「家を売る時に既存住宅売買瑕疵保険に入ったほうが良いの？」
家の売却で、
確かに、既存住宅売買瑕疵保険は売却で売れやすくなる効果があります。
しかし2022年改正で税制優遇メリットが消滅。さらに4つの注意点があるので知っておきましょう。
この記事では、既存住宅売買瑕疵保険の3つのメリットと4つの注意点、利用する方法、現状の効果について解説します。
さらに既存住宅売買瑕疵保険の代わりになる無料サービスも紹介。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
既存住宅売買瑕疵保険とは
最長5年間の瑕疵（かし）を保証
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の売買で、瑕疵を保証する保険。
保証期間は最長5年間、補償金額は最大1,000万円です。
中古住宅の売買では、売買後に瑕疵が見つかった場合、引き渡し後3ヶ月までは売主負担、それ以降は買主負担で補修するのが一般的。
既存住宅売買瑕疵保険を利用すると、この瑕疵による負担をカバーできます。
瑕疵とは、本来あるべき機能・品質・性能を満足しない欠陥や故障のこと。
具体的な例として、雨漏りや構造的な欠陥、シロアリ被害などがあります。
2020年4月の民法改正で正式な名称が変わり、瑕疵→契約不適合になりました。
瑕疵・契約不適合については、こちらで詳しく解説しています。
家の売却で心配な「瑕疵（かし）」、売却後に修理費などを請求される「契約不適合責任」。その具体例と対策について解説します。
既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の流通を促進するために、2010年に国土交通省の主導で導入されました。
ちなみにこの記事では、売主が個人のタイプについて解説しますが、既存住宅売買瑕疵保険には、売主が宅建業者のタイプも別にあります。
売主・買主のどちらでも申込める
既存住宅売買瑕疵保険の申込みは、売主・買主のどちらでも可能。
2010年の開始当時は、売主の同意なしには買主は申込できませんでしたが、今は売主の意思に関係なく買主が申込みできます。
さらに最近は、買主が引き渡し後にリフォームする場合、リフォーム工事も含めて保証されるタイプもできました。
対象は戸建て・マンション（区分所有・一棟）
既存住宅売買瑕疵保険の対象は、次の3種類。
- 戸建て住宅
- 共同住宅（マンション）区分所有
- 共同住宅（マンション）1棟
共同住宅（マンション）区分所有の場合、長期修繕計画やマンション規模などに制限がある場合もあります。
詳しくは、不動産会社に確認して下さい。
共同住宅（マンション）1棟は、投資物件などで共同住宅（マンション）1棟を売買する場合のみ、利用できます。
保証内容は雨漏りと主要構造が基本で特約あり
既存住宅売買瑕疵保険の保証内容は、基本部分が、
- 雨漏り
- 主要構造
さらに特約で、次の内容を追加できます。
- 給排水管路
- シロアリ損害
- 引き渡し後のリフォーム工事
- （マンション一棟限定）管路・設備
基本部分は、こちらのイメージ。
加入条件は新耐震＋検査合格
既存住宅売買瑕疵保険の加入条件は次の2つ。
- 新耐震基準に適合している建物
- 所定の検査に合格すること
基本的には新耐震基準の建物に限られますが、旧耐震基準の建物でも、耐震改修をしていたり、耐震基準適合証明を取得すれば利用できる場合があります。
耐震基準適合証明書の注意点、取得すべきか判断する方法を解説します。耐震基準適合証明書より他の方法を選んだほうが良いケースもあるので知っておきましょう。
検査は必要最低限のレベル
検査は必要最低限で、検査のレベルはあまり高くありません。
なぜなら検査の目的が、保証期間中（最長5年）の瑕疵発生に限られるため。
保険対象が雨漏りや基本構造部分に限られ、経年劣化は対象です。
また目視だけの非破壊検査なので、木造戸建て住宅では、柱や梁など主要部材は壁に隠れてチェックできません。
経験年数20年を超える一級建築士の意見でも、
「外装の傷みや傾きは分かるけど、主要構造部材をつなぐ金物の不備など、内部の瑕疵は分からない。内装を撤去しない限り、目視だと限界はある。」
という回答でした。
もし買主として、長期的な視点で本当に家の品質を確かめたい場合は、ホームインスペクション専門業者に相談した方が良いでしょう。
ホームインスペクションでは、さくら事務所などが有名です。
インスペクションについて、さらに詳しくはこちらの記事で解説しています。
インスペクションの説明が宅建業法改正で義務化され、注目されています。売り主の立場でインスペクションについてどう対応するべきか、最新の状況をまとめました。
既存住宅売買瑕疵保険の3つのメリット
既存住宅売買瑕疵保険のメリットを買主・売主で整理すると、次のようになります。
- （買主にとって）品質証明になる。
- （買主・売主ともに）瑕疵の保険になる。
- （売主にとって）家が売れやすくなる
それぞれ解説します。
メリット1. 品質証明になる
既存住宅売買瑕疵保険は、買主にとって品質保証になるメリットがあります。
既存住宅売買瑕疵保険では、最長5年間の雨漏り・主要構造の瑕疵が検査され、指摘事項があれば補修しないと保険は利用できません。
つまり既存住宅売買瑕疵保険に加入していることだけで、検査に合格したという品質保証になります。
ただし検査のレベルは、あくまで5年間に対象部分に瑕疵が起きないことをチェックする程度。
また検査会社によってもレベルに違いがあります。
もし買主として利用する場合は、具体的なチェック項目と保証内容を確かめた方が良いでしょう。
メリット2. 瑕疵の保険になる
既存住宅売買瑕疵保険は、最長5年間、免責金額は5万円で、最大1,000万円までの瑕疵が保証されます。
これは、買主・売主の両方にメリットとなるもの。
なぜなら、一般的に中古住宅の売買の瑕疵担保責任は、引き渡し後3ヶ月までは売主責任、それ以降は買主責任となるため。
保証の内容も、転居費用まで含まれます。
- 修補費用
- 仮住居費用・転居費用
- 損害調査費用
メリット3. 家が売りやすくなる
既存住宅売買瑕疵保険は、競合との差別化になり、家が売りやすくなる効果が期待できます。
これは売主にとってメリット。
ただし2022年から、住宅ローン控除の築年数制限緩和が廃止されたため、効果は限定的です。
築20年超（マンション築25年超）の税金優遇効果は無くなった
令和4年（2022年）の税制改正で、築20年超（マンション築25年超）の税金優遇効果はなくなりました。
2021年までは既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、本来は適用外になる戸建て築20年超（マンション築25年超）でも税金が優遇されていました。
特に住宅ローン控除が大きかったのですが、このメリットは無くなっています。
【参考】財務省・税制改正の大綱
2021年まで既存住宅売買瑕疵保険で、築年数に関係なく受けられた税金の優遇はこちら。
- ●住宅ローン控除
- 10年間で最大200万円の税金が控除されます。本来は戸建て築20年以内、マンション築25年以内が条件。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要 - ●買い替えの課税繰延
- 家の買い替えで、譲渡益の課税を繰り延べることができる特例。本来は戸建て築・マンションとも築25年以内が条件。
【参考】国税庁・特定のマイホームを買い換えたときの特例 - ●住宅取得等資金贈与の非課税
- 住宅取得資金を親や祖父母から贈与された場合に、一定額まで非課税になる。本来は戸建て築20年以内、マンション築25年以内が条件。
【参考】国税庁・直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 - ●相続時精算課税制度の特例
- 住宅取得資金を親や祖父母から贈与された場合に、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選べる。本来は戸建て築20年以内、マンション築25年以内が条件。
【参考】国税庁・No.4503 相続時精算課税選択の特例 - ●登録免許税の軽減措置
- 不動産の売買で負担する登録免許税の税率が軽減されます。本来は戸建て築20年以内、マンション築25年以内が条件。
【参考】国税庁・登録免許税の税額表 - ●不動産取得税の軽減
- 不動産取得税が軽減されます。本来は、昭和56年（1981年）12月31日以前に新築された住居は適用外です。
【参考】東京都・不動産取得税の軽減制度について
既存住宅売買瑕疵保険の4つの注意点
- 保険料がかかる（無料〜20万円程度）
- 補修費用（数十万〜百万円以上）がかかる恐れがある。
- 保険としての効果は限られる
- 認知度が低い
それぞれ解説します。
注意点1. 保険料がかかる（無料〜20万円程度）
既存住宅売買瑕疵保険の費用は、一般の住宅で検査費用も含めて無料〜20万円程度。
費用を負担するのは、買主依頼なら買主、売主依頼なら売主が基本です。
ただし売買価格の交渉の一つとして、折半したり、どちらかが多めに負担する場合もあります。
ハウス 無料もあるの？
家博士 後で解説する不動産会社の独自サービスは、無料のところもある。
注意点2. 補修費用（数十万〜百万円以上）がかかる恐れがある
既存住宅売買瑕疵保険では、検査で指摘事項があると補修することに。
指摘事項は次のような例があります。
- 雨漏りや雨樋の不具合がある
- 外壁塗装や屋根防水が劣化している
- シロアリ被害がある
- 家が6/1000以上の勾配で傾いている
雨漏りや雨樋の不具合では、費用も数万〜十数万円で直せる場合が多く、火災保険が適用できれば無料で補修できます。
火災保険で家の修理費用を格安・無料ですませる方法があります。築5年以上の一戸建てなら、約7割で平均100万円の保険金が下りています。あなたの支払った保険料を、上手く活用しましょう。
しかし、外壁塗装や防水工事は、通常の戸建で70〜150万円程度かかります。
家の売却前に外壁塗装すべきか、間違えず正しく判断する方法について解説します。また外壁塗装が成功しやすい3つの理由、外壁塗装する場合の2つの注意点についてもまとめました。
シロアリは駆除費用は坪あたり5千円〜1万円程度ですが、構造部材が損傷すると、補修費用は高額になる恐れも。
シロアリ被害にあった家、防蟻対策がない家の売却方法、知っておきたい注意点について分かりやすくまとめました。またシロアリの基礎知識として、駆除方法や防蟻方法についても合わせて解説しています。
家の傾きを直す場合は、程度によって約300万円かかるケースもあります。
傾いた家は売れます。ただし最適な売り方を選ぶことが大切。傾いた家を売る3つの方法、直す工法と費用を分かりやすく解説。また傾きが瑕疵になる判断基準や測定方法についてもまとめました。
注意点3. 保険としての効果は限られる
既存住宅売買瑕疵保険は、保険として効果は限られます。
なぜなら、保険の対象が『雨漏れ』と『基本構造部』に限られるため。
次のような瑕疵は対象外です。
- 経年劣化による雨漏りなどの瑕疵
- 雨樋やドア、天井、壁、内装など、主要構造部以外の瑕疵
- 設備の瑕疵
- （給排水管路特約に加入しない場合は）給排水管路の瑕疵
- 虫食いやネズミ食い、（シロアリ特約に加入しない場合は）シロアリ被害の瑕疵
- 保証期間の前にあったシロアリ被害
- 瑕疵による家財の損害
- 土地の沈下など土地造成の瑕疵
- 台風や洪水、地震などの自然災害
- 瑕疵が原因で、地震により倒壊した場合
ハウス なんだか、色々保証されないんだね。
もう少し保証が手厚いかと思った。
家博士 後で解説する不動産会社の独自サービスの方が、設備の保証がある分だけ、手厚いんだ。
注意点4. まだ認知度が低い
既存住宅売買瑕疵保険は、まだ認知度が低く、せっかく売主が加入しても買主は知らない恐れがあります。
そもそも既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の売買を増やす目的で、国土交通省が2010年に開始したもの。
しかし既存住宅売買瑕疵保険（個人売主）の加入率は約1.8％（2018年）と低迷。
（※国土交通省・既存住宅市場の活性化についてより、既存住宅流通戸数推計16万戸、保険申込件数2,923件）
国土交通省の住生活基本計画では、2025年に加入率20％を目標にしていますが、厳しい状況です。
同じ既存住宅売買瑕疵保険でも、売主が宅建業者のタイプは加入率が高く、都市部の一部では認知が増えています。
しかし個人が売主のタイプはまだ広く利用されているとはいえません。
ハウス じゃあ利用しなくていいのか。
家博士 そうでもないよ。
実は後で解説する不動産会社の独自サービスの方が、買主によく知られているんだ。
既存住宅売買瑕疵保険の利用方法
検査事業者と仲介事業者の2種類がある
既存住宅売買瑕疵保険には、検査事業者タイプと仲介事業者タイプの2種類があります。
検査事業者とは、インスペクションなどをする検査会社のこと。
仲介事業者とは、不動産の売買を担当する不動産会社のことです。
検査事業者タイプと仲介事業者タイプの違い
| 検査事業者タイプ | 仲介事業者タイプ | |
|---|---|---|
| 費用 | 7〜20万円 | 多くが無料 （仲介事業者が負担） |
| 保険の対象 | 雨漏り、主要構造部、 （オプションで給排水管路、シロアリ） |
不動産会社によって違う （多くが設備、シロアリ、給排水管路まで含まれる） |
| 手続き方法 | 売主又は買主が検査会社に申し込む | 不動産会社に売却を依頼するときに自動付帯、又は売主が申し込む |
ハウス 仲介事業者タイプの方が、無料だし保険の対象も広いんだ。
どう見ても仲介事業者タイプが良いね。
家博士 実は後で解説する不動産会社の独自サービスの方が先に始まって、認知度も高いから、最近になって仲介事業者タイプができたんだ。
検査事業者タイプの仕組み
仲介事業者タイプの仕組み
依頼は不動産会社経由が楽
どちらのタイプも売却を依頼する不動産会社経由で依頼できます。
検査事業者タイプの依頼は、直接検査機関に依頼することも可能。
ちなみに、どこの不動産会社・検査会社に依頼しても、大元の保険会社は国土交通省が定めたこの5社のいずれかになります。
保険の内容は、保険会社で微妙に違います。
不動産会社・検査会社によって、提携している保険会社が違うので、気になる場合は住宅瑕疵担保責任保険協会サイトで確認できます。
ハウス 先から何度も出てくる『不動産会社の保証サービス』ってなんなの？
家博士 不動産会社の保証サービスなら、無料だし保証も手厚いんだ。
不動産会社の保証サービスなら無料で保証も手厚い
一部の大手不動産会社の保証サービスなら、費用は無料で、建物だけでなく設備まで保証してくれます。
この保証サービスは、東急リバブルが2012年に不動産業界で最初にスタート。
以来、大手を中心に広がっています。
購入者の半数以上が利用している
不動産会社の保証サービスは、中古住宅購入者の半数以上（56.2％）が利用しているという調査結果もあるほど。
公的な既存住宅売買瑕疵保険よりも、知名度が高く人気があるくらいです。
また、保証サービス付きの中古住宅購入者のうち、66.2％が『保証サービスが購入に多少なりとも影響した』と回答していることから、家が売れやすくなる効果があると分かります。
【参考】一般社団法人不動産流通経営協会・不動産流通業に関する消費者動向調査（2022年）
実際に家を買った人の話でも、不動産会社を選んだ決め手を聞くと「瑕疵担保責任保険サービスが良かったから」という回答がありました。
主な大手不動産会社の建物・設備保障
大手不動産会社の建物・設備保障サービスとして、大手4社を紹介します。
三井のリハウス
建物チェック＆サポートサービス
- 保証期間
- 3ヶ月
※買主に対して2年まで保障 - 対象物件
- 媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
連棟構造の建物（タウンハウス、テラスハウス等）、店舗、店舗併用住宅、賃貸併用住宅、事務所ではないこと - 対象範囲
- 雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・シロアリの害・給排水管の故障
- サポート上限金額
- 雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限450万円（税込・免責金額なし）
シロアリの害
→上限50万円（税込・免責金額なし）
設備チェック＆サポートサービス
- 保証期間
- 7日間
※買主に対して2年まで保障 - 対象物件
- 媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
店舗、店舗併用住宅、賃貸併用住宅、事務所ではないこと - 対象範囲
- 40項目の住宅設備
- サポート上限金額
- 製造から15年以内の設備 ： 20万円（税抜）
製造から15年超～30年の設備 ： 3～10万円（税抜）
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
住友不動産販売
瑕疵保証
- 保証期間
- 3ヶ月
※買主に対して2年まで保障 - 対象物件
- 媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
自己居住用物件に限る。また賃貸中、3ヶ月以上の空家、別荘、併用住宅、瑕疵担保責任免責物件ではないこと - 対象範囲
- 雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・シロアリの害・給排水管の故障
- サポート上限金額
- 雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限200万円（税込・免責5万円）
シロアリの害
→上限50万円（税込・免責金額なし）
設備保障
- 保証期間
- 7日間
※買主に対して2年まで保障 - 対象物件
- 媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
- 対象範囲
-
売買契約締結時に対象不動産に設置されており、所定の「設備表」の「設備の有無」欄に「有」と記載された「主要設備」および「その他の設備」で、引渡時までに故障・不具合等が発生していないもの。(※)
引渡時の動作・目視確認の結果、故障・不具合等が発生していないと認められたもの。
※「設備表」の「設備の有無」欄に「有」と記載された「主要設備」および「その他の設備」であっても、「設備表」内に故障・不具合の指摘がある機器・箇所については対象外。 - サポート上限金額
- 製造から10年以内の設備 ： 10万円（税抜）
製造から10年超の設備 ： 2～6万円（税抜）
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
東急リバブル
建物保障
- 保証期間
- 3ヶ月
※買主に対して2年まで保障 - 対象物件
- 媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て、マンションは専有面積（壁芯）30㎡以上で築年数不問
瑕疵担保責任免責不動産および事業用不動産、賃貸用不動産（募集中含む）を除く。
外部委託検査会社の検査員による建物・専有部分の検査を受け、適合の判定を受けること（一戸建のシロアリ検査は専門業者による）
※不適合の判定の場合、その部分を除いて保証可
その他諸条件あり - 対象範囲
- 【一戸建】
構造耐力上主要な部分、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障
【マンション】
雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障 - サポート上限金額
- 雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限500万円（税込・免責金額なし）
シロアリの害
→上限50万円（税込・免責金額なし）
住宅設備保障
- 保証期間
- 7日間
※買主に対して2年まで保障 - 対象物件
- 「リバブルあんしん仲介保証（建物保証）」を利用する一戸建・マンション
- 対象範囲
- 32種類の住宅設備
- サポート上限金額
- 製造から15年以内の設備 ： 15万円（税抜）
製造から15年超～30年の設備 ： 3万円（税抜）
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
野村の仲介＋
建物保障（戸建て）
- 保証期間
- 3ヶ月
※買主に対して築後5年以内は引渡後5年間/築後5年超～8年以内は引渡後4年間/築後8年超～12年以内は引渡後3年間/築後12年超は引渡後2年間。 - 対象物件
- 媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て
瑕疵担保責任免責不動産および事業用不動産、賃貸用不動産（募集中含む）を除く。
媒介締結後、原則2週間以内に建物検査を実施できること
※野村の仲介＋(PLUS)売却サポートの内、適用条件を満たすいずれか1つのサービスを選択する
その他諸条件あり - 対象範囲
- 構造耐力上主要な部分、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、地震による損壊
- サポート上限金額
- 上限500万円（税別）
住宅設備保障（マンション）
- 保証期間
- 7日間
※買主に対して築後5年以内は引渡後5年間、築後5年超～8年以内は引渡後4年間、築後8年超～12年以内は引渡後3年間、築後12年超は引渡後2年間 - 対象物件
- 昭和58年１月以降竣工のマンション、居住用物件であること（賃貸中は除く）
※野村の仲介＋(PLUS)売却サポートの内、適用条件を満たすいずれか1つのサービスを選択する
その他諸条件あり - 対象範囲
- 32種類の住宅設備
- サポート上限金額
- 製造から10年以内の設備 ： 10万円（税抜）
製造から10年超の設備 ： 2〜10万円（税抜）
野村の仲介＋はどうなの？というあなたにプロ投資家が解説。野村の仲介＋は売買仲介件数4位の実績で評判も上々。ただし利用には注意点もあります。
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さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
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まとめ
既存住宅売買瑕疵保険は、まだ認知度が低く、保証対象も限られるため、利用する前に信頼できる不動産会社に意見を聞くことをオススメします。
こういった新しい制度は、首都圏などは比較的早く浸透しますが、地方ではなかなか知られないという傾向も。
買い手の最新の動向を知っている、売買実績の豊富な不動産会社の意見が一番信用できます。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で98％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
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HOME4U - 査定実績：
- 累計55万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,300社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績55万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
