相続と不動産のイメージ
故人が亡くなられて、つらいお気持ちの中、故人の家を売ることに抵抗がある方もいらっしゃるかもしれません。

しかし家は住んでこそ価値があるもの。

空き家にするくらいなら、その家を本当に必要とする方へ譲った方が良いということもあります。

この記事では、相続した家を売るときに、間違いやすい注意点をまとめました。

この記事を活用することで、あなたが故人の資産をしっかり受け継ぐことができれば幸いです。

【注意1】それぞれ期限に注意

葬儀イメージ
故人が亡くなると、悲しみと同時に、お通夜や葬儀など忙しい毎日が押し寄せます。

そんな状態ですから、事務的な申請は後回しになりがち。

死亡届けなど葬儀前に必要な書類を出せば、後は色々終わった後でゆっくり考えようと思うのが普通です。

しかし相続には法律で決められた期限があるのも事実。
刑法38条3項により、知らなかったとしても、期限が過ぎると修正できないものがあります。

【主な相続の期限】

  • 相続の放棄: 3ヶ月
  • 相続税の申告及び納税:10ヶ月
  • 遺留分の請求: 1年
  • 相続した家を売却した場合の3,000万円控除の特例:相続後3年目の12月31日

特に注意したい期限は、こちら。

  • 借金が多い場合は、3ヶ月以内に相続を放棄する。
  • 税金の特例を利用する場合は、10ヶ月以内に遺産分割協議を終えて、相続税を申告する。

詳しい内容については、次章以降で解説します。

ハウスくんハウスくん

大変な時なのに、時間はあまりないんだね


家博士家博士

特に相続税の申告と納税が厳しいんだ

【注意2】 借金が多ければ相続を放棄できる

不動産の相続イメージ
相続で家を売る以前に、念のため確認したいのは、トータルで借金が多くないかということ。

相続には、プラスの財産だけでなく借金などマイナスの財産も含みます
住宅ローンやカードローン、何かの借り入れがあっても、全てを相続することになります。

借金が多く相続財産がトータルでマイナスであれば、相続を放棄する選択肢もあります。

相続放棄の期限は3ヶ月しかありません。

相続財産がマイナスで相続放棄する場合は、故人が亡くなってから3ヶ月以内に故人の最終住所の管轄にある家庭裁判所へ申し出なければいけません。

3ヶ月を過ぎると放棄できなくなります。

もちろん相続を放棄すると、故人が借りた相手(債権者)に迷惑がかかるので、関係者全てを含めて決める必要があります。

相続財産を整理するときは、次の項目を参考にしてみて下さい。

(1)土地と建物
自宅、アパート、土地、駐車場、建物、土地の借地権、山林など。
相続税の基礎控除以上に金額が大きい場合、土地は売らずに土地のまま相続した方が有利。相続税の計算では、実勢価格より2〜3割安い路線価と呼ばれる価格で評価されるためです。
路線価の調べ方はこちらで解説しています。

しかし相続人が複数いる場合は分割しなければいけません。
分割できない場合は、売却して現金にして分割するか、相続する人が他の相続人に現金を払って相殺する必要があります。
共有名義という選択肢もありますが、トラブルになるケースが多いため、なるべく避けた方が良いでしょう。

売却した場合の価格は、不動産会社に無料査定を依頼すると分かります。
価格を正確に調べるためには、複数(3社程度)の不動産会社へ査定を依頼します。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
一括査定サイトはこちらを参考にして下さい。
(2)現金、預貯金
これはそのまま、金融資産です。
(3)有価証券
株式、債券、投資信託など。
厳密には種類ごとに計算方法がきまっているのですが、概算を計算するには、直近の時価で十分。
投資信託などは解約した時の金額になります。
(4)その他財産
家具、車、書絵画、機械や器具、農機具、果樹や家畜、営業権、船舶など。
これも減価償却など厳密には色々ありますが、売った時の概算金額でとりあえずはかまいません。
(5)債務と貸付金
これは要注意。
住宅ローンは家の登記簿を確認すると抵当権が設定されているのでわかります。他にカードローンなどの無担保借入金、支払手形やクレジットカードの未払金、逆に他人に貸しているお金や手形など、見落としがないかよく調べましょう。ちなみに葬儀費用などを債務として控除できます。
(6)相続財産に含まれないもの
生命保険の死亡保険金や死亡退職金は、見なし財産といって、分配の対象にはなりません。
ただし見なし財産は相続税の対象にはふくまれます。

相続税のかからない財産

1. 墓地・墓碑・仏壇・仏具
純金製の仏具で相続税対策をする方もいます。
2. 生命保険
相続人の受け取り金額のうち、500万円×法定相続人数までは非課税
【参考】国税庁・No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金
3. 死亡退職金
相続人の受け取り金額のうち、500万円×法定相続人数までは非課税
【参考】国税庁・No.4117 相続税の課税対象になる死亡退職金
4. 寄付金

【参考】国税庁・No.4108 相続税がかからない財産

住宅ローンが残っている場合は、ローンの保険(団体信用生命保険)に加入していなかったか確認しましょう。
一般的には住宅ローンとセットで何かの保険に加入しているはずです。

万が一保険が無い場合は、家を売ってローンが全額返せるのか、早めに確認したほうが良いでしょう。

相続には限定承認という方法もありますが、金額がよほど大きい場合を除いて現実的ではありません。

ほとんどの場合は単純承認、マイナスの相続では相続放棄になります。

(参考)【相続の種類】
相続放棄
相続人を放棄すること。負債が多い場合などは放棄することになります。3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てをする必要があります。
限定承認
相続財産を超えた負債は相続しないこと。相続の負債がはっきりしない場合は、相続人全員が3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てする必要があります。手続きが面倒なのであまり利用されていない制度です。
単純承認
条件をつけず全財産を相続すること。3ヶ月を過ぎても特に家庭裁判所へ申し立てしていない場合は、自動的に単純相続になります。あとから負債が多い事に気付いても、これを覆すことが出来ません。

ハウスくんハウスくん

3ヶ月で間に合わない場合はどうするの?


家博士家博士

事前に家庭裁判所に相談して、期間を伸長してもらう方法もある

【注意3】 相続税の対象になるかを確認

税務署イメージ
相続で家の売却を考えるときは相続税にも要注意。

ただし相続税の対象者は、全体のわずか6%程度。
実際は、ほとんどの人は相続税を納める必要がありません。

それは基礎控除というルールがあるため。
相続財産があっても、基礎控除分は相続税の対象外なのです。

基礎控除の計算は簡単です。
基礎控除額3000万円+600万円×法定相続人数
(法定相続人は次章で解説します。)

これを超える場合は、自分で計算して相続税を納める必要があります。

【基礎控除の計算例】
例えば、配偶者1人子供2人がいれば、
3,000万円+600万円×3人=4,800万円
までは相続税の対象外になります。
土地の評価額
土地の相続財産としての評価は、路線価といわれる土地の価格。
これは国税庁のホームページで確認出来ます。
財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
路線価×土地の面積=土地の価値になります。
建物の評価額
建物の相続財産としての評価は、固定資産税評価額です。
毎年5月に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。
無くしてしまった場合は、市役所や町役場にある名寄帳で確認する事ができます。

ただし相続税には様々な軽減制度があります。

基礎控除を超える場合も、軽減制度を利用すると大幅に控除できます。

主な相続税の軽減制度

1. 配偶者の税額の軽減
配偶者の相続は、法定相続分又は1億6千万円まで非課税
(ただし相続開始10ヶ月以内に遺産分割をして遺産を受け取っている場合)
【参考】国税庁・No.4158 配偶者の税額の軽減
2. 小規模宅地の特例(特定居住用宅地等)
故人の配偶者や同居していた親族などが、居住用の宅地を相続すると、330m2までは土地の評価額が8割減額(他に事業用宅地の減額もあり)
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
3. 未成年者控除
未成年の場合は、満20歳になるまで1年に付き10万円を控除
【参考】国税庁・No.4164 未成年者の税額控除
4. 障害者控除
障害のある方の場合、満85歳になるまで1年につき10万円を控除(特別障害者の場合は20万円)
【参考】国税庁・No.4167 障害者の税額控除
5. 相次相続控除
今回の相続開始前10年以内に相続税を払っていたら、2回目の相続税から一定額を控除
【参考】国税庁・No.4168 相次相続控除
6. 贈与税の控除
相続開始前3年以内に支払った贈与税は相続税から控除
【参考】国税庁・No.4161 贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)

詳しくはこちらも参考に

この様に、相続税は複雑なルールがあり、間違った計算方法で、相続税を多く納めてしまうことも。

基礎控除額を超える場合は、相続税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

例えば相続専門の税理士を紹介してもらえる、こちらのサービスなどもあります。

税理士を探してみるならこちら
税理士ドットコム

ちなみに相続税の申告が必要か判断するために、国税庁が相続税の申告要否の簡易判定シートを提供しています。
国税庁・申告要否の簡易判定シート

また、相続税の納税がなくても、故人が亡くなってから10ヶ月以内に申告をしないと、一部の税額控除の特例が適用できません。

10ヶ月以内に申告しないと使えない特例

  • 小規模宅地の評価減の特例
  • 配偶者の税額の控除

もし相続税を納税する場合は、現金一括納税なので、限られた時間で現金を用意する必要があります。

法文では、期間の開始について「故人が死亡した事を知った翌日から」となっています。
しかし、これは証明することが難しいので、通常は「故人が死亡した翌日から」と考えて下さい。

【相続税の税率】

課税対象額税率
1000万円以下10%
1000万円〜3000万円15%
3000万円〜5000万円20%
5000万円〜1億円30%
1億円〜2億円40%
2億円〜3億円45%
3億円〜6億円50%
6億円超55%

相続税を納税する現金が用意出来れば良いのですが、現金が不足する場合は、

  • 延納(数年かけて分割納税する)
  • 物納(不動産そのもので納税する)
  • 不動産を売却して現金で納付する

という選択肢があります。

売却する場合、売り急ぐと相場の2〜3割安い価格になってしまいます。
売却期間として最低でも3ヶ月、できれば6ヶ月を予定しましょう。

物納は、最近制限がかなり厳しくなっているので、現実的ではありません。

すこしでも早く売るためには、優良な不動産業者となるべく早く売買契約を結ぶことが大切です。

ハウスくんハウスくん

納税はともかく、申告はしないといけないんだね

家博士家博士

決まった税理士がいない場合は、不動産会社に紹介してもらうのもいいね

【注意4】 相続の配分について決める

遺言書イメージ
相続で家の売却を考えるときは、相続の配分にも要注意。

後から相続人の間でトラブルにならないように、しっかり話し合う必要があります。

相続の配分は、遺言の有無で変わります。

1. 遺言が無い場合(法定相続人)

原則として法律で相続の順番と割合が決まっています。

法定相続のルール

  • 配偶者は必ず相続人になります
  • 第1順位 子
  • 第2順位 親
  • 第3順位 兄弟姉妹

この優先順位で相続されます。
配分の比率は相続人の人数と順位によって異なります。

ケース1:配偶者と子が相続する場合
 配偶者→相続財産の1/2
 子  →相続財産の1/2
※子が2人居る場合は、子の配分1/2を更に2人で分けることになります。

ケース2:子供が居ない場合→配偶者と親が相続する場合
 配偶者→相続財産の2/3
 親  →相続財産の1/3

ケース3:子も親も居ない場合→配偶者と兄弟姉妹が相続する場合

 配偶者 →相続財産の3/4
 兄弟姉妹→相続財産の1/4

このように法定相続分として、優先順から配分割合まで決まっています。
ちなみに愛人や愛人の子供は法定相続人にはなりません。

また配偶者は相続でかなり強い立場にあたります。
この他、配偶者には相続税も特例として軽減されます。

2. 遺言がある場合

遺言がある場合は、基本的に遺言に従って配分します。
ただし極端な配分は出来ません。
遺留分といって、最低限は配偶者や子供に相続しないといけないのです。

遺留分を持っている権利者は、配偶者、子、親まで。
兄弟姉妹は遺留分はありません。

遺留分は遺産全体の1/2又は1/3を遺留分権利者全体に残し、遺留分権利者で法定相続の割合と同じく配分します。

例1、愛人など特定の人に全財産を譲るという遺言の場合
1/2までしか譲る事はできません。遺留分として残り1/2は配偶者や子、親で配分します。

例2、長男に全財産を譲るという遺言の場合
2/3までしか譲る事はできません。遺留分として残り1/3は配偶者や子、親で配分します。

このようにある程度は相続配分まで決まっています。

相続財産の遺留分の請求は故人が亡くなってから1年以内にする必要があります。
1年を超えてから裁判を始めようとしても、消滅時効と判断されます。
この間に財産目録を作成し、相続人で配分しなければいけないのです。

3. 家の評価はトラブルの元

家は二つに分けることはできません。
だから家は、遺産配分でトラブルの元になり易いのです。

一般的には、家を相続した人が、配分に見合う金額を現金で他の相続人に渡す方法がよく使われます。

このときの家の価格は相続税の評価額ではなく実際に家を売った場合の価格で考えます。

価格を決める方法は、大手不動産会社の見積り査定を利用するのが一般的。

ただし一社の査定だけでは金額の根拠として弱いので、複数の不動産会社から査定をとる方が良いでしょう。

不動産会社の心当たりがない場合は、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトは、こちらから利用できます。

ハウスくんハウスくん

実際に分ける時は、時価で評価して分けるんだね。


家博士家博士

みんなが納得するために、時価の根拠が大切になるんだ。

【注意5】 納得して家を売る

納得して家を売るイメージ
相続で家の売却を考えるときは、家を売ることを親族全員が納得すること。

全員納得するためには、家を売らずに所有し続けたときのデメリットを理解する必要があります。

家を売らずに所有した場合のデメリットを解説します。

1. 家を売らない場合は維持費が必要

家を売らない場合、維持費がかかります。

(1)固定資産税・都市計画税

家を所有するだけで固定資産税・都市計画税が毎年かかります。
1月1日時点の不動産所有者が、1年分の税金を支払います。

空き家は固定資産税が6倍になる可能性も

注意したいのは、2014年11月に成立した「空き家対策特別措置法」。
現在、具体的なルールについて話し合われていますが、段階的に空き家の固定資産税が6倍になると予想されています。
空き家のままで所有することは、今後大きなリスクになります。
空き家の固定資産税については、こちらで解説しています。

(2)戸建住宅では外壁や防水などの修繕費

戸建住宅は、紫外線や雨風で外壁が劣化するため、10年に1度程度の頻度で外壁や屋根の塗装をする必要があります。
外壁塗装の費用は条件によって様々ですが、1階床面積が15坪(49.5m2)で60万〜110万円、30坪(99m2)で100万〜180万円程度かかります。

(3)マンションでは管理費・修繕積立金・建替費用など

マンションでは、毎月の管理費、修繕積立金がかかります。
また大規模修繕では一時金として数十万〜百万円の修繕一時金が必要になる場合も。
長期修繕計画が何年先まであるか、確認したほうが良いでしょう。

大規模修繕については、こちらで解説しています。

一番怖いのは、1981年以前の旧耐震設計のマンション。
耐震補強工事が必要な場合は、1戸あたり数百万円の工事負担が突然発生する可能性もあります。

またマンションが老朽化すると建て替えの話もでてきます。
多くのマンションは、建替えで高額な費用負担が発生します。

建替えについてはこちら

(4)水道光熱費などの基本料金

空き家にしていても、掃除などにたまに使用する場合は、電気・水道・ガスは止められません。
この基本料金は使用していなくても毎月徴収されます。

例えば東京23区では、使用しなくても、これぐらいの金額がかかります。
水道・下水: 1,420円/月
電気(40A): 1,123円/月
ガス: 745円/月
合計: 3,288円/月
(年間 39,456円)

(5)火災保険や地震保険

空き家でも、雨漏りや水害の可能性はあります。
また不審火や漏電による火災もあります。
地震で損傷すると、補修や撤去費用もかかります。
所有している限りは、最低限の保険には加入しておいたほうが良いでしょう。
空き家でも火災保険などの保険料は特に安くなりません。

(6)草刈りや清掃の手間

近隣の迷惑にならないように、定期的に草刈りや清掃を行う必要があります。
管理サービス会社に委託も出来ますが、費用がかかります。

2. 売らないと価値が下がる

家は古くなると価値が下がります。
将来売るなら、早めに売った方が高く売れるのです。

(1)空き家が増えて、地方は下落傾向

住宅戸数と世帯数の変化

日本の空き家率は13.5%。
地方では30%を超えている地域も。

このままだと2035年には日本全体の空室率は32%、2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあります。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

家を売っても、誰も買わない時代が近づいてきています。

東京オリンピックが決まってから、アベノミクスの影響もあり都心部の地価は上昇しています。
しかし地方では地価の下落が続いています。
オリンピック後はさらに地価が下落する事が予想されています。

特に地方では、早く売る方が正解だといえるでしょう。

都心部では2022年問題もあります。

(2)特定空き家は強制解体で費用が請求

「空き家対策特別措置法」で特的空き家に指定されると、役所からの指示や警告のあと、強制解体の対象に。
解体費用は所有者に請求されます。
築年数が古く、地震で倒壊の危険がある場合などは要注意です。

(3)誰も住まない家は劣化が進む

誰も住まない家は、早く劣化します。
閉めきってしまうため、内装や設備が傷みやすいのです。
数年空き家だと、再び住む前にリフォームが必要になる場合も。
その分、建物の価値は築年数の経過以上に下がります。

また閉めきることでシロアリ、カビやダニなども発生しやすく、野良犬やハクビシン、ネズミ、ゴキブリなどの害虫害獣のリスクも増えます。

(4)トラブルのリスク

空き家になると、防犯上の不安があります。
不審者や未成年者が侵入したり、くわえタバコの不始末で火事をおこしたりする可能性もあります。
トラブルがあると家の価値は大きく下がります。

(5)突然売れなくなる法改正のリスク

立地適正化法をご存知でしょうか。
この法律の影響で、田舎の家がある日突然売れなくなる可能性があります。
これは各地方自治体が進めている「非居住地域」(人が住まないエリア)の指定によるもの。
この地域に指定されると誰も不動産を買わなくなります。

3. 「貸す」という可能性も考える

もし将来住む可能性があるなら、「貸す」という選択肢もあります。
利益は期待できませんが、維持費程度の収入にはなるでしょう。
空き家にした場合の様々なリスクは軽減されます。

あくまで利益は期待できません。
貸している期間も、家の価値はどんどん下がります。

いずれ売却するなら、貸さずに売却した方が良いでしょう。

賃貸についてはこちらも参考に

反対する親族がいて話し合いをする時はこちらを参考に

ハウスくんハウスくん

空き家にするなら、売って誰かに使ってもらった方がよさそうだね


家博士家博士

もちろん誰かが住めれば一番良いんだけどね

【注意6】 相続登記をする

法務局イメージ
相続で家の売却を考えるときの注意6つめは、売却前に相続登記をすること。

故人の名義のままでは売却できません。
売却前に相続人で話し合って、誰か一人又は共同名義で相続登記をする必要があります。

司法書士に依頼して相続登記をしましょう。
売却を依頼する不動産会社にお願いすれば、相続登記も手配してくれます。

相続登記など準備することは、こちらで解説しています。


家博士家博士

不動産会社にお願いすれば司法書士も紹介してくれるよ

【注意7】 利益がある場合は相続して3年目の年末

もし相続した家を売って利益があり、3,000万円の特別控除が利用できるなら、相続して3年目の年末までに引き渡しを終える必要があります。

特例には細かい条件があるので、こちらも合わせてお読み下さい。


ハウスくんハウスくん

こんなことがあるんだ。知らないと3年なんてすぐ過ぎてしまいそうだね…


家博士家博士

ここで知ることができたなら良かったよ。税金は1日でも遅れるとダメだからね


家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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