式サイトはこちら
⇒キュラーズ
ハウス トランクルームって1ヶ月から借りられるんだ。
家博士 キュラーズならね。大手以外にも月単位で借りられるトランクルームはあるから、近所で探してみるといいよ。
7. 掃除は水回り重視で外も忘れずに
内覧では掃除が大切です。
可能な範囲で、掃除を頑張りましょう。
クリーニング業者を依頼するのもあり
掃除は特にキッチンやトイレ、お風呂などの水回りを重点的にするのがコツです。
手がまわらないようだったら、クリーニング業者に依頼するのも良いでしょう。
クリーニング費用の目安は…
- 浴室： 12,000〜20,000円
- キッチン： 13,000〜20,000円
- レンジフード： 12,000〜18,000円
- フローリングワックス（6畳）： 8,000円〜15,000円
ハウスクリーニングはどこに頼めばいいのかよく分からない…なんて場合は、不動産会社に紹介してもらうと良いでしょう。
全国チェーンならおそうじ本舗
不動産会社経由だと不安であれば、全国チェーンのサービスを選ぶと安心です。
全国チェーンのハウスクリーニングの例として、おそうじ本舗などがあります。
おそうじ本舗は、全国1,400店舗で、47都道府県に対応。
オリコン顧客満足度調査（ハウスクリーニング部門）第1位のハウスクリーニング業者です。
ベランダも忘れずに
ベランダも必ず見られます。
引っ越しの準備も兼ねて、余計な物を捨て、物を置かないこと。
物が無ければ、水を流してホコリを洗い流すのも簡単です。
8. 空気を入れ替えて空調、玄関も消臭
空気を入れ替えて空調を
内覧前に空気は入れ替えておきましょう。
春や秋だと窓はなるべく開けたままで。
冬や夏でもなるべく直前まで換気方が良いでしょう。
空気を入れ替えたら、内覧者が快適に内覧できるように、空調をつけておきます。
夏と冬の内覧では、普段は空調をしない人でも、家中を快適な温度に保つと喜ばれます。
玄関は消臭
自分では気にならなくても、他人は玄関に入った瞬間にどうしても家の匂いが気になりがち。
玄関に消臭スプレーを吹いたり、無臭か上品な香りの芳香剤を置いても良いでしょう。
エアコンの匂いもチェック
エアコンは使っていないとカビ臭くなるので、事前に匂いをチェックしておきましょう。
エアコンが臭う場合は、夏なら温度を最低にして窓を空け、強風運転で1時間おくと、かなり匂いは消えます。
それでもダメならクリーニング業者に依頼しましょう。
エアコンのクリーニングは、2台以上をまとめて依頼するとお得です。
エアコンのクリーニングは1台6,000円〜8,000円程度。
エアコンクリーニングは様々な会社があります。
おそうじ本舗でもエアコンクリーニングを依頼できます。
⇒ハウスクリーニングなら【おそうじ本舗】
9. 電球は交換・点灯、カーテンも開ける
明るいイメージの方が、清潔感があり好印象を与えます。
LEDでない普通の電球は、切れていなくても交換すると好印象に。
電球を交換するだけで、照度はアップします。
間接照明より、とにかく明るい方がイメージは良くなります。
内覧時、照明は昼でも全て点灯しておきます。
窓もカーテンを開けて、なるべく明るくしておきましょう。
家博士 LEDは交換しなくても大丈夫。
蛍光灯や白熱球は交換した方が良いよ。
照明のカバーを掃除するだけでも印象は良くなる。
10. できれば女性一人で迎える
内覧では、できれば女性が一人で出迎えると良いでしょう。
子供さんやご主人がいると、内覧者が落ち着いて家を見れません。
特に男性が居ると、悪気はなくても威圧感を感じられてしまいます。
内覧者側のキーマンは女性である確率が高いので、女性同士の会話で家の魅力をアピールできれば効果的です。
11. ペットも外へ、消臭を徹底
ペットも外へ連れていきましょう。
たとえ可愛いペットでも、内覧者は動物嫌いかもしれません。
内覧者が動物好きだとしても、動物アレルギーがあったりすると家の印象が悪くなります。
匂いの原因にもなります。
トイレも片付けておきましょう。
ハウス ペットは外…
家博士 ええっと…次はなんだっけ（汗）
ペットを飼っている場合は、こちらも合わせてお読み下さい。
12. スリッパを用意
意外なポイントはスリッパ。
あなたの家では履かない風習だとしても、スリッパは用意しておきましょう。
スリッパを必ず履く習慣の人にとっては、スリッパ無しでの内覧は不快に感じる可能性もあります。
どちらが多数かというと、履く方が多いでしょう。
13. あなたしか知らない情報を提供
陽当りが良いなど「見て分かるような情報」については説明する必要ありません。
長年住んだあなただからこそ知っている、「見えない情報」が内覧者の背中を後押しします。
例えば次の様な情報です。
- ●マンションなら上下左右の住民、戸建てならお隣や向かいの住民
- 内覧者が一番気になるのはこれ。ご近所の情報です。特にマンションなら上下左右の騒音について。騒音が特に気にならないレベルなら、是非伝えて上げましょう。
また、戸建ても含めて、隣人がどんな人なのかも気になるもの。年代や職業、雰囲気を教えてあげるだけで、内覧者の不安を大きく軽減できます。 - ●ご近所の雰囲気や年代、交流、自治会など
- ご近所付き合いが難しくないことを説明してあげましょう。年代が近いご家族が近くに居れば、そういう情報も喜ばれます。自治会や子供会の雰囲気なども興味がありそうなら説明してあげましょう。
- ●マンションなら管理組合についても
- マンションなら管理組合の状況は気になるところです。理事長が回ってくるか、リーダー的な人が居るのか、大規模修繕の予定など、良い情報はなるべく教えてあげましょう。
- ●買い物や生活の利便性
- 買い物や生活の利便性でも、住民ならではの情報は喜ばれます。農家の直売所が近くにあったり、長時間営業のスーパーや、特売品や品揃えに特徴のある地元スーパーなどの話。また、評判の良い歯医者や小児科、公共スポーツ施設など、地図では分からない情報をいろいろ教えてあげましょう。
- ●学校の雰囲気
- お子さんが居れば、気になるのは学校の雰囲気。ネットの掲示板などでは分からない評判や進学事情などについて、教えてあげましょう。
- ●花火や桜が見えるなど住民ならではの、四季の見どころ
- 窓から見える景色で、季節が変わると見どころなもの、桜や紅葉、花火などはイメージアップにつながります。また、近所にそういう名所があれば、教えてあげましょう。
ハウス アピールすることを忘れない様にメモしたほうが良さそうだね
家博士 話題を提供すれば、不動産会社の担当者が話を上手く盛り上げてくれるよ。
14. 売る理由はポジティブに説明
あなたが家を得る理由を聞かれることも多いです。
理由を話すコツは、「ポジティブな理由で内覧者の購入意欲を後押しすること」。
例えば、「不便だから」とか「狭くなったから」とかネガティブな理由だと内覧者にとっては、気持ちが萎えます。
「ライフスタイルを変えるため」とか、「家族が増える嬉しい誤算」など、前向きな理由で説明しましょう。
理由の説明について詳しくはこちら。
内覧後のポイント
15. ダメなら理由を聞いて次に繋げる
残念ながら、内覧したけれど購入申込みに至らなかった場合、「購入しなかった理由」を必ず聞きましょう。
必ず理由があるはずです。
理由によっては、次回の内覧の参考になります。
思ったより狭いという感想だったら、家具をもっと減らしたり、壁紙を白系に変えるという方法もあります。
暗いという感想だったら、部屋の照明を増やしたり照度の高いものに交換するとイメージが変わります。
駅から遠いという感想なら、バスの時刻表でピーク時の本数を教えてあげるという方法も。
少しの工夫で、イメージを大きく変えることも出来るのです。
ハウス ダメだったら落ち込んじゃいそうだね
家博士 住んでいる家の内覧は、空き家の内覧に比べて本気度が高いことが多いから、そんなに回数は多くないはず。
ダメだった理由を聞くことで、次の内覧の成約率を上げることができるよ。
一度、オープンハウスに行ってみるのもお勧め
こういった内覧の工夫について、イメージが湧かない場合、一度近くのオープンハウスに行ってみるのがおすすめ。
あなたの家の内覧に来る人が、比較する相手はどういった物件なのか実際に見てみると、自然と感じることもあるはずです。
不動産会社が売り主のオープンハウスは、特に家の見せ方なども上手です。
見本の家具や照明など、細かい点も参考になります。
ムダな内覧を減らす方法もある
VRなど最新の3D技術
ムダな内覧を減らすなら、内覧せずに家の雰囲気が分かる最新の3D技術が便利です。
3Dウォークスルー
実際に物件内を歩いているかのような体験がウェブ上でできる技術。
バーチャルステージング
モデルルームのように家具や調度品で演出された部屋を仮想空間で作成し、ウェブ上で閲覧できる技術。
CGリフォーム
荷物や家具が多い部屋の仮想空間でキレイに片付け、リフォーム後のイメージまで作成し、ウェブ上で閲覧できる技術
こういった最新3D技術を利用することで、成約の可能性が低い内覧を減らし、成約の可能性が高い内覧の割合を高める効果が期待できます。
内覧の余計な手間と、新型コロナの感染リスクを避けるために、利用を検討してみてはいかがでしょうか。
ただしこれらの最新3D技術を利用できるのは、一部の大手不動産会社で、物件の条件も限られます。
詳しくはこちらで解説しています。
まとめ
この記事では、内覧のポイント15選を解説してきました。
- スケジュールは相手に合わせる
- とにかく物を減らす
- 場合によってはホームステージング
- 最低限のリフォーム・補修、クリーニング
- 説明資料やボードを用意するのもあり
- 全ての部屋と収納を見せる
- 掃除は水回り重視で外も忘れずに
- 空気を入れ替えて空調、玄関も消臭
- 電球は交換・点灯、カーテンも開ける
- できれば女性一人で迎える
- ペットも外へ、消臭を徹底
- スリッパを用意
- あなたしか知らない情報を提供
- 売る理由はポジティブに説明
- ダメなら理由を聞いて次に繋げる
●内覧までの準備
●内覧当日
●内覧後
実はこれらの内容は、しっかりした不動産会社であれば、聞かなくても教えてくれます。
家の売却が成功するかは、不動産会社で8割決まるといわれるほど、不動産会社選びが大切。
もし不動産会社選びに失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。
そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶポイントは…
- エリアで売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
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