「今のマンション、老後はどうする？」
今のマンションで老後をどうするかお悩みですね。
確かにマンションは老朽化すると住みづらくなり、売ろうにも売れにくくなります。
かといって老後の住まいを考えると、マンションを手放すのも不安なもの。
そんなあなたのために、今のマンションを老後どうするべきか、判断の参考になるチェックリストを作成しました。
老後に向かないマンションであれば、マンションの価値が落ちる前に売却し、老後資金に充てる方が良いでしょう。
逆に問題ないマンションであれば、老後も安心して暮らせます。
さらにこの記事では、老後の住まいの選択肢についても解説。
あなたの終の棲家が決まり、安心して老後を迎えるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
老後のマンションどうする？ チェックリスト
まず次のチェックリスト1で、あなたのマンションについて確認してみましょう。
それぞれ詳しい内容は、次章で解説しています。
チェックリスト1. あなたのマンションは老後も大丈夫?
- マンションの耐震性
次のいずれかで合格
●新耐震基準（昭和56年（1981年）以降着工）
●旧耐震だが耐震診断に合格済
●旧耐震だが耐震補強済 - 長期修繕計画と修繕積立金
長期修繕計画が30年以上又は解体まであり、修繕積立金が不足していなければ合格 - バリアフリー対応
エレベーターが有り、エントランスなどバリアフリー対応ができていれば合格 - 住民の高齢化
空き家や賃貸が少なく、売買されて2代目の若い所有者が増えていれば合格 - 周辺環境
周辺の地価が下がらず、徒歩で病院や買い物が済めば合格
詳しい内容は、次章でそれぞれ解説します。
このチェックリスト1で全て合格ならば安心。
資産価値のある良いマンションです。
もし1つでも不安な点があれば、次のチェックリスト2で「住み続けるべきか」を考えてみて下さい。
チェックリスト2. それでも住み続けるべき？
どちらかあてはまらないのであれば「住み替え」を考えた方が良いかもしれません。
ハウス こんなの、いきなり結論なんて出せないよ。
家博士 まぁまぁ。
はっきり分からない内容でも、なんとなく判断できることもあるから。
それぞれ詳しく解説するよ。
チェックリスト1の解説
判断基準1-1. マンションの耐震性
次のいずれかであれば、老後の住み続けるマンションとして合格です。
- 新耐震基準（昭和56年（1981年）以降着工）
- 旧耐震だが耐震診断に合格済
- 旧耐震だが耐震補強済
あなたのマンションが旧耐震設計で、まだ耐震診断や耐震改修工事をしていない場合は要注意です。
なぜならそもそも住まいとして不安ですし、今後は売りにくくなったり、工事費用の負担リスクがあるため。
耐震性不十分のマンションは約6％
旧耐震設計のマンションとは、昭和56年（1981年）5月31日以前に着工されたもの。
しかし旧耐震設計でも耐震性に問題がない場合もあるため、耐震診断をしないと耐震性不十分か分かりません。
国土交通省によると、平成30年（2018年）時点で耐震性が不十分なマンションは全体の約6％、約140万戸と推計されています。
日本はどこでも地震リスクが高い
日本は活断層が全国にあり、地震リスクはどこのエリアでも高いと考えた方が良いでしょう。
独立行政法人防災科学技術研究所の「JSHIS 地震ハザードステーション」であなたの街の地震リスクを確認できます。
旧耐震のマンションは地震による大破や倒壊リスクが高い
旧耐震設計の建物は、耐震性が不足している恐れがあり、大破や倒壊のリスクが高くなります。
耐震性の違いは、阪神・淡路大震災の被害状況を見ると明らか。
旧耐震の建物は66％が破損しており、大破・倒壊・崩壊も29％と多いことが分かります。
阪神・淡路大震災の被害状況
ハウス 旧耐震はやっぱり怖いんだね。
家博士 今後は、ますます売りにくくなるし、費用負担のリスクもある。
工事費用負担や売りにくくなるリスクがある
旧耐震マンションは、工事費用負担や売りにくくなるリスクがあります。
6割以上がまだ耐震診断をしていない
国土交通省の平成30年度マンション総合調査によると、平成30年（2018年）時点で旧耐震マンションの63.7％が耐震診断を実施していません。
耐震診断をしていない理由として、43.5％が予算不足を挙げています。
ハウス じゃあ耐震診断をしなかったらどうなるの？
家博士 今は義務じゃないけど、今後は耐震診断の義務化が予想されるんだ。
今後は耐震診断が義務化される
今のところ耐震診断の実施は「義務」ではありませんが、今後は義務化が予想されます。
なぜなら国土交通省は、令和12年（2030年）までに耐震性が不十分な住宅を解消する目標を掲げているため。
すでに主要幹線道路沿いの建物は、耐震診断の実施が「義務化」されました。（耐震改修促進法改正/平成25年11月）
耐震性不足だと改修工事が必要
耐震診断の結果、耐震性が無いと判定されると、耐震改修工事が必要になります。
耐震改修工事の費用は、地方自治体の補助金が一部あるものの、基本的に住民が負担しなければいけません。
費用負担の目安として、東京都の調査では、大規模（201戸超）だと1戸あたり50万円未満で済むことが多く、小規模（20戸未満）だと4割が100万円以上でした。
耐震改修ができないと売れなくなる
耐震診断の結果、耐震性が不足しているにもかかわらず耐震改修工事ができないと、マンションを売ることは難しくなります。
国土交通省の調査では、耐震性が不足すると判定された旧耐震マンションの38.1％が耐震改修工事を実施する予定がありません。
ハウス なんで耐震改修工事をしないの？
家博士 費用が不足したり、住民が合意できない場合が多いんだ。
耐震改修が進まない理由として、改修費用の不足や住民の合意が難しいことがあります。
耐震改修を実施しない理由
耐震改修工事ができたとしても、工事には長い期間がかかります。
耐震改修が終わるまではマンション売却時に買主へ「耐震性不足」を説明しなくてはいけません。
これはマンション売却には大きなマイナス要因になります。
ハウス じゃあ、旧耐震のマンションはもう売るのも難しいの？
家博士 ローン審査が通りにくい問題があるけど、今のところは旧耐震でも売れるよ。
ただし立地やエリアによって違うから、不動産会社に相談したほうが良いね。
旧耐震基準のマンションは売れますが、なるべく急いだ方が良いでしょう。旧耐震基準のマンションを高く売る3つのコツ、売れない場合の対策などをまとめました。
判断基準1-2. 長期修繕計画と修繕積立金
長期修繕計画が30年以上又は解体まであり、修繕積立金が不足していなければ、老後に住み続けるマンションとして合格です。
修繕積立金が2倍〜10倍になるリスク
大規模修繕計画に問題があったり、修繕積立金が不足しているマンションでは、月々の修繕積立金が2倍〜10倍になる恐れがあります。
なぜならマンションは定期的に大規模修繕工事が必要で、修繕にかかる費用は年々増えるため。
過去に修繕積立金を増額していないマンションは、あるとき費用不足が発覚して、大幅に増える恐れがあります。
ハウス 修繕積立金を増額しなければどうなるの？
家博士 大規模修繕ができなくなり、雨漏りや配管の詰まりで、生活できないスラム化マンションになってしまうんだ
修繕費用は古くなるほど増え、いずれ限界に
マンションの修繕費用は築年数が古くなるほど増え、いづれ「維持する」より「建替えや取り壊し」の方が経済的になります。
この分岐点は個々のマンションで大きく違い、マンションの建築時期と管理に左右されます。
最近のマンションでは、住宅性能評価で劣化対策等級3なら、きちんと管理すれば寿命75年〜100年まで住み続けられます。
しかし古いマンションでは50年を超えると管理が難しくなり、管理に問題があると40年程度でスラム化する恐れもあります。
修繕積立金不足が34.8％
国土交通省のマンション総合調査によると、全国のマンションの34.8％が修繕積立金不足となっています。
家博士 これはまだ良い方で7割以上が不足している調査もある
75％が修繕積立金不足の調査も
日本経済新聞の調査によると、全国のマンションの75％が修繕積立金の不足により、管理不全予備軍となっています。
（日本経済新聞・マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく）
また埼玉県が築30年を超えるマンションを調査したところ、6割を超えるマンションが適切に管理されていないという調査結果でした。
（埼玉県老朽化マンション管理適正化支援先導事業の結果について）
ハウス 修繕積立金が大丈夫かは、どうやって判断するの？
家博士 マンションの長期修繕計画と修繕積立金で大体分かるよ
長期修繕計画を確認する
あなたのマンションが老後も大丈夫か判断するには、まずマンションの長期修繕計画を確認しましょう。
長期修繕計画のチェックポイントは次の3つ。
- 長期修繕計画が30年以上又は解体まであるか？
- 長期修繕計画に重設備の交換が含まれ、最低5年以内毎に見直されているか？
- 修繕積立金が不足していないか？
計画期間は最低30年以上
長期修繕計画合は、まず計画期間を確認します。
本来は建物解体までの長期修繕計画が理想ですが、残念ながら解体まで計画しているマンションはほとんどありません。
とりあえず長期修繕計画が30年後まであれば、安心といえるでしょう。
国土交通省のマンション総合調査によると、長期修繕計画の計画期間が30年以上あるマンションの割合は、新しいマンションほど多く下記となります。
- 昭和54年（1979年）以前完成： 35％
- 〜平成6年（1994年）完成： 56％
- 〜平成21年（2009年）完成： 64％
- 平成22年（2010年）以降完成： 84％
重設備の交換は含まれているか
さらに建築後35年頃にある、次の重設備の交換が含まれているかをチェックしましょう。
- 給排水管の交換
- 重設備の交換
- サッシや扉の交換
これらを含んだ長期修繕計画を立てている管理組合は、わずか21.8%しかありません。
最低5年以内に見直されているか
そして修繕積立金の収支が計画通りに進んでいるのか、長期修繕計画が定期的（5年以内毎）に見直されているかも大切。
消費税の増税や工事費の高騰、インフレなどによって大規模修繕工事の費用は当初より高くなることが多いのです。
先の調査によると、5年毎に定期的に見直しているマンションは56.3％。
半数近くのマンションは長期修繕計画が見直されておらず、大規模修繕工事をきっかけに修繕積立金不足が判明する恐れがあります。
ハウス 長期修繕計画がきちんとしたマンションは少ないんだね。
でも修繕積立金はいくらくらいが普通なの？
家博士 国土交通省が修繕積立金のガイドラインを作っているよ
修繕積立金のガイドライン
修繕積立金の金額について、国土交通省がガイドラインを作っているので、ひとつの目安になるでしょう。
国土交通省による修繕積立金の標準価格
| 階数、建築延床面積 | 修繕積立金平均値 （1m2あたり月額） |
|---|---|
| 20階未満、5,000m2未満 | 335円/m2・月 |
| 20階未満、5,000〜10,000m2 | 252円/m2・月 |
| 20階未満、10,000〜20,000m2 | 271円/m2・月 |
| 20階未満、20,000m2以上 | 255円/m2・月 |
| 20階以上 | 338円/m2・月 |
※これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額4,645円〜7,210円が必要になります。
きちんと30年以上のスパンの長期修繕計画を実行するには、このくらいの修繕積立金が目安となります。
毎月積み立てられる標準的な金額
80m2 × 335円 ＝ 26,800円
これが例えば、30年だと、
26,800円 × 12ヶ月 × 30年 ＝ 約965万円
約965万円となります。
あなたのマンションがこの程度の金額を積み立てていない場合、大規模修繕の直前に一時金として支払う可能性があります。
大規模修繕については、こちらで解説しています。
マンション売却のタイミングで注意すべきは「大規模修繕」。大規模修繕とマンション売却の関係が5分で分かります。
判断基準1-3. バリアフリー対応
エレベーターが有り、エントランスなどバリアフリー対応ができていれば、老後に住み続けるマンションとして合格です。
バリアフリーに対応していないマンションは、老後の住まいに向いていません。
平均で男性約9年、女性約12年は要介護
日本人の平均で、男性で約9年、女性で約12年は何らかの介護が必要になります。
介護保険で介護施設に入居できれば良いのですが、要介護認定が高くないと、マンション住まいのままデイサービスなどに通うことに。
そうなるとマンションがバリアフリー対応でないと、車椅子や介護設備の運搬ができず、生活が難しくなります。
ハウス 1階だったらエレベーターが無くても大丈夫かな？
家博士 マンションでは他の住民も高齢化するから、空室が増えてスラム化する要因になる。
バリアフリー対応が無いと空室が増える
もしあなたが1階に住んでいたとしても、マンション全体の寿命を考えるとバリアフリー対応は必要です。
エレベーターが無い場合、上階の住民が高齢になると出ていくしかありません。
住民の高齢化がそのまま空室の増加につながり、空室がふえるとマンションが荒廃。
空室率が30％を超えると、マンションはスラム化を始めるというのが一般的な意見です。
高齢で収入にも不安があると、住んでいないマンションの管理費や修繕積立金はどうしても滞納しがち。
管理組合も形骸化して、管理会社も逃げてしまうのです。
エレベーターが無いマンションは売れにくい
エレベーターの無いマンションは、買主に敬遠されて売れにくいのが現実。
マンションの空室が売買され新しい住民が入れば良いのですが、売れずに空室が放置される悪循環になってしまいます。
エントランスの段差なども含めて、バリアフリー対応はマンションの寿命を左右する大きな要素なのです。
ハウス 昔は5階建てくらいならエレベーター無しが普通だったけど、今はダメなんだね。
家博士 5階建てでも、後からエレベーターを設置しているマンションもあるよ。
判断基準1-4. 住民の高齢化
空き家や賃貸が少なく、売買されて2代目の若い所有者が増えていれば、老後に住み続けるマンションとして合格です。
売買で若い世代の所有者が増えないと住民は高齢化する
マンションが売買されないと、若い世代の所有者が増えず、住民は高齢化します。
古いマンションでも駅徒歩5分以内など立地が良いと、売買されやすく住民が半数近く世代交代している場合も。
しかし立地が悪いマンションは、世代交代が進まず、空き家や賃貸の割合が多くなります。
住民が高齢化するとスラム化リスクが高くなる
マンションは住民が高齢化すると、管理できずにスラム化するリスクが高くなります。
なぜなら修繕積立金や管理費の滞納が増える一方で、管理組合が機能しなくなるため。
高齢化した住民は、施設に入居したり、亡くなると、家が空き家になるため修繕積立金や管理費を滞納しがち。
またマンションの管理は住民で組織する管理組合が担うため、管理組合の運営や決議に参加しない住民が増えると何もできなくなります。
賃貸に出している部屋も、実質は子供などが管理するため、管理組合には参加しません。
結果として、滞納が増えても管理組合は対応できず、資金不足で支払いできなくなると、管理会社が逃げて放置される恐れがあります。
管理組合が形骸化すると、売れなくなる恐れも
管理組合が形骸化したマンションは、手放そうにも売れなくなる恐れがあります。
問題の多いマンションは、住宅ローン審査に通らないので、買主が見つかっても購入されません。
国土交通省の資料に、具体的な事例が紹介されています。
名前だけの役員で理事会が機能しておらず管理会社に任せきりであったが、３分の１の住戸が管理費等を滞納している状況であること、滞納額は年間収入を優に超えており管理組合に資金が全くないことから外部塗装はもちろん鉄部塗装も行えず問題が多いことから管理委託契約の継続は困難であるとの申し入れがあった。
また、区分所有者がマンションを売却しようとしても、問題が多いために買い手が金融機関にローンを断られるため売却できない状況である。
国土交通省資料より
ハウス マンションの管理組合って大切なんだね。
判断基準1-5. 周辺環境
周辺の地価が下がらず、徒歩で病院通いや買い物が済めば、老後に住み続けるマンションとして合格です。
周辺の高齢化が進むと地価が下落するため、まず地価の推移を確認しましょう。
周辺地価は地価公示の推移で分かる
周辺の地価の動きは、国土交通省の地価公示と都道府県の基準地価で分かります。
時系列のデータを日経がまとめているので、こちらで近隣の地価の動きを見て下さい。
【参考】日本経済新聞・あなたの街の地価は？
公式なサイトは国土交通省のこちらのサイトです。
【参考】国土交通省地価公示・都道府県地価調査
固定資産税評価額と路線価も目安になる
地価公示と地価調査の調査点が遠すぎて参考にならない場合は、固定資産税評価額の土地を見るか、相続税路線価も目安になります。
ただし固定資産税評価額は、3年に1度しか見直されません。
また固定資産税評価額と路線価は、それぞれ地価公示の70％と80％程度に安くなっています。
詳しくはこちらの別記事で解説しています。
土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。
周辺が高齢化すると施設が撤退して買い物難民になるリスクも
周辺が高齢化すると、地価が下落するだけでなく、スーパーや生鮮食品店、病院などが撤退します。
この問題は、すでに「買い物難民」、「買い物弱者」、「買い物困難者」などと呼ばれ社会問題に。
【参考】農林水産省・食料品アクセス（買い物弱者・買い物難民等）問題ポータルサイト
農林水産省の調査によると、買い物難民の高齢者は、3大都市圏でわずか10年で1.7倍に急増しています。
食料品アクセス困難人口の推移
アクセス困難人口とは、店舗まで500m以上かつ自動車利用困難な65歳以上高齢者。
原因は、住宅地区で飲食料品小売業の店舗が激減しているためです。
住宅地区の店舗数推移
ハウス 今はまだスーパーが残っていても、将来は撤退するかもしれないのか。
家博士 周辺が高齢化すると、生活しずらくなって売りにくくなる。だから地価も下がるんだ。
チェックリスト2の解説
判断基準2-1. 万が一の余裕資金
何か問題が起きると、結局は臨時でお金が必要になります。余裕資金として考えるべきはこの4点です。
- 足腰が不自由になった場合の在宅介護、リフォーム費用
- 大規模修繕で資金が不足した場合の、修繕一時金
- マンション建替えになった場合の、建替え費用と建設期間の仮住まい費用
- 最悪のケースとして、マンションに住めなくなった場合の移転費用
マンションのリフォームは制限も多い
マンションのリフォームでは、水回りを動かせなかったり、バリアフリーにできない恐れがあります。
理由として、配管がコンクリート躯体に埋め込まれていたり、排水口から下水管まで排水勾配をとる必要があるため。
車椅子や歩行器で暮らせる室内環境にリフォームできるか、確認しておいたほうが良いかもしれません。
マンションのリフォームやリノベーションは多くの法律やルールが関係するため、思わぬ失敗をすることも。中古マンションをリフォーム・リノベーションする際の注意点や失敗例をまとめました。
修繕一時金は国交省のガイドラインを参考に
修繕一時金は、今までの積立の不足分を補うもの。
前述の「修繕積立金のガイドライン」を参考にして下さい。
ただし他の住民もこの費用を負担できないと、大規模修繕はできません。
住民が高齢化している場合は住民の合意が難しく、あなたに余裕資金があっても大規模修繕できない恐れがあります。
多くのマンションは建て替えできない
建替え費用は、1千万円〜2千万円程度かかりますが、建て替え後は新築として売却できます。
しかし多くのマンションは建替費用が問題となり、住民が合意できず、建替えできません。
実際に2022年4月時点で建て替えできたマンションは、わずか270棟と、旧耐震マンションの2％しかありません。
【参考】国土交通省・マンションに関する統計・データ等
建替えできないマンションは、建物を壊して土地を売却するか、そのままスラム化するかのどちらかになります。
マンションの建替えについては、こちらで解説しています。
マンションの寿命は個々で違い、寿命が尽きても建替えできるのはごく一部です。あなたのマンションの寿命と建替えの可能性をチェックリストで調べてみましょう。
ハウス 建て替えが難しいってことは、いつか解体して敷地売却するってことか。
家博士 解体して敷地売却の決議ができる管理組合は、ごく一部かもしれない。
所有者が認知症になっていたり、施設に入ると、決議も難しくなるからね
65才の平均余命は、男性約20年、女性約25年
65才を無事に迎えた日本人の平均余命（あとどのくらい生きるか）は、
- 男性：19.85年（84.85才）
- 女性：24.73年（89.73才）
あくまで平均ですから、約半数の方はこれよりさらに長く生きます。
判断基準2-2. 住み続けたいと思う気持ち
老後も今のマンションに住み続けるのか、最終的にはあなたやご家族の気持ちが一番大切です。
近隣に知り合いが多ければ、住み続ける価値は十分にあるでしょう。
またマンションに愛着があれば、問題が起きても住民同士で力を合わせ、トラブルに対処する方が豊かな人生になるかもしれません。
ご家族とよく話し合って、決断すると良いでしょう。
家を売ったほうが良い状況でも、家族や親族が反対してなかなか話を聞いてもらえない。そんな状況を解決するための2つのポイントとは。
ハウス マンションのコミュニティーがきちんとしているなら、力を合わせて頑張るのもありだね。
それ以外は、住み替えたほうが良いのかな。
家博士 そうだね。
住み替えについても知っておこう。
売却する場合は老後の住まいをどうする？
マンションを売却する場合は、老後の住まいをどうすれば良いのでしょうか？
新しい家を購入するか、賃貸住宅に住むかのどちらかになるでしょう。
年金暮らしでも賃貸に住める
老後の住まいについてよくある誤解に、「高齢者は賃貸住宅に住めない」というものがあります。
20年前ならともかく、現在は高齢者でも普通に賃貸住宅に住めます
それには次の理由があります。
- 賃貸住宅に空室が増えていること
- 高齢者が増えていること
（1） 空室が増え続ける賃貸住宅
全国的に賃貸住宅の空室が増えています。
都道府県別で10年前（2008年→2018年）と比較して整理するとこちら。
賃貸住宅の空家率
（都道府県別2008年→2018年）
わずか10年の間に、ほぼ全ての都道府県で空き家率が上昇しています。
都心部に限れば、空き家が減っているエリアもありますが、横浜市、名古屋市、大阪市などは空き家が増えています。
賃貸住宅の空家率
（都心部2008年→2018年）
一方で、人口及び世帯数は減少しています。
今後も、ますます空き家が増えることは間違いありません。
その状況で、高齢者の世帯比率が増加しているのです。
2015年時点で、全世帯の26.6％が高齢者世帯。
さらに、2050年には全世帯の37.7％、単独世帯の半数以上が高齢者になると予想されています。
賃貸住宅を所有する大家にとって、高齢者を拒否することはできなくなっています。
高齢者は主要なお客さんになりつつあるのです。
（2） 公共の賃貸住宅や賃貸サポートも豊富にある
公営賃貸住宅も、高齢者をメインの客層に考えています。
公営賃貸とは、
などのこと。
昔は住宅が足りず、住宅の安定供給を目的に設立されたこれらの公団や公社。
今は逆に、日本の空き家率が13.5％を超え、家が余って問題になっています。
そこで、これらの公団・公社は、「高齢者への対応」を優先課題に高齢者を優先して入居させたり、高齢者専用住宅の供給に力を入れています。
すでに多くの高齢者が利用しており、また、今後も高齢者向け賃貸住宅が次々と整備される予定です。
【参考】UR賃貸住宅・ 高齢者向け賃貸住宅
また「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（住宅セーフティネット法）に基づき、規模や構造等について一定の基準を満たした住宅を紹介した公共サイトもあります。
（3） サポートまで付いた高齢者向け住宅
高齢者向け住宅として、サポートまでセットになった住宅が厚生労働省でも推奨されています。
- シルバーハウジング
- 公営住宅やUR都市再生機構賃貸住宅などの公共賃貸住宅のうち、住宅をバリアフリー化するとともに、生活援助員（ライフサポートアドバイザー）が、生活相談や緊急時対応などのサービスを提供するもの
- 高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）
- バリアフリー化した構造・設備が備わっているとともに、緊急時対応サービスが受けられる住宅として、都道府県知事が認定した住宅。整備費及び家賃の減額に対する助成制度があります。
- 高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）
- 高齢者の入居を拒否しない住宅として、都道府県知事に登録された住宅。住宅の広さ、家賃、バリアフリー化の状況などについて情報提供があります。高齢者住宅財団による家賃債務保証制度を活用できます。
- 高齢者専用賃貸住宅（高専賃）
- 高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）のうち、特に高齢者の単身・夫婦世帯を入居対象とするもの。住宅の広さ、家賃、バリアフリー化の状況などのほか、入居者が共同で利用できる居間、食堂、台所、浴室などの有無、入居者に対する食事、介護、家事援助などのサービス提供の有無についての情報もあり。
高齢者の住まいについて、一般社団法人 高齢者住宅財団のガイドブックが参考になります。
⇒一般社団法人 高齢者住宅財団・ 高齢者の住まいガイドブック
（4） 保証人は不要、サポート機関も増えている
一般財団法人の高齢者住宅財団では、60才以上の高齢者に対して、民間賃貸住宅入居時の保証人となってくれる保証制度があります。
2年契約で、月額家賃の35％の手数料で利用できます。
（詳しくはこちら⇒家賃保証制度）
これ以外にも、民間企業やNPOで多くの保証人制度があります。
社会的ニーズに伴って、今後も増え続けることは間違いないでしょう。
例えば、65才以上の方専用の賃貸住宅サイトR65不動産などもできています。
【参考】R65不動産
賃貸住宅は老後の住処として、有力な選択肢になっているのです。
ハウス 買い替えも良いし、賃貸もありってことだね。
家博士 あと首都圏は介護施設の不足が心配だね
都心部は老人介護施設が不足
あなたが首都圏にお住まいの場合は、違う問題についても注意が必要です。
首都圏では今後10年間で老人介護の需要が急増し、介護施設がパンクすることが予想されています。
- 東京：38%増加（17万人増加）
- 埼玉：52％増加（11万人増加）
- 千葉：50％増加（10万人増加）
- 神奈川：48％増加（15万人増加）
全国平均で32％の増加に対して、首都圏では45％、54万人も増加する見込みです。
首都圏では介護施設の収容能力が追いつかず、大幅な不足が生じます。
老後は首都圏で暮らしたくても、介護施設がパンクして首都圏では暮らせない可能性も高いのです。
老後はマンション以外の選択肢も
「戸建住宅」は予算管理が自由で土地が残る
築浅の中古戸建住宅の場合、老後も自分で予算を管理しながら、メンテナンスをすることができます。
外壁塗装や防水は10〜15年に1度すれば良いので、マンションほど費用はかかりません。
また死後に遺産となっても、取り壊して更地にすれば、土地として相応の価値があります。
子供に相続する気がなくても、家を担保にリバースモーゲージで老後資金を借りることも可能です。
リバースモーゲージは、家を担保に老後の資金を得られる便利な制度。しかし問題点も多いので、利用は減少しています。リバースモーゲージを利用する前に知っておきたい注意点、メリット、代表的な金融機関などをまとめました。
地方へ移住すると、驚くほど安い価格で戸建住宅を購入できます。
老後の田舎暮らし・移住について、ポイントを分かりやすくまとめました。老後の田舎暮らしで失敗しないための注意点と移住先を選ぶ基準、さらに移住を成功するためのコツも紹介します。
賃貸は自由で経済的
最近は「戸建住宅の賃貸」というのも増えています。
しばらくは戸建住宅の賃貸で暮らし、庭のメンテナンス等が厳しくなったら、賃貸マンションや高齢者施設に入居するという選択肢もあります。
賃貸マンションの場合は、健康状態に合わせて移住することが容易という利点も。
新しいバリアフリーのマンションで、同世代の入居者と交流を楽しみながら暮らすという選択肢もあります。
自宅をバリアフリーへリフォームするより、バリアフリー対応の賃貸マンションへ引越す方がずっと経済的です。
終活という言葉もありますが、人生の最後に向かって持ち物はなるべく減らし、残された人への負担を軽くすることも大切です。
そういった観点でも、賃貸生活は理にかなっているのかもしれません。
ハウス 今は老後の住まいも、戸建てや賃貸、いろんな選択肢があるんだね。
家博士 今はマンションが高騰しているから、売却には良いタイミングかもしれないね。
今はマンション価格が高騰している
今はマンション価格が高騰しているので、あなたのマンションも思わぬ高値で売れる可能性があります。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で102％も値上がりしています。
もしマンションが高値で売却できれば、資金に余裕ができて、今後の選択肢も大きく広がります。
まずあなたのマンションがいくらで売れるのか、確認してみてはいかがでしょうか。
マンションを売却して利益（譲渡所得）があっても、年金が減ってしまうことはありません。
不動産売却によって年金が減額されることはありません。ただし不動産売却によって、健康保険、介護保険、税金などに影響があるため、これらを分かりやすくまとめました。
逆に売却損がある場合は、退職前に売却した方が有利な場合もあります。
老後に住み替えを予定しているなら、定年前でないと損する場合があります。家を売って損する場合は要注意！ 詳しく解説します。
今の家の価格を正確に知るなら、不動産会社に無料査定を依頼します。
具体的な手順は、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が、査定の精度は高くなります。
また今は不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が現実的です。
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
まとめ
老後を今のマンションで住み続けるか、それとも住み替えるか、判断のチェックリストはこちら。
上記に問題が合った場合、それでも住み続けるかは次の2つで判断します。
売却しても、老後の住まいは様々な選択肢があります。
また今はマンションが高騰しているため、売却には良いタイミングかもしれません。
まずは今のマンションがいくらで売れるか、確認してみると良いでしょう。
売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼すれば、正確な価格が分かります。
あなたの老後の住まいのお悩みが解決することを、心よりお祈りしております。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 87万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国841店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国841店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2024年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計55万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,300社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績55万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
