頭金イメージ
「離婚したら、私の親が出した頭金は全額戻るの?」

「離婚で家を売ったら、住宅ローンの残りと私が出した頭金をどう分ければ良いの?」

離婚の財産分与では、家の頭金の計算が分かりにくいため、後でトラブルになることがあります。

ここでは離婚で家を売る場合の頭金の計算方法について、分かりやすく図解します。

離婚すると頭金は戻るが金額は変わる

結論から言うと、「頭金は戻るが、金額は変わる」というのが正解。

イメージはこの様になります。

離婚で頭金を財産分与するイメージ

離婚で頭金を財産分与するイメージ

ハウスくんハウスくん

字が多くて、読む気しないよ。


家博士家博士

まぁまぁ、後で計算例もあるから、なんとなくイメージだけ分かればいいよ。


詳しく解説します。

売買費用と家の価値が変化した分だけ頭金も変わる

頭金の金額が変わる理由は、次の2つです。

頭金の金額が変わる理由

  • 家の価値が変わるから
  • 購入と売却の費用がかかるから

ハウスくんハウスくん

じゃあ、頭金の金額を計算するためには、「今の家の価格」をまず知るってことだね。


家博士家博士

そうだね。
まず今の家の価格を調べよう。


正確に家の価格を知るためには、どうすればよいのでしょうか。

今の家の価格を知る方法

今の家の価格を正確に知るためには、3つの方法があります。

今の家の価格を知る方法

1. 不動産会社の無料査定←普通はこれ
3〜6社の不動産会社に無料査定を依頼して、査定価格の平均値を今の価格にする方法。
売却を依頼する不動産会社を選ぶためにも役立ち一石二鳥という利点も。
ただし数年後でも良いので、少しは売却する可能性があると言わないと、まともに査定してもらえません。
2. 不動産鑑定士の価格調査(有料)
不動産鑑定士に依頼し、鑑定よりも簡易な「価格調査」をしてもらう方法。
相場は戸建て13万円〜、マンション15万円〜。
3. 自分で査定する(無料)
お互いに納得できるなら、自分で査定するという選択肢も。
マンションでは、同じマンションで最近売れた成約事例が分かれば、その価格から推定できる。
戸建の場合はかなり難易度は高い。

ハウスくんハウスくん

売るかどうか分からないときは、不動産会社に無料査定を依頼しちゃダメなの?


家博士家博士

価格次第で売る可能性があるなら、無料査定を依頼できるよ。

それぞれ解説します。

方法1. 不動産会社の無料査定

エリアで売却実績が豊富な不動産会社(3社〜6社)に無料査定を依頼し、各社の査定価格の平均値を計算して今の家の価格にする方法。

査定期間は、簡易査定(机上査定)であれば当日〜数日以内。

売却する前提なら、訪問査定で詳しく査定してもらい、色々詳しい話を聞いた方が良いでしょう。

訪問査定の場合は、あなたの都合がつく日に訪問してもらい、当日に査定価格を聞くことになります。

ハウスくんハウスくん

売却実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せばいいの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利だよ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

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SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

方法2. 不動産鑑定士の価格調査

不動産鑑定士に価格調査を依頼する方法。

「不動産鑑定士による価格調査」とは、安くて簡易な不動産鑑定のイメージで、協議離婚(2人の話し合いで決める離婚)はこれで十分。

一方で裁判所が関与する裁判や納税根拠では、価格調査ではなく、より本格的な不動産鑑定が必要です。

費用の目安として、はこちら。

  • 一戸建て: 13万円〜
  • マンション: 15万円〜

査定期間は、依頼してから通常1週間〜、ただ急ぎの場合は個別に相談可能です。

不動産鑑定士の見つけ方などは、こちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

売る予定が全く無い場合は、不動産鑑定士の方が良さそうだね。

方法3. 自分で査定する

もしマンションで同じマンションの別の部屋が最近売れた場合、最終の売買が成立した成約価格が分かれば、あなたのマンションを査定できる場合があります。

ただし内装を大幅にリフォームしていたり、業者が売り主の場合は、相場より高く売っていることが多いため、あまり参考にはなりません。

また、事情があって売り急いでいた場合は、相場の8割などで売ることもあるため、これも注意が必要です。

具体的に査定する方法は、こちらで解説しています。

一戸建ての場合は、土地と建物を分けて計算するため、かなり難易度は高くなります。

一戸建ての査定方法は、こちらで解説しています。

家博士家博士

お互いに納得できれば、自分で査定というのもありだね。
後から気が変わらない様に、書面で残してサインするなどしておいたほうが良いよ。

売買費用の計算方法

売買費用は、購入時の資料があればそれを使います。

もし見つからない場合は、こちらの目安でも良いでしょう。

売却費用と購入費用の目安

  • 購入費用(新築): 家の価格×4.5%
  • 購入費用(中古): 家の価格×7.5%
  • 売却費用: 家の価格×4%

売却する予定が無い場合は、お互いが納得すれば、売却費用を考慮しないという選択肢もあります。

費用について、細かく計算する場合は、こちらの記事を合わせてお読み下さい。


具体的な頭金の計算方法

離婚で頭金を計算する場合の具体的な計算例です。

計算例

例として、諸費用込で4,000万円の家を、次の割合で購入したとします。

  • 住宅ローン:3,000万円
  • 頭金:1,000万円

査定した結果、売却価格が2,900万円、売却費用が100万円だった場合、売却後に手元に残る金額が2,800万円(購入資金の70%)だとすると、

  • 共有財産:3,000万円×70%=2,100万円
  • 頭金:1,000万円×70%=700万円

になります。

財産分与の計算イメージ

離婚で頭金を分割するイメージ

共有財産と固有財産について
離婚で財産分与を考えるときは、財産を2種類に分けます。
「共有財産」と「固有財産」です。

●共有財産とは
夫婦2人が同居中に築いた財産。
離婚の財産分与では、共有財産を原則1/2で等分します。
どちらが稼いだかは関係ありません。
専業主婦でも1/2を受け取る権利があります。

●固有財産とは
同居を始める前に築いた財産や、親からもらったり相続した財産。
個人の財産なので、離婚の財産分与の対象にならない。
頭金に使った固有財産も、減価して個人が引き取る。

共有財産というだけでなく、登記の名義が共有になっている場合は、こちらも合わせてお読み下さい。

住宅ローンも共有財産

住宅ローンの様なマイナスの財産も、共有財産に含みます。

もし家を売っても住宅ローンが全額返済できない場合は、残ったローンを二人で等分して負担します。

住宅ローンが残る場合のイメージ

住宅ローンの残債イメージ

他に貯金など共有財産がある場合は、共有財産同士を相殺して、残った金額を等分します。

住宅ローンの返済が厳しい場合はこちらも合わせてお読み下さい。

共有財産は同居期間に蓄えた財産

共有財産は同居期間中に蓄えた財産です。

別居してから離婚するまでに支払った住宅ローンの返済は、固有財産として支払った方の持ち物になります。

ただし別居後の住宅ローンについては、元本分だけか、利息も含めるかの判断は、裁判官の裁量に任されているのが現状。
共有財産イメージ

あくまで原則、裁判官の裁量次第で変わる

裁判所
以上の計算は、東京家庭裁判所の判例から見た、最も一般的な計算方法。

この計算で原則正解だと考えて良いのですが、100%裁判で通るわけではありません。

一応知っておいた方が良い知識として、裁判官によっては、たまに違う計算方法を使う人もいるということ。

頭金の計算方法は、具体的に法律で決められているわけではありません。

法律で決まっていない事は、過去の判例(裁判の判決事例)から決めるのですが、判例もなぜかバラつきがあるのが現実。

頭金の計算方法は、裁判官の裁量に任されているため、裁判官によって参考にする判例が違うのです。

協議離婚ではお互いが納得したらOK

協議離婚では、二人が納得したら、財産分与は成立します。

どんなに不平等な財産分与でも、間違った財産分与でも、お互いが納得したらOK。

家の頭金についても、相手が納得すれば、減価せずにそのまま返してもらうことができます。

とりあえず、主張してみるというのもひとつの方法です。

協議離婚とは

二人の話し合いだけで決める離婚のこと。
日本の離婚の9割は、「協議離婚」。

2人だけで決まらない場合は、裁判所に間に入って話し合う「調停離婚」に。

さらにそれでも決まらない場合は、裁判により決める「裁判離婚」になります。

離婚での財産分与について詳しくはこちらで解説しています。

また、離婚で家を売るときはついつい急いで失敗しがち。
売却での注意点について詳しくはこちら。

先ずはいくらで売れるか確認を

ポイントのイメージ
まだ家の査定を受けていない場合は、具体的な話を進めるためにも、早く家の価格を確認しておきましょう。

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年7月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年半で45%も値上がりしています。

一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。

家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

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ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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