「家を売る前に、リフォームは必要?」

家の売却前にリフォームをするかお悩みですね。

確かに内装が古くて売れない家は、リフォームで売りやすくなります。

しかしリフォームにかかった費用を売却価格に上乗せできないと、トータルで損する結果に。

この記事では、売却前にリフォームすべきか、国土交通省の調査結果から検証します。

リフォームについてあなたの疑問が解決し、家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

個人は売却前にリフォームしないのが正解

結論からいうと、個人で家を売る場合、基本的にはリフォームをしない方が正解です。

個人のリフォーム成功率は17.6%

国土交通省の調査によると、家を売る前にリフォームをした結果、成功した割合は…

  • 不動産会社(転売業者)が売主: 74.8%
  • 個人が売主: 17.6%

個人で家を売る前にリフォームしても、成功するのは2割以下と難しいことが分かります。

個人と不動産会社がリフォームで売却に成功した割合

ハウスハウス

でもリフォームした方が、家は売れやすくなるんじゃないの?


家博士家博士

売れやすくなるのは確かだね。
でもリフォームにかかった費用以上に売値が高くならないと、成功とはいえないんだ

成功とはリフォーム費用以上に高く売れること

ここでリフォームの成功とは、リフォームにかかった費用以上に売却価格が高くなること。

次のイメージです。
リフォームで家の売却に成功するイメージ

しかしリフォームをしたのに、リフォーム費用より売却価格を高くできない場合、売却で損をすることになります。
次のイメージです。
リフォームで家の売却に失敗するイメージ

最低限の修繕や部分リフォームは必要な場合も

なおここで売却前にしない方が良いリフォームとは、ある程度しっかりしたリフォーム(50万円以上)のこと。

売却に必要な最低限の修繕・部分リフォーム(50万円未満)は有効な場合も多いので、不動産会社に相談したほうが良いでしょう。

最低限の修繕については、こちらの別記事をお読み下さい。

ハウスハウス

そうかぁ、リフォームしても損することがあるんだ。


家博士家博士

個人は失敗することが多いね。
不動産会社が成功しているのには、ちゃんと理由があるんだ。

不動産会社がリフォームで成功する3つの理由

ここでの不動産会社とは、「転売業者・買取再販業者」などといわれる、中古住宅を買取り一般の人に転売する業者のことです。

この不動産会社(転売業者・買取再販業者)がリフォームに成功する理由は次の3つ。

不動産会社が成功する3つの理由

  1. スケールメリットで工事費が安いから
  2. 再販リフォームのノウハウが豊富だから
  3. 不動産会社は売却で有利だから

それぞれ解説します。

理由1. スケールメリットで工事費が安いから

不動産会社がリフォームに成功する理由は、個人に比べて不動産会社のリフォーム工事費用が圧倒的に安いため。

不動産会社のリフォーム単価は、個人が発注する場合の6割〜8割です。

不動産会社のリフォーム単価が安い理由は、リフォーム工事の件数が多く、リフォーム業者と安定して取引があるため。

大規模な会社は、自社で職人を抱えてリフォーム業をしているところもあります。

ハウスハウス

リフォーム費用が安いなんてズルいなー


家博士家博士

不動産会社は年間何十件も安定して工事を依頼するからね。リフォーム業者が優遇するのは仕方ないよ。

個人で安くリフォームするなら相見積もりで

業者価格ほど安くなりませんが、個人でリフォーム費用を少しでも安くするなら、最低でも3社以上から相見積もりをとりましょう。

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理由2. 再販リフォームのノウハウが豊富だから

さらに転売業者は、管理労力をかけてリフォームコストを削っています。

リフォーム費用を安くするために、事前にしっかりプランを練り、ムダなリフォームは避けているのです。

先ほどの国土交通省の調査によると、不動産会社(転売業者)は、

  • 平均313万円程度のリフォーム金額で
  • 平均479万円を売り値に上乗せしています。

リフォーム経験があれば分かると思いますが、313万円で出来る工事は限られます。

この限られた予算で最大限の価値向上をするために、転売業者はポイントを絞ってリフォームを徹底管理。

例えば使用する材料も、目立たない壁紙や下地材は安価な材料にするなど、メリハリを付けて工事をしています。

ハウスハウス

不動産会社ならできるの?
それじゃあ売却を依頼する不動産会社にお願いすれば良いの?


家博士家博士

売買の媒介をしている不動産会社には難しいんだ

媒介契約を結ぶ不動産会社には難しい

売却を依頼する不動産会社は、リフォームコストを転売業者レベルまで削減できません。

理由は2つあります。

売買仲介をする不動産会社は、転売業者と違ってリフォーム単価が安くない。
不動産会社だからといって、かならずしもリフォーム単価が安いわけではありません。転売業者は大量の工事を発注しているからリフォーム単価が安いのです。普通の不動産会社の場合は、個人がリフォーム会社に直接頼むより高い場合もあります。
売買仲介では利益がわずか(3%+6万円)なのでリフォームのコスト削減まで手が回らないから。
リフォームコストを下げるノウハウを駆使するためには、計画や工事管理に大変手間がかかります。
転売業者場合、売却価格に上乗せされた金額全てが利益になりますが、売買仲介ではわずか3%+6万円。
1人の営業マンは同時に複数の売却案件を抱えるため、手間をかけてリフォーム価格を抑えるのが難しいのが現実です。

ハウスハウス

不動産会社といっても、転売業者と売買仲介では得意分野が違うんだね。


家博士家博士

家の価格が500万円高くなっても、売買仲介の手数料は15万円増えるだけだからね。
それより1件でも多くの不動産を売った方が利益になる。

理由3. 不動産会社は売却で有利だから

売却前のリフォームで、個人より不動産会社が高く売れる理由には、売却で有利だからということもあります。

不動産会社が売主だと、個人の売主とは次の点で違います。

不動産会社が売主だと高く売れる理由

この様に、そもそも不動産会社は個人の売主に比べて有利なので、高く売れるのです。

ハウスハウス

でもリフォーム無しで本当に売れるの?


家博士家博士

リフォームしない状態でも買う人はいるよ。

リフォーム無しでも売れる

買主の約2割は自分でリフォームしたい

買主の19.4%はリフォームをする予定で購入しています。

中古住宅を購入した人へのアンケート調査によると、購入理由は複数回答で次のような理由でした。

  1. 希望エリアだったから(69.7%)
  2. 手頃な価格だったから(69.7%)
  3. 良質な物件だったから(51.0%)
  4. 新築にはこだわらなかったから(33.1%)
  5. 早く入居できるから(27.5%)
  6. リフォームするつもりだったから(19.4%)

社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」2021年

ハウスハウス

自分でリフォームしたい買主も多いんだね。


家博士家博士

自分でリフォームした方が、好みの内装にできるからね。

自分でリフォームした方が好みの内装にできる

買主は自分でリフォームした方が好みの内装にできます。

特に予算が限られていると、自らの価値観で優先順位を付けて振り分けられるメリットは大きいでしょう。

ちなみに購入後にリフォームした内容はこちらでした。

  • 内装(壁・床): 81.5%
  • トイレ: 70.2%
  • キッチン: 48.3%
  • 浴室・洗面: 47.7%
  • 冷暖房(床暖房など): 32.5%
  • 建具(窓・扉など): 21.2%

(社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」2014年)

ハウスハウス

そうか!
そもそも買う人は自分好みにリフォームしたい人が多いんだ。


家博士家博士

特に最近はリフォームを楽しむ人が増えている。
実際に個人の売主では、9割以上がリフォーム無しで売れているよ。

個人の9割以上がリフォームせず売却している

実際に個人売主の9割以上が、リフォームをせずに売却しています。
(出典:不動産流通業に関する消費者動向調査2014年

ハウスハウス

9割がリフォーム無しでも売れているんだ!
じゃあ買主はみんなリフォームしているの?


家博士家博士

買主の約4割が購入後にリフォームしているよ。

買主の約4割が購入後にリフォームしている

国土交通省の調査によると、買主の約4割(39.2%)が中古住宅購入後にリフォームしています。
(出典:国土交通省・住宅市場動向調査令和3年度

ハウスハウス

残りの約6割は、リフォームしていないの?


家博士家博士

築浅だったり、買取再販業者の売主もあるからね。

買取再販業者は7割以上がリフォームを実施

買取再販業者はマンション74.5%、戸建住宅74.3%でリフォームを実施して再販しています。
(出典:国土交通省・参考資料より

やはり買取再販業者は、低コストでリフォームして、目一杯価格を高く設定して売る方が、利益を最大化できます。

中古住宅のオープンハウスは多くが綺麗にフルリフォームされた状態ですが、このほとんどは買取再販業者の再販売です。

ハウスハウス

リフォーム無しでも売れるんだね。
でも不動産会社にリフォームを勧められたらどうしよう?


家博士家博士

他の不動産会社にも意見を聞いてみた方が安心だね。

もし不動産会社にリフォームを勧められたら?

他の不動産会社の意見も聞いてみる

もし不動産会社からリフォームを勧められたら、他の不動産会社の担当者の意見も聞いたほうが良いでしょう。

他の不動産会社も同意見でリフォームを勧めるのであれば、リフォームすべきと判断できます。

部分的な劣化や汚れが目立つ場合は、最低限のリフォームが必要な場合もあります。

また競合が多いと、差別化を図るためにポイントを絞って最低限のリフォームをするケースも。

リフォームする場合は、過去のリフォーム事例を確認して、本当に必要なリフォームだけに絞りましょう。

売却実績が豊富な不動産会社3社以上に

リフォームについて意見を聞くなら、売却実績が豊富な不動産会社を選びます。

なぜなら売却実績が豊富な不動産会社であれば、必要なリフォームを的確に判断できるため。

ただし担当者の当たり外れもあるので、3社以上に聞く方が確実です。

ハウスハウス

売買実績が豊富な不動産会社ってどこなの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

まとめ

個人が売主の場合は、売却前にリフォームをしない方が、トータルで得になりがちです。

ただし部分的なリフォームは必要な場合もあるので、不動産会社に相談しましょう。

不動産会社に相談するなら、エリアで売買実績が豊富な3社以上に無料査定を依頼して下さい。

リフォームをする場合はこちらも合わせてお読み下さい。


あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!