「家を高く、早く売りたい。楽に売る方法は?」

家を売る方法でお悩みですね。

確かに家を売るならなるべく良い条件で売りたいけれど、手間はかけたくないもの。

もし短期間に手間をかけず、家が高く売れたら理想的ですね。

そんなあなたに、最適な家の売り方を解説します。

家の売り方は、あなたの優先が価格なのか、または時間なのか、そして手間をどれだけかけられるかで違います。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

家を売るときの3つの優先事項

家を売るときには、次の3つの優先事項があります。

家の売るときの3つの優先事項
  1. 時間:早く売る
  2. 価格:高く売る
  3. 手間:楽して売る

この3つの優先事項のバランスを考えて、それぞれに最適な売り方で家を売りましょう。

ハウスハウス

早く、高く、楽に売りたい!


家博士家博士

まぁまぁ。
そうなんだけど、ある程度バランスを考えた方が上手く売れるから。

まず「時間」と「価格」のバランスを考える

まず「時間」と「価格」の2つの優先事項のバランスを考えます。

なぜならこの2つは同時に叶えることが難しい、対局に位置する優先事項だから。

家を売る価格と時間のイメージ

早く売るためには、安く売り出す

早く売るためには、価格は安くした方が有利です。

目安として、価格を相場より約2割安くすれば、売り出して最短で1週間以内に買主を見つけることも可能。

例えば、今の相場で2,000万円の家を、相場より2割安い「1,600万円」で売り出すイメージです。

高く売るためには、時間をかける

一方で、高く売るためには、時間をかけた方が有利です

例えば、今の相場で2,000万円の家を、相場より高い「2,400万円」で売りたい場合、早くは売れません。

しかし時間をかければ誰か買う人が見つかり、売れる可能性があります。

相場よりどの程度高くまで売れるかは、家の希少性で変わります。

めったに売りに出ないエリアや特別な家であれば、相場より3割〜5割高くても売れるケースもあります。

普通のレベルの家でもタイミング次第では、相場より2割くらい高く売れるケースも。

家の売却では、たった1人の買主が見つかれば良いので、価格の上限は買主の主観次第になるのです。

ハウスハウス

でもやっぱり高く、早く売りたいなぁ。


家博士家博士

そうだね。
家を高く・早く売るためには、手間をかける必要があるよ。

あとは「手間」をどこまでかけるか

時間と価格のバランスを決めたら、あとは手間をどこまでかけるかを考えましょう。

「手間」をかけると「早く・高く」が両立しやすい

手間をかけるほど、家を高く・早く売れる可能性は高くなります。

手間とは具体的にはこちら。

  • 勉強して不動産知識を得る。
  • 良い不動産会社を選ぶために、複数の話を聴き比べる。
  • 数多くの内覧をこなす。

手間を最低限に済ませるなら、価格をあきらめる

手間を最低限に済ませたい場合は、高く売ることをあきらめて、相場より大幅に安く値下げすれば、全ての面倒は買主負担で売れます。

あなたの面倒を、全てお金で解決するイメージで、例えば売却価格は次のイメージ。

売却価格=家の相場価格―残置物処分費用―建物解体費用―値引き

ここまで価格を下げれば、そのまま家を手放せるでしょう。

ハウスハウス

なんだか話がフワフワしてよく分からないよ!
具体的に何をすれば良いの?


家博士家博士

じゃあ具体的な売り方を、順番に説明しよう。


まず「時間」と「価格」のバランスで考える売り方について解説します。

時間と価格のバランスで選ぶ3つの売り方

時間と価格のバランスで選ぶ3つの売り方
  1. 安くなっても最短で売りたい場合は『方法1. 即時買取
  2. 高く売りたいけど期間限定なら、『方法2. 買取保証
  3. 多少時間はかかっても高く売りたいなら、『方法3. 仲介で普通に売る

3つの売り方を、時間と価格のバランスでイメージすると次のようになります。
時間と価格の3つの売り方

3つの売り方をそれぞれ解説します。

方法1. 即時買取

家を最も早く売る方法が「不動産会社の買取(即時買取)」。

最短約1週間で売却できますが、価格は相場の60%〜80%に安くなります。

買取はこちらのイメージです。
買取

ハウスハウス

なんで買取だと安くなるの?


家博士家博士

買い取った後に転売するから、2割以上安くないと元がとれないんだ。

買取後に相場価格で転売するため2割以上安くなる

買取では不動産会社が買い取った後に相場価格で転売するため、買取価格は相場より2割以上安くなります。
買取イメージ

ハウスハウス

買取で少しでも高く売るなら、どうすればいいの?


家博士家博士

ここで手間をかけるんだ。
買取で少しでも高く売るなら、とにかく多くに無料査定を依頼しよう。

少しでも高く売るなら、とにかく多くに査定を依頼する

不動産会社の即時買取で、少しでも高く売るためには、とにかく数多くの不動産会社に無料査定を依頼します。

10社20社となるべく多くに査定を依頼すれば、中には相場に近い価格で買い取る会社が見つかる可能性があるでしょう。

不動産会社の中には、単純な査定ミスや決算の都合など社内事情で高めの査定をする会社があります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すれば良いでしょう。

大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、

  • 三井のリハウス・住友不動産販売など大手6社が共同運営のすまいValue
  • NTTデータグループが運営のHOME4U
  • リクルートが運営のSUUMO売却
  • LIFULLが運営のHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

自社買取なら仲介手数料がかからない

買取では、自社買取なら仲介手数料がかりません。

仲介手数料は「買取価格×3%+6万円+消費税」。

不動産会社の査定価格を比較するときは、自社買取と提携会社への買取で違うことを知っておきましょう。

自社買取と提携業者買取の違い

不動産会社の即時買取について詳しくはこちら


ハウスハウス

とにかく多くの会社に査定してもらうこと。
比較するときは、仲介手数料が無い自社買取が有利ってことだね。


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良い。
査定を依頼するときに、備考欄に「買取希望」って書くと買取価格を査定してくれる。

方法2. 買取保証(売却保証)

高く売りたいけど、ある程度の期間に限定して売るなら、買取保証(売却保証)という選択肢もあります。

仲介で一定期間だけ売る買取保証

買取保証は仲介で一定期間だけ普通に売り、売れなければ査定価格の90%などで不動産会社が買取るもの。

高値の売出しにもチャレンジでき、売れ残る心配もありません。
買取保証イメージ

人気物件しか使えず、段階的に強制値下げされる

ただし買取保証は、3ヶ月以内に売れる人気物件しか使えません。

また売出し価格は段階的に強制値下げされ、最後は相場より安く売り出すことに。

人気物件が相場より1割安くなれば即完売するので、そもそも必要なサービスなのか疑問の声もあります。

買取になった事例は10年間でゼロ、大手は相次いで中止

実際に例えば野村の仲介+では、買取保証(買換保証)で売り出して買取した例は、過去10年間でゼロ。(2022年10月現在)

また大手の三井のリハウス住友不動産販売は買取保証を中止しています。

買取保証について、詳しくはこちらで解説しています。

まだ使えるのは一部の大手のみ

買取保証をまだ扱っている不動産会社は少なく、一部の大手不動産会社しかありません。

買取保証がある大手は、東急リバブル野村の仲介+など。

また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産(旧ソニー不動産)もあります。

買取保証のある大手に無料査定を依頼するなら

買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。

すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、買取保証の大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。

すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
SRE不動産

方法3. 仲介で普通に売る

なるべく高く家を売るなら、仲介で普通に売ると良いでしょう。

仲介とは、不動産会社に売却を依頼して、不動産会社の仲介で売出し、一般人の買主へ売却する方法です。
仲介

成約日数は平均2.5〜3ヶ月、売却全体で約4〜4.5ヶ月

仲介で売り出した場合の成約日数(首都圏2023年平均)は、

  • マンション: 80.1日
  • 戸建て: 83.3日

引き渡しまで含めた全体では約4〜4.5ヶ月前後、内訳はこちらのイメージです。

平均の売却期間(首都圏・2023年)

売却期間イメージ(首都圏2023年)

今はコロナで競合が減って早く売れる

今はコロナの影響で売り出す競合が減っているため、成約日数が短くなっています。

平均成約日数の推移(首都圏)

売出しから成約までの日数の推移(首都圏平均2023)

売却期間は売出し価格と需要次第

売却期間は、売り出し価格と需要によって大きく変わります。

2割安く売り出せば、最短1週間で売れることも

ある程度需要さえあれば、安く売り出すことで早く売れます。

相場より2割も安く売り出せば、最短1週間で売れる可能性が高いでしょう。

ただし仲介では買主が見つかってから引き渡しまで1ヶ月程かかるため、最短でも1ヶ月はかかります。

もっと短期間で売るなら、「方法1.買取」を選ぶしかありません。

高く売るなら、じっくり時間をかけて売る

高く売るなら、じっくり時間をかけて売るほうが有利です。

人気があり、なかなか売りに出ない(希少性が高い)物件であれば、相場より3割以上高くても売れる可能性があります。

通常は3ヶ月以上、余裕があれば6ヶ月程度の期間を見込んだほうが良いでしょう。

不動産会社の査定価格は3ヶ月で売れる予想価格

仲介で不動産会社が査定する価格は、3ヶ月で売れると予想される価格です。

あくまで予想なので、その価格で売れると不動産会社が保証するものではありません。

仲介の査定は不動産のプロである不動産会社でも難しいため、1社だけの査定で判断するのは危険です。

複数(3社〜6社程度)の不動産会社に査定を依頼した方が良いでしょう。

ハウスハウス

仲介で家を高く・早く売るには、どうすれば良いの?


家博士家博士

仲介は他の売り方より、手間をかける分だけ高く・早く売る効果が高い。
仲介で高く・早く売る方法を解説するね。

仲介は手間をかけるほど高く・早く売れる

仲介で普通に売る方法は、他の方法に比べて手間をかけるほど家を高く・早く売る効果が高くなります。

仲介で普通に売る場合、どれだけ手間をかけるかで、まず媒介ばいかい契約が違います。

手間と好条件を考えるとこの様なイメージです。

家を高く・早く売ることと手間の関係

方法3-1. 一般媒介で複数の不動産会社に依頼する

一番手好条件(高く早く売る)を追求する方法は、一般媒介契約で同時に複数の会社に売却を依頼すること。

その分、手間は最もかかります。

一般媒介契約なら同時に複数へ売却を依頼できる

不動産会社に売却を依頼する「媒介ばいかい契約」には3種類あり、一般媒介契約だけ複数と同時に契約できます。

媒介契約の比較

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任
媒介契約
特徴 自由な契約 一般的な契約 厳しい契約
実際の契約数
2022年実績
33% 51%
一番多い
16%
他社との媒介契約 × ×
自分で見つけた相手との直接契約 ×
契約の有効期間 制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月 最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録 ×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務 規定なし 14日に1回以上 7日に1回以上

媒介契約は、こちらの記事で解説しています。

一般媒介は不動産会社のサポートが期待できない

しかし一般媒介契約は、不動産会社のサポートが期待できないため、初めての売却やサポートが必要な物件には不向き。

なぜなら一般媒介契約では、不動産会社は他社に先を越されると赤字になるリスクがあり、積極的に手間や費用をかけにくいため。

不動産会社の仲介手数料は、売買を成約させた不動産会社1社だけが受け取る成功報酬です。

いくら手間や費用をかけて売却活動をしても、他社が先に買主を見つけてしまうと、1円も受け取れません。

顧客を多く抱える大手2社〜3社に依頼する

一般媒介契約のコツは、購入希望者を多く抱える大手不動産会社、2社〜3社に売却を依頼すること。

大手なら、過去にあなたの物件に近い条件の物件へ問い合わせた購入希望者のリストを持っています。

これらの見込み客へ直接営業すると、数日で売れる可能性もあります。

ただしあまり多くの不動産会社に売却を依頼すると不動産会社に不信感を持たれる恐れも。

売却を依頼する不動産会社は、2社〜3社程度にした方が効果的です。

一般媒介契約について、こちらで詳しく解説しています。

方法3-2. 専任媒介契約で1社に依頼する

不動産会社1社と専任媒介契約を結び、家を売ってもらう方法です。

初めての売却なら1社の方が相談しやすい

初めて家を売る場合や、不動産会社のサポートが必要な物件であれば、1社だけに依頼した方が良いでしょう。

不動産会社は他社に仲介手数料を取られるリスクがなく、任せてもらった責任もあるので、積極的に動いてくれます。

わからないことも色々相談しながら、売却を進められます。

サポートが必要な売却は1社が基本

特に不動産会社のサポートが必要な売却は、1社に依頼するのが基本です。

サポートが必要な売却の例として次があります。

ハウスハウス

でも1社に依頼したら、家を高く・早く売るのが難しくならないの?


家博士家博士

1社に依頼しても、高く・早く売るコツはあるよ。

高く早く売るなら、不動産会社を選ぶ

1社だけに売却を依頼して家を高く早く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

なぜなら不動産の売却では、ほとんどの売却活動が不動産会社にお任せになるため。

家が高く・早く売れるかは、不動産会社選びで8割が決まります。

売却実績が豊富な3社〜6社の話を聴き比べる

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためには、

  1. 売却実績が豊富な3社〜6社に無料査定を依頼する
  2. 査定結果と話を聴き比べて、一番信頼できそうな会社(担当者)を選ぶ

優秀な不動産会社とは、「エリアで売却実績が豊富な」不動産会社です。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数(3社〜6社程度)の話を聴き比べると、自然と違いが分かります。

ハウスハウス

売却実績が豊富な不動産会社はどこ?


家博士家博士

都市部なら大手3社が強いね。


実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

    大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

    大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

    すまいValueは、大手上位6社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所の住まいリレー)が共同運営する一括査定サイトです。


    すまいValue

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    ハウスハウス

    とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


    家博士家博士

    売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
    首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産(旧ソニー不動産)、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    売主だけを担当するエージェント制

    SRE不動産
    大手と比較するならSRE不動産(旧ソニー不動産)が良いでしょう。

    なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
    (※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。)

    SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
    買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

    結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

    ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

    家博士家博士

    SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
    大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
    SRE不動産

    その他エリアは地域No.1を探す

    大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

    実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

    不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

    全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。


    ハウスハウス

    でも仲介で売るなら、どのくらいの価格で売り出せば良いの?


    家博士家博士

    優秀な不動産会社なら、売り出し価格も相談しながら決められるよ。
    一応、高く売るための売り出し価格の目安を解説するね。

    仲介で高く売るための価格の目安

    仲介で家を高く売るためには、適正価格を正確に把握して、競合と需要を見極める必要があります。

    仲介で高く売るための価格の目安

    • 適正価格を中心とする
    • 一般的に適正価格+20〜30%が高く売る上限、−20〜30%が安く売る下限となる
    • 今売り出している競合と過去の売却実績をチェックして、さらに高値が狙えるか検討する

    適正価格は複数の査定価格を平均

    高く売る価格については、まず適正価格を正確に把握します。

    適正価格とは、不動産会社の見積り査定価格。

    基本は3社以上の査定価格の平均値を適正価格とするのが良いでしょう。

    適正価格についてはこちらも参考に

    高値は競合と需要次第

    一般的な価格は高くても適正価格の+20〜30%が限度です。

    ただし今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、競合次第ではそれ以上の価格でも売れる可能性があります。

    不動産価格指数(全国)

    不動産価格指数(全国202405)

    不動産価格指数とは

    不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。

    中古マンションは約11年で94%も値上がりしています。

    安値は適正価格−20〜30%

    逆に安い価格は、適正価格の−20〜30%が目安。

    その価格なら不動産会社が買取ってくれるからです。

    ハウスハウス

    価格を決めるのは難しいね。


    家博士家博士

    先に不動産会社を決めた方が良いよ。
    売り出し価格などの売却戦略は、不動産会社と相談しながら決める方が楽だし。

    まとめ

    ここまで家を高く・早く・楽に売る方法について解説してきました。

    まず家を売る「価格」と「時間」のバランスで売り方を決めましょう。

    それぞれの方法で、どこまで手間をかけるか、高く・早く売りたい程度によって選んで下さい。

    都市部なら大手3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)が実績豊富。

    とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の無料査定はこちらから
    SRE不動産

    首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

    全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!