家の売却を成功する「4つの優先事項」と「2つの軸」
家を売る時に、あなたが優先したい事は何ですか?

「なるべく早く売りたい?」
「価格を高く売りたい?」
「手間をかけずに楽に売りたい?」

あなたが優先したいことによって、家の売り方が違います。

優先したいこと別に、売り方を解説します。

家を売るときの4つの優先事項

家を売るときに考える4つの優先事項があります。

家の売るときの4つの優先事項
  • 時間:早く売る
  • 価格:高く売る
  • 好条件:好条件(早く高く)で売る
  • 手間:楽して売る

4つの優先事項がどれも叶えば良いのですが、残念ながら全てを同時に叶えることは難しいのです。

そこで2つの軸を意識しながら、バランスを考えます。

ハウスくんハウスくん

早く、高く、最高の条件で、楽に売りたい!


家博士家博士

まぁまぁ。
そうなんだけど、ある程度バランスを考えた方が上手く売れるから。

家を売るときの2つの軸

4つの優先事項には、互いに相反するものがあります。

それは

  • 「時間」と「価格」
  • 「好条件」と「手間」

同時に叶えることが難しい、対局に位置する優先事項が「2つの軸」になるのです。

第1の軸は「時間」と「価格」

第1の軸「時間」と「価格」
第1の軸は、「時間(早く売る)」と「価格(高く売る)」。

家族やあなたの事情で売却期限が決まっているなら、時間を優先することになります。

一方、予算の都合などで高く売りたいなら、価格を優先することになります。

「時間」と「価格」を両立して「早く高く」売りたいところですが、完全に両立するのは難しい。

例えば、今の相場で2,000万円の家を売るとします。

極端な例ですが、相場より安く「1,000万円」で売れば早く売れます。

早く売るためには、価格は安くした方が有利になります。

逆にその家を相場より高い「2,400万円」で売りたい場合、早くは売れません。

しかし時間をかければ誰か買う人が見つかり、売れる可能性があります。

高く売るためには、時間をかけた方が有利になります

「時間」と「価格」のバランスを考えるための目安について解説します。

ハウスくんハウスくん

でもやっぱり、なるべく高く、早く売りたいよね。


家博士家博士

そうだね。
それぞれ一番良い方法を紹介するよ。

時間の目安

【時間の目安】

高く売るか早く売る場合の具体的な数字

不動産会社の即時買取

不動産会社の買取イメージ
家を最も早く売る方法として、約2週間で売却する方法があります。

それは「不動産会社に買い取ってもらう(即時買取)」という方法。

ただし価格は安くなり、相場の6〜8割程度が目安です。

不動産会社の即時買取で、少しでも高く売るコツは、とにかく数多くの不動産会社にあたること。

こちらの不動産一括査定サイトを利用して、1社でも多くの不動産会社に買取価格の査定を依頼してみましょう。

不動産会社の即時買取について詳しくはこちら


ハウスくんハウスくん

すこしでも多くの会社に査定してもらうってことだね。


家博士家博士

査定価格がそのまま買取価格だからね。
一括査定を依頼するときに、備考欄に「買取希望」って書くといいよ。

大手不動産会社の売却保障

大手不動産会社イメージ
3ヶ月だけ待てるなら、大手不動産会社の売却保障を利用してみると良いでしょう。

大手不動産会社では、3ヶ月だけ売ってみて、売れない場合は査定価格の最高90%などで買い取ってくれる「売却保障」というオプションがあります。

売却保障の例(三井のリハウス)

対象物件首都圏・関西圏・中部圏の営業エリア内
土地・戸建・マンション(専用住宅)
物件基準【土地・戸建】
・敷地面積40㎡以上
・指定の建物調査を実施する場合あり。
【マンション】
・専有面積40㎡以上
・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
対象者専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人の方(宅建業者除く)
保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
保証期間3ヶ月間
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更。
他にも諸条件あり。

※売却前でも新居への入居ができるつなぎ融資の利用が可能。

売却保障のある不動産会社にまとめて査定を依頼する場合は、一括査定サイト「すまいValue」を利用すると便利です。

一度にまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

ハウスくんハウスくん

これは便利だね。
大手不動産会社以外にはないの?


家博士家博士

売却力と、ある程度資本規模が必要だから、大手以外はほとんど無いね。

普通に売る場合

普通に家を売る場合は、売買が完了するまで最短でも2ヶ月程度は必要。

通常は3ヶ月以上、余裕があれば6ヶ月程度の期間を見込んだほうが良いでしょう。

参考までに、東日本レインズによると首都圏の平均成約日数は

  • 中古マンション: 71.7日
  • 中古戸建住宅: 90.0日
【首都圏の平均成約日数】

首都圏の売却期間
この成約日数は、レインズ登録から売買契約までの期間なので、引き渡しまではさらに1.5ヶ月程度かかります。

平均売却期間

普通に家を売る場合は、なるべく売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

都市部では大手トップ3社(三井のりハウス、住友不動産販売、東急リバブル)が圧倒的な販売力をもっています。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

大手3社にまとめて査定を依頼する場合は、すまいValueを利用すると、簡単です。

すまいValue(利用無料)の公式サイトはこちら
すまいValue

地方では大手の営業エリア外になるため、それぞれの地域で販売力がある不動産会社を探すことが必要です。

こちらの不動産一括査定サイトを利用すると、あなたのエリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社が分かります。
不動産一括査定サイトの徹底比較ランキング

ハウスくんハウスくん

大手トップ3社は圧倒的なシェアなんだね。


家博士家博士

都市部はやはり大手3社が強い。
大手3社は主要ポータルサイトなどとも提携しているから、安く大量の広告を出せるんだ。

価格の具体的な目安

【価格の目安】
  • 適正価格を中心とする
  • 適正価格の+20〜30%を高く売る上限値、−30〜40%を安く売る下限値と考える

高く売る価格については、適正価格を中心に考えます。

適正価格とは、不動産会社の見積り査定価格。

できれば複数の会社から見積り査定をとり、その平均値を適正価格とするのが良いでしょう。

適正価格についてはこちらも参考に

価格は高くても適正価格の+20〜30%が限度です。

さすがにそれ以上高い価格では買い手がつかないでしょう。

逆に安い価格は、適正価格の−30〜40%が目安。

その価格なら不動産会社が買取ってくれるからです。

ハウスくんハウスくん

価格を決めるのは難しいね。


家博士家博士

先に不動産会社を決めた方が良いよ。
売り出し価格などの売却戦略は、不動産会社と相談しながら決める方が楽だし。

第2の軸は「好条件」と「手間」

第二の軸「好条件」と「手間」
第2の軸は、「好条件(早く高く売る)」と「手間(楽に売る)」です

これも相反する要素。

家を高く早く売るためには、楽に売ることはできません。

手間を掛ける必要があります。

ここでの手間とは、具体的にはこちら。

  • 勉強して不動産知識を得る。
  • 多くの不動産会社と何回も打ち合わせをする。
  • 数多くの内覧をこなす。

手間と良い条件を考えるとこの様なイメージです。

第二の軸であなたの方向性
それぞれ解説します。

一般媒介で複数の不動産会社に依頼する

一番手間をかけて、好条件(高く早く売る)を追求する方法は、複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結び、多くの会社に同時に販売してもらうこと。

媒介契約の種類については、こちらの記事で解説しています。

しかし一般媒介契約は、不動産の知識が豊富な、売却経験者に向いている方法。普通の人には向いていません。

なぜなら一般媒介契約は、複数の不動産会社が同時に売ることから、不動産会社にとってはリスクの多い方法だからです。

他社が先に売ってしまうと、せっかく広告費をかけて宣伝しても、全てが無駄になります。

不動産会社は売買契約が成立しないと、1円も受け取ることが出来ません。

この一般媒介契約の不利な条件を乗り越えるためには、あなたが担当者と信頼関係を築き、担当者に積極的に動いてもらう必要があります。

不動産会社の担当者と信頼関係を築くことが、好条件で売却するためには必須なのです。

一般媒介契約について詳しくはこちら

即時買取が楽だけど、安くなる

最も楽に売る方法は、不動産会社に即時買取で家を買い取ってもらうこと。

しかし相場の6割〜8割になってしまいます。

ほとんどの人は専任媒介契約で1社に依頼する

初めて家を売るのであれば、不動産会社1社と専任媒介契約を結び、家を売ってもらう方が良いでしょう。

専任媒介契約なら1社だけとの契約なので、不動産会社も任せてもらった責任からも、積極的に動いてくれます。

わからないことも色々相談しながら、家を売ることができます。

まとめ

  • とにかく時間が無い、手間をかけたくないなら、価格はあきらめて不動産会社の即時買取
    →ポイントは一括査定を利用して1社でも多く査定を依頼。
  • 3ヶ月待てるなら大手不動産会社の売却保障で売る。
    →ポイントはすまいValueで大手各社に査定を依頼。
  • 手間を掛けてもなるべく良い条件で売るなら、数多くの不動産会社と一般媒介契約。ただし不動産売買経験者限定。
    →ポイントは不動産会社と信頼関係を築くこと。
  • それ以外は、売却実績が豊富で信頼できる不動産会社を探して、1社に専任媒介契約。
    →ポイントは都心部なら大手3社にすまいValueで依頼。地方は一括査定を利用して探す。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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