老後イメージ
「このマンションに、老後も住み続けられるのか…」

「お隣がマンションを売ったが、このマンションは老後も大丈夫なのか…」

定年が近くなると、老後も今のマンションで住み続けるべきか、マンションの寿命が気になります。

ちなみに65才を無事に迎えた日本人の平均余命(あとどのくらい生きるか)は、

  • 男性:19.4年(84.4才)
  • 女性:24.2年(89.2才)

(厚生労働省/2015年完全生命表2017年3月発表より)

あくまで平均ですから、約半数の方はこれよりさらに長く生きます。

あなたが今のマンションに老後も住み続けて大丈夫か、判断するための「チェックリスト」を用意しました。

老後のマンションチェックリスト

あなたのマンションは老後も大丈夫か

  • マンションの耐震性は問題ないか?
    次のいずれかであれば合格
    ●新耐震基準の設計(昭和56年(1981年)以降着工)
    ●旧耐震設計だが耐震診断に合格済
    ●旧耐震設計だが耐震補強済
  • 長期修繕計画が30年以上又は解体まであり、修繕積立金が不足していないか?
  • エレベーターを含むバリアフリーへの対応ができているか?
  • 空室や貸家の増加、住民の高齢化など管理組合が形骸化していないか?
  • マンションの需要があり、空き室もきちんと売買され、若い世帯が入ってきているか?

(※詳細は次章で解説しています。)

このチェックリスト1で全て合格ならば安心。
資産価値のある良いマンションです。

もし1つでも不安な点があれば、次のチェックリスト2で「住み続けるべきか」を考えてみて下さい。

それでも住み続けるべきか

  • リスクを考えた場合、あなたの余裕資金で対応できそうか?
  • 全てを理解した上で、あなたとご家族が住み続けたいと思うか?

いかがでしょうか。
どちらかあてはまらないのであれば「住み替え」を考えた方が良いかもしれません。

それぞれの判断基準を解説します。

判断基準の解説

1. 耐震性不足は多額の費用負担の恐れも

耐震性が不足しているマンションは、近い将来、耐震改修工事の費用がかかる恐れがあります。

耐震改修工事が終われば資産価値は上がりますが、工事には長い時間がかかり、費用負担もあることは覚悟しておきましょう。

旧耐震基準か新耐震基準かは
「昭和56年(1981年)5月31日以前に着工された建築物かどうか」
で分かります。

旧耐震基準のマンションは日本に106万戸あると推定されています。
全国のマンション比率

106万戸全てではありませんが、その多くは地震に対する耐力が不足しています。
しかし耐震診断をしないと、必要な補強がどの程度なのか、本当に耐力が不足しているのか分かりません。

今のところ耐震診断の実施は「義務」ではありませんが、今後は義務化されます。
すでに主要幹線道路沿いの建物は、耐震診断の実施が「義務化」されました。(耐震改修促進法改正/平成25年11月)

マンションの所有者にとって耐震診断は予定外の出費リスク。
なぜなら耐震診断の結果、地震耐力が不足していると診断されると、耐震改修工事をする必要があるからです。

一応、地方自治体からの補助金はありますが、基本的には住民が費用を負担しなければいけません。

また耐震改修工事には長い期間がかかります。
耐震改修が終わるまでの間はマンション売却時に重要事項説明で「地震耐力不足」を説明する義務が生じます。
これはマンション売却には大きなマイナス要因になります。

旧耐震基準のマンションについて詳しくはこちら

2. 長期修繕計画と適正な修繕積立金

大規模修繕イメージ
きちんと修繕計画が管理されていないマンションでは、修繕積立金が大きく不足し、ある時期から月々に支払う修繕積立金が2倍〜8倍になる恐れがあります。

一般的にマンションの劣化が進むと、修繕費用が徐々に増加し、いづれ「維持する」より「建替えや取り壊しする」方が経済的になります。
この分岐点は、マンションの維持管理状況によって大きく違います。

きちんと管理され、長期修繕計画でしっかり修繕されたマンションは、「維持する」コストがしっかりコントロールされます。
マンション躯体の寿命60年〜100年まで住み続けることが可能です。

長期修繕計画を確認する

大規模修繕がきちんと管理されているかを判断するためには、長期修繕計画を確認します。

長期修繕計画自体が無い場合は深刻な状態。
国土交通省の平成25年マンション総合調査によると、79.5%のマンションが長期修繕計画を元に修繕積立金を算出しています。

長期修繕計画があった場合、建築後35年頃にある

  • 給排水管の交換
  • 重設備の交換
  • サッシや扉の交換

を含んでいるかを確認する必要があります。

これらを含んだ長期修繕計画を立てている管理組合は、わずか21.8%しかありません。

適正な修繕積立金か確認する

では大規模修繕に必要となる修繕積立金の適正な金額はいくらなのでしょうか。

これについて、国土交通省が平成23年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作っています。

ガイドラインによると、修繕積立金の平均値としてこの様な数字が示されています。

国土交通省による修繕積立金の標準価格

階数、建築延床面積修繕積立金平均値
(1m2あたり月額)
15階未満、5,000m2未満218円/m2・月
15階未満、5,000〜10,000m2202円/m2・月
15階未満、10,000m2以上178円/m2・月
20階以上206円/m2・月

※これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額7,085円〜14,165円が必要になります。

きちんと30年以上のスパンの長期修繕計画を実行するには、このくらいの修繕積立金が目安となります。

日本経済新聞の調査によると、全国のマンションの75%が修繕積立金の不足により、管理不全予備軍となっています。
日本経済新聞・マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく

埼玉県が築30年を超えるマンションを調査したところ、6割を超えるマンションが適切に管理されていないという調査結果に。
NHK・管理不全マンション6割の衝撃

例)15階建未満、延床5000m2未満のマンションで、専用面積が80m2の場合

毎月積み立てられる標準的な金額
80m2 × 218円 = 17,440円

これが例えば、30年だと、
17,440円 × 12ヶ月 × 30年 = 約628万円
約628万円となります。

あなたのマンションがこの程度の金額を積み立てていない場合、大規模修繕の直前に一時金として支払う可能性があります。

大規模修繕は10年〜15年サイクルで行われ、費用は回数を追うごとに増えるのが一般的です。

ですから前回の大規模修繕で全ての積立金を使用してしまっている場合も注意が必要。
今は工事費用が高騰しているため、長期修繕計画の工事費用の
次回の大規模修繕は費用が不足するかもしれません。

修繕積立金がまだ増額されていない場合、きちんと大規模修繕計画が管理されているか確認して下さい。

大切なのは、あなただけでなく「他の住民」も含めて考えること。

今後発生するかもしれないこういった「試練」を、あなただけでなく、あなたのマンションの住民が一丸となって乗り越えられるかどうか。
経済的余裕があり、マンション価値の維持に熱意がある住民が揃っていれば、問題が起きてもたいてい解決できます。

大規模修繕については、こちらで解説しています。

3. エレベーターを含むバリアフリーの対応

老後のことを考えると、エレベーターを含むバリアフリーの対応が必要になります。
あなたが1階に住んでいたとしても、マンション全体の寿命を考えると必要です。

バリアフリー対応が無いと空室が増える

エレベーターが無い場合、上階の住民が高齢になってくるとエレベーター無しでは住むことができなくなります。
住めなくなった入居者は、老人ホームなどに出ていく結果に。
住民の高齢化がそのまま空室の増加につながりかねません。

空室がふえるとマンションの荒廃につながるケースも。

空室率が30%を超えると、マンションはスラム化を始めるというのが一般的な意見です。
高齢で収入にも不安があると、住んでいないマンションの管理費や修繕積立金はどうしても滞納しがち。
管理組合も形骸化しやすくなります。

エレベーターが無いマンションは売れにくい傾向に

マンションの空室が放置されずに売買され、新しい若い住民が入ってくれば良いのです。
しかしエレベーターの無いマンションは、敬遠されて売れにくいという意見もあります。

エントランスの段差なども含めて、バリアフリー対応はマンションの寿命を左右する大きな要素なのです。

4. 住民の高齢化と管理組合の形骸化

これは感覚でしか判断できません。

あなたが定年間近ということは、おそらく他の住民も似たような世代でしょう。
ですから所有者の入れ替わりがどの程度あるかということが1つの基準です。

立地が良くマンションが古くなっても価値がある場合は安心。
空室は売買され、新しい若い世代が住民として入ってきます。
この様に世代が変わると管理組合も活性化します。

逆に住民の入れ替わりがなく、1代目の所有者ばかりだと高齢化に伴って管理組合が形骸化する恐れがあります。
賃貸の割合が多くなっても管理組合に影響があります。

管理組合が形骸化するとどうなってしまうのでしょうか。

【管理組合が形骸化して起きる現象】

  • 管理費や修繕積立金の滞納が増加
  • 大規模修繕が行われず、マンションが荒廃
  • 大規模修繕を行っても、予算が管理できず工事価格が割高になる
  • 問題が多いマンションとなり、売りに出しても売れにくくなる

実際に、国土交通省の資料にもこういった例が示されています。

【管理がうまくいってないマンション事例】(築30年、単棟型、千葉県)
名前だけの役員で理事会が機能しておらず管理会社に任せきりであったが、3分の1の住戸が管理費等を滞納している状況であること、滞納額は年間収入を優に超えており管理組合に資金が全くないことから外部塗装はもちろん鉄部塗装も行えず問題が多いことから管理委託契約の継続は困難であるとの申し入れがあった。
また、区分所有者がマンションを売却しようとしても、問題が多いために買い手が金融機関にローンを断られるため売却できない状況である。
国土交通省資料より

5. 万が一の余裕資金

何か問題が起きると、結局は臨時でお金が必要になります。余裕資金として考えるべきはこの3点です。

  • 大規模修繕で資金が不足した場合の、修繕一時金
  • マンション建替えになった場合の、建替え費用と建設期間の仮住まい費用
  • 最悪のケースとして、マンションに住めなくなった場合の移転費用

多くのマンションは建替費用が1戸あたり数千万円かかるため、建替えは現実的ではありません。

そのため建替えできないマンションは、建物を壊して土地を売却するか、そのままスラム化するかのどちらかになります。

マンションの建替えについては、こちらで解説しています。

6. 住みたいと思う気持ちがあれば、住み続けるのも正解

この様に、マンションに住み続けると様々な問題が起きる可能性があります。

しかし最終的にはあなたやご家族の気持ちが一番大切なのかもしれません。
愛着があって引っ越したくないという人も多いと思います。

これらの問題を「理性」で認識しても、あなたの「気持ち」がマンションに住み続けたいのであれば、逆に住み続けるべきでしょう。
住み続けて住民同士で力を合わせ、トラブルに対処する方が豊かな人生になるかもしれません。

売却する場合は老後の住まいをどうする?

マンションを売却する場合は、老後の住まいをどうすれば良いのでしょうか?

新しい家を購入するか、賃貸住宅に住むかのどちらかになるでしょう。

年金暮らしの老人は賃貸に住めないというウソ

老後の住まいについてよくある誤解に、「高齢者は賃貸住宅に住めない」というものがあります。

20年前ならともかく、現在は高齢者でも普通に賃貸住宅に住めます

それには次の理由があります。

  • 賃貸住宅に空室が増えていること
  • 高齢者が増えていること

(1) 空室が増え続ける賃貸住宅

全国で空き家が増えていますが、賃貸住宅の空き家率は18.8%(平成20年) ほぼ全ての地域で賃貸住宅の空室が増えています。
賃貸住宅の空室率(都道府県別、15年前と比較)

一方で、人口及び世帯数は減少しています。
今後も、ますます空き家が増えることは間違いありません。
その状況で、高齢者の世帯比率が増加しているのです。
平成25年時点で、全世帯の23.2%が高齢者世帯となっています。

全世帯に占める高齢者の割合

さらに、2050年には単独世帯の55%が高齢者になると予想されています。

将来の日本の人口推移
高齢者の単独世帯数と比率

賃貸住宅を所有する大家にとって、高齢者を拒否することはできなくなっています。
高齢者は主要なお客さんになりつつあるのです。

(2) 公共の賃貸住宅や賃貸サポートも豊富にある

全国に75万戸の賃貸住宅を抱えるUR都市機構や各都道府県の住宅供給公社なども、高齢者をメインの客層に考えています。

昔は住宅が足りず、安定した住宅供給の目的に設立されたこれらの公団や公社。
今は逆に、日本の空き家率が13.5%を超え、家が余って問題になっています。
そのような状況から、公団や公社はその存在意義を問われています。

そこで、これらの公団・公社は、「高齢者への対応」を優先課題に掲げています。
高齢者を優先して入居させたり、高齢者専用住宅の供給に力を入れています。
すでに多くの高齢者が利用しており、また、今後も高齢者向け賃貸住宅が次々と整備される予定です。

【参考】UR賃貸住宅・ 高齢者向け賃貸住宅

また「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」(住宅セーフティネット法)に基づき、規模や構造等について一定の基準を満たした住宅を紹介した公共サイトもあります。

【参考】セーフティーネット住宅情報提供システム

(3) サポートまで付いた高齢者向け住宅

高齢者向け住宅として、サポートまでセットになった住宅が厚生労働省でも推奨されています。

シルバーハウジング
公営住宅やUR都市再生機構賃貸住宅などの公共賃貸住宅のうち、住宅をバリアフリー化するとともに、生活援助員(ライフサポートアドバイザー)が、生活相談や緊急時対応などのサービスを提供するもの
高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)
バリアフリー化した構造・設備が備わっているとともに、緊急時対応サービスが受けられる住宅として、都道府県知事が認定した住宅。整備費及び家賃の減額に対する助成制度があります。
高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)
高齢者の入居を拒否しない住宅として、都道府県知事に登録された住宅。住宅の広さ、家賃、バリアフリー化の状況などについて情報提供があります。高齢者住宅財団による家賃債務保証制度を活用できます。
高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)のうち、特に高齢者の単身・夫婦世帯を入居対象とするもの。住宅の広さ、家賃、バリアフリー化の状況などのほか、入居者が共同で利用できる居間、食堂、台所、浴室などの有無、入居者に対する食事、介護、家事援助などのサービス提供の有無についての情報もあり。

厚生労働省 政策レポート(高齢者の住まい)より

高齢者の住まいについて、一般社団法人 高齢者住宅財団のガイドブックが参考になります。
一般社団法人 高齢者住宅財団・ 高齢者の住まいガイドブック

(4) 保証人は不要、サポート機関も増えている

一般財団法人の高齢者住宅財団では、60才以上の高齢者に対して、民間賃貸住宅入居時の保証人となってくれる保証制度があります。
2年契約で、月額家賃の35%の手数料で利用できます。
(詳しくはこちら⇒家賃保証制度

これ以外にも、民間企業やNPOで多くの保証人制度があります。
社会的ニーズに伴って、今後も増え続けることは間違いないでしょう。

例えば、65才以上の方専用の賃貸住宅サイトR65不動産などもできています。
【参考】R65不動産

賃貸住宅は老後の住処として、有力な選択肢になっているのです。

都心部は老人介護施設が不足

あなたが首都圏にお住まいの場合は、違う問題についても注意が必要です。

首都圏では今後10年間で老人介護の需要が急増し、介護施設がパンクすることが予想されています。

【2015年から10年後、2025年における老人介護の需要増加】

  • 東京:38%増加(17万人増加)
  • 埼玉:52%増加(11万人増加)
  • 千葉:50%増加(10万人増加)
  • 神奈川:48%増加(15万人増加)

日本創成会議 首都圏高齢化危機回避戦略

全国平均で32%の増加に対して、首都圏では45%、54万人も増加する見込みです。

ブロック別の要介護認定者数の推計

首都圏では介護施設の収容能力が追いつかず、大幅な不足が生じます。
老後は首都圏で暮らしたくても、介護施設がパンクして首都圏では暮らせない可能性も高いのです。

首都圏の介護需要と収容能力について

老後はマンション以外の選択肢が有利な場合も

「戸建住宅」は予算管理が自由で土地が残る

築浅の中古戸建住宅の場合、老後も自分で予算を管理しながら、メンテナンスをすることができます。

外壁塗装や防水は10〜15年に1度すれば良いので、マンションほど費用はかかりません。

また、死後に遺産となっても、取り壊して更地にすれば、土地として相応の価値があります。

子供に相続する気がなくても、家を担保にリバースモーゲージで老後資金を借りることも可能です。

地方へ移住すると、驚くほど安い価格で戸建住宅を購入できます。

賃貸は自由で経済的

最近は「戸建住宅の賃貸」というのも増えています。

しばらくは戸建住宅の賃貸で暮らし、庭のメンテナンス等が厳しくなったら、賃貸マンションや高齢者施設に入居するという選択肢もあります。

賃貸マンションの場合は、健康状態に合わせて移住することが容易という利点も。

新しいバリアフリーのマンションで、同世代の入居者と交流を楽しみながら暮らすという選択肢もあります。

自宅をバリアフリーへリフォームするより、バリアフリー対応の賃貸マンションへ引越す方がずっと経済的です。

終活という言葉もありますが、人生の最後に向かって持ち物はなるべく減らし、残された人への負担を軽くすることも大切です。
そういった観点でも、賃貸生活は理にかなっているのかもしれません。

今はマンション価格が高騰している

今はマンション価格が高騰しているので、あなたのマンションも思わぬ高値で売れる可能性があります。

もしマンションが高値で売却できれば、資金に余裕ができて、今後の選択肢も大きく広がります。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年3月

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

まずあなたのマンションがいくらで売れるのか、確認してみてはいかがでしょうか。

マンションを売却して利益(譲渡所得)があっても、年金が減ってしまうことはありません。

逆に売却損がある場合は、退職前に売却した方が有利な場合もあります。

マンション価格を確認するためには、不動産会社へ無料査定を依頼します。

エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼すると、より正確な価格が分かります。

心当たりの不動産会社がなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

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