「不動産の査定は無料査定と有料査定のどちらが良いの？」
不動産査定の無料・有料についてお悩みですね。
確かに不動産を査定するなら正確に査定したいけど、費用は負担したくないもの。
でも無料なんて、適当に査定されそうで不安ですね。
- あなたが無料査定・有料査定のどちらを選ぶべきか。
- 無料査定の5つの注意点
- 無料で正確に査定する方法
あなたの不動産査定への疑問がスッキリ解決し、正確な不動産価格が分かるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
この記事のポイント
最初にこの記事のポイントをまとめておきます。
- ほとんどの人は無料査定でOK。
- ただし無料査定は依頼方法で正確さが違う。
- 無料で正確に査定する方法は、こちらで解説しています。
無料査定と有料査定の違い
不動産の無料査定と有料査定の違いをまとめると、次になります。
●不動産の無料査定と有料査定の違い
| 無料査定 | 有料査定 | |
|---|---|---|
| 査定する人 | 不動産会社 | 不動産鑑定士 |
| 査定の正確さ | ◯ 売買価格〜やや高めのことも |
◯ 売買価格よりやや安め |
| 査定の目的 | 不動産売買 | 裁判・調停・相続・法人取引など |
| 費用 | 完全無料 | 数万円〜数十万円 |
| 備考 | 依頼方法によって正確さは違う | 鑑定士によって正確さは違う |
ハウス よく分からないよ！
家博士 まぁまぁ、それぞれ簡単に説明しよう。
無料査定は不動産会社の査定
無料査定は不動産会社が査定するもの。
売却の検討なら無料査定
売却する予定、または検討中なら無料査定が良いでしょう。
不動産会社は「3ヶ月以内に売れる予想価格」を査定してくれます。
将来売却を少しでも考えているなら、不動産会社の営業活動として完全に無料で査定してくれます。
ハウス でもまだ売るか決めてないのに、無料査定を依頼しても良いの？
家博士 将来的に売る可能性があるなら大丈夫。
「絶対に売らない」というのはダメだけどね。
もし興味本位で知りたいだけなら、ネットのAI査定や価格診断で十分かな。
ネットのAI査定や価格診断は参考レベル
全く売る予定が無く、ただ興味本位で今の家の価格を知りたいなら、ネットのAI査定や価格診断で十分でしょう。
ただしAI査定や価格診断は、査定価格の精度が低いので、あくまで参考レベル。
試してみると分かりますが、予想価格の幅が広く、各サイトの予想価格もバラバラで、何かを判断する目的で使える精度ではありません。
なぜならネットのAI査定では、レインズという不動産会社専用のデータベースが使えず、仕方なくネット上の無料情報を元に査定しているため。
レインズを使って正確に査定できるのは、不動産会社だけなのです。
ハウス AIだから正確なわけじゃないんだね。
家博士 AIはスゴイけど、査定の元データがないと機能しないんだ。
ただ結果は怪しいけど、試してみるのは面白いよ。いくつか主要なものを紹介しよう。
ネットの価格診断・AI査定の定番
ネットの価格診断・AI査定の定番はこちら
- SRE不動産（旧ソニー不動産）マンションAIレポート
- 対象エリア：首都圏
対象物件：マンション
特徴：ネット上の無料情報と提携会社の成約情報をソニーのAIで解析
公式サイト：https://sre-realestate.com/uri/mansion/ - HOME’Sプライスマップ
- 対象エリア：全国
対象物件：マンション48万棟、470万戸
特徴：HOME’Sの掲載データなどを多変量解析
公式サイト：https://www.homes.co.jp/price-map/ - HouMa（ハウマ）
- 対象エリア：全国
対象物件：マンション・戸建て
特徴：ネット上の無料情報をAIで解析
公式サイト：https://www.how-ma.com/
詳しくは、こちらの別記事で解説しています。
マンション価格のAI査定が急増しているので、主要なものをまとめました。ただしマンション価格のAI査定には重大な注意点があるので、合わせて解説しています。
ハウス 無料で査定するなら、少し勉強して自分で査定できないの？
家博士 自分で査定するのは難しいね。
査定に必要なデータは不動産会社しか見れないんだ。
自分で査定するのも難しい
自分で査定できないのかと思うかもしれませんが、これも難しいでしょう。
なぜなら査定に必要な「最近の近隣の売買事例」が分からないため。
もし同じマンションの同じフロアで、知り合いが売却した価格を知っているなら、ある程度は自分でも推定できるかもしれません。
またザックリとした価格であれば、土地や戸建てなどは、路線価などから推定できます。
しかしいずれも、本当に正しいのか不安が残るもの。
売却する予定だったり、売却を検討しているなら不動産会社に査定を依頼する方が確実でしょう。
「マンションの売却価格」を自分で査定する方法を徹底解説しました。ある程度条件さえ良ければ、あなたのマンションを自分で査定することは可能です。
土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。
ハウス 無料査定は、やっぱり不動産会社に依頼するものなんだね。
じゃあ有料査定は誰に依頼するの？
家博士 有料査定は不動産鑑定士だよ。
有料査定は不動産鑑定士の査定
有料査定は、不動産鑑定士による査定です。
（無料査定をする予定なら、次章の「無料査定の5つの注意点」をお読み下さい。）
売買以外の目的に使う
不動産鑑定士による査定は、売買以外の目的で使うのが一般的。
例として次のような目的です。
- 相続や離婚の裁判・調停・協議
- 税金の申告
- 法人の不動産取引や不動産証券化
費用の目安
不動産鑑定士の査定には「簡易的な価格調査」と「本格的な不動産鑑定評価」があり、費用の目安は次のようになります。
- 戸建て住宅の場合
- 価格調査：13万円〜
不動産鑑定評価書：18万円〜 - マンションの場合
- 価格調査：15万円〜
不動産鑑定評価書：18万円〜
費用は、高額な物件ほど高くなり、不動産鑑定士によっても違います。
少しでも安く依頼するなら、複数の不動産鑑定士に見積もりをとって、安いところに依頼した方が良いでしょう。
ちなみに個人が依頼した価格調査の平均費用は、16万2千円（令和3年）でした。
ハウス 不動産鑑定士だから、査定の精度は高いのかな？
家博士 不動産鑑定は、実際の売却価格より安めになる傾向だね。
鑑定士によって、査定価格に差があるよ。
査定価格は相場より安く、鑑定士によって差がある
不動産鑑定では、査定価格が実際の売買価格より安くなる傾向があります。
理由として、査定する際にレインズを使わず、国土交通省の不動産鑑定評価基準等に基づいて査定するため。
相続税路線価や固定資産税評価額と同じように、公式な査定方法は実際の売買相場より安くなる傾向があります。
土地の価格は5種類あり目的によって使い分けます。土地の価格の5種類の違いと使い分け方、あなたの土地の価格の調べ方をまとめました。
また鑑定士によって、査定額は違います。
鑑定方法は決まっていますが、どうしても鑑定士の経験や主観で判断する部分があるため、査定額に差が出てしまうのです。
不動産鑑定士に依頼する方法
不動産鑑定士に依頼するときは、複数の鑑定士に見積もりをとってから、依頼すると費用が抑えられます。
不動産鑑定士を探すなら、日本不動産鑑定士協会連合会のホームページで検索可能。
公式サイトはこちら
⇒不動産鑑定士協会連合会
また不動産鑑定士による無料相談会も各地で開催されているので、こうした相談会で探すのも良いでしょう。
無料相談会を探すならこちら
⇒不動産鑑定相談所
不動産鑑定士の査定について詳しくはこちら
個人が不動産の鑑定評価（査定）を不動産鑑定士に依頼する場合、「不動産鑑定評価」と「価格調査」の2種類があります。それぞれの違い、不動産鑑定士を探す方法や費用の相場について分かりやすくまとめました。
ハウス 有料査定は特殊な方法だから、普通の売却なら無料で良いんだね。
家博士 ただし無料査定には注意点があるから知っておこう。
無料査定の5つの注意点
不動産会社に無料査定を依頼するときの注意点をまとめました。
それぞれ詳しく解説します。
注意点1. しつこく営業される恐れがある
無料査定は売却を依頼してもらう営業活動
不動産会社に無料査定を依頼すると、不動産会社にしつこく営業される恐れがあります。
そもそも不動産会社が無料で査定する目的は、売却を依頼してもらう
ですから査定した以上は、売却を依頼してもらえるように営業します。
ハウス しつこい営業はイヤだなぁ。
家博士 大丈夫。
普通の不動産会社なら、印象を悪くしないために、しつこい営業はしないよ。
それなりの大手ならしつこい営業はしない
大手の不動産会社であれば、将来の売却を見すえて、印象が悪くなるようなしつこい営業はありません。
しつこい営業があるのは、毎月のノルマが厳しい中小の不動産会社が多いでしょう。
査定を依頼するなら、それなりに大手を選んだ方が安心です。
大手に絞って探すなら、大手6社が共同運営する「すまいValue」が便利です。
大手6社とは、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋、小田急不動産、三菱地所の住まいリレー。
これら大手は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手トップにまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
大手が運営する一括査定サイトも安心
しつこい営業が心配なら、大手が運営する一括査定サイトも安心です。
過去にクレームがあった会社などは排除されているので、しつこい営業のリスクは低いでしょう。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス ある程度信頼できる会社か、運営が信頼できる一括査定サイトが安心なんだね。
注意点2. 査定に影響する条件を伝える
査定価格は条件によって変わる
無料査定では、査定を申し込むときに査定に影響する条件を全て伝えましょう。
査定価格は条件によって変わります。
査定価格に影響する条件として、具体的には次があります。
査定に影響する条件1. 買取か仲介か
不動産を売却する方法として、買取と仲介（普通の売却）があります。
特に急ぐ事情がなければ仲介を選ぶのが一般的です。
なぜなら買取は最短1週間で売れますが、査定価格が相場より2割以上安くなってしまうため。
仲介は売却期間が3ヶ月以上かかる恐れがありますが、相場価格で売れます。
普通に査定を依頼すれば、仲介で3ヶ月で売れる予想価格を査定してくれます。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
ハウス 普通に無料査定を依頼したら、仲介で査定してくれるんだね。
査定に影響する条件2. 大規模なリフォーム
大規模なリフォームをした場合は、査定価格が高くなる可能性があります。
リフォームの時期、金額と内容をザックリ伝えると良いでしょう。
マンションであれば、共有部の大規模修繕もプラスになる可能性があります。
査定に影響する条件3. トラブルや事故
トラブルや事故があれば、査定価格が安くなる恐れがあります。
専門的には
瑕疵を隠して不動産を売ると、売主の説明責任を問われて、最悪は契約解除になる場合もあります。
近隣トラブルや水漏れ、孤独死やゴミ屋敷など、気になることは伝えた方が良いでしょう。
家の売却で心配な「瑕疵（かし）」、売却後に修理費などを請求される「契約不適合責任」。その具体例と対策について解説します。
ハウス 無料査定でも、いろんな条件を伝えた方が正確に査定してもらえるんだね。
家博士 とにかく気になることがあれば、伝えるといいね。
注意点3. 簡易査定と訪問査定を使い分ける
不動産会社の無料査定には、簡単な簡易査定と本格的な訪問査定があります。
簡易査定（机上査定）は手軽だが価格に不安が残る
簡易査定（机上査定）は現地に来ないで査定するため手軽に利用できますが、査定の精度は低くなります。
実物を見ないで査定するため、眺望や内装の程度などが査定価格に反映されません。
特に戸建てでは、家のグレードなどが反映されないため、査定価格の精度が低くなりがち。
マンションは机上査定でも比較的精度が高いですが、売却を判断する材料としては不安が残ります。
訪問査定（現場査定）は手間がかかるが査定が正確
訪問査定（現場査定）は不動産会社が現地を訪問するので、対応に手間がかかります。
しかし現地で実際に不動産を見て査定するので、査定価格はより正確。
査定と同時に、売却に必要なアドバイスなどが聞けますし、売却を依頼する不動産会社を選ぶ面接にもなります。
簡易査定と訪問査定の選び方
- 買取の場合
→まずなるべく多くに簡易査定を依頼し、本命3社程度だけ訪問査定を依頼 - 仲介でまだ売却が未定な場合
→簡易査定（机上査定）で3社〜6社に依頼 - 仲介で売却が確実な場合
→訪問査定（現場査定）で3社〜6社に依頼
それぞれ具体的な依頼方法は、後で詳しく解説します。
訪問査定と机上査定の違いと選び方、それぞれのメリット・デメリットについてまとめました。どちらを選ぶかは、売り方によって違います。
ハウス 机上査定と訪問査定があるんだ。
家博士 一度机上査定しても、売却するなら改めて訪問査定するのが普通だよ。
注意点4. 査定前のリフォームやクリーニングはしない
リフォーム費用は査定額に一部しか上乗せできない
査定前にリフォームは不要です。
なぜなら査定前にリフォームをしても、リフォーム費用は一部しか査定額に上乗せできずトータルで損するため。
個人でリフォームすると、高コストで過剰なリフォームになってしまい、費用を全額上乗せすると相場より割高になって売れません。
国土交通省の調査でも、売却前に個人でリフォームすると失敗することが分かっています。
リフォームするなら、まず不動産会社に現地で見てもらい、必要最低限のリフォームだけすると良いでしょう。
家を売る前にリフォームは必要？ 売却前のリフォームについて、国土交通省の調査結果から検証します。
掃除は査定価格に反映されない
査定前にホームクリーニングなどをする必要もありません。
査定では、掃除で解決しない劣化や損傷を反映します。
ホームクリーニングなどの掃除は、査定価格に反映されません。
家の査定に掃除は必要？ 家の売却で必要な掃除と、査定価格を高くするための2つのポイントをまとめました。
家博士 掃除は、買主の内覧で大切だよ。
注意点5. 査定価格で売れる保証はない
3ヶ月で売れる予想価格にすぎない
不動産会社の無料査定は、3ヶ月以内に売れる予想価格にすぎず、売れる保証ではありません。
ですから査定価格が高い不動産会社に査定を依頼しても、その査定価格で売れない恐れがあります。
むしろ複数の不動産会社の査定価格を平均した方が、相場に近いでしょう。
ハウス 3ヶ月で売れなくても、保証してくれないんだ！
家博士 さらに悪質な会社は、売れない高値で査定することもある。
一部の悪質な会社は、売れない高値で査定することも
一部の悪質な不動産会社は、明らかに売れない高値で査定する場合があります。
なぜなら高額の査定価格の方が所有者に好印象で、競合より売却の依頼を受けやすくなるため。
しかしこういった高額の査定の不動産会社に売却を任せても、売れずに時間が過ぎるだけ。
結局、数ヶ月後に値下げに誘導されて、相場以下の価格で売ることになります。
ひどいケースでは、提携する買取業者に相場の3割以上安値で買い取らせることも。
査定価格が他社より極端に高い不動産会社は、うのみにせず査定根拠をしっかり聞くなど、用心した方が良いでしょう。
不動産会社が売主をだます4つの手口と、だまされずに不動産売却を売る3つの方法を解説します。
ハウス 悪い会社もあるんだね！
家博士 どうしても不安なら、買取と仲介の両方で査定する方法もある。
不安なら買取と仲介の両方で依頼する方法も
不動産会社の無料査定が不安なら、買取と仲介の両方で査定を依頼する方法もあります。
買取は不動産会社が買い取るため、相場より2割以上安くなり、高くなることはありません。
しかし仲介の査定価格は予想価格なので、相場より高く予想することに。
結果として、仲介の査定価格だけ不自然に高いと、怪しいと分かります。
ハウス こんな方法もあるんだ！
家博士 ここまでする必要もないけどね。
複数に査定を依頼すれば、1社だけ明らかに高い査定はすぐに分かるよ。
無料査定で正確に査定する方法
3社〜6社に依頼するのが基本
無料査定は、1社だけでなく3社〜6社程度に依頼するのが基本です。
3社以上に査定を依頼することで、担当者による当たり外れを防げるし、相場もより正確に分かります。
ただしあまり多すぎると、不動産会社に話を聴き比べるのが大変なので、多くて6社程度が限界でしょう。
査定を依頼したら、査定結果を見るだけでなく、できれば電話でも良いので不動産会社と話をした方が相場がよく分かります。
特に売却する予定なら、優秀で信頼できそうな不動産会社を選ぶために、じっくり話を聴き比べることが大切です。
ハウス でも不動産会社の査定価格なんて、どこも同じじゃないの？
家博士 今は相場が高騰して、プロでも査定が難しい環境なんだ。
今は不動産相場が高騰して、プロでも査定が難しい
今は都市部を中心に不動産相場が高騰して、コロナの影響もあり、プロでも査定が難しい相場環境です。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で98％も値上がりしています。
戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
ハウス こんなに値上がりしてるんだ！
でも3社〜6社が良いのは分かったけど、どこの不動産会社が良いの？
家博士 エリアや担当者でも違うから、売買実績が豊富な不動産会社を選ぶと良いよ。
売却実績が豊富な方が査定が正確
無料査定を依頼する不動産会社を選ぶときは、エリアで売買実績が豊富な会社を選びましょう。
売買実績が豊富な会社の方が、近隣の相場に詳しく、常に買主と接しているため、査定が正確です。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社を3社〜6社選ぶんだね。
家博士 無料査定で正確に査定するなら、それが最適な方法だよ。
買取ではとにかく多くに査定を依頼する
相場より2割以上安いが、少しでも高い会社を探す
もしどうしても手間をかけたくなかったり急ぐ事情があり、安くなっても買取を選ぶなら、とにかく多くに査定を依頼しましょう。
買取では相場より2割以上安くなりますが、多くに査定を依頼すれば、中には相場に近い価格で査定する会社が見つかるかもしれません。
不動産会社の中には、単純な査定ミスや決算などの社内事情で高い査定を出す会社があります。
買取は査定価格＝買取価格
買取では査定価格＝買取価格なので、不動産会社を選ぶ基準が明確。
基本は、なるべく高値の査定を探せば良いでしょう。
希望の条件があれば、価格だけでなく買取までの期間や、残置物の扱いなどの買取条件も含めて比較します。
机上査定でなるべく多く、本命3社程度で訪問査定
買取で無料査定をするなら、机上査定でなるべく多く10社、20社と机上査定を依頼します。
その中から本命となりそうな3社程度を選び、訪問査定を再度依頼すると手間がかかりません。
中には机上査定で高値を提示しても、訪問査定で価格を下げる会社もいる恐れがあるので、3社程度は訪問査定を依頼した方が良いでしょう。
ハウス 買取の不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士 一括査定サイトをいくつか使えば良いね。
ちなみに自社で買取する不動産会社なら、仲介手数料が不要になるよ。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
家博士 この先は、さらに無料査定について詳しく知りたい方向けの解説。
普通に無料査定をするだけなら、ここまでで十分だよ。
無料査定の3つの計算方法
無料査定には3つの計算方法があります。
計算方法1. 取引事例比較法
近隣類似物件の成約事例を元に査定する
取引事例比較法は、近隣の類似物件が実際に売買された価格（成約事例）を元に、あなたの不動産を査定する方法。
具体的には、立地や築年数、接道、日当たりなど、価格に影響する条件の違いから、価格差を算出します。
大手不動産会社では社内の査定システムを使って査定することが多く、中小では担当者が手計算で査定するのが一般的です。
マンション、土地、一戸建ての土地部分で使う
取引事例比較法を使うのは、次の物件です。
- マンション
- 土地
- 一戸建ての土地部分
マンションは取引事例比較法だけで査定しますが、一戸建ては土地と建物を別で計算し、土地だけ取引事例比較法です。
査定を自分で確認するなら価格査定マニュアルで
無料査定を自分で確認するなら、不動産流通推進センターの価格査定マニュアルが参考になるでしょう。
マニュアルは年間3,240円（税込）で利用可能。
ただし比較するための元になる取引事例がなければ、個人では査定できません。
個人ではレインズを使えないので、取引事例は入手できません。
不動産会社の査定を自分で確認するのであれば、査定根拠に添付された取引事例から自分でも査定できます。
国内で唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できない。国土交通省の指定流通機関、不動産流通機構が運営。過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されている。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
ハウス 取引事例は、ネットで売り出してる価格と同じじゃないの？
家博士 売り出し価格と成約価格は全然違うんだ。
売り出している物件は売主の希望価格だからね。
売り出し価格と成約価格は違う
売り出し価格と成約価格は違います。
参考として首都圏の中古マンションの売り出し価格と成約価格の違いはこちら。
築年数別の売り出し価格と成約価格
（中古マンション・首都圏・2022年）
最大で3割以上も差があることがわかります。
売り出し価格と成約価格について、9割の人が知らない驚きの事実について解説します。
成約事例の概要だけなら個人でも見れる
家博士 次の2つのサイトなら、近隣の取引事例が見つかるかもしれない。
詳細は隠されているから、あくまで参考程度だけどね。
|
レインズ マーケットインフォメーション |
国土交通省 不動産情報ライブラリ |
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|---|---|---|
| 不動産の種類 | 中古マンション・戸建 | 中古マンション等、土地と建物、宅地、土地、農地、林地 |
| 住所 | 町名まで（番地不明） | 町名まで（番地不明） |
| 成約価格 |
（戸建）100万円単位 （マンション）1万円単位／m2 |
100万円単位 |
| 面積（土地・建物・専有） | 5m2単位 | 5m2単位 |
| 間取り | ○ | マンションのみ |
| リフォームの有無と程度 | 不明 | 不明（マンションは有無のみ） |
| マンションの所在階・向き・眺望 | 不明 | 不明 |
| 業者買取・仲介 | 不明 | 不明 |
| 成約時期 | 過去1年分（3ヶ月単位） | 2005年〜（3ヶ月単位） |
| その他 | 最寄り駅の距離、築年、構造、用途地域 |
（マンション）最寄り駅の距離、築年、構造、建ぺい率、容積率、用途地域、取引の事情等 （戸建）最寄り駅の距離、築年、用途、今後の利用目的、土地形状、前面道路、建ぺい率、容積率、構造、用途地域、取引の事情等 |
| 情報元 | レインズの成約登録情報 | 国土交通省のアンケート |
「マンションの売却価格」を自分で査定する方法を徹底解説しました。ある程度条件さえ良ければ、あなたのマンションを自分で査定することは可能です。
（参考）土地は路線価の簡易計算もある
土地も取引事例比較法が基本ですが、路線価から簡易計算する場合もあります。
計算式はこちら。
路線価は国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表から調べられます。
路線価について、詳しくはこちらで解説しています。
土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。
その他、土地の価格について、詳しくはこちらで解説しています。
土地の価格は5種類あり目的によって使い分けます。土地の価格の5種類の違いと使い分け方、あなたの土地の価格の調べ方をまとめました。
計算方法2. 収益還元法
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法（Discounted Cash Flow法）」の2つがありますが、ここでは簡単な直接還元法を使います。
収益還元法で査定価格を計算する場合は、次の式を利用します。
表面利回りは、次のサイトで確認します。
好立地で築年数が浅いなど資産価値が高い物件ほど、利回りは低くなります。
家博士 収益還元法では、利回りをどれくらいにするかが難しい。
計算方法3. 原価法（積算法）
原価法では土地と建物を別に計算します。
土地と建物の価格を合わせたものを「積算価格」と呼ぶため、積算法と言われることもあります。
土地は先程の簡易計算で計算します。
建物の計算方法
建物価格は、次の計算式を利用します。
建築単価は、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を利用します。
建物の構造別に1平方メートルあたりの単価が決まっています。
【参考】国税庁・建物の標準的な建築価額表
耐用年数は構造で決まり、国税庁の耐用年数表を利用するのが一般的。
マイホーム（自己居住用）では、耐用年数を1.5倍にする場合もあります。
| 構造 | 事業用 （賃貸） |
自宅 （自己居住用） ※1.5倍の場合 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 33年 |
| 鉄骨造（肉厚3mm超） | 27年 | 40年 |
| 鉄骨造（肉厚4mm超） | 34年 | 51年 |
| RC造 | 47年 | 70年 |
例えば築10年の木造住宅の場合、耐用年数33年とすると、残耐用年数は「33年−10年＝22年」となります。
ハウス 耐用年数を超えたらどうなるの？
家博士 その場合は『無価値』として、10％程度をみる場合が多い。
建物の解体を見込んでるなら、解体費用分がマイナスの価値になる
建物価格を計算すると、約490万円となります。
約15万×60×（1-10÷22）＝約490万
まとめ
ここまで不動産の無料査定と有料査定について解説してきました。
普通に売却を検討しているなら、不動産会社に無料査定を依頼します
ただし無料査定には次の5つの注意点があります。
無料査定で正確に査定するなら、エリアで売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社程度に査定を依頼しましょう。
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