「再建築不可の物件は売れない？」
再建築不可の不動産売却でお悩みですね。
確かに再建築不可の土地は、そのままだと安くなり売りにくいもの。
不動産会社によっては扱わないこともあります。
しかし条件次第では、再建築可能にできることもあり、それなら相場通りの高値で売れます。
また再建築不可のままでも、少し工夫すれば売れるので、諦めずに売り出してみましょう。
この記事では再建築不可の不動産売却で、知っておきたい知識と売却方法をまとめました。
あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
再建築不可の多くが接道
再建築不可となる理由は、その多くが接道です。
正確にいうと、建築基準法第43条で定められている「接道義務」を満たしていません。
接道義務を満たさない2つのケース
具体的には、次のような理由で再建築不可となります。
- 建築基準法上の道路に接しているが、その敷地の間口が2m未満。
- 接している道路が建築基準法上の道路として認められていない。
ケース1. 間口が2m未満
「間口が2m未満の場合」というのは、建築基準法第43条第1項の「接道義務の原則」に反しているため。
「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」とされているのです。
※旗竿地で路地部分の長さが20m超では、幅員2m→3m以上になります。
ケース2. 建築基準法上の道路として認められていない
2つ目が、接している道路は「建築基準法上の道路として認められているもの」でなければならないという点。
とりあえず道路に接していればOKというわけではありません。
ハウス 建築基準法上の道路って？
家博士 建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条で定められている道路なんだ。
大きく分けて6種類の道路があるよ。
【建築基準法で定められた道路6種類】
- ① 42条1項1号（道路法による道路）
- 国道、都道府県道、市区町村道で幅員4m以上の道路
- ② 42条1項2号（2号道路）
- 都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4m以上の道路
- ③ 42条1項3号（既存道路）
- 建築基準法施行時にすでに存在した幅員4m以上の道路（公道・私道とも）
- ④ 42条1項4号（計画道路）
- 都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路
- ⑤ 42条1項5号（位置指定道路）
- 宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路
- ⑥ 42条2項（2項道路）
- 建築基準法施行時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの
参考：建築基準法
この6種類に該当しないものは、たとえ車が走っていて見た目がいわゆる「道路」だとしても、建築基準法上の道路としては扱われません。
ただし接道義務の緩和で再建築可能になることも
ただし接道義務の緩和によって、特別に再建築可能になることがあります。
正確には、「第43条2項第一号認定」「第43条2項第二号許可」に該当すれば、再建築可能に。
（2018年9月25日施行の建築基準法改正以前は、「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」と呼んでいました）
各自治体（特定行政庁）が、基準を定めているので、この基準に適合すれば、接道義務が緩和されます。
詳しくは、後の「再建築可能にする4つの方法」で解説しています。
逆に自治体が厳しくすることもある
また、逆に各自治体が条例によって接道義務を付加することもできるようになっています。（建築基準法第43条第3項）
2018年9月25日施行の建築基準法改正により、新たに大規模な重層長屋が規制の対象になりました。
ハウス 要するに、どんな道路に接しているかがポイントになるってことなんだね
家博士 詳しくは役所で調べることができるよ
接道以外で再建築不可になるケース
再建築不可となる理由には接道義務以外に、次のようなものもあります。
- 区画整理や都市計画道路によるもの
- 市街化調整区域内にある
- 面積が最低限度以下の土地
これらについては、こちらの記事で解説しています。
区画整理でも不動産は売却できます。ただし注意点もあり、最適な売却のタイミングは個々の条件で違います。土地区画整理事業の注意点、売却の影響、知っておきたい知識をまとめました。
都市計画道路がかかる土地の売却で知っておきたいことや、そもそも都市計画道路とはどういったものなのかをまとめました。
市街化調整区域の土地は売れます。ただし制限があるために売りにくいのも確か。市街化調整区域の土地が売りにくい3つの理由、売却する2つの方法について解説します。
分筆によって100平方メートル未満となる土地は、地域によっては売れなくなる可能性があります。不動産会社ですら間違う最低限度について解説します。
家博士 この記事では接道義務による再建築不可について解説するよ。
再建築不可だと安くなり売りにくい
再建築不可の不動産は周辺相場の5〜7割
再建築不可の物件の相場は、通常の周辺相場の5〜7割というのが一般的。
通常の土地の相場は「路線価」から、一方で建物の相場は「積算法」と呼ばれる方法でおおよその査定額を算出できます。
詳しくはこちらで解説しています。
一戸建ての査定で知っておきたい知識をまとめました。査定の3つのポイント、高く査定する4つの方法。査定前の準備や査定で何を見られるかを解説しています。
ただし再建築不可であることがどれだけ価格に影響するかは、立地によっても変わるもの。
そのため正確な価格を知るなら、不動産会社に無料査定を依頼した方が確実です。
再建築不可のまま売却すると安くなる4つの理由
再建築不可の物件が安くなる理由としては、次が挙げられます。
理由1. 建替えできない・リフォーム費用が高額
再建築不可の土地では、建物を建てる許可が下りません。
「古くなってきたから建て替える」ことはもちろん、火災や地震で倒壊しても建て替えができません。
家博士 建て替えの他に、増築なども建築申請が必要になるからできないんだ
スケルトンリフォームは可能だが高額
一方で、建物の構造はそのままで、増築もしないリフォームであれば、建築申請は不要。
※正確に言うと、木造2階建て・延べ床面積500㎡未満の「4号建築物」なら建築申請は不要。一般的な戸建て住宅のほとんどは「4号建築物」に該当します。
こうしたリフォームは柱や梁といった骨組みはそのままでリフォームするので「スケルトンリフォーム」と呼ばれ、再建築不可の物件でもOKなのです。
しかし、問題なのはその費用。
スケルトンリフォームは新築並みに費用がかかるため、その分、物件価格は安くなってしまうのです。
また築年数は古いままなので、リフォーム後も融資が使えないなど問題は残ります。
理由2. 通路が狭い・境界や私道トラブルが多い
再建築不可の物件は接道義務を満たしていないため、どうしても周辺の通路は狭くなってしまいます。
また、境界や私道がらみのトラブルが何かと多いのです。
例えば歩行者が通れるくらいの狭い道路（私道）に「ここは自分の敷地だから」と私物を置いて、他の人の通行を妨げている・・・なんてニュースを見たことがあるかもしれません。
もちろんこうしたトラブルが起きるのはごく一部ですが、私道なら起きうるトラブルなのです。
私道に接した不動産売却では通行・掘削承諾書が必要になるケースがあります。通行・掘削承諾書や私道の基礎知識と簡単に解決する方法をまとめました。
理由3. 融資がつかない・金利が高い
再建築不可の物件を購入する際には、フラット35や銀行の住宅ローンは使えません。
なぜなら、再建築不可だと担保価値が下がってしまい、融資の審査に通らないから。
そのため、ローンを組む場合はノンバンクのローンを利用することになります。
ノンバンクのローンは通常の住宅ローンと比べて金利も高め。
ローンの金利が高い分、物件の価格を下げなければ買い手が見つからないのです。
ハウス ノンバンクのローンって金利はどれくらいなの？
家博士 通常の住宅ローンの金利は今のところ0.5％程度だけど、ノンバンクだと最も金利が低くて1.5％以上。もっと高いところもたくさんあるから、銀行の住宅ローンと比べると返済額は増えてしまうんだ
理由4. 売却時にさらに売りにくくなる
再建築不可の物件はそもそも売却が難しいもの。
築年数が古くても建て替えなどで適切に維持管理できていればまだ良いのですが、再建築不可だとそれが難しいのです。
結果的に築年数が古くなってしまい、売却したいのに売れない・売りにくくなるというリスクもあります。
ハウス じゃあ、再建築不可をなんとか解決する方法はないの？
家博士 解決方法はあるよ。
再建築不可は再建築可能にして売る
再建築不可の物件を売るときは、まず再建築可能にできないか調べてみましょう。
接道が原因で再建築不可の物件を、再建築可能にする4つの方法をまとめました。
それぞれ解説します。
方法1.間口を2m以上確保する
敷地の間口が2m未満の場合は、間口を2m以上確保することで再建築可能にできます。
具体的には、隣地の所有者から土地を買うか、または土地の一部を交換。場合によっては借りる方法もあり。
可能性が少しでもあれば、交渉してみましょう。
もし隣地の所有者が合意すれば、土地家屋調査士に依頼して、幅2mに必要な土地を分ける「分筆（ぶんぴつ）登記」をし、売買又は借地契約をします。
その後売却する予定であれば、不動産会社に依頼すれば、一連の作業はお任せできるでしょう。
ちなみに、もし隣地の所有者にその気があれば、あなたの土地を隣地の所有者に売るという選択肢もあります。
方法2.建築基準法第43条2項第二号許可
建築基準法第第43条2項第二号許可に該当すれば、許可を得ることで再建築が可能になります。
具体的な内容は自治体で異なりますが、簡単には次の通り。
- 敷地の周りに広い空き地がある
- 特定行政庁（各都道府県など自治体）が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの
例えば東京都ではこちらの様なルールが具体的に定められています。
【参考】東京都土地整備局・第43号第2項に基づく認定・許可の取扱い
基準をクリアするかどうかは、各自治体の建築指導課など担当部署に直接聞くしかありません。
売却する予定であれば、不動産会社が確認してくれます。
家博士 自治体ごとに独自の基準があるんだ。
その基準をクリアしていれば、再建築可能になるよ
方法3.建築基準法としての道路認定を受ける
もし接道している道路が「建築基準法上の道路」でなければ、道路認定を受ける方法も。
道路としての要件を満たしているのに認定を受けていない道路もよくあります。
なお、道路認定を受けるには境界確定や私道所有者の調整などが必要で手間がかかります。
できれば経験豊富な不動産会社に調整を依頼した方が、話はスムーズに進むでしょう。
方法4. 自治体の独自ルールを利用する
幅員が1.5m以上あれば、自治体で独自にルールを定めている可能性があります。
例えば新宿区では、次のような許可基準があります。
いずれも信頼できる不動産会社探しから
再建築可能にするための4つの方法を紹介しましたが、いずれも専門的な知識が必要で、不動産会社に依頼する方が確実です。
ただ不動産会社もどこでも良いわけでなく、経験豊富で信頼できる不動産会社を選びましょう。
ハウス 経験豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
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不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
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ハウス 再建築可能にできないと、売却は難しいの？
家博士 再建築不可でも、立地さえよければ売れるよ。
再建築不可のまま売却する方法
再建築不可のままでも、立地さえ良ければ売れます。
それぞれ解説します。
方法1. 近隣を探す
再建築不可の土地を売るなら、まず隣接する土地の所有者に相談してみましょう。
お隣なら再建築不可の土地を再建築可能にできる可能性があります。
また家庭菜園や物置などにも活用できるでしょう。
もしお隣がダメでも、近隣で欲しい人がいるかもしれません。
周囲の所有者を一通り当たってみましょう。
売却する相手が見つかったときは、できれば不動産会社に売買契約を依頼した方が安心です。
個人間売買は、境界や登記など後々トラブルになる恐れがあります。
方法2. 時間や手間をかけない業者買取
時間に余裕がなかったり、手間をかけたくない場合は、不動産会社による買取がおすすめ。
価格は相場より2割以上安くなりますが、手間と時間は省けます。
買取で高く売るためには、10社以上、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼しましょう。
いくつか一括査定サイトを併用すると、手間をかけずに数多くの不動産会社へ無料査定を依頼できます。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
買取については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
方法3. 再建築不可などを専門に買取るサービス
再建築不可などの訳あり不動産を専門に買取るサービスもあります。
買取くん
買取くんは、資金力のある投資家が買い取るサービス。仲介手数料は不要、最短3日で買取が可能です。
WISH（ウィッシュ）
WISH（ウィッシュ）は再建築不可などの訳あり物件を中心に買取る不動産会社。
普通の不動産会社で断られた物件でも、買取できます。
方法4. 格安や無料で手放す
田舎の不動産など価値が低く、近隣にも不動産会社にも断られても手放す方法はあります。
断られても他の不動産会社に当たる
もし不動産会社に売れないと断られても、諦めずに他の不動産会社に当たってみましょう。
なぜなら不動産会社の「売れない」は、本当に売れないわけでなく、売りたくないことが多いため。
不動産会社にとって安くて売りにくい不動産は、手数料収入が安いわりに手間がかかり赤字リスクのあるもの。
だから断る不動産会社が多いのです。
しかし数多く当たれば、中には売ってくれる不動産会社が見つかるかもしれません。
特に地元に詳しい不動産会社なら、購入する心当たりがあることも期待できます。
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトでとにかく多くに査定を依頼してみよう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
空き家バンク
不動産会社が扱ってくれない場合は、空家バンクに登録してみましょう。
空き家バンクとは、国や自治体が運営する空き家・空き地の仲介サービス。
空き家バンクに登録すると、買主に補助金やポイントがあったりするため、土地が売れやすくなる可能性があります。
ただし自治体や時期によるので、必ずしも効果があるとは限りません。
空き家バンクの登録方法
空き家バンクは自治体版と全国版があり、まず自治体版に登録します。
登録方法は自治体によって違い、市町村に直接申込むか、加盟する不動産会社に申し込む方法のどちらか。
自治体の空き家バンクに登録後、一部の自治体では、自動で全国版の空き家バンクに登録されます。
国が運営する全国版空き家バンクは、athome（アットホーム）とLIFULL HOME’S（ホームズ）の2つあり、1,001の自治体が登録済です。（令和5年10月末時点）
他の方法と併用する方が確実
空き家バンクを利用する場合も、できれば他の方法と併用した方が確実でしょう。
なぜなら一般的な不動産ポータルサイトに比べると空き家バンクの利用率は低く、期待度は低めだから。
空き家バンクの登録物件数は常に1万件以上ありますが、1ヶ月に売れるのは2％〜3％（200〜300件）程度。
成約実績は、2018年1月から約6年間で約15,400件（令和5年10月末時点）と多くありません。
【参考】国土交通省・全国版空き家・空き地バンクについて（PDF）
無料で欲しい人を探す方法もあります。
みんなの0円物件
『みんなの0円物件』では、価値がゼロやマイナスの土地を、無料で欲しい人に譲れます。
必ず譲れるわけではありませんが、マッチング率は8割と高い確率。
掲載は無料なので、試して見る価値はあるでしょう。
みんなの0円物件は、価値が0円やマイナスの不動産を他人に譲れるサイト。ただし注意点もあります。みんなの0円物件のメリットと注意点、評判・口コミについてまとめました。
再建築不可のままでも用途はある
再建築不可でも、買主の用途として次があるでしょう。
- 自動車が侵入できる場合は駐車場
- 駅の近くであれば駐輪場
- 農地転用
- 立地が良ければリフォームして民泊や貸家
- コンテナハウスやトレーラーハウス、キャンピングカーで貸倉庫や民泊
家博士 再建築不可の土地は不動産取得税や固定資産税も安いんだ
しかし再開発や区画整理の予定がなければ、早めに手放した方が売りやすいのも事実。
再建築不可の不動産を売却したい場合は、売却にかけられる時間によって売却方法を使い分けましょう。
全国で再建築不可の住宅は5〜10％
明確なデータはありませんが、全国で5〜10％程度は再建築不可の住宅があると推測されます。
2018年に実施された「住宅・土地統計調査」によると、接道義務を満たしていないために再建築不可となっている物件数は次の通り。
住宅総数：6,240万7,400戸
- 敷地が道路に接していない：129万5,500件（約2％）
→大部分が再建築不可 - 敷地が幅員2m未満の道路に接している：292万3,600件（約5％）
→大部分が再建築不可 - 敷地が幅員4m未満の道路に接している：1,677万1,400件（約27％）
→セットバックが必要、再建築不可かは不明
東京23区では、4〜10％程度は再建築不可の物件があると推測されます。
住宅総数：552万件
- 敷地が道路に接していない：6万9,700件（約1％）
→大部分が再建築不可 - 敷地が幅員2m未満の道路に接している：20万9,100件（約4％）
→大部分が再建築不可 - 敷地が幅員4m未満の道路に接している：128万8,300件（約23％）
→セットバックが必要、再建築不可かは不明
ハウス 思っている以上に、再建築不可の物件は多いんだね！
数字からも分かるように、再建築不可の家は決して「特殊な物件」というわけでもないのです。
まとめ
再建築不可の不動産を売るときは、時間や手間をかけられるのであれば、まず再建築可能にすることを考えましょう。
再建築可能にする4つの方法は、
再建築不可のまま売却する方法は、
再建築可能にするなら、まず売買実績が豊富で信頼できる不動産会社を見つけましょう。
複数の不動産会社の話を聴き比べると、自然と信頼できる不動産会社を見分けられます。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
