マンションフルリフォームイメージ
「マンションが古くなってきたから、フルリフォームしようか…」

購入時は新築だったマンションもだんだんと古くなり、子供が独立すると間取りも変えたくりますね。

どうせリフォームするなら、水周りも含めてフルリフォームを…と考えたくなりますが、ちょっと待って下さい。

フルリフォームをするなら、知っておきたい「2つの注意点」があります。

2つの注意点とは、あなたがコントロールできない「マンション全体の寿命」「リフォームの制限」

マンション全体の寿命とは、マンション住民の高齢化が進み、加速度的にマンションが荒廃するリスクのこと。

またリフォームの制限とは、マンション特有の共有部や細則により、リフォームできる範囲やリフォームの効果が中途半端になること。

マンションをフルリフォームする前に、これらの注意点をしっかりチェックしておくことで、将来後悔することが防げます。

あなたのマンションを上手く活用することは、あなたの資産を守り、安心した老後を送るために役立つでしょう。

あなたがより豊かで快適な生活を実現するために、この記事がお役に立てれば幸いです。

マンションをフルリフォームする人は多くない

実は、マンションをフルリフォームする人は多くありません。

マンションをフルリフォームする場合、費用はおおよそ500万円〜。

例えば、リフォーム費用の平均が720万円という調査結果もあります。
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会・住宅リフォーム実例調査報告書による)

この500万円超のリフォーム件数は、全国のマンションで年間5,831件。
国土交通省・建築物リフォーム・リニューアル調査2017年度より)

これに対してマンションリフォーム全体の件数は年間148万件なので、フルリフォームはリフォーム全体のわずか0.4%程度しかありません。

ちなみに分譲マンションは2018年末時点で日本に654.7万戸あるので、分譲マンション全体からするとフルリフォームは年間0.09%、千戸に1戸以下の割合です。
国土交通省・マンションに関する統計・データ等より)

ハウスくんハウスくん

フルリフォームは、リフォーム工事全体の1%にも満たないんだね

家博士家博士

リフォームの大部分は50万円未満で、件数は123万8千件、全体の83.6%を占めているんだ

ハウスくんハウスくん

なぜマンションでフルリフォームが少ないの?

家博士家博士

マンションのフルリフォームには2つの注意点があるからだよ。

マンションフルリフォームの2つの注意点

マンションフルリフォームの2つの注意点はこちら。

マンションフルリフォームの2つの注意点

  1. マンション全体の寿命
    →せっかくフルリフォームしてもマンションの資産価値が無くなる
  2. リフォームの制限
    →思い通りのリフォームができず、見た目も快適性も中途半端になる

それぞれ詳しく解説していきます。

注意点1. マンション全体の寿命とは

戸建て住宅であれば、リフォームによって住宅の寿命を延ばすことができます。

リフォームによって資産価値を上げることも可能です。

しかしマンションは自分の部屋をリフォームしたからといって、マンション全体の寿命が延びるわけではありません。

たとえ一部屋だけが綺麗になっても、全体が手入れされていなければ資産価値は下がってしまうのです。

マンションの寿命を左右する「マンションの管理」

マンションの寿命を左右するのが、「マンションの管理」。

管理といっても、管理会社ではなく、マンション住民で組織する管理組合です。

ハウスくんハウスくん

マンション管理組合があれば良いの?


家博士家博士

管理組合が機能してるかがポイントだよ。
もっと分かりやすく言うと、大規模修繕をきちんと管理しているかだね

大規模修繕がいつまでできるか?

マンションの寿命は、大規模修繕がいつまでできるか?と言い換えることができます。

マンションの大規模修繕ができなくなると、マンションは急速にスラム化し、売ることもできなくなります。

ハウスくんハウスくん

なんで大規模修繕ができなくなるの?


家博士家博士

大規模修繕ができなくなる理由は2つある。

マンションの大規模修繕ができなくなる理由

  1. 築年数が古くなるほど増える大規模修繕工事費
  2. いつか不足する修繕積立金
築年数が古くなるほど増える大規模修繕工事費

マンションは築年数が古くなるほど修繕項目が増え、大規模修繕工事の工事費用が高額になります。

具体的には、配管・サッシ・エレベーター・機械式駐車場など、高額な修繕項目が増えていきます。

また、ある程度の機能改善も必要です。

機能改善をせず現状維持のままでは、マンションの資産価値は落ちてしまいます。

家博士家博士

たとえば、今から30年ほど前まではエレベーターのないマンションが普通だったんだ。
でも今はエレベーターがあるのは当たり前でしょう?

ハウスくんハウスくん

確かに。エレベーターなしだと候補から外してしまいそう

家博士家博士

だからマンションも、時代に合わせて改善していく必要があるんだ

管理組合が機能しないと高額な工事費を支払うことに

管理組合が機能せず、管理会社まかせで大規模修繕工事を行うと、工事費がコントロールされずに通常より高額な工事費を支払う結果に。

また設計コンサルタントを入れて大規模修繕工事を管理しても、設計コンサルタントが業者からキックバックを受け取り利益を折半するケースもよくあります。

この問題は国土交通省も注目しており、2017年には相談窓口を設置し、実態調査も実施しています。
国土交通省・設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について

通常より高額な工事費を支払うことで、マンションの修繕積立金不足は加速してしまいます。

いつか不足する修繕積立金

多くのマンションは、修繕積立金がいつか不足します。

国土交通省の調査でも、34.8%のマンションで修繕積立金が不足。

当初計画に比べて現在の積立額の不足割合が20%を超えるマンションも、15.5%あるという結果も出ています。
国土交通省・平成30年度マンション総合調査による)

ハウスくんハウスくん

なぜ修繕積立金が不足するの?

家博士家博士

修繕積立金が不足する一番の原因は、新築当初の修繕積立金が安すぎるということ。
マンションを売るためには、修繕積立金が安い方が売りやすいからね。

修繕積立金が高いとマンションが売りにくいため、デベロッパーとしては修繕積立金をなるべく安くしなくてはいけません。

しかし新築当初の修繕積立金の金額は、マンションの長期修繕計画に基づいて決めるため、根拠が必要です。

(長期修繕計画とは、20年〜30年の長期間でマンションの大規模修繕各項目をまとめたもの。)

そこで、昔は長期修繕計画をすこし短く20年などにして、お金のかかる重設備の交換などを修繕項目から削除することがよくありました。

最近は、そこまであからさまな方法ができないため、修繕積立金を5年毎などに値上げする「段階増額型」にしています。

段階増額型では、修繕積立金の増額が新築当初から予定されていますが、いざその時に増額できず、修繕積立金が不足するケースが増えているのです。

修繕積立金の増額は簡単ではありません。

修繕積立金の増額には住民の同意が必要

修繕積立金の増額は、管理組合が勝手にできるわけではありません。

修繕積立金を増額するためには、管理組合が総会を開き、普通決議の可決が必要です。

普通決議とは
マンション管理組合の普通決議には、次の条件が必要です。

  • 議決権(マンション住戸)の半数以上の出席
  • 出席者の過半数の賛成

例:総戸数60戸のマンションの場合
総会の成立には30戸以上の出席が必要。出席には委任状や、議案に対する賛否の意思表明である議決権行使も含める。
また30戸が出席した場合は、16戸以上の賛成が得られれば可決する。

住民の高齢化で修繕積立金の増額が困難に

マンション住民が高齢化すると、修繕積立金の増額は困難になります。

なぜなら修繕積立金の増額に反対する人、委任状が取れない人が増えるため

やはり年金暮らしの高齢者にとって、修繕積立金の増額は厳しいもの。

また「あと数年だけ住めれば良い」という人にとって、修繕積立金の増額は必要ありません。

さらに住民が介護施設などに入り、連絡がとれなくなると、総会の委任状が集まらなくなります。

管理組合の総会をリードする住民も高齢化し、一戸ずつ連絡先を調査することは困難に。

運良く連絡先が分かっても、本人が認知症になっている場合は、成年後見人などでないと委任できません。

この頃になると、管理費と修繕積立金の滞納も増え、修繕積立金不足が加速していきます。

修繕積立金が不足すると、スラム化し売ることもできない

修繕積立金が不足すると、待っているのはマンションのスラム化。

資産価値を高める改修どころか、必要な修繕もできなくなります。

雨漏りや漏水、共用部分の電気代滞納による停電、貯水タンクへの給水停止といった事態になり、最終的には居住できないスラム化マンションに。

スラム化したマンションは誰も買わないので、売ることすら出来なくなります。

売ることができなくても。固定資産税と管理費、修繕積立金は支払い続けるしかありません。

ハウスくんハウスくん

スラム化する他に解決策はないの?


家博士家博士

建て替えか敷地売却だね。

マンションの最後は3択

マンションの最後は次の3択のいずれかしかありません。

  1. 建て替え
  2. 解体して更地売却
  3. スラム化

ハウスくんハウスくん

建て替えできたら、良いじゃない!


家博士家博士

残念ながら、マンションの建て替えは、とても難しいんだ。

多くのマンションは建て替えできない

多くのマンションは、建て替えに必要な費用負担がネックになり、建て替えできません。

現在マンションは全国に654.7万戸あり、そのうち築35年を超える旧耐震マンションが約106万戸。

この内、建て替えが完了または建て替え中のマンションは、267棟で約2万戸(2019年4月時点)。
全国のマンションの0.3%、旧耐震マンションの約2%しか建て替えできていません。

マンションの建て替えには、1戸あたり1千万円以上、新築時の半額程度の費用負担があります。

さらに解体から竣工までの約2年間はどこか他の場所へ仮住まいしなくてはいけません。

そのため多くのマンションが、住民の意見を統一できず、所有者の4/5の賛成が難しいのです。

解体して更地売却も合意が難しい

解体して更地を売却する方法もありますが、これも所有者の4/5の賛成が必要。

あと10年住めればと思っている高齢者にとって、住まいを失う解体は、さらに意見の統一が難しくなります。

意見の統一がとれないマンションは、いずれスラム化していきます。

ここまでマンションの寿命について解説しました。

次にもう一つの注意点である、リフォームの制限について解説します。

注意点2. リフォームの制限とは

マンションのリフォームには、制限があります。

制限は「共有部」と「管理規約や細則」の2つ

共有部はリフォームできない

マンションは「専有部分」と「共用部分」に分かれています。

所有者がリフォームできるのは「専有部分」のみで、「共有部分」はリフォームできません。

専有部分と共用部分について、国土交通省「標準管理規約」で次のように定められています。

国土交通省「標準管理規約」の第7条2項

  • 第1号 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする
  • 第2号 玄関扉は、錠及び内装塗装部分を専有部分とする
  • 第3号 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする

国土交通省・標準管理規約

サッシが交換できず、リフォーム後も断熱性は低く結露する

マンションのリフォームで見落としがちなのが、部屋の窓や窓枠(サッシ)。

基本的に窓やサッシは共用部分なので、個人の意思では交換できません。
(※ただし一部のマンションは細則で条件付きで認めている場合があります。)

「断熱性や結露を改善したいからリフォームしたい」と思っても、改善できないのです。

仕方なく既存の窓の内側に内窓を設置するリフォームもありますが、見た目もいまいち。

さらにサッシにガラリ(換気口)がついているタイプの窓には、内窓すらつけることができません。

玄関ドア・バルコニー・配管の一部もリフォームできない

玄関ドアもバルコニーも同様に共有部なので、リフォームすることができません。

防犯用の補助錠もつけられません。

インターホンもカメラ付きにできません。

バルコニーにすのこなどを敷き並べる場合も、避難口は塞ぐことができません。

間取りを大規模に変更するリフォームでも、水回りの位置変更ができない場合が多いもの。

排水の勾配が十分に取れなかったり、スラブ内配管の位置変更ができないのが理由です。

水道や排水の配管がコンクリート躯体に埋め込まれている部分はリフォームできません。

マンションによっては、配管がコンクリート躯体の中に巻き込まれており、水回りの位置が変えられません。

配管も専有部分と共用部分に分かれます。

たとえば「水質や水圧を改善したい」と思っても、大本となる共用部分の配管が古いままでは改善できません。

また「生ゴミの処理ができて便利だからディスポーザーを付けたい」と思っても、設置は不可。

ディスポーザーを設置するには、共有部の下水管に専用設備が必要になるためです。

詳しくはこちらで解説しています。

このように、マンションをフルリフォームする場合には多くの制約を受けることになります。

管理規約や細則による制限

専有部分であっても、一部のリフォームには制限があります。

共有部分や他の専有部分に影響を与える恐れがあるリフォームは、理事長に予め申請し、書面による許可が必要です。

国土交通省「標準管理規約」の第17条
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

マンション毎に細則で決められている

理事長に申請するリフォームの内容は、一般的に各マンションの細則で決められています

あなたのマンションの細則を確認してみてください。

おそらくフローリングについて、遮音等級○L○○以上などの制限があるでしょう。

築年数が古いほど薄いコンクリート躯体で、音のトラブルも

築年数が古いほど戸境壁や床スラブは薄く、防音の性能は低くなります。

このためカーペットや畳の部屋をフローリングにすると、騒音トラブルに発展する恐れも。

過去にトラブルになったマンションでは、フローリングへの交換を禁止しているケースもあります。

一般的に、マンションのスラブ厚(床のコンクリート厚)は、次のように厚くなってきています。
1970年代まで→130mmが標準。
1980年代→150mmが標準。
1990年代後半→180〜200mmが標準。

住宅金融支援機構の調査では、1990年代後半には200mm以上が6割超に。
住宅金融支援機構・平成16年度公庫融資を利用したマンションに関する満足度より)

これを見て、「もう少し床を厚くして防音性を改善したい」と思っても、構造的に難しく、そもそも共用部分なので改善できません。

マンションのリフォームでは、専有部分でも管理規約や細則で制限を受けるのです。

ハウスくんハウスくん

色々制限があるんだね。
じゃあ、フルリフォームする前に、何をすれば良いの?


家博士家博士

管理組合資料と管理規約・細則のチェックはしておきたいね。

マンションをフルリフォームする前に確認すべき2点

マンションをフルリフォームする場合は、リフォーム前に次の2点を確認しましょう。

マンションをフルリフォームする前に確認すべき2点

  • 管理組合資料
  • マンションの管理規約・使用細則

それぞれ具体的に何を確認すれば良いのか解説していきます。

管理組合資料のチェック

管理組合資料をチェックするのは、マンション全体の寿命について知るため。

チェックポイントとしては次の3項目が挙げられます。

  • 長期修繕計画が30年以上あり、5年以内に見直されているか
  • 修繕積立金が計画通りに運用されているか
  • 修繕積立金や管理費の滞納がないか

長期修繕計画は一度作ればOKというものではありません。

増税や社会情勢の変化によって必要な金額が変動するからです。

そのため5〜6年に一度は見直しが必要と言われています。

またマンションでは12〜15年周期で大規模修繕を実施します。

大規模修繕を実施した後には、実際にかかった費用や修繕箇所などが反映されているかもチェック。

滞納の有無もしっかり確認しておきましょう。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、24.8%のマンションで3ヶ月以上の滞納があるという結果に。

築年数が古いマンションほど、滞納の割合が高くなる傾向にあることも分かっています。

長期修繕計画については、こちらで詳しく解説しています。

マンションの管理規約・使用細則の確認

リフォーム前には、規約と細則についてリフォームに関する部分を確認しましょう。

専有部分でもフローリングは、多くのマンションでは遮音等級が決められています。

またフローリング以外にも、マンションの管理規約や細則で仕様が定められていることも。

事前の届け出と理事長の承認が必要なマンションも多く、無断でリフォームすると工事中断や原状回復を求められることもあるため、十分注意しましょう。

ハウスくんハウスくん

管理組合資料と管理規約・細則をチェックして、フルリフォームが厳しかったらどうすれば良いの?


家博士家博士

思い切って「住み替え」を考えてみると良いよ。

フルリフォーム以外の選択肢「住み替え」

マンションのフルリフォーム以外の選択肢として、住み替えで資産価値を高める方法もあります。

ハウスくんハウスくん

つまり、買い替えるってこと?

家博士家博士

そう。今はマンション価格が高騰しているから、売りどきでもあるんだ

マンション価格は高騰しているので売り時

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年3月

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

2013年1月の日銀による金融緩和や2020年の東京オリンピック開催により、マンション価格は高い状態が続いています。

マンションを売却するには良いタイミングだといえるでしょう。

ニーズに合った家に住み替えできる

住み替えなら、よりあなたのニーズに合った家に住むことができます。

たとえば、リフォームする理由が「子供が家を出たので部屋数を減らしたい」ということなら、今より部屋数の少ない築浅マンションへの買い替えも選択肢の一つ。

お金をかけて築年数の古いマンションの一部屋をリフォームするより、設備等も新しい築浅マンションに住み替えた方が資産価値は高くなります。

もしくは、とりあえず定年退職までは手頃な賃貸マンションへ住み替えるのも良いでしょう。

今いくらで売れるか確認してみては

住み替えを検討するなら、まず今のマンションがいくらで売れそうか確認してみてはいかがでしょうか。

今は専門家でも価格を予想することが難しいほど、マンション相場が高騰しています。

あなたのマンションの価格を正確に知るためには、

  • エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  • 3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べる

ことで、より正確な査定価格が分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用するのが便利で手間もかかりません。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,759社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

riarie

リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック(3DCG)で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。

さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

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まとめ

マンションフルリフォームには、次のような2つの注意点が潜んでいます。

  • マンション全体の寿命
  • リフォームの制限

フルリフォームでマンションの資産価値を上げようと思っても、マンション全体がしっかり管理されていなければ、行き着く先はマンションのスラム化。

大規模リフォームで住環境や設備を改善したくても、できないこともたくさんあります。

リフォーム前には管理組合資料のチェックや規約の確認をして、後悔しないリフォームにしましょう。

もしマンションのフルリフォームが難しい場合は、売却して住み替えることで、よりあなたのニーズに合った家に住むことができます。

住み替えで資産価値を高めることは、老後の安心にもつながります。

フルリフォームと住み替えを決めかねているなら、今いくらでマンションが売れるのか確認してみても良いでしょう。

あなたにとって最適な選択肢が見つかり、快適で豊かな生活を実現されることを心よりお祈りいたします!