離婚した男女イメージ
離婚の財産分与の中でも、「家と住宅ローンの財産分与」はトラブルになりやすいので要注意。

トラブルになる理由として…

  • 家は今の価格が分かりにくい。
  • 住宅ローンの残債が返せない場合が多い。
  • 税金や登記費用が分かりにくい。

という問題があるからです。

離婚で家と住宅ローンの財産分与をするときに、トラブルにならない方法をタイプ別に解説します。

1. 家の財産分与であなたのタイプを診断

家の財産分与では、あなたのタイプによって注意点が異なります。
まずあなたがどれに当てはまるのか、診断して下さい。

離婚で家を財産分与する診断チャート

複数の不動産会社へ価格査定を依頼家を売り、ローン返済後の残金を分ける家を売り、ローンを返済。残った共有財産を分ける家を売り、残った住宅ローンを無担保ローンで借り換え住宅ローンを借り換えて連帯保証人を消し、登記を変更登記を変更し、家の評価額で分ける


それぞれの詳細と注意点です。

2. 各タイプの注意点

【TYPE1】
家を売り、ローン返済後の残金を分ける。

type1イメージ

離婚で家を財産分与するケースで、TYPE1は最もシンプルで失敗が少ないでしょう。
家の財産分与では、売ることが一番分かりやすく、トラブルになりにくいといわれます。

【TYPE1の注意点】

  • スケジュールの余裕と売却価格のバランスで売り方を選ぶ。
    1.不動産会社の即時買取
    売却期間:最短1週間
    売却価格:相場の60〜80%
    2.売却保証の大手不動産会社で媒介契約
    売却期間:約3ヶ月、売却価格
    相場の80〜100%
    3.普通の媒介契約で売ってもらう
    売却期間:約3〜6ヶ月
    売却価格:相場の100%
  • 査定を依頼する不動産会社は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼する。無料の一括査定サイトを利用)
  • 頭金を夫か妻の特有財産から出している場合は、頭金の分は出した側が受け取る権利がある。

家の売り方と家を売る場合の注意点について、「3. 家を売る場合」で詳しく解説しています。

残った売却代金は、共有財産になります。
共有財産は夫と妻で等分するのが原則ですが、話し合いで決める離婚(協議離婚)では、2人が納得すれば割合は自由に決められます。
詳しくは後の「6-2.財産分与の基礎知識」をお読み下さい。

頭金については、こちらの別記事で解説しています。
離婚で家を売ったら「頭金」は戻る?【図解】計算方法まとめ

【TYPE2】
家を売り、ローンを返済。残った共有財産を分ける。

type2イメージ

離婚で家を財産分与する時に、一番多いのがTYPE2のパターンです。

住宅ローンを完済しないと、銀行の抵当権が外せないので、家を売却することができません。

家を売った代金だけでは住宅ローンを完全に返済できない場合、共有財産から残りのローン残債を支払うことに。
ローンを支払って、余った共有財産を財産分与します。

【TYPE2の注意点】

  • 住宅ローンの不足分を支払うときは、共有財産を使う。頭金を夫か妻の特有財産から出している場合は、頭金の分は出した側が受け取る権利がある。
  • スケジュールの余裕と売却価格のバランスで売り方を選ぶ。
    1.不動産会社の即時買取
    売却期間:最短1週間
    売却価格:相場の60〜80%
    2.売却保証の大手不動産会社で媒介契約
    売却期間:約3ヶ月、売却価格
    相場の80〜100%
    3.普通の媒介契約で売ってもらう
    売却期間:約3〜6ヶ月
    売却価格:相場の100%
  • 査定を依頼する不動産会社は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼する。無料の一括査定サイトを利用)

家の売り方と家を売る場合の注意点について、「3. 家を売る場合」で詳しく解説しています。

ローンの不足分は共有財産を使います。
共有財産について詳しくは後の「6-2.財産分与の基礎知識」をお読み下さい。

頭金については、こちらの別記事で解説しています。
離婚で家を売ったら「頭金」は戻る?【図解】計算方法まとめ

【TYPE3】
家を売り、残った住宅ローンを無担保ローンで借り換え。ローンも含めて分ける。

type3イメージ

家を売った後に残る住宅ローンの不足分を、共有財産だけでは返せない場合、銀行に相談して下さい。
極端に大きな金額でなければ、銀行の無担保ローンが紹介されるはずです。
無担保ローンの融資基準は、銀行により違います。

【TYPE3の注意点】

  • 無担保ローンも共有財産として2人で負担する。(家を買い換える場合は、買い替えローンでまとめたほうが金利が低い。)
  • 住宅ローンの残りを支払うときは、共有財産を使う。頭金を夫か妻の特有財産から出している場合は、頭金の分は出した側が受け取る権利がある。
  • 売却は6ヶ月以上の期間をかけて、なるべく高い価格で売る。そのためにも査定を依頼する不動産会社は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼する。無料の一括査定サイトを利用)

家を売る場合の注意点について、「3. 家を売る場合」で詳しく解説しています。

共有財産について詳しくは後の「6-2.財産分与の基礎知識」をお読み下さい。

家を買い替える場合の住み替えローンについてはこちらの別記事をお読み下さい。
「家の買い替えでローンが返せない」は「住み替えローン」で解決!

頭金については、こちらの別記事で解説しています。
離婚で家を売ったら「頭金」は戻る?【図解】計算方法まとめ

【TYPE4】
住宅ローンを借り換えて連帯保証人を消し、登記を変更。家の評価額で分ける。

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離婚後も家にどちらかが残る場合は、家を考慮した共有財産を分けます。
住宅ローンの残債が多い場合は家の価値はマイナスになります。
こちらのイメージ。
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離婚後も家を売らずにどちらかが住み続ける場合は、トラブルが多いので要注意。

【TYPE4の注意点】

  • 家の価格を正確に把握するため、複数の不動産会社に見積り査定を依頼する。(売却も考えて無料の一括査定サイトを利用)
  • 出て行く人を住宅ローンの連帯保証から外す。住宅ローンを借り換えるのが一番安全。(滞納トラブルを防ぐため)
  • 不動産の所有者が変わる場合、所有権移転登記が必要。(司法書士費用、登録免許税が必要。)
  • 所有権移転した場合は、不動産取得税の支払い免除手続きが必要。
  • 不動産を手放す側に譲渡所得税がかかることがある。3,000万円の特別控除を利用する場合は、離婚した後に身内でない相手として譲渡する。

家を売らずにどちらかが住む場合の注意点について、「4. 家を売らずにどちらかが住む場合」で詳しく解説しています。

【TYPE5】
登記を変更し、家の評価額で分ける。

type5イメージ

【TYPE5の注意点】

  • 家の価格を正確に把握するため、複数の不動産会社に見積り査定を依頼する。(売却も考えて無料の一括査定サイトを利用)
  • 不動産の所有者が変わる場合、所有権移転登記が必要。(司法書士費用、登録免許税が必要。)
  • 所有権移転した場合は、不動産取得税の支払い免除手続きが必要。
  • 不動産を手放す側に譲渡所得税がかかることがある。3,000万円の特別控除を利用する場合は、離婚した後に身内でない相手として譲渡する。

家を売らずにどちらかが住む場合の注意点について、「4. 家を売らずにどちらかが住む場合」で詳しく解説しています。

【準備】
複数の不動産会社に価格査定を依頼

まず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

家の査定を依頼する不動産会社は1社だけでなく、売却実績の豊富な不動産会社3〜6社に依頼した方が、正確な価格が分かります。

1社だけの見積り査定では、不動産を売る場合、売り出し価格や売却戦略が正しいのか不安になってしまいます。

不動産を売らない場合も、価格の根拠があいまいだと、離婚後に本当に価格が正しかったのかトラブルの元になります。

査定は、インターネットの一括査定サイトを利用するのが一般的。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

3. 家を売る場合

3-1. 今の相場は売りどき

都心部のマンションなどを中心に、不動産相場は高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年7月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

マンションと都市部の戸建ては売り時だといえるでしょう。
地方の戸建ては値上がりしていませんが、今後はさらに値下がりすることを考えると、やはり売り時だといえます。

3-2. スケジュールと価格のバランスで売り方を選ぶ

売却にかけられる期間(スケジュール)とどのくらい高く売りたいか(価格)のバランスで売り方が変わります。

主な家の売り方

1.不動産会社の即時買取
売却期間:最短1週間
売却価格:相場の60〜80%
2.売却保証の大手不動産会社で媒介契約
売却期間:約3ヶ月
売却価格:相場の80〜100%
3.普通の媒介契約で売ってもらう
売却期間:約3〜6ヶ月
売却価格:相場の100%

1.不動産会社の即時買取

どうしても離婚に合わせて早く売りたい場合は、不動産会社の即時買取。
しかし買取り価格は相場の6〜8割程度になってしまいます。

即時買取で少しでも高く売るためには、とにかく数多くの不動産会社に査定を依頼して、少しでも高い不動産会社を探すこと。

手間を省くなら、一括査定サイトを複数利用することで、例えば6サイト×5社=30社という具合に、多くの不動産会社に査定を依頼できます。
備考欄に「買取価格の査定希望」と書けば、買取価格を査定してくれます。

一括査定サイトはこちらを参考に選んでください。
不動産一括査定サイトのランキング

不動産会社による即時買取について詳しくはこちら
不動産の「買取」が丸分かり! 注意点・高く売るコツを分かりやすく解説

2.売却保証の大手不動産会社で媒介契約

売却にかける期間が3ヶ月くらいあれば、売却補償オプションがある大手不動産会社と媒介契約を結びます。

売却保障とは、3ヶ月程度は普通に売り出して、売れなかった場合に査定価格の80〜90%で買い取ってもらえるサービス。

大手の不動産はほとんど売却保障があります。

例えば、業界トップの三井のリハウスによる売却保障はこちら。

三井のリハウスの売却保障

対象物件首都圏・関西圏・中部圏の営業エリア内
土地・戸建・マンション(専用住宅)
物件基準【土地・戸建】
・敷地面積40㎡以上
・指定の建物調査を実施する場合あり。
【マンション】
・専有面積40㎡以上
・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
対象者専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人の方(宅建業者除く)
保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
保証期間3ヶ月間
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更。
他にも諸条件あり。

※売却前でも新居への入居ができるつなぎ融資の利用が可能。

他に、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介など、業界トップ4社は売却保障を用意しています。

これら大手不動産会社にまとめて査定を依頼するなら、一括査定サイトのすまいValueが便利です。

売却保証について詳しくはこちら
不動産会社の買取保証(売却保障)はこれに注意! 売却に失敗しないために知っておきたいこと

3.普通の媒介契約で売ってもらう

価格を重視する場合は、普通に不動産会社と媒介契約を結んで売ってもらいます。

離婚で家を売る際に注意するべきは、あまり売り急がないこと。

売り出してから売却まで、マンションで平均2〜3ヶ月、一戸建てで平均3〜4ヶ月は必要です。

【首都圏の平均売却期間】

レインズ登録から成約までの日数

東日本レインズより

築古や立地が悪い不動産、相場より高値で売りだした不動産は、売れるまで6ヶ月以上かかる場合もあります。

売却期間は短くても3ヶ月、できれば6ヶ月で考えましょう。

離婚の時期に合わせて不動産を売り急ぐと、価格を下げることになります。

査定を依頼した不動産会社には、売却期間の目安も確認して下さい。

【参考】家を高く、早く、楽に、良い条件で売る方法とは

3-3. 住宅ローンが残るオーバーローンの場合

家を売った金額だけでは住宅ローンが返せない場合(オーバーローン)は、他の共有財産で補う必要があります。

オーバーローンの解決方法は、次のいずれか。

オーバーローンの解決方法

  • 1.不足分を貯金など他の共有財産を充てるなどして補う。
  • 2.家を買い換える場合は、「住み替えローン」で新しい住宅ローンに不足分をまとめる。
  • 3.不足分を無担保ローンとして借り換える。(場合によっては任意売却扱い)

特に2,3の場合は、なるべく早く銀行に相談する必要があります。

できれば今の銀行で、住み替えローンや無担保ローンを借りるほうが、手続きや金利面で有利でしょう。

しかし他にローンがあったり、すでにローンを滞納しているなどで、無担保ローンを借りるのが厳しい場合は、任意売却になります。

任意売却とは
銀行の主導で不動産会社が不動産を売却し、売却代金で不足する残りのローンを債務整理する方法。
ローンは残り、無理のない返済プランにリスケ(リスケジューリング)することになります。
他に、銀行に任せるのではなく、任意売却を専門とする不動産会社へ、あなたから依頼する方法もあります。
この場合も結局は銀行の同意が必要で、ローンも残るため、大きな違いはありません。

任意売却について詳しくはこちら
任意売却入門! 宣伝ではないホントの注意点・メリットと競売との違い

任意売却を専門にしている不動産会社として、例えばこちらの不動産会社などがあります。
HOME’S 任意売却

同時に一括査定サービスなどで、他の不動産会社にも査定を依頼してみて下さい。
もしかしたらもっと高い価格で売れる可能性もあります。
一括査定サービスとは

もし離婚後に新しい住宅を購入することが決まっているなら、住み替えローンを利用する方法もあります。

詳しくはこちらも参考に
「家の買い替えでローンが返せない」は「住み替えローン」で解決!

オーバーローンの場合、税金が戻ってくる場合もあるので、不動産会社に聞いてみて下さい。

自分で調べる場合はこちら
家の売却でオーバーローンなら使わないと損! 税金が戻る裏技とは

オーバーローンがなぜ問題なのか
マンションを売却するためには、売却代金などで住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンを完済して、マンションの抵当権を抹消しないと、マンションの売買ができません。
抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に「購入したマンションがローンを組んだ金融機関のものになる権利」のこと。
金融機関は住宅ローンの担保として、マンションに抵当権を設定しているのです。

4. 家を売らずにどちらかが住む場合

離婚後も家を売らずにどちらかが住み続ける場合は、かなり複雑なルールを理解する必要があります。

まず次の点に要注意。

  • 家の価格をいくらにして財産分与するか
  • 離婚後に住宅ローンの連帯保証を外す。
  • 離婚後に名義を変更する場合は、登録免許税が必要。不動産取得税と固定資産税・都市計画税、譲渡所得税にも要注意。
  • 慰謝料や養育費的な意味合いでは贈与税がかかる可能性もあり。
  • 離婚後に不動産の名義を共有にするのはなるべく避ける。

4-1. 一番トラブルになりやすい家の価格

離婚後もどちらかが家に住み続ける場合、他の共有財産も考慮して、差額を現金で清算します。

家の価格は、売らない場合どうしてもあいまいになってしまいます。

もっと高いんじゃないか?
もっと安いでしょ!
という意見の違いで離婚後トラブルになります。

家の価格の根拠には…

  • 不動産鑑定士の鑑定
  • 複数の不動産会社の査定価格

があります。

不動産鑑定士に依頼すると高額の手数料が必要です。
普通の住宅でも20万円以上、1億円を超えるような不動産は60万円以上かかります。

裁判や調停では鑑定士に依頼することもありますが、話し合い(協議)では不動産会社の査定価格をつかうのが一般的。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定価格の信頼性を高められます。

複数の不動産会社に査定依頼するにはこちらを参考に
無料の一括査定サービスとは

4-2. 住宅ローンの連帯保証を外す

離婚しても住宅ローンの連帯保証は残ります。

離婚で家を財産分与した後は、ローンは家に住み続ける人の問題。

離婚後に家に住んでいない人がローン返済を続けると、いつか滞納してトラブルになる可能性があります。

また家に住んでいない人が連帯保証している場合も同じです。

住んでいる人がローンを滞納したら、連帯保証人が代わりにローンを返済しなくてはいけません。

離婚後に家に住まない人は、住宅ローンの連帯保障から外した方がトラブルは避けられます。

公正証書で連帯保証を打ち消すという方法もありますが、滞納してトラブルになると裁判や調整になるので大変です。

トラブルの原因をなるべく無くすために、離婚後に住まない人は住宅ローンから外しましょう。

住宅ローンから連帯保証を外すためには、銀行と交渉する必要があります。

基本的にはローンの借り換えになるので、金利や融資限度額も変わります。

離婚で世帯年収が減ると、融資限度額が減り、今のローンを借り換えできない場合もあります。

その場合は家を売ったほうが離婚後のトラブルを避けられます。

4-3. 不動産の名義を変更する場合

不動産の名義を変更する場合は、注意すべき点が多くあります。

登録免許税と登記費用が必要

不動産の所有者名義を変更するためには、所有権移転登記が必要です。

所有権移転登記をするためには登録免許税が必要。
登録免許税の金額は、固定資産税評価額の2.0%です。

毎年支払っている固定資産税の納税通知書を見ると、固定資産税評価額が分かります。

また所有権移転登記は、勉強すれば自分でもできますが、司法書士に依頼したほうが確実。
司法書士に依頼するための登記費用が別途3万円〜8万円程度必要です。

固定資産税・都市計画税

きちんと費用を計算する場合は、固定資産税・都市計画税も考慮します。

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点の所有者に請求されます。

だから所有権を移転する日付の日割り計算で、不動産を受け取る側が固定資産税・都市計画税を支払います

不動産取得税

不動産取得税は国税ではなくて、地方税。

だから都道府県によって、微妙に判断が違います。

離婚で不動産を分与する場合、不動産取得税が必要かどうかの判断は微妙なので、都道府県の税事務所に確認して下さい。

基本的には、共有財産を財産分与するだけの場合、不動産取得税は免除されます。

ただし機械的に納税通知書が所有権移転登記の数ヶ月後に送られてくるので、納税通知書と離婚協議書などを持参して、都道府県税事務所へ行き、事情を説明する必要があります。

また不動産の財産分与が慰謝料や養育費の意味合いだった場合は、不動産取得税を納税しなくてはいけません。
この判断はかなり微妙になります。
明確なルールはありません。

不動産取得税は、固定資産税評価額の3〜4%。
軽減措置の対象だと1.5〜2.0%です。

譲渡所得税

不動産を手放す人には譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は不動産の購入価格から減価償却費を差し引いた金額より、不動産が値上がりしている場合にかかる税金です。

【例】購入時2000万円の土地付き一戸建て(築20年)の場合
  取得費    :約1300万円(減価償却を考慮し換算)
  現在の査定金額:3000万円
  譲渡所得   :3000万円―1300万円=1700万円
  譲渡所得税  :1700万円×20.315%=約345万円 

離婚で不動産を失うのに、こんなにも税金がかかるのですね。

譲渡所得税を知らずに、離婚後トラブルになることもよくあります。

【参考】国税庁・No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき

譲渡所得には特別控除があります。

離婚成立後に譲渡した場合は、居住用不動産であれば3,000万円までは特別控除を受けることができます。
親族以外への譲渡という条件があるので、離婚成立後の譲渡でしか適用できません。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

贈与税

贈与税は明らかに共有財産の分与より多い金額が分与された場合に、その多い分に課税されます。

普通に分与している分には心配する必要はありません。

4-4. 不動産の名義を共有にしない

不動産を財産分与の割合に応じて、離婚後も共有するという方もまれにいます。

家が分割できたり土地を分筆できる場合など、特殊なケースでは不動産を分けて離婚後も所有できます。

これは特殊な事情がない限りおすすめできません。

所有権が複雑になると、後で売却するときに売却価格が安くなる原因になります。

5. 離婚でもめない不動産の財産分与

離婚で不動産を財産分与するイメージ
離婚でもめない不動産の財産分与のポイントをまとめると…

  • 出来れば不動産を売却して現金で分与する。
  • 売却は急がず迅速に。一括見積りなどを上手く利用する。
  • 不動産のまま分与するときは双方の納得した金額で。税金と諸費用もしっかり確認。

不動産を売却する場合、どうしても急いで売却してしまいがちです。

しかし不動産を少しでも良い条件で売却するコツは『急がないこと』です。

6. 【基礎知識】離婚の財産分与についてさらに詳しく知りたい人へ

財産分与についてもう少し詳しく知りたい人のために、離婚の財産分与の基礎知識について詳しく解説します。

6-1. 離婚と財産分与

(1)離婚の種類

離婚といっても、離婚方法には3種類あります。

「協議離婚」←9割がこれ
離婚の9割は協議離婚です。協議離婚とは、二人の話し合い(協議)だけで決める離婚。離婚届に署名捺印し市区町村の役所へ提出すれば離婚が成立します。離婚の条件などがあれば、念書や公正証書で残します。
「調停離婚」
2人の協議だけで離婚や親権が決められない場合は、裁判所に2人の間に入ってもらい話し合う「調停離婚」になります。
「裁判離婚」
調停で合意に至らなかった場合は、裁判で互いの主張を争う「裁判離婚」になります。

裁判のイメージ

(2)親権はセット

離婚で最ももめるのは子供の親権。大切なことですから、親権と離婚はセットで決めなくてはいけません

話し合いで決まらない場合は、裁判所で調停に。それでも決まらない場合は裁判で決めることになります。

(3)財産分与は分けても良い

離婚と財産分与は、別の問題として分けて決めることが可能です。調停や裁判で「離婚と親権」が決まってから、別に「財産分与」だけについて話し合うことができます。

6-2. 財産分与の基礎知識

財産分与についての基礎知識です。

(1)共有財産と特有財産

財産分与では、夫婦で共有する「共有財産」を分けます。共有財産は、例えばこのようなものです。

【離婚で分ける「共有財産」の例】
  • 婚姻期間中の貯金、保険、金融資産
  • 婚姻期間中に購入した不動産とその住宅ローン
  • 婚姻期間中に購入した車とその自動車ローン
  • その他婚姻期間中の収入で購入した資産
  • 結婚生活のための借入金

共有財産の計算は、別居開始の時点が基準になります。例えば、離婚前に1年間別居していた場合は、離婚時ではなく1年前の借入金を基準にします。

別居期間中の生活費は、婚姻費用分担で別に分けることになります。婚姻費用分担は算定表で計算できます。
婚姻費用分担の算出表

夫婦で共有する共有財産に対して、個人の所有する財産は「特有財産」になり、財産分与の対象になりません。例えばこのようなものです。

【元々個人の所有する「特有財産」の例】
  • 結婚前の個人の貯金、保険、金融資産
  • 結婚前に個人で購入した不動産とその住宅ローン
  • 結婚前に購入した車とその自動車ローン
  • その他結婚前の収入で購入した資産
  • 結婚生活以外の趣味やギャンブルなど個人的消費のための借入金
  • 結婚期間中に相続や贈与などで個人的に受け取った資産

(2)清算・扶養・慰謝料の3種類

財産分与には3種類あります。

●清算的財産分与
婚姻後に形成された共有財産を分けること。
●扶養的財産分与
清算的財産分与や慰謝料とは別に、離婚後の経済状況が十分で無い場合に2〜3年間程度の生活費を援助するもの
●慰謝料的財産分与
慰謝料的な意味合いを含めて支払われるもの。

(3) 原則2分の1ルール

清算的財産分与では「原則2分の1ルール」というものがあり、共有財産を夫と妻で平等に分けるのが原則です。妻が専業主婦で無収入だった場合も同じ。半分を受け取る権利があります。

(4)年金

結婚期間中に支払った年金(公的年金)については、専業主婦でも支払った金額の半分に権利があります。この権利を分割する方法には2種類あります。

  • 3号分割:平成20年4月1日以降に支払った年金については自動的に分割される。
  • 合意分割:平成20年4月1日以前に支払った年金については年金分割請求手続きが必要。

企業年金などは、分割することができません。退職金と合わせて、二人の話し合いで決めることになります。

(5)退職金

退職金は、婚姻期間中に該当する金額を共有財産として分割する事が一般的です。次のような計算になります。

退職金 × (婚姻年数/就職年数)

【例】
37年間働いて得た退職金2500万円。婚姻期間を20年とすると、
2500万円×(20年/37年)=1,351万円
1,351万円が共有財産となります。

退職金で問題になるのは、何年先に受け取る退職金まで財産分与が請求できるのかということ。過去の判例では8年後に受領予定の退職金に対して、財産分与が認められた判例があります。

(6)財産分与は離婚の後でも良い、時効は2年

財産分与は離婚の後で決めることができます。ただし離婚後2年を超えると財産分与の請求権が時効になるので、2年以内に協議をする必要があります。

(7)協議では協議書や公正証書

財産分与を協議で決めた場合は、必ず協議書を1部ずつ作成し、互いに保管しましょう。協議書よりも公正証書(強制執行認諾文言付公正証書)を作るほうが、法的な効力が強くなります。
将来何があるか分かりませんので、なるべく公正証書の方が良いでしょう。

(8)調停では裁判所が決める

協議で同意出来ない場合は、裁判所に調停を申し立てます。協議離婚でも、財産分与のみ調停を申し立てことが出来ます。

調停で合意に至らなかった場合は、調停の取り下げがされない限り、審判手続きに移行されます。審判とは家庭裁判所が職権で審理をして、裁判所の判断を下すこと。財産分与も裁判所が分与額を決めます。審判は判決と同様の効力があり、強制執行の手続を取ることも可能。財産分与は、乙類審判事項とされており裁判は出来ません。

6-3. 財産分与の手順

家を売る前の準備

(1)共有財産のリストアップ

先ず共有財産をリストアップします。特有財産はきちんと計算して分けましょう。不動産購入の頭金に特有財産を使った場合も、控除を忘れずに。自動車や住宅のローンも忘れずにリストアップします。

(2)共有財産の総額を計算

リストアップされた共有財産の総額を計算します。

(3)財産分与額を計算式から算出

共有財産の総額から分与額を算出します。共有財産の財産分与には「原則2分の1ルール」があるので、基本的には2分の1に等分します。慰謝料として分ける場合は、2分の1から慰謝料分として配分します。

(4)最後に具体的な分与の方法を決める

分与する金額が決まったら、その金額に該当する共有財産をそれぞれに配分します。

6-4. こんなケースは?

(1)借地の上の建物は手続きが必要?

借地契約によりますが、通常は名義の変更に地主の承諾が必要です。

(2)内縁の妻でも財産分与はある?

内縁の妻でも財産分与はあります。家事審判法17条の「その他一般に家庭に関する事件」として扱われ、解消する際には「婚姻外男女関係調停事件」という調停事件になります。

(3)勝手に財産を処分されないためには

調停前に家庭裁判所に上申書を提出し、相手方に対して勝手に処分をしないように命じてもらう事ができます。財産分与を請求する審判を申し立てた場合は、同時に審判前の保全処分を申し立てる方法があります。
地方裁判所に仮処分の申し立てをする方法もありますが、保証金が高額なのであまり現実的ではありません。

7. 住宅ローンが残っている不動産は共有財産?

住宅ローンの残っている不動産は、不動産も住宅ローンも、夫婦が結婚後に婚姻生活を送るために築いた財産。だから、住宅ローンも不動産も共有財産になります。

共有財産とは、二人が同居中に築いた財産のこと。離婚の財産分与では、この共有財産を分与します。

共有財産を分与する割合は、夫と妻で平等に分けるのが原則。これは「原則2分の1ルール」と呼ばれます。妻が専業主婦で、婚姻期間中に収入がなかったとしても、共有財産の1/2を受け取る権利があります。

7-1. 住宅ローンが残っている不動産の価値

共有財産として、住宅ローンが残っている不動産の価値は、次のように考えます。

【住宅ローンの残っている不動産の価値】

(①不動産の時価)
ー(②住宅ローンの残債)
ー(③特有財産分)
ー(④譲渡費用及び税金)
= 住宅ローンの残っている不動産の価値

それぞれを詳しく見ていきます。

①不動産の時価

不動産の価格は相場や築年数によって変動するので、離婚時の時価で評価します。
時価の算出は、複数の大手不動産会社に見積り査定を依頼して、その査定価格の平均を時価にします。

見積り査定は、インターネットの一括見積り査定サイトを利用すると良いでしょう。

別居中や離婚後、財産分与の前に不動産を売却した場合は、実際の売却価格を時価とします。

②住宅ローンの残債

住宅ローンの残債は、同居終了時点を基準にします。銀行から定期的に送ってくる返済表を見ると残債の金額が分かります。不明な場合は銀行に聞けば教えてくれます。

③特有財産分

特有財産とは、共有財産ではないどちらか個人が所有する財産。具体的にはこのようなものです。

【特有財産の例】

  • 結婚前からお互いが所有する財産
  • 結婚後に相続や贈与で個人として受け取った財産
  • ギャンブルや趣味など個人的な浪費のための借入金

不動産を購入する際に、夫婦どちらかの特有財産を頭金に使った場合、その分を共有財産から控除して元の所有者の特有財産とします。ローンの繰越返済に特有財産を使用した場合も同じです。

④譲渡費用及び税金

不動産を譲渡することで発生する費用及び税金は平等に負担するので、共有財産からあらかじめ控除します。

【譲渡費用及び税金】
●その年の固定資産税及び都市計画税の残金
固定資産税及び都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者が支払います。だから、譲渡した日以降の固定資産税及び都市計画税を、譲渡された方が支払います。厳密には日割りで精算しますが、どこまで細かく計算するかは、話し合いで決めて下さい。
●不動産取得税
基本的にはこの式で計算できます。都道府県により建物の控除額が異なります。
【建物】 (固定資産税評価額-控除額)×3%
控除額は都道府県税事務所のサイトで確認できます。

※ただし軽減は下記の要件であること。

  • 買主の居住用又はセカンドハウス用としての取得。
  • 課税床面積が50m2〜240m2以下。
  • 昭和57年以降に建築されたもの、又は新耐震など適合証明などがあるもの。

【土地】 (固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額(下記A又はBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1m2当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2)×3%

※ただし軽減は下記の要件であること。

  • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
  • 土地先行や建物先行で取得した場合は、1年以内の残りを取得すること
●登録免許税
固定資産税評価額×2%
●司法書士費用
不動産登記の司法書士費用です。約3〜5万円
●住宅ローンの名義変更等の費用
これは銀行によって違います。連帯保証人の変更を拒否されるケースも多いので、必ず銀行に問い合わせて下さい。

売却の諸費用についてはこちらも参考に
家を売る時の費用ってどのくらい?
担保割れで売却する方法についてはこちらも参考に
「家を売ってもローンが返せない場合」の6つの解決策

売るか売らないか決めかねる場合

離婚の場合、いろいろ考えることが多く大変だと思います。

しかし家を売らない場合は、今までの生活費にプラスして、家を出ていく人の家賃と光熱費などがかかることになります。

多くの方は、かなり無理なプランとなり、結局ローンの支払いができなくなります。

不動産価格は、日銀の金融緩和発表後高騰しており、都市部では大きく上昇しています。

そろそろ日銀の金融緩和も出口が近いと予想されています。

日銀が金融緩和を終えると、住宅ローン金利が高くなり、不動産価格が下落します。
いま高騰している都市部は元の価格に戻り、地方や郊外では今以上に下落すると予想されます。

いずれ売却する予定なら、今売却する方が高く売れる…
そう判断できる材料はそろってきました。

【参考】今が売り時?を判断するための「2つの要素」とは

都市部では、生産緑地が大量に住宅地になり、住宅価格が下がる2022年問題も徐々に表面化しつつあります。
【参考】2022年に不動産が暴落? 大量放出される生産緑地とは

田舎や郊外など立地の悪い地域では、不動産がある日突然無価値になる「立地適正化計画」も進んでいます。
【参考】立地適正化計画で「田舎の家」はどうなる?

迷っている場合は、とりあえず今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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