不動産の価格査定イメージ
「マンション査定の方法は?」

マンション査定の方法でお悩みですね。

確かにマンションを査定するなら、正しい方法で正確な価格を知りたいもの。

そんなあなたに、マンション査定の方法について解説します。

実はマンション査定には5つの方法があり、その中には知っておきたい「決定的な違い」があります。

この記事を読むことで、あなたのマンション査定方法の悩みがクリアになり、自信をもって最適な方法を選べるでしょう。

正しい査定方法でマンションの価格相場が分かれば、自信をもって売却できますし、売却後に『もっと高く売れたのでは…』と後悔せずに済みます。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

マンション査定の5つの方法

マンションの査定方法は大きく分けて次の5つの方法があります。

それぞれ解説します。

方法1. 自分で査定する

誰にも頼らず、自分でマンションを査定する方法です。

条件さえ恵まれていれば、ある程度は自分でマンション価格を査定できる場合があります。

メリットとデメリット

●自分で査定するメリット

  • 自分で調べることで相場感が身に付く。
  • 特に売却予定がなくても、無料で自由に調べられる。
  • (賃貸中のマンションは)投資物件として利回りで比較的簡単に査定できる。
●自分で査定するデメリット

  • (住居用のマンションは)近隣の類似マンションの成約事例が何件かないと、査定が難しい
  • 査定結果が正しいのか間違っているのか、結局分からない恐れがある。

賃貸中は投資物件なので査定しやすい

賃貸中のマンションは投資物件(オーナーチェンジ)となり、自分でも比較的簡単に査定できます。

理由として、投資物件は利回り(表面利回り)が明確な基準となり、相場が分かりやすいため。

表面利回りとは
表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格
例えば、年間家賃収入200万円で物件価格が4,000万円であれば、
200万円÷4,000万円=5.0%になる。
収益還元法と呼ばれる査定方法の一つ。

資産価値が高い物件(築浅・駅近・都心)は利回りが低く、逆に資産価値が低い物件(築古・駅遠・田舎)は利回りが高いのが一般的。

投資物件を購入する投資家は、あくまで利益が目的なので、利回りを重視して幅広いエリア・条件で探します。

結果として、投資物件の相場は明確で分かりやすくなるのです。

投資物件の査定については、こちらで詳しく解説しています。


ハウスハウス

賃貸中のマンションなら、自分でも簡単に査定できるんだね。
自分で住んでるマンションは、何で査定が難しいの?


家博士家博士

住居用が難しいのには、2つの理由があるよ。

住居用は自分で査定が難しい

住居用マンションは、自分で査定が難しくなります。

その理由は次の2つ。

自分で査定が難しい理由1. 相場が複雑

住居用マンションの買主は一般の人なので、相場よりも個人の事情や好みを元に、限られたエリア・条件の中でしか探しません。

だから条件や好みに合えば、相場より割高でも購入します。

結果として、住居用マンションは人気物件で極端に価格が高騰する傾向があります。

例えば人気路線の人気駅の駅近マンションは高騰する一方で、一駅外れると売れにくく大きく値下がりすることも。

また同じエリアでタワーマンションが値上がりしても、低層マンションは安いなど、買主の好みやトレンドが大きく影響します。

住居用マンションは、単純な価格の比較でなく買主の主観が大きく影響するため、相場が複雑になるのです。

自分で査定が難しい理由2. 成約価格が分からない

個人では、近隣の類似マンションの成約価格が分からないため、査定が難しくなります。
(詳しくは後の「マンション査定方法の決定的な違い」で解説します)

住居用マンションの査定方法は、過去の成約事例を参考に査定する「取引事例比較法」が一般的。

取引事例比較法で査定に必要なのは、なるべく最近に売れた近隣の類似マンションの成約事例です。

概要だけ分かるサイトも一応ありますが、個人情報保護のため詳細は不明。

今の売り出し価格は成約価格と違うため、査定には使えません。

結局、個人では成約事例が分からず、自分で査定することは難しくなるのです。

自分で査定する方法は、こちらで詳しく解説しています。

マンション査定方法は3種類

ちなみにマンションを査定する方法は、主に3種類あります。

●取引事例比較法 ←普通はこれ
近隣や同じマンションの取引事例を元に、価格を算出する方法。
不動産会社による不動産の見積り査定では、通常この査定方法を使います。
●原価法
物件を建築するコストと土地の価格で新築時の価格を算出し、そこから耐久年数と築年数で今の価値を計算する方法。
銀行が融資金額を決めるときなどに利用されます。
●収益還元法
マンションを貸した時の家賃と利回りから、価格を算出する方法。
マンションを賃貸した状態で売ると、収益不動産としてこの方法で査定されます。

収益還元法の方が、取引事例比較法より安くなるのが一般的。

マンションを「貸して売る」と「普通に売る」より安くなるのはこれが原因です。

マンションを貸すか売るかについて、詳しくはこちら

原価法や収益還元法については、こちらの記事で解説しています。

方法2. 不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士にマンションの査定を依頼する方法です。

ハウスハウス

そんな方法があるんだ。
あまり聞いたことないけど。


家博士家博士

裁判や調停離婚によく使われるけど、売却を考えているなら他の方法が良いね。

メリットとデメリット

●不動産鑑定士に依頼するメリット

  • 不動産鑑定でなく価格調査なら、比較的安く依頼できる。
  • 裁判や資産価値の評価に使える。
●不動産鑑定士に依頼するデメリット

  • 鑑定士によって査定価格が違う。
  • 費用がかかる。
  • 売買価格とは誤差がある恐れがあり、売買の査定には向いていない。

売却の査定にはあまり使われない

不動産鑑定士の査定は、裁判や離婚の財産分与などでよく使われますが、売却の査定にはあまり使われません。

なぜなら住居用マンションの相場は複雑で、常に大きく動いているため。

査定価格も鑑定士によって違うので、正確に相場を掴むには複数の査定を比較した方が確実でしょう。

しかし不動産鑑定士の査定は費用がかかるので、多くに査定を依頼すると、負担も大きくなってしまいます。

不動産会社なら無料で査定を依頼できる

不動産会社なら無料で査定を依頼できます。

将来的に売却する予定が少しでもあるなら、不動産会社も無料で査定してくれます。

不動産会社は常にマンションの売買を扱っているので、最新の相場に精通しており、役立つ情報を教えてくれます。

もし売却する予定があるなら、不動産会社に無料査定を依頼する方がメリットは多いでしょう。

方法3. ネットの価格診断・AI査定

ネット上で利用できる価格診断やAI査定でマンションを査定する方法です。

メリットとデメリット

●ネットの価格診断・AI査定のメリット

  • 匿名や簡単な会員登録で査定できる。
  • 数秒〜翌日には査定価格が分かる。
  • 売却する予定がなくても利用できる。
●ネットの価格診断・AI査定のデメリット

  • 査定精度が低く、あまり参考にならない。
  • サイトによって査定価格が違う
  • 結局、運営会社の無料査定に誘導されるものが多い

ハウスハウス

AI診断は最近よく見るね。
最先端で信用できそうだけど。


家博士家博士

試すには面白いけど、査定精度が低く、何かを決める根拠としては不安かな。

試すと面白いが、精度が低く参考レベル

ネットの価格診断やAI査定は、試すと面白いですが、査定精度は低いため参考レベルにすぎません。

売却を決断したり、売出し価格を決める目的には使うには、誤差が大きすぎます。

最新のAI査定もシステムは優秀ですが、レインズが使えず学習データが不足しているため、査定の精度は高くありません。

試すと分かりますが、AI査定では査定価格の幅が大きく、さらに各社の査定価格が大きく違います。

結果として、運営会社の無料査定に誘導する「客寄せ」となっているのが現実です。

AI査定については、こちらで詳しく解説しています。

方法4. 不動産会社に無料査定を依頼する

不動産会社に直接マンションの無料査定を依頼する方法です。

メリットとデメリット

●不動産会社の無料査定のメリット

  • 無料で不動産のプロに査定してもらえる
  • (不動産会社選びを間違えなければ)精度の高い査定が期待できる
  • 売却が未定でも、可能性があるなら査定できる
●不動産会社の無料査定のデメリット

  • 不動産会社・担当者によって、査定の精度にバラツキがある。
  • 売却の予定が全くない場合は、査定してもらえない。
  • 不動産会社から連絡があり、営業される。

ハウスハウス

無料で査定してくれるんだね。


家博士家博士

不動産会社は売却を依頼してほしいからね。
売主を探すことを、業界用語で「物上げ(ぶつあげ)」と言ったりする。

無料査定は不動産会社の営業活動の一つ

不動産会社の無料査定は、不動産会社の営業活動の一つで、売却の契約(媒介契約)を目的にしています。

ですから全く売却の予定が無い場合は、無料査定は依頼できません。

査定を依頼するときに「売却の予定はありません」と言うと、いい加減な査定をされるか、無視されるでしょう。

また無料査定を依頼すると、不動産会社から連絡があり営業されます。

ただし常識レベルの営業で、それなりの大手ならしつこい営業はないので、あまり心配しなくても大丈夫。

逆に売却をするときの窓口となるので、電話でも話を聞いておいたほうが後々役立ちます。

ハウスハウス

でも無料査定を依頼するなら、どこの不動産会社を選んだら良いの?


家博士家博士

不動産会社選びにはコツがあるよ。

エリアで実績豊富な3社〜6社に依頼する

不動産会社へ無料査定を依頼するときは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選び、3社〜6社程度に査定を依頼しましょう。

エリアで売却実績が豊富な不動産会社の方が、査定の精度が高くなります。

それでも担当者によって当たり外れがあるため、最低3社以上に査定を依頼する方が安全。

かといってあまり多いと対応が大変なので、多くても6社程度が現実的です。

ハウスハウス

エリアで売買実績が豊富な不動産会社なんて知らないよ!
しかも3社〜6社なんて多くてメンドウだなぁ。


家博士家博士

だから一括査定サイトを利用する人が多いんだ。

方法5. 一括査定サイトで無料査定を依頼する

一括査定サイトで無料査定を依頼する方法です。

結局は不動産会社に査定を依頼するので方法4と同じですが、まとめて依頼できるので手間がかかりません。

メリットとデメリット

●一括査定サイトの無料査定のメリット

  • 一度にまとめて複数の不動産会社へ無料査定を依頼できる。
  • 売却が得意な不動産会社が分かる。
  • 各社の査定価格をまとめてくれる一括査定サイトもある。
●一括査定サイトの無料査定のデメリット

  • 一括査定サイトによって登録されている不動産会社が違う。
  • エリアによっては不動産会社が少なかったり、対応していない。
  • 一括査定サイトが多すぎて、どこを選ぶか迷う。

一括査定サイトによって登録されている不動産会社が違う

一括査定サイトによって、登録されている不動産会社が違います。

ハウスハウス

えーそうなの?
どれでも同じかと思ってたよ。


家博士家博士

特に都市部では大手トップ3社は押さえたほうが良い。

都市部は大手トップ3社に依頼できる「すまいValueバリュー

都市部では、大手トップ3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)、首都圏は野村の仲介+を加えて4社を中心に選ぶと良いでしょう。

売買仲介件数ランキング上位31社
(2021年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2021年3月首都圏

大手トップ3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
数多くの顧客を抱えています。

首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介+」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。

これら大手トップ4社が登録されている一括査定サイトは、「すまいValueバリュー」しかありません。

すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。

大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社に査定を依頼できるのは「すまいValue」だけです。


すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

地方では地域No1を探す

地方で大手の営業エリア外であれば、地域 で実績No.1の不動産会社を探しましょう。

不動産会社の心当たりが無ければ、全国対応の一括査定サイトをいくつか試します。

実績No1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かるでしょう。

全国対応の一括査定サイトとして、主要なものはこちら。

ハウスハウス

一括査定が楽で良さそうだね。
結局、どれが良いの?


家博士家博士

売却を検討しているなら方法4か方法5だね。
方法1〜3は査定精度が不安だよ。決定的な違いがあるんだ。

マンション査定方法の決定的な違いとは

違いは「レインズ」

レインズのデータイメージ
マンションの査定方法は、レインズを使えるかで決定的に違います。

なぜならマンションの査定に欠かせない「過去の成約事例」は、レインズにしか登録されていないため。

レインズを使える方法は、方法4と方法5しかありません。

レインズを使えるのは不動産会社だけ

レインズを使えるのは不動産会社だけ。

しかも不動産会社が、顧客に依頼されて売却査定をするときだけに限定されています。

一般人やネットの価格診断サービスでは、レインズを利用できません。

レインズとは
国内で唯一の不動産情報データベース。国土交通省の指定流通機関が運営し、過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されている。不動産会社しか利用できず、統計データなど一部に限り一般に公開されている。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

ハウスハウス

なんで不動産会社しかレインズを使えないの?


家博士家博士

個人のプライバシー保護が理由だね。
誰がいくらで売ったのか買ったのか、登記簿をあわせて見ると分かってしまうからね。

ネットの価格診断・AI査定もレインズを使えない

データを使えないイメージ
ネットのマンション価格診断やAI査定も、レインズの情報を使えません。

理由はレインズの規約違反になるからです。

レインズ情報の取り扱いガイドライン

A-1.利用の目的

会員は機構から取得した物件情報・成約情報を、原則として、会員自らが機構を通して不動産取引を成立させるために適正に利用することとします。

C.成約情報の取り扱い

その他

2件以上を加工してまとめた統計情報は、前述したA-1.に反する目的で外部に開示することはできません。

レインズの成約情報を使える条件は、「不動産会社がマンションを売りたい人に直接説明する場合」に限られます。

だからネットで匿名でマンション価格が分かるサイトはレインズを使えません。

AIでマンション価格を診断するサイトも、直接マンションの売却を媒介する目的ではないので、レインズを利用できません。

ハウスハウス

それじゃあ、ネットでマンション価格が分かるサイトはどうやって価格を推定しているの?


家博士家博士

実際にマンションの売買が成約した成約価格ではなくて、ネット上の売り出し価格をまとめてるんだ

「売り出し価格」と「成約価格」は違う

ネット上の売り出し価格は、売主の希望する価格で、売れ残っている価格ともいえます。

例えば首都圏の中古マンション成約m2単価と在庫m2単価をまとめたものがこちら。

築年数別の売り出し価格と成約価格
(中古マンション・首都圏・2021年)

首都圏2021年マンション売り出し価格と成約価格の差

築年数によって、14%〜32%も差があります。

ハウスハウス

なんでこんなに差があるの?


家博士家博士

売り出したマンションの内、実際に売れるのは半数程度なんだ。
売主の中には、売れたらラッキーという感じで試しに売り出している人も多いからね。

売り出し価格と成約価格については、こちらで詳しく解説しています。

レインズ以外の情報は参考レベル

レインズ以外でマンションの取引記録のデータを見る方法はありますが、あくまで参考レベルです。

なぜならレインズ以外のサイトでは、プライバシー保護のために詳しい情報が全て消されており、かなり大雑把な記録しか分からないため。

参考までに、レインズ以外で取引事例がわかるサイトはこちら。

レインズ以外でマンション売買の情報が見られるサイト

レインズ
マーケットインフォメーション
国土交通省
土地総合情報システム
住所 町名まで(番地不明) 町名まで(番地不明)
最寄り駅からの距離 5区分(5分・10分・15分以内、15分超、バス)
成約価格 1m2当たり単価 総額(100万円単位)
面積(専有) 20m2単位 5m2単位
所在階 不明 不明
向き・眺望 不明 不明
リフォーム 不明 有無のみ(程度不明)
耐震性・規模・管理状況 不明 不明
業者買取・仲介 不明 不明
築年 2年単位 1年単位
成約時期 過去1年分(3ヶ月単位) 過去5年分(3ヶ月単位)
その他
分かること
間取り、用途地域 間取り、用途地域、建ぺい率、容積率、取引の事情等
情報元 レインズの成約登録情報 国土交通省のアンケート
ハウスハウス

これじゃ成約事例もよく分からないね。
レインズを使って査定するには、不動産会社に無料査定を依頼するしかないのか。

レインズを使って正確に査定する方法

大手不動産会社イメージ

不動産会社に査定を依頼するのが基本

レインズを使えるのは不動産会社だけなので、マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するのが基本。

不動産会社は日常的に相場に接しているため、最新のマンション相場の動きに詳しく、情報が豊富な点でも有利です。

今はマンション相場が高騰している

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2022年8月

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約9年半で79%も値上がりしています。

今はコロナの影響もあり、相場が大きく動いています。

レインズの情報だけでなく、今のマンション相場、さらにエリア特有の動きなども、不動産会社に無料査定を依頼すると教えてもらえます。

ハウスハウス

でも不動産会社にマンションの査定を依頼したら、売らないといけないんじゃないの?


家博士家博士

将来的に売る可能性が少しでもあるなら大丈夫だよ。
ただし注意点もある。
まず仲介と買取で査定価格が違うから知っておこう。

仲介と買取で査定価格は違う

仲介(普通の売却)と買取の違い

仲介と買取のイメージ

買取は相場より2割以上安くなる

買取の査定価格は、相場より2割以上安くなります。

なぜなら不動産会社は相場価格で転売して、差額を利益にするため。

相場より2割以上安くないと、不動産会社が買取するメリットはありません。

よほど急ぐ事情がない限り、買取でなく仲介で売る方が良いでしょう。

仲介でも相場より1割下げれば、短期間で売却できます。

どうしても買取で売却するなら、自社買取の不動産会社10社以上に無料査定を依頼しましょう。

仲介は3ヶ月以内に売れるであろう予想価格

普通に不動産会社に売却を依頼すると、仲介の査定価格を提示されます。

仲介の査定価格は、3ヶ月以内に売れるであろう予想価格。

ただし3ヶ月以内に売れると不動産会社が保証するものではありません。

一部の悪質な不動産会社は、他社より目立つために、明らかに売れない高値で査定する場合も。

3社以上に査定を依頼すると、相場が分かるので安心です。

ハウスハウス

明らかに売れない高値で査定しても、売れないよね。


家博士家博士

売り出して数ヶ月後に値下げに誘導されるんだ。
悪質な業者が不安なら、仲介と買取で査定を依頼する方法もあるよ。

仲介と買取で査定を依頼すると悪質な会社が分かる

仲介と買取の両方で無料査定を依頼すると、悪質な会社を見分ける参考になります。

理由として、悪質な会社は仲介の査定価格だけを高く査定するため。

悪質な会社の価格差イメージ

買取の査定では、自社が査定価格で買取らないといけないので、相場より高く査定できません。

一方で仲介の査定では、予想価格なので相場より高く査定できます。

結果として、仲介と買取の査定価格が大きく違うことになってしまいます。

ハウスハウス

確かに買取だと3千万円なのに、仲介で6千万円で売れるとかだと、明らかに怪しいね。


家博士家博士

まあここまでしなくても、複数に査定を依頼すれば大体分かるけどね。
あとは、不動産会社に直接依頼するか、一括査定サイトを使うかの違いを説明しよう。

不動産会社と一括査定サイトのどちらが良いか

不動産会社の心当たりがあれば、直接依頼してOK

もしマンションの売却を依頼する不動産会社に心当たりがあれば、直接依頼するのも良いでしょう。

以前に無料査定を依頼したことがあれば、そこの不動産会社が使えますし、知人・親族の紹介も良いでしょう。

ただしエリアで売却実績が豊富な不動産会社であることが絶対条件です。

都市部は大手トップ3社(首都圏は4社)を中心に選ぶ

都市部では、大手トップ3社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル)、首都圏は野村の仲介を加えて4社を中心に選ぶと良いでしょう。

売買仲介件数ランキング上位31社
(2021年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2021年3月首都圏

大手は、無料で設備保証が付きますし、最新の3D技術やホームステージングなど売却に有利なサービスが使えることも。

また購入希望者を多く抱えているので、売却を依頼したら、数日で売れる可能性もあります。

とりあえず話だけでも聞いてみると良いでしょう。


ハウスハウス

大手のデメリットは無いの?


家博士家博士

大手は両手仲介が多くなるね。
顧客を多く抱えるから、どうしても自然と両手仲介になりがちなんだ。

両手仲介とは
売主が売却を依頼した不動産会社が、自社で買主も見つけて、一度の取引で仲介手数料を2倍稼ぐこと。
両手仲介と片手仲介のイメージ
自然な両手仲介はよくあり、悪いことではありません。しかし両手仲介が目的の「囲い込み」(他社の見つけた買主を嘘の理由で断る行為)は売主への裏切り行為。囲い込みをされると、なかなか売れず、値下げに誘導される恐れがあります。

ハウスハウス

両手仲介がイヤだと、どうすればいいの?


家博士家博士

片手仲介だけの不動産会社もあるよ。

両手仲介なしのSRE不動産(旧ソニー不動産)

SRE不動産
ソニーグループのSRE不動産なら、大手で唯一のエージェント制で売主だけを担当。

両手仲介がないので、安心して売却を依頼できます。

ただし営業エリアは、首都圏と関西圏限定です。

SRE不動産(旧ソニー不動産)の無料査定を試すならこちら
SRE不動産


ハウスハウス

なんだか色々あって、どこの不動産会社が良いか分からなくなってきた。


家博士家博士

あまり多くに無料査定を依頼すると大変だから、多くて6社くらいまでがオススメだね。
結局、一括査定で3社〜6社に査定を依頼する人が多いよ。

一括査定サイトで3社〜6社に査定を依頼する人が多い

一括査定サイトでは、あなたのマンションの住所を書き込むと、あなたのエリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社が自動でリストアップされます。

あなたはそのリストから不動産会社を選び、一括で査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

ハウスハウス

ふぅ、とりあえず無料査定を依頼したよ。
あとは不動産会社の査定結果を見るとき、何を見ればいいの?


家博士家博士

不動産会社の査定方法を知っておくと、査定結果を理解しやすいね。
ザックリ解説しよう。

実際に不動産会社がマンションを査定する方法

過去の取引事例を参考に比較する(取引事例比較法)

不動産会社がマンションを査定する方法は「取引事例比較法」という方法が基本。

取引事例比較法では、近隣の過去の取引事例(類似マンションが売れた事例)を参考に、あなたのマンション価格を査定します。

不動産会社によっては、独自の査定システムがあり自動で査定できます。

具体的な例

まずあなたのマンションの近くで、10ヶ月前に2,500万円で売れたマンションを取引事例に設定。

そのマンションと比較して、あなたのマンションの価格を推定します。

最寄り駅からの距離、面積、築年数、階数、眺望等々を比較して、あなたのマンションなら2,650万円で買い手がつきそうだ。
という感じで判断します。
(実際の比較項目については、後で解説します。)

複数の取引事例を使って査定した方が、より査定精度が高くなる傾向があります。

査定価格には差がある

マンションの査定価格は、査定方法は同じでも、会社によって、さらに担当者によって違います。

条件によりますが、目安として±15%程度の差があるイメージ。

査定価格に差がつく理由として、次があります。

  • 「眺望」や「グレード」などは判断が曖昧で担当者の感覚によるため。
  • 査定の最後に、今の相場状態を考慮して、担当者が最終調整するため。
  • 査定根拠の取引事例としてどれを選ぶかは担当者によるため

正確な相場を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼した方が安全でしょう。

取引事例と比較する項目

取引事例比較方では、取引事例とあなたのマンションで異なる条件を点数で評価して、差額を計算します。
考慮する項目として次があります。

(1)面積と間取り、収納

当然面積に比例して価格は高くなります。
間取りは、2LDKと3LDKが主流。

昔は面積は狭くても部屋数が多いマンションが多かったのですが、今は部屋数が少なくても、一部屋がゆったりとした間取りが人気。

大切なのは、「リビング・ダイニングルームの広さ」で、目安として14畳以上あると評価が高くなります。

収納は、ウォークインクローゼットや間口1.8mの収納が3箇所以上あると高評価。

4LDKなど不人気なマンションについてはこちらも合わせてお読み下さい。

(2)築年数と室内の状況、管理状況

築年数は古くなるほど価格が下がります。

リフォームで内装が新しくなっている場合は、そのグレードによってプラスに評価。
ただしリフォーム工事費と同額の値上がりはありません。

個人ではリフォームをしない方がトータルではプラスになります。

リフォームについてははこちらも参考に

共有部の修繕状況や管理状況も反映されます。
築年数が古くなるほど、管理や修繕の状況次第でマンションの価値が大きく変わります。

(3)エレベーターの有無と所在階

エレベーターが無い場合は、2階が一番高評価。
エレベーターがある場合は、高層階ほど評価は高くなります。

エレベーター自体は、ある方が高評価です。

(4)眺望と方角、日照、通風

マンションでは眺望が非常に大きく影響します。
同じマンションでも、階数や景色が違うと価格に大きな差が。

方角は、主要採光面とバルコニーの向きで判断します。
南向きが一番。その後は、東向き、西向き、北向きという順番。
日照や通風が遮られていると、方角が良くてもマイナスになります。

(5)バルコニーや専用庭

ルーフバルコニーや広いバルコニーがあるとプラス評価。
1階では専用庭も評価されます。

(6)騒音や振動

電車や主要幹線道路などによる騒音や振動があると、マイナス評価になります。

(7)最寄り駅と駅からの距離

最寄り駅と駅からの距離で、地価も変わりますが、マンションの価格はそれ以上に変わります。

駅からの距離は、距離80mを徒歩1分で換算。
Google Mapなどでおおよその距離を測ることができます。

最寄り駅は、特急の停車駅や始発駅、都心から近い駅が好まれます。
駅周辺の賑わいや近隣の雰囲気も大切。

中古マンションはエリアで絞って探している人が多いので、人気エリアかどうかで、売りだした時の反応が全く違います。

(8)近隣施設や学区、周辺環境

スーパーを初めとする生活に必要な近隣施設が、徒歩10分以内にあるかどうかが1つの目安。
市役所や大きな医療施設、公園や広場などが徒歩圏内にあるかも評価の対象になります。

ファミリータイプのマンションでは、学校の進学実績や評判も人気を左右します。

周辺環境では、閑静な住宅地が一番高く評価。
工業用建物や住居として不快な施設が近くにあると、大きく評価は下がります。

(9)マンションのグレードやデベロッパ―、ゼネコン

マンションのグレードによって、もちろん評価も変わります。ただ築年数が古くなると、当時の豪華さがあまり評価されないことも多くなります。グレードとは、内装の仕上げ、天井の高さ、外壁の仕上げ、エントランスや共有部の仕上げ、セキュリティ設備など。

グレードと共に、マンションを企画して販売したデベロッパーと、工事を施工したゼネコンも考慮されます。
一般的に大手が好まれます。
大手デベロッパーはメジャーセブンなどと呼ばれており、具体的にはこの7社をいいます。

  • 住友不動産
  • 大京
  • 東急不動産
  • 東京建物
  • 野村不動産
  • 三井不動産レジデンシャル
  • 三菱地所レジデンス

中堅デベロッパーでは、既に倒産した会社も数多くあります。

またゼネコンはスーパーゼネコン5社(鹿島建設、大成建設、清水建設、大林組、竹中工務店)の他は準大手、中堅、地方の主要ゼネコンが好まれます。

(10)共有施設

大規模マンションだと、パーティールームやラウンジなど様々な共有施設があります。
こういう施設の充実もプラス評価に。
実際住むと、あまり使わなかったりしますが、マンション選定の際には、差別化するポイントとなります。

また駐車場の空きや駐輪場の空き、エントランスの広さや仕上げなども大切です。

(11)耐震性や長期優良住宅などの認定

旧耐震設計(1981年5月以前に着工)でピロティ構造や不整形な構造の建物は評価が低くなります。
旧耐震でも、躯体状況が良かったり、構造が整形だとそれほどマイナスではありません。
耐震改修済みだったり、新耐震設計(1981年6月以降に着工)だと普通の評価、耐震性能2等級以上だと評価は高くなります。

長期優良住宅の認定があると、耐震性も省エネルギーなどの面でも有利。

旧耐震基準のマンションについて詳しくはこちら

(12)維持管理の状況

長期修繕計画の有無や、維持管理状況、大規模修繕の実施状況、修繕積立金の過不足、管理組合の状況など。
管理の優劣は、マンションの価値を大きく左右します。

評価項目の詳細については、こちらの記事で解説しています。

評価されない項目

売主の感覚と違い、意外と評価されない項目もあります。

購入時にオプションで付けた設備

浄水器やエアコン、キッチン周りの設備(食洗機、ディスポーザー)など、購入時にオプションで付けた高額な設備は、あまり金額に評価されません。
設備は資産としての寿命が短く、また個人の好みによっては価値が感じられないためです。

室内の掃除や片付け

マンション査定では、プロが査定するため、掃除による見栄えなどは査定に影響しません。

掃除は、購入希望者が内覧する時に大きく影響します。

あなたしか知らないことをアピール

あなたのマンションは、あなたが一番良く知っています。
価格査定のプラス材料になりそうな話は、不動産会社の担当者に少しでも伝えるようにしましょう。

担当者も転勤した直後だったりすると、付近の事情に詳しくないこともあります。

例えば、こんな項目があれば、程度によっては評価されます。

  • 近くにスーパーやショッピングモールが建設される予定がある
  • ダイヤ改正で最寄り駅が急行停車駅になる、始発駅になるなど
  • マンションの管理組合が良い、修繕積立金の収支がプラス
  • マンション居住者の質や居住者同士のコミュニティが良い、マンション内に空室や貸家がない
  • マンションの大規模修繕が終わった直後

まとめ

マンション査定の5つの方法はこちら。

  1. 自分で査定
  2. 不動産鑑定士に依頼
  3. ネットの価格診断・AI査定
  4. 不動産会社の無料査定
  5. 一括査定サイトの無料査定

まとめると、

  • マンションの価格を正確に査定するなら、レインズが使える不動産会社に査定を依頼するのが基本。
  • エリアで売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社程度に無料査定を依頼して、話を聴き比べる。
  • 不動産会社の心当たりがなければ一括査定サイトを利用すると便利。

あなたのマンションの査定方法の疑問がスッキリ解決し、正確な査定価格が分かることを心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。