離婚で不動産を財産分与するイメージ
離婚で家を売るときは、何に注意すればいいの?

離婚で家を売る時に、住宅ローンはどうなる? 税金は?

家を売るだけでも大変ですが、離婚ではさらに考えること増え、難易度が上がります。

ここでは、離婚で家を売る前に確認する事、売るときに失敗しないための注意点、売る方法を分かりやすくまとめました。

ちなみにこの記事は、「家を売る」とすでに決めた方向けのもの。

もしまだ家を売ることに迷っていたり、離婚後も家を売らずに住み続ける可能性があるなら、こちらの別記事も合わせてお読み下さい。

離婚で家を売る前に確認する3つのポイント

離婚で家を売る前に次のことを確認しておきましょう。

ポイント1. 家の名義は共有それともどちらか一人

まず家の名義が、次のどちらになっているか確認しましょう。

  • 夫と妻の共有名義
  • 夫だけ又は妻だけの名義

後で税金の計算をするためにも、どちらの名義か知っておく必要があります。

また注意したいのは共有名義の場合。

共有名義の場合、どちらかが売却に反対すると、家を売却できません。

家の売買契約や引き渡しの手続きに、基本的には2人とも立ち会うか、片方に委任状を書いて委任する必要があるからです。

委任状についてはこちらで詳しく解説しています。

離婚の前に家を売却して、財産分与してしまう方がトラブルにはなりにくいでしょう

名義を確認する方法

不動産の名義を確認する方法で一番確実なのは、不動産の登記を確認すること。

家を買ったときに、不動産登記が記された「権利証(登記済権利証)」又は「登記識別情報通知書」を受け取っているはずです。

購入した時期が平成17年3月より前だと権利証、後だと登記識別情報通知書になります。

登記識別情報通知書には、12桁の番号が記入されており、保護シールで隠されています。

保護シールは一度はがすと戻せない特殊なシールになっているので、はがさないで下さい。

権利証又は登記識別情報通知書は売却に必要な書類なので、用意しておきましょう。

権利書や登記識別情報通知書を失くしてしまった場合は

万が一、権利書や登記識別情報通知書を失くしてしまった場合は、とりあえず近くの法務局に行けば登記を確認できます。

法務局 http://houmukyoku.moj.go.jp

また、現在はインターネットでも登記情報を確認出来ます。
登記情報提供サービス http://www1.touki.or.jp/
(操作は平日の8:30〜21:00のみ可能)

ただし売買契約をするまでに、司法書士による手続きが必要になります。
不動産会社と媒介契約を結んだら、早めに担当者へ相談しましょう。

ハウスくんハウスくん

家を売る前に共有名義からどちらか一方の名義に変更できるの?


家博士家博士

できるけど、あまりオススメはしないよ。
まず司法書士に依頼して、不動産の変更登記をしないといけないからね。
また場合によっては贈与税や不動産取得税などが発生する可能性もある。

共有名義の不動産売却について詳しくはこちら

ポイント2. 共有財産と特有財産を確認する

家を含めて全ての財産について、共有財産か特有財産かを確認します。

離婚後にモメない様に、2人で内容を確認しましょう。

離婚後も2年間は財産分与の請求権があります。

●共有財産とは
離婚するときに、2人で分ける(財産分与する)財産。
2人が同居期間中に蓄えられた財産が共有財産になります。
共有財産イメージ
家などの資産だけでなく、住宅ローンなどの借金も共有財産。
共有財産は、どちらが稼いだかに関係なく、基本的に50%すつ分ける「原則2分の1ルール」というものがあります。
専業主婦でも半分を受け取る権利があります。
●特有財産とは
夫か妻の個人の財産で離婚には関係しないもの。
具体的には、結婚前から持っている財産、親からの贈与や相続、結婚生活に関係ないギャンブルや浪費による借金など。

ハウスくんハウスくん

共有財産の分け方は、どんな場合も2分の1なの?


家博士家博士

2人の話し合いで決める離婚(協議離婚)では、2人が納得さえしたらどんな割合でも良いよ。
裁判所が間に入る調停離婚や離婚裁判では、裁判所の判断で決まるんだ。

頭金は出したほうが受け取るが金額は減る

家の頭金が夫か妻の特有財産だった場合は、家を売った代金のうち頭金にあたる分を、頭金を出した側が受け取る権利があります。

実際には家の価格が購入時と売却時で変わっているので、頭金の金額も比例して変わります。
この様なイメージです。
離婚で頭金を財産分与するイメージ

離婚での頭金の考え方について、詳しくはこちらも合わせてお読み下さい。


ハウスくんハウスくん

住宅ローンの残りがこれより多かったらどうなるの


家博士家博士

住宅ローンの不足分を他の共有財産で補うことになる。
たとえばこんなイメージだね。


住宅ローンの分与イメージ

ポイント3. オーバーローンかアンダーローンか

「住宅ローンの残債」と「家の価格」を比較して、家を売ってローンが返せるかどうかを確認しましょう。

●アンダーローンとは
家を売った代金で住宅ローンが返せる場合をアンダーローンと呼びます。
このイメージです。
住宅ローン残債 < 家の価格
●オーバーローンとは 
家を売った代金で住宅ローンが返せない場合がオーバーローン。
このイメージです。
住宅ローン残債 > 家の価格

住宅ローンの内容を確認する

住宅ローンの残債(元本の残り)を確認します。
一応、ローンの名義と連帯保証についても確認しておきましょう。

残債を確認する方法は、銀行から郵送されてくるローン返済予定表を確認しましょう。
分からなければ、銀行に確認しましょう。

ローンの名義と連帯保証については、住宅ローンの金銭消費貸借契約書に記載されています。

家の価格を確認する

家がいくらで売れるのか、家の価格を確認します。

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性もあるため、今の価格を確認してみましょう。

家の価格を正確に知る方法は、複数(3〜6社程度)の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

売却費用と税金も考慮する

離婚による家の売却では、売却費用や税金もきちんと考慮して予算計画をたてましょう。

売却費用は3.5〜5%程度

家の売却費用は3.5〜5%程度を見込んでおきましょう。

ほとんどが不動産会社に支払う媒介手数料(売買価格の3%+6万円)、他は印紙代などです。

費用の詳細はこちらで解説しています。

税金は「3,000万円の特例」がある

家の売却による税金は、譲渡所得(利益)が3,000万円以下なら「3,000万円の特例」で非課税。

3,000万円以上の譲渡所得がありそうなら、計算する必要があります。

譲渡所得の計算は「減価償却」を考慮するので、少し難しくなります。

譲渡所得の計算まとめ

譲渡所得と税金の計算について詳しくはこちら


ただし新しく家を買い換える場合は、新しい家のローン控除が使えなくなるので、注意が必要です。

家を買い換える場合はこちらも参考に


ハウスくんハウスくん

共有名義だと2人分の特例が使えるの?


家博士家博士

原則は1人あたり3,000万円だから6,000万円まで非課税になるよ。

離婚でオーバーローンの家を売却する3つの方法

アンダーローンなら普通に家を売ればよいのですが、問題なのはオーバーローンの場合。

オーバーローンで問題になるのは、ローンを完済しないと抵当権を抹消できないということ。

抵当権を抹消できないと、家を売ることができません。

家を売るためには、なんとかして住宅ローンを完済する必要があるのです。

方法1. 他の共有財産で補完する

預金や生命保険の解約金など、他の共有財産で住宅ローンの不足分を補うことができればそれが一番良いでしょう。

共有財産だけだと不足する場合は、夫か妻の特有財産でローンの不足分をとりあえず補って、離婚後に清算する方法もあります。

方法2. 不足分を無担保ローンにする

住宅ローンの不足分が他の共有財産で補えない場合は、不足分だけを無担保ローンで借りるという方法もあります。

無担保ローンなので金利は高くなりますが、ローンの総額が小さくなるので、月々の返済はかなり減るはず。

無担保ローンはどこの金融機関でもあるので、まず今の住宅ローンを借りている銀行に相談してみましょう。

無担保ローンも夫婦で等分して負担することが原則です。

方法3. 任意売却という方法も

すでに住宅ローンの返済を滞納していたり、他に大きなローンがある場合は、無担保ローンを借りることが難しくなります。

なぜなら、あなたのローン情報は信用情報機関に記録され、金融機関同士で共有されているため。

無担保ローンを借りることが難しい場合は、「任意売却」という方法もあります。

任意売却とは、家の売却とローンの債務整理をまとめて行うこと。

一般的に銀行主導で家を売却し、売却代金をローン返済に充て、不足分を無担保ローンとします。

任意売却について詳しくはこちらの記事で解説しています。

中には任意売却を専門にしている不動産会社もいます。

債務整理とセットで、銀行と交渉しながら家を売却する不動産会社です。

任意売却を専門にしている不動産会社として、例えばこちらの不動産会社などがあります。
HOME’S 任意売却

ハウスくんハウスくん

住宅ローンの滞納を続けるとどうなるの?


家博士家博士

いずれ競売で家を失うことになる。
競売より任意売却の方が絶対良いから、一刻も早く銀行か専門の不動産会社に相談した方が良いよ。

離婚で家を売却する3つの方法

住宅ローンが完済できる場合は、スケジュールと売却価格によって3種類の売却方法があります。

離婚で家を売却する3つの方法

方法1. 不動産会社の即時買取

スケジュール:最短1週間程度
売却価格:相場の6〜8割程度

離婚で家を売る際に、価格は安くなっても良いから、スケジュールを優先したい場合、不動産会社の即時買取が良いでしょう。

価格は相場の6割〜8割程度に安くなりますが、引き渡しのスケジュールは確定できます。

買取りを検討する場合は、少しでも多くの不動産会社に査定を依頼しましょう。

こちらの一括査定サイトを複数利用して、1社でも多く査定をして下さい。

査定を依頼する際に、備考欄へ「買取価格の見積りも希望」と記載すれば買取価格を査定できます。

ハウスくんハウスくん

不動産会社の即時買取は、便利だけど安くなるんだね。


家博士家博士

3ヶ月以上余裕があれば、買取保障の不動産会社などを利用した方が高く売れるよ。

方法2. 大手不動産会社の売却保障で売却

スケジュール:3ヶ月程度
売却価格:相場の8〜9割程度

引き渡しまでのスケジュールに3ヶ月以上余裕がある場合は、大手不動産会社の「売却保証サービス」を検討しましょう。

売却保障サービスとは、最初の3ヶ月間だけ普通に売り出して、3ヶ月が過ぎた時点で買い手が見つからなかった場合に、不動産会社が買い取ってくれるサービス。

即時買取に比べて高く売れるチャンスがあります。

売却保障のある大手不動産会社は、業界トップの三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介など。

これらにまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトのすまいValueが便利です。

不動産会社の売却保証について詳しくはこちらの記事で解説しています。


ハウスくんハウスくん

売却保証はすごく良さそうだけど、注意点はないの?


家博士家博士

売り出し価格を値下げするスケジュールが決まっていたり、ある程度人気がある家しか対象にならないなど注意点もある。
それでもスケジュール重視の人には、メリットが大きいと思うけどね。

方法3. 普通の売却

スケジュール:3〜6ヶ月程度
売却価格:相場通り

普通に売却する場合は、スケジュールが確定できませんが、価格は一番高く売ることができます。

不動産会社選びで8割決まると考える

離婚で家を売却する時に失敗しがちなのは、不動産会社1社の査定だけで、比較せずに媒介契約を結んでしまうこと。

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選び、さらに言うと「不動産会社の担当者選び」で8割が決まるといわれます。

必ず複数の不動産会社に査定を依頼

不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、必ず3社以上、できれば6社の不動産会社に査定を依頼して、担当者の意見を聞き比べましょう。

今は不動産相場が局地的に上昇しており、あなたのエリアに詳しい不動産会社とそれ以外の不動産会社では、査定価格に大きな差が付く可能性があります。

売り急がない

離婚で家を売る時に多い失敗は、
「売り急いで、相場より安く家を売ってしまう」
ということ。

家を売る時は、少なくとも3ヶ月、できれば6ヶ月の期間を見込んでおきましょう。

離婚の際は、なるべくスッキリ片付けて、早く新しい生活に馴染みたいもの。

しかし家を少しでも高く売りたい場合は、
早く売る = 安くなる
と考えて、じっくり売る姿勢が大切です。

売却期間はマンション4ヶ月、戸建て住宅4.5ヶ月
首都圏で過去5年に売買された、マンションと戸建住宅の売却期間(レインズ登録〜成約)です。

  • マンション: 平均72.4日
  • 戸建て住宅: 平均88.8日

首都圏の売却期間平均
(レインズ登録〜成約)

成約までの平均日数

東日本レインズより

家を売るためには、レインズ登録までの査定、媒介契約の期間、さらに成約後の引き渡しまでの期間があるので、家を売る期間としては…

  • マンション: 平均4ヶ月
  • 戸建て住宅: 平均4.5ヶ月

となります。
査定から引き渡しまでの期間

財産分与は引き渡しが終わってから

家の引き渡しが終わるまで、家の価格は確定しません。

家の価格が関係する財産分与は、家の引き渡しが終わり、家の価格が確定した後にしましょう。

家の価格は3段階に変化する

家の価格は、売却の過程で3段階に変化します。

売り出し価格
売り手(あなた)が売り出す価格。
通常は実際に希望する価格より高めの価格で売り出すことが多い。
指値(さしね)
買い手が希望する価格
成約価格
売買契約が成立する価格

売り出し価格通りに売れることが理想ですが、多くの売買では買い手から指値が入ります。

買い手の希望する「指値」と「売り出し価格」の間で交渉して、最終的に合意した価格が「成約価格」になります。

例として2016年の首都圏マンションの実績はこちら。

売り出し価格と成約価格の差
(2016年首都圏マンション実績)

売り出し価格と成約価格2016年首都圏マンション

東日本レインズより

売り出し価格と成約価格では、10〜20%の差があることが分かります。

売り出し価格と成約価格の考え方について詳しくはこちら

競合が少なければ相場+10%で売れる場合も

不動産はたった1人の買い手がいれば成立する取引。

相場価格より10%高めに売り出しても、競合物件が少なければ売り出し価格で売れてしまうことがあります。

だから競合が少なければ、売り出し価格は相場より10〜15%高めにすることができます。

逆に周囲に競合物件が多い場合は、相場通りかすこし低めの価格で売り出すしかありません。。

買い手の融資が流れるとキャンセルに

売買契約を結んだ後でも、買い手の融資が流れれば、売買契約は解除されます。

買い手が住宅ローンを使って購入する場合、売買契約には停止条件が含まれるのが一般的。

買い手のローンが流れた場合に自動的に売買契約がキャンセルになります。

売買契約がキャンセルになると、家の売却はふりだしに戻ります。

家の売買では、引き渡しが終わるまで、家の価格は確定しないと考えておきましょう。

役割分担をある程度決める

離婚で家を売却する際は、お互いに作業の分担を決めておくと楽です。

家の売却にはこの様な作業があります。

  • 不動産会社への査定依頼(なるべく複数)
  • 各不動産会社からのヒアリングと不動産会社選定
  • 媒介契約
  • 販売活動(不動産会社対応、内覧対応、価格調整、リフォーム)
  • 売買契約
  • 銀行との連絡(住宅ローンがある場合)
  • (引越し、清掃)
  • 引き渡し(ローン返済、抵当権抹消)

特に内覧は、売却を成功を左右する重要な作業。

住みながら売る場合は注意が必要です。

家を売る手順についてはこちらで詳しく解説しています。

まとめ

離婚で家を売却する場合の注意点をまとめると…

  • 不動産会社選びで8割決まると考える。
    一括査定サイトを上手く利用する。
  • 高く売るなら売り急がない。スケジュール優先なら「買取」と「買取保証」も考える。
  • 引き渡しが終わるまで、家の価格は確定しない。
  • 家の売却費用と税金も考慮して予算計画を立てる。
  • 役割分担をある程度決める。

いろいろ忙しいかと思いますが、あなたの家の売却が成功することをお祈りしております。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U