「家を売る前に、リフォームは必要？」
家の売却前にリフォームをするかお悩みですね。
確かに内装が古くて売れない家は、リフォームで売りやすくなります。
しかしリフォームにかかった費用を売却価格に上乗せできないと、トータルで損する結果に。
この記事では、売却前にリフォームすべきか、国土交通省の調査結果から検証します。
リフォームについてあなたの疑問が解決し、家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
個人は売却前にリフォームしないのが正解
結論からいうと、個人で家を売る場合、基本的にはリフォームをしない方が正解です。
個人のリフォーム成功率は17.6％
国土交通省の調査によると、家を売る前にリフォームをした結果、成功した割合は…
- 不動産会社（転売業者）が売主： 74.8％
- 個人が売主： 17.6％
個人で家を売る前にリフォームしても、成功するのは2割以下と難しいことが分かります。
ハウス でもリフォームした方が、家は売れやすくなるんじゃないの？
家博士 売れやすくなるのは確かだね。
でもリフォームにかかった費用以上に売値が高くならないと、成功とはいえないんだ
成功とはリフォーム費用以上に高く売れること
ここでリフォームの成功とは、リフォームにかかった費用以上に売却価格が高くなること。
次のイメージです。
しかしリフォームをしたのに、リフォーム費用より売却価格を高くできない場合、売却で損をすることになります。
次のイメージです。
最低限の修繕や部分リフォームは必要な場合も
なおここで売却前にしない方が良いリフォームとは、ある程度しっかりしたリフォーム（50万円以上）のこと。
売却に必要な最低限の修繕・部分リフォーム（50万円未満）は有効な場合も多いので、不動産会社に相談したほうが良いでしょう。
最低限の修繕については、こちらの別記事をお読み下さい。
家の売却前に最低限の補修は必要ですが、部分的な補修で十分です。売却前の補修・リペアの程度を知る方法とお得な補修方法について解説します。
ハウス そうかぁ、リフォームしても損することがあるんだ。
家博士 個人は失敗することが多いね。
不動産会社が成功しているのには、ちゃんと理由があるんだ。
不動産会社がリフォームで成功する3つの理由
ここでの不動産会社とは、「転売業者・買取再販業者」などといわれる、中古住宅を買取り一般の人に転売する業者のことです。
この不動産会社（転売業者・買取再販業者）がリフォームに成功する理由は次の3つ。
それぞれ解説します。
理由1. スケールメリットで工事費が安いから
不動産会社がリフォームに成功する理由は、個人に比べて不動産会社のリフォーム工事費用が圧倒的に安いため。
不動産会社のリフォーム単価は、個人が発注する場合の6割〜8割です。
不動産会社のリフォーム単価が安い理由は、リフォーム工事の件数が多く、リフォーム業者と安定して取引があるため。
大規模な会社は、自社で職人を抱えてリフォーム業をしているところもあります。
ハウス リフォーム費用が安いなんてズルいなー
家博士 不動産会社は年間何十件も安定して工事を依頼するからね。リフォーム業者が優遇するのは仕方ないよ。
個人で安くリフォームするなら相見積もりで
業者価格ほど安くなりませんが、個人でリフォーム費用を少しでも安くするなら、最低でも3社以上から相見積もりをとりましょう。
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理由2. 再販リフォームのノウハウが豊富だから
さらに転売業者は、管理労力をかけてリフォームコストを削っています。
リフォーム費用を安くするために、事前にしっかりプランを練り、ムダなリフォームは避けているのです。
先ほどの国土交通省の調査によると、不動産会社（転売業者）は、
- 平均313万円程度のリフォーム金額で
- 平均479万円を売り値に上乗せしています。
リフォーム経験があれば分かると思いますが、313万円で出来る工事は限られます。
この限られた予算で最大限の価値向上をするために、転売業者はポイントを絞ってリフォームを徹底管理。
例えば使用する材料も、目立たない壁紙や下地材は安価な材料にするなど、メリハリを付けて工事をしています。
ハウス 不動産会社ならできるの？
それじゃあ売却を依頼する不動産会社にお願いすれば良いの？
家博士 売買の媒介をしている不動産会社には難しいんだ
媒介契約を結ぶ不動産会社には難しい
売却を依頼する不動産会社は、リフォームコストを転売業者レベルまで削減できません。
理由は2つあります。
売買仲介の不動産会社はリフォーム単価が安くない
不動産会社だからといって、かならずしもリフォーム単価が安いわけではありません。
転売業者は大量の工事を発注しているからリフォーム単価が安いのです。
普通の不動産会社の場合は、個人がリフォーム会社に直接頼むより高い場合もあります。
売買仲介は利益が少なく手が回らない
売買仲介では利益がわずか（3％+6万円）なのでリフォームのコスト削減まで手が回りません。
リフォームコストを下げるノウハウを駆使するためには、計画や工事管理に大変手間がかかります。
転売業者場合、売却価格に上乗せされた金額全てが利益になりますが、売買仲介ではわずか3％+6万円。
1人の営業マンは同時に複数の売却案件を抱えるため、手間をかけてリフォーム価格を抑えるのが難しいのが現実です。
ハウス 不動産会社といっても、転売業者と売買仲介では得意分野が違うんだね。
家博士 家の価格が500万円高くなっても、売買仲介の手数料は15万円増えるだけだからね。
それより1件でも多くの不動産を売った方が利益になる。
理由3. 不動産会社は売却で有利だから
売却前のリフォームで、個人より不動産会社が高く売れる理由には、売却で有利だからということもあります。
不動産会社が売主だと、個人の売主とは次の点で違います。
この様に、そもそも不動産会社は個人の売主に比べて有利なので、高く売れるのです。
ハウス でもリフォーム無しで本当に売れるの？
家博士 リフォームしない状態でも買う人はいるよ。
リフォーム無しでも売れる
買主の約2割は自分でリフォームしたい
買主の19.4％はリフォームをする予定で購入しています。
中古住宅を購入した人へのアンケート調査によると、購入理由は複数回答で次のような理由でした。
- 希望エリアだったから（69.7%）
- 手頃な価格だったから（69.7%）
- 良質な物件だったから（51.0%）
- 新築にはこだわらなかったから（33.1%）
- 早く入居できるから（27.5%）
- リフォームするつもりだったから（19.4%）
ハウス 自分でリフォームしたい買主も多いんだね。
家博士 自分でリフォームした方が、好みの内装にできるからね。
自分でリフォームした方が好みの内装にできる
買主は自分でリフォームした方が好みの内装にできます。
特に予算が限られていると、自らの価値観で優先順位を付けて振り分けられるメリットは大きいでしょう。
ちなみに購入後にリフォームした内容はこちらでした。
- 内装（壁・床）： 81.5%
- トイレ： 70.2%
- キッチン： 48.3％
- 浴室・洗面： 47.7%
- 冷暖房（床暖房など）： 32.5%
- 建具（窓・扉など）： 21.2%
（社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」2014年）
ハウス そうか！
そもそも買う人は自分好みにリフォームしたい人が多いんだ。
家博士 特に最近はリフォームを楽しむ人が増えている。
実際に個人の売主では、9割以上がリフォーム無しで売れているよ。
個人の9割以上がリフォームせず売却している
実際に個人売主の9割以上が、リフォームをせずに売却しています。
（出典：不動産流通業に関する消費者動向調査2014年）
ハウス 9割がリフォーム無しでも売れているんだ！
じゃあ買主はみんなリフォームしているの？
家博士 買主の約4割が購入後にリフォームしているよ。
買主の約4割が購入後にリフォームしている
国土交通省の調査によると、買主の約4割（39.2％）が中古住宅購入後にリフォームしています。
（出典：国土交通省・住宅市場動向調査令和3年度）
ハウス 残りの約6割は、リフォームしていないの？
家博士 築浅だったり、買取再販業者の売主もあるからね。
買取再販業者は7割以上がリフォームを実施
買取再販業者はマンション74.5％、戸建住宅74.3％でリフォームを実施して再販しています。
（出典：国土交通省・参考資料より）
やはり買取再販業者は、低コストでリフォームして、目一杯価格を高く設定して売る方が、利益を最大化できます。
中古住宅のオープンハウスは多くが綺麗にフルリフォームされた状態ですが、このほとんどは買取再販業者の再販売です。
ハウス リフォーム無しでも売れるんだね。
でも不動産会社にリフォームを勧められたらどうしよう？
家博士 他の不動産会社にも意見を聞いてみた方が安心だね。
もし不動産会社にリフォームを勧められたら？
他の不動産会社の意見も聞いてみる
もし不動産会社からリフォームを勧められたら、他の不動産会社の担当者の意見も聞いたほうが良いでしょう。
他の不動産会社も同意見でリフォームを勧めるのであれば、リフォームすべきと判断できます。
部分的な劣化や汚れが目立つ場合は、最低限のリフォームが必要な場合もあります。
また競合が多いと、差別化を図るためにポイントを絞って最低限のリフォームをするケースも。
リフォームする場合は、過去のリフォーム事例を確認して、本当に必要なリフォームだけに絞りましょう。
売却実績が豊富な不動産会社3社以上に
リフォームについて意見を聞くなら、売却実績が豊富な不動産会社を選びます。
なぜなら売却実績が豊富な不動産会社であれば、必要なリフォームを的確に判断できるため。
ただし担当者の当たり外れもあるので、3社以上に聞く方が確実です。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社ってどこなの？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
サービスが充実
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと、査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、売れ残る心配がなく買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
まとめ
個人が売主の場合は、売却前にリフォームをしない方が、トータルで得になりがちです。
ただし部分的なリフォームは必要な場合もあるので、不動産会社に相談しましょう。
不動産会社に相談するなら、エリアで売買実績が豊富な3社以上に無料査定を依頼して下さい。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外の地域では一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
あなたの不動産の売却が成功することをお祈りしております！
⇒三井のリハウス
全国対応の主要な一括査定サイト
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
リフォームをする場合はこちらも合わせてお読み下さい。
リフォーム・リノベーションでよくある5つの失敗と失敗しないための6つの注意点を解説します。あなたの大切な家が、リフォームよって取り返しのつかない失敗をしないために、この記事がお役に立てば幸いです。
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