不動産買取のイメージ
「買取(かいとり)」は戸建住宅・マンションなど不動産を売る方法の一つ。

買取では、普通の売却とは違い、あなたの家を不動産会社が直接買い取ってくれます。

ここでは、初めて不動産の買取を知る人でも完全に理解できるように、「買取」について分かりやすく解説します。

買取では一般の売買と違い「不動産会社」が買う

不動産を売るときには、大きく分けて

  • 一般の売買←仲介(ちゅうかい)や媒介(ばいかい)とも言います
  • 買取←不動産会社の即時買取

という2つの方法があります。
買取と売買の違いイメージ

ハウスくんハウスくん

一般の売買と買取は全然違うんだね。


家博士家博士

買取は不動産会社が買取ってくれるからね。

一般の売買では不動産会社は仲介するだけ

「一般の売買」とは、あなたの家を一般の人に売ること。

不動産会社はあなたと媒介契約を結び、売買の仲介(媒介)をして仲介手数料を得ます。

一般の売買をする場合の流れやコツについて詳しくはこちら

媒介契約とは
不動産売却の媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介を依頼するときに結ぶ契約。
宅地建物取引業法で内容や仲介手数料の上限が決まっている。
仲介手数料の上限は売値×3%+6万円+消費税(売値400万円以上の場合)

媒介契約について詳しくはこちら

買取では家を不動産会社が買取ってくれる

これに対して「買取」とは、あなたの家を不動産会社が直接買取ってくれること。

買取では売買の時間や手間が省略できるメリットがありますが、大きなデメリットとして価格が相場の6〜8割に安くなってしまいます。

ハウスくんハウスくん

そんなに安くなっちゃうんだ!


家博士家博士

不動産会社は転売して利益を得るから、安く買わないと商売にならないんだ。


あなたの家を買取った不動産会社は、必要に応じリフォームをしてから、リフォーム費用と利益を上乗せして、一般の買い主へ再販売(転売)します。

ハウスくんハウスくん

どこの不動産会社でも買取はあるの?


家博士家博士

買取を専門にしている不動産会社が多いけど、大手の不動産会社ならほとんどが買取に対応しているよ


不動産の買取をしている不動産会社の多くは「再販業者」、「転売業者」などと呼ばれ、不動産の買取・転売を専門にしています。

もちろん一般の不動産会社でも大手の多くが買取をしています。

(転売実績のランキングはこちらなどが有名です。)

一般の不動産会社で実績が多いのは、ライオンズマンションシリーズで有名な大京穴吹不動産、首都圏を中心に活動しているオークラヤ不動産などがあります。

ハウスくんハウスくん

買取は専門の不動産会社があるんだね。


家博士家博士

さらに最近は一般の売買と買取の、良いとこ取りができる「売却保障(買取保証)」も増えているよ。

3ヶ月だけ売り出してみる「売却保証(買取保障)」

買取保証
最近増えてきているのが「売却保証(買取保障)」。

売却保証(買取保障)とは…

  • 3ヶ月間だけ、一般の売買で売り出し
  • 3ヶ月で売れなければ、不動産会社が買取 してくれる

というもの。

売却保証のメリットはこちら。

売却保証のメリット

  • 売却価格が相場通りの価格で売れる可能性がある。
  • 売れない場合は買取ってもらえるので、スケジュールが組みやすい。

一方で売却保証の注意点はこちら。

売却保証の注意点

  • 一部の大手不動産会社しか対応していない。
  • 築年数が古い家や不人気エリアでは対応していない。

不動産会社の売却保証について詳しくはこちら

ハウスくんハウスくん

売却保証は良さそうだね!
3ヶ月余裕があれば絶対こっちがいいな。


家博士家博士

そうだね。
でも売却保証を扱う不動産会社は、一部の大手だけなんだ。

売却保証は一部の大手不動産会社しか扱っていません。
大手の資本規模だからこそできるサービスなのです。

売却保証(買取保障)がある大手不動産会社に査定を依頼できるのは、一括査定サイトではすまいValueだけ。

すまいValueで無料査定を依頼するならこちら
すまいValue

買取の7つのメリットと3つの注意点

メリットイメージ

買取の7つのメリット

買取を選ぶべきか判断するために、まず買取のメリットから見てみましょう。

詳しく解説します。

メリット1. 短期で確実に売れる

買取の場合は、不動産会社と価格が決まれば数日で現金化されます。

もし、家の買い替えや相続などで売却を急ぐ場合、「買取」はとても助かる手段といえるでしょう。

しかし一般の売買では、平均でマンション約4ヶ月、戸建住宅約4.5ヶ月の売却期間が必要。さらに売れない場合も多いのです。

こちらが首都圏における2017年の平均売却期間のイメージです。

一戸建てとマンションの平均売却期間(首都圏2017年)

平均売却期間

ハウスくんハウスくん

不動産を売るのに、こんなに長くかかるんだ…


家博士家博士

売れるだけましかもね。
売りに出しても、売れない場合も多いから。

マンションと戸建住宅の成約率(実際に売れる割合)を築年数別に整理したものがこちら。

一戸建てとマンションの成約率(首都圏2017年)

 マンションと戸建て住宅の成約率(首都圏2017年)

このデータによると、家を売り出しても、実際に売れる割合(成約率)は4戸に1戸以下ということが分かります。

ハウスくんハウスくん

4戸に1戸しか売れないの!


家博士家博士

このデータは誤差があるから、このままとは言えないけど、売り出しても半数以上は売れていないね。


誤差とは、売却事例の報告漏れや、高値を狙って試しに売り出してみただけの売り主など。

ただそれらを考慮しても、不動産を売却する事は難しいことが分かります。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。

レインズについてはこちらで解説しています。

メリット2. 引き渡しスケジュールが自由

買取の場合は、引き渡しの時期を調整することができます。
例えば、子供の学校が終わる3月まで引き渡しを待ってもらったり、転勤の都合で数ヶ月待ってもらうことも可能です。

また引き渡しスケジュールを自由に出来るため、新居に移るまで仮住まいをしたり、引越を2回するなどの問題を避けることが可能です。

しかし一般の売買では、買い手が見つかったら、1ヶ月〜2ヶ月で引き渡しすることになります。

一応、引き渡しを何ヶ月も先にすることも不可能ではありませんが、買い手に敬遠されるため、家が売れ残る原因になってしまいます。

メリット3. 瑕疵担保責任が免除される

買取の場合は、「瑕疵担保責任」がないため、あとから余計な費用を請求されるリスクが無くなります。

一般の売買では、引き渡しが終わった後も、「瑕疵担保責任」という責任があります。

ハウスくんハウスくん

瑕疵担保責任ってなに?


家博士家博士

例えば、雨漏りや排水管の詰まり、設備の故障などがあった場合に、売り手の責任として費用を負担することだよ


瑕疵担保責任の期間は通常は3ヶ月程度にするのが一般的。

築年数が古い戸建てでは、免責(責任を負わない)とすることも可能です。

ただし、築年数の浅い戸建てやマンションでは、瑕疵担保責任を免責にすると、買い手に敬遠されてしまいます。

瑕疵について詳しくはこちら

メリット4. リフォームが不要

買取では不動産会社がリフォーをする前提で価格を決めるので、一切リフォームする必要はありません。

さらにゴミや不要な家具などもそのままで買取してもらえます。

個人では難しい築古不動産の売却も、買取ならスムーズに売ることが可能です。

一般の売買では、現状の内外装に傷みが目立つと、ある程度リフォームや修繕をした方が売りやすくなります。

ただしリフォームをしたからといって、リフォーム費用をそのまま売却価格に上のせできません。

個人でのリフォームは、工事単価が高いこともあり、リフォームするほど売却費用トータルでは損に。

これは国土交通省の調査からも、分かっています。

売却前のリフォームについて詳しくはこちら

メリット5. 資金計画が立てやすい

買取の場合は、売却時期と売却価格がすぐに決まり、リフォーム不要、瑕疵担保責任もありません。
そのため資金計画が立てやすいというのも大きなメリット。

次に購入する家のつなぎ融資や、住宅ローンの2重払いといった心配もありません。

しかし一般の売買では、買い手から値段交渉があるので、実際に売れるまでいくらで売れるか分かりません。
ローンの残額があったり、次に家を購入する場合は、資金計画が大切です。

この資金計画が大きく狂う可能性があるのです。

メリット6. ご近所に内緒で売れる

買取の場合は、広告宣伝をしないため、ご近所に知られず内緒で売ることが可能です。

一般の売買でご近所に知られず売る場合は、広告が制限されて、買い手を見つけにくくなります。

内緒で売る方法について詳しくはこちらも参考に

メリット7. 内覧が不要

買取の場合は、売買の査定で一度内覧するだけ。
これもメリットのひとつです。

一般の売買では、購入希望者が何回も内覧をします。

買い手が決まるまで、毎週末2組や3組の内覧の相手をすることも。

中には同じ人が何回も来たり、同じ様な質問を何度もされたり。

住みながら家を売る場合、内覧は大きなストレスになります。

とにかく面倒くさくない

この様に面倒で手間がかかる作業が、とにかく少なくて済むのが「買取」なのです。
買取会社へ依頼するだけで、すぐに売却価格と売却時期を決めることが可能です。

ハウスくんハウスくん

買取は、なんにもしなくて良いから楽で良いね!


家博士家博士

ただ、楽な分だけ価格が安くなってしまうんだ。

買取の3つの注意点

デメリットイメージ

詳しく解説します。

注意点1. 売却価格が安くなる(相場の60〜80%)

最大のデメリットはこれ。

売却価格が安くなること。

買取のメリットは、全て売却価格に反映されます。

すぐに買ってもらえる → その分売却価格を安く
瑕疵担保責任なし → その分売却価格を安く
リフォームが不要 → その分売却価格を安く

というイメージだと考えて下さい。

不動産会社は買い取った不動産をリフォームして転売します。
だから不動産会社の買取り価格安いのです。

ハウスくんハウスくん

相場の60%〜80%は安いなぁ…


家博士家博士

買取も、いい話ばかりじゃないんだよ。

注意点2. 田舎や不人気エリアだと買取りしてもらえない可能性も

不動産会社は転売が目的。
だからあまりにもニーズが無い売れない不動産は買取ってもらえません。

田舎や不人気エリアでは、一般の売買も買い手を探すのが難しいですが、買取ってもらえる不動産会社を探すのも難しいのです。

注意点3. 印紙代や担保の抹消などの費用はかかる

買取では、仲介手数料はかかりませんが、その他の費用として次のものはかかります。

  • 印紙代
  • 抵当権抹消費用(住宅ローンがあれば)
  • 住宅ローン事務手数料など(住宅ローンがあれば)
  • 税金(譲渡所得があれば)

印紙代は、売買契約書に貼る印紙の代金です。

印紙代

  • 売買価格100万〜500万円→   印紙代1,000円
  • 売買価格500万〜1,000万円の場合→  印紙代5,000円
  • 売買価格500万〜1,000万円の場合→  印紙代5,000円
  • 売買価格1,000万〜5,000万円の場合→ 印紙代20,000円
  • 売買価格5,000万〜1億円の場合→   印紙代30,000円

抵当権抹消費用は、不動産価格によりますが、5万円前後。

住宅ローンの事務手数料などは銀行によって違うので、銀行へ確認が必要です。

銀行には遅くとも引き渡しの2週間以上前に連絡しておきましょう。

銀行への連絡のタイミングについてはこちら

税金はほとんどの場合ありません。

 なぜなら自宅の売却では「3,000万円の特例」があるため、利益が3,000万円までは非課税となるためです。

ただし家を買い換える場合は、新しい家の住宅ローン控除と3,000万円の特例を併用できないので要注意。

家を買い替える場合の税金について詳しくはこちら

ちなみに不動産売却の利益を「譲渡所得」と呼びます。

譲渡所得がある場合は、確定申告をして、税金を納めなければいけません。譲渡所得の計算は少し面倒な計算になります。

譲渡所得の計算まとめ

「税金の計算がよく分からないから」と放っておいた場合、「脱税」になります。

後で税務署から税務調査をされて、脱税を指摘されれば、自分で申告するよりも多い金額の税金を重加算税として追徴課税されます。

不動産の売買は目立つので、税務調査の対象になる可能性が高くなります。

税金の計算について詳しくはこちら

また特例により税金がかからない場合でも、確定申告は必要ですので、売却の翌年2月中旬〜3月中旬に忘れず確定申告をしましょう。


ハウスくんハウスくん

なんだか税金とか難しいなぁ…


家博士家博士

信頼できる不動産会社と出会えれば、この程度の簡単な税金のことなら教えてくれるよ。

買取に向いているマンション・一戸建て・不動産

買取イメージ
買取に向いているマンション・不動産とはこの様なものです。

立地が良い築古戸建て

立地が良い戸建ては売りやすいのですが、築古でそのままでは売れない場合、多額のリフォームが必要になります。

しかし個人でリフォームした場合、リフォーム費用の単価が高いので、工事量が多いほど、売却価格に反映できず、損をします。

不動産会社は、安い単価でリフォームすることが可能。
また転売に必要最小限の「効率良いリフォーム」をするノウハウもあるので、リフォーム工事の量が多いほど、不動産会社の方が有利になります。

このため、立地が良いけれど築古の戸建ては、買取価格と一般売買の価格差が小さくなる傾向があります。

立地が良い築古マンション

立地が良い築古マンションは、買取で人気があります

新耐震基準のマンションはもちろん、旧耐震基準のマンションでも、立地さえ良ければ買取は可能です。

いま一番人気があるので、買取でも比較的高値で売ることが可能です。

ハウスくんハウスくん

立地が良くて築年数が古いと、戸建てでもマンションでも買取に向いてるんだ。


家博士家博士

買取業者がリフォームして売り出すと、個人売り主より高く売れやすいということもある。
買い手のすまい給付金や住宅ローン控除などが有利になるからね。

事故や瑕疵などで売りにくい家

火事、自殺や孤独死などの事故があると、家の価格が大きく下がります。

家を売る時には、重要事項説明で事故について告知する義務があるので、隠すことはできません。

価格を下げれば必ず売れる訳でもありません。

価格を下げてもイメージが悪く、なかなか売れないことも多いのです。

そういった家は買取を選択する方が良いケースもあります。

不動産会社は、建物を大幅にリフォームしたり、建替えたりすることで、上手く対処して転売します。

もちろん買取でも、事故について告知する義務はあります。

相続した家やゴミ屋敷など片付けが大変な家

買取では、家の中の残置物をそのまま残して買取してもらえます。

もし相続した家がゴミ屋敷になっていたりした場合、家の中の残置物が多く、片付けが大変です。

個人で片付けるのが難しい場合は、片付け専門業者へ依頼することになりますが、数十万円〜200万円近くかかる場合も。

片付けの立会いなどで時間も労力もかかります。

片付けた後も内装が傷んでいれば、大幅なリフォームが必要になり、さらに多くの費用がかかります。

家があまりにも大変な状況なら、買取を選ぶほうが良いでしょう。

家博士家博士

ゴミの処理費用分だけ、買取価格は安くなるけどね。

ゴミ屋敷の売却については、こちらで解説しています。

買取で高く売るコツ

高く売るイメージ
買取で高くうるためのコツとして、次の2点が大切です。

コツ1. 複数の買取業者に見積り査定を依頼

買取をしてくれる不動産会社は無数にあります。

買取業者としては、転売したときの利益を増やすために、少しでも安く買いたいのが本音。

安く買うためには、なるべく同業者との競争を避け、同業者に知られないように所有者から買おうとします。

あなたが少しでも高く家を買取業者に買い取ってもらうためには、多くの買取業者に情報を流して、競争してもらうことが大切です。

複数の会社に査定を依頼して、一番高い買取価格を査定した不動産会社を選びましょう。

ハウスくんハウスくん

そんな多くの不動産会社知らないよ!


家博士家博士

一括査定サイトをいくつも併用すると、簡単に10社や20社に無料査定を依頼できるよ。


コツ2. 普通の売買の見積り査定とも比較する

もう1つのポイントは、買取だけではなく、不動産を普通に売った場合の価格も確認すること。

買取価格は相場の60〜80%になるのが1つの目安です。この目安を知るためにも、普通の売買相場を確認しておきましょう。

また三井のリハウスや東急リバブルなど一部の大手不動産会社では、3ヶ月後で売れない場合の「売却保証(買取保証)」をオプションで用意しています。

この場合は、査定価格の最大90%程度で買取ってもらうことも可能。

3ヶ月位は時間に余裕があるのなら、この「売却保証」を利用した方が結果として高い価格で売却出来ます。

無料一括査定サービスを利用すれば、買取、買取保障、普通の売買のそれぞれについて、まとめて査定を依頼できます。

無料査定を依頼するときのメッセージ欄に、「買取・買取保証・普通の売買でそれぞれ査定を依頼します。」と書いて下さい。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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