幹線道路沿いのマンション売却で知っておきたい知識と注意点
「幹線道路沿いのマンションは売却が難しいの?」

幹線道路沿いのマンション売却で、お悩みですね。

確かに幹線道路に面していると、騒音や振動、排気ガスなどの問題があります。

買うときは気にならなくても、売るときは幹線道路沿いが気になるかもしれません。

そんなあなたのために、幹線道路沿いのマンション売却について解説します。

結論から言うと、幹線道路沿いマンションでも普通に売れますが、少し注意点もあります。

この記事では、売却する方法と成功のポイントについて解説。
さらに道路を取り巻く環境と将来の見通しについてもまとめました。

あなたのマンションの不安がスッキリ解消し、売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

幹線道路沿いのマンションは普通に売れる

結論から言うと、幹線道路沿いのマンションは普通に売れます。

ただし少し時間がかかるケースがあります。

なぜなら幹線道路沿いという環境は、気になる人と気にならない人の差が大きいため。

気になる・気にならないが分かれる

幹線道路に面しているマンションは、個人により評価が分かれます。

なぜなら音や振動、臭いはあくまで「感覚」なので、個人差があるため。

気にする人にとっては「避けたい物件」ですが、そうでない人にとっては「購入候補」なのです。

だから売却のポイントは、気にならない人を探ことです。

幅広く広告し、気にならない人に購入してもらう

幹線道路沿いのマンション売却では、幅広く広告して、幹線道路沿いが気にならない人を探しましょう。

そのためには、広告力の強い不動産会社に売却を依頼します。

家博士家博士

とにかく多くの人に情報が行き渡るように広告すると、購入希望者が見つかる可能性が高くなる。

幹線道路沿いは、多くの条件の1つ

幹線道路沿いというのは、数多くある要素の1つに過ぎません。

そもそもマンションを購入する人は、様々な条件で絞ってマンションを探します。

例えば次の様な条件です。

  • 価格3,500万〜4,000万円
  • 〇〇線〇〇駅〜〇〇駅
  • 築年数20年以内
  • 2LDKか2SLDK
  • 2階以上
  • 駅徒歩7分以内
  • 南向きか東向き
  • ペット可
  • 駐車場あり
  • 全室洋室フローリング

こういった条件に当てはまるマンションの中で、初めて『幹線道路沿いだけどどうだろう?』となるのです。

特に共働き夫婦は利便性を重視する

幹線道路沿いのマンションでも、駅からの距離が近ければ、売却には有利。

マンションを選ぶ際に、最近は特に利便性が重視される傾向です。

原因の1つは、今のマンション購入層に共働き夫婦が多いこと。

共働き夫婦は、昼働いているため、家の居住性よりも効率が重視されるのです。

  1. 幹線道路沿いのマンションは評価が分かれるため、幅広く広告して気にしない人を見つける
  2. 幹線道路沿いというのは条件の1つに過ぎず、駅近など利便性の方が重視される。

幹線道路沿いのマンションを売却する2つの方法

幹線道路沿いのマンションを売却する方法として、次の2つがあります。

幹線道路沿いのマンションを売却する2つの方法

  1. 不動産会社による買取
  2. 仲介で普通に売る

それぞれ、イメージの違いはこちら。
買取と仲介のイメージ

それぞれ解説します。

方法1. 不動産会社による買取

マンションを直接不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

買取であれば、最短1週間などで手間をかけずに売却できますが、買取価格は相場の6〜8割に安くなってしまいます。

不動産会社は、買取ったマンションを一般のエンドユーザーへ転売して利益を出すため、相場より安くしか買いません。

ハウスくんハウスくん

買取で高く売る方法はないの?


家博士家博士

10社20社と数多くの不動産会社へ査定を依頼したら、高く買ってくれる会社が見つかる可能性もあるよ

買取で高く売るためには、多くの不動産会社へ査定を依頼

最近は買取再販業者が乱立して、買取価格が高騰しています。

そのため、数多くの買取業者に査定を依頼すると、相場に近い高値で買取る不動産会社が見つかることもあります。

高値で買い取る理由は、自社の決算の都合や、単に査定を間違っているケースなど様々。

買取を選ぶなら、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼してみましょう。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

主要な一括査定サイトは、こちらで紹介しています。

買取について、詳しくはこちらで解説しています。

方法2. 仲介で普通に売る

不動産会社と媒介契約を結び、仲介で普通に売る方法です。

相場通りの価格で売却できますが、売却期間が一般的に3〜6ヶ月かかり、不人気物件ではそれ以上かかるケースも。

なるべく高値で、短期間に売却するためには、優秀で信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。

ハウスくんハウスくん

優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの?


家博士家博士

エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べるといいよ。


優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ方法はこちら。

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 3〜6社に無料査定を依頼して話を聴き比べ、信頼できそうなところを選ぶ

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

仲介で普通に売却する方法について、詳しくはこちらで解説しています。

3ヶ月など期間限定で売る方法も

一部の大手不動産会社では、3ヶ月など期間限定で売出し、売れなければ査定価格の最大90%などで買取ってくれる『売却保証』があります。

利用するためには、エリアや築年数など条件がありますが、3ヶ月だけ時間をかけられるのであれば、売却保証を利用すると相場通りで売れる可能性もあります。

売却保証について、詳しくはこちらで解説しています。

ハウスくんハウスくん

多少安くてもすぐ売りたければ買取、なるべく高く売りたいなら仲介ってことだね。


家博士家博士

よほど事情がなければ、仲介で普通に売る方が良いよ。
急ぐなら売却保証もあるし。
仲介で売るなら、売却のポイントを知っておこう。

幹線道路沿いマンションの売却のポイント

仲介で普通に売るときは、

売却のポイント1. 内覧

幹線道路沿いのマンションでは、内覧が1つのポイント。

なぜなら、内覧で騒音の程度が許容範囲であれば、購入を決断する人も多いため。

さすがに幹線道路沿いが気にならない人でも、窓を締めた時の騒音は気になります。

特に住みながら売却する場合は、内覧での応対が重要。

例えば購入検討者の内覧スケジュールを優先するなど、内覧を大切にしましょう。

内覧時の対応については、こちらで詳しく解説しています。

告知義務は無いが正直に答える

内覧時に騒音や振動について聞かれたら、正直に答えましょう。

ただし幹線道路は明らかに目の前にあるため、瑕疵にはなりにくく告知義務はありません。

騒音や振動の感覚は、個人差が大きいので、あくまで個人の感覚だと断った上で、あなたの意見を言えば良いでしょう。

また売却理由は、無難な理由にしておくと良いでしょう。

不安であれば不動産会社に相談してください。

内覧でアピールしたいマンションのメリット

内覧でアピールしたいのが、マンションのメリット。

住んでいたあなただけが知っているメリットを、説明し忘れないようにメモしておきましょう。

例えば、このようなこと。

  • 花火が見える
  • 近くの桜が綺麗
  • スーパーが近い、24時間営業のスーパーがある
  • バス停が目の前
  • カーシェアが近い
  • 学校の評判が良い

また幹線道路沿いに共通するメリットとしてこちらも。

  • 交通の利便性(自動車・バス)
  • 店舗が多い
  • 背面に高い建物が建ちにくい
  • 地価が高い
  • 防犯面で有利
背面に高い建物が建ちにくい

幹線道路沿いのマンションは、道路と反対側(背面)に高い建物が立ちにくい特徴があります。

なぜなら、都市計画によって幹線道路沿いだけ高さや容積率の規制が大きくなっているため。

特に背面が第一種(第二種)低層住居専用地域になっていると、3〜4階建規模(最高で10m又は12m)までの建物しか建てられません。

将来も高い建物が建ちにくいことで、眺望が確保されて、資産価値も落ちにくいというメリットがあります。

地価が高い

幹線道路沿いの土地は、高さや容積率が大きいことから、地価が高い傾向があります。

地価が高いため、建物が古くなっても売却価格が下がりにくいことはメリットの1つ。

地価の目安は、国税庁が毎年発表している「路線価」を見ると分かります。

例)東京都内の幹線道路の一つである目黒通りの場合
目黒通りの路線価は、1平方メートルあたり70万円以上です。
目黒通りから1区画分離れるだけで、路線価は1平方メートルあたり50万円に下がります。
路線価の例

路線価はあくまでも相続税を計算するためのものですが、土地の相場を元につくられています。

【参考】国税庁・路線価

路線価について、詳しくはこちらで解説しています。

売却のポイント2. 販売力の高い不動産会社を選ぶ

幹線道路沿いのマンションは幅広く広告し、道路が気にならない買主を探すことが大切です。

そのため、不動産会社を選ぶときには販売力のある会社を選びましょう。

都市部であれば売却実績が豊富な大手不動産会社がオススメです。

大手不動産会社は、問い合わせ件数が多く既存顧客も多いため、幅広い層に物件情報を知ってもらえます。

地方では、地域で実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

ここまで、幹線道路沿いのマンション売却のポイントについて解説してきました。

最後に幹線道路沿いという環境が今後どうなっていくのか、今と将来の展望について解説します。

幹線道路沿いのマンションの今と将来の展望

幹線道路沿いのマンションで気になる問題は、次の4点です。

  • 騒音
  • 振動
  • 排気ガスや臭い
  • 耐震診断の義務化

それぞれ解説します。

騒音は1割近くが環境基準を超えている

環境省では平成12年度(2000年度)から、自動車騒音の常時監視を実施しています。

平成29年度(2017年度)の調査によると、幹線道路に近接する住戸約370万1,600戸のうち、昼間・夜間のいずれかが環境基準を超えていたのは、約38万4,600戸(10.4%)でした。(「昼間」は6時〜22時、「夜間」は22時〜6時)

また、昼夜間ともに環境基準を超えていたのは約17万5,000戸(4.7%)という結果に。

道路の種類別で見ると、環境基準を超えていた割合が最も高かったのは都市高速道路で、約8万8,800戸のうち約1万900戸(12.2%)が基準を超えています。

※都市高速道路とは、首都高速道路、阪神高速道路、名古屋高速道路、福岡高速道路、北九州高速道路、広島高速道路の6路線

【参考】環境省・平成29年度自動車交通騒音の状況

環境基準値は地域区分と道路で違う

騒音の環境基準は地域区分や道路条件で違います。

住居用地域の基準は、昼間55デシベル以下、夜間45デシベル以下。

ただし2車線以上の道路に面する地域は基準が緩和されており、昼間60〜65デシベル以下、夜間55〜60デシベル以下とされています。

「デシベル」とは音の強さを示す単位で、日常生活で「静か」と感じるのは45デシベル以下と言われています。

家博士家博士

騒音の常時監視結果は、インターネット上で地図上に公表されているよ。


【参考】全国自動車交通騒音マップ

振動は振動規制法で改善を依頼できる

振動の発生源は、工事現場や工場が多いですが、自動車(特に大型車)もあります。

家博士家博士

平成28年度には振動に関する苦情が3,252件寄せられて、そのうち8%が道路交通だよ

振動も騒音と同じように、区域や時間区分によって限度が決められています。

昼間なら65〜70デシベル、夜間なら60〜65デシベルが限度です。

ハウスくんハウスくん

振動もデシベルという単位だけど、騒音と同じなの?

家博士家博士

騒音のデシベルとは少し違うよ。
目安として60デシベルで人によって振動を感じ始め、70デシベルになると多くの人が揺れを感じるんだ

振動が気になる場合は、役所へ相談すると測定してくれます。

実際に測定して振動が限度を超えていた場合、市町村長・特別区長は道路管理者や都道府県の公安委員会に改善要請が可能。

具体的には、道路の防音舗装や修繕、交通規制の要請などを行えます。

【参考】環境省・振動規制法の概要

排気ガスによる健康被害の心配

幹線道路は交通量が多いため、自動車の排気ガスや臭いも気になります。

ベランダの手すりを拭くと黒くなることがありますが、これらは排気ガスに含まれる「すす」が原因の一つ。

洗濯物や布団を外に干すと汚れてしまったり、すすに含まれる有害物質による子供への影響も懸念されます。

環境省が2005年〜2009年度に3大都市圏の主要幹線道路沿道を対象にした調査では、自動車の排気ガスとぜんそく発症との間に「関連性があるかもしれない」という結果が報告されています。

不確実性が残る結果であったものの、ゼロではないとされています。

【参考】環境省・局地的大気汚染の健康影響に関する疫学調査結果について

耐震診断の義務化は旧耐震マンションにプラス

幹線道路の中には、都道府県または市町村によって緊急輸送道路に指定されている道路も多くあります。

ハウスくんハウスくん

緊急輸送道路?

家博士家博士

大地震などの災害時に避難や救助活動、緊急物資輸送路となる道路だよ。ナマズの絵と「緊急交通路」と書かれた看板があったりする

災害時に緊急輸送道路に面した建物が倒壊してしまうと、その道路は輸送路として使えなくなってしまいます。

これを防ぐために、国土交通省は緊急輸送道路沿道の建物の耐震診断を義務化しました。

【参考】国土交通省・改正耐震改修促進法のポイント及び関連制度の概要

診断が義務化された建物は診断結果を表示し、応じない所有者には命令・行政代執行をする場合も。

このうち首都直下地震が懸念される東京都では、耐震診断費用の所有者負担分(現状では5分の1)を全額補助する方針を打ち出しました。

【参考】東京都・緊急輸送道路沿道建築物の耐震化

なお緊急輸送道路の情報は、国土交通省の「道路防災情報WEBマップ」から見られます。

旧耐震基準のマンションについては、こちらで解説しています。

幹線道路沿いの将来の見通し

幹線道路を取り巻く環境は、しばらくは大きく変化しないものの、緩やかに改善されるでしょう。

排気ガスは、ここ数年で環境基準達成率が大幅に改善しました。

一方の騒音は、10年近く横ばいの状態です。

ハウスくんハウスくん

騒音は、電気自動車が普及すれば達成率も改善される気もするけど

家博士家博士

電気自動車も長期的には普及するだろうけれど、それは普通自動車の話。
大型車はまだ不明なんだ

大型車の変化は時間がかかる

騒音・振動・排気ガスの原因の多くは大型車にあります。

そのため、環境の改善は大型車の電動化が進まない限り、難しいでしょう。

しかし大型車の電動化が普及するには、まだまだ時間が必要です。

逆に物流は、大型車による物流が増加の一途。

こうした状況から、当面は大きく変化しないでしょう。

ハウスくんハウスくん

数年待てば大きく改善するかも・・・なんてことは、なさそうだね

家博士家博士

いずれ売るなら待つ必要は無いだろうね。
2022年には生産緑地問題もあるし。

2022年に宅地化が進む生産緑地問題

都市部には、あえて宅地化せずに残されている土地がたくさんあります。

その数は東京都内だけでも26万戸分。

こうした土地は「生産緑地」と呼ばれ、東京23区や首都圏、近畿圏、中部圏を中心に存在しています。

家博士家博士

生産緑地に指定されている土地は、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予が受けられるんだ。その一方で、建物が建てられないといった制限があって、農地として管理することになっているんだよ

ハウスくんハウスくん

なるほど。生産緑地の何が問題なの?

家博士家博士

この制度には期限があって、その期限が2022年なんだ。延長もできるけど、土地所有者の一部は売りに出すと予想されているんだ


マンションの管理で寿命は違う

同じ頃に建てられたマンションでも、管理次第で状態は大きく違います。

適切に管理されていれば良いのですが、管理が行き届いていなければ老朽化が進む一方です。

  • 管理組合がきちんと機能しているか
  • 修繕積立金が不足していないか
  • しっかりした大規模修繕計画があるか

確認してみましょう。

建て替えられるマンションはごく一部

マンションが寿命を迎えると、建て替えと思いがちですが、実際に建て替えられるマンションはごく一部です。

2020年4月時点で実際に建て替えられた事例は、1%未満とわずかしかありません。
【参考】国土交通省・マンション建替の実施状況(令和2年4月1日時点)

建替ができなければ、残された道は「解体して土地売却」か「スラム化」です。

解体して土地が売却できれば土地代が戻ってきますが、スラム化した場合は売れなくなり固定資産税と管理費を支払い続けることに。

老朽化しているマンションで管理に不安があれば、早い方が有利です。

まとめ

幹線道路沿いのマンションは、特有の環境から好みがはっきり分かれる物件です。

売却を成功させるためには「幹線道路沿いでも気にしない」という買主を見つけるのがポイント。

とにかく幅広く広告し、気にしない人を探しましょう。

幅広く広告するためには、販売力のある不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを活用してエリアで実績の豊富な不動産会社に査定を依頼しましょう。

幹線道路沿いのマンションには利便性の高さや防犯に有利というメリットがある一方で、騒音、振動、排気ガスなど環境面での注意点もあります。

長期的に見ると緩やかに改善されていくと考えられていますが、当面は大きく変化しない見込み。

2022年には、生産緑地問題で多くの住宅地が供給される可能性もあります。

売却を考えているのであれば、早く売る方が良い条件で売却できるでしょう。

あなたのマンション売却が成功することを、こころよりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U