リフォームした室内

家を売る前に、リフォームは必要なのでしょうか?

実際にどのくらいの人が売る前のリフォームに成功しているのか、国土交通省の調査結果から検証します。

なお、ここでのリフォームとは、ある程度しっかりしたリフォーム(50万円以上)のこと。
売却に必要な最低限の修繕(5〜10万円程度)は含みません。

最低限の修繕については、こちらの別記事をお読み下さい。

個人では売却前にリフォームしないのが正解

結論を先にいうと、個人で家を売る場合、基本的にはリフォームをしない方が良いでしょう。

理由としてはこちら。

個人ではリフォームしない方が良い理由

  • リフォーム単価が高くなり採算が合わない。
  • 非効率なリフォームで工事費が高額になる。
  • 媒介契約を結んだ不動産会社もコスト削減は難しい。

ハウスくんハウスくん

本当に個人でリフォームしない方が良いの?


家博士家博士

国土交通省の調査結果を見るとよく分かるよ。

個人のリフォーム成功率は17.6%

国土交通省の調査によると、家を売る前にリフォームをした結果、成功した割合は…

  • 個人が売り主: 17.6%
  • 不動産会社が売り主: 74.8%

個人で家を売る前にリフォームしても、成功するのは難しいことが分かります。

個人と不動産会社がリフォームで売却に成功した割合

ハウスくんハウスくん

でもリフォームした方が、家は売れやすくなるんじゃないの?


家博士家博士

売れやすくなるのは確かだね。
でもリフォームにかかった費用以上に売値が高くならないと、成功とはいえないんだ

成功とはリフォーム費用以上に売却価格が高くなること

ここでリフォームの成功とは、リフォームにかかった費用以上に売却費用が高くなった場合。

この様なイメージです。
リフォームで家の売却に成功するイメージ

しかしリフォームをしたのに、リフォーム費用より売却価格を高くできない場合、売却で損をすることになります。
この様なイメージです。
リフォームで家の売却に失敗するイメージ

ハウスくんハウスくん

そうかぁ、リフォームしても結局損になることがあるんだ。


家博士家博士

不動産会社(転売業者)が上手く利益をだしているのには、ちゃんと理由があるんだ。

なぜ不動産会社は成功するの?

なぜ不動産会社(転売業者)はリフォームに成功するのでしょうか?

理由1. スケールメリットを生かした安価な工事費

転売業者がリフォームに成功する理由は、個人に比べて転売業者のリフォーム工事費用が圧倒的に安いため。

転売業者のリフォーム単価は、個人が発注する場合の6割〜8割です。

転売業者のリフォーム単価が安い理由は、リフォーム工事の件数が多く、リフォーム業者と安定して取引があるため。

大規模な会社は、自社で職人を抱えてリフォーム業をしているところもあります。

ハウスくんハウスくん

リフォーム費用が安いなんてズルいなー


家博士家博士

リフォーム工事をする側からすると、安定して年間何十件も依頼してくれるお客さんを優遇するのは仕方ないことだよ。

理由2. 再販リフォームのノウハウで工事費減

さらに転売業者は、管理労力をかけてリフォームコストを削っています。

リフォーム費用を安くするために、事前にしっかりプランを練り、ムダなリフォームは避けているのです。

先ほどの国土交通省の調査によると、不動産会社(転売業者)は、

  • 平均313万円程度のリフォーム金額で
  • 平均479万円を売り値に上乗せしています。

リフォームをした経験があれば分かると思いますが、313万円で出来る工事は限られます。
この限られた予算で、最大限の価値向上をするために、業者はポイントを絞って、リフォームをしているのです。

例えば使用する材料も、目立たない壁紙や下地材は安価な材料にするなど、メリハリを付けて工事をしています。

ハウスくんハウスくん

不動産会社ならできるの?
それじゃあ媒介契約を結んだ不動産会社にお願いすれば良いんじゃないの?


家博士家博士

売買の媒介をしている不動産会社には難しいのが現実なんだ

媒介契約を結ぶ不動産会社には難しい

不動産会社がリフォームコストを削減できるなら、売却の媒介契約を結んだ不動産会社に任せれば、ノウハウを駆使して安価なリフォームにしてくれると思うかもしれません。

残念ながら多くの場合、売却を依頼した不動産会社では、リフォームコストを転売業者レベルまで削減できません。

理由は2つあります。

売買仲介をする不動産会社は、転売業者と違ってリフォーム単価が安くない。
不動産会社だからといって、かならずしもリフォーム単価が安いわけではありません。転売業者は大量の工事を発注しているからリフォーム単価が安いのです。普通の不動産会社の場合は、個人がリフォーム会社に直接頼むより高い場合もあります。
売買仲介では利益がわずか(3%+6万円)なのでリフォームのコスト削減まで手が回らないから。
リフォームコストを下げるノウハウを駆使するためには、計画や工事管理に大変手間がかかります。
転売業者場合、売却価格に上乗せされた金額全てが利益になりますが、売買仲介ではわずか3%+6万円。
1人の営業マンは同時に複数の売却案件を抱えるため、手間をかけてリフォーム価格を抑えるのが難しいのが現実です。

ハウスくんハウスくん

不動産会社といっても、転売業者と売買仲介では得意分野が違うんだね。


家博士家博士

家の価格が500万円高くなっても、売買仲介の手数料は15万円増えるだけだからね。
それより1件でも多くの不動産を売った方が利益になる。

理由3. 転売業者は売却で有利

実は、個人よりも転売業者が高く売れる理由には、売却時の条件の違いもあります。

転売業者が売り主の場合、個人の売り主とはこの様な点で違います。

転売業者が売り主だと高く売れる理由

この様に、そもそも転売業者は個人の売り主に比べて有利なので、高く売れるという理由もあるのです。

購入者は自分でリフォームしたい人が16.5%

またリフォームについては、購入者の視点からも、売る前にする必要は無いと言えます。

購入者の16.5%はみずからリフォームをする予定で購入しているのです。

中古住宅を購入した人へのアンケート調査によると、購入理由は複数回答で次のような理由でした。

  1. 希望エリアだったから(68.9%)
  2. 手頃な価格だったから(59.7%)
  3. 良質な物件だったから(43.7%)
  4. 新築にはこだわらなかったから(31.5%)
  5. 早く入居できるから(19.4%)
  6. リフォームするつもりだったから(16.0%)

社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」2019年

みずからリフォームした場合、限られた予算を、自らの価値観で優先順位を付けて振り分けられます。

またグレードや色なども自分で選べることから、購入後に自らリフォームを希望する人も多いのです。

ちなみに、購入後にリフォームした内容として、アンケート結果ではこの様になっています。

  • 内装(壁・床): 81.5%
  • トイレ: 70.2%
  • キッチン: 48.3%
  • 浴室・洗面: 47.7%
  • 冷暖房(床暖房など): 32.5%
  • 建具(窓・扉など): 21.2%

(社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」2014年)

ハウスくんハウスくん

そうか!
そもそも買う人は自分の好みにリフォームしたい人が多いんだ。


家博士家博士

特に最近はリフォームを楽しむ人が増えているよ。

個人でリフォームして売る人は少ない

個人売り主の中古住宅の9割以上が「リフォームせずに売却」されています。
不動産流通業に関する消費者動向調査2014年

意外な数字だったかもしれません。

家を売る前にリフォームした方が、売れやすく、売却価値も上がるイメージがあります。
実際に、中古住宅のオープンハウスでは多くが綺麗にフルリフォームされています。

しかしこのリフォーム済みオープンハウス、実は不動産会社(買取再販業者)が一旦買い取った中古住宅を再販売している場合がほとんど。

調査によると、買取再販業者はマンション74.5%、戸建住宅74.3%でリフォームを実施して再販しています。
(出典:国土交通省・参考資料より

個人の売り主がリフォームするケースはやはり少ないのです。

ちなみに国土交通省の調査によると、

  • 中古住宅購入後に買主がリフォームした割合:46.9%

となっています。
(出典:国土交通省・住宅市場動向調査平成30年度

中古住宅のリフォームは、購入者が自らの予算と好みから優先順位を考えて行う方が、お互いに良い結果となります。

ハウスくんハウスくん

約半数が購入後にリフォームしているんだね


家博士家博士

リフォームしない代わりに安く売るという考えも一般的になっているよ

もし不動産会社にリフォームを勧められたら?

他の不動産会社の意見も聞いてみる

もし売却を検討している際に不動産会社からリフォームを勧められた場合、あなたが納得できないのであれば他の不動産会社の担当者の意見も聞いたほうが良いでしょう。

競合物件に比べてあまりにも劣化が激しい場合は、ポイントを絞って最低限のリフォームをするケースもあります。

他の不動産会社も同意見でリフォームを勧めるのであれば、あなたも納得してリフォームを決断できます。

リフォームをする場合は、過去のリフォーム事例等をきちんと確認して、本当に必要なリフォームだけに絞ること。

それができるか、あなたと不動産会社との信頼関係が大切になります。

リフォームするならパッケージプランという選択肢も

もしあなたの家が、

  • 築年が昭和58年1月以降のマンション
  • 2,500万〜6,000万円の査定価格
  • 現状空き家

なら、東急リバブルのリフォームパッケージプラン『アクセル君』が利用できます。

アクセル君
アクセル君では、空き家になっているマンションをリフォームし、家具を使ってモデルルームのように演出。
リフォーム内容がパッケージ化されているため、費用を安く抑えられ、さらに演出効果で高値を狙うことができます。

さらに一定期間に売れない場合は、査定価格+リフォーム費用で買い取ってもらえる『売却保証』付き。

安心してリフォームした上で売却することができます。

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優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

リフォームをする場合はこちらも合わせてお読み下さい。


あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!