「不動産の売却で、詐欺にダマサれないか不安…。」
不動産の売却で詐欺についてお悩みでしょうか？
確かに不動産の売却は、金額が大きく、専門知識が多くて分かりにくいため不安なもの。
この記事では、安心して不動産を売却するために、不動産売買の詐欺6つの手口をまとめました。
ただここで紹介する詐欺は、完全に違法な犯罪行為です。
不動産の売却で詐欺より気をつけるべきは『犯罪未満の悪質な手口』。
悪質な手口は、こちらの別記事で詳しく解説しています。
不動産会社が売主をだます4つの手口と、だまされずに不動産売却を売る3つの方法を解説します。
あなたの不安が解消し、安心して不動産の売却をスタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
詐欺にあわないための基本3か条と相談先
不動産の売却で詐欺にあわないためには、基本3か条を守りましょう。
詐欺にあわないための基本3か条
まず、詐欺にあわないための基本3か条はこちら。
- 相手（業者等）からの訪問営業は信用しない
- 名刺は誰でも作れるので、名刺は信用しない
- 自分から複数の不動産会社へ問い合わせて、話を聴き比べる
訪問営業は信用しない
訪問営業は基本的に全て怪しい話だと考えましょう。
お得な話や有利な取引は、絶対に向こうから来ません。
訪問営業は、訪問して営業しなければ誰も相手にしないレベルの案件です。
名刺は誰でも数百円で作れる
特に名刺は絶対に信用しないこと。
なぜなら大企業や公的機関の名刺でも、数百円払えば簡単に作れるものだから。
もしすでに話が進んでしまっており不安なら、まず専門家に相談しましょう。
ハウス 専門家って誰に相談すればいいの？
家博士 専門家の心当たりがなければ、消費者ホットラインを使おう
相談先は『消費者ホットライン』
不動産について詐欺か不安な場合は『消費者ホットライン』に電話しましょう。
国の消費者庁が、地域の消費生活センターを紹介してくれるサービスなので安心。
全国共通の電話番号188でつながります。
【参考】消費者ホットライン
不動産売買は複数の不動産会社に問い合わせる
不動産について、売却や購入を考えているなら、まず複数の不動産会社に自分から問合せて話を聴き比べるのが基本です。
1社だけだと、運悪く悪質な営業マンに当たってしまい安値で買い叩かれたり、高値で売りつけられる恐れがあります。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると安心。
運営が大手の一括査定サイトでは、悪質な詐欺業者などは登録されていません。
主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス 不安であれば、専門家や消費者ホットラインに相談。
これから不動産を売買するなら、自分で複数の不動産会社に問い合わせるってことだね。
家博士 不動産売買の詐欺は、売却より購入するときの方が多いんだ
不動産売買の詐欺は多くが『購入する時』
不動産売買の詐欺は、多くが不動産を購入する時に起きるもの。
逆に不動産を売却する時は、詐欺よりも「犯罪未満の悪質な手口」が多くなります。
家博士 不動産の詐欺では、お金をだまし取って姿を消すものがほとんど。
だから購入するときの詐欺が多いんだよ。
ハウス 不動産をだまし取られることはないの？
家博士 不動産をだまし取っても、姿は消せないし、取引が無効になるだけで手に入らない。
だから詐欺ではないギリギリ合法な範囲で悪質な手口を使うよ。
購入時に起きる詐欺の手口として、次があります。
手口1. 土地の所有者に成りすます『地面師』
プロ相手の詐欺が多い
地面師とは、土地の所有者に成りすまして不動産会社などに売却を持ちかけ、代金をだまし取る詐欺。
地面師は、大きな金額でないと元がとれないので、主に不動産会社などプロが相手の詐欺です。
最近でも、2018年に大手住宅メーカー『積水ハウス』が60億円の地面師詐欺にあっています。
今から70年以上前、戦後の混乱期には、空襲により登記簿などの書類が焼失してしまったために、地面師による被害が多発していました。
ハウス 今は登記の電子化も進んで、地面師詐欺も難しいんじゃないの？
家博士 確かに、昔に比べると件数は減ってきているよ。
それでも、所有者が高齢で管理が行き届いていない土地を中心に、今でも被害にあっている人がいるんだ
不動産取引には所有者以外にも、仲介する不動産会社や司法書士、場合によっては弁護士など多くの人が関わるもの。
そのため「どこかで詐欺に気付くのでは？」と思うかもしれません。
しかし、地面師詐欺はグループで行われ、それそれ役割を決めて、関係者全員で詐欺に加担。
売買契約の際に必要な印鑑証明書や本人確認書類など全て偽造されているため、プロでも見抜くのは難しいのです。
さらに地面師が取引を持ち掛ける物件は、立地条件が非常に良いため、時間をかけると他に取られるという焦りから、騙されやすくなります。
手口2. 手付金をだまし取る『手付金詐欺』
個人でも被害にあう恐れがある
一般の人でも、中古物件の購入で手付金詐欺にあう恐れはあるので、注意しましょう。
手付金詐欺は、買主が手付金を支払った後に、売主が姿を消してしまい手付金をだまし取るもの。
不動産の売買では、売買契約時に手付金を支払い、引き渡し時に残金を決済するため、この手付金を狙うのです。
一般的には、本当の所有者が、複数の買主に話を持ちかけて手付金をだまし取ります。
ハウス 売主が消えても、本名と住所が分かれば取り返せそうだけど。
それに、所有権移転登記ができれば不動産は手に入るのでは？
家博士 お金は別法人に支払って、本人は自己破産していたり、海外へ移住してるんだ。
不動産の所有権は、他の第三者にわたっている。
こうなると不動産が手に入らないばかりか、手付金も戻ってこないんだよ
不動産の売買契約で分かりにくい「手付金」。ここでは手付金の意味や手付解除、相手の契約不履行による契約解除（違約解除）についてまとめました。
手口3. 価値のない土地を売る『原野商法』
訪問営業や無料セミナーで多い詐欺
訪問営業や投資の無料セミナーで多い詐欺です。
原野商法とは、リゾート開発や新幹線、高速道路建設の計画で「土地の価格が上がるのは確実」とダマして、価値の無い原野を売りつける詐欺。
高度経済成長期からバブル期前後（1960年代〜1980年代）に盛んでした。
当時は新聞の折り込み広告や雑誌などでも広告されていたほど。
家博士 最近は、太陽光発電や水源地といった新たな手口が増えているよ
ハウス 水源地？
家博士 水源地となる土地を購入すれば、水利権でお金が入ると言って土地を買わせるんだ。
ちなみに水源地の土地を購入しても、水利権はありません。
また、こうした原野商法で買わされた土地は、人里離れた荒れ地で誰も買わないため、売却できません。
手口4. 損をする『投資案件詐欺』
訪問営業や電話勧誘、無料セミナーで多い詐欺
これも訪問営業や電話勧誘、無料セミナーで多い詐欺です。
投資案件詐欺とは、『儲かります』といって、価値の無い不動産や極端に相場より高い不動産を売りつけるもの。
明らかに犯罪なものから、犯罪未満の悪質な手口まで様々です。
- 満室の賃貸マンションだから、買えば年金代わりになる
→購入した直後に退去続出で赤字に…。 - サブリースの賃貸マンションだから、買えば年金代わりになる
→購入後にサブリースの値下げ交渉が…。 - 投資マンションで節税になる
→相場の1.5倍で賃貸マンションを高値づかみ…。
【参考】国土交通省・投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください - 再開発の計画があるから、この土地はこれから高くなる
→再開発計画の中断…。 - 海外（主に新興国）の不動産開発で儲かる話がある
→建設途中に工事中止…。 - 小口化不動産に投資すれば儲かる
→架空の投資だった…。
【参考】国土交通省・小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起
全てが怪しいとは言えませんが、こうした話を持ちかけられたら、別の不動産会社や有料の投資コンサルに相談しましょう。
しつこい電話は、宅建免許の窓口に通報する
不動産会社からのしつこい電話は違法行為なので、宅地建物取引業免許の窓口に通報しましょう。
【参考】国土交通省・宅地建物取引業者からの悪質な勧誘電話等にご注意ください
不動産売却時の詐欺
不動産を売却する時の詐欺もありますが、不動産を取るのでなく、お金をだまし取って姿を消すのが基本です。
具体例を挙げると、紹介料やその他諸費用と称してお金をだましとるケースが多く、高く売りたい売主の心理を悪用しています。
手口5. 「高く買いたい人がいる」と言って、費用を請求する
「あなたの不動産を高く買いたい人が居る」は怪しい
『あなたの不動産を高く買いたい人がいる』という言葉は、まず用心しましょう。
さらに、紹介料やコンサル費用を要求されたら、絶対に断りましょう。
最悪の場合は、紹介料やコンサル費用を支払った後に、連絡がとれなくなる恐れもあります。
不動産業者が請求できるのは、仲介手数料のみと宅建法で決められています。
※ただし、売主の依頼によって行われる特別な広告にかかる広告料などは請求可。
【参考】宅地建物取引業法
不動産売買の仲介手数料の相場と値引きについて、必要な知識をまとめました。上手く値引きするコツと裏技も解説しています。
登記費用・測量費用・土地造成費用やインスペクション費用を請求する
『高く買いたい人がいる』と言って、先に費用を請求する詐欺には様々なバリエーションがあります。
具体的には、登記費用・測量費用・土地造成費用やインスペクション費用を請求するもの。
いずれも、費用を支払った後に連絡が取れなくなります。
いずれも費用を支払うタイミングが怪しい
ちなみに登記費用を支払うタイミングは、登記変更手続きをするときで、事前に費用を支払う必要はありません。
また測量をする場合は、不動産会社と媒介契約を結んで、家を売りながら測量するのが一般的。
もしすでに買主が見つかっているなら、売買契約を先にすませて、引き渡し条件に測量を入れる方が自然です。
売却時の費用について詳しくはこちら
家を売るときの費用、税金を徹底解説しました！ 知っておくとお得な裏技もあり。
測量費用について詳しくはこちら
土地や戸建住宅の売買に必要になる測量。初心者でも分かりやすく、具体的な内容と費用、実際はどこまでするのかをまとめました。
造成やインスペクションも複数に意見を聞いてから
土地の造成やインスペクションを行えば、確かに高く売れる可能性はあります。
しかし、その費用を回収できるほどの効果があるかは微妙。
さらにインスペクションで指摘があれば、補修工事が必要になる恐れもあります。
インスペクションについて詳しくはこちら
インスペクションの説明が宅建業法改正で義務化され、注目されています。売り主の立場でインスペクションについてどう対応するべきか、最新の状況をまとめました。
いずれにしても、まずは複数の不動産会社に意見を聴いた方が良いでしょう。
手口6. 今の土地を売って他の土地を買わせる原野商法
過去の原野商法の被害者が、もう一度狙われる
昔、原野商法の被害に遭って原野等を所有している人が、新たな被害者になる詐欺。
所有している原野を高値で買い取ると勧誘し、手続き費用や節税対策といった費用を請求します。
最近増えているのは、所有している土地を買い取ると同時に、新たな原野の購入契約をさせる「勧誘−下取り型」と呼ばれるもの。
他にも次のようなパターンがあります。
- 購入者がいると言われ、調査や整地費用を請求される
- 根拠がないのに「あなたの所有する原野を長年管理してきたので、管理費を支払って欲しい」と請求される
こうした原野商法に関する相談は近年増加しており、2017年度には1,196件にものぼっています。
ハウス 原野商法の被害者なのに、さらに被害に合うんだ
家博士 原野商法の被害者はリスト化されて、騙しやすい客として何度も詐欺の対象になるんだ。
売却では、詐欺よりグレーな手段に注意した方が良いね。
売却で注意したい「犯罪未満の悪質な手口」
不動産の売却では、詐欺よりも注意したいのが「犯罪未満の悪質な手口」。
「犯罪未満の悪質な手口」とは、法的に違法でない方法で、売主をダマして自社の利益を優先すること。
いずれも、不動産会社の利益となっても、売主には損なものばかり。
この様な悪質な不動産会社は少ないですが、当たってしまうと大きな損失を被る恐れがあります。
犯罪未満の悪質な手口の例
不動産の売却で犯罪未満の悪質な手口の例として、具体的には次があります。
手口1. 囲い込み
売却を依頼した不動産会社が、他社が見つけた買主を、売主に無断で断る行為。
売却を依頼した不動産会社が、両手仲介を目的に、自社で買主を見つけるまで囲い込むケースが多い。
売主が売却を依頼した不動産会社が、自社で買主も見つけて、一度の取引で仲介手数料を2倍稼ぐこと。
自然な両手仲介はよくあり、悪いことではありません。しかし両手仲介が目的の「囲い込み」（他社の見つけた買主を嘘の理由で断る行為）は売主への裏切り行為。囲い込みをされると、なかなか売れず、値下げに誘導される恐れがあります。
手口2. 売れる見込みのない高額な査定価格
無料査定を依頼した不動産会社が媒介契約を取る目的で、明らかに売れない高額な査定価格を提示すること。
売り出しても売れず、3ヶ月後などに相場価格に値下げして売ることになる。
売主にとっては、売却期間が無駄に長くなるだけで、メリットはない。
手口3. 極端に安い価格での買取
1社だけに査定を依頼し、相場の半額など極端に安い価格で買取されること。
囲い込みとセットで、売り出して数カ月後に、値下げさせて買取りする場合もある。
手口4. 安値で買取ってリースバック
訪問営業で高齢者から自宅を安値で買取り、賃貸として貸し出す「リースバック」を契約させるもの。
長時間居座り、強引に書類に署名捺印させるケースもある。
自宅の売却はクーリングオフできないことを利用した、悪質な手口です。
ハウス ひどい話だね！
悪質な手口を防ぐためには、どうすれば良いの？
悪質な手口への対策
不動産の売却で悪質な手口の被害に会わないためには、次の対策が有効です。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べる
- 買取と仲介（普通の売買）の両方の価格で査定を依頼する
- 「囲い込みはないですよね？」と念を押す
悪質な手口と対策については、次の記事で詳しく解説しています。
不動産会社が売主をだます4つの手口と、だまされずに不動産売却を売る3つの方法を解説します。
とにかく重要なのが、複数の不動産会社に査定依頼して話を聴き比べること。
例えば1社だけ査定価格が突出して高く、他がほぼ同じ額であれば「1社だけ高すぎるのは変だ」と気付けます。
査定根拠や売却戦略を聞き比べると、なお良く分かるでしょう。
ハウス エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 87万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国841店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国841店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2024年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計55万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,300社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績55万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
まとめ
ここまで『不動産売却で詐欺にあわないための注意点と対策』として解説してきました。
不動産売買の詐欺は、ほとんどが購入する時なので、詐欺にあわないための基本3か条だけ意識すれば大丈夫です。
- 相手（業者等）からの訪問営業は信用しない
- 名刺は誰でも作れるので、名刺は信用しない
- 自分から複数の不動産会社へ問い合わせて、話を聴き比べる
不動産の売却で注意したいのは、詐欺よりも『犯罪未満の悪質な手口』。
悪質な手口の被害に会わないために、次の対策が有効です。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べる
- 買取と仲介（普通の売買）の両方の価格で査定を依頼する
- 「囲い込みはないですよね？」と念を押す
信頼できる不動産会社さえ見つかれば、後はお任せで売却はスムーズに進みます。
あなたの不動産売却が成功することをお祈りしております！
