不動産査定イメージ
「不動産査定」とは、不動産を調査して価格を決めること。

ただ不動産査定をする機会なんて、普通はあまり無いですし、何からすればよいのか分からないですよね。

実は不動産査定には大きく4つの方法があり、目的によって使い分けるのが正解です。

この記事では、初めて不動産を査定する人でも、4つの方法のうちどれを選ぶべきなのかが、まず簡単に分かります。

さらに、それぞれの査定方法を利用するにあたり、メリットと注意点、定番のサイトなどをまとめました。

不動産査定4つの方法

不動産査定には主に4つの方法があります。

利用する目的と特徴を簡単にまとめましたので、あなたに最適な方法を選んで下さい。

方法1.オンラインの匿名査定
なんとなく興味本位で不動産を査定したい人向け。
連絡先などの個人情報を入力せずにオンラインで査定できるもの。
気軽にいつでも利用できますが、あくまでも「参考程度」の結果しか分かりません。
今のところ、対象物件はマンションに限定しているサービスが多く、一戸建てや土地に対応しているものはごく一部です。
方法2.不動産会社による査定
正確な不動産価格を知りたい人向け。
不動産の売却をサポートしてくれる不動産会社に無料で査定してもらうもの。
机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類があり、売却の予定が決まっているかどうかによって使い分けます。
また、依頼する不動産会社の選び方や依頼数など、不動産会社による査定には知っておきたいポイントがいくつかあります。
方法3.不動産鑑定士などによる査定
裁判所を通じて離婚や相続の財産分与を裁判・調停する際や、税金の申告などに利用する人向け。
なお当事者の話し合いだけで決める協議離婚や相続では、方法2の不動産会社の査定で十分です。
結果が出るまで数週間の時間と費用がかかるため、普通の売却では使いません。
方法4.自分で調べて査定
不動産会社が信じられない人や不動産会社の査定を確認したい人向け。
自分で成約事例、家賃などを調べて計算する方法。
個人では参考となる成約事例を知ることができないため、不動産会社による査定に比べて、精度は低くなってしまいます。
住居用よりも投資物件の方が比較的簡単です。

それぞれの査定方法について、詳しく解説します。

方法1.オンラインの匿名査定

オンライン査定イメージ
匿名査定とはその名の通り、査定の際に氏名や連絡先などの個人情報を入力することなく家の査定ができるもの。

匿名査定のメリットと注意点

匿名査定のメリットは主に次の2点。

匿名査定のメリット

  1. 個人情報を知られずに査定できる
  2. 入力したらすぐに価格が分かる

個人情報の入力が不要なので、不動産会社などから営業の連絡が入ることもありません。

また、すぐに価格が分かる点も匿名査定ならではのメリットです。

一方、匿名査定の注意点として、次のようなものが挙げられます。

匿名査定の注意点

  1. 精度はあくまでも参考程度
  2. ベースが売出し価格
  3. 対象が都市部のマンションに限定しているサービスが多い
  4. 結局、その後に自社の査定依頼へ誘導しているだけの事も

査定精度が低いため、サイトによって価格差が大きくなることを頭に入れておく必要があります。

なぜなら価格に影響する眺望や内装の具合も全て無視しているため、結局は階数や設備次第で匿名査定とは価格差があるため。

また、情報源となっているのが「売出し価格」である点にも要注意!

本当に売れる価格である「成約価格」が情報源ではありません。

ハウスくんハウスくん

売出し価格と成約価格は違うんだね

家博士家博士

そう。実際の取引では売主からの値下げ交渉があるし、そもそも売れない価格で売れたらラッキーという売り主も多いから、売出し価格よりも成約価格の方が安くなるんだ

売出し価格と成約価格については、こちらで詳しく解説しています。

また、「AIを利用して価格を出している」と聞くと「間違いなさそう」と感じるかもしれませんが、元データが売出し価格なので、結局いくらで売り出しているかしか分かりません。

家博士家博士

何より大きな問題は、レインズに登録されている成約情報を使えないということ。
レインズは国内で唯一の成約価格が登録されいているデータベースなんだけど、匿名査定には使えないと規約で決まっているんだ

ハウスくんハウスくん

だから匿名査定では売出し価格を使っているんだね

匿名査定はあくまでも参考程度であるため、より詳しい査定結果が知りたいならば改めてきちんとした査定が必要になります。

そのため、匿名査定では結局自社の査定依頼への誘導を目的としているサイトが多いんですね。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

匿名査定の主なサイト

HouMa

howma
HouMaのAI価格診断は、人工知能を活用し、入力された内容に基づいて自動で家の査定を行ってくれるサービス。
公示価格や周辺情報などの必要な情報も自動的に収集して、査定価格に反映してくれます。
最初に入力する内容は、査定する物件の所在地(丁目まで)、建物種別(戸建てorマンション)、大まかな建物面積の3つ。
ここまでの内容で査定条件を満たせば、築年月、利用状況、家との関係(所有者かどうか等)などを追加で入力し、結果が分かるしくみです。
ただしレインズの情報は利用していないので、あくまで参考程度にしておいたほうが良いでしょう。
公式サイトはこちら
HowMa

HOME’Sプライスマップ

homesプライスマップ
こちらも知りたい物件の参考価格を簡単に調べられるサービス。
物件ごとの情報ではなく地図上で参考価格が見られるので、「駅ごと」や「地域ごと」の相場を知りたいときにも有効です。
1都3県からスタートし、現在は全国対応しています。
会員登録なども不要で、48万棟・470万戸ものマンション参考価格がチェックできるようになっています。
公式サイトはこちら
HOME’Sプライスマップ

方法2.不動産会社による査定

不動産会社による査定イメージ
2つ目の方法は不動産会社に査定してもらう方法。

不動産会社による査定には「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」の2つがあり、上手に使い分けるのがポイントです。

売却の予定がまだなら「机上査定」

売却の予定がまだはっきり決まっていない段階であれば、机上査定を利用します。

机上査定は不動産会社の担当者による訪問などはなく、メールなどで査定結果を報告するもの。

匿名査定と似ていますが、レインズなどの情報が利用できる分、精度は高くなります。

机上査定のメリットと注意点

机上査定のメリット

  1. 匿名査定に比べるとかなり精度が高い
  2. 家に来ないので対応が楽

机上査定では「不動産会社だからこそ使えるレインズ情報」も利用して査定価格を出してもらえます。

周辺の売り出し価格を参考にするのは匿名査定と同様ですが、市場の動向や取引事例も参考にしているのです。

ハウスくんハウスくん

レインズ以外にも、不動産会社ならではの情報源があるんだね

家博士家博士

不動産会社は常に購入希望者からの問い合わせを受けているから、最新の市場動向に詳しくなるんだ。
取引事例についても、レインズの成約報告はもちろん、大手不動産会社なら独自のデータを持っていたりもする。
レインズの情報が使えるというのは大きな強みと言えるよ

一方で、机上査定にも注意点はあります。

机上査定の注意点

  1. 訪問査定に比べると査定精度は低い
  2. 売るか売らないか答えないと不動産会社からたまに連絡がくる
  3. 査定価格以外の情報を知ることができない

匿名査定より精度が高いとはいえ、設備など詳細な確認ができない以上、訪問査定に比べると精度は低くなります。

また、連絡先などの情報が不動産会社にも伝わっているため、意思表示をしないと連絡がくることも。

とはいえ、連絡の頻度は少ないので、気になるほどではないでしょう。

売却の予定が決まっているなら「訪問査定」

訪問査定イメージ
売却することが決まっているなら、不動産会社が実際に家に訪問して査定する「訪問査定」がおすすめです。

訪問査定では、事前に机上査定を済ませた状態で担当者が訪問します。

家博士家博士

訪問査定は先に机上査定を済ませてから、現地で物件の状態を見ながら査定を修正するんだ

訪問査定では現地を確認しなければ分からない「間取り」や「リフォームの必要性」、「眺望」、「マンション全体の管理状態」、「家の不具合」や気になる点などの情報を使い、査定額を修正します。

訪問査定のメリットと注意点

訪問査定のメリットは主に2つあります。

  1. 査定精度が高い
  2. 不動産会社を選ぶための面談ができる

不動産会社の担当者と直接話ができる点は訪問査定ならではのメリット。

不動産会社は常に購入希望者からの問い合わせを受けているため、最新の市場動向に詳しく色々な情報を教えてもらえます。

また取引事例についても、レインズの成約報告はもちろん、大手不動産会社なら独自のデータを持っていたりします。

何より、不動産会社だからレインズの情報が使えるというのは大きな強みでしょう

家博士家博士

不動産会社を選ぶ前に担当者としっかり話ができるのは、この訪問査定の時くらい。
不安なことや分からないことは、事前にまとめておこう

ハウスくんハウスくん

単に査定価格だけで不動産会社を選んではいけないの?

家博士家博士

査定価格だけで不動産会社を選ぶのは間違いなんだ。
契約を取るためだけに、相場より高い査定結果を出す不動産会社がいる可能性もあるからね。
査定の根拠や売却戦略、広告戦略などの方が重要だったりするんだ

訪問査定時に不動産会社へ確認する内容

担当者とじっくり話せる機会とは言え、家の売却が初めてだとどんなことを確認しておけば良いかも分からないもの。

次のような点を確認しておくと安心です。

訪問査定時に不動産会社へ確認する内容

査定価格と査定根拠
査定価格が他社と違う場合は、特に査定根拠に納得できるまで話を聞きましょう。
売却予定期間や売出し価格などの売却戦略
具体的には、いくらで売り出して価格調整はどのタイミングで行うのか? という点をチェック。
また、設定した売出し価格でどの程度の反響があると予想されるのかも聞いておきましょう。
広告の方法や自社の強み
どのポータルサイトへ掲載してもらえるのか、チラシやオープンハウスについても聞いておきましょう。
媒介契約の種類
媒介契約には3種類ありますが、家の売却が初めてだとその辺りも分からないもの。
一般媒介と専任媒介の違いをしっかり教えてくれるかどうかがポイントになります。
初めての売却なら、専任媒介で1社に依頼するのがおすすめです。
高く売るための方法
家はちょっとした工夫で高く売ることができるもの。
例えば戸建て住宅では「瑕疵保証制度」があるだけで、家は売れやすくなる場合があります。
また築年数が浅い場合はホームステージングなども有効です。
ハウスくんハウスくん

瑕疵保証って?

家博士家博士

売却後に何らかの不具合(瑕疵)が見つかった場合でも、保証期間中の修繕費用などを不動産会社が負担してくれるものだよ。
売主と買主の双方にメリットがあるんだ

大手不動産会社の場合、各社が建物と設備の瑕疵保証を用意しています。

こうした保証制度が利用できるかどうかも確認しておきましょう。

瑕疵保証について詳しくはこちら。

また築年数が浅い場合は、デザイン家具などを配置して理想の生活を演出する「ホームステージング」も有効です。

ホームステージングについて詳しくはこちら。

買い替えの場合はサポート内容も確認

高度な知識が必要になる家の買い替えには、不動産会社のサポートが欠かせません。

買い替えならどういったサポートが受けられるかも確認しておきましょう。

例えば大手不動産会社では、家の買い替えで利用できる「売却保証」や「つなぎ融資」が利用できます。


買い替えを予定している場合は、こちらも合わせてお読み下さい。

訪問査定の注意点

訪問査定で注意すべきは、全ての会社の話を聞き終わるまでは、不動産会社と媒介契約をしないということ。

実は不動産会社にとって、訪問査定を行う本当の目的は媒介契約を取ること。

そのため査定説明の後、すぐに媒介契約に関する話が出ることもあります。

しかし、契約するのは候補となる全ての不動産会社の話を聞いてから。

なぜなら全ての不動産会社の話を聞くことで、自然と知識が蓄積され、信頼できる不動産会社を見極めることができるようになるから。

また、売却活動の最中になかなか売れない場合にも、不安になったり迷ったりする事が減るという効果もあります。

訪問査定と机上査定について、詳しくはこちらで解説しています。

査定を依頼する不動産会社の選び方

大手不動産会社イメージ
ではどこの不動産会社を選んで、査定を依頼するべきなのでしょうか。

まず都市部の場合は、大手不動産会社3社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル)は押さえておいた方が良いでしょう。

売買仲介実績を見ても取扱件数が圧倒的に多いことが分かります。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

一方、大手不動産会社の営業エリア外の場合は、地元の実績豊富な不動産会社に依頼するのがポイント。

いずれの場合も「実績豊富な不動産会社」を選ぶことが重要です。

何社へ査定を依頼するか

もう一つのポイントが、何社に査定を依頼するかという点。

複数の会社に依頼するのが良いと言われますが、具体的には3〜6社がおすすめです。

ただし、これは普通に売却する場合。

もし不動産会社の買取りを利用する場合は、10〜20社以上となるべく多くの不動産会社へ査定を依頼するようにしましょう。

ハウスくんハウスくん

そんなに多くの不動産会社へ査定を依頼するのは大変だ!


家博士家博士

買取の場合は、査定価格がそのまま買取価格になるから頑張ろう。
一括査定サイトを並行して利用すると、多くの不動産会社へ査定を依頼できるよ

定番の一括査定サイト

不動産会社への査定依頼なら、一括査定サイトを利用するのが定番。

サイトによって登録されている不動産会社も変わるので、目的に応じたサイトを選ぶのがコツです。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

方法3.不動産鑑定士などによる査定

打ち合わせイメージ
3つ目の方法は、不動産に関する専門職である不動産鑑定士などに査定してもらう方法。

この方法を利用する主なシーンは離婚や相続の裁判、税金の申告、不動産証券化など。

普通の売却では使わない方法です。

これには大きく分けて2種類のものがあります。

1つ目は国土交通省の価格調査ガイドラインによる「不動産鑑定評価書」。

正式な書類なので、公的機関への提出書類としても利用できます。

2つ目はそれ以外の簡易的な「価格調査」。

こちらは不動産鑑定評価書と比べて短期間・安価ですが、公的機関への提出書類としては利用できません。

不動産鑑定士による査定のメリットと注意点

不動産鑑定士による査定のメリットはこちら。

不動産鑑定士による査定のメリット

  1. 費用を払っているため、公平な意見を聞くことができる。
  2. 離婚の財産分与や相続など判断する根拠として利用しやすい。
  3. 査定後に営業の電話などない

不動産鑑定士による査定では、費用を支払う分だけ気が楽で、公平な意見をきくことができます。

一方で注意点としてはこちら。

不動産鑑定士による査定の注意点

  1. 費用がかかり、事務所によって費用も違う。
  2. 査定期間が2週間前後かかる。
  3. 実際に売却する場合は、もう一度不動産会社へ査定を依頼し直すことになる。

もし売却する予定が確実なら、2度手間になってしまうので、不動産会社の無料査定を依頼した方が良いでしょう。

費用について

不動産鑑定士などに査定を依頼する場合は費用がかかります。

しかし、法律などによる費用の定めはありません。

大まかな相場としては、次の通りとなっています。

戸建て住宅の場合
不動産鑑定評価書が18万円〜、価格調査が13万円〜
マンションの場合
不動産鑑定評価書が18万円〜、価格調査が15万円〜
ハウスくんハウスくん

定めがないということは、どこに依頼するかによっても費用は変わるってこと?

家博士家博士

そう。だから、あらかじめ相見積もりをとって費用を比較してから、鑑定を依頼するようにしよう

不動産鑑定士に依頼する場合の詳細はこちらの記事で解説しています。

方法4.自分で調べて査定

自分で査定するイメージ
4つ目の方法は自分で調べて査定する方法。

専門知識と計算方法の理解が必要ですが、自分で査定することも可能です。

ただし取引事例法では、比較対象になる取引事例が必要なので、レインズを利用できない個人にはかなり難しくなります。

自分で調べて査定するメリットと注意点

自分で調べて査定するメリット

  1. 不動産相場について詳しくなり、判断する自信がつく。
  2. 間違っていても自己責任だとあきらめる事ができる。
  3. 知識がつくため、不動産会社と良い関係を築くのに役立つ。

自分で査定するためには、不動産相場や査定について、それなりの勉強が必要です。

この勉強によって、売出し価格や価格調整する際に、判断するための自信がつくというのがメリット。

たとえ判断した結果、売却が上手くいかなかったとしても、判断の根拠があるためにあきらめもつきます。

また自分で調べて考える姿勢は、不動産会社には好印象なので、不動産会社の担当者と良い関係を築くために役立ちます。

特に、一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ場合は、こういった積極的な姿勢はとても大切になります。

自分で調べて査定する注意点

  1. 取引事例が登録されているレインズは不動産会社しか見ることができない。
  2. 不動産会社に比べると情報量が不足しているので、判断を誤る恐れがある。
  3. とにかく手間がかかる。

自分で査定する場合に致命的な問題なのは、レインズの取引事例を見ることができないということ。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

また大手不動産会社は自社の取引事例データも持っているため、レインズのデータ以上に細かい事情も把握しています。

具体的には、売出し価格と成約価格の差、内覧件数、購入申し込みの件数、リフォームの具合、売り急いでいたのかなど。

これらは、いずれもレインズにすら載っていない情報です。

こういった情報が分からないまま判断すると、判断を誤る恐れがあります。

自分で調べて査定すると、手間の割には判断を誤る恐れは解消できません。

不動産査定の計算方法とは

不動産査定では、目的に応じて3種類の計算方法を使い分けます。

1. 事例比較法
マンション・土地・一戸建ての土地分を査定する際に使う方法。
過去の成約事例から比較して価格を査定します。
(土地の場合は、簡易的に路線価÷0.8で計算する場合もあります。)
2. 収益還元法
賃貸しているまま売却(オーナーチェンジ)する場合など、収益物件(賃貸に出している物件)を査定する際に使います。
収益還元法による査定では、事例比較法より査定価格が安くなります。
3. 原価法(積算法)
一戸建ての建物分は、原価法で査定します。
投資物件で銀行の融資額を推定する際にも利用できます。

事例比較法で査定するには

事例比較法で査定をする際は、不動産流通推進センターの価格査定マニュアルが参考になります。

【参考】不動産流通センター・価格査定マニュアル

マニュアルは年間3,240円(税込)で利用可能。

ただし、比較するための元になる成約事例は別に必要です。

ハウスくんハウスくん

成約事例はどうすれば分かるの?

家博士家博士

次のようなサイトを参考にしてみよう

  1. REINS Market Information
  2. 国土交通省土地総合情報システム

いずれのサイトも、エリアなどを指定して成約情報を調べることができます。

ただし、詳細については個人情報の観点から伏せられているため、あくまでも参考程度となる点に注意してください。

マンションの査定について詳しくはこちら

一戸建ては土地の価格が大切

特に築年数の経過した一戸建てでは、建物価格よりも土地の価格の方が重要になります。

これは建物の資産価値が落ちるスピードが早いため。

一戸建ての場合は、売却価格のほとんどが土地の価格ということもあるほどです。

なお、土地の価格についても個人で調べられます。

土地の価格について詳しくはこちら

収益還元法で査定するには

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法(Discounted Cash Flow法)」の2つがありますが、ここでは簡単な直接還元法を使います。

収益還元法で査定価格を計算する場合は、次の式を利用します。

売却価格=年間家賃収入÷表面利回り

家賃や表面利回りについては、次のようなサイトで確認しましょう。

家賃相場の確認は主要ポータルサイトで

利回り相場の確認は投資物件ポータルサイトで

利回りについては一般的な不動産ポータルサイトでは確認できません。

投資物件用のポータルサイトがあるので、そうしたサイトで確認しましょう。

主な投資物件用ポータルサイトには次のようなものがあります。

主な投資物件ポータルサイト

家博士家博士

収益還元法は単純に式に当てはめるだけだから、物件の状態は反映されないんだ。
物件の状態よりも利回りが大きく影響するから、利回りをどれくらいにするかが重要になるよ

原価法(積算法)で査定するには

原価法では土地と建物を別に計算します。

土地と建物の価格を合わせたものを「積算価格」と呼ぶため、積算法と言われることもあります。

土地の計算方法

土地の価格を出す方法として、路線価を利用する方法と取引事例比較法を利用する方法があります。

取引事例比較法を利用する場合は、先ほどの不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを参照して下さい。

路線価を利用する方法は、

路線価÷0.8=土地価格

で計算します。

路線価は国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表から調べられます。

【参考】国税庁・財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

土地の価格について詳しくはこちら

建物の計算方法

建物価格については、次の計算式を利用します。

建物価格=建築単価×延床面積×(1-経過年数÷耐用年数)

建築単価は、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を利用すると良いでしょう。

建物の構造別に1平方メートルあたりの単価が決まっています。

【参考】国税庁・建物の標準的な建築価額表

また、耐用年数についても国税庁の耐用年数表を利用するのが一般的です。

ただしマイホーム(自己居住用)では、耐用年数が1.5倍になります。

構造事業用
(賃貸)
自宅
(自己居住用)
木造22年33年
鉄骨造(肉厚3mm超)27年40年
鉄骨造(肉厚4mm超)34年51年
RC造47年70年

例えば築10年の木造住宅の場合、残耐用年数は「33年−10年=22年」となります。

ハウスくんハウスくん

耐用年数を超えたものはどうなるの?

家博士家博士

その場合は『無価値』とみなされるんだ。
状態が良ければ、残存価値として10%程度をみる場合もある。

以上の計算式から「築10年で延べ床面積60平方メートルの木造住宅」の建物価格を計算すると、約490万円となります。

約15万×60×(1-10÷22)=約490万

この価格に土地価格をプラスすれば、積算価格が求められるというわけです。

以上、「不動産査定入門! 目的別4つの査定方法と失敗しないための注意点とは」というテーマで、まとめました。

多くの場合は、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的な方法になります。

不動産会社の心当たりがない場合は、不動産一括査定を利用するのが定番です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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