「離婚なら家の頭金を返して！」
離婚の財産分与で、家の頭金についてお悩みですね。
確かに離婚では家の頭金の扱いが分かりにくく、トラブルになりがち。
特に一般的な離婚（協議離婚）では双方の合意が全てなので、間違った金額で分与する恐れも。
この記事では、離婚で頭金の計算方法について、分かりやすく図解しました。
あなたの財産分与がスムーズに終わり、スッキリと新たな人生をスタートするため、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
離婚すると頭金は戻るが金額は減る
結論から言うと、「固有財産から出した頭金は、戻るが金額は減る」というのが正解。
イメージは次になります。
離婚で頭金を財産分与するイメージ
計算式はこちら。
ハウス 字が多くて、読む気しないよ。
家博士 まぁまぁ、後の計算例で詳しく解説するから、なんとなくイメージだけ分かればいいよ。
詳しく解説します。
売買費用と今の家の価格で頭金も変わる
頭金の金額が変わる理由は、次の2つです。
頭金の金額が変わる理由
- 今の家の価格が購入時と違うから
- 購入と売却の費用がかかるから
ハウス じゃあ、頭金の金額を計算するためには、「今の家の価格」をまず知るってことだね。
家博士 そうだね。
まず今の家の価格を調べよう。
今の家の価格を知る3つの方法
今の家の価格を正確に知るためには、3つの方法があります。
今の家の価格を知る方法
- 1. 不動産会社の無料査定←普通はこれ
- 3〜6社の不動産会社に無料査定を依頼して、査定価格の平均値を今の価格にする方法。
売却を依頼する不動産会社を選ぶためにも役立ち一石二鳥という利点も。
ただし数年後でも良いので、少しは売却する可能性があると言わないと、まともに査定してもらえません。 - 2. 不動産鑑定士の価格調査（有料）
- 不動産鑑定士に依頼し、鑑定よりも簡易な「価格調査」をしてもらう方法。
相場は戸建て13万円〜、マンション15万円〜。 - 3. 自分で査定する（無料）
- お互いに納得できるなら、自分で査定するという選択肢も。
マンションでは、同じマンションで最近売れた成約事例が分かれば、その価格から推定できる。
戸建の場合はかなり難易度は高い。
ハウス 売るかどうか分からないときは、不動産会社に無料査定を依頼しちゃダメなの？
家博士 価格次第で売る可能性があるなら、無料査定を依頼できるよ。
それぞれ解説します。
方法1. 不動産会社の無料査定
エリアで売却実績が豊富な不動産会社（3社〜6社）に無料査定を依頼し、各社の査定価格の平均値を計算して今の家の価格にする方法。
査定期間は、簡易査定（机上査定）であれば当日〜数日以内。
売却する前提なら、訪問査定で詳しく査定してもらい、色々詳しい話を聞いた方が良いでしょう。
訪問査定の場合は、あなたの都合がつく日に訪問してもらい、当日に査定価格を聞くことになります。
訪問査定と机上査定の違いと選び方、それぞれのメリット・デメリットについてまとめました。どちらを選ぶかは、売り方によって違います。
ハウス 売却実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せばいいの？
家博士 不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
方法2. 不動産鑑定士の価格調査
不動産鑑定士に価格調査を依頼する方法。
「不動産鑑定士による価格調査」とは、安くて簡易な不動産鑑定のイメージで、協議離婚（2人の話し合いで決める離婚）はこれで十分。
一方で裁判所が関与する裁判や納税根拠では、価格調査ではなく、より本格的な不動産鑑定が必要です。
費用の目安として、はこちら。
- 一戸建て： 13万円〜
- マンション： 15万円〜
査定期間は、依頼してから通常1週間〜、ただ急ぎの場合は個別に相談可能です。
不動産鑑定士の見つけ方などは、こちらで解説しています。
個人が不動産の鑑定評価（査定）を不動産鑑定士に依頼する場合、「不動産鑑定評価」と「価格調査」の2種類があります。それぞれの違い、不動産鑑定士を探す方法や費用の相場について分かりやすくまとめました。
ハウス 売る予定が全く無い場合は、不動産鑑定士の方が良さそうだね。
方法3. 自分で査定する
もしマンションで同じマンションの別の部屋が最近売れた場合、最終の売買が成立した成約価格が分かれば、あなたのマンションを査定できる場合があります。
ただし内装を大幅にリフォームしていたり、業者が売り主の場合は、相場より高く売っていることが多いため、あまり参考にはなりません。
また、事情があって売り急いでいた場合は、相場の8割などで売ることもあるため、これも注意が必要です。
具体的に査定する方法は、こちらで解説しています。
「マンションの売却価格」を自分で査定する方法を徹底解説しました。ある程度条件さえ良ければ、あなたのマンションを自分で査定することは可能です。
一戸建ての場合は、土地と建物を分けて計算するため、かなり難易度は高くなります。
一戸建ての査定方法は、こちらで解説しています。
一戸建ての査定で知っておきたい知識をまとめました。査定の3つのポイント、高く査定する4つの方法。査定前の準備や査定で何を見られるかを解説しています。
家博士 お互いに納得できれば、自分で査定というのもありだね。
後から気が変わらない様に、書面で残してサインするなどしておいたほうが良いよ。
売買費用の計算方法
売買費用は、購入時の資料があればそれを使います。
もし見つからない場合は、こちらの目安でも良いでしょう。
売却費用と購入費用の目安
- 購入費用（新築）： 家の価格×4.5％
- 購入費用（中古）： 家の価格×7.5％
- 売却費用： 家の価格×4％
売却する予定が無い場合は、お互いが納得すれば、売却費用を考慮しないという選択肢もあります。
費用について、細かく計算する場合は、こちらの記事を合わせてお読み下さい。
家を買う時に必要な「費用」について詳しくまとめました。
家を売るときの費用、税金を徹底解説しました！ 知っておくとお得な裏技もあり。
具体的な頭金の計算方法
離婚で頭金を計算する場合の具体的な計算例です。
計算例
例として、諸費用込で4,000万円の家を、次の割合で購入したとします。
- 住宅ローン：3,000万円
- 頭金：1,000万円
査定した結果、売却価格が2,900万円、売却費用が100万円だった場合、売却後に手元に残る金額が2,800万円（購入資金の70％）だとすると、
- 共有財産：3,000万円×70％=2,100万円
- 頭金：1,000万円×70％＝700万円
になります。
財産分与の計算イメージ
離婚で財産分与を考えるときは、財産を２種類に分けます。
「共有財産」と「固有財産」です。
●共有財産とは
夫婦２人が同居中に築いた財産。
離婚の財産分与では、共有財産を原則1/2で等分します。
どちらが稼いだかは関係ありません。
専業主婦でも1/2を受け取る権利があります。
●固有財産とは
同居を始める前に築いた財産や、親からもらったり相続した財産。
個人の財産なので、離婚の財産分与の対象にならない。
頭金に使った固有財産も、減価して個人が引き取る。
共有財産というだけでなく、登記の名義が共有になっている場合は、こちらも合わせてお読み下さい。
共有名義の不動産を売却する4つの方法について、それぞれコツや注意点を分かりやすくまとめました。
住宅ローンも共有財産
住宅ローンの様なマイナスの財産も、共有財産に含みます。
もし家を売っても住宅ローンが全額返済できない場合は、残ったローンを二人で等分して負担します。
住宅ローンが残る場合のイメージ
他に貯金など共有財産がある場合は、共有財産同士を相殺して、残った金額を等分します。
住宅ローンの返済が厳しい場合はこちらも合わせてお読み下さい。
家を売ってもローンの残債が全て返せない…。オーバーローンを解決するための7つの方法を解説します。
共有財産は同居期間に蓄えた財産
共有財産は同居期間中に蓄えた財産です。
別居してから離婚するまでに支払った住宅ローンの返済は、固有財産として支払った方の持ち物になります。
ただし別居後の住宅ローンについては、元本分だけか、利息も含めるかの判断は、裁判官の裁量に任されているのが現状。
あくまで原則、裁判官の裁量次第で変わる
以上の計算は、東京家庭裁判所の判例から見た、最も一般的な計算方法。
この計算で原則正解だと考えて良いのですが、100％裁判で通るわけではありません。
一応知っておいた方が良い知識として、裁判官によっては、たまに違う計算方法を使う人もいるということ。
頭金の計算方法は、具体的に法律で決められているわけではありません。
法律で決まっていない事は、過去の判例（裁判の判決事例）から決めるのですが、判例もなぜかバラつきがあるのが現実。
頭金の計算方法は、裁判官の裁量に任されているため、裁判官によって参考にする判例が違うのです。
協議離婚ではお互いが納得したらOK
協議離婚では、二人が納得したら、財産分与は成立します。
どんなに不平等な財産分与でも、間違った財産分与でも、お互いが納得したらOK。
家の頭金についても、相手が納得すれば、減価せずにそのまま返してもらうことができます。
とりあえず、主張してみるというのもひとつの方法です。
二人の話し合いだけで決める離婚のこと。
日本の離婚の9割は、「協議離婚」。
2人だけで決まらない場合は、裁判所に間に入って話し合う「調停離婚」に。
さらにそれでも決まらない場合は、裁判により決める「裁判離婚」になります。
【参考】法務省・離婚を考えている方へ
離婚での財産分与について詳しくはこちらで解説しています。
離婚の財産分与で一番難しい不動産の財産分与。理由は、価格が明確でなく、税金や諸費用が複雑なこと。もめないための方法を解説します。
また、離婚で家を売るときはついつい急いで失敗しがち。
売却での注意点について詳しくはこちら。
離婚で家を売る前に知っておきたいことを、3つの確認ポイント、3つの売却方法に分かりやすくまとめました。正しい手順で進めれば、家の売却は必ず成功するので安心して下さい。
まとめ
離婚で家の頭金は特有財産であれば戻ります。
ただし今の家の価格に応じて、頭金の金額は変わることに。
頭金の価格を計算するためには、まず今の家の価格を確認してみましょう。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約10年で85％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
あなたの財産分与がスムーズ終わり、新たな生活に早く踏み出せることを心よりお祈りしております！
