空き家イメージ
親から相続した空き家をどうしようか…
そろそろ空き家をなんとかしないと…

空き家を売ろうか、迷っているあなたに、最適な方法を診断するための簡易診断チャートと、失敗しないための注意点をわかりやすくまとめました。

【簡易診断】空き家売りますか?


空き家診断201712

空き家のまま所有一般賃貸契約一般賃貸契約定期借家か期間サブリース売る現状か更地で売却


それぞれの注意点とメリット、詳しい解説はこちら。

① 空き家のまま所有する

注意点とメリット

    空き家のまま所有する注意点

  • 維持管理に手間とお金がかかる。
  • 建物が古くなり、価値が徐々に下がる。
  • 立地が悪いと徐々に売ることも難しくなる。
  • 管理が悪いと、近隣からの苦情のリスクがある。
  • 害虫(ゴキブリ・ダニ・ネズミ・スズメバチ)、害獣(ネズミ・イタチ・ネコ)、カビ、シロアリなどのリスクがある。
  • 犯罪や放火などに巻き込まれるリスクがある。
  • マンションでは理事や役員がまわってくるリスクがある。
  • 住まなくなって3年、相続して3年を過ぎて売却すると3,000万円の特別控除がなくなり税金が急増する。
  • 誰かに譲った場合は、贈与税、登記費用(司法書士)、登録免許税、不動産取得税について考慮する必要がある。
  • 「空き家対策特別措置法」で特定空き家に指定されると、固定資産税が6倍になり、建物が撤去されて撤去費用を請求される可能性も。
  • 「立地適正化計画」で「非居住地域」に指定されると、売ることが難しくなる。
  • 都市部では2022年以降に生産緑地が一斉に住宅地になるため、大幅に価格が下落するリスクがある
  • 更地にしてしまうと固定資産税が高くなる
  • 空き家が売れなくなると所有権を放棄できず、維持管理や税金で子供にまで迷惑がかかる。

空き家のまま所有するメリット

  • 家を所有しているという精神的な安心感がある。
  • 家を維持管理することを趣味と割り切れば、手間や出費を積極的に楽しめる。

ハウスくんハウスくん

なんだか注意点が多いなぁ。


家博士家博士

人口が急激に減っている今の日本では、空き家を所有していることで、子供にまで迷惑をかけるかもしれないんだ。

解説

多くの維持管理費用がかかる

空き家を空き家のまま所有すると、この様な維持管理費用が必要です。

【空き家の維持管理費用】

  • 固定資産税、都市計画税
  • (マンションの場合)管理費、修繕積立金
  • (マンションの場合)場合によって大規模修繕一時金、耐震改修工事費など
  • 火災保険料(空き家でも電気配線からの出火や放火の危険性があります)の支払い
  • 水道光熱費の基本料(家の手入れをするために、水道光熱費は解約できません)
  • 庭木の剪定費用(手入れをしないと、近隣から苦情がくる場合も。)
  • 郵便受けのチラシや郵便物の片付け費用
  • 室内の換気や清掃費用(不動産会社などに管理を依頼できます。自分でする場合は、交通費とその手間が必要)
  • 害虫(ゴキブリ、ダニ、ネズミ、ネコ、スズメバチ)が発生した場合の除去費用、近隣への迷惑料
  • 老朽によるトラブル、雨漏りや外壁損傷などの修繕費用(屋根の防水、外壁塗装、ガラスの破損、塀の倒壊など)
  • 瓦や外壁の落下で第3者がケガをしたら損害賠償の費用

日本では1日に16件の放火があり、空き家は特に狙われやすいという実態があります。

空き家の放火については、こちらの記事で解説しています。

維持管理費用を節約するためには、自分で作業すればよいのですが、時間がかかり大変です。
修繕やトラブルがあると、毎週通わないといけないことも。
遠方だと交通費だけでもかなりの金額になってしまいます。

ハウスくんハウスくん

いろいろ手間も費用もかかるんだね。


家博士家博士

管理サービスを使えば、手間は少し省けるよ。

不動産会社の管理サービスが便利

なるべく手間をかけないで空き家を管理するなら、空き家管理サービスが便利。
最近は多くの不動産会社が空き家管理をしています。

【空き家管理サービスの相場】

費用:月額1万円程度〜、
管理内容:
 月1回の巡回
 郵便物やチラシの回収
 空気の入れ替え(1時間程度)
 巡回結果報告など

インターネット検索で「空き家管理」+「〇〇(地域名)」で検索すれば多くの会社がでてきます。

3,000万円特別控除が無くなる

次のような空き家は、売却した利益が3,000万円まで控除されます。

  • 相続した空き家
  • 自分が住んでいた空き家

ただし空き家になってから3年目の年末までに売却しないと、3,000万円の特別控除はなくなります。

相続した空き家はこちらを参考に


自分が住んでいた空き家はこちらを参考に

誰かに譲ると税金や費用がかかる

不動産を譲る場合は、不動産の移転登記が必要です。

不動産の移転登記する場合、

  • 司法書士の手数料(4万円〜)
  • 登録免許税(課税標準額×2%)
  • 不動産取得税(相続では不要)

がかかります。

また空き家の金額(相続税評価額)が110万円を超えると、贈与税もかかります。

価値が下がって売りにくくなる不動産

とりあえずは空き家のまま所有するとしても、いつかは「売る」か「譲る」か「住む」ことになります。

いずれ住むのであれば、空き家の維持管理を続ける意味もあります。
問題は、「いずれ空き家を「売る」か「譲る」ことになるかも…」となんとなく先送りにしている場合。

空き家は劣化が早いため、建物が傷みやすく価値が下がります。

国土交通省の統計によると、住んだ状態でも

  • 木造戸建て住宅は、築15年で建物の価値が20%に落ちる
  • マンションは年2%のペースで価値が下がる。

ことが分かっています。

いずれ売るなら、売るタイミングは早いほど高く売れるのが現実です。

空き家対策特別措置法のリスク

2014年11月に「空き家対策特別措置法」が成立。

地方自治体があなたの空き家を「特定空き家」に指定すると、空き家の固定資産税が6倍になります。
最悪の場合は、地方自治体が勝手に建物を解体し、その解体費用を請求される恐れも。

例えば、香川県高松市では、市が強制撤去した費用800万円を、孫に請求するということが2018年5月にありました。

特定空き家については、こちらの記事で解説しています。

ある日突然家が売れなくなる立地適正化計画

2014年に施工された「改正都市再生特別措置法」により、地方自治体が「立地適正化計画」を作成しつつあります。

この「立地適正化計画」とは、分かりやすく説明すると、人が住むエリアを街の中心に集める計画。
人を街の中心に集めるために、街の中心部以外では新たに家が建てられなくなったり、中古住宅の売買がしにくくなったります。

もしあなたの空き家が、将来「立地適正化計画」で「人が住まないエリア」に指定されたら、空き家は売ることすらできなくなるかもしれません。

立地適正化計画については、こちらの記事で解説しています。


ハウスくんハウスくん

立地適正化計画なんて聞いたことないよ


家博士家博士

2018年5月時点で全国407都市で計画が進められているよ。

どんどん売れにくくなる空き家

【住宅戸数と世帯数】

住宅戸数と世帯数の変化

出典:総務省/住宅土地統計調査
総務省/国勢調査
国立社会保障・人口問題研究所/
日本の将来推計人口、日本の世帯数の将来推計

日本の人口は2004年にピークを迎え急減。
世帯数も2015年にピークを迎えて減少しています。

一方で住宅戸数は毎年90万戸の勢いで増加。
欧米など他の先進国と違い、日本では新築住宅の建築が規制されていません。

2013年に820万戸だった空き家戸数も、2017年には1,000万戸以上に。
2035年には空室率は32%に達すると予想されています。

またシンガポール国立大学の研究によると、2040年には、日本の住宅価格は平均47%下落するとの予想も。

2050年には、住宅地の2割が無人化し、4割が人口半数以下になると予想されます。

このように人口が減っていく地域の不動産は、売りにくくなる一方です。

ハウスくんハウスくん

なんだか大変なことになっているんだね。


家博士家博士

すでに過疎化が進んだ地域、バブル期に建てられたリゾートマンションなどでは、1万円で売り出しても売れない不動産があるんだ。

所有権は放棄できず、子供にまで迷惑がかかる

もし将来空き家を放棄したくなっても、不動産の所有権(登記)は放棄できません。
必ず代わりの所有者を見つけて、売るか譲る必要があります。
誰かに引き渡すまで空き家の維持管理費用がかかり続けます。

あなたが亡くなった後は、子供に所有権が相続されるため、子供が一生維持管理をすることに。
子供が相続放棄をしても、不動産の管理責任は残ります。
国や地方自治体に寄付をしようとしても、資産価値のない不動産は受け取ってもらえません。
過去の判例から、不動産の放棄はできないことが分かっています。

不動産を放棄する唯一の方法は、一般社団法人などを設立して所有権を移転してしまうという特殊なスキーム。
しかし、この抜け穴もいずれ法規制で閉ざされるでしょう。

子供にまで迷惑をかけないためには、空き家をどうするか真剣に考える必要がありそうです。

空き家をどうするか考えるためには、まず今の売却価格がどのくらいなのか調べることから。

家の価格を正確に知る方法は、複数(3〜6社程度)の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


ハウスくんハウスくん

売れるうちに売っておかないと、将来は子供にまで迷惑がかかるんだ。


家博士家博士

不動産の所有権は放棄できないから、納税義務や管理義務は永遠に放棄できないんだ。

②空き家を一般賃貸契約で他人に貸す

注意点とメリット

  • 貸すのに費用がかかり、思ったほど手元に残らない。手間もかかる。
  • 費用を差し引いた家賃収入には所得税がかかる。サラリーマンも確定申告が必要。
  • 一旦貸すと、一般賃貸契約では入居者に出ていってもらうことが出来ない。
  • 貸したままの状態で売ると、投資用物件(オーナーチェンジ)として扱われて売却価格が安くなる。
  • 住まなくなってから3年目の年末を過ぎて売却すると、3,000万円の特別控除が利用できない。
  • 施設に入った親の家を貸すと、家賃収入は親の収入になり、医療費補助や介護補助が減る可能性も
  • 家賃収入で、維持管理費用がまかなえる。
  • 維持管理費用で節税ができる。
  • 不動産の賃貸経営を経験でき、将来の可能性がひろがる。
  • 一部の地方自治体では、立地さえ良ければ空き家バンクとして登録し、地域の活性化に役立ててくれる。(京都の町家など古民家がメインですが)

ハウスくんハウスくん

結局、他人に貸すのは、手間の割にあんまり利益がないってこと?


家博士家博士

維持管理費は家賃でまかなえるから、空き家のままにしておくよりは良いんじゃないかな。
ただ将来資産価値が残るなら良いけど、売れなくなる可能性があるなら、貸さずに売ったほうが良いかもね。

解説

普通に他人に貸すことを「一般賃貸契約」とここでは呼んでいます。

空き家を他人に貸した場合、この様な費用がかかります。

  • (マンションの場合)管理費・修繕積立金
  • (戸建ての場合)10年毎の外壁塗装・防水工事費
  • 固定資産税・都市計画税

ここまでは自分が住んでいる場合と同じです。

さらに

  • 入居者が入れ替わる度に、内装のリフォーム・現状復旧
    →家賃2〜6ヶ月分
  • 入居者を見つけるための広告費
    →家賃1〜3ヶ月分
  • 契約更新費用
    →家賃0.5ヶ月分
  • 家賃収入に対する税金(他の収入との合計で税率が上がる)、確定申告の費用
  • 入居中の設備の修理費

これら費用は損金として節税に使えますが、家賃収入で利益がでた場合は所得税を納める必要があります。

賃貸については、こちらで詳しく解説しています。

老朽化したマンションは売れなくなる

管理が悪いマンションでは、築30年を超えると急に寿命を迎えて売れなくなる事例もあります。

管理組合に保管されている長期修繕計画をチェックして、今の修繕積立金残高と大規模修繕の予定を確認しましょう。
修繕計画が今後30年以上または解体までの期間あり、修繕積立金に余裕があれば、管理面では安心です。

しかし多くのマンションでは、今後修繕積立金が不足し、解体もできずにスラム化していくとの予想も。

特に駅から徒歩7分を超える立地のマンションでは、建て替えることもできず、売ることもできなくなる恐れがあります。

マンションの寿命については、こちらで解説しています。

空き家バンクはごく一部の地域のみ

地方自治体の主導で、NPOが地域毎に「空き家バンク」を設立しています。

空き家バンクとは、空き家を有効に利用するために、賃貸や売買の情報を無料で登録できるデータベース。
インターネットで見ることができます。

無料で募集できるので、空き家オーナーからすると嬉しいシステム。
しかし、実際には空き家バンクの多くが、掲載されている空き家が少なく、ほとんど問い合わせもありません。

空き家バンクの運営に成功しているのは、元々古民家の再生で全国的に有名な地域だけ。
具体的には広島県尾道市などがあります。

空き家バンクがあまり利用されていない原因のひとつとして、地方自治体毎に全く違う運営方法ということ。
空き家を探す側は、全国を一括して探せないので、市町村を1つづつチェックする必要があります。

この問題を解消するために、国土交通省はモデル事業者としてLIFULL HOMESを2017年6月に指定。
ただしこの全国版空き家バンクも現時点ではあまり活用されていません。

【参考】LIFULL HOMES 空き家バンク

老いた親の収入が増える

老いた親が施設に入居した場合、名義が親のままの空き家を賃貸すると、家賃収入は親の収入になります。

収入が増えて、入院や介護の費用がまかなえるのは嬉しいこと。
しかし収入が増えると意外な注意点も。

もし医療費や介護の補助金を受け取っている場合は、収入が増えると介護の対象から外れてしまう可能性もあります。

今受けている補助金の受給条件を確認しましょう。

③空き家を定期借家か期間サブリースで賃貸

定期借家とは、賃貸契約の時点で〇〇年で退居すると決めた「期限付きの賃貸契約」のことです。

所有者の都合で入居者に出ていってもらえるので、所有者には有利、入居者には不利な契約。
だから一般的には家賃を相場より10%〜20%程度は下げる必要があります。

普通に家を貸す一般賃貸契約では、基本的に入居者の権利が圧倒的に強く、入居者の意向で退去するまで、所有者は追い出すことができません。
契約期間を2年などとしても、入居者が契約更新したければ大家は拒めません。

期間サブリースとは、不動産会社に期間限定で貸す契約。
不動産会社は定期借家で個人に貸して、差額で利益を得ます。
だから家賃は定期借家よりさらに2〜3割下がり、手数料もとられますが、一切手間がかからず、空室リスクもないというメリットがあります。

注意点とメリット

  • 一般賃貸契約より家賃が下がる。
  • 定期借家では空室リスクが高くなる。
  • 期間サブリースは都心部のみで、地方や田舎は難しい。
  • 期間サブリースでは、不動産の賃貸経営は勉強できない。
  • 住まなくなってから3年目の年末を過ぎて売却すると、3,000万円の特別控除が利用できない。
  • 施設に入った親の家を貸すと、家賃収入は親の収入になり、医療費や介護の補助が減る可能性も
  • 家賃収入で、維持管理費用がまかなえる。
  • 維持管理費用で節税ができる。
  • 期間サブリースでは空き家リスクもなく、手間もかからない。
  • いずれ誰かが住む時に、スムーズに入居できる。

ハウスくんハウスくん

定期借家や期間サブリースは便利だけど、都心の人気物件しか使えないってこと?


家博士家博士

そうだね。資産価値のある家なら使える、便利な制度だよ。

解説

空き家として誰も住まない期間が1年以上あるなら、定期借家が可能です。

期間サブリースは、会社によって様々ですが、ある程度都心部であれば2年程度から可能です。

定期借家の家賃相場を知るなら、例えばこの様なサービスもあります。

リロ

公式サイトはこちら
リロの留守宅管理

④空き家を査定して売る

注意点とメリット

  • 不動産売却の正しい手順を知らないと、売却価格が安くなってしまう。
  • 家を手放すという心理的なハードルがある。
  • 相続した家などは、関係者の了承を得る必要がある。
  • 売却して利益が出ると、譲渡所得になり税金がかかる。
  • 譲渡所得には3,000万円の特別控除があるが、住まなくなってから3年目の年末を過ぎると利用できない。
  • 過疎化地域の築古戸建て、築年数が古く管理の悪いマンションなどは、すでに売れない可能性もある。
  • 最近の不動産相場高騰の影響により、思わぬ高値で売れる可能性もある。
  • 維持管理費の負担から解放される。
  • 時期が早いほど、有利な条件で売れる。

ハウスくんハウスくん

空き家を売るのって大変そうだけど…


家博士家博士

不動産会社選びさえ間違えなければ、空き家を売るのは難しいことじゃないよ。
いずれ売るなら、少しでも早いほうが高く売れるしね。

解説

不動産売却の正しい手順とは

空き家の売却が成功するかは、不動産会社選びで8割が決まります。

不動産会社を選ぶときの注意点は、

  • その地域で売却実績の豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数の不動産会社へ査定を依頼し、話を聴き比べること。

不動産会社は最低でも3社、可能であれば6社程度に査定を依頼しましょう。

不動産会社から査定価格を受け取ったら、販売戦略など価格以外の部分もしっかり話を聞き比べましょう。

すると話を聞き比べることで、不動産会社や営業マンの違いが自然と分かり、信頼できそうな不動産会社が判断できる様になります。

また、この段階で複数の不動産会社の意見を聞いておくことにより、売り出した後で後悔したり不安になる事を防ぐ効果もあります。

具体的には、不動産会社1社だけの話を聞いた場合、売り出して反響が悪いと、
「本当はリフォームをした方が良かったんじゃないか…」
「売り出し価格が高すぎたんじゃないか…」
と思ってしまいます。
逆にすぐに売れてしまうと
「もっと高い価格で売り出したほうが良かったんじゃないか…」
こういった後悔を感じてしまうものです。

ハウスくんハウスくん

査定価格と同時に不動産会社の話を聞き比べることが大切なんだね。
でも、不動産会社ってどうやって探せばいいの?

家博士家博士

心辺りがあれば良いけれど、そうでなければ一括査定サイトが便利だよ

不動産会社の心当たりがなければ一括査定サイトが便利

複数の不動産会社といっても心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利。

一括査定サイトでは、

  • あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社が自動でリストアップされます。
  • あなたはそのリストから選び、まとめて査定を依頼するだけ。
  • 利用は無料です。

とりあえず一括査定サイトを試してみるなら、こちらから。

家を売却する手順については、こちらで詳しく解説しています。

家を手放すという心理的ハードル

家を手放すには、どうしても心理的なハードルがあります。
特に地方の先祖由来の土地、高齢の方の家に対する思いは特別かもしれません。

しかし日本は大きく変わっています。

終戦時(1945年)に7,200万人だった日本の人口は、2004年に1億2,784万人と最大になり、2005年以降10年以上減り続けています。
2050年には9,515万人まで減る見込みです。

2050年には住宅地の2割は無人化し、4割は人口が半減します。
水道などの公共サービスも停止されます。
都市部でも多くのマンションが建て替えられずにスラム化する恐れが。

不動産相場が高騰している今が、空き家を売却する最後のチャンスかもしれません。

不動産相場を知る

国土交通省が発表するデータをみると、不動産相場がわかります。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

戸建ての価格はあまり値上がりしていませんが、これは戸建てが地方や郊外に多いため。
都市部の戸建住宅は値上がりしています。

しかし、次のように予想する専門家も増えてきました。

  • 日銀の金融緩和もそろそろ出口が近い。
  • その前に世界的な景気の悪化が来る可能性も高い

金融緩和が終わると住宅ローン金利が上昇し、マンション価格がもとの水準まで大きく下げる恐れがあります。また景気が悪化しても同じことが起きるでしょう。

家博士家博士

もう少し様子を見てから…と考えるかもしれないけれど、この先どうなるかは誰にも分からないんだ。
分かっているのは、今、マンションの価格は高騰していることだけ。

あなたの空き家の価格を知るためには、不動産会社に無料査定を依頼すると分かります。

一括査定サイトを利用すると、あなたの地域で売却実績が豊富な不動産会社へ無料査定を依頼できます。

とりあえず不動産の一括査定サイトを試してみるなら、こちらから。

売却による利益と税金

不動産を売却して利益があると、譲渡所得として所得税がかかります。

不動産を売却したときの利益とは、
利益=(売却価格)−(購入価格-償却費)-(購入費用+売却費用)
で計算されます。

譲渡所得の計算まとめ

買った時の価格ではなくて、建物が古くなった分の償却費を考慮します。

償却費についてはこちら

⑤「現状のまま売却」又は「解体して更地で売却」の両方を検討

リフォームしても住めない様な築古の戸建てでは、建物を残したまま「古屋付土地」として売るか、解体して「更地」としてう売ることになります。

注意点とメリット

  • 更地の方が売れやすい場合もあるが、建物を解体する前に複数の不動産会社の意見を聞いたほうが良い。
  • 建築材料にアスベスト等が含まれると、解体費用が高額になるリスクがある。
  • 解体して地下に予想外の基礎や古井戸が見付かると、撤去費用が高額になるリスクがある。
  • 建物を取り壊す場合は、1月1日時点で家があるかどうかでその年の固定資産税が変わるので要注意。
  • 建物の状態が悪く、地方自治体から特定空き家の警告がくると、壊すしかなくなる。
  • 更地のまま放置すると、雑草や土ほこりで、近隣から苦情が来やすい。
  • 立地が良ければ古屋付土地でも売れる。
  • 立地が悪くても、更地ならすこし売れやすい。
  • 運が良ければ、隣人が購入してくれる可能性もある。
  • 売る時にリフォームや建物の状態を心配する必要がない。

解説

解体で予想外のリスク

解体費用は地方によっておおよその相場が決まっています。
ただしアスベストや残置基礎、古井戸など予想外の費用がかかる恐れも。

建物を解体する場合は、一括見積りで複数の会社の見積りを取り寄せましょう。

インターネットの解体工事一括見積りサイトを利用すると便利です。

解体工事一括見積りサイト(無料)を試すならこちら
【公式】解体工事の無料一括見積なら最安値「解体無料見積ガイド」

解体についてはこちらの記事で解説しています。


更地か古屋付土地かは不動産会社の意見を聞き比べる

立地によって建物を解体した方が良いかは変わります。

解体すると売却のタイミングが遅れ、思わぬ解体費がかかるリスクもあります。

中には一度建物を取り壊してしまうと、新しい建物が建てられなくなる土地(建築基準法で「再建築不可」の土地)もあります。

まずは複数の不動産会社に売却価格の査定を依頼して、高く売るにはどちらが良いか、意見を聞き比べることをおすすめします。

ハウスくんハウスくん

再建築不可の土地だと、空き家を壊してしまうと何も建てられなくなるの?


家博士家博士

そうなんだ。
隣の土地の所有者に安値で買い取ってもらうしかなくなるよ。

まずは空き家の価格を確認してみる

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性もあるため、今の価格を確認してみましょう。

家の価格を正確に知る方法は、複数(3〜6社程度)の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

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ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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