「親が施設へ入るけど、空き家になる家をどうするか…。」
施設に入る親の家についてお悩みですね。
確かに親の家をどうするかはとても難しい問題で、簡単に決断できません。
しかし迷ったまま空き家にしておくと、家の劣化が進み大変なことになってしまう恐れもあります。
この記事では、施設に入る親の家をどうすれば良いか、判断するポイントと選択肢について解説。
また知っておきたい今後の住宅事情、介護費用の計画に役立つ情報もまとめました。
あなたが最適な方法を選択でき、介護そして親孝行に役立てられるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
まず親の介護で必要な予算を把握する
「親が住んでいた家をどうするか」を考える前に済ませておきたいのが、親の介護で今後必要になる予算を把握すること。
お金が足りる・足りないで選択肢は違う
足りなければ選択肢は3つ
もしお金が足りなければ、次の3つの選択肢しかありません。
他に、家を売却して賃貸として住み続ける『リースバック』もありますが、売却価格がかなり安くなる上に家賃がかかり続けるため、おすすめしません。
住んだまま家を売るリースバック。ローン返済の解決策として増えていますが、利用には5つの注意点もあります。リースバックのメリット・注意点、そしてリースバック会社20社をまとめました。
足りればあと2つの選択肢も
一方でお金に余裕があれば、あと2つの選択肢
を選べます。
それぞれ詳しくは後で解説します。
まず親の資産と収入を整理する
まず親の資産と収入を整理しましょう。
親にも確認しながら、一つずつ整理していきます。
資産と収入の内容
資産と収入の内容として、具体的には次を確認しましょう。
- ●収入
-
- 公的年金
- 個人年金
- 給与収入
- 家族の収入
- 株式配当や投資信託の分配金など金融収入
- 家賃や地代などの不動産収入
- その他
- ●資産
-
- 預貯金
- 生命保険など
- 株や投資信託など
- 不動産（自宅など）
- 負債（ローンなどの借金）
不動産の価格を調べる場合は、不動産会社に無料査定を依頼します。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
いくらまで払えるかシミュレーションする
資産や収入を整理したら、次に支出をシミュレーションします。
105歳まで生きると想定する
ここで悩むのが、何年分の支出を想定するかですが、シミュレーションでは105歳まで生きると想定しておくと安心です。
一応余命については、厚生労働省が毎年出している平均余命があります。
主な年齢の平均余命
| 現在の年齢 | 男性 | 女性 |
|---|---|---|
| 65才 | 19.44年 | 24.30年 |
| 70才 | 15.56年 | 19.89年 |
| 75才 | 12.04年 | 15.67年 |
| 80才 | 8.89年 | 11.74年 |
| 85才 | 6.20年 | 8.28年 |
| 90才 | 4.14年 | 5.47年 |
また施設入居にかかる費用以外にも、入院など緊急時に備えて20年間で200万円程度見込んでおきます。
介護認定を受け介護保険を利用する
介護認定を受け、介護保険を利用しましょう。
【参考】厚生労働省・介護保険の解説
介護認定を受けるためには、お住まいの市区町村へ申請して「介護や支援が必要な状態である」と認定される必要があります。
具体的な手続きは、後で解説する地域包括ケアセンターで相談できます。
介護認定は、要介護度に応じてサービスが受けられる仕組みです。
要介護区分と状態
入居する施設などへの支払いは利用料金の1割・2割・3割のいずれかで、所得によって決まります。
負担割合は毎年7月に「介護保険負担割合証」が届きます。
ただし介護認定の度合いによって補助金額の上限が定められており、上限を超える分は全額自己負担になります。
予算と介護レベルに見合った施設を選ぶ
施設が決まっていない場合は地域包括支援センターへ
入居先がまだ決まっていない、もしくはどうすればいいか分からない場合は、地域包括支援センターへまず相談しましょう。
各都道府県の地域包括支援センターはこちらから検索できます。
⇒厚生労働省 介護事業所・生活関連情報検索 介護サービス情報公表システム
（参考）厚生労働省・地域包括ケアシステム
地域包括支援センターでは、社会福祉士や保健師、ケアマネージャーなどが高齢者本人やその家族のあらゆる相談に応じてくれます。
相談はもちろん無料。
高齢者介護のプロからアドバイスがもらえるほか、介護保険申請のサポートもしてもらえます。
ハウス とりあえず近くの地域包括支援センターに行けばいいのかな？
家博士 センターは管轄が決まっているから、親が住む地域のセンターに相談しよう。
離れた場所に住んでいると大変だけれど、まずは電話してみると良いよ。
主な介護施設と費用一覧
参考までに、主な介護施設と費用をまとめました。
| 種類 |
初期費用 （入居一時金や敷金） |
月額利用料の 目安 |
所得による 軽減制度 |
|---|---|---|---|
|
特別養護老人ホーム （特養） |
0円 | 5～15万円 | あり |
|
老人保健施設 （老健） |
0円 | 6～17万円 | あり |
|
介護療養型医療施設 （療養病床） |
0円 | 6～17万円 | あり |
| 住宅型有料老人ホーム | 0～1億円 |
10～40万円 ＋介護費 |
なし |
|
介護付き有料老人ホーム 【特定施設】 |
0～1億円 | 10～40万円 | なし |
| サービス付き高齢者向け住宅 | 0～数十万円 |
8～20万円 ＋介護費 |
なし |
|
介護型サービス付き高齢者向け住宅 【特定施設】 |
0～数十万円 | 12～25万円 | なし |
| グループホーム | 0～100万円 | 12～18万円 | 自治体によりある場合も |
| ケアハウス | 0～数百万円 |
8～20万円 ＋介護費 |
あり |
|
ケアハウス 【特定施設】 |
0～数百万円 | 10～30万円 | あり |
| シニアハウジング | 0～数十万円 |
1～10万円 ＋介護費 |
あり |
| 小規模多機能居宅介護施設 | 居宅サービスのため不要 |
介護度に応じて 例：要介護度3で約25,000円 食事代宿泊費別 |
なし |
要支援・要介護と費用のイメージはこちら。
施設を選ぶときのポイント
要介護3以上は自宅介護より施設の方が安い傾向に
自宅介護より施設の方が安くなることも多く、特に要介護3を分岐点として、自宅介護より施設のほうが安くなる傾向があります。
なぜなら自宅介護の場合は、送迎などに費用がかかり、さらに生活費もかかるため。
要介護3未満でも施設が向いているケースも多いので、地域包括支援センターに相談しましょう。
予算が厳しいなら特養、だめならケアハウス
予算が厳しい場合は、まず特養（特別養護老人ホーム）を探してみましょう。
特養は費用が安い公的施設なので人気があり、入居できずに待機している人が全国で27万人以上いますが、単純な先着順でなく困っている人が優先されます。
【参考】厚生労働省・特別養護老人ホームの入所申込者の状況（令和４年度）
要介護3以下で予算が厳しい場合は、低所得でも入れるケアハウスが良いでしょう。
自宅介護は、介護をする側も介護を受ける側も不幸になるケースが多いので、プロの手を借りる事を考えましょう。
なるべく親の資産だけで払える施設を選ぶ
基本的には、なるべく親の資産だけで支払える施設を選びましょう。
もしあなたが親を支援する場合は、あなた自身の老後も考える必要があります。
親の介護にあなたの資産を使ってしまうと、あなたが老後を迎えるときに、あなたやあなたの子供が困ってしまう恐れがあります。
今はまだ介護保険が充実しているので、低所得でもきちんとした施設に入れますが、将来は全く分かりません。
将来の日本は、今より高齢化が進むため、介護費用の自己負担は確実に重くなります。
もしかしたら、今の数倍の金額が必要になるかもしれません。
年金も厳しい状況ですから、なるべく貯金は残しておきましょう。
親の家をどうするか判断するポイント
親の家をどうするか判断するポイントは、今の住宅事情をよく理解すること。
なぜなら今日本では、人口減少や急激な高齢化によって住宅の価値が大きく変わりつつあるから。
最新の傾向から、住宅事情の今後を解説します。
家博士 ポイントになるのは立地。
またマンションではマンション特有の問題がある。
一つずつ、詳しく見ていこう
ポイント1. 立地が全て
今の住宅事情では立地が重要です。
最寄り駅からの距離次第で地価は真逆の傾向に
最寄り駅に近いエリアを中心に地価は高騰しています。
しかし、最寄り駅からの距離が遠いエリアでは地価が下がり続け、一部のエリアではいくら下げても売れないケースも。
国土交通省が毎年発表している公示地価でも、その傾向が明確です。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
⇒土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは
最寄り駅から徒歩7分が分岐点
最近の傾向として、中古住宅を探す人の8割は、最寄り駅から徒歩7分以内、距離にすると560m以内で検索しています。
なぜなら、最寄り駅から遠いエリアは地価が下落し続け、どんどん売れなくなっていることを、購入者も知っているため。
ですから、最寄り駅から徒歩7分を分岐点として、家をどうするか考えると良いでしょう。
この傾向は、都市も地方も同じで、背景には急速な人口減少と高齢化があります。
ポイント2. 長期的には人口減少と高齢化で価格は下がる
急激な人口減でも増え続ける新築住宅
日本の人口と世帯数、そして住宅戸数の変化がこちら。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
一般的に先進国では、空き家が増えないために新築住宅の数が制限されており、空き家率は3〜5％程度に抑えられています。
しかし日本では、新築住宅の制限は一切ありません。
そのため空き家率が13.6％と家が849万戸も余っているのに、毎年90万戸ペースでどんどん新築住宅が建てられる異常な状態に。
結果として、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46％下がる（価格は半額）と予想する研究もあります。
（※出典：シンガポール国立大学の研究Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society）
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
こうした点から考えても、徒歩7分を超える立地の場合は早く売る方が良いでしょう。
ポイント3. マンション特有の問題
マンションの高齢化はこれから社会問題化する
マンションは、マンション特有の問題があります。
国民の約1割超はマンション住まいですが、分譲マンションが本格的に増えたのは1970年代以降のため、分譲マンションの老朽化がこれから社会問題化します。
マンションの築年数別戸数（全国）
築40年超マンションは今後20年で3.5倍まで増加
築40年超マンション戸数の推移
築40年超のマンションは、今後20年で3.5倍まで増加。
マンションは築40年を超えると、配管の漏水や設備の老朽化など問題が増えてきます。
竣工当時は最先端だったデザインや耐震設計、防音は時代遅れになり、住民は高齢化。
水漏れや雨漏り、重設備の交換など費用がかかりますが、高齢化した住民の意見はまとまりません。
高齢化で管理組合が運営できず、スラム化するマンションが増えると予想されています。
建て替えは2％、ほとんどは解体かスラム化
築古マンションは建て替えという選択肢もありますが、建て替えできるのは駅近のごく一部のマンションのみ。
2023年4月時点で建て替えできたマンションは全国でわずか282棟、約2.3万戸と、本来は建替え時期である旧耐震マンション103万戸の約2％しか建て替えられていません。
今後もほとんどのマンションが建替えできず、解体して土地売却かスラム化かのいずれかになると予想されています。
マンションの寿命と建替えについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
マンションの寿命は個々で違い、寿命が尽きても建替えできるのはごく一部です。あなたのマンションの寿命と建替えの可能性をチェックリストで調べてみましょう。
3割以上のマンションはすでに修繕積立金が不足
マンションは資産価値を保つために、築後12〜15年周期で大規模修繕が必要です。
この費用は、修繕積立金として住民が毎月支払うもの。
しかし今、この修繕積立金が不足しているマンションが増えています。
国土交通省の調査によると、全国の34.8％のマンションで修繕積立金が不足していました。
さらに31.6％は不明と回答しており、この大部分は不足していると予想されるため、かなりのマンションで積立金の不足があると分かります。
修繕積立金の積立状況
75％が修繕積立金不足の調査も
日本経済新聞の調査によると、全国のマンションの75％が修繕積立金の不足により、管理不全予備軍となっています。
（日本経済新聞・マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく）
また埼玉県が築30年を超えるマンションを調査したところ、6割を超えるマンションが適切に管理されていないという調査結果でした。
（埼玉県老朽化マンション管理適正化支援先導事業の結果について）
修繕積立金が不足すると、大規模修繕ができずに、いずれマンションはスラム化します。
また不足分を補うためには、修繕一時金として百万円前後のまとまった金額を支払う必要があります。
ハウス 自分のマンションの修繕積立金が十分かどうか、チェックする方法はあるのかな？
家博士 長期修繕計画をチェックしてみよう。
計画がマンション解体まで、もしくは30年先まであるかどうか。
そして、前回の大規模修繕後に修繕積立金が十分に余っているかどうか。
この2点を確認してみよう
マンション売却のタイミングで注意すべきは「大規模修繕」。大規模修繕とマンション売却の関係が5分で分かります。
親の家をどうするか5つの選択肢
施設に入る親の家をどうするかは、次の5つの選択肢があります。
それぞれ詳しく解説します。
選択肢1. 売却する
家を売却する方法は、大きく分けて2種類あります。
「買取」で不動産会社に売る方法と、「仲介」で一般の人に売る方法です。
方法1. 「買取」で不動産会社に売る
不動産会社が直接買取ってくれる方法です。
- とにかく手間がかからない
- 残置物も片付けずそのままで良い
- 確実に売れる
- 価格が相場の6〜8割に安くなる
- 田舎や郊外などの不人気物件は断られる
買取は10社以上に無料査定を依頼する
不動産会社の買取では、なるべく多く10社以上の不動産会社に無料査定を依頼して、少しでも高く買ってくれる会社を探しましょう。
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いよ。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
不動産会社による即時買取については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
方法2. 「仲介」で一般の人に売る←普通はコレ
不動産会社と媒介契約を結び、一般の人に売る方法です。
- 価格が相場通りかそれ以上で売れる可能性がある
- 家の片付けや売買の手続きなど手間がかかる
- 売却期間が平均で4ヶ月前後、不人気物件ではさらに長期間になる
- 確実に売れるかわからない
普通に仲介で売る手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。
不動産投資8年でマンション20戸以上売却の経験から、家を売る7つの手順と応用技を解説します。これで初めての方でも楽々簡単に家が売れるでしょう！
高く売るなら仲介で、売却が得意な不動産会社に依頼する
親の家を高く売るなら、手間と時間は少しかかりますが仲介で普通に売りましょう。
仲介で高く売るポイントは、売却が得意な不動産会社に依頼すること。
売却が得意な不動産会社を見つけるためには、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社へ無料査定を依頼する
- 査定価格と話を聞き比べ判断する。
査定価格だけでなく話を聴き比べることで、自然と優秀な不動産会社が分かります。
今は不動産が高騰している
幸いなことに、今は都市部を中心に不動産が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で98％も値上がりしています。
一戸建ては価格が上昇していないように見えますが、都市部は上昇、地方は下落と価格の2極化が進んでいます。
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
売却益があると翌年の介護保険に少し影響
親の家を売却して利益があっても、年金・健康保険には影響しません。
ただし翌年1年間の介護保険だけ、利用者負担割合が1割から最大3割に増える恐れはあります。
これまで、介護サービスを利用する際の利用者負担割合は原則1割（所得が一定以上の人は2割）となっていました。
しかし2018年8月以降は、合計所得が220万円以上になると負担割合が最大3割に増えることに。
この合計所得には、不動産売却によって得られる譲渡所得も含まれます。
家博士 譲渡所得については、長期譲渡所得および短期譲渡所得に係る特別控除を控除した額で計算されるよ
ただし、合計所得が220万円以上になれば必ず3割負担になるわけではありません。
基準となるのは「世帯の65歳以上の人の年金収入＋その他の合計所得金額（合計所得金額−年金の雑所得）」の金額。
この金額が単身で340万円未満、2人以上の世帯で463万円未満なら、負担割合は1割または2割となります。
【参考】東京都・介護保険の利用者負担割合
年金などは、こちらで解説しています。
不動産売却によって年金が減額されることはありません。ただし不動産売却によって、健康保険、介護保険、税金などに影響があるため、これらを分かりやすくまとめました。
売却する場合は親の同意か後見人制度が必要
ただしあなた自身の判断だけで親の家を売ることはできません。
親にしっかりした判断力がある場合は、所有者である親の同意が必要。
親に判断力があって身体的な問題で契約作業などが難しい場合は、代理人としてあなたが売買を代理します。
代理人については、こちらで解説しています。
不動産の売却では、代理権を委任することであなた自身が立ち会わなくても不動産売却ができるようになります。代理人に委任する方法や必要な書類、注意点をまとめました。
また認知症などによって判断力が無い場合は、後見人制度の利用が必要になります。
後見人制度では、後見人を依頼する専門家への費用が発生したり、家を売却したくても裁判所や後見人が認めてくれない場合があります。
後見人制度については、こちらの記事で詳しく解説しています。
認知症になった親の家でも、親が同意していれば子供が売れる場合もあります。認知症の親の家を売る3つの注意点、成年後見制度の4つの注意点などをまとめました。
もし認知症になる前に売却が難しい場合は、家族信託という新しい制度を利用する方法も。
家族信託は事前に手続きすれば、認知症になったあとでも裁判所の介入なしに家を売却することが可能です。
家族信託については、こちらで解説しています。
認知症になる前に用意しておきたい家族信託について、仕組みや注意点、始める方法について、分かりやすく解説します。
ハウス 実の子供だからといって、簡単に売却できるわけではなさそうだね
家博士 そう。特に判断力が無い場合は後見人の選任に4ヶ月程の時間がかかるし、裁判所の判断次第では売却が許可されないこともある。
だから、いずれ売る予定なら判断力があるうちに売っておく方が良いんだ。
選択肢2. 賃貸に出す
駅から徒歩7分以内など立地が良ければ、賃貸に出す選択肢も良いでしょう。
なぜなら好立地だと、空室リスクが低く、家賃下落と不動産価値の下落も限定的だから。
詳しくは前の章「親の家をどうするか判断するポイント」で解説しました。
賃貸の4つのメリット
賃貸に出すと次の4つのメリットがあります。
- 家を手放さずにすむ
- 家賃収入がある
- 費用（損金・経費）で節税できる
- 相続時に賃貸借の分だけ相続税を節税できる
賃貸の7つのデメリット
一方で賃貸には次の7つのデメリットもあります。
- 「賃貸中」で売ると相場より5％〜20％安くなる
- 普通の賃貸契約では、所有者の都合で入居者を退去できない
- 住まなくなって3年目の年末以降は、売却で3,000万円の特別控除などが使えなくなる
- リフォーム費、広告費や管理費など費用がかかる
- 家賃は年々下がり、空室リスク・滞納リスクもある
- 今の売りどきを逃し、売りにくくなる恐れも
- （マンションでは）管理組合の理事参加、修繕積立金の値上げや一時金のリスク
賃貸については、こちらの記事も合わせてお読み下さい。
マンションを8年間貸した経験を元に、あなたがマンションを貸すべきか・売るべきか簡単に分かる診断チャートを用意しました。また賃貸と売却のそれぞれについて、知っておきたい知識から具体的な試算例まで網羅し、分かりやすくまとめています。
期間限定で貸す定期借家もある
家を貸す方法の1つとして、期間限定で賃貸に出す『定期借家』という方法もあります。
定期借家なら契約更新のタイミングで、更新を断り入居者を退去させることも可能。
ただし定期借家のデメリットとして、通常の賃貸契約より家賃が安くなり、入居者が見つかりにくいことがあります。
家博士 賃料が半額近くなるけれど、移住・住みかえ支援機構のマイホーム借上げ制度を利用すれば、リスクを避けつつ賃貸に出せる。
方法の一つとして知っておくと良いかもね
（参考）一般社団法人移住・住みかえ支援機構「マイホーム借上げ制度」
移住・住みかえ支援機構については、こちらで解説しています。
移住・住みかえ支援機構はとても良い制度ですが、利用率は高くありません。原因となっているデメリットなどについて解説します
NTTデータグループのHOME4Uならまとめて相談できる
不動産会社の心当たりが無ければ、HOME4Uを使うもの良いでしょう。
HOME4Uなら、賃貸の実績が豊富な優良企業が全国70社以上参画。
あなたの希望する条件で家賃を査定できます。
もちろん条件に応じて、サブリースや定期借家も相談可能。
選択肢3. 将来の売却を前提にお金を借りる（リバースモーゲージ）
リバースモーゲージとは、所有者が亡くなるまで家を売らずに、家を担保にして銀行からお金を借りる方法です。
借りたお金は死後に家を売却し、一括返済する仕組み。
ただし融資限度額が低く、相続人の残債リスクなど注意点が多いので、利用は低迷しています。
- 高齢でも融資を受けられる
- 家を手放さずに資金ができる
- 相続しない資産を活用できる
- 資金の用途が自由なものが多い
- そもそも利用できない場合も多い
- リコース型は相続人の残債リスクあり
- 他人に貸せなくなる
- 長生きすると利息が膨大に
- 金利が高く、変動金利で上昇するリスクも
- 融資限度額が半額程度と低く、減額される恐れも
リバースモーゲージについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
リバースモーゲージは、家を担保に老後の資金を得られる便利な制度。しかし問題点も多いので、利用は減少しています。リバースモーゲージを利用する前に知っておきたい注意点、メリット、代表的な金融機関などをまとめました。
選択肢4. 空き家のまま維持する
今後の予算に余裕がある場合は、家を空き家のままで維持管理する方法もあります。
- 家を売らずに所有し続ける安心感がある
- 現状を維持でき、家族の反対が少ない
- 趣味と割り切れば、手間や出費も楽しめる
- 維持管理費用がかかる
- 犯罪や放火、不法投棄のリスク
- 親が認知症になると売りにくくなる
- 今の売りどきを逃して、売りにくくなる恐れ
空き家でも維持管理に費用がかかる
空き家のまま維持する場合も、次のような費用はかかります。
- 固定資産税・都市計画税
- 水道・電気代
- 火災保険
- （一戸建てでは）約10年毎に外壁塗装・防水補修費70万〜150万円
- （マンションでは）管理費・修繕積立金
タレントの松本明子さんが、空き家の実家を維持するのに25年間で1,800万円かかったニュースもあります。
空き家を維持するなら、かける費用の上限と維持する期限を決めた方が良いかもしれません。
管理が悪いとトラブルの恐れも
また一戸建ての空き家では、放火などのトラブルに巻き込まれるリスクも。
空き家で心配な放火。その事例と対策についてまとめました。
最近は倒壊の危険がある状態で空き家を放置していると、自治体から「特定空き家」に指定されて、固定資産税が高くなったり、解体費用を請求されるケースも増えています。
住まなくなった家（空き家）の固定資産税・都市計画税が増える「特定空き家」の指定が始まっています。空き家でも簡単にできる対策とお得な裏技について解説します。
空き家のまま維持する場合は、近隣から苦情が来ないように、きちんと管理する方法を考えましょう。
空き家管理を請け負う不動産会社も多くあるので、「地域名+空き家管理」で検索してみて下さい。
月1〜2万円程度で、月1回巡回・換気・郵便物の処理・報告書作成などをしてくれます。
空き家でも譲渡所得の特例や相続税の減額が使える
親が要介護・要支援であれば、家が空き家でも相続後の売却で3,000万円まで非課税になる譲渡所得の特例が使えます。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
また相続税の対象になるほどの資産家であれば、相続税の減額『小規模宅地等の特例』も使えます。
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ただし相続税は基礎控除が大きいので、課税対象となるのは1割未満です。
国税庁のサイトで相続税の対象になるか判定できます。
⇒国税庁・相続税の申告要否判定コーナー
子供に相続するなら不動産か、それとも売却してお金か。最適な方法を判断するには、5つポイントを知っておきましょう。
選択肢5. 子や親族が住む
もし子供や親族が住めるなら、空いた家に住むという選択肢もあります。
- 家を売らずに所有し続ける安心感がある
- 住む世帯は家賃がかからずお得
- 兄弟や親族で誰が住むかモメる恐れがある
- 相続時に相続人の間で、浮いた家賃と相続財産の分配でモメる恐れも
- 親が認知症になると売りにくくなる
- 今の売りどきを逃して、売りにくくなる恐れ
- 相続時に小規模宅地の特例が使えない場合がある
家を売らずに維持するなら、子や親族が住むことで家を有効に活用できます。
ただし相続でモメる恐れがあるので、本来支払うべき家賃、かかった固定資産税や維持費用などをまとめておくと良いでしょう。
ちなみに贈与税は、親族が無償で住んでも使用貸借として扱うため、一般的には影響しません。
資産家なら相続税が影響する恐れあり
基本的に相続税は基礎控除が大きいので、9割以上の方は相続税がかかりません。
国税庁のサイトで相続税の対象になるか判定できます。
⇒国税庁・相続税の申告要否判定コーナー
しかし相続税の対象になる場合、親と生計を一にしていない親族が住むと「小規模宅地の特例」が使えず、相続税に影響する恐れがあります。
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
相続税の対象になる資産家なら、顧問税理士に相談したほうが良いでしょう。
まとめ
ここまで『親が施設に入居する時の家はどうする？ 迷っていると大変なことに！』として、親の家をどうするか判断のポイント、選択肢について解説しました。
まず親の資産と収入を整理して、ザックリと介護の計画を立てましょう。
親の家をどうするかは、5つの選択肢があります。
最寄り駅から遠く立地が悪い場合は、今の売却価格を確認してみましょう。
最寄り駅が近く好立地であれば、家を活用する方法もあります。
あなたと親御さんに最適な選択肢が見つかり、理想の介護環境で親孝行できることを、心よりお祈りしております。
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