「マンション売却で競合がいるけど、どうすれば良い？」
マンション売却の『競合』についてお悩みですね。
確かに、マンション売却で競合はよくあること。
特に大型マンションでは、常に数戸が同じマンション内で売り出されていたりします。
しかし安心して下さい。
競合がいるマンションを売る方法は3つあります。
この記事では、競合がいるマンションを売却する3つの方法を分かりやすく解説。
特に効果的な、競合との差別化について詳しく解説しました。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
競合がいるマンションを売る3つの方法
競合がいるマンションを売る3つの方法はこちら。
- 競合が売れるまで待つ・売り止める
- 不動産会社の買取を選ぶ
- 競合と差別化する←これがオススメ
それぞれ解説します。
方法1.競合が売れるまで待つ・売り止める
競合が売れるまで待つか、既に売りに出している場合は売るのを一時的に止める方法です。
条件次第では使える方法
次のような条件なら、この方法を選ぶのも良いでしょう。
- あなたが売却を急いでいない
- 競合が1戸だけ
- 競合が安値で売っている
- あなたより競合の方が階数や眺望など条件が良い
競合が売れたらすぐに売り出しましょう。
実際は難しい
ただし競合が売れるまで待つのは、難しいのが現実です。
なぜなら例えば競合が売れても、次の競合が現れる恐れがあります。
また不動産会社によっては、競合が売れて売買契約後も、引き渡しが終わる1ヶ月後まで広告を掲載し続けるので、売れたことが分かりません。
さらに悪質な不動産会社は、引き渡し後もおとり物件として、掲載をなかなか止めない恐れもあります。
売る準備は進めておく
競合が売れるのを待つ場合も、とりあえず売却する予定で準備は進めた方がよいでしょう。
少なくとも売却を依頼する不動産会社は決めておきましょう。
不動産会社に相談すれば、競合の動きをチェックしてくれますし、もっと良い方法を教えてくれることもあります。
方法2.不動産会社の買取を選ぶ
不動産会社に直接買い取ってもらう方法ですが、基本的にはオススメしません。
価格が相場の6〜8割に安くなる
なぜなら買取では、最短1週間程度で売却することも可能ですが、価格が相場の6〜8割に安くなってしまうため。
不動産会社は、買取ったマンションを転売して利益を出すため、相場価格より2割以上安くないと採算がとれないのです。
買取については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
買取では、なるべく多くの不動産会社に無料査定を依頼する
もし買取を選ぶ場合は、なるべく多く10社、20社の不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。
今は買取を専門とする『買取再販業者』が乱立して、競争が激化しています。
運が良ければ、決算などの社内事情から、ほとんど利益が出ないほど高い価格で買取ってくれる不動産会社が見つかるかもしれません。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると簡単に数多くの不動産会社へ査定依頼ができます。
主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
方法3.競合と差別化する
競合がいるマンションを売る方法の本命はこれ、『競合と差別化する』です。
買主が競合と比較したときに、あなたのマンションを選ぶ明らかな優位性があれば、競合に関係なくマンションが売れます。
値下げは最も効果的だが、最後の手段
競合と差別化する最も効果的な方法は「値下げ」です。
競合より明らかに安ければ、まず選ばれることは間違いありません。
ただしせっかく売るなら、なるべく高く売りたいもの。
値下げは最後の手段にとっておきましょう。
今はマンション相場が高騰している
ちなみに今は、日銀の金融緩和の影響でマンション相場が高騰しています。
マンション相場は、国土交通省が毎月発表する『不動産価格指数』を見ると分かります。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で98％も値上がりしています。
すでに十分値上がりしているなら、少し値下げするという選択肢もありかもしれません。
値下げの前に試すべき5つの差別化
競合より先にマンションを売るために、値下げの前に試すべき5つの差別化があります。
かなり深い内容なので、次章でそれぞれ解説します。
値下げせず競合より先に売る5つの差別化
差別化1. 内覧でイメージアップ
購入希望者の内覧する時に、好印象を与えることで競合に差別化する方法。
もし条件や価格など、競合との差がわずかなら勝てる可能性もあります。
ただし内覧に来てもらうことが前提なので、内覧がそもそも少ないと効果は限られます。
具体的には、次の様なポイントがあります。
住んだままの内覧ではとにかく広くキレイに見せる
住んだままの内覧では、とにかく広くキレイに見せましょう。
家を広く見せるためには、
- とにかく物を減らす。
- 背の高い家具はなくす。
売却中だけトランクルームを借りるなどして、とにかく物を減らしましょう。
またキレイに見せるためには、
- 水回りを中心に掃除を頑張る
- 必要ならホームクリーニングサービスを利用する
- 照明はLEDに交換する
- 壁紙の交換やフローリングのワックスなど、最低限の補修・メンテナンスをする
- 換気やアロマで匂い対策を徹底する
不動産会社の意見を聞くと、必要な掃除の程度が分かります。
さらに内覧対策については、こちらで詳しく解説しています。
家の売却での内覧には15のポイントがあります。内覧で家を売るために、知っておきたい知識をまとめました。
空き家で築年数が浅いなら、ホームステージングなども効果的
もし築年数の新しい家で、空き家ならホームステージングなどの方法も効果的。
ホームステージングとは、室内に家具や調度品を置いて、モデルルームのように演出するもの。
内覧者が購入後のライフスタイルを想像できるため、早く売れる効果があるとされます。
ホームステージングについては、こちらで詳しく解説しています。
ホームステージングは家を早く高く売るために有効ですが、注意点もあります。ホームステージングの効果と費用、お得にホームステージングを利用する方法などを徹底解説します。
最新3D技術を使ったバーチャルステージングもある
最近は最新の3D技術を利用して、部屋を仮想空間上でホームステージングする「バーチャルステージング」もあります。
ホームステージングの費用や手間を節約する場合は、写真だけを加工する『バーチャルステージング』が良いでしょう。
バーチャルステージングは、こちらで詳しく解説しています。
360度パノラマや3Dバーチャルステージングなど最新の技術は、家を高く売るために効果的。しかしこれら最新技術を導入している不動産会社はごく一部の大手不動産会社に限られます。まとめて紹介しました。
差別化2. 最低限のリフォームをする
差別化2つ目の方法は、最低限のリフォームをする方法。
あくまで必要最低限、50万円未満のリフォーム
リフォームはあくまで必要な最低限のリフォームに留めます。
金額の目安は、最大でも50万円程度。
具体的なリフォーム箇所は、売買実績が豊富な不動産会社に意見を聞きます。
できれば査定時に、3社以上の意見を聞いておくと、安心してリフォームできます。
大規模リフォームは失敗する
個人で売却前に大規模なリフォームすると、失敗しやすいことが国土交通省の調査でも分かっています。
なぜなら個人ではリフォーム単価が高く、ムダも多いことで、リフォーム費用を売却価格に全額上乗せすることは難しいため。
次の様に、トータルで損してしまうのです。
個人のリフォームについて、詳しくはこちらで解説しています。
家を売る前にリフォームは必要？ 売却前のリフォームについて、国土交通省の調査結果から検証します。
差別化3. 売れやすくなる保証や税制優遇をつける
マンションを売れやすくするために、保証や税制優遇をつける方法です。
具体的には次の3つがあります。
- フラット35適合証明
→築年数29年超に特に有効だが、それ以外でも有効 - 建物保証と設備保証
→大手不動産会社が提供する補償で利用は無料 - 既存住宅売買かし保険
→中小不動産会社で利用できる公的な補償
それぞれ解説します。
1. フラット35適合証明
購入者がフラット35を利用するために必要な証明です。
特に築29年を超える方がメリットが大きくなりますが、それ以外でも一定の効果はあります。
詳しくはこちら。
フラット35適合証明は家を高く売るために有効ですが、家のタイプによって効果も違います。フラット35で売れやすくなる家について分かりやすく解説します。また知っておきたい注意点、適合証明を取得する方法についてもまとめました。
2. 建物保証と設備保証
大手不動産会社に売却を依頼すると、無料で利用できる補償サービス。
マンションは設備を中心に補償され、利用条件や詳細は会社によって違う。
業界トップ4社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋）を中心に、多くの大手不動産会社で利用できます。
3. 既存住宅売買かし保険
中小の不動産会社で利用できる公的な補償。
ただしデメリットとして、次の3つがある。
- 補償対象は主要構造部と専用部給排水管のみで設備は対象外。
- インスペクション費用と保険料が合計10〜20万円かかる。
- 知名度が低いので効果は限定的。
利用する前に、不動産会社に相談したほうが良いでしょう。
詳しくはこちらで解説しています。
既存住宅売買かし保険は売却に有利ですが、2022年改正で税制メリットは消滅。さらに4つの注意点があり、無料で利用できる大手の保証の方が利用者は多いのが現実です。詳しく解説します。
差別化4. 大手不動産会社に売却を依頼する
もし競合が地元の中小不動産会社に売却を依頼している場合は、大手不動産会社に売却を依頼するだけで差別化になります。
大手不動産会社に売却を依頼すると差別化になる理由は次の4つ。
- 大手のブランド力で、同程度の条件なら購入者から選ばれやすくなる
- 大手では購入後2年間の設備保証など独自のサービスがある
- 大手は宣伝広告の数が多いため、幅広く広告宣伝してもらえる
- 大手はすでに購入希望者を数多く抱えており、両手仲介できるため積極的にプッシュしてもらえる
ハウス 大手不動産会社ってどこなの？
家博士 仲介件数上位3社が大手として1つの目安だね。
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています。
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介＋」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。
この内1社に売却を依頼してもよいのですが、次の5つ目の方法を併用すると、さらに効果的です。
不動産の売却で不動産会社は変更できます。ただし変更には4つの注意点が。不動産会社を変更した方が良い4つのケース、トラブルの相談先、実際に変更して売却した人の体験談をまとめました。
差別化5. 一般媒介契約で大手2〜3社に依頼する
一般媒介契約で複数（2〜3社）の大手不動産会社に、同時に売却してもらう方法。
それぞれの大手不動産会社が抱えている大量の顧客（マンションを探して過去にその不動産会社へ問い合わせた人）へ、強力にプッシュしてもらえます。
不動産会社としては、顧客の中から購入希望者が見つかれば両手仲介になるため、力を入れてくれやすいのです。
売り主だけでなく、買い主を自社で見つけることで、2倍の仲介手数料を稼ぐ方法。
一般媒介では顧客が多い大手不動産会社を優先して、2〜3社程度に依頼しましょう。
あまり多くの不動産会社に依頼すると、情報が広まりすぎて不動産会社に嫌がられます。
なぜなら不動産会社としては、限定情報として希少性を演出し、顧客に売り込みたいからです。
複数の会社に無料査定を依頼する場合は、一括査定サービスを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 87万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国841店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国841店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2024年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計55万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,300社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績55万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
一般媒介契約については、こちらの記事で解説しています。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と並行して契約できるので、早く高く売れやすいという意見もあります。しかし一般媒介には注意点も多く、売却を成功するにはちょっとしたコツも必要。失敗しないための注意点、向いている物件などをまとめました。
ここまでマンション売却で競合がいる場合に、マンションを売却する方法について解説しました。
次に、マンション売却の競合で知っておきたい知識について解説します。
マンション売却の競合で知っておきたい知識
マンションは一戸建てに比べて競合が起きやすい
一戸建てに比べて、マンションでは競合が問題になりやすいもの。
なぜならマンションでは、同じマンション内で同時期に複数の部屋が売りに出されていることも多いため。
さらに、同じエリアに築年数やタイプの近いマンションが隣接しがちなので、近隣のマンションで競合するケースも多くなります。
ハウス 一戸建ては家ごとに間取りなどが大きく違うし、近隣で同時に売りに出されることも少ないから、競合が起きにくいのかな？
家博士 そうだね。逆にマンションの場合は戸数も多いし似たタイプの物件が多いから、どうしても競合することが多くなってしまうんだ
競合するマンションの調べ方
競合がいるかどうかは、2種類の方法があります。
- ポータルサイトで調べる
- 不動産会社に依頼してレインズで調べてもらう
それぞれ解説します。
調べ方1. ポータルサイトで調べる
まず誰でも簡単にできる方法がポータルサイトを調べること。
主なポータルサイト
ただし、ポータルサイトさえ調べれば大丈夫というわけでもありません。
というのも、ご近所に内緒で売りたいなどの理由から実はポータルサイトに出ていないマンションも多いのです。
調べ方2. 不動産会社に依頼してレインズで調べてもらう
確実に競合を調べる方法は、レインズを見ることができる不動産会社に聞いてみること。
レインズは私たち一般消費者は見られないため、不動産会社に教えてもらうしか方法がありません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
家博士 競合が居ないと思ったら、実はレインズには載っていたってこともあるんだ
マンション売却で競合から受ける3つの影響
あなたがマンションを売却する際に競合がいると、次の3つの影響があります。
- 高く売りにくくなる
- 条件で負けていると選ばれにくくなる
- 価格交渉で不利になる
それぞれ解説します。
影響1. 高く売りにくくなる
1つ目の影響は高く売りにくくなるという点。
そもそも不動産には定価がありません。
相場はありますが、これはあくまでも目安の一つ。
購入者は自分がその物件を気に入れば、相場より高い価格設定であっても買うことが多いのです。
ハウス 気に入った物件を少しでも安く買おうと思わないものなのかな？
家博士 安くしてもらおうと交渉していたら、他の好条件を提示した人に買われてしまう可能性もあるからね。
本当に良いなと思ったものは少し高くても買ってしまうことがあると思うけれど、これって実は家でも当てはまるんだ
また、購入者は過去の売却価格を知らないことも多々あります。
そのため、競合がいなければ相場より1割以上高く売れる可能性も。
「希望に合う物件が他にないから、高くてもここを買いたい」と購入者も考えるのです。
しかし、競合がいるとどうしても比較されてしまいます。
あなたのマンションよりも競合物件が安く売り出していると、あなたのマンションの価格が適正かどうか判断されてしまうことに。
その結果、高く売ることが難しくなってしまうのです。
影響2. 条件で負けていると選ばれにくくなる
内装や設備などは自分自身で手入れをすることで、いくらでも良く見せることができます。
その一方で、眺望や階数、方位など、マンションには「変えることができない条件」も。
そのため、明らかに条件が上の競合がいると、少々価格を安くしても選ばれにくくなってしまいます。
ハウス 確かに、目の前に隣の建物が見えるよりは遠くまで見えた方がいいし、北向きよりは南向きがいいよね
家博士 そうした入居者の希望と変えられない条件で、競合の引き立て役になってしまうことだってあるんだ
私たちは「あまり良くないものを見た後に良いものを見ると、後から見たものがより良く見える」ことがあります。
不動産会社ではこうした心理効果を狙い、先に条件が悪い物件を見せた後に条件が良い物件を内覧させる方法を使うケースも。
先に条件が悪い物件を見ていることで、後で見た物件がさらによく見えてしまうのです。
そうなると、多少価格が高くても条件が良い方を欲しくなるもの。
これは決して不動産会社がずる賢いわけではなく、営業戦略の一つと言えます。
家博士 業界用語では、条件が悪い物件を『アテ物件』、条件が良い物件を『キメ物件』と言ったりもするんだ
ハウス アテ物件になってしまったら、どうしても選ばれにくくなってしまうよね
家博士 しかも、売主が努力しても変えられない条件だからね。
影響3. 価格交渉で不利になる
競合がいると、買主との価格交渉でも不利になります。
というのも、競合がいることであなたのマンションの希少価値が低くなってしまうため。
「あなたのマンションを買わなくても、他に候補はある」と買主も強気になりがちです。
他に候補があると言われると売主も買主の希望を受け入れるしかなくなるため、どうしても不利になってしまいます。
まとめ
マンション売却で競合がいる場合の売却方法はこちら。
本命は3つ目の競合との差別化です。
差別化のためには、値下げが最も効果的ですが、値下げの前に次の差別化を試しましょう。
どうしても売れなければ、最後は値下げするしかありません。
今の高騰した相場では、少し値下げしても十分な利益があるので、売れないよりは少し値下げするという選択肢もありかもしれません。
あなたのマンション売却が成功することをお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 87万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国841店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国841店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2024年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計55万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,300社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績55万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
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